Sentencia nº 03610 de Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, de 19 de Julio de 1994
| Ponente | Luis Paulino Mora Mora |
| Fecha de Resolución | 19 de Julio de 1994 |
| Emisor | Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia |
| Número de Referencia | 94-001925-0007-CO |
| Tipo | Sentencia de fondo |
| Clase de Asunto | Acción de inconstitucionalidad |
Acción de Inconstitucionalidad N.°1925-94
G.C.C.M.
Exp.No.1925-M-94. No. 3610-94.
SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.- S.J., a las quince horas veinticuatro minutos del diecinueve de julio de mil novecientos noventa y cuatro.
Acción de inconstitucionalidad promovida por G.C.C.M., mayor, casado, abogado, vecino de San José, cédula de identidad número 0-000-000, contra los artículos 448 inciso 2.), 433 y 453 del Código Procesal Civil.
Resultando:
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- El accionante impugna por inconstitucionales el artículo 448 inciso 2.) del Código Procesal Civil, en cuanto hace prevalecer unilateralmente la primacía del arrendante, anulando todo derecho del inquilino, al disponer como causal de desahucio la falta de pago del alquiler cuando ésta deviene del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendante, y solicita que dicho artículo se lea de la siguiente manera:
"Sólo será admisible la demanda de desahucio que se funde en una de las siguientes causales:
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) Falta de pago del alquiler en la forma convenida, siempre y cuando el arrendante no haya incumplido con sus obligaciones.";
y los artículos 433, en cuanto no permite la oposición de excepciones o de defensas propias de las reglas teóricas de la materia contractual, salvo la de que no hubo tal falta de pago; y 453 del mismo cuerpo legal, en cuanto únicamente admite la prueba confesional en el proceso de desahucio, la cual es destinada a demostrar que el arrendatario sí pago los alquileres reclamados. Tales normas las considera contrarias a los artículos 33, 41, 129 y 154 de la Constitución Política.
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- Figura como asunto previo el juicio de desahucio seguido por la empresa "Santa Lucía, Sociedad Anónima" contra el accionante, tramitado ante la Alcaldía Primera de San José, bajo expediente número 1148-93.
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- El párrafo primero del artículo 9 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, faculta a esta Sala para rechazar de plano cualquier gestión manifiestamentes improcedente o infundada.
Redacta el M.M.M., y;
Considerando:
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Señala el accionante que el artículo 448 inciso 2.) del Código Procesal Civil es inconstitucional por establecer como causal de desahucio la falta de pago del alquiler, sin considerar que tal falta está motivada en el incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendante, haciendo prevalecer unilateralmente la primacía del arrendante, anulando todo derecho del inquilino. Alega que el citado artículo tiene un carácter práctico desde el punto de vista judicial, por cuanto se le otorga un instrumento jurídico para que el arrendante pueda romper el contrato de inquilinato en forma unilateral y expedita, delegando al inquilino el procedimiento, más escabroso y largo, como lo es el supuesto del artículo 692 del Código Civil.
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La norma impugnada supra citada se encuentra dentro del capítulo del Código Procesal Civil que regula el desahucio, procedimiento que dispone nuestro ordenamiento jurídico para desalojar al inquilino del inmueble que alquiló en virtud de un contrato de arrendamiento, aunque también pueden satisfacerse otros intereses, como lo sería el relativo al pago de las costas del juicio y cobro de alquileres debidos. Por ello se hace necesario definir, en primer lugar, lo que se entiende por "arrendamiento", el cual ha sido definido como el contrato bilateral en virtud del cual una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a ésta por cierto tiempo, el uso o disfrute de una cosa, a prestarle temporalmente sus servicios o ejecutar un trabajo; sin embargo, para efectos del caso en estudio, limitaremos la definición a arrendamiento de cosa inmueble. De lo anterior se derivan varios rasgos fundamentales de esta institución jurídica, tales como su carácter consensual, su naturaleza bilateral, su carácter oneroso, el contrato es conmutativo, y su temporalidad o duración temporal. La naturaleza contractual de esta institución ya ha sido reconocida por esta Sala, así, por resolución número 1562-93, de las quince horas seis minutos del treinta de marzo de mil novecientos noventa y tres, señaló:
Es importante, asímismo, para los efectos de la resolución de esta acción de inconstitucionalidad, recordar que el contrato de arrendamiento es un contrato sucesivo, en el cual la obligación del arrendatario de pagar el precio es la contrapartida de la obligación del arrendador, de procurar el disfrute de la cosa arrendada ...
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Dentro de este orden de ideas, el pago del precio convenido constituye una de las principales obligaciones que pesan sobre el arrendatario, y para que sea legítimo y produzca efectos legales, debe de hacerse en la forma y términos estipulados, motivo por el cual cuando se hace o consigna después de vencido el plazo o fecha en que debió realizarse, se configura la causal de desahucio establecida en la norma impugnada -artículo 448 inciso 2.) del Código Procesal Civil-. En el caso en estudio, el accionante no se encuentra legitimado para invocar la inconstitucionalidad de la citada norma -artículo 448 inciso 2.) del Código Procesal Civil- por cuanto ha incurrido en un hecho de constatación objetiva -no ha pagado su alquiler- en perjuicio del
arrendante, dándole así motivo para que recupere los atributos de su derecho de propiedad, el uso y disfrute de la misma, los cuales había perdido en virtud del contrato de arrendamiento. La legislación inquilinaria, contrario a lo argumentado por el accionante, protege al inquilino, quien es la parte más débil de la relación inquilinaria. Por ello, aún cuando el arrendante desee recuperar o hacer uso de la casa, apartamento o local comercial dado en arriendo, ve limitado su derecho de uso que tiene sobre su propiedad, debiendo someterse a las causales y circunstancias que la ley faculta para recuperar los atributos de su propiedad, seguir el procedimiento establecido en la ley. Puede afirmarse, que es el arrendante quien ve disminuida su capacidad en razón de que la legislación en comentario tiene un marcado interés social, limitándo los atributos de su propiedad -uso y disfrute-.
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En cuanto a la causal impugnada, la falta de pago del precio convenido, es un incumplimiento contractual de naturaleza tan grave que autoriza para pedir la resolución del contrato de arrendamiento, en juicio declarativo, conforme el párrafo primero in fine del artículo 1147 del Código Civil, que dispone
"Si se pidiere la resolución del contrato de arrendamiento por no haber cumplido una de las partes una obligación positiva, puede el J., antes de acceder a la demanda, acordar al contraventor un plazo para el cumplimiento de su obligación, excepto si la resolución se fundara en falta de pago.",
en relación con lo dispuesto en el artículo 692 del mismo cuerpo legal, que dice:
"En los contratos bilaterales va siempre implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento. En este caso la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento del convenio o pedir se resuelva con daños y perjuicios.",
e implica, juntamente con otras consecuencias, el desalojamiento del respectivo bien, y constituye, igualmente, causal para el desalojo por el procedimiento sumario del desahucio. El desahucio por falta de pago tiene como finalidad primordial el desalojo del inquilino moroso de la casa o local objeto del litigio, como se dijo anteriormente, y no es una forma de resolución contractual, aunque consecuentemente tiene como efecto terminar la relación contractual. Se trata de un hecho de objetiva constatación, en la que la única defensa oponible es el pago realizado en la forma convenida. Por ello, no puede justificarse la falta de pago de un alquiler de una casa o local aduciendo que se hace motivado en el incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendante, ya que si el mismo no reparó el local como debía, aunque se hubiera acreditado que el local estaba desmejorado y el propietario se hubiese negado a repararlo, no puede el inquilino pretender seguir ocupándolo sin la debida contraprestación, ya que estaba haciendo uso y disfrutando del mismo. Sin embargo, ante la negativa del arrendante de reparar el local, la Ley de Inquilinato establece un procedimiento especial para el supuesto planteado por el accionante, de manera que si el inquilino consideró que el arrendante incumplió el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos, por negarse a reparar el local dado en arrendameniento, pudo haberse acogido a lo dispuesto en el artículos 18 de esa ley en cuanto dispone:
"Cuando una casa de habitación o apartamentos carezca de las instalaciones necesarias para disfrutar, independientemente, de los servicios de electricidad y agua, comprendidos en este último el baño, el fregadero, y demás servicios sanitarios imprescindibles, el arrendatario queda facultado para no pagar el precio del arrendamiento hasta tanto el propietario no lleve a cabo las adiciones necesarias.
También tendrá esa facultad el arrendatario, cuando los servicios de agua, fregadero y demás servicios sanitarios imprescindibles no estuvieren, o estén destinados al uso común de varios arrendatarios.
Asímismo podrá el arrendatario no pagar el precio del alquiler, mientras el propietario no lleve a cabo las reparaciones pertinentes, cuando la casa de habitación tenga las siguientes anomalías:
a.)inseguridad ocasionada por el deterioro de su estructura;
b.) Pisos, paredes o techumbres en estado sumamente defectuosos, hasta el punto de que pongan en peligro la seguridad de los moradores;
c.) Peligro inminente de que la vivienda sea destruida por derrumbres o inundaciones.";
pero siguiendo el procedimiento especial que la misma ley contempla en los artículos 20 y 21, para lo cual el arrendatario deberá requerir al propietario para que lleve a cabo las refacciones mencionadas mediante carta certificada o personalmente, en compañía del delgado cantonal o distrital de la Guardia de Asistencia Rural, y en caso de negativa del arrendante de hacer las reparaciones solicitadas, podrá acudir ante los tribunales de justicia, en el término de cinco días a partir del requerimiento, para que, por los procedimientos señalados en el Código Procesal Civil para los incidentes comunes, previa audiencia del arrendatario, se determine si éste tiene derecho o no a cesar en el pago del alquiler de conformidad con lo establecido en el artículo 18 transcrito. Asímismo, la ley faculta al inquilino para que arregle el local y, posteriormente, se lo cobre al propietario del bien, y en caso de que éste se niegue a pagar lo debido en concepto del arreglo, deducirlo del alquiler debido. Otra vía a la cual puedo acudir el arrendatario es la de pretender rescindir dicho contrato, de conformidad con los artículos 692 y 1147 del Código Civil supra citados, pero estando siempre compelido a pagar el alquiler.
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En cuanto a la alegada primacía del arrendante en esta relación contractual, nada más alejado de la realidad, dado que la finalidad social de las leyes sobre inquilinato constituye un aspecto de la mayor trascedencia, en cuanto consiste en la más intensa protección que por ellas se otorga a los que en las relaciones de arrendamiento urbano resultan los económicamente débiles, sean los inquilinos o arrendatarios, que forman un considerable sector de la población, tanto respecto de viviendas o casas de habitación, como de locales para comercio o industria y oficinas para profesionales. De tal manera se protege al inquilino en materia de pago que, es importante señalar dos modalidades respecto a la causal de desahucio estudiada; a.) hace buen pago del precio del arrendamiento el inquilino que deposita ante la autoridad judicial, mientras no se le haya notificado la demanda de desahucio; y b.) la llamada "tolerancia" en cuanto al tiempo, como forma de pago del alquiler, establecida de hecho por un consentimiento tácito de las partes, que modifica en particular los términos del respectivo contrato, dando lugar a la defensa invocable por parte del inquilino, de falta de derecho, para enervar la acción de desahucio. La "tolerancia" se da cuando en diversas ocasiones, y en forma reiterada, el arrendador ha permitido al inquilino el pago en fechas posteriores a la convenida, ya que no sería justo que habiéndose establecido de hecho y por largo tiempo que el pago del alquiler debería hacerse a mediados del mes y no el día primero de cada mes como se ha estipulado en el contrato, se considerara incumplida la obligación si paga dentro de la primera quincena. Con fundamento en las consideraciones anteriores queda demostrado que no existe desprotección para el inquilino y no existe, tampoco, trato discriminatorio en su contra, por lo cual los argumentos de inconstitucionalidad del artículo 448 del Código Procesal Civil resultan manifiestamente improcedentes e infundados, procediendo el rechazo de plano de esta acción.
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En consecuencia de lo anterior, la invocación de inconstitucionalidad de los artículos 433 y 453 del Código Procesal Civil resultan improcedentes, toda vez que el proceso de desahucio es de naturaleza sumaria, en la que la única excepción oponible es la de pago conforme a lo convenido y según las anotaciones anteriores, y si se admitieran otro tipo de defensas y excepciones convertirían el proceso en un ordinario, y ese no es el objetivo del legislador, y ello no resulta inconstitucional según lo analizado supra.
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Por otra parte, resulta improcedente la solicitud del accionante de reformar el artículo 448 inciso 2.) del Código Procesal Civil, por cuanto, en virtud de los artículos 105 y 121 inciso 1.) de la Constitución Política, el único órgano facultado para "legislar", "Dictar leyes, reformarlas, derogarlas y darles interpretación auténtica" es la Asamblea Legislativa, siendo que corresponderá a esta S.:
"a.) Garantizar, mediante los recursos de hábeas corpus y de amparo, los derechos y libertades consagradados por la Constitución Política y los derechos humanos reconocidos por el Derecho Internacional vigentes en Costa Rica.
b.) Ejercer el control de la constitucionalidad de las normas de cualquier naturaleza y de los actos sujetos al Derecho Público, así como la conformidad del ordenamiento interno con el Derecho Internacional o Comunitario, mediante la acción de inconstitucionalidad y demás cuestiones de constitucionalidad.
c.) Resolver los conflictos de competencia entre los Poderes del Estado, incluidos el Tribunal Supremo de Elecciones, y los de competencia constitucional, entre éstos y la Contraloría General de la República, las municipalidades, los entes descentralizados y las demás personas de Derecho Público.
ch.) Conocer los demás asuntos que la Constitución o la presente ley le atribuyan.";
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, facultades que se ven reforzadas por lo dispuesto en los artículos 10 y 48 constitucionales.
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Con fundamento en las consideraciones anteriores, de conformidad con el artículo 9 párrafo primero de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, por resultar la acción manifiestamente improcedente e infudada, procede rechazarla de plano.
Por tanto:
Se rechaza de plano la acción.
Luis Paulino Mora M.
Presidente.
R. E. Piza E. Luis Fernando Solano C.
Carlos M. Arguedas R. Ana Virginia Calzada M.
Alejandro Rodríguez V. Fernando Albertazzi H.
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