Sentencia nº 00316 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 7 de Noviembre de 1990
| Ponente | Rodrigo Montenegro Trejos |
| Fecha de Resolución | 7 de Noviembre de 1990 |
| Emisor | Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia |
| Número de Referencia | 90-000316-0004-CI |
| Tipo | Sentencia de fondo |
| Clase de Asunto | Proceso ordinario |
SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-
S.J., a las catorce horas cuarenta minutos del siete de noviembre de mil novecientos noventa.
Juicio ordinario establecido en el Juzgado Cuarto Civil de San José, por "Edificio Plaza de la Artillería Sociedad Anónima", representada por su apoderado general J.C.H., divorciado; contra "Heladera Urbana Sociedad Anónima", representada por su P.C.M.L.G., empresario.Intervino, además, el licenciado A.A.O., hoy fallecido, en calidad de apoderado especial judicial de la compañía demandada.Todos son mayores,vecinos de San José y, con las excepciones dichas, casados y abogados.
RESULTANDO:
Redacta el Magistrado Montenegro; y,
CONSIDERANDO:
I.-
Aduce el recurrente que los juzgadores de instancia, al soslayar el valor y trascendencia jurídica de la estipulación contractual que determinaba el incremento automático de la renta al ocurrir el fenómeno de devaluación monetaria previsto en ella, no obstante que esa estipulación constaba en un documento público, no argüido de falso, incurrieron en un manifiesto error de derecho en la ponderación de esa prueba; error que a su vez llevaría a no atender un incumplimiento contractual, que habría determinado la resolución del contrato y las demás consecuencias gestionadas en la demanda.Resumida así la pretensión, es pertinente, en primer término, recordar el contenido de esa estipulación y la coyuntura dentro de la cual trató de ser aplicada.La cláusula contractual que nos ocupa, se agregó al contrato de arrendamiento original, al reformarse éste el 21 de mayo de 1975, y textualmente dice:"En caso de devaluación del colón que exceda de un diez por ciento en relación con el tipo de cambio del dólar fijado por el Banco Central de Costa Rica, las partes quedan obligadas a renegociar el precio pactado, a fin de restablecer el equilibrio prevaleciente a la firma de este convenio.Si no hubiere entendimiento al respecto la arrendataria desocupará ellocal".Mediante esa reforma, además, se prorrogó el plazo del contrato original y se estipuló una renta escalonada.Al vencer la prórroga, no hubo acuerdo entre las partes sobre el nuevo precio del alquiler, por lo que la aquí actora formuló diligencias de fijación de renta, donde se dispuso como nuevo precio del alquiler dieciséis mil colones mensuales a partir del mes de octubre de 1981.Puesto que en diciembre de este mismo año, sobreviene una acelerada devaluación del colón frente al dólar, la actora reclama a la arrendataria un incremento del alquiler, pero ésta no lo acepta, de modo que el 23 de marzo de 1982, formula la demanda que origina este proceso, donde, en lo fundamental, pide declarar lo siguiente:Que de acuerdo con el contrato de arrendamiento, debió adecuarse el precio del alquiler, a partir de febrero de 1982, para incrementar éste a la suma de ¢37.208,00, conforme al porcentaje de devaluación monetaria del colón frente al dólar; que al no haber cancelado ese incremento la demandada, incurrió en mora y, finalmente, que por esta causa se debe disponer el desalojo del local arrendado.
II.-
Como lo observó el Tribunal, en la sentencia que aquí se recurre, en la ponderación de la expresada cláusula contractual, es menester, por una parte, considerar su inteligencia, y, por otra, su valor frente a la normativa de orden público.En cuanto a lo primero, es claro que esa cláusula, contra lo que sostiene el actor, no autoriza al arrendante para disponer el incremento del alquiler al producirse la desvalorización monetaria.Lo que en ella se conviene es que al darse ese fenómeno, quedan los contratantes obligados a "renegociar el precio".La parte petitoria de la demanda está obviamente concebida a partir del sentido que el actor da a aquella cláusula, que como es notorio rebasa e incluso contradice su contenido.Desde esta perspectiva, es claro que no hubo error, porque de ningún modo se puede afirmar que el texto de esa estipulación se haya tergiversado para darle una dimensión que no correspondiera a su tenor.
III.-
Tratándose de arrendamientos urbanos, la libertad de los contratantes para convenir los términos de la relación inquilinaria, no es irrestricta.La Ley de inquilinato, como es sobradamente conocido, impone en este respecto limitaciones a la autonomía de la voluntad, por razones de interés público y social, que determinan la nulidad o al menos la ineficacia de aquellas estipulaciones contractuales que, directa o indirectamente, penetren esos campos vedados a la libre disposición negocial.La cláusula contractual que nos ocupa, tanto si se la mira con la inteligencia que le da el Tribunal y con mayor razón si se la ve con el sentido que propone el actor, importa la posibilidad de que las partes puedan recíprocamente conminarse a modificar el precio del alquiler cada vez que ocurra una devaluación del colón del orden pactado en el contrato, lo que, de modo manifiesto, es contrario al texto y al espíritu del artículo 13 de la Ley de Inquilinato, que niega expresamente esa posibilidad, al disponer que las partes "no podrán promoverse diligencias judiciales para la determinación de la renta, respecto de una misma casa o local, sin que haya transcurrido un término de cinco años desde la fecha en que empezó a regir el precio que se pretende modificar,s ya se hubiere establecido éste por convenio o por resolución judicial".La cláusula en referencia, frente a lo dispuesto por ese artículo y dentro de la situación fáctica que aquí se dio, no podía entonces tener valor alguno en orden a sustentar la pretensión del actor.
IV.-
Por otra parte, reiteradamente se ha resuelto que la Ley de Inquilinato protege el arrendamiento de casas de habitación y de locales de comercio e industria y de oficinas para profesionales, y que como es una ley de orden público y social, modificó en cuanto se le opongan las disposiciones del Código Civil relativas al arrendamiento, pero únicamente respecto de tales casas de habitación y locales de comercio e industria y de oficinas para profesionales.Incluso se puede afirmar que en lo fundamental la Ley de inquilinato no es modificativa de esas disposiciones del Código Civil; lo que hay que hacer entonces ante un caso protegido por la Ley de inquilinato, es conjugar ambas normas y aplicarlas armónicamente en cuanto ello sea posible, con el entendido de que, en caso de oposición entre ellas, prevalece la Ley de inquilinato, por su carácter de orden público y social ya citado.El mismo criterio cabe aplicar cuando haya oposición o conflicto entre la Ley de inquilinato con las de cualquiera otra índole, sea que predominará la primera.Es así como la jurisprudencia ha establecido que cuando el arrendamiento se ha convenido a plazo, al vencerse éste el contrato queda automáticamente prorrogado, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aun con el actual artículo 13, agregado por la Ley número 4898 de 8 de diciembre de 1971, el cual dispone que "Si las partes no llegaren a ningún acuerdo para determinar el nuevo precio de la renta y se tratare de un contrato de término vencido o de plazo indeterminado, o del ejercicio del derecho de prioridad que la ley concede, el interesado podrá solicitar la fijación judicial del alquiler".Y si tal cosa se puede hacer si "se tratare de un contrato de término vencido", ello significa que, como antes se expresó, al vencerse el fijado en el contrato, el arrendamiento queda automáticamente prorrogado, obligatoriamente para el arrendante y potestativamente para el arrendatario.Al respecto se debe tener presente la distinción entre el derecho de prórroga o prórroga legal automática, que se origina en la ley y se rige por ésta, ya sea en forma expresa o implícita, y la tácita reconducción que se da por voluntad de las partes, ya sea también por consentimiento expreso o tácito.Conforme a la Ley de inquilinato, se trata de la prórroga legal automática, artículos 9 y 13.De manera que si el arrendamiento se mantiene, no es ya por el convenio sino por la prórroga legal citada, en todo lo que el inquilino esté protegido por la Ley de inquilinato.Así lo resolvió esta S. en su sentencia número 86 de las 10,15 horas del 20 de diciembre de 1985, en un caso sobre el arrendamiento de un local para comercio, con cláusula de exclusividad para la actividad de éste, en la que, en el Considerando IV se expresó:-"... si bien es cierto que el depósito del alquiler que efectuó el arrendamiento del inmueble, esto ocurrió, no en virtud de la cláusula de prórroga contractual, que ya había expirado, sino por efecto de la prórroga legal que contiene el artículo 9º de la Ley de inquilinato.Y es que la referida prórroga legal o derecho de mantenimiento, como lo llama el Derecho Francés, no es tácita reconducción.en ésta, el arrendatario "se reputará ocupar el local arrendado en las mismas condiciones que antes", según lo afirman P. y R. en la página 795, Tomo X de su Tratado Práctico de Derecho Civil Francés.Esto se explica, debido a que existe un consentimiento tácito de las partes, en el sentido de que el contrato continúe.En la prórroga legal, en cambio, la ocupación de la finca resulta de un mandato legal, se concede de pleno derecho a la expiración del contrato de arrendamiento.Por eso se circunscribe a las condiciones esenciales o inherentes a todo contrato de arrendamiento y no trasciende a cláusulas como la de exclusividad, que no provienen de la ley, sino de la voluntad de las partes."la cláusula que aquí se analiza se pactó por contrato y lógicamente con la misma duración de éste, de modo que transcurrido ese lapso, que en la situación examinada comprendía el primer quinquenio y la prórroga expresa, la relación en su dimensión original se extinguió, y el vínculo que hoy existe no puede entonces estar normado por la cláusula de comentario.
V.-
Cuando se celebró el contrato de arrendamiento, el artículo 6º de la Ley de la Moneda permitía celebrar contratos y contraer obligaciones en moneda extranjera, quedando a opción del deudor pagar en la moneda convenida, o bien en colones al tipo oficial vigente a la fecha de pago.La Ley de la Moneda y la Ley de inquilinato son de orden público, y aplicándolas armónicamente a un caso como el presente, hay que concluir en que conforme a lo que se ha dicho, el pacto en moneda extranjera tenía vigor mientras estuviera vigente el contrato de arrendamiento, pero si el plazo de éste venció y las partes no se pusieron de acuerdo en el nuevo precio, lo que hizo necesario las diligencias judiciales para la fijación del alquiler, ello significa que el contrato expiró, y que como ya se expuso en adelante el arrendamiento se ha mantenido no en virtud del contrato sino de la prórroga legal automática, que establece la Ley de inquilinato y que se rige por ésta, con lo que desapareció la cláusula del pago en moneda extranjera, desde que ya no rige al respecto el contrato original.
VI.-
Si la estipulación contractual es contraria a una norma de orden público y en todo caso el contrato que la contenía en tal respecto había perdido vigencia, y es precisamente por este motivo que no se concedió al documento que la contiene el valor que bajo otras circunstancias este tendría, es claro entonces que no existen los quebrantos legales que se acusan en la ponderación de esa prueba.De aquí que al resolver como lo hicieron no incurrieron los juzgadores en irrespeto alguno a lo que disponen los artículos 719, 720 incisos 2 y 3, 727 y 737, del Código Civil; como tampoco a lo preceptuado en los numerales 230 y 249, del Código de Procedimientos Civiles; normas todas vigentes al dictarse el fallo que aquí se examina.Por otra parte, si la estipulación carecía de valor, no podía ser incumplido, lo que lógicamente excluye por razones obvias, los cargos que se sustentan en supuestas violaciones de los artículos 627, 629, 632, 633, 702 y 706, del Código Civil.Carece igualmente de ningún fundamento, dentro de esta misma línea de pensamiento, lo que se aduce sobre un eventual irrespeto a la Ley de la Moneda, porque si la variación de la renta dentro de las circunstancias ya analizadas no era posible, lo que se haya pactado al respecto carecería ya de interés.finalmente, importa señalar que aunque el recurrente menciona asimismo como violados en elfallo los artículos 12 y 13 de la Ley de Inquilinato, no está claro en qué pudo consistir el quebranto, pues es bien obvio que sobre todo el último de esos artículos impedía dar paso a la acción, con lo que al disponerlo así no hizo el Tribunal sino aplicar correctamente el contenido de esos textos.En suma, al no mediar vicio alguno que amerite casar el fallo y como tampoco se dan los demás quebrantos acusados, procede denegar el recurso con costas a cargo del recurrente.
POR TANTO:
Se declara sin lugar el recurso, concostas a cargo del recurrente.
Edgar Cervantes Villalta
Ricardo Zamora C.Hugo Picado Odio
Rodrigo Montenegro T.Ana María Breedy J.
Hugo Retana Hidalgo
Secretariomsa
