Sentencia nº 00037 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 10 de Abril de 1996

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.S.J., a las catorce horas cuarenta y cinco minutos del diezde abril de mil novecientos noventa y seis.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Primero Civil de Cartago por J.O.C.E., contador, contra I.R.S., divorciado, de ocupación no indicada.Figura como apoderado especial judicial del actor el Lic. C.M.E.N., abogado.Todos son mayores, vecinos de Cartago y, con las salvedadeshechas, casados.

RESULTANDO

1º.-

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor estableció demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en dos millones de colones, a fin de que en sentencia se declare: "1) Con lugar la demanda en todos sus extremos.2) Que se me restituya el libre goce y disfrute de cada uno de los derechos de la propiedad: posesión, uso, usufructo y habitación.3) Que se ordene el inmediato desalojo de las personas que habitan la casa de habitación y se ordene a los demandados suspender todos los actos posesorios que estuvieren ejerciendo y que violentan mi derecho de propiedad.4) Que se declare que la posesión se ha ejercido por los demandados de mala fe por lo que son responsables de los deterioros que ha sufrido la propiedad.5) Que se condene a los demandados a pagar los daños y perjuicios que me han ocasionado motivados estos en haber ejercido una posesión de mala fe violentando el derecho de propiedad lo que no ha permitido al suscrito disfrutar del libre goce de los atributos que está posee (sic), luego de la puesta en posesión de parte del Juzgado Civil de Cartago.".

2º.-

El accionado contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de prescripción, falta de legitimación ad causam activa y pasiva, litis consorcio pasivo necesaria y la genérica de sine actione agit.

3º.-

En el escrito de contestación el accionado contrademandó para que se declare: "A. La prescripción negativa del presunto derecho de propiedad y de posesión del señor J.O.C.E.;B. La prescripción positiva (usucapión), ya que he poseído dicha parcela desde 1973);C. La prescripción de la acción del señor C.;D. Pido se inscriba esta parcela a mi nombre en el Registro Público sin que sea necesario el establecimiento de una información posesoria.".

Subsidiariamente para que se declare: "A. que el señor C.E. debe indemnizar las mejoras necesarias, útiles y de lujo hechas en mi parcela.B. La accesión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil, con las consecuencias legales que esa disposición establece."

.

4º.-

El actor reconvenido contestó negativamente la contrademanda y opuso las excepciones de falta de derecho y la genérica de sine actione agit.

5º.-

El Juez, L.. R.C.V., en sentencia de las 15 horas del 24 de agosto de 1994, resolvió: "a) Excepciones. Uno) A la demanda al folio 43.Se rechazan las excepciones de prescripción de la acción, prescripción negativa y extintiva y prescripción positiva o adquisitiva.Se rechazan la genérica de sine actione agit, falta de derecho, falta de interés actual, falta de legitimación activa y pasiva en la parte que fue acogida la demanda y se acogen las mismas excepciones en lo demás.Dos) A la contrademanda al folio 78.Se rechazan las excepciones de falta de derecho y la genérica de sine actione agit en la parte que fue acogida la contrademanda y se declaran con lugar estas mismas excepciones en cuanto a lo demás.b) Demanda.De lo expuesto y con sustento en los artículos 316, 320, 327, 328, 331, 332, 411, inciso 2), 853, 854, 868 y concordantes del Código Civil, Ley de Informaciones Posesorias, y 1, 2, 3, 4, 5, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 165, 221, 222, 287 y concordantes del Código Procesal Civil, se declara parcialmente con lugar la demanda de reivindicación de J.C.E., contra I.R. S., en la siguiente forma: Primero: Se ordena restituir al señor J. C.E. en el pleno goce y disfrute de los derechos de propiedad sobre las fincas de la Provincia de Cartago, números ochenta y un mil cero diez, ochenta y un mil cero setenta, ochenta y un mil cero sesenta y dos y ochenta y un mil cero sesenta y cuatro, y los derechos que de aquélla se derivan como posesión, uso, usufructo y habitación.En lo demás, se rechaza la demanda.c) Contrademanda principal.Se rechaza la contrademanda principal presentada por I.R.S. contra J.C.E., en todos sus extremos.d) Contrademanda subsidiaria A).Se acoge la contrademanda subsidiaria A), presentada por I.R.S. contra J.C.E., en la siguiente forma: Primero: Que el señor J.C.E. debe indemnizar o pagar al señor I.R.S. las mejoras necesarias y las útiles y a retirar los materiales de las de puro adorno, con tal de que la separación pueda hacerse sin detrimento de la cosa reivindicada y de que el propietario rehúse pagarle el valor que tendrían dichos materiales después de separados.Mientras no se le haga el pago de lo que debe, puede retener la cosa en su poder.e) Contrademanda subsidiaria B).Se omite pronunciamiento en cuanto a la contrademanda subsidiaria B) por cuanto fue acogida la subsidiaria A).f) Ejecución de fallo.Tanto lo acogido en la demanda como en la contrademanda subsidiaria A), se concretarán en la etapa de ejecución de sentencia.g) Costas.Se dicta el fallo sin especial condenatoriaen ambas costas.".

6º.-

El accionado apeló, y el Tribunal Superior de Cartago, integrado por los Jueces Linda Casas Zamora, M.D.G. y L.F.M., en sentencia dictada a las 13:30 horas del 24 de noviembre de 1994, confirmó el fallo recurrido.

7º.-

El Tribunal Superior, a las 15:45 horas del 5 de enero de 1995, denegó la aclaración y adición del fallo anteriorsolicitadas por el accionado.

8º.-

El actor formuló recurso de casación por el fondo por estimar que se han violado los artículos 324, 285, 329, 330, 508 y 509, del Código Civil; 221, 222 y 223, del Código Procesal Civil.

9º.-

Por su parte, el demandado planteó recurso de casación, también por el fondo, por considerar infringidos los artículos 853, 320, 855, 856, 860, 865, 866, 868 y 227, del Código Civil.

10º.-

La vista en este asunto se celebró a las 14 horas del 31 de mayo de 1995, oportunidad en que hicieron uso de la palabra los Lics. C.M.E.N., apoderado especial judicial del actor, y E.R.C., abogado director del accionado.

11º.-

En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.Interviene en la decisión de este asunto el Magistrado Suplente H.G.Q., en sustitución del Magistrado Z., por licencia concedida.

Redacta el Magistrado Picado Odio; y,

CONSIDERANDO

I.-

Pretende el señor J.O.C.E. la reivindicación de tres propiedades, ubicadas en Guadalupe de Cartago.Tales inmuebles los adquirió en remate celebrado el 28 de mayo de 1990, dentro de proceso ejecutivo hipotecario establecido por él contra C.E.J.R. y E.H. Guzmán.Sin embargo, no ha logrado aún poseer, por cuanto el demandado, I.R.S., se lo impide.Por ende, solicita en autos se le restituya en la posesión de sus propiedades, tras el desalojo del demandado.También pide se declare al señor R.S. poseedor de mala fe, y se le condene a pagar los daños y perjuicios ocasionados con su tenencia ilegítima, así como los deterioros sufridos por los bienes durante su posesión.Don I. se opuso a la demanda, por cuanto, señala, lo poseído por él le fue transmitido por E.S.R., en escritura pública, el 31 de mayo de 1973.Desde entonces, aduce, ha ejercido los atributos de propietario, en forma pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe.A las pretensiones del actor, opone dicho accionado las excepciones de prescripción del derecho y de la acción, usucapión, falta de legitimación ad causam activa y pasiva, de interés y de derecho, comprendidas éstas tres últimas en la defensa genérica sine actione agit.Asimismo, contrademandó, requiriendo en su petitoria principal se declare su adquisición de lo poseído por usucapión y se inscriba la parcela a su nombre en el Registro Público.De no prosperar lo anterior, solicita subsidiariamente se afirme su derecho a ser indemnizado por el actor, en cuanto a las mejoras necesarias, útiles y de lujo realizadas por él al inmueble, durante tantos años de posesión.Asimismo, pretende se declare la accesión con respecto a lo edificado en el inmueble, según lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil.El reconvenido se opuso a dicha petitoria, y alegó las defensas de falta de derecho, interés actual y legitimación activa y pasiva, comprendidas en la genérica sine actione agit.En primera instancia, el Juzgado Primero Civil de Cartago declaró parcialmente con lugar la demanda reivindicatoria, ordenando restituir lo poseído por el demandado al actor.En los demás extremos, la acción fue denegada.Tocante a la contrademanda, también fue acogida parcialmente, únicamente en cuanto al extremo A) de la pretensión subsidiaria, declarándose el derecho del reconventor a que le sean pagadas las mejoras útiles y necesarias, y a retirar los materiales de las de puro adorno, siempre y cuando puedan separarse sin causar detrimento al inmueble y el reivindicante no opte por pagar el valor de los materiales de éstas.Asimismo, se reconoció a favor del reconventor el derecho de retención, hasta tanto no se le pague lo adeudado.Respeto a las costas del proceso, el fallo exoneró a ambas partes de su pago.El Tribunal Superior, en alzada, confirmó en todos sus extremos la sentencia de primera instancia.

II.-

Ambas partes interponen recurso de casación por el fondo.El demandado considera infringidos los artículos 853, 320, 855, 856, 860, 865, 866, 868 y 227 del Código Civil.Según su tesis, él ha cumplido con todos los requisitos necesarios para usucapir, pues adquirió el inmueble reclamado mediante escritura pública otorgada ante el N.J. F.V. y lo poseyó desde el 31 de mayo de 1973.Dicho fundo, señala, le fue transmitido por don E.S.R., quien lo segregó de la finca de la Provincia de Cartago, número 78.635, como quedó acreditado en el hecho demostrado número 8.Además, alega, su posesión ha sido de buena fe, pública, pacífica e ininterrumpida por más de diez años, con lo cual cualquier discusión referente a su titularidad resulta inútil, pues ha adquirido por usucapión.En síntesis, según sus argumentos, debe declararse sin lugar la acción reivindicatoria por cuanto él es el legítimo propietario del bien reclamado, el cual no sólo adquirió validamente de quien era propietario registral en ese momento, sino que también ha poseído, con todos los requisitos necesarios para usucapir, por más de diez años.Asimismo, afirma, el actor no se encuentra legitimado para interponer la acción reivindicatoria, por cuanto, según los criterios jurisprudenciales que cita, no basta para ello la titularidad registral del inmueble reclamado, pues es necesario además haber realizado actos de ejercicio y goce sobre el bien, y demostrar de esa forma haber contado con los atributos plenos del dominio. Ni el actor, ni quienes antes de él figuraban como titulares registrales del bien y lo dieron en garantía hipotecaria, añade, han ejercido actos de posesión sobre lo reclamado. Por ende, concluye, no hay legitimación activa para establecer la acción.

III.-

En el recurso de casación interpuesto por el actor, se recrimina la violación de los artículos 324, 285, 329, 330, 508 y 509 del Código Civil; así como del 221, 222 y 223 del Procesal Civil.En primer lugar, el actor considera conculcado el artículo 285 del Código Civil, por cuanto se reputó al demandado como poseedor de buena fe.Según su criterio, la buena fe de don I. cesó cuando obtuvo certeza de la ilegitimidad de su posesión, lo cual se produjo cuando no pudo inscribir el bien a su nombre en el Registro Público, por pertenecerle a él.Al máximo, estima, dicha certeza se adquirió cuando fue notificado de la demanda interdictal establecida en su contra y, luego, de la acción reivindicatoria.En cuanto al artículo 324 ibídem, lo considera quebrantado al no concedérsele la indemnización solicitada por daños y perjuicios, la cual estima procedente pues el demandado, de mala fe, usurpó sus derechos y debe reparar la lesión causada.De igual manera, señala, se violaron los artículos 329 y 330 del citado Código, al no concederse los reclamos atinentes a deterioros, frutos y devolución integra del bien, amparándose el Tribunal en una buena fe inexistente.En lo concerniente a las normas sobre la accesión (artículos 508 y 509 ibídem), su quebranto se produce, según la tesis del actor, pues no es posible conceder con base en dichas disposiciones el pago de mejoras, siguiendo criterios de justicia y equidad no contemplados en las citadas disposiciones. Ello, a su juicio, atenta contra la seguridad jurídica de quienes adquieren bienes en subastas públicas, exponiéndolos a largos y costosos procesos judiciales para poder entrar en posesión de lo adquirido en remate, por aspectos que no constan en el Registro Público.En cuanto a lo resuelto respecto de las costas del proceso, se señalan como quebrantados los artículos 221, 222 y 223 del Código Procesal Civil. El demandado, sostiene el casacionista, no puede tenerse como litigante de buena fe. Por ende, debió condenársele al pago de ambas costas del proceso.

IV.-

Previo al análisis de los agravios esgrimidos por ambas partes, resulta oportuno esbozar los principales hechos acreditados en el proceso.Por escritura pública otorgada ante el N.J.F.V., el 31 de mayo de 1973, don E. S.R., de su finca inscrita en el Registro Público, Partido de Cartago, número 64.057 -según se indicó en esa oportunidad-, segregó un lote, el cual vendió a don I.R. Sibaja.Al realizarse dicho traspaso, el vendedor era el propietario del bien del cual hizo la segregación respectiva. Sin embargo, el número de la finca madre consignado en la escritura no correspondía al inmueble inscrito a nombre de don E.. El testimonio de la escritura fue presentado al Registro Público el 9 de octubre de 1979, según lo predica el asiento de Diario número 11.013 del tomo 320.Dicha presentación, empero, fue cancelada, pues recaía sobre bien ajeno, pues la finca había sido vendida a M.I.J.R.Así consta en un documento presentado con antelación al Registro, el cual excluía cualquier posibilidad de inscribir el traspaso hecho a favor de don Ismael.El 21 de marzo de 1980, los señores S.R. y R.S. comparecieron nuevamente ante el N.J.F.V., para adicionar la escritura del 31 de mayo de 1973. En el acto indicaron que el número correcto de la finca de la cual se segregó el lote vendido era 78.635.Esta nueva escritura fue presentada al Registro el 20 de noviembre de 1980, bajo el asiento número 1983 del tomo 326.El Registro Público nuevamente canceló el asiento de presentación de la citada escritura, por cuanto la finca 78.635 había sido vendida por don E.S.R. a M.I.J.R., el 28 de diciembre de 1977, también ante el notario J.F.V., según testimonio de escritura presentado al Registro el 11 de enero de 1978, el cual quedó inscrito el 31 de enero de ese año.Por ello, al presentar don I. la escritura adicional, el 20 de noviembre de 1980, ya la finca de la cual se le había segregado y vendido el lote no pertenecía a su trasmitente, sino a un tercero.Lo poseído por don I., se encuentra ubicado, en la actualidad, en parte de las fincas de la Provincia de Cartago, números 81.064, 81.062 y 81.060.Estos inmuebles, junto con otros, fueron dados en garantía hipotecaria por E.H.G. y C.E. J.R., en escritura pública otorgada ante la Notaria Pública María del R.M.M., el 12 de setiembre de 1985.En dicha ocasión, ellos se constituyeron en deudores de don J.O.C.E., por la suma de quinientos mil colones.Ante su incumplimiento, el señor C. interpuso proceso ejecutivo hipotecario en el cual se adjudicó los inmuebles dados en garantía, los cuales inscribió a su nombre en el Registro Público.A la luz de estos hechos, han de analizarselos agravios expuestos por ambas partes.

V.-

Recurso de casación del demandado.- La disconformidad del demandado gira en torno a la aducida violación de las normas relativas a la prescripción adquisitiva.En su criterio, él cuenta con todos los requisitos necesarios para usucapir.Sin embargo, de los hechos reseñados en el considerando precedente se desprende que el demandado adquirió el inmueble objeto de conflicto de quien era precisamente, en ese momento, su dueño.Ello excluye la posibilidad de acaecer en la especie la prescripción adquisitiva.Sea, se trataba de una adquisición a verus domino, no a non domino, la cual no fue presentada oportunamente al Registro Público para salvaguardar los respectivos derechos frente a terceros.Al respecto, conviene citar lo establecido por la jurisprudencia de esta Sala, en cuanto al título, en su sentencia No. 19 de las 14:00 horas del 7 de abril de 1993, en la cual se dijo:

IV.-

La doctrina civilista se ha ocupado de precisar los requisitos del "título" para poder servir, junto con los demás supuestos previstos por la ley, como causa adquisitiva de los derechos reales poseíbles. En primer lugar, debe tratarse de un título traslativo, según lo califica el artículo 853 del Código Civil, o sea, un negocio jurídico el cual, en condiciones normales, sería idóneo para transferir el dominio, pero, por tratarse de un acto realizado por sujeto no titular del derecho, no podría producir, de inmediato, el fenómeno traslativo. En efecto, según expresa el fallo que al final de la cita se indicará, "... en la usucapión ordinaria el título traslativo de dominio que exige la ley debe ser a non domino, sea que debe emanar de quien no es dueño. La cosa se adquirió de otro, quien se comportaba y era reputado como dueño, sin serlo; el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que ostenta no es suficiente para producir la trasmisión; en este último caso está, por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. Y aún cuando en el Derecho Romano la usucapión servía para adquirir el dominiun ex iure quiritium y se corregían además con ella las consecuencias de otros modos de adquirir que hubieran resultado defectuosos, en derecho moderno por regla general se dice que el único vicio del título que purga la usucapión es la adquisición del no propietario, y por eso el defecto que subsana la usucapión está precisamente en el título. La ley lo que remedia con la usucapión ordinaria es sólo la no adquisición, el vicio que resulta del hecho de no tener la propiedad aquél de quien el poseedor haya obtenido su derecho. En resumen, la usucapión opera cuando el título de transmisión o adquisición es a non domino, de quien no es dueño, mas no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del dueño o verdadero dueño, porque en este caso, si el título es perfecto surte de inmediato todos sus efectos, y si tiene algún vicio de otra índole, por emanar del verdadero propietario su convalidación puede producirse por la prescripción negativa o extintiva de la acción de nulidad y no por la prescripción adquisitiva o usucapión ..." (Sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23 de marzo de 1982)."

VI.-

En el sub lite, el conflicto se originó por la incuria del demandado observada al inscribir el derecho real adquirido de don E.S.R.La segregación y venta mediante la cual don I. adquirió el inmueble poseído fue realizada el 31 de mayo de 1973, y no fue presentada al Registro Público hasta el 9 de octubre de 1979.El asiento de presentación de la escritura respectiva fue cancelado, por cuanto la cita de la finca de la cual se segregó el lote vendido era incorrecta.Luego, por escritura adicional de 20 de marzo de 1980, presentada al Registro el 20 de noviembre de ese año, se trató de subsanar el error.Pero la nueva presentación al Diario también corrió igual suerte, sea, fue cancelada por cuanto ya existía otro traspaso del bien, a un tercero de buena fe, el cual imposibilitaba su inscripción.Al respecto, conviene transcribir los criterios jurisprudenciales seguidos por esta Sala, recogidos en la sentencia Nº 84, de las 14:30 horas del 22 de mayo de 1992, en la cual se dijo:

"V.-

... Nuestro ordenamiento jurídico establece una dicotomía entre derechos reales y personales o de crédito, los artículos 455, 456 y 457 del Código Civil son fiel reflejo de esa distinción, pues establecen las reglas para resolver los casos de colisión entre derechos reales y personales.- El artículo 455 regula, preponderantemente, las situaciones de conflicto entre un derecho real y uno personal. Cuando se trata de la confrontación de dos derechos reales rige la regla "primero en tiempo, primero en derecho", que al tratarse de derechos reales registrables la regla debe entenderse en cuanto al primero que se presenta al Registro.- Así el primer párrafo de ese numeral establece como los títulos sujetos a inscripción, no producen efectos respecto de terceros sino a partir de su presentación al Registro.- Por lo anterior, la compraventa entre M.M.U. y el actor no podía afectar a M.I., pues cuando ésta adquirió, el testimonio de la primera escritura no había sido presentado al Registro, y desde luego ella nunca participó en ese primer contrato.- De esa forma, M.I.M. U. adquirió al amparo de la publicidad registral, y al haber presentado primero el testimonio de escritura de venta de la finca para su inscripción en el Registro enervó o impidió la inscripción posterior que pretendía el actor, independientemente de la fecha de las escrituras, pues se trataba de dos títulos incompatibles.- Lo anterior significa que la inscripción de un título que implique la mutación de una relación jurídico-real, le impide su entrada al Registro a cualquier otro de igual índole pero incompatible, aun cuando sea de fecha anterior.- Debe advertirse que los efectos de la inscripción del título se retrotraen a la fecha de su presentación.- Los títulos opuestos nacen cuando son otorgados por el mismo titular registral, y su incompatibilidad surge de la imposibilidad de reconocerle a dos sujetos diferentes facultades o poderes idénticos sobre un mismo bien inmueble.- La doctrina española ha denominado a lo anterior como "cierre registral" por cuanto imposibilita el acceso al Registro de nuevos asientos contradictorios o de derechos anteriores inconciliables con el presentado para su inscripción."

VII.-

Acerca de la colisión entre derechos reales y personales, esta S. en su sentencia número 60 de las 15 horas del 24 de abril de 1991 expresó lo siguiente:

"III.-

El Registro Público de la Propiedad tiene como fin fundamental la inscripción, seguridad y publicidad de los derechos reales.En este sentido todo lo relativo al nacimiento, vicisitudes y extinción de éstos además de ser trascendente para su titular, adquiere gran relevancia en cuanto a los terceros, quienes sólo por la publicidad registral tienen acceso al conocimiento de la situación exacta de esos derechos, tanto en cuanto puedan confluir con otros derechos reales como respecto de las incidencias de los derechos personales sobre ellos.Los problemas surgidos entre diferentes derechos reales, o de derechos personales sobre éstos encuentran su regulación en el Código Civil en los numerales 455, 456 y 457, señalando la jurisprudencia lineamientos muy claros respecto de estas normas, sobre todo luego de la reforma al artículo 455 operada en virtud de la Ley Nº2928 del 5 de diciembre de 1961 (Sentencia de Casación Nº 95 de las 15 horas 45 minutos del 7 de agosto de 1968).Esto es así porque la jurisprudencia antes de la reforma señalada (entre la sentencia de las 15 horas y 30 minutos del 30 de abril de 1904 hasta la de las 10 horas y 30 minutos del 26 de agosto de 1947) le dio el carácter de tercero no solo al nuevo adquirente del derecho real sino también al acreedor personal o quirografario, señalándose luego de la reforma criterios más claros según los cuales el anotante de un embargo por crédito personal no debe tenerse como tercero, además de que el traspaso de un derecho real no presentado al Registro antes de la anotación de un embargo por crédito personal contra el traspasante mantiene su validez sin perjuicio para el adquirente, si éste dentro de los tres meses siguientes al otorgamiento de la escritura del traspaso la presenta al Registro, y, finalmente, si la escritura de un traspaso de un derecho real, en que se haya anotado un embargo por crédito personal, se presenta pasados tres meses desde su otorgamiento, sólo prevalecerá contra dicha anotación, si en juicio ordinario al adquirente del derecho real demuestra que el traspaso fue cierto y no simulado, juicio que deberá presentarse dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la presentación de la escritura (Sentencia de Casación Nº 95 de las 15 horas 45 minutos del 7 de agosto de 1968).Por su parte en la confluencia de derechos reales y derechos personales naturalmente ha de imperar el principio de primero en tiempo primero en derecho, de donde aún cuando una escritura pública hubiere sido otorgada mucho antes de una posterior, pero no presentada al Registro, tendrá prioridad aquella presentada primero; esto se desprende de la misma norma inalterada del primer párrafo del artículo 455 del Código Civil, sobre el cual no hubo reforma legislativa, y es la regla admitida en forma reiterada por la jurisprudencia.No obstante lo anterior, el ordenamiento jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto nulo o anulable presentado con anterioridad para su inscripción en el Registro, y mucho menos convalidarlo, de donde la parte tiene abierto el camino para que se declare uno u otro de los vicios señalados, sólo que cuando los actos o contratos fueren ejecutados por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán respecto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro (Artículo 456 del Código Civil).Y se indica que el ordenamiento jurídico no pretende darle mayor validez al Registro respecto de cualquier acto pues si bien impera la regla de que las acciones de rescisión o resolución no se aplicarán al tercero que haya inscrito su derecho, esta regla tiene dos excepciones: la primera tiene un origen consensual, pues si las partes lo han estipulado y consta en el Registro la acción de rescisión o resolución perjudica al tercero, y, la otra, cuando las partes han impulsado la creación de actos o contratos en fraude de acreedores, en este caso opera la rescisión o resolución cuando la segunda enajenación ha sido hecha por título lucrativo, o cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude (Artículo 457 del mismo Código)"

En el sub lite, la incuria del demandado en inscribir su título permitió que otros terceros adquirieran derechos reales, de quien aparecía como dueño del inmueble en el Registro Público. Respecto de estos terceros, no hay elementos que denoten mala fe en sus adquisiciones, las cuales, por tal motivo, se encuentran amparadas por los principios de publicidad registral antes indicados.En consecuencia, no son aplicables las normas atinentes a la usucapión citadas como violadas por el demandado.Débese rechazar entonces, respecto de éstas, el recursointerpuesto.

VIII.-

El segundo argumento del demandado, se refiere a la alegada falta de legitimación activa del actor para interponer la acción reivindicatoria.A su juicio, quien no haya ejercido actos de dominio sobre el bien, pese a su titularidad registral, no puede interponer esta acción.Al respecto, esta S., en su sentencia Nº 146 de las 15:00 horas del 30 de octubre de 1992, expuso lo siguiente:

XI.-

En cuanto a la legitimación activa, el propietario para estar legitimado debe ser el dueño.Conforme al artículo 316 del Código Civil a todo propietario le asiste la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad, así como el libre goce de todos y cada uno de los derechos que dicha propiedad comprende; el 320 -referido específicamente a la acción reivindicatoria- señala que puede dirigirse contra todo el que posea como dueño, salvo que otro la hubiere adquirido por usucapión; el 321 señala que procede incluso contra el que poseía de mala fe y ha dejado de poseer, aún cuando el reivindicador prefiera dirigirse contra el actual poseedor.Esto quiere decir que única y exclusivamente se encuentra legitimado en forma activa aquél que tenga una titularidad preferente sobre el bien, de ahí que debe exigirse necesariamente al propietario el carácter de dueño para que pueda reclamar con éxito el bien que se persigue.En otras palabras para ejercer la acción reivindicatoria con éxito no basta ser propietario con base en el Registro Público de la Propiedad, pues ello implica una mera titularidad.Ser dueño significa haber ejercido en el bien reclamado los atributos del dominio, y en particular haber sido poseedor, demostrando la existencia de actos posesorios efectivos y estables conducentes a demostrar ser propietario en la realidad, sea por sí o por sus anteriores transmitentes.Ser dueño no significa solamente serlo conforme a un documento sino haber realizado además actos de ejercicio y de goce. En cuanto al ejercicio a través de actos de disposición y concretamente a través de una posesión, suficientes para demostrar que la protección judicial se da respecto de quien en un momento determinado tuvo completos todos los atributos del dominio, en forma plena.Sobre el particular Casación ha sostenido reiteradamente este criterio como en la sentencia Nº 24 de 9 horas 30 minutos del 27 de marzo de 1952.-"

La doctrina citada parte de un supuesto indemostrado, cual es la existencia de dos conceptos diferentes: ser dueño y ser titular de derecho.En apoyo de esta tesis, se citan los artículos 320, 321 y 316 del Código Civil.Según el último, al propietario le corresponde la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad, y el libre goce de los derechos que ésta comprende, dentro de los cuales se encuentran los señalados por el artículo 264 del citado Código.El artículo 320 ibídem, preceptúa que la acción reivindicatoria puede dirigirse contra quien posea como dueño, y subiste mientras otro no haya adquirido el bien por usucapión.Por último, el 321 establece que esta acción también puede dirigirse contra quien poesía de mala fe y haya dejado de poseer.En estos casos, no se trata en realidad de una acción que pretenda la restitución del bien, lo cual es una característica fundamental de la acción reivindicatoria, sino las indemnizaciones en cuanto a frutos, deterioros y perjuicios.Ninguna de estas normas hace referencia a la distinción entre "titular" del derecho de propiedad y "dueño" del bien.Esta distinción, carente de sustento normativo, no encuentra tampoco asidero en la doctrina y legislación extranjeras. En ninguno de los países de tradición romano germánica se ha establecido una diferencia de tal naturaleza.Asimismo, una interpretación en este sentido, atenta contra los principios de seguridad jurídica que constituyen el pilar fundamental de la publicidad registral en materia de bienes inmuebles. Ello constituiría un grave obstáculo a la celeridad de las transacciones y negociaciones atinentes a estos bienes.De mantenerse esta distinción entre "titularidad" y "carácter de dueño", nada o poco valdría lo que en el Registro se indique en cuanto a la pertenencia de los bienes o a la constitución de derechos reales y personales en ellos.Quien quisiera establecer relaciones jurídicas respecto de esos bienes, estaría compelido a realizar todas las investigaciones pertinentes para conocer su realidad extra registral.Y cualquier duda tocante a posesión actual o anterior de quien aparece como titular, frustraría cualquier negociación, lo cual daría al traste con la celeridad en las transacciones requerida en la sociedad moderna.

IX.-

En nuestro sistema, la condición de propietario, tratándose de bienes inscritos, se demuestra con su titularidad registral.Dos disposiciones dan fundamento a esta afirmación.El artículo 455 ibídem, dispone: "Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación al Registro". Por su parte, el artículo 456 establece: "La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro."

.De las citadas normas se colige, con meridiana claridad, la relevancia de las inscripciones registrales y, necesariamente, la ineficacia de todas aquellas circunstancias ajenas a ellas. En el sub lite, el demandado tenía un título inscribible en el Registro, el cual no puede perjudicar a terceros de buena fe, sino hasta cuando sea presentado en dicha Institución.El no cuenta siquiera con un asiento de presentación válido, pues las dos veces en que aportó al Registro las escrituras públicas con base en las cuales adquirió su derecho, ellas contenían defectos que determinaron su cancelación, quedando por ende insubsistentes.Por ello, en aras de la tutela de la publicidad registral, la cual prima en nuestro sistema de constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles, estima la Sala, el actor sí tiene legitimación activa para pretender la reivindicación de los bienes adquiridos de buena fe en subasta pública.Corolario de lo expuesto, ha de rechazarse el agravio en cuestióny declarar sin lugar el recurso interpuesto por el demandado.

X.-

Recurso de casación del actor.- En su primer agravio, el actor achaca mala fe en la posesión del señor R.S.Según ha sido analizado en los considerandos precedentes, don I. ha poseído los predios reclamados tras haberlos adquirido de don E.S. R., quien era propietario de lo vendido, el 31 de mayo de 1973.En dicha oportunidad, el demandado adquirió el derecho de propiedad sobre la parcela segregada y vendida, según lo establecido por el artículo 480 del Código Civil.En tal precepto se dispone la perfección del contrato entre las partes desde el acuerdo sobre cosa y precio.Sin embargo, esa adquisición resultaba inoponible frente a terceros, hasta tanto no fuera presentada válidamente la respectiva escritura al Diario del Registro Público.Por ello, su derecho debe ceder ante el de los nuevos adquirentes de buena fe, amparados en la publicidad registral.Empero, su posesión no puede reputarse de mala fe, pues no es sino hasta en este proceso cuando llega a adquirir certeza de la inoponibilidad de su derecho frente al reclamante.La cancelación de la presentación al registro de las escrituras en las cuales adquirió el bien poseído no configura, per se, la certidumbre sobre la ilegitimidad de su derecho, a tenor de lo dispuesto por el artículo 285 del Código Civil.Tampoco puede interpretarse como certeza de ello lo discutido en la vía interdictal, pues en esta clase de procesos no se discute a quién corresponde el derecho de propiedad o posesión sobre inmuebles, sino la simple posesión actual y momentánea sobre ellos, lo cual deja abierta la vía declarativa para dilucidar lo tocante a la titularidad de los bienes disputados.Por ende, no le son aplicables las normas concernientes al poseedor de mala fe, referentes a la liquidación del estado posesorio.Ergo, es de rigordesestimar los argumentos formulados al respecto por el actor.

XI.-

En su segundo agravio, el señor C.E. se muestra disconforme con la aplicación de los artículos 508 y 509 del Código Civil, con base en los cuales el Tribunal Superior de Cartago fundamentó el pago de mejoras a favor del demandado.Al respecto, se nota una confusión por parte del Ad quem, en lo concerniente a mejoras y edificaciones nuevas en fundo ajeno.Las edificaciones levantadas en un terreno, en buena técnica jurídica, no pueden reputarse mejoras. Estas últimas constituyen aumentos, reparaciones o cambios favorables en bienes preexistentes, tocante a los cuales, dependiendo si se trata de poseedores de buena o mala fe, puede pedirse el reembolso en caso de devolución del bien, cuando el propietario no ha ostentado la posesión.La regulación del pago de mejoras está contenida en los artículos 328 a 332 del Código Civil, y puede acordarse en aquellos casos en los cuales no se da la accesión por siembra o edificación en fundo ajeno.De darse la accesión, el régimen aplicable será el previsto por los artículos 508 y 509, según corresponda.En los hechos demostrados de la sentencia de primera instancia, prohijados por el Tribunal, se tuvo como tal el siguiente:"Quinto: Que entre mil novecientos ochenta y cinco y mil novecientos noventa el demandado construyó una casa de habitación de concreto dentro de los inmuebles números ochenta y un mil cero sesenta y ochenta y un mil cero sesenta y dos...".Ya para entonces el inmueble se encontraba inscrito a nombre de otra persona en el Registro Público.Así, se trata de edificación en fundo ajeno.El constructor ha de considerarse de buena fe, pues creyó edificar en fundo propio.Lo correcto, ante esta situación, hubiera sido conceder la petitoria subsidiaria identificada con la letra B, en la cual se solicitó: "La accesión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil, con las consecuencias legales que esa disposición establece".Sin embargo, en primera instancia el señor J. analizó este aspecto como si se tratara de mejoras útiles, según lo dispuesto por el artículo 332 del Código Civil, y con base en dicha disposición acordó su pago.El Tribunal acentuó la confusión, al fundar el pago de mejoras en las normas atinentes a la accesión.Sin embargo, tratándose de un pronunciamiento en el cual se confirma lo dispuesto por el a-quo, concediendo el pago de mejoras útiles, necesarias y la facultad de retirar los materiales de las de puro adorno, con derecho a retener el bien hasta tanto no le sea pagado el monto respectivo, no bastaba con alegar la violación de las normas que, para reafirmar la tesis del señor Juez, citó erróneamente en vía argumentativa el Tribunal.En este caso, debió reclamarse expresamente la violación del artículo 328 del Código Civil.Es en él donde se establece el derecho del poseedor de buena fe a que el reivindicador le pague los extremos concedidos.Por ende, no obstante las incorrecciones del Tribunal aludidas, no es posible acoger el recurso en lo tocante a este aspecto.

XII.-

Por último, el actor muestra disconformidad en cuanto a lo resuelto sobre costas.Según su criterio, el demandado no puede ser considerado litigante de buena fe, al negar pretensiones evidentes del actor. Por eso achaca al Tribunal violación de los artículos 221, 222 y 223 del Código Procesal Civil.En el sub lite, se acogió parcialmente la demanda del actor, concediéndosele la reivindicación de lo poseído.Sin embargo, también se declaró con lugar parcialmente la reconvención, al reconocérsele al señor R. el pago de mejoras.No se ha dado, por ende, en criterio de la Sala, oposición a pretensiones evidentes del actor.El demandado ha litigado con evidente buena fe y, por tanto, se ha acordado acertadamente la exoneración del pago de costas a su favor.En consecuencia, no se hadado la violación de las normas cuyo quebranto reclama el casacionista.

XIII.-

Con arreglo a lo que viene dicho, no presenta el fallo impugnado las infracciones legales alegadas en los recursos de mérito.En consecuencia, ambos debendeclararse sin lugar, con sus costas a cargo de quienes los promovieron.

POR TANTO

Se declaran sin lugar los recursos.Son sus costas a cargo de quienes losinterpusieron.

Edgar Cervantes Villalta

Ricardo Zamora C.Hugo Picado Odio

Rodrigo Montenegro T.Horacio González Q.

msa