Sentencia nº 07077 de Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, de 11 de Agosto de 2000
| Ponente | Eduardo Sancho González |
| Fecha de Resolución | 11 de Agosto de 2000 |
| Emisor | Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia |
| Número de Referencia | 00-004556-0007-CO |
| Tipo | Sentencia de fondo |
| Clase de Asunto | Recurso de amparo |
Res: 2000-07077
SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J., alas diez horas con diez minutos del once de agosto del dos mil.-
Recurso de amparo interpuesto por B.G.G., portadora de cédula de identidad número 8-031-187, M.B.S. cédula 1-418-804, A.S.L., cédula 1-270-690, D.A.C., cédula 2-111-144, C.C.S., cédula 6-051-639, R.B.D. cédula 1-308-243, a su favor; contra el Banco de Costa Rica.
Resultando:
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Indican los recurrentes que desde mil novecientos setenta y siete, son arrendatarios de los locales comerciales ubicados en la primera planta del edificio principal del Banco de Costa Rica, sita en S.J., Avenida Central y calle cuarta, lo anterior, en virtud de haber suscrito un contrato de arrendamiento, luego de resultar adjudicatarios en la licitación pública 1490-77, promovida por esa institución pública, al amparo de la Ley de la Administración Financiera y el derogado Reglamento de la Contratación Administrativa, contratos que son a plazo indeterminado. Que durante todos los años que ha durado la relación inquilinaria han cumplido con las obligaciones que les impone el contrato; sin embargo, en forma intempestiva el siete de abril del año en curso recibieron comunicación escrita del Banco indicándoles que de conformidad con lo establecido en el artículo 71 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el Banco decidió no renovar sus contratos, los que de acuerdo con la interpretación de la institución accionada vencen el veintisiete de agosto del año en curso. En esa ocasión se les previno el desalojo de los locales para la fecha indicada. En criterio de los recurrentes el Banco debió haber acudido al procedimiento regulado por el numeral 173 de la Ley General de la Administración Pública, y esperar que un Tribunal Contencioso Administrativo declarara lesividad del acto adjudicatario correspondiente. Consideran vulnerados sus derechos fundamentales, en especial, el derecho de propiedad privada, intangibilidad contractual, irrevocabilidad de los actos declarativos de derechos subjetivos y la garantía de libre comercio. Piden se declare con lugar el recurso y se condene a la institución accionada al pago de una indemnización equitativa al dar por terminado el contrato. Solicitan se condene al Banco al pago de las costas, daños y perjuicios causados.
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M.B.C., Gerente General con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma del Banco de Costa Rica, cédula de persona jurídica n. 4-000000019-09 informó: Es cierto que se previno a los amparados el desolojo de los locales comerciales propiedad de ese Banco que han venido ocupando como arrendatarios. Esa solicitud no tiene como fundamento un incumplimiento contractual, sino el vencimiento del plazo de los contratos, en los términos del transitorio 1, artículos 6,113, y 117 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. A los recurrentes no se les solicitó el desalojo de manera intempestiva como lo afirman en el recurso. Desde el año 1995 el Banco había comunicado a sus arrendantes que en aplicación del transitorio I de la Ley de Arrendamientos Urbanos (a ese momento de reciente publicación) los contratos con la institución vencían el 17 de agosto del 2000 y no el 27 de agosto del 2000 como por error material se les había indicado inicialmente. El 07 de abril en curso textualmente se les indicó " No omito manifestarle que esta misma comunicación le fue hecha mediante oficio N. 395-95-CAE del 22 de noviembre de 1995, según consta en el expediente administrativo que obra en nuestro poder". Desde hace cinco años los recurrentes fueron prevenidos de las acciones del Banco y el oficio del 07 de abril en curso lo que hace es reiterar la intención del Banco de recuperar los locales de su propiedad. La comunicación realizada impide la prórroga tácita prevista en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y muestra de manera clara la intención del Banco de no renovar más los contratos. En todo caso al 17 de agosto en curso hay exactamente tres meses y diez días \u0096más de lo que exige el nuemral 71 de aquél cuerpo normativo-, por lo que el mismo es claramente oportuno. No es cierto que para que el Banco recupere sus locales deba acudir a un proceso contencioso administrativo, ni al procedimiento de lesividad. Con la entrada en vigencia de la Ley Arrendamientos Urbanos y Suburbanos el legislador estableció una serie de normas transitorias que pretenden someter a una nueva normativa los contratos que se hubieren pactado con anterioridad a ella y regular de inmediato todos los aspectos relacionados con las relaciones jurídicas derivadas de los contratos de arrendamiento, sin importar si se trataba de contratos pactados antes o después de su entrada en vigencia, fueron estos públicos o privados. Los contratos que suscribieron los recurrentes con el Banco al amparo de la licitación pública n. 1490-77 no escapan al alcance ni a la aplicación de la referida ley, todo lo contrario, la relación del numeral 6 con el transitorio 1 de la ley señala con sobrada claridad el sometimiento de la administración pública al contenido de ese cuerpo normativo, sin que sea posible diferenciar entre contratos de orden públicos o privados, ni establecer un régimen dual de arrendamiento según sea para los sujetos privados o públicos. Conviene recordar que el Transitorio 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala:
"transitorio 1: los contratos de arrendamiento existentes antes de la vigencia de esta ley, se regirán en cuanto a su extinción, por las normas siguientes:
los contratos sin sujeción a plazo o de plazo vencido se prorrogarán por cuatro años.
Cuando la antigüedad del contrato es mayor de cuatro años, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendataria, anterior mayor de cuatro años, hasta un límite de doce meses". ( )
Asimismo el artículo 6 dispone:
"El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, sea en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico
El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales yreglamentarias de la contratación administrativa".
El Banco de Costa Rica es una institución descentralizada que no escapa a la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, puesto que NO hay disposición expresa que los excluya de aquella aplicación. Téngase en cuenta que el citado artículo 6 regula dos momentos diferentes de los contratos de arrendamiento que suscriba la administración pública: el párrafo primero que se refiere al contenido del contrato y el párrafo segundo referido al procedimiento de contratación administrativa para elegir el co contratante. El legislador dispuso, en lo que al fondo se refiere, no crear un procedimiento especial de arrendamiento para la administración pública, y lo único a lo que ha remitido es a los principios de cualquier procedimiento ordinario de contratación (requisitos previos, obligaciones, prohibiciones, recursos, etc) pero el fondo del contrato se regula por las disposiciones de la ley de cita. Los recurrentes presentan fórmulas jurídicas incorrectas y para ello acuden, inclusive, a normas derogadas para sostener, de manera inadmisible, la inderogabilidad del ordenamiendo jurídico por parte del legislador. Como se trata de la terminación normal del contrato, en los términos previstos por el legislador no debe acudirse a fórmulas anormales para poner fin a los contratos como sería el caso de la rescisión, la resolución o la nulidad del contrato. El procedimiento de lesividad que se echa de menos es necesario para declarar la nulidad absoluta de un acto declarativo de derechos (artículo173 de la LGAP), sin embargo en este caso no se trata de un cuestionamiento de la validez o invalidez de los contratos, sino de la terminación legal de los mismos. Téngase en cuenta que la naturaleza de cualquier contrato que suscriba la administración es siempre pública, no sólo por haber acudido al procedimiento de licitación pública, sino por el cocontratante es un ente público. El que se trate de un ente público no excluye la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, pues si esa fuera la interpretación correcta no habría norma que regule por el fondo estos contratos(plazos, aumentos, etc). No estamos en presencia de los contratos por tiempo indefinido previstos en el numeral 41 de la Ley de la Contratación Administrativa y 44 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativo, se trata de contratos con finalización prevista por el propio legislador y en materia especial que debe ser aplicada aún cuando el procedimiento de selección de contratista sea la licitación pública, procedimiento al que sí remite el legislador para celebrar este tipo de contratos. Los recurrentes no son ni propietarios, ni usufructuarios (iure in re aliena) de los inmuebles que ocupan, son inquilinos cuyos contratos fenecieron sin que sea posible en esa condición reclamar la indemnización en los términos del numeral 45 de la Carta Política. Como ya lo señaló la S. en la sentencia número 3617-94 "( )el inquilino no ostenta propiedad alguna, sino un derecho a utilizar el inmueble mediante el pago de un alquiler. Frente a los derechos que pueda derivarse de un contrato de arrendamiento priva el derecho de propiedad". En la sentencia 4855-96 la S. se ocupó de la naturaleza del contrato de arrendamiento señalando otra vez que en caso de conflicto priva el derecho de propiedad. Los contratos no son inmutables, pueden serlo por parte de la administración, sin embargo, en el presente caso no se trata de este supuesto sino de la voluntad de legislador. Tampoco hay revocatoria alguna de acto declarativo de derechos, el contrato es válido y así lo ha reconocido el Banco que está dando por terminado el mismo en los términos que lo permite la legislación aplicable. Pide se declare sin lugar el recurso en todos sus extremos.
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En los procedimientos seguidos se ha observado lasprescripciones legales.
Redacta el magistrado S.G.; y,
Considerando:
I.-
El estudio detallado del informe rendido bajo juramento por la autoridad accionada y de los expedientes administrativos que se han tenido a la vista, permiten a esta S. tener por cierto que el Banco de Costa Rica mediante oficio del día 07 de abril del 2000 que reafirma una comunicación anterior del 22 de noviembre de 1995 (oficio n. 395-95-CAE), previno a los amparados el desalojo de los locales que ocupan en condición de arrendatarios, en el Edificio Central del Banco de Costa Rica, sito en San José, Avenida Central y Avenida Cuarta, lo que justificó en el transitorio I de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (expedientes administrativos, y folios 38 a 57).
II.-
La S. no advierte que la prevención hecha por el Banco de Costa Rica en su condición de propietario de los locales comerciales arrendados por los amparados violente sus derechos fundamentales, pues sin duda alguna, es potestad del propietario \u0096sea público o privado- al tenor de los establecido en el transitorio I de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, no continuar con la relación contractual, sin que la S. advierta que en el presente caso nos encontremos ante los supuestos que exigen el procedimiento de nulidad o lesividad que se reclama, pues ellos han sido previstos para que la administración pueda volver contra un acto suyo declarativo de derechos subjetivos y, el presente caso, el contrato de arrendamiento de los amparados con el Banco de Costa Rica expiró por el transcurso del plazo, en los términos previstos por el transitorio citado, del que el Banco accionado en el ejercicio de su poder de propietario dispuso hacer uso y esa situación es diversa a la que exigiría el procedimiento de lesividad o nulidad que se reclama.
III.-
La discusión sobre la aplicación del transitorio al caso concreto y el reclamo indemnizatorio que se intenta por la vía de amparo es un asunto de mera legalidad que los interesados deberán ventilar en la sede ordinaria correspondiente y no ante esta S. que limita su competencia a la tutela de derechos fundamentales, sin que se advierta en el presente caso que se haya comprometido derecho fundamental alguno de los recurrentes, quienes solo ostentan la condición de arrendatarios en los términos de ley, siendo resorte del juzgador ordinario todo lo relacionado con los extremos de ese contrato. En razón de lo expuesto el recurso resulta abiertamente improcedente y por tal motivo debe ser rechazado de plano.
Por tanto:
Se rechaza de plano el recurso.
Luis Fernando Solano C.
Presidente, a.i.
Eduardo Sancho G. Carlos M. Arguedas R.
Ana Virginia Calzada M. Adrián Vargas B.
Susana Castro A. Alejandro Batalla B.
