Sentencia nº 00013 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 29 de Enero de 1993

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.San J., a las diez horas del veintinueve de enero de mil novecientosnoventa y tres.

Proceso ordinario agrario establecido en el Juzgado Agrario de San Carlos por E.S.R., agricultor, vecino de San Carlos de Alajuela, contra A.C.M.C., de oficio no indicado, representada por su apoderado generalísimo Sr. C.M.M.C., empleado público.Figuran, además, como apoderados judiciales los licenciados L.C.A.J., soltero, del actor, y E.R.U., vecino de San J., de la parte accionada.Se dio intervención al Instituto de Desarrollo Agrario.Todos son mayores y, con las excepcioneshechas, abogados, casados y vecinos de N. de Alajuela.

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en un millón trescientos mil colones, a fin de que en sentencia se declare:"

   1. Que entre el suscrito y la demandada se celebró un contrato privado de arrendamiento, mediante el cual la arrendante se comprometió a repartir por iguales partes las nuevas crías del ganado ya existente y la diferencia de valor entre los seis mil colones por manzana y el precio actual de la propiedad.b) Que la demandada está obligada a pagarme los intereses correspondientes de la suma anterior desde el día del vencimiento del contrato y cualquier otro daño y perjuicio.c) Que deberá también condenarse a la demandada al pago de ambas costas de esta acción.Subsidiariamente demandó para que se hagan los siguientes pronunciamientos:"a) Que la demandada está obligada a pagarme todas las mejoras o inversiones, ya sean necesarias, útiles o de adorno que he realizado durante los últimos cinco años, en su finca.b) Que se condene a los demandados a pagarme ambas costas de estaacción.".

2. -

   El L.. M.C., en su carácter dicho, contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de falta de derecho y la genérica de sine actione agit.

3. -

   El J., L.. J.F.R.F., en sentencia de las 9 horas del 12 de noviembre de 1990, resolvió:"... se acoge parcialmente la excepción de falta de derecho; se rechazan las excepciones de falta de legitimatio ad causam activa y falta de interés comprensiva de la genérica de sine actione agit; declarándose con lugar parcialmente la presente demanda ordinaria agraria promovida por E.S.R. en contra de A.C.M.C., ambos de calidades dichas, declarándose únicamente:1- Que debe la parte demandada pagar a favor del actor el valor de las mejoras útiles que éste realizara en las fincas inscritas al Partido de Alajuela, folio Real, matrículas números ciento cincuenta y cinco mil quinientos cero cero cero, y ciento setenta y dos mil ochocientos ochenta y seis cero cero cero, propiedad de la demandada, restándose de ellas el valor de la madera en aquellas mejoras útiles que se empleó madera de las propias fincas, que se liquidarán en ejecución de sentencia.En todo lo demás se declara sin lugar la demanda.Sin especial condenatoria en costas."

   .Al efecto consideró el señor J.:"Iº.Hechos probados: 1- Que el día seis de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro, el actor y la demandada, esta última representada, por su hermano L.F.M.C., pactaron un contrato agrario de aparcería, sobre sus fincas inscritas en el Registro Público de la Propiedad, Partido de Alajuela, bajo el sistema de folio real, matrículas números ciento cincuenta y cinco mil quinientos cero cero cero, y dos mil ochocientos ochenta y seis cero cero cero, que son terrenos de repastos y montaña, dedicados a la ganadería y cuyas medidas son las siguientes: cincuenta y ocho hectáreas, seis mil setecientos veintiún metros, setenta decímetros cuadrados la primer finca citada, y veintisiete hectáreas, cuatro mil sesenta y ocho metros, veinticinco decímetros cuadrados la segunda de ellas (certificación documento de contrato F 1 fte. y vto., 2 fte; contestación de demanda al hecho 1º).2- Que ese convenio se realizó por el término de cinco años, venciendo el mismo el día seis de mayo del año de 1989 (certificación documento de contrato f 1 fte. y vto. y 2 fte.; contestación demanda al hecho 2º).3- En el mencionado convenio se estableció que se valoraba la finca a seis mil colones por manzana, o sea, que en su conjunto la finca se valoraba en setecientos treinta y dos mil colones y en el momento que la propiedad se vendiera se tomaría en cuenta su nuevo precio y la diferencia entre uno y otro se repartiría entre el actor y la demandada por partes iguales (certificación de documento de contrato f 1 fte. y vto. y 2 fte.).4- Que en el contrato se estipuló en cuanto a las nuevas crías del ganado ya existente que el precio de su venta se repartiría por partes iguales (certificación contrato f. 1 fte. y vto., f 2 fte.; contestación al hecho Nº 4 de la demanda).5- Que la demandada no estaba obligada a aportar dinero para el mantenimiento de la finca (testimonio de L.F.. M.C. f. 101 fte. y vto., 102 fte. y vto. y 103 fte.).6- Que el actor se encargó del mantenimiento de la finca y del ganado y corrió con todos los gastos (testimonio de E.C.C. f. 91 fte. y vto.; M.G.. P.M. f. 93 fte. y vto. y 94 fte.; declaración de parte de folio 96 fte. y vto. y 97 fte. y vto.).7) Que el demandante durante la vigencia del contrato sembró aproximadamente veinte manzanas de nuevos pastizales; reparó cercas, hizo nuevas cercas, pagando los materiales y trabajo de su bolsillo, excepto la madera; asimismo construyó una casa, un corral y un pozo (testimonio de E.C.C. f.91 fte. y vto.; M.G.. P.M. f. 93 fte. y vto. y 94 fte.; J.L.S.S. f. 95 fte. y vto. y 96 fte.; L.F.. M.C. f. 101 fte. y vto., 102 fte y vto.; reconocimiento judicial f. 87 vto., 88 fte. y vto., 89 fte. y vto. y 90 fte.; croquis de reconocimiento judicial).8- Que la demandada tenía conocimiento de todas las mejoras y de las inversiones que el actor realizó en los fundos agrarios.Que la finalidad principal del contrato agrario era que se lograra por medio de mejoras e inversiones, el aumento del valor del terreno (testimonio de L.F.. M.C. f. 101 fte y vto., 102 fte. y vto. y 103 fte.; guadalupe M.U. f. 83 fte. y vto., 84 fte. y vto.9- que la demandada viajó de Estados Unidos de Norteamérica hacia Costa Rica, a fin de llegar a un acuerdo con el actor, con respecto al pago de la parte que le correspondía a éste en relación con el ganado, entregándole el día veintidós de mayo de mil novecientos ochenta y nueve, la suma de doscientos sesenta y cinco mil colones (documento de folio 37 fte.; memorial del actor de folio 51 fte.; declaración de parte de folio 96 fte. y vto. y 97 fte. y vto.).10- Que la demandada manifestó al actor que no pensaba reconocerle dinero alguno en cuanto a las mejoras realizadas en la finca (declaración de L.F.. M.C., f. 101 fte. y vto., y 102 fte. y vto.).11- Que el señor L.F.M.C., hermano de la demandada, estaba a cargo de las fincas objeto del contrato agrario referido y suscribió el mismo junto con el aquí demandante por estar autorizado por la demandada, siendo luego suscrito por ella (certificación de documento de contrato f. 1 fte. y vto. y f. 2 fte.; L.F.. M.C., G.M.U., folios ya citados).12- Cuando ingresó el demandante a la finca, ésta se encontraba descuidada (declaración de L.F.. M.C., J.L.S.S., folios ya citados).13- Que el actor cultivaba en los fundos para su consumo entre otros cultivos, arroz, frijoles; asimismo sacaba queso y vendió madera de la finca (testimonios de E.C.C., M.G.. P.M., J.L.S.S., en folios ya referidos).14- Que C.M.M.C. es apoderado generalísimo sin límite de suma de la aquí demandada (certificación de folio 33 fte. y vto.).IIºHechos no probados: 1- Que fuera idea del contrato agrario referido, el otorgarle al actor una opción de compra venta sobre las citadas fincas, más bien del testimonio de G.M.U. y en la declaración de parte, en los folios ya referidos, se deduce lo contrario.2- Que la demandada viajó de Estados Unidos de Norteamérica a nuestro país para llegar a un arreglo extrajudicial con el actor con relación a las mejoras existentes en las fincas que realizó el actor.Sobre este hecho no se aportó prueba alguna.3- Que el actor dispuso del ganado a su antojo como si fuera de su exclusiva propiedad sin entregar cuentas a la accionada.No se aportó ninguna prueba.4- Que en el contrato documento expresamente se reconozcan mejoras al actor por el hecho de su vencimiento.Mas bien del propio documento se observa lo contrario.5- Que el contrato suscrito entre las partes sea leonino, aprovechándose el aquí actor de la nobleza de la demandada.Aspecto que no se comprobó en este proceso.IIIºSobre el fondo:1- Para resolver adecuadamente esta litis, debe dilucidarse el tipo de contratación suscrito por las partes, considerar su contenido, comportamiento de los interesados durante la vigencia del contrato, aclarándose el tipo de contratación, tomarse en cuenta la normativa a aplicar, ya sea un contrato de arrendamiento, de trabajo, etc.; o bien, de un contrato atípico y por ende descubrir la figura contractual aplicable al caso.Es inobjetable que la contratación de marras es de naturaleza agraria, es un contrato cuyo objeto son los fundos agrarios, se incluyen bienes agrarios-semovientes, y su causa es la empresa agraria, concretamente, la constitución de la empresa agraria, esto es, el ejercicio de una actividad económica y organizada dirigida a la producción de bienes ejercida profesionalmente, y en este caso, mediante el desarrollo de un ciclo biológico productivo de cría de animales.Al respecto se ha expresado en relación con la contratación agraria y su causa "La noción de este contrato se vinculará, lógicamente, también con la empresa, y su significado se ha de relacionar con la actividad económica propia de la producción desarrollada por el empresario agrícola -en cuanto al ciclo biológico de cría de animales y cultivo de vegetales- en todo el complejo de actos y relaciones que tienen como finalidad la organización y ejercicio de esa empresa.En este sentido ha de comprender la redimención doctrinaria planteada para este contrato al cual se define como el contrato de la empresa agraria, distinguiéndose entre contratos para la constitución empresarial y contratos para su ejercicio.Los contratos de constitución de empresa sirven al empresario para organizar los bienes de la producción, con el objeto de someterlos a una actividad bajo su dirección, para dar vida a una unidad económica..." (R.Z.Z., Derecho Agrario Jurisprudencial, pág. 187).Y en este caso concreto, mediante el contrato las partes dieron nacimiento a la empresa agraria, siendo la contratación, según se expresó, un contrato constitutivo de empresa agraria.2- Este contrato suscrito por las partes, es a su vez un contrato asociativo, lo que significa la concurrencia de una relación entre las partes que no se agota en un simple intercambio de cosa y valor, sino que los sujetos se vinculan con una serie de obligaciones y derechos.Por esta característica también es relevante para el punto resolver del conflicto apreciar y valorar el comportamiento de las partes durante el cumplimiento del contrato, ya que apreciando no sólo su momento funcional, ejecución continuada o periódica, sirve para apreciar la voluntad contractual, y obtener el verdadero sentido y significado del contrato.el contrato agrario es también un contrato realidad.3- El actor y demandada manifiestan en este proceso, que lo suscrito por ellos es un contrato de arrendamiento, denominación que incluso se le dio al contrato al momento de otorgarse.Por contrato de arrendamiento, se entiende "... un contrato bilateral en cuya virtud una de las partes se compromete mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a ésta por cierto tiempo, el uso o disfrute de una cosa..." (A.B.C., Tratado de los Contratos, Editorial Juricentro, 1983, p. 149).Al respecto, F.M., empresa "El arrendamiento de cosa, implica que uno de los contratantes (arrendador o locador) asume, frente al otro (arrendatario, locatario o conductor: ...alude al goce de la cosa arrendada), la obligación de hacerla gozar (de ordinario, por un tiempo determinado) las utilidades de una cosa inmueble o mueble, contra una compensación (canon, arrendamiento, alquiler, flete, etc.) (Manual de Derecho Civil y Comercial, T.V., p. 164).A tenor del Código Civil, en el arrendamiento una de las partes por un plazo determinado adquiere el uso y disfrute de la cosa perteneciente al otro contratante, a cambio de lo cual se compromete a pagar una renta, que si bien puede ser de determinada cantidad de frutos o de dinero, doctrina de los artículos 1125, 1127, 1128 y 1141.Es el pago de un precio un elemento de esta contratación, y según consta del documento suscrito por las partes que motiva este proceso, el actor no iba a cancelar canon o precio alguno por la ocupación de los fundos.Al respecto la profesional que redactó el contrato, declaró:Yo vi que no era un contrato de trabajo... porque E. no iba a recibir un salario y no era una opción porque no iba a comprar la finca don E. y le puse contrato de arrendamiento porque era lo más que me pareció, pero haciendo la salvedad de que él no iba a pagar arrendamiento".Así las cosas, con base en lo anterior y en las propias cláusulas del contrato y del comportamiento de las partes que se expondrá más adelante, se deduce inobjetablemente que la contratación agraria no lo fue el arrendamiento.4- Tampoco este contrato lo es de naturaleza laboral.El artículo 18 del Código de Trabajo establece:"El contrato individual de trabajo, sea cual fuera su denominación, es todo aquel en que una persona se obliga a prestar a otra sus servicios o a ejecutarle una obra, bajo la dependencia permanente y dirección inmediata o delegada de ésta, y por una remuneración de cualquier clase o forma.Se presume la existencia de este contrato entre el trabajador que presta sus servicios y la persona que los recibe".si bien en autos se corroboró que el actor se comprometía a realizar determinadas actividades en los fundos agrarios objeto de la contratación y que son propiedad de la demandada, también lo es que no existía un elemento fundamental para que se configure la relación laboral, la subordinación; el actor actuaba con suma libertad, al respecto, la citada profesional G.M.U., manifestó:"... yo veía que le dieron mucha libertad de hacer lo que quisiera...", libertad que en la realidad operó; además de ello, el actor no percibía salario alguno y del propio contenido del contrato escrito y real se deduce con certeza que el contrato que nos interesa se aparta de toda vinculación con el Derecho de Trabajo; es un contrato eminentemente agrario de competencia de esta jurisdicción, artículo 2 inciso h de la Ley de Jurisdicción Agraria.5- De igual manera no se está en presencia de un contrato preliminar unilateral de compromiso de venta, ni bilateral de compromiso de compraventa a que se refieren los artículos 1054 y 1055 del Código Civil, o como es conocido, de opción de venta; el contenido contractual lo trasciende; no se evidencia expresamente el ofrecimiento de la demandada al aquí actor de transmitirle la propiedad de los fundos mediante un precio determinado.Lo mismo puede decirse del contrato de préstamo, concretamente del comodato, en primer lugar el objeto sobre el cual versa el contrato lo es fundos agrarios, y el comodato estrictamente se refiere a cosas muebles, además de que el comodato es gratuito y el que nos ocupa no lo es; artículo 1334 del Código Civil; al respecto don A.B.C., expresó:"Aunque en principio, lo mismo puede establecerse comodato sobre mueble que sobre inmuebles, sólo respecto a los primeros tiene lugar, bajo real denominación; pues cuando el préstamo recae en una cosa inmueble, toma el nombre de derecho de uso o de habitación, según se refiera a un fundo o a un edificio..." (Op. cit., p. 244).Pero tampoco estamos ante un contrato de uso o habitación a que se refieren los artículos 366 a 369 del Código Civil.6- Estamos en presencia de una contratación agraria atípica o innominada.No es un contrato de esquilmo al que se entiende como "... la práctica de intercambiar el uso de una porción de terreno por la labor del contratante.En Costa Rica, los propietarios que quieren extender sus terrenos de potrero o de cultivo prestan al pequeño agricultor que a menudo es su empleado o su pariente, un pedazo limitado de terreno por un año sin cobrar renta.Sin embargo, la tierra debe ser limpiada de charral y tacotal, y en ciertos casos, sembrada de pastos después de que los productos han sido cosechados...Un contrato de Esquilmo es bilateral puesto que ambas partes adquieren ciertas obligaciones:el dueño debe entregar la parcela y permitir al trabajador su uso por cierto período de tiempo y el trabajador debe hacer algunas mejoras (voltear el terreno, dejarlo sembrado de potrero cuando termina con la recolección de la cosecha, etc.).Se puede llegar a la conclusión de que los tribunales deben encontrar por analogía, que esta clase de contrato es muy semejante al arrendamiento (R.B.I. y otro; Op. cit., p. 412, 413).Por otra parte, el contrato gratuito que también es atípico, consiste en que el poseedor adquiere el fundo, lo cual le da poca seguridad en esa tenencia.La doctrina informa que este contrato "es bilateral ya que únicamente la parte que recibe la parcela se obliga, siendo su compromiso el de retomar la tierra al finalizar el contrato; y por analogía, se ha indicado que podría aplicarse lo estipulado para el contrato de comodato (Op. cit. p. 414).Conforme con el convenio celebrado entre las partes, se concluye que va más allá de estos tipos de contrataciones atípicas pero de gran realidad práctica en nuestro medio, por la serie de derechos y obligaciones entre el actor y demandado, que se estableció en ese contrato, como se desprende de su propio contenido en el contrato documento y a través de la fase de su ejecución.No es Esquilmo, por cuanto el propietario en este caso la demandada se obliga más allá de la simple entrega de los fundos agrarios.No se está en uno gratuito, ya que el poseedor contratante, el aquí demandado, asume otras obligaciones.7- Del contrato en referencia, conforme con sus cláusulas, puede calificarse de aparcería rural, contrato a que hace referencia el artículo 69 constitucional y que el artículo 1126 del Código Civil remite a la regulación del contrato de sociedad que está regulado en los artículos 1196 y siguiente del mismo Código.La aparcería es una forma de tenencia de la tierra en donde el aparcero, recibe determinado fundo agrario por un plazo determinado, para que lo trabaje, ya sea asumiendo en todo o enparte los gastos de la actividad agraria y entregando parte de la producción al propietario, se constituye una relación directa, asociativa entre las partes contratantes.Con respecto a este contrato nuestra jurisprudencia, concretamente, la S. Primera Civil, en resolución que consta en sentencia de la S. de Casación, Nº 59 de 16:15 hrs de 7 de agosto de 1957 (citada por R.B., Derecho Agrario, p. 416), dispuso:"Ese contrato, como bien lo dice el señor J., y aunque las partes lo llamaron al suscribirlo, arrendamiento, en realidad es de aparcería rural; participa en cierto aspecto del contrato de arrendamiento pero se rige por las normas de la sociedad, debido a que se constituye una especie de compañía en que los socios ponen como en este caso, el fundo y el otro su industria a fin de obtener utilidades partibles de acuerdo con determinada proporción que se detalla".Y en el caso en litis, la demandada dio sus fundos agrarios, fincas inscritas al Partido de Alajuela, folio real, matrículas números ciento cincuenta y cinco mil quinientos cero cero cero y ciento setenta y dos mil ochocientos ochenta y seis cero cero cero, un ganado, y por su parte el actor, su industria, compartiendo la ganancia del ganado, cuyo producto incluso fue repartido al final de la contratación, recibiendo por ese concepto el actor la suma de doscientos sesenta y cinco mil colones; se podría afirmar, que en realidad operó un tipo de aparcería, que en la legislación italiana se denomina "aparcería ganadera" y que "es un contrato en el cual el concedente y el aparcero se asocian para la crianza de una determinada cantidad de ganado y para el ejercicio de las actividades conexas, por lo general industria lechera), a fin de distribuir el aumento del ganado (o sea, los partos producidos y el mayor valor intrínseco de las cabezas ya existentes) y los otros productos y utilidades que de ellos deriven (pieles, lanas) (F.M., Op. cit. T.V., p. 101).Pero además de esas cláusulas propias de la aparcería, se estipuló aunque en forma imprecisa en ese contrato, exactamente en la cláusula que va de líneas once a dieciocho, un reconocimiento a favor del actor, en cuanto a las mejoras que iba a efectuar en los terrenos, por cuanto E. asumió la obligación de mejorar los fundos que tampoco quedó inserto en el contrato.Obligaciones que si bien no constan en el contrato, la misma se deduce de esa misma cláusula y en las declaraciones de L.F.M.C., quien suscribió ese contrato y participó en las conversaciones previas a ese otorgamiento representando a la accionada al expresar:"En relación al contrato que nos ocupa, yo observé como finalidad del mismo, que el aquí actor mejora la finca ya que él se hacía cargo por su cuenta de todo el mantenimiento..."

   .Por su parte, la testigo M.U., declaró:"De acuerdo al contrato creo que lo principal eran en cuanto a la inversión de la finca porque a E. le dieron mucha libertad de hacer lo que quisiera..."

   El interés al hacer el contrato según lo entendí era para invertir en la finca que quedara ahí la inversión sin meter a terceros como al hacerse explotación de la misma".8- De lo anterior se deduce la existencia de dos obligaciones básicas, una con respecto al ganado, y otra con los fundos mediante la realizaciónde mejoras, que efectivamente realizó el actor; concretamente él construyó una casa, un corral, cercas, aumentó la zona de pastos y le dio mantenimiento al terreno engeneral.En relación con la primera obligación, aunque el contrato tampoco lo estipuló expresamente, don E. se hizo cargo por su cuenta de la atención de los semovientes y de los fundos (gastos); el testigo E.C.C., declaró:"D.E. le daba asistencia a la finca todo parejo tanto la parte que estaba hecha como la que hizo el actor... Cuando trabajé en la finca E. nos pagaba el salario, habíamos tres peones, dos hijos míos y yo.Todo lo que se utilizaba en la finca como sal, alambre, grapas, se compraba con plata de E...."

   .El testigo M.G.P.M., manifestó:"El señor E.S. corría con los gastos".En la declaración de parte, el actor expresó:"El mantenimiento del ganado corría por cuenta mía".El testigo L.F.M.C., dijo:"... que don E. durante los cinco años que tenía de vigencia el contrato, todos los gastos que la propiedad necesitaba corrió siempre por cuenta de don E."; de igual manera manifestó:"... entre lo que conversamos era que don E. se hacía cargo del ganado que había ahí en la propiedad... se hacía cargo del mantenimiento de la finca, así como de los gastos, que las crías por nacer eran a medias y que el contrato tendría una duración de cinco años..."

   .En cuanto a la segunda, realización de mejoras necesarias y útiles, tampoco no se expresa la obligación del actor de mejorar el fundo, como finalidad misma del contrato según se consignó anteriormente, pero que fue una obligación que quedó como tal en las conversaciones previas a suscribir el contrato con L.F.M.C. y que durante su ejecución se cumplió, y en segundo lugar, el contrato no es explícito en cuanto a reconocer el valor de las mejoras, pero el mismo, se deduce del contrato exactamente en lo estipulado de líneas once a dieciocho de la plana primera del documento, pero limitado al caso de las "ventas de las fincas".También el contrato fue omiso en cuanto a estipular los derechos del actor con respecto a utilización de los fundos en lo relativo a cultivo de vegetales, madera, y en señalar si sobre éstos, a la propietaria le correspondía algún derecho, pues si bien no expresó nada al respecto, don E. cultivó para su consumo, efectuando cultivos de arroz, frijoles y otros, sacó queso y madera de la finca; de lo cual la propietaria no percibió dinero alguno, situación que duró durante toda la vigencia del contrato, por lo que fue consentido por las partes y forma parte del contenido del contrato.Ambigua fue también la cláusula que consta en renglones veintinueve treinta de la plana primera, y línea primera de la plana segunda del documento de contrato, referente a la obligación que asumía la propietaria con el aquí actor, que conforme con lo declarado por L.F.M., no era una obligación en cuanto al suministro de dinero para los gastos de la finca, pese a lo que afirma el actor, situación que fue solucionada durante la ejecución del contrato, asumiendo, como se consignó anteriormente, dicha obligación en su totalidad por E., confirmando lo dicho por L.F.M..9- De lo expuesto se colige que el contrato es omiso y confuso, el cual fue integrándose por la actuación o comportamiento de las partes durante su ejecución; omisiones que se constatan con la simple lectura del documento, donde no se indica además en forma expresa, clara y pormenorizada los derechos y obligaciones de las partes.10- En el contrato se expresa "Si las fincas se vendieran, la diferencia entre seis mil colones por manzana que se le da en este momento, y el valor que se le de al momento de la venta, será repartido por partes iguales entre ambos contratantes; reconociéndose aquí implícitamente a favor del demandante el valor de las mejoras que realizara en los fundos; a simple lectura, atendiendo su sentido literal, se establece que ese supuesto se da en el caso de que los fundos se vendan, esto sería como una condición suspensiva más no resolutoria como erróneamente lo alega la demandada.11- De manera, que el conflicto suscitado radica precisamente en esta cláusula citada anteriormente.Es un hecho indiscutible que el actor se obligó a mejorar el fundo; y si bien nuestra S. de Casación, ha establecido que la aparcería es modalidad del arrendamiento, la cual además de estar regulada por los principios de la sociedad, también está sujeta a algunos artículos propios del arrendamiento (Casación Nº 33, 1957, II Sem., p. 301, 311, citada por D.S.C., en Arrendamiento, Aparcería y otras formas indirectas de tenencia de la tierra en Costa Rica: Análisis Jurídico y Económico, p. 115).Y como tal le sería aplicable en este caso lo dispuesto por el artículo 1144 del Código Civil que dice:"El arrendatario debe restituir la cosa, al fin del arrendamiento, en el mismo estado en que la recibió, salvo exención de responsabilidad por las pérdidas o deterioros de que no fuera culpable"; artículo que nuestra jurisprudencia ha interpretado en el sentido de que el arrendatario no está facultado para realizar mejoras, salvo las necesarias en el supuesto hecho que regula el artículo 1131; de manera que si el contratante realiza las mejoras éstas no se le indemnizan, ya que éste solamente tiene un derecho de uso y goce sobre la tierra, y al finalizar el arrendamiento debe devolverla con sus accesorios en la misma condición en que la recibió (Casación 107, 1952, II Sem. p. 1267); no obstante en el caso en litis esta articulación no es del caso aplicar, ya que el actor fue facultado para realizar mejoras, ordinarias y útiles, sobre los fundos de la contratación, e incluso en el contrato implícitamente se reconoce a su favor indemnización, conforme quedó expuesto.Mejoras de la que la demandada tenía conocimiento, y eltestigo M.C., refirió:n E., siempre me decía lo que iba a hacer en la finca, como la construcción de la casa, venta o cambio de algún ganado, y yo también le consultaba a mi hermana, y siempre hubo buen entendimiento".Para dilucidar el punto en cuestión y establecer si en realidad fue intención de las partes, el sujetar el reconocimiento de las mejoras a una condición suspensiva (venta), debe acudirse a la interpretación contractual, esto es, investigar la intención de los sujetos contratantes y no debe limitarse al sentido literal de las palabras en este caso de la cláusula en estudio, al respecto, F.M., explica:"... al interpretar el contrato, se debe indagar cuál haya sido la "común intención de las partes" y no limitarse al "sentido literal de las palabras".el mismo significa que para eliminar el desacuerdo entre las partes, en orden al alcance del contrato (que es el presupuesto implícito de la exigencia de la interpretación, es necesario precisamente, dar la preferencia a la efectiva voluntad contractual, y no a la que resultaría en apariencia del sentido literal de las expresiones usadas..."

   (Op. cit., T. IV., p. 490).Y para reconstruir esa voluntad, nos dice dicho autor "... debe valorarse el comportamiento conjunto observado por las partes, aún posteriormente a la conclusión del contrato...Igualmente deben tenerse en cuenta las circunstancias en que las declaraciones de voluntad de las partes son emitidas".Así las cosas, para llegar a una conclusión jurídica se debe ponderar, analizar y valorar una serie de circunstancias necesarias que giran alrededor del contrato y de la cláusula que nos interesa:1- Hay que considerar lo omiso y confuso del contrato-documento en su momento genético, o sea en su redacción.2- Su naturaleza jurídica -un contrato sociedad- que es definido como "... toda organización de individuos unidos entre sí para un fin común que se proponen alcanzar alguna cosa con el ánimo de partir entre sí los beneficios que de ello resulten" (A.B.C., Op. cit. p. 189), beneficios que en materia agraria deben entenderse en su sentido más amplio, es decir, una distribución equitativa de todas las ganancias y ventajas económicas obtenidas.3- Lo declarado por la profesional M.U., en el sentido de que "La cláusula que va en el contrato de líneas quince al dieciocho las partes me la dijeron casi textual, tal vez yo fallé en no haberles preguntado qué pasa si la finca no se vendiera, ellos no me lo dijeron y yo no les pregunté y lo que hablaron fue de la venta";4- Cláusula que cabe señalar, fue dictada por dos personas sin mayor conocimiento técnico-legal;5- Lo declarado por el testigo M.C.:"En relación al contrato que nos ocupa, yo observé como finalidad del mismo, que el aquí actor mejorara la finca, ya que él se hacía cargo por su cuenta de todo el mantenimiento, y que al finalizar el contrato, se obtuviera alguna ganancia por plusvalía para ambos se vendiera o no la finca, aunque esto último nunca se habló entre E., mi hermana y yo, el único momento, durante el cual se habló de ello, fue cuando llamé a mi hermana a los Estados Unidos para preguntarle qué íbamos hacer con don E. ahora que se acercaba el vencimiento del contrato".6- Lo declarado por el actor:"... entre L.F. y mi persona nunca se conversó nada referente a qué pasaba si al vencer el contrato la finca no se vendía con respecto a las mejoras que yo hacía en la propiedad..."

   .7- Los principios teleológicos del Derecho Agrario:"Mejorar el fundo y la protección para el poseedor no propietario que cumple la función social".8- Que L.F.M.C., actuó al momento de suscribirse el contrato, el seis de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro, como representante encargado por su hermana la aquí demandada lo que implica que lo que él convino la obligaba; al respecto, en declaración de parte, E. declara:"Yo llamé a Estados Unidos y llamé con el esposo de la dueña de la propiedad conocido como J. pero me manifestó que me entendiera con L.F.M.C., hermano de la dueña o con su papá".Por su parte, la profesional M.U., dijo:"A. no se encontraba en el país y L.F. me dijo que había quedado autorizado", M.C., dijo:"Antes de celebrar el contrato yo figuraba como encargado de la finca..."; contrato que luego fue suscrito por la demandada ratificando la autorización hacia su hermano (líneas nueve-doce, plana segunda del documento de contrato).12- Tomando todo en consideración y valorando los elementos probatorios a consciencia, indudablemente se llega a la conclusión, que la voluntad contractual entre las partes al momento de suscribir el contrato, más que por voluntad consciente lo fue por omisión el no reconocer las mejoras, fuera del supuesto de la venta de los fundos.Este último aspecto no fue ni siquiera conversado entre las partes, no fue tomado en consideración, lo que implica lógicamente que no existió voluntad en excluirlo, en otras palabras, no fue la intención de las partes sujetar el pago de las mejoras a una condición suspensiva, a un sólo supuesto de hecho excluyéndolo de otro.De ahí que cuando en el contrato se estableció "Si las fincas se vendieran, la diferencia entre seis mil colones por manzana que se le da eneste momento, y el valor que se le de al momento de la venta, será repartido por partes iguales entre ambos contratantes"; no implica la existencia de una condición suspensiva, como alega la demandada.Al respecto, F.M., expone:"De ordinario la condición se expresa con frases típicas, las cuales revelan claramente su presencia.Sin embargo, la condición puede resultar indirectamente del conjunto del negocio, o como consecuencia indefectible de la finalidad que se ha propuesto la parte (o las partes); el intérprete no debe detenerse en las expresiones literales, sino que debe investigar si el declarante (o declarantes) ha querido, a pesar de las apariencias, autolimitar la propia voluntad" (Op. cit., tomo II, p. 461).13- Para resolver sobre la petitoria de la parte actora, es indispensable aplicar al caso lo dispuesto por el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria en relación con el 1023 del Código Civil, que establece:"Los contratos obligan tanto a lo que se exprese en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de éste".Con lo cual, debe incluirse en el contrato otro efecto (consecuencia) que de él derive, según la equidad, el uso o la ley; realizándose la llamada integración del contrato, debiéndose entender por equidad "... el equilibrio de los intereses y la igualdad de trato que ha de conseguirse con las relaciones entre las partes (Fco. M., Op. cit. T.I., p.485).el demandante en su petitoria principal, en su punto a, lejos de establecer una petición en sentido técnico jurídico, solicita se declare en sentencia una situación de hecho; la petitoria está mal planteada, no procediendo en consecuencia la petitoria b) en todo caso al actor se le canceló lo que le correspondía por concepto del ganado, recibió según se indicó la suma de doscientos sesenta y cinco mil colones, no se probó en autos que el actor haya sufrido algún daño o perjuicio, y en cuanto a la indemnización por el mayor valor del terreno y la diferencia de valor entre los seis mil colones por manzana y el precio actual de la propiedad -reconocimiento de las mejoras- lo procedente en atención a la equidad para las partes y en función integradora del contrato en su esfera efectual es acoger la petitoria subsidiaria de la demanda parcialmente, en la forma que se expondrá, por ajustarse más a las consecuencias que la equidad hacen nacer del contrato en discusión, reconociendo a favor del actor el pago de las mejoras útiles que realizó sobre los fundos mas no las mejoras necesarias, ya que aquéllas por su permanencia material en el fundo, continúan beneficiando a la demandada más directamente, de manera que si bien el actor se ha beneficiado con estas mejoras, la propia demandada también lo ha hecho, ya que ambos obtuvieron beneficios, ganancias con el contrato; con la doble ventaja para la propietaria de que las mejoras útiles permanecen en su fundo, obteniendo, a su vez otro beneficio, el mayor valor de los terrenos; de ahí que lo procedente es que indemnice al actor el valor de las mismas, y de esta manera el beneficio se comparte, existe una igualdad de trato en las relaciones entre las partes, hay equidad, debiéndose restar el valor de la madera de aquéllas mejoras útiles en que se empleó madera de los fundos agrarios que fueron objeto de la contratación.En cuanto a las mejoras de adorno, en este proceso no consta que el actor haya efectuado este tipo de mejoras, de ahí que no es del caso pronunciarse a su favor, dejándose para ejecución de sentencia la liquidación de estas mejoras.IVºExcepciones:La demandada opuso las excepciones de falta de derecho y la genérica de sine actione agit, que en la forma en que ha sido resuelto este proceso, se declara con lugar parcialmente la excepción de falta de derecho.En cuanto a la genérica de sine actione agit, comprensiva de falta de legitimatio ad causam activa y falta de interés, se rechazan, por innecesario no cabe pronunciarse sobre la falta de derecho que también comprende esta genérica excepción.Vº Costas: Conforme con el artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, se resuelve este proceso sin especial condenatoria en costas, por considerar que se ha actuado de parte del demandado de buena fe, y por existir motivo suficiente para litigar.".

4. -

   El L.. A.J., en su expresado carácter, apeló, y el Tribunal Superior Agrario, integrado por los Jueces Superiores licenciados G.O.J., L.M.M. y A.M.L., en sentencia dictada a las 8 horas del 6 de febrero de 1991, confirmó el fallo recurrido.El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J.O.J.:I.- "Excepto en lo que se dirá, se prohija la relación de hechos probados que contiene la sentencia apelada por ser fiel reflejo de lo acreditado en autos y estar bien sustentados en los elementos probatorios que se citan en su apoyo.En relación con el hecho primero se prohija, pero en el entendido de que el contrato celebrado entre actor y demandada es un arrendamiento agrario, en la consideración de fondo se darán las razones del caso; en cuanto al hecho 8-, el Tribunal lo hace suyo únicamente en cuanto a la primera parte, sea únicamente en cuanto dice:"Que la demandada tenía conocimiento de todas las mejoras y las inversiones que el actor realizó en los fundos agrarios."

   2. El Tribunal hace propios los hechos no probados 1-, 2-, 4- y 5-, no así el 3- por no tener ninguna influencia en la decisión de este proceso, pues en cuanto a ese aspecto las partes se dieron por satisfechas, según se deduce del documento de folio 37 y declaración del propio actor.III.- Se entra a conocer de la sentencia únicamente en cuanto es objeto de apelación, sea en lo relativo al rechazo de las mejoras necesarias y lo resuelto en cuanto a costas, en el entendido de que la prueba se apreciará en conciencia y sin sujeción estricta a normas del derecho común.IV.- De acuerdo con los razonamientos del a quo, el contrato que suscribieron el actor y el demandado, que corre a folio uno y que está fechado:"N., 6 de mayo de 1984", no es un contrato de arrendamiento por cuanto en él se dice:"El segundo no pagará a la primera precio alguno durante el arrendamiento, por concepto de éste."

   Si se analiza ese contrato en su contexto, como es lo correcto, a pesar de lo expresado en esa cláusula, se llega a una conclusión diferente, ya que del mismo se infiere sin dificultad, que el actor, sí debe pagar un precio por el arrendamiento.La demandada entregó a éste, sus fincas con un hato de ganado integrado por dieciséis vacas, seis de las cuales tenían ternero pequeño, y tres terneros más, además tres bestias.En relación con las seis crías pequeñas y los tres terneros, el contrato dispone que las primeras corresponderán a los contratantes por partes iguales, lógicamente al finalizar el contrato o cuando se vendan y los tres terneros se valoran en nueve mil colones que corresponderán a la demandada, una vez que se vendan, siendo a medias el mayor valor que se obtenga por ellos a partir de esa suma de dinero.Esa cláusula está en líneas diecinueve y veinte de la plana primera del contrato y en la nota que se inicia a folio dos de la plana segunda del mismo.Como cláusula aparte está la que literalmente dice:"Si se vendieren terneros, el precio de la venta será para ambos contratantes, por partes iguales."

   Lógicamente la venta de terneros a que se refiere esa cláusula, es en relación a los que nazcan durante la vigencia del contrato, pues lo relativo a las seis crías pequeñas y a los tres terneros que recibió el actor al entrar en vigencia el contrato, se rigen por la cláusula ya comentada.De lo dicho se infiere que sí hubo precio y que por lo tanto en el fondo de lo que trata es de un contrato de arrendamiento, pues el mismo consiste en la mitad de precio obtenido de los terneros vendidos durante la vigencia del contrato incluyendo también las seis crías pequeñas que recibió el actor y la ganancia que se obtuviera de los otros tres que se valoraron en la suma de nueve mil colones.De acuerdo con el artículo 1125 del Código Civil:"El precio del arrendamiento puede consistir so en una suma de dinero, o en cantidad determinada de frutos."En este caso concreto el precio del arrendamiento lo constituye en la realidad la mitad del dinero obtenido con la venta de las crías, según se desprende de los términos del contrato, lo que no se opone a la norma citada; además, el mismo se puede enmarcar en lo que dispone el artículo 1158 ibídem, que literalmente dice:"Siempre que se arriende un predio con ganados, quedan éstos a riesgo del arrendatario y debe éste entregar al fin del arrendamiento igual número de cabezas de las mismas edades y cualidades, o sus equivalentes en dinero."Durante el arrendamiento podrá el arrendatario disponer de los ganados, con tal que lo haga de buena fe y que no se comprometan los intereses del arrendador"En este caso concreto, excepto que sea pacto en contrario a lo dispuesto por la ley, por cuanto los semovientes objeto del contrato perecerían en perjuicio de la arrendante, en la ejecución de éste ocurrieron los supuestos de dicha disposición legal, ya que el actor dispuso, de acuerdo a su conveniencia y de la demandada, de los ganados que le fueron entregados, así se desprende de lo dispuesto por los testigos, que en lo conducente manifestaron:F.V.C. expresó:"por palabras de el mismo me di cuenta que el cambiaba una res por otra... El ganado se cambiaba para mejorar el ganado."; M.G.P.M., dijo: E. cambiaba ganado para volverlo meter a la finca, y vendía algunos ternerillos..."; C.C.S., manifestó:"E. que decía que no podía vender el ganado porque el ganado era a medias o se lo habían dado valorado a él.E. me decía a mi que tenía la finca valorada por tantos años o la había cogido en arrendamiento"; J.L.S.S., indicó: "E. cambiaba animales, digamos sacaba una vaca y metía otra.Le vendió unos terneros al hijo de C.C. pero no podría decir cuantos.No se si el ganado era de E. o no."; por otra parte el mismo actor en su declaración que rindió en autos, aceptó que él cambiaba el ganado y concretamente en cuanto a las crías producidas manifestó:"Debo aclarar que cuando yo entré en la finca, recibí el ganado que se indica en el contrato y cuando lo entregué el mismo ya se había multiplicado y habíamos acordado que todas esas crías eran a medias entonces ese dinero que se me entregó fue como pago de mi mitad de todas esas crías."En conclusión, no puede afirmarse que porque se dice en el contrato que no se pagará precio alguno por el arrendamiento, el mismo no sea en la realidad un verdadero arrendamiento, dado que del contexto del mismo, sin dificultad se infiere que en la realidad sí existe ese precio, como ya ha quedado explicado; además, ha de tomarse en cuenta que el actor usó y disfrutó de las fincas de la demandada comportándose como un verdadero arrendatario en los términos del artículo 1127 del citado Código, ya que sembró en ella cereales y tubérculos, crió cerdos y gallinas, permitió que terceros cultivaran la tierra, a nuestro entender para que pusieran las mismas en condición de establecer pastos en ellas, como es costumbre en nuestros campos; por otra parte mantuvo en la finca no sólo el ganado a que se refiere el contrato de arrendamiento, sino también ganado ajeno, según los testigos, de propiedad de un hijo suyo, lo que también a nuestro entender lo obligó no sólo a mantener los pastos existentes en las fincas, sino a ampliar el cultivo de los mismos; por último el actor explotó hasta lo último el pie de cría que mantuvo en las fincas, pues ordeñó las vacas y con su leche elaboró queso que vendía a ciento cincuenta colones el kilo, según lo refiere el testigo J.L.S.S..- Establecido que en la realidad el contrato celebrado entre actor y demandado, lo es de arrendamiento, no sólo porque ello se deduce del propio contrato, como ha quedado explicado en el considerando anterior, sino también porque así lo reconocen tanto el demandante en su hecho primero fundamento de la demanda, como el demandado al contestar ese hecho, debe de entrarse a analizar si procede o no el reconocimiento de las mejoras necesarias y lo resuelto en cuanto a costas,s ya que de acuerdo con el escrito de apelación se apela únicamente en cuanto a la denegación de dichas mejoras y en cuanto a lo resuelto en relación con costas.En cuanto a lo primero, debe de quedar claro que de acuerdo con nuestros ordenamiento jurídico, al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario no se le reconocen las mejoras que haya ejecutado en el inmueble dado enarrendamiento, en el tiempo de duración del contrato.Si la Ley no concede ese derecho, debe de analizarse el contrato a efecto de determinar si los contratantes acordaron algo distinto a la Ley, pues conforme al artículo 1022 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes"; la parte actora fundamenta el hecho de que se pactó el pago de mejoras al finalizar el contrato en la cláusula que textualmente dice: "Para efectos de este contrato, se valora la manzana en seis mil colones, sea un total de 732.000,00 colones... Si las fincas se vendieren, la diferencia entre seis mil colones por manzana que se le da en este momento, y el valor que se le da al momento de la venta, será repartido por partes iguales entre ambos contratantes".De dicha cláusula deduce el actor que la demandada debe de pagarle las mejoras a la conclusión del contrato de arrendamiento.No se comparte el criterio del demandante porque por una parte, esa cláusula sólo está referida al caso de que se vendan las fincas y por otra porque generalmente ese tipo de cláusula se inserta en los contratos de arrendamiento con el objeto de sentar las reglas de la indemnización del arrendatario en caso de que se resuelva el contrato por venta de la finca, pues conforme al artículo 1154 del Código Civil: "Cuando se resuelva el arrendamiento por venta que de la cosa haga el arrendador,s éste será responsable de los daños y perjuicios para con el arrendatario"; es común en nuestros campesinos recibir en arrendamiento una finca que no esté en muy buenas condiciones con el objeto de ponerlas en condiciones óptimas de producción, pero como saben que para ello han de invertir dinero y trabajo, que no han de recuperar a corto plazo, optan porque el arrendamiento sea a un plazo que les permita recuperar la inversión y obtener la ganancia programada, el mismo puede ser a mediano o largo plazo.En el caso de autos el arrendamiento fue de cinco años, tiempo que debió ser suficiente para que el actor recuperara su inversión, pues es de tomar en cuenta que conforme a los términos del contrato lo que pagó el actor por arrendamiento fue una suma relativamente modesta, ya que debe de tomarse en cuenta como se dijo, que la finca fue explotada por el actor, no sólo con el ganado de la demandada, sino también con otros ganados, en agricultura, cría de cerdos y gallinas, así como con el ordeño de las vacas y hasta con la venta de madera de la finca.Ese tipo de cláusula es comprensible que se inserte en un contrato de arrendamiento, ya que el arrendatario, que es la persona que está invirtiendo en la finca, lo está haciendo tomando en cuenta el tiempo de duración del contrato y pudiera suceder que los frutos de lo que invierta enel primer año, los vaya a obtener tal vez en los últimos años de vigencia del contrato, es simplemente una defensa del arrendatario en el evento de que el arrendador unilateralmente decida vender, y tácitamente una autorización de venta de parte del arrendatario, pues está previniendo esa eventualidad, asegurándose qué es lo que le tocaría en concepto de daños y perjuicios conforme al citado artículo 1154.Es de tomar en cuenta que la venta de la finca no depende del arrendatario, sino del arrendador, pues es el propietario y sólo él quien puede disponer de la misma.Consecuentemente, por las razones expuestas y no por las aducidas por el a quo, procede confirmar lo resuelto en cuanto a mejoras necesarias reclamadas por el actor.En lo relativo a costas, dada la forma en que se falla este proceso, se estima que las partes han litigado de buena fe y por ello con fundamento en el artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, procede confirmar lo resuelto en relación con ellas.".

5. -

   El L.. A.J., en su calidad indicada, interpuso recurso para ante esta S., en el que, en lo conducente, manifestó:"Cuestiones relevantes para la resolución del recurso.A.- Hechos de importancia que tuvo por probados la sentencia que se recurre:Los siguientes son los hechos relevantes para la resolución del recurso de casación (sic) que tuvo por probados en su sentencia la Sección Segunda del Tribunal Superior Agrario:

   1. Que entre actor y demandada se pactó un contrato de arrendamiento agrario, por un término de cinco años sobre dos fincas propiedad de la demandada.b) Que el actor durante la vigencia del contrato sembró aproximadamente veinte manzanas de nuevos pastizales; reparó cercas, hizo nuevas cercas, pagando los materiales y trabajo de su bolsillo, excepto la madera; asimismo construyó una casa, un corral y un pozo.c) Que el actor cultivaba en los fundos para su consumo entre otros cultivos, arroz, frijoles; asimismo sacaba queso y vendió madera de la finca.d) Que la demandada no estaba obligada a aportar dinero para el mantenimiento de la finca y el actor se encargó del mantenimiento de la finca y del ganado y corrió con todos los gastos.e) Que cuando ingresó el demandante a la finca, ésta se encontraba descuidada.Hechos indemostrados de importancia según la sentencia.a) Que el contrato agrario referido, fuese una opción de compraventa.b) Que el contrato suscrito entre las partes sea leonino, aprovechándose el aquí actor de la nobleza de la demandada.Hechos demostrados omitidos por la sentencia y que a juicio del recurrente se encuentran probados y son relevantes.a) Que el actor no hizo solamente 20 manzanas de nuevos pastizales sino que con la inspección judicial y prueba testimonial se colige que el actor sembró de nuevos pastizales los apartos numerados 4, 6 y 2, que son aproximadamente 45 manzanas de nuevos repastos (véase croquis aportado a los autos y en el que existe completa coincidencia con la declaración testimonial.Asimismo obsérvese que en la inspección judicial (folio 89 vuelto) se lee textualmente lo siguiente:"... Manifiestan las partes que lo dicho y expresado en esta acta a cuanto a las áreas y los apartos, están de acuerdo..."

   2. Que el actor limpió el aparto numerado cinco por encontrarse "encharralado" y de "tacotal alto", véase declaración de M.G.P.M. e inspección judicial.c) Que el fin del contrato era que el actor invirtiera, ampliara repastos y en general trabajara las fincas para que éstas adquirieran un valor mayor al existente.III.- Motivación del fallo:1.- El Tribunal Superior Agrario, en resumen decidió denegar la petitoria de pago de mejoras necesarias aduciendo que el contrato suscrito por las partes era un arrendamiento y que por ende, al final del mismo, nuestra legislación no le concede al arrendatario el derecho de cobrar mejora alguna durante ese lapso.2.- De las cláusulas del contrato no se puede deducir que el actor estuviese facultado para cobrar mejora alguna, pues la cláusula mediante la cual se fijó un precio por manzana solo está referida al caso de que las fincas se vendieran, además de que, según el Tribunal, este tipo de cláusulas se insertan con el fin de sentar las bases para una posible indemnización del arrendatario en el supuesto de que se resolviese el contrato.3.- Es común en nuestros agricultores que estos arrienden una finca que no está en muy buenas condiciones de producción con el fin de ponerla en condiciones óptimas, invirtiendo dinero y trabajo a fin de recuperarlo en un corto plazo y así obtener una ganancia.4.- Debido a que el contrato se fijó por cinco años, el actor tuvo el tiempo suficiente para recuperar su inversión, máxime que la renta era modesta y que la finca fue explotada, no sólo con el ganado de la demandada, sino también con otros ganados, en agricultura, cría de cerdos y gallinas, así como en el ordeño de las vacas y hasta con la venta de la madera de la finca.5.- El actor debió ampliar los repastos existentes, así como el mantenimiento de los mismos, debido a la explotación ganadera.IV.- Análisis crítico de la sentencia:De la sentencia del Tribunal Superior Agrario, que ha lesionado los derechos e intereses de mi representado, según se ha puntualizado en los extremos sobresalientes indicados en los hechos que ha tenido por probados y la motivación del fallo, seguidamente se efectúa un análisis crítico, que constituye la premisa básica del recurso de casación, que interpongo y cuya presentación se hace siguiendo el mismo orden de los puntos indicados "Motivación del Fallo", a los fines de facilitar mejor la comprensión de los aspectos en donde reside la discrepancia con lo resuelto:1.- Según el Tribunal de mérito, nuestro ordenamiento jurídico, al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario no se le reconocen las mejoras que haya ejecutado en el inmueble.De inmediato la pregunta lógica es ¿cuál artículo del Código Civil u otra legislación dispone lo anterior?¿Por qué únicamente se habla de nuestro ordenamiento jurídico sin tan siquiera expresar un sólo artículo?¿Cuál es el criterio jurisprudencial al respecto?Omisión completa, silencio absoluto.Por el contrario, siguiendo las disposiciones que se dirán se obtiene la conclusión contraria, veamos:a) El contrato de marras disponía en folio primero frente, línea 29 lo siguiente:"... La primera se compromete a brindar al segundo todas las facilidades para el mantenimiento y labores que se llevan a cabo en ambas fincas."En este sentido era claro que la demandada estaba obligada a aportar dinero u otros a fin de que el actor pudiese trabajar en la finca; sin embargo, con los hechos que se tienen por demostrados se deduce que la misma nunca aportó dinero alguno para tal fin.Debido a lo anterior es evidente que el actor debió por su cuenta afrontar todos esos gastos, amparado a los artículos 1130 y 1131 del Código Civil, referidas a las reparaciones ordinarias.Como bien lo expresa S.M. y otro:"... Debe quedar claro que aplicando los artículos citados del Código Civil, únicamente la primera clase de mejoras puede ser reembolsado al arrendatario -refiriéndose a las necesarias- (S.M.(. y otro.Derecho Agrario, Universidad de Costa Rica, 1980, pág. 388).No habiendo artículo que aclare lo anterior es evidente que debe aplicarse la disposición del artículo 330 del Código Civil, que en lo que interesa dispone:"El poseedor de mala fe tiene derecho a que se le abone el valor de las mejoras necesarias..."

   .Si la ley permite el cobro de las mejoras necesarias al poseedor de mala fe con mayor razón se debe permitir al arrendatario, que para el caso en análisis se debe interpretar como poseedor de buena fe.Véase artículos 328 y 332 del Código Civil.Sin embargo, la procedencia del pago de las mejoras necesarias también se fundamenta en lo dispuesto por el artículo 509 del Código Civil, referente al derecho de accesión.Así las cosas es notorio la procedencia en nuestra legislación del pago de las mejoras necesarias al arrendatario.Finalmente es en extremo importante que se tome también en cuenta la teoría del enriquecimiento sincausa, en supuestos como el presente.En este sentido véase C. que expresa:"Una jurisprudencia que tiene un punto de arranque en la sentencia Boudie..., afirma que, cuando un sujeto, en virtud de un sacrificio o hecho personal, procure a otro una ventaja que no está justificada por ninguna causa legal o contractual, dispone de una acción para obtener la restitución se trata de la acción de in rem verso, pues un principio jurídico de equidad proclama que nadie puede enriquecerse sin causa a expensas de otro..."(C. (Jean) Derecho Civil, Barcelona, Casa Editorial Bosch, tomo segundo, volumen tercero, pág. 171.Asimismo nótese como en las leyes francesas sobre arrendamiento está claramente fijada la obligación del propietario de pagar el "plus-valor" realizado al fundo, por parte del arrendatario (págs. 174-175, mismo tomo y volumen).Por otra parte, en realidad el contrato celebrado y que es el objeto del presente litigio, no es un arrendamiento como así lo expone el Tribunal de mérito, sino como, atinadamente lo expuso el juzgado de primera instancia se trata de un contrato sociedad, mediante el cual ambas partes tienen un interés común de obtener beneficios de las inversiones y trabajos que el actor realizó.En este sentido las declaraciones de la L.. Guadalupe M.U. y L.F.M.C., son precisas en puntualizar este aspecto.En todo caso el Tribunal Superior realiza una pésima interpretación contractual, al afirmar en sus motivos, que el contrato de marras es un arrendamiento, aduciendo que el precio del mismo lo pagó el actor en especie como así lo permite el Código Civil.Sin embargo, no analiza ni razona cada una de las cláusulas del contrato y la propia declaración del representante de la demandada, donde éste afirma que efectivamente el fin del contrato era que el actor mejorara la finca y así repartir el plus-valor entre ambos (véase declaración de L.F.M.C. y Guadalupe Montero).2.- Es completamente antojadizo la afirmación del tribunal en el sentido de que la cláusula del contrato de marras donde se estipula para efectos contractuales un precio por manzana, está dirigida únicamente para el caso de resolución del contrato.Nada más inexacto.Como bien lo indicó el órgano a-quo, en la sentencia de primera instancia, hecho demostrado 8, el fin del contrato era que el actor aumentara mediante inversiones el valor de las propiedades.El objetivo no podía ser otro, debido a que el propio representante de la demandada, así como la declaración de la abogada que redactó el contrato claramente lo indican (véase declaraciones de L.F.M.C. y G.M.U..En este punto, es evidente la interpretación completamente errada que realiza el Tribunal, y lo que peor del caso es la completa contradicción entre los hechos tenidos por probados y las conclusiones a que arriba el Tribunal, existiendo por ende, una completa incoherencia en el fallo, que lo hace susceptible de casación, por existir un grave error de hecho.3.- En ningún momento fue éste el fin u objeto del contrato.El actor no realizó el contrato objeto de esta litis con el fin de recuperar la inversión con la producción de la misma, sino que la recuperación de la ganancia programada vendría cuando al venderse la finca o finalizar el contrato se le pagará la mitad del nuevo calor que tuviese la finca.Este era el objetivo del contrato en ningún momento su fin era producir o explotar la finca.Tómese en cuenta que lo relacionado con el ganado existente era simplemente un acuerdo secundario del contrato, pero no el interés principal.Aparte de lo anterior los propios hechos tenidos por demostrados y la prueba testimonial aportada nos demuestran lo contrario existiendo nuevamente un claro error de hecho en la apreciación de las pruebas.4.- La afirmación en este estudio es completamente contraria a toda la recepción de prueba que consta en el expediente.Nótese como textualmente el hecho 13 que el Tribunal hizo suyo, dice lo siguiente:13- Que el actor cultivaba en los fundos para su consumo, entre otros cultivos, arroz, frijoles; asimismo sacaba queso y vendió madera de la finca...".A pesar de lo anterior, ahora el Tribunal señala que el actor explotó la finca no solo con el ganado existente, sino también en agricultura, cría de cerdos y gallinas, así como con el ordeño de vacas y hasta con la venta de madera de la finca.Toda la prueba testimonial recibida es clara en manifestar que tanto la agricultura como tenencia de cerdos y gallinas era para el consumo propio del actor, en ningún momento existió explotación alguna.La conclusión anterior nos demuestra una vez más la total incoherencia existente en el fallo, pues por un lado el Tribunal tiene por probado que el actor cultivaba y poseía cerdos y gallinas para su subsistencia y por otro concluye que el actor explotó las fincas con un fin económico, en cuanto a los aspectos anteriores.5.- Fundamenta también el Tribunal su decisión aduciendo que, debido a la explotación del ganado propiedad de la actora, así como con ganado del hijo del actor, éste debió ampliar los pastizales.En otras palabras, la ampliación de los pastizales fue una consecuencia lógica de la explotación ganadera.Nada más falso y contrario a las pruebas que se encuentran en el expediente.En primer lugar conel documento presentado por la parte demandada, referida a recibo por dinero se demuestra que al finalizar el contrato, existían en la finca treinta y dos animales.¿Dónde iba a existir la necesidad de ampliar los pastizales para mantener treinta y dos animales?Nótese como las fincas miden más de ochenta y cinco hectáreas y cuando el actor ingresó a la finca existían más de cincuenta manzanas que se encontraban aptas para la cría de ganado (véase inspección judicial y declaraciones testimoniales)¿Qué necesidad tenía el actor de ampliar los pastizales si lo existente podía mantener más de setenta animales?Es evidente que la ampliación de los pastizales obedeció al objetivo de invertir en la finca y aumentar con ello el valor de la misma.Violaciones en las que incurre la sentencia.Por todo lo anteriormente expresado la sentencia recurrida incurre en el grave vicio de violación de ley, al aplicar indebidamente y en forma errónea los artículos 1127, 1022, 1125, 1158, del Código Civil, al concluir que el contrato de marras es un contrato de arrendamiento y que por tal razón, no está legitimado el actor para cobrar mejoras necesarias.Como se demostró líneas atrás aún en el supuesto de que el contrato sea de arrendamiento sí está legitimado el arrendatario para cobrar mejoras, por lo que el Tribunal de mérito deja de aplicar los artículos 330, 332, 328, 1130 y 1131 del Código Civil, que autorizan el cobro de las mejoras necesarias.Asimismo en la sentencia recurrida se realiza una mala interpretación del artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, en lo referente a costas, pues es evidente que la demandada ha litigado con evidente mala fe, por lo que se debió de haber condenado en costas.Igualmente acuso la violación del artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, en relación con el artículo 155 del Código Procesal Civil, por haberse omitido, en la sentencia lo referente al número real de manzanas que el actor realizó, como nuevos pastizales, existiendo en este caso un claro error de hecho, al no existir concordancia entre las pruebas testimoniales y la inspección judicial, donde las partes estuvieron de acuerdo, en cuanto a este extremo, mientras que en los hechos tenidos por probados el tribunal afirma que el actor únicamente hizo 20 manzanas de nuevos pastizales.Asimismo obtiene conclusiones que no se ajustan a los hechos tenidos por probados y tampoco toma en consideración la prueba testimonial e inspección judicial, tan contundente que indican claramente lo realizado por el actor así como el fin del contrato.En otras palabras, la sentencia recurrida no pondera la prueba de inspección judicial ni la prueba testimonial, por lo que es evidente la violación de los mencionados artículos.Fundamento jurídico del recurso:Apoyo el presente recurso, amén de las disposiciones legales citadas, así como en las argumentaciones jurídicas expuestas, en las siguientes normas:artículos 1, 2, 54, 55 y 61 de la Ley de Jurisdicción Agraria.Artículos 549, 550 y siguientes del Código de Trabajo.Petitoria:Basado en las normas legales citadas, argumentaciones jurídicas y la puntualización de las violaciones de ley en que incurre la sentencia impugnada, pido a este alto Tribunal lo siguiente:admitir el recurso y proceder a casar la sentencia recurrida revocándolo parcialmente admitiendo el pago de las mejoras necesarias así como la condena de las costas personales, en contra de la demandada.".

6. -

   En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.Se dicta esta sentencia fuera del plazo deley, pero dentro del concedido por la Corte Plena.

   R.e.M.Z.Z.;y,

   CONSIDERANDO:

   I.-

   1. Cecilia M.C. es propietaria de las fincas de la Provincia de Alajuela números 155.500 y 172.886, los cuales son terrenos de repasto y montaña dedicados a la ganadería. En ellas existía un hato de ganado constituido por dieciséis vacas (diez sin cría y seis con cría pequeña).Dicha señora contrató con E.S.R. por un plazo de cinco años, prorrogable por acuerdo de partes, entregando el uso y goce de las fincas al actor, valoradas, para efectos del contrato, en seis mil colones la manzana yestipulando que si las misma se vendieran el sobreprecio sería repartido entre ambas partes. Además, se convino, que de alquilarse potreros la renta sería repartida a partes iguales, así como el producto de la venta de terneros de producirse ésta, no pagando E.S.R. precio alguno por concepto de arrendamiento y comprometiéndose la propietaria a brindarle todas las facilidades para el mantenimiento y labores a realizar en ambas fincas.Durante el plazo del contrato el inmueble no se vendió por lo que no se ejecutó la estipulación según lacual "si las fincas se vendieren, la diferencia entre seis mil colones por manzana que se le da en este momento, y el valor que se le dé al momento de la venta, será repartido por partes iguales entre ambos contratantes.".Al llegar a la fecha de la terminación del contrato, la propietaria tomó nuevamente posesión del inmueble sin indemnizar en modo alguno a su cocontratante; así nació esta demanda la cual ha sido declarada con lugar en primera y segunda instancia en cuanto a la petitoria subsidiaria consistente en condenar a la demandada al pago de las mejoras útiles introducidas en el bien durante los cinco años del contrato.El recurso para ante esa S. se limita a combatir la sentencia porque no condenó al pago de las mejoras necesarias ni condenó en costas a la demandada.

   II.-

   Independientemente de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes -calificado por el a quo como aparcería y por el ad quem como arrendamiento- no procede analizar el agravio del recurrente en cuanto a tratarse de una aparcería, pues no sólo no fue objeto de su petitoria subsidiaria, sino, por el contrario, lo que planteó en su demanda -y fue objeto de contradictorio- consistió en su reclamo de estarse en presencia de un arrendamiento.En todo caso, este es un contrato muy particular-quizá no reconducible ni al arrendamiento ni a la aparcería, pues hay elementos fundamentales de ambos que le hacen falta- donde el análisis del tema de las denominadas mejoras necesarias se va a realizar exclusivamente desde el ángulo jurídico de si su indemnización es obligatoria o no, sin dejar de lado los principios generales informadores de dicho instituto en el Derecho agrario.

   III.-

   En primer lugar debe subrayarse lo convenido por las partes en cuanto a que si el bien se vendía -se supone dentro de los cinco años del contrato- el sobreprecio alcanzado se iba a repartir por partes iguales.Sin embargo, ello no sucedió, y no se pactó nada en cuanto a las mejoras.Los tribunales de instancia, con gran tino, en uso de las facultades de equidad contempladas en el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción agraria, y aún cuando no se pactó nada en cuanto a mejoras, condenó al pago de las útiles. Ello era de rigor pues si se pactó compartir un sobreprecio durante el contrato, con mayor razón se debían indemnizar las mejoras; en consecuencia, condenó al pago de las útiles, pero no de las necesarias.En este punto, la pregunta es si debían indemnizarse éstas últimas, sobre todo si se tiene presente que la arrendante se comprometió a dar las facilidades para el mantenimiento y labores a realizar en el fundo.

   IV.-

   Las denominadas "mejoras necesarias", cuando así se les llama, técnicamente no son mejoras, son reparaciones, pues en realidad se refieren a todos aquellos gastos indispensables para la conservación de la cosa, pero que no acrecientan el valor venal de la misma.Se realizan con la finalidad de impedir el deterioro o ruina de la misma, lo cual sobrevendría de no realizarse, y no con la finalidad de lograr un plusvalor de la cosa.Se les denomina necesarias, pues deben ejecutarse sólo para que la cosa no se deteriore y no disminuya su rendimiento.Por el contrario, las útilessí aumentan el valor venal de la cosa, mereciendo el calificativo de "mejoras" porque se realizan, precisamente, con el afán de mejorar la cosa, aumentar las utilidades, siendo de manifiesto provecho para cualquier poseedor, y no sólo para el que las realiza, pues generan una plusvalía al acrecentar el valor de la cosa. El Código Civil desarrolla esta distinción en el artículo 332 en forma similar a lo anteriormente expuesto, pues califica a las necesarias como aquellos gastos indispensables para la conservación de la cosa y a las útiles como las que aumenten su valor venal.Esta división y clasificación es de fuerte raigambre romanista y tradicionalmente ha sido recibida así por el Derecho civil y su doctrina.En el contrato civil de arrendamiento de cosas -para proteger al propietario y eximirlo de indemnizar- se ha intepretado que al arrendatario no le está permitido realizar mejoras-incluidas las necesarias- y, en consecuencia, el propietario no debe reconocérselas.Sin embargo, es una distinción propia de la mejora civil y no de la mejora agraria.Para el Derecho agrario, la mejora vendría a ser todo acto o hecho, jurídico o no, susceptible de aumentar en forma estable y permanente la capacidad productiva del fundo. Se distingue, a tales efectos, entre mejoras económicas y mejoras sociales. Las primeras inciden directamente sobre el fundo provocando un aumento, estable y permanente, sobre su capacidad productiva, mientras las segundas inciden sobre las condiciones en que se presta el trabajo, brindandomayor comodidad para aumentar su eficiencia.Las mejoras sociales son una especie de las económicas, pues estas últimas son todas las que en forma general aumentan la productividad del fundo y las sociales son las que la aumentan mejorando específicamente las condiciones en que se ejerce el trabajo, haciéndolo más eficiente. Para todas las mejoras agrarias el elemento caracterizante essu incidencia sobre un bien productivo y como resultado del ejercicio de la actividad agraria. Es decir, para el Derecho agrario no hay tales " mejoras necesarias", sino simples hechos y actos de conservación y reparación del fundo, pues mejoras para el Derecho agrario son sólo aquellas que acrecientan la capacidad productiva del bien. Siendo tendencia general del Derecho agrario reconocer las mejorascon la finalidad de estimular al productor a aumentar la capacidad productiva de bienes que no son suyos, pero no así las denominadas por el Derecho civil "mejoras necesarias", o sea , los simples gastos de mantenimiento y conservación. V.-En el subjúdice, las partes convinieron en un contrato agrario mediante el cual se constituyó una empresa agraria.En consecuencia, se debe resolver lo relativo a las llamadas mejoras necesarias -objeto de reproche por el recurrente- sobre la base de los principios generales del Derecho agrario, tomando en cuenta que, desde el punto de vista de esta rama del Derecho y según lo expuesto en el considerando anterior, los gastos de conservación y mantenimiento del fundo no pueden ser reconocidos a título de mejoras agrarias, pues no son consideradas como tales. En el presente asunto, los gastos de conservación y reparación de los fundos objeto del contrato no pueden considerarse parte de la actividad mejoratricia del bien, pues los mismos no implicaron un aumento de su capacidad productiva.Por lo tanto, tales gastos no pueden ser reconocidos a título de mejoras agrarias; pero tampoco pueden serloen virtud de lo pactado en el contrato, pues aún cuando la propietaria se comprometiera a brindar a su cocontratante todas las facilidades para el mantenimiento y labores a realizar en los fundos, la equidad en la ejecución del contrato impide reconocer los gastos de conservación y mantenimiento del bien a partir de tal estipulación.Al actor se le está reintegrando la inversión que aumentó la capacidad productiva del bien-de lo cual se ha de beneficiar la propietaria también-al reconocérsele las llamadas mejoras útiles, pero si además se le reconocen los gastos de conservación y mantenimiento, la propietaria no obtendría contraprestación alguna,pues ni siquiera habría logrado como beneficio el simple mantenimiento de su fundo. No ha de olvidarse, a tales efectos, quelas ganancias de la explotación del fundo no se repartieron.Así las cosas, y para mantener equilibrada la relación contractual en razón del espíritu de lo pactado,los gastos de conservación y mantenimiento han de ser asumidos por el actor como gastos propios e inherentes al ejercicio de la actividad agraria, de cuyo resultado económico fue el único beneficiario, debiendo confirmarse, por lo expuesto, la sentencia recurrida.

   VI.-

   En consecuencia, y por lo anteriormente dicho, se confirma la sentencia recurrida con las costas del recurso a cargo de quién lo interpuso.

   PORTANTO

   Seconfirma la sentencia recurrida. Son las costas del recurso a cargo de quién lo interpuso.

   EdgarCervantes Villalta

   Ricardo Zamora C.HugoPicado Odio

   Rodrigo Montenegro T.RicardoZeledón Z.

   FranciscoBolaños Montero

   Secretariomsa