Sentencia nº 00347 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 11 de Mayo de 2007

951600190290AG

EXP: 95-160019-0290-AG

RES: 000347-F-2007

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J., a las diez horas veinte minutos del once de mayo del dos mil siete.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Alajuela, por E.M.C.A., divorciado, agropecuarista, vecino de Alajuela y M.C.P., soltero, estudiante, contra R.U.G., comerciante y ULATE GONZÁLEZ SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, señor R.U.G.; W.S.R., doctor en medicina, vecino de Palmares; R.U.M., doctora en medicina, vecina de Palmares; U.M. SOCIEDAD ANÓNIMA representada por su apoderado generalísimo sin limite de suma, R.U.G., ingeniero agrónomo, y ULISES ROJAS PÉREZ, soltero, electricista. Figuran además, como apoderado generalísimo sin límite de suma de M. C. Picado el señor E.M.C.A. y como apoderados especiales judiciales de los codemandados U.M.S.A., R.U. M. y W.S.R., el licenciado L.C.A.J., abogado y del codemandado R.P. el licenciado M.A.R.V., soltero, abogado. Se tuvo como parte al Instituto de Desarrollo Agrario. Las personas físicas son mayores de edad y con las salvedades hechas, casados y vecinos de San José.

RESULTANDO

1. -

   Con base en los hechos que expusieron y disposiciones legales que citaron, los coactores establecieron demanda, a fin de que en sentencia se declare: “a) ineficaz el contrato de compra-venta otorgado entre los Demandados (sic) el 22 de mayo de 1992, en San José, a las 14 horas ante el notario G.P.R. y nula esa escritura que es la 17 del protocolo tercero de ese notario. b) que (sic) el traspaso del 22 de mayo de 1992, es simulado, en perjuicio de los aquí Actores (sic). c) que (sic) las 6 fincas traspasadas pertenecen a R.U.G. y el Registro Público por medio de ejecutoria cancelará el Asiento del diario 813 del tomo 395, que motivó el primer testimonio de la escritura de las 14 horas del 22 de mayo de 1992, ante el notario G.P.R. y cualquier otro asiento practicado con base en ese primer testimonio. d) que (sic) los demandados pagarán solidariamente a los Actores (sic) las costas personales y procesales de este proceso y se comunicará al Archivo Nacional la nulidad de la escritura 17 del protocolo tercero del notario G.P.R..”

2. -

   El J.M.R.A., por auto de las 14 horas 35 minutos del 3 de agosto de 1994, ordenó integrar la litis consorcio pasivo necesario. Los coatores, integraron la litis contra W.S.R., R.U.M., M.A.C., U.M.S.A. y U.R.P., solicitan que en sentencia se declare: “a) ineficaz el contrato de compra-venta otorgado entre R.U.G. y U.G. S.A. el 22 de mayo de 1 992 (sic), en San José, a las 14 horas, ante el notario G.P.R. y nula esa escritura que es la 17 del protocolo tercero de ese notario. b) (sic) que el traspaso del 22 de mayo de 1 992 (sic), es simulado, en perjuicio de los aquí Actores (sic). c) (sic) que las 6 fincas traspasadas pertenecen a R.U.G. y el Registro Público, por medio de ejecutoria cancelará las inscripciones que motivó sobre esas fincas el primer testimonio de la escritura que produjo el Asiento 813 del tomo 395 del Diario deese (sic) Registro y cualquier otro asiento practicado con posterioridad a la inscripción de ese primer testimonio; concretamente: los nuevos traspasos que se otorgaron y se inscribieron después del traspaso nulo del 22 de mayo de 1 992 (sic), a nombre de W.S. R., de R.U.M., de M.A.C., de U.M.S.A. y de U.R.P..- d) que (sic) los demandados pagarán solidariamente, a los Actores (sic), las costas personales y procesales y se comunicará al Archivo Nacional la nulidad de la escritura 17 del protocolo tercero del notario G.P.R..”

3. -

   Los codemandados R.U.G. y U.G.S.A.,por su negativa a contestar la audiencia en la forma y plazo que establece la ley, fueron declarados rebeldesy por contestados afirmativamente los hechosde la demanda.

4. -

   Los codemandados U.M.S.A., R.U.M., W.S.R. y U.R. P., contestaron negativamente y opusieron las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación ad cuasam activa y pasiva, falta de interés y la expresión genérica de “sine actione agit” y la de incompetencia por razón del territorio, la cual fue resuelta interlocutoriamente.

5. -

   El apoderado de la codemandada U.M.S.A., reconvino a los actores, y solicitó que en sentencia se declare: "PETITORIA PRINCIPAL … a.- Que en el momento que mi representada adquirió los inmuebles en disputa desconocía por completo los litigios que existían entre R. y los reconvenidos. b.- Que en el momento que se adquirieron las fincas no existía en el Registro Público impedimento alguno para la transmisión de las fincas de parte de la sociedad U.G. S.A. a U.M.S.A. c.- Que en el mes de octubre de 1992 la única persona legitimada para transmitir las fincas lo era U.G.S.A. y no existía anotación alguna ANTERIOR (sic) que advirtiera o impidiere la transmisión del dominio. d.- Que por tratarse mi representada de un tercero adquirente de buena fe cualquier nulidad que se declare de alguna escritura anterior, relacionada con los inmuebles adquiridos en ese momento no me perjudica y por tanto la venta realizada por U.G.S.A. a U.M.S.A., no es posible invalidarla o declararla nula. e.- Que desde el momento que adquirí las fincas hasta la fecha siempre hemos estado en posesión de las mismas y constituido una verdadera empresa agraria que se dedica a la ganadería. f.- Que se condene a los reconvenidos en forma solidaria al pago de los daños y perjuicios ocasionados por la presentación de la demanda y que consisten en la imposibilidad de que las fincas en disputa se puedan vender, gravar o en general libremente disponer, por cuanto la anotación de demanda inscrita al margen de las mismas en el Registro Público impiden la libre disposición. Es claro que tal circunstancia me perjudica enormemente por cuanto no puedo hacer uso de algún crédito que requiera para la actividad ganadera, en el que deba poner a responder las fincas ni tampoco puedo vender o arrendar en todo o en parte los terrenos. Es claro que estos daños y perjuicios permanecerán durante todo el tiempo que el litigio exista lo cual probablemente se extenderá por muchos años. Estimo estos daños y perjuicios en la suma de CINCO MILLONES DE COLONES. g.- Que se condene a los contrademandados al pago de ambas costas, en forma solidaria. ... PETITORIA SUBSIDIARIA En el caso de que su autoridad no declare con lugar la petitoria principal solicito que subsidiariamente se resuelva: a.- Que en el eventual caso de que se decidiera anular la venta de las fincas a mi representada los reconvenidos estarán en la obligación de pagarme, en forma solidaria, el precio pagado por las fincas así como los intereses legales desde el momento que se suscribió la escritura de venta el día 19 de octubre de 1992 hasta su efectivo pago. b.- Que también en el caso de que se declare nula la venta realizada por U.G.S.A. a mi representada sobre las fincas en disputa, los contrademandados estarán en la obligación de pagarme, en forma solidaria TODAS LAS MEJORAS NECESARIAS Y UTILES (sic) invertidas en las fincas y cuyo monto se determinará en ejecución de sentencia. c.- Que mientras los reconvenidos no paguen los extremos consignados en la petitoria subsidiaria a y b la sentencia constitutiva que declare la nulidad o invalidez no podrá ejecutarse. d.- Que se condene a los reconvenidos en forma solidaria al pago de ambas costas.”

6. -

   Por su parte los codemandados R.U.M. y W.S.R., plantearon reconvención a fin de que en sentencia se declare: "PETITORIA PRINCIPAL … a.- Que en el momento que adquirimos los inmuebles en disputa desconocíamos por completo los litigios que existían entre R. y los reconvenidos. b.- Que en el momento que se adquirieron las fincas no existía en el Registro Público impedimento alguno para la transmisión de las fincas de parte de la sociedad U.G.S.A. a U.M.S.A., R.U. M. y W.S.R.. c.- Que en el mes de octubre de 1992 la única persona legitimada para transmitir las fincas lo era U.G.S.A. y no existía anotación alguna ANTERIOR (sic) que advirtiera o impidiere la transmisión del dominio. d.- Que por tratarse los suscritos de terceros adquirente de buena fe cualquier nulidad que se declare de alguna escritura anterior, relacionada con los inmuebles adquiridos en el mes de octubre de 1992, NO NOS PERJUDICA (sic), y por tanto la venta realizada por U.G. S.A. a U.M.S.A., R.U.M. y W.S.R., no es posible invalidarla o declararla nula. e.- Que desde el momento que adquirimos las fincas hasta la fecha siempre hemos estado en posesión de las mismas y constituido una verdadera empresa agraria que se dedica a la ganadería. f.- Que se condene a los reconvenidos en forma solidaria al pago de los daños y perjuicios ocasionados por la presentación de la demanda y que consisten en la imposibilidad de que las fincas en disputa se puedan vender, gravar o en general libremente disponer, por cuanto la anotación de demanda inscrita al margen de las mismas en el Registro Público impiden la libre disposición. Es claro que tal circunstancia nos perjudica enormemente por cuanto no podemos hacer uso de algún crédito que requiera para la actividad ganadera, en el que se deba poner a responder las fincas ni tampoco podemos vender o arrendar en todo o en parte los terrenos. Es claro que estos daños y perjuicios permanecerán durante todo el tiempo que el litigio exista lo cual probablemente se extenderá por muchos años. Estimamos estos daños y perjuicios en la suma de CINCO MILLONES DE COLONES. g.- Que se condene a los contrademandados al pago de ambas costas, en forma solidaria. ... PETITORIA SUBSIDIARIA. En el caso de que su autoridad no declare con lugar la petitoria principal solicito que subsidiariamente se resuelva: a.- Que en el eventual caso de que se decidiera anular la venta de las fincas a mi representada los reconvenidos estarán en la obligación de pagarnos, en forma solidaria, el precio pagado por las fincas así como los intereses legales desde el momento que se suscribió la escritura de venta el día 19 de octubre de 1992 hasta su efectivo pago. b.- Que también en el caso de que se declare nula la venta realizada por U.G.S.A. a nosotros sobre las fincas en disputa, los contrademandados estarán en la obligación de pagarnos en forma solidaria TODAS LAS MEJORAS NECESARIAS Y UTILES (sic) invertidas en las fincas y cuyo monto se determinarán en ejecución de sentencia. c.- Que mientras los reconvenidos no paguen los extremos consignados en la petitoria subsidiaria a y b la sentencia constitutiva que declare la nulidad o invalidez no podrá ejecutarse. d.- Que se condene a los reconvenidos en forma solidaria al pago de ambas costas.”

7. -

   Los coactores-reconvenidos contestaron negativamente y opusieron la excepción genérica de “sine actione agit”.

8. -

   El Juzgado por resolución de las 11 horas del 27 de agosto de 1997, acogió la solicitud de desistimiento en contra de M.A.C..

9. -

   La J.R.M.M., en sentencia no. 3-00 de las 10 horas 40 minutos del 31 de marzo del 2000, resolvió: “Lo dicho y normas de cita se dispone DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA ORDINARIA AGRARIA promovida por E.M.C. ACUÑA Y M.C. PICADO en contra de R.U.G. (sic), U.G. SOCIEDAD ANÓNIMA, U.M. SOCIEDAD ANÓNIMA, WGNER (sic) SOLANO ROJAS, R.U.M. Y ULISES ROJAS PÉREZ en consecuencia se declara: 1. - Nulo el contrato de compra – venta realizado entre R.U.G. y la empresa U.G.S.A., el veintidós de mayo de mil novecientos noventa y dos y que consta en la escritura número diecisiete del protocolo del notario G.P.R.. 2. – Como consecuencia de la nulidad anterior, se declaran nulos también los traspasos posteriores hechos a los demandados U.M.S.A., W.S.R., R.U.M. y U.R.P.. 3.- Se le ordena al Registro público (sic) de la Propiedad de bienes inmuebles cancelar el asiento del Diario número ochocientos trece del tomo trescientos noventa y cinco que motivó el primer testimonio de la escritura de las catorce horas del veintidós de mayo de mil novecientos noventa y dos del notario P.R.. 4.- Se ordena al Registro Público también cancelar los traspasos hechos a favor de U.M.S.A., W. S.R., R.U.M. y U.R.P. a fin de que los inmuebles traspasados vuelvan a nombre del señor R.U.G.. Se excluye de la declaratoria de esta nulidad el traspaso de la finca número DOSCIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS OCHENTA Y DOS CERO CERO CERO la cual se mantiene en consecuencia como válida y eficaz. SE RECHAZA LA CONTRADEMANDA TANTO PRINCIPAL COMO SUBSIDIARIA promovido por U.M.S.A., R.U.M. y W.S.R. en contra de CORRALES ACUÑA Y CORRALES PICADO. Se rechazan las excepciones opuestas a la demanda de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva, falta de interés actual. Se acogen las excepciones de falta de derecho o acción opuestas a la contrademanda. En general se rechazan la excepción sine actione agit. Se exime a los demandados U. M.S.A., W.S.R., R.U.M. y U.R.P. del pago de las costas de la demanda. Se condena a los demandados R. U.G. y a U.G.S.A., a pagarle a los actores las costas procesales y personales de la demanda. La contrademanda se resuelve sin especial condena en costas. ”

10. -

    El Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, integrado por los Jueces D.V. V., A.D.C. y A.A.P., en resolución no. 1042-F-05 de las 13 horas 2 minutos del 19 de diciembre del 2005, resolvió: “Se homologa la transacción a la que llegaran E.M.C.A. en su condición personal y en el carácter de apoderado generalísimo sin límite de suma de M.C.P., y los codemandados R.U.G. quien actúa en representación de U.M.S.A., R.U.M. y W. S.R. en memorial presentado a estrados el doce de agosto del dos mil cuatro, según la cual: 1.- Los señores R.U.G., R.U. M. y W.S.R. entregan al señor E.M.C. en su condición personal y en el carácter de apoderado generalísimo sin límite de suma de M.C.P., las sumas de cinco millones de colones, dos millones quinientos mil colones y dos millones quinientos mil colones, respectivamente, mediante los Cheques (sic) del Banco de Costa Rica número ocho dos ocho cero nueve cuatro tres siete, a nombre de R.U.M. por cinco millones de colones y un cheque de gerencia del mismo Banco número cuatro tres seis cinco seis-cinco, girado a la orden de R.U.G. por cinco millones de colones. 2.- Las partes involucradas dan por terminadas sus diferencias, renunciando recíprocamente a toda acción o reclamo, quedando entendidos del valor y trascendencias legales de dicha transacción y sus renuncias. Firme esta resolución, procédase a emitir pronunciamiento acerca del recurso de apelación formulado por el codemandado U.R.P. contra la sentencia dictada a las diez horas cuarenta minutos del treinta y uno de marzo del dos mil, así como las solicitudes formuladas a fin de que se ordene la cancelación de la anotación ordenada al margen de las fincas ciento ochenta y tres mil cuatrocientos cincuenta ocho-cero cero cero y doscientos treinta mil cuatrocientos treinta-cero cero cero.”

11. -

    El codemandado U.R.P., apeló y el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, Sección Primera, integrado por los Jueces, D.V.V., E.U.C. y C.B.C., en voto no. 0179-F-06 de las 14 horas 30 minutos del 27 de febrero del 2006, dispuso: “Se rechaza la prueba para mejor resolver ofrecida por el recurrente. En lo apelado, se revoca la sentencia en cuanto acoge la demanda incoada contra U.R.P., para en su lugar rechazar la misma.”

12. -

    El señor E.M.C.A., en su expresado caracter, formula recurso ante esta S., con indicación expresa de las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal de instancia.

13. -

    En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.

    Redacta la Magistrada Escoto Fernández

    CONSIDERANDO

    I.-

    El cinco de noviembre de 1993, E.M.C.A. y M.C.P., presentaron demanda ordinaria agraria contra R.U.G. y U.G. S.A., representada por el primero. En lo medular indicaron que E.M. C., el 18 de febrero de 1984, hipotecó a favor del primer demandado la finca 283975-000 del partido de San José, en garantía de ¢1.000.000,00 recibidos en arriendo. Afirmaron, el 27 de setiembre de 1984 se le pagó el préstamo con un cheque, en el entendido de que no tenía fondos suficientes para cubrir el capital adeudado, pero el 4 de enero de 1985 se le hizo efectivo. Sin embargo, refirieron, a esa fecha ya el señor U. había denunciado ante la Agencia Quinta Fiscal de San José el libramiento de cheque sin fondos, pero aún no se había notificado la prevención de pago al girador. Expresan, R. U. terminó adjudicándose la finca citada en remate realizado por el Juzgado Civil de Cañas, el 14 de junio de 1985, en el proceso 74-85, mediante el cual cobró judicialmente el crédito hipotecario, el cual sostienen los actores, ya estaba pagado. Señalan, se presentó el proceso ordinario 913-89 ante el Juzgado Civil de San José para reivindicar esa finca, y en sentencia firme No. 23 de las 15 horas 30 minutos del 8 de abril de 1992, se anuló el hipotecario referido y se condenó al señor U. al pago de costas, daños y perjuicios. Afirman, esa sentencia fue notificada a ese codemandado en el primer tercio del mes de mayo de 1992, y luego, él simuló el traspaso a U.G.S.A. de todos sus bienes inmuebles inscritos en el Registro Público, lo cual hizo en escritura de las 14 horas del 22 de mayo de 1992, otorgada ante el notario G.P.R.. Con ello, sostienen los actores, convirtió en ilusorio el pago al coactor E.M.C., resultado del fallo 23 recaído en el proceso 913-89. Las fincas traspasadas según los demandantes, fueron las del partido de Alajuela inscritas bajo las matrículas de folios reales 183.458-000, 230.428-000, 230.429-000, 230.430-000, 166.715-000 y 114.409-000. Consideraron ridículos los precios de las ventas, porque no se ajustaban a su valor real. R., el notario citado es sobrino de E.R. U., quien a su vez es sobrino del codemandado R.U. y figuró como su apoderado especial judicial en el proceso 913-89, por lo que al estar relacionados profesional y familiarmente antes de otorgar el traspaso, sabían de la condenatoria derivada del proceso referido. Aclararon, el 6 de agosto de 1989, E.M.C. “le donó al coactor M.C.P., quien aceptó”, todos los derechos y otros que tenía en el litigio 913-89, lo cual avaló el Juzgado Tercero Civil de San José en auto firme. Con base en la relación de hechos recién descrita, en lo esencial, solicitaron en sentencia se declare:1- ineficaz el contrato de compraventa otorgado entre los demandados el 22 de mayo de 1992 ante el notario G.P.R. y nula la escritura No. 17 de las 14 horas de ese día y año, suscrita en el protocolo tercero de ese notario. 2- Simulado el traspaso del 22 de mayo de 1992 en perjuicio de los actores. 3- Las fincas traspasadas pertenecen a R.U.G. y el Registro Público por medio de ejecutoria cancelará el asiento del Diario 813 del tomo 395, que motivó el primer testimonio de la escritura del 22 de mayo de 1992 referida y cualquier otro asiento practicado con base en ese primer testimonio. 4- Se condene a los demandados al pago solidario de las costas personales y procesales. 5- Se comunique al Archivo Nacional la nulidad de la escritura 17 del protocolo tercero del notario G.P.. Los codemandados R.U. y U. G.S.A. fueron declarados rebeldes. Se integró luego la litis consorcio pasiva necesaria contra U.M.S.A., representada por R.U. G., W.S.R., R.U.M. y M.A.C., dado que U.G.S.A. les había traspasado las fincas a ellos. En su demanda de integración los actores reiteraron el desglose de hechos de la demanda original y añadieron que estos cuatro codemandados adquirieron los terrenos cuando ni siquiera se había inscrito en el Registro Público el testimonio de la escritura del traspaso simulado, del 22 de mayo de 1992, el cual quedó inscrito el 27 de mayo de 1993, por lo que tuvieron la oportunidad de enterarse anticipadamente de estar adquiriendo bienes inmuebles sujetos a cuestionamientos judiciales, pues el Registro Público brinda el máximo de la publicidad registral y con sólo estudiar ese traspaso se comprendía violaba el artículo 294 del Código Civil. S., estos cuatro codemandados, de una u otra manera, coadyuvaron conscientemente para que se sustrajeran los bienes de R.U., por lo cual debían responder solidariamente de las resultas del proceso 913-89. Señalaron, el 19 de octubre de 1992, ante el notario L. C.A.J., en escritura 126 de las 15 horas del tomo 8 de su protocolo, los codemandados U.M.S.A., W.S.R. y R.U. M., teniendo conocimiento que el documento anotado en las citas 395 asiento 813 no estaba inscrito, aceptaron se les vendiesen las fincas referidas. Refieren esos segundos traspasos se presentaron al Diario del Registro Público el 29 de octubre de 1992, bajo el asiento 10109 del tomo 398, cuando todavía no se había inscrito la venta que los traspasaba a su vendedora, y logran inscribir sus correspondientes escrituras el 21 de mayo de 1994, cuando ya estaba anotada en el Registro la presente demanda, que califican de “rescisoria”. Por su parte, expresan, M.A. compró a U.G.S.A. a las 14 horas del 19 de diciembre de 1992, dos de las fincas referidas -a saber la 114.409-000 y la 116.715- 000-, las cuales tenían anotaciones judiciales y el documento del asiento 813 del tomo 395 estaba solo anotado. Aseguran, el traspaso de don M. se presentó el 26 de enero de 1993 en el asiento 7890 del tomo 400 del Diario y quedó inscrito el 13 de junio de 1993, y las anotaciones judiciales se cancelaron luego de que él aceptó el traspaso. Afirman, él tenía pleno conocimiento de que esas dos fincas estaban cuestionadas en el Registro Público, porque todo constaba ahí sin que se hiciese objeción alguna. Como petitorias, al integrar la litis, agregan las siguientes: 1.- Se cancelen los traspasos que se otorgaron e inscribieron después del traspaso nulo del 22 de mayo de 1992, de M.C., U.M.S.A., R. U.M. y W.S.. 2.- Se les condene al pago solidario de las costas del proceso. M.A. contestó negativamente e interpuso las excepciones de falta de: derecho, capacidad, legitimación y la expresión genérica “sine actione agit”. El representante de U.M.S.A. contestó negativamente, opuso las excepciones de falta de: derecho, legitimación activa y pasiva. R.U. y W.S. contestaron negativamente y opusieron las excepciones de falta de: derecho, legitimación activa y pasiva, y la expresión genérica “sine actione agit”. Las últimas tres partes contrademandaron y solicitaron en lo medular se les declarase terceros adquirentes de buena fe por lo que cualquier nulidad de alguna escritura anterior relacionada con los inmuebles que adquirieron no les perjudica y por tanto las ventas que les realizó U.G.S.A. no era posible invalidarlas o declararlas nulas, así como que desde su adquisición entraron a poseer los terrenos y constituyeron empresas agrarias. Solicitaron también se condenase a los coactores al pago de daños y perjuicios en forma solidaria, en caso de que se decidiese anular la venta, y se les obligase a cancelarles el precio de las fincas con los intereses legales así como las mejoras necesarias y útiles realizadas en ellas, sin que se pudiese ejecutar la sentencia hasta la satisfacción de dichos extremos. Además pretendieron se condenase a los accionantes al pago de las costasPosteriormente, por haber el señor M.A. traspasado la finca 116.715-000 a U.R. P., se ordenó integrar la litis en su contra. Los demandantes reiteraron los hechos y argumentos esgrimidos en los otros memoriales de demanda y agregaron en específico en cuanto a este nuevo codemandado, que M.A. le vendió ese inmueble con pleno conocimiento de este proceso, en escritura de 19 de octubre de 1994, otorgada ante el notario L.A.A.G., traspaso que quedó inscrito el 27 de octubre de 1994. Resaltaron el precio de la compraventa de la finca 116.715-000 fue de ¢1.000.000,00, pese a que su valor real era de unos ¢4.000.000,00. Aseguraron, cuando R.U. adquirió ese predio en 1985, lo tenía alquilado a E.S.A., porque M.C. se lo había arrendado a mediados de 1984; y el inquilino lo poseía a la fecha de presentación a estrados de las demandas, sin que el señor U. se hubiese acercado a conversar antes del 19 de octubre de 1994 con Edwald sobre el negocio que pretendía llevar a cabo, aunque en su criterio estima, tiene que haberse enterado don Mario que no lo poseía, pues nunca lo hizo desde el traspaso de U.G.S.A.A. como petitoria en esta demanda de integración, que se cancelase en el Registro Público el traspaso otorgado a U.R.P. y se le condenase al pago solidario de costas del proceso. El señor R.P. contestó negativamente, opuso las excepciones de falta de: derecho, legitimación activa y pasiva, así como la expresión genérica “sine actione agit”. Solicitó se rechazase la demanda en su contra al no poder demostrar los actores su accionar fuese de mala fe, ni haber incurrido en el delito de fraude de simulación. A las reconvenciones planteadas por U. M.S.A., R.U. y W.S., los reconvenidos contestaron negativamente e interpusieron la expresión genérica “sine actione agit”. Antes de dictarse el fallo de primera instancia, los codemandantes y M. A. llegaron a un acuerdo extrajudicial por lo que desistieron de la demanda en su contra y solicitaron se excluyese del objeto de litis lo relacionado con la finca 114.409-000 del partido de Alajuela, continuándose los procedimientos únicamente respecto a la 116.715-000 de la misma provincia. La sentencia de primera instancia declaró con lugar la demanda contra todos los codemandados, salvo contra M.A., excluido con anterioridad, declarando únicamente la nulidad del contrato de compraventa realizado el 22 de mayo de 1992 y los traspasos posteriores. Se rechazó la contrademanda tanto principal como subsidiaria. Luego de tal fallo, los actores transaron con U.M.S.A., R.U. y W.S., por lo que estos desistieron del recurso de apelación que habían interpuesto. La transacción fue homologada. Dado ese convenio, así como el que pactaron con M.A., la determinación judicial respecto de la pretendida declaración de nulidad y cancelación de los traspasos referidos a las fincas 183.458-000, 230.428-000, 230.429-000, 230.430- 000 y 114.409-000, quedó excluida del proceso, manteniéndose vigente únicamente lo concerniente al inmueble 166.715-000. El proceso continuó así en segunda instancia únicamente respecto de R.U.G., U.R. P. y U.G.S.A.S. se conoció entonces la apelación interpuesta por el segundo. El Tribunal Agrario revocó la sentencia únicamente en cuanto acoge la demanda contra U.R.P., y en su lugar dispuso: “Se rechaza la prueba para mejor resolver ofrecida por el recurrente. En lo apelado, se revoca la sentencia en cuanto acoge la demanda incoada contra U.R.P., para en su lugar rechazar la misma”. M.C., recurre ante esta S., en calidad de “apoderado generalísimo sin límite de suma“ de M.C..

    II.-

    La parte actora interpone recurso de casación donde alega los siguientes 7 motivos, que para una mejor comprensión se ordenan de la siguiente manera. Primero: asegura, en la resolución cuestionada se violó lo establecido en el numeral 155 del Código Procesal Civil, que exige se incluyan los nombres y calidades de las partes y sus apoderados. Explica, el fallo recurrido no cumple esos requisitos; porque si bien en principio E.M.C. fue parte actora, luego cedió todos sus derechos litigiosos al coactor M.C., y siguió participando en el proceso pero como su apoderado generalísimo sin límite de suma. En cuanto a los codemandados, afirma al 27 de febrero del 2006 eran: R.U. G., R.U.G., U.R.P., W.S.R., R. U.M., U.M.S.A. y U.G.S.A., quienes tenían apoderados, como es el caso del L.. L.A.J.. En escrito adicional presentado en tiempo el 20 de marzo del 2006, resalta el recurrente cuáles son los nombres correctos de los accionados en este proceso en relación al texto literal de la sentencia impugnada, porque dice, existen omisiones y contradicciones en ella al referirse a las partes integrantes del proceso. Indica al respecto, R.U.G., figura en este proceso como codemandado en lo personal y como representante judicial y extrajudicial de la codemandada U.G.S.A. mientras que su hermano R.U. G. solo ha actuado como representante judicial y extrajudicial de U. M.S.A., todo lo cual debe corregirse en la sentencia de segunda instancia porque afirma no está claro. Agrega, la actuación de E.M.C.A. es como apoderado generalísimo sin límite de suma de M.C.P., quien comparece como donatario y la directora del proceso de la parte actora es la Licda. I.R.G.. Se trata de quebrantos que en consideración del recurrente afectan el fondo por tratarse de una sentencia incongruente y que transgrede normas jurídicas que deben cumplirse. Segundo: considera, la sentencia de segunda instancia es contradictoria e incongruente, al quebrantar el párrafo primero del artículo 153 del Código Procesal Civil que obliga a que las sentencias sean claras, congruentes y precisas. Refiere, el considerando VI de ese fallo dice literalmente: “Por lo expuesto, en lo apelado debe confirmarse la sentencia…”; en el considerando VII se expresa: “Por lo expuesto, en lo apelado, deberá revocarse la sentencia en cuanto acoge la demanda incoada contra U.R.P., para en su lugar rechazar la misma”; mientras que en la parte dispositiva, apunta el recurrente, se dispone: “Se rechaza la prueba (sic) para mejor resolver ofrecida por el recurrente. -En lo apelado, se revoca la sentencia en cuanto acoge la demanda incoada contra U.R.P., para en su lugar rechazar la misma”. Considera, aunque lo señalado son errores de índole procesal, afectan el fondo, por ser el fallo incongruente, impreciso y oscuro. Reitera, la sentencia recurrida comparte los hechos tenidos por probados en la resolución de primera instancia, al ser acordes con las probanzas evacuadas en el proceso, en lo relacionado con los agravios expuestos por el señor U.R.P., pero en el por tanto resuelve revocar la del Juzgado en cuanto acoge la demanda incoada contra dicho codemandado, para en su lugar rechazarla, no sin antes haber resuelto en el considerando VI que en lo apelado debería confirmarse la sentencia. Tercero: sostiene, U.R. no ha ostentado ni solicitó a lo largo del proceso el dominio pleno del “título 116715-000”, y el Tribunal Agrario al revocar la de primera instancia se lo otorga tácitamente, lo que quebranta el artículo 99 del Código Procesal Civil, que prohíbe a las autoridades judiciales pronunciarse sobre cuestiones no debatidas respecto de las cuales la ley exige la iniciativa de parte. Pide se acoja el recurso revocando la sentencia de segunda instancia y se confirme la de primera o se dicte una nueva por la Sala, que enderece los procedimientos de manera definitiva y así saneé el proceso de los vicios anotados. Se sustenta en los preceptos 58 y siguientes del Código Agrario, capítulo V título III del Código de Trabajo y 591 y siguientes del Código Civil. Cuarto: alega, la resolución de primera instancia no puede revocarse de oficio en lo no apelado, es decir, en cuanto a las partes vencidas que no la recurrieron, por lo que arguye la de segunda instancia ha de ser confirmatoria irremediablemente. En cuanto a la única parte vencida que recurrió, debe definirse con claridad y precisión si es que se confirma o se revoca, pero procede hacerse literalmente, sin incongruencia. Quinto: rechaza se pueda considerar, como lo hace la sentencia de segunda instancia, exista buena fe de parte de don Ulises Rojas en el contrato de compraventa por medio del cual adquirió el “título de la finca” del partido de Alajuela inscrito al folio real 116.715-000, como para favorecerlo con la publicidad registral y la seguridad jurídica que brinda el Registro. Opina, esos “tópicos”, contrario a favorecer al señor R., lo perjudican, porque no hubo nada oculto. Pese a ello, sostiene, se arriesgó a formalizar el contrato de compraventa citado con el vendedor de turno, sin que fuera para nadie un secreto, afirma, que el título referido venía traspasándose una y otra vez para alejar el peligro de la “nulidad congénita” que afectaba cada traspaso realizado luego del primero, acontecido el 22 de mayo de 1992 entre R.U. y U.G.S.A., el cual califica de simulado. Explica al respecto, al señor R.U., antes del 22 de mayo de 1992, le notificaron la sentencia condenatoria de primera instancia, dictada por el Juzgado Tercero de Mayor Cuantía del Primer Circuito Judicial de San José, en el ordinario 913-89, y luego de eso, traspasó todos sus bienes, en su mayoría a la sociedad U.G.S.A. que era de su propiedad, al extremo de que pese a ser un hombre sumamente solvente, indica el recurrente, “se quedó sin una gallina a su nombre y toda esta matráfula fue hecha en fraude de simulación para no cumplir con las imposiciones de la sentencia del proceso ordinario 913-89”. Resalta, los traspasos se hicieron ante notarios parientes, como afirma lo son los licenciados E.R.U. y el sobrino de éste G.P.R.. Reclama, la publicidad registral no le estaba “vedada” a don U. cuando celebró el contrato de compraventa, por lo que no fue engañado ni actuó con buena fe, pues a través de la publicidad registral conoció los problemas legales que afectaban el referido “título”, y que estaba adquiriendo de una persona que no poseía el terreno al que correspondía tal, por haberlo adquirido simuladamente de un traspaso de U.G.S.A.S., no se puede alegar ignorancia de la ley y don Ulises, cuando adquirió era mayor de edad y estaba en todos sus cabales. Afirma, el terreno en mención no ha sido poseído ni un minuto por ninguno de los involucrados en el proceso, al haber adquirido R.U. el título sin posesión, al recibir el traspaso en garantía de una obligación crediticia honrada por su deudor, sin que él la devolviera a su verdadero dueño. Señala, quizás ese sea el motivo de la desidia de don R. por este proceso. Asegura, él traspasó el “título” junto con otros bienes cuando se vio en la encrucijada de la sentencia condenatoria de referencia, aunque no poseía ni un milímetro cuadrado del terreno a la fecha de su traspaso a U. G.S.A.R., el terreno que ampara el título 116715-000 no ha sido nunca poseído por ninguna de las personas involucradas en este proceso y por eso, a don Ulises nadie le entregó la posesión ni en el acto del contrato de compraventa ni a posteriori. Sostiene, él consintió tácitamente en ese cuadro fáctico, al comprar una propiedad que no poseía, de la cual no le entregaron nada contra la firma del contrato y que conforme a la publicidad registral eran conocidos los problemas legales a nivel registral. Asevera, a la fecha, el Registro no soporta documentos anotados sin inscribir, pues se corrigen los defectos que impiden la inscripción o se cancela el asiento de presentación al Diario según regula el Código Notarial, Ley 7764 de 17 de abril de 1998. Pero, aclara, el contrato anulable de compraventa realizado entre M.A. y Ulises Rojas es anterior a la Ley 7764. En ese entonces, asegura, la inscripción de la finca citada tenía anotados sin inscribir todos los documentos de traspaso cuestionados, pero lamentablemente U. se atrevió a comprar en esas condiciones para no decir que fue engañado, porque, afirma, nadie puede alegar ignorancia de las leyes. Explica, cuando R.U. traspasó simuladamente el “título 116751-000” solo anotó el primer testimonio al margen de las fincas traspasadas, lo cual para 1992 era suficiente. Con esos traspasos anotados, a nombre de su sociedad, comenzó a otorgar otros a parientes, amigos y allegados como los que hizo a M.A., quien fuera, asegura, su constructor artesanal durante muchos años, es decir, un hombre de confianza de don R.. Indica, M.A. se creyó descubierto y entendió que estaba involucrado en un delito con la adquisición de dos de los inmuebles, por lo que se deshizo de ellos y logró un entendimiento con los accionantes, mediante el cual se excluyó de la demanda previo al dictado de la sentencia de primera instancia. Advierte, el primer traspaso cuestionado se otorgó con premura para que surtiera efecto, es decir, que no lo inscribieran de inmediato y tiempo después, con calma, comenzaron a otorgar otros, y en definitiva los inscribieron todos, pero cuando se dio el de M.A. a U.R., existían documentos anotados sin inscribir, lo que implica, insiste, que no fue engañado ni actuó de buena fe y por eso aceptó comprar sin que nada le entregaran con base en ese negocio jurídico. Refiere, el Registro es público, y todas las fincas tienen su historia, que se conoce a través de la publicidad registral; cuando una persona compra un inmueble, ella o el notario lo estudian y si tiene conflictos o problemas se deducen diáfanamente de las investigaciones que el profesional o el práctico hacen, en lo cual, dice, no hay engaño, porque lo garantizan la publicidad y el conocimiento del experto en los estudios registrales. En su criterio, hoy día es más riesgoso que cuando U.R. adquirió el “título 116.715-000”, porque antes no se cancelaban las anotaciones pendientes de inscripción, salvo causas excepcionales, mientras que actualmente el Registro abusa con la cancelación de asientos de presentación de documentos anotados. Pero resalta, cuando dicho codemandado compró, existían documentos anotados sin inscribir que dejaban ver los problemas latentes en el bien. Se pregunta “¿quién engañó a don Ulises, o si se dejó engañar o finge un engaño y se prestó para una simulación por motivos que sólo él conoce?” Responde que no lo sabe, y califica de sospechoso el hecho de que el comprador afirme haber pagado ¢1.000.000,00 si nadie le entregó el terreno, ni se sabe quién se lo mostró materialmente cuando se pusieron de acuerdo en cosa y precio. Afirma, don U. nunca se presentó a entenderse con el tercero poseedor de la finca, quien la tiene alquilada, por lo que cuestiona cómo pudo haber comprado semejante enredo, lo cual no es entendible para él y considera, menos lo es para las autoridades judiciales, como para solucionarle el problema de la manera que lo pretende la sentencia de segunda instancia. Argumenta, todos los traspasos que se impugnan, derivados del que hizo R.U. a U.G. son nulos de pleno derecho, porque la inscripción en el Registro de uno nulo o anulable no convalida el vicio de nulidad que lo afecte, ni los traspasos sucesivos de un inmueble enajenado en fraude de simulación, tienen la virtud de diluir la nulidad. Opina, si tal es solicitada por una persona con legitimación, debe otorgarse porque se sustenta en la historia registral que genera “la cacareada publicidad registral”. Sexto: alega que la sentencia recurrida violentó el numeral 456 del Código Civil, pues establece que la inscripción que se logre de un traspaso ante el Registro no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables, dado que U.R. adquirió de M.A., a sabiendas que el “título” estaba viciado de nulidad. Y prueba de ello es que su vendedor, dice, con la anuencia del comprador, nunca entregó el dominio sobre la cosa enajenada. Entonces, en su criterio, el vicio de nulidad se origina en que ese título lo había adquirido M.A. en fraude de simulación. Sétimo: recrimina, la sentencia de segunda instancia otorga a U.R. derechos que no pudo darle el señor M.A. con la compraventa, porque no los ostentaba; y, si no los ejercía no pudo haberlos entregado al comprador, menos podría el Tribunal Agrario darlos en perjuicio de terceros de mejor derecho. Sostiene, cuando M.A. traspasó era solo dueño del título de propiedad adquirido de un traspaso viciado de nulidad, pero sin dominio sobre el terreno. Estima, el dominio pleno comprende la posesión que don M. no ejercía, el usufructo que no lo disfrutaba, la transformación que no podría llevarla a cabo sin posesión, la enajenación pero del título únicamente. Tampoco la defensa y exclusión podía ejercerlas sin posesión y la restitución e indemnización solo son para quien ostente el dominio pleno, que no era don M.. Advierte, U.R. no ignoraba la ausencia de dominio de su vendedor sobre lo que vendía, pese a ello compró asumiendo el riesgo correspondiente. Acusa por ello haberse quebrantado el canon 264 del Código Civil, porque la sentencia recurrida al rechazar la demanda contra U.R., estaría otorgándole derecho de domino que nunca ostentaron M.A. ni U.R..

    III.-

    La primer censura realizada por el recurrente se refiere a la forma como se identificaron o consignaron las partes del proceso y sus abogados en el encabezado de la sentencia de segunda instancia. Se indica son partes: “E.M.C. A., M.C.P., R.U.G., U.G.S.A., representada por R.U.G. (sic), U.M.S.A. representada por R.U.G., W.S.R., R.U.M. y U. R.P.”. El recurrente aclara, luego de la sentencia de primera instancia, sólo eran partes R.U.G., U.R.P., W.S. R., R.U.M., U.M.S.A. y U.G.S.A. y el representante de U.M.S.A. es R.U. y no cómo se consignó en el fallo, además de no actuar este último a título personal. Como consecuencia de una transacción homologada, realizada luego de la sentencia de primera instancia, se continuó el proceso únicamente contra R.U. G., U.G.S.A. y U.R.P.. Los dos primeros inicialmente fueron declarados rebeldes, y se apersonaron luego del fallo de primera instancia, autenticando su gestión el Lic. L.C.A.J. (folio 454). En cuanto a la parte actora, se alega en el recurso únicamente lo es M.C. pues E.M.C. está actuando en esta instancia como su representante. Sobre este último aspecto, consta en el expediente, que ambos demandantes presentaron una gestión para que se conociese sobre la “donación” que había realizado E.M.C. a favor de M.C., la cual comprendía todos sus derechos, acciones y privilegios derivados del presente proceso, consignada en escritura pública 2 del tomo 3 del protocolo de la notaria I.R.G., suscrita el 21 de octubre de 1997 (folio 273). Solicitaron al Juzgado de instancia, en fechas 30 de octubre y 1 de diciembre de 1997, tener por hecha la referida donación y pronunciarse al respecto (folios 274 y 277), lo cual no se realizó. Una de las características del recurso de casación en esta materia es su limitación a conocer principalmente aspectos de fondo, al socaire del artículo 559 del Código de Trabajo, aplicable por expresa remisión del canon 61 de la Ley de Jurisdicción Agraria. El primer numeral citado dispone:“Recibidos los autos, la Sala rechazará de plano el recurso si se ha interpuesto contra lo que disponen los artículos 556 y 557. Lo mismo hará cuando en el recurso se pida únicamente la corrección, reposición o práctica de trámites procesales”. La Sala, en época reciente, ha diferenciado los conceptos de vicios “de forma” y de “trámite procesal”, pues la expresión “ reposición o práctica de trámites procesales ” según lo dispuesto por la normativa laboral, no abarca la totalidad de los supuestos en que pueden presentarse los vicios de forma o “in procedendo”. Con base en este enfoque admite el recurso de casación en materia agraria ante específicas y determinadas faltas de esa naturaleza (véase sentencia 583-F-2004 de las 11 horas 35 minutos del 14 de julio del 2004). Sin embargo, lo reclamado por el recurrente sobre los defectos del encabezado de la sentencia, no está contemplado como un motivo de casación por razones de índole procesal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 594 del Código Procesal Civil, aún teniéndose en cuenta el nuevo criterio comentado. Adicionalmente, los errores u omisiones al consignarse quiénes son las partes del proceso en la introducción de la sentencia documento, siempre que no alteren la parte dispositiva o incidan en lo dispuesto, son defectos materiales subsanables, que se pueden corregir a solicitud de parte o por el propio tribunal sentenciador, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 161 del Código Procesal Civil. Dado lo explicado, deberá rechazarse este motivo.

    IV.-

    Los agravios segundo y tercero se resolverán en conjunto por tratarse de inconformidades referentes al mismo punto en debate: la incongruencia de la sentencia recurrida, que considera el recurrente quebranta los numerales 99 y 153 del Código Procesal Civil. Al estar disciplinado ese vicio en el derecho positivo como una causal autónoma de casación por razones procesales, conforme se obtiene del inciso 6) del precepto 594 del Código referido, es relevante explicar cuál es la actual posición de la Sala, respecto del recurso por dichas razones en materia agraria. Sobre el particular, en resolución número 583-F-2004 de las 11 horas 35 minutos del 14 de julio de 2004, se resolvió: “V.- Reiteradamente ha señalado esta S., como bien lo anota el apoderado especial judicial de la parte demandada en su memorial de folio 2183, que una de las características del recurso de casación en esta materia, es su limitación a conocer, exclusivamente, aspectos de fondo. Ello al socaire del artículo 559 del Código de Trabajo, aplicable a este tipo de procesos, por expresa remisión del canon 61 de la Ley de Jurisdicción Agraria. Empero, ahora, con su nueva integración, este Tribunal se replantea dicha posición, de conformidad con los siguientes argumentos. El referido numeral del código laboral dispone: “ RECURSO DE CASACIÓN. RECHAZO DE PLANO. Recibidos los autos, la Sala rechazará de plano el recurso si se ha interpuesto contra lo que disponen los artículos 556 y 557. Lo mismo hará cuando en el recurso se pida únicamente la corrección, reposición o práctica de trámites procesales. ”(Lo subrayado no es del original. Para el sub-júdice, interesa la segunda parte del artículo en comentario… La jurisprudencia de este Tribunal, hasta el momento, ha equiparado los conceptos de “vicios de forma” con los de “trámite procesal”, a pesar de ser diferentes. Se está, puede afirmarse, ante una relación de género a especie, en donde los segundos configuran una especie de los primeros. Los yerros por trámites procesales se refieren a incumplimientos originados, de manera exclusiva, durante el íter procesal, pudiendo enmarcarse en los puntos 1 y 2 antes señalados. Por ello, la limitación para interponer el recurso de casación por razones procesales, contenida en el artículo de comentario, no es aplicable a todos los supuestos en que proceda. No está contemplada para las faltas referidas a la constitución de los actos procesales que sean pasibles de ese recurso, a tenor de lo dispuesto por el indicado artículo 594 del Código de rito civil. De tal manera, dentro de este nuevo enfoque, sí resulta revisable en esta vía el fallo dictado en la jurisdicción agraria, cuando lo alegado es el vicio de incongruencia, como se hace en el presente recurso, lo cual se analiza de seguido. VI.- La incongruencia, en materia agraria, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, estriba en la falta de relación entre todos los puntos que fueron objeto de debate durante el proceso y lo resuelto en el fallo. Se configura este vicio, entonces, al omitirse pronunciamiento sobre algún extremo, o bien, cuando se otorga más de lo pedido, menos de lo solicitado, o, cosa distinta. No existe incongruencia entre las consideraciones de la sentencia y lo resuelto en la parte dispositiva”.

    V.-

    A la luz de lo expuesto, procede la revisión de esta causal del fallo como acto que es la sentencia. Los quebrantos alegados por el casacionista bajo el vicio de incongruencia no son tales. N., en primer lugar, alega incongruencia por existir contradicciones entre lo dispuesto en los considerandos VI y VII y la parte dispositiva, por lo cual califica la resolución de oscura e imprecisa, y ya se explicó ese yerro no atañe a las consideraciones del fallo en relación con lo resuelto en su parte dispositiva. Lo que interesa al calificar el vicio de incongruencia es lo resuelto en el por tanto, pero en función de las petitorias y extremos debatidos (numeral 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria). En todo caso, si bien es cierto la frase inicial del considerando VI, que dice “por lo expuesto, en lo apelado deberá confirmarse la sentencia”, no concuerda con lo resuelto en el por tanto, se deduce su inclusión obedece a un error material del fallo, pues ni siquiera concuerda con el contenido del propio considerando, por lo que debió pedirse rectificación en su oportunidad. En segundo lugar, califica el recurrente de incongruente la sentencia del Ad quem, por considerar el Tribunal le otorga a U.R. tácitamente el “dominio pleno del título 116.715-000”, al revocar la de primera instancia, lo cual, no ha ostentado ni solicitado a lo largo del proceso. Opina con ello se quebranta el artículo 99 del Código Procesal Civil, que prohíbe a las autoridades judiciales pronunciarse sobre cuestiones no debatidas respecto de las cuales la ley exige la iniciativa de parte. No lleva razón el recurrente, pues la parte dispositiva del fallo de marras no se pronuncia sobre cuestiones no debatidas, pues se limita a rechazar la demanda interpuesta contra U.R.P. y por ello revoca la sentencia de primera instancia. No se está concediendo menos, más o fuera de los extremos debatidos, ni se ha omitido ninguno, dado que la resolución rechaza en forma total la demanda, de una manera clara. Tampoco concede el Tribunal ningún extremo no debatido en forma “tácita”, sin que pueda calificarse de incongruente un fallo desestimatorio por los efectos o alcances que dicha solución genere respecto de los derechos e intereses de las partes. Realiza además el recurrente una separación de conceptos al distinguir entre “dominio pleno” y título inscrito, que no es aceptable jurídicamente, tema que será analizado posteriormente, al reiterarse como fundamento del agravio identificado como sétimo.

    VI.-

    Como cuarto reproche, sostiene el recurrente la sentencia de primera instancia no puede revocarse de oficio en lo no apelado, es decir, en cuanto a las partes vencidas que no la recurrieron; y respecto de la única parte vencida debe definirse con claridad y precisión si confirma o revoca, pero ha de hacerse literalmente, sin incongruencia. Sobre la causal de no reforma en perjuicio, la Sala aplica el mismo criterio de la incongruencia (consúltese al respecto la sentencia No. 1074 de las 11 horas 20 minutos del 16 de diciembre del 2004). Revisada la parte dispositiva, no encuentra la Sala se incurra en el yerro señalado. El por tanto referido claramente dispone: “Se rechaza la prueba para mejor resolver ofrecida por el recurrente. En lo apelado, se revoca la sentencia en cuanto acoge la demanda incoada contra U.R.P., para en su lugar rechazar la misma”. Lo resuelto no modifica y mucho menos revoca lo fallado en primera instancia respecto de los otros dos codemandados no apelantes, R.U.G. y U.G. S.A. El otro aspecto referido en este cuestionamiento, trata sobre la apreciación del recurrente, según la cual, estima, resta se defina en forma clara y precisa si se confirma o revoca lo resuelto respecto de U.R., lo cual, insiste, debe hacerse sin incurrir en incongruencia. Este tema ya fue analizado y desestimado en el considerando anterior; y, conforme la transcripción del por tanto, no se evidencia incongruencia alguna. La otra falta no existe en la sentencia recurrida, pues su por tanto dispone, sin confusión alguna, el rechazo de la demanda planteada contra U.R.. En mérito de las razones dichas, procede rechazar también este argumento.

    VII.-

    RECURSO POR VIOLACION DIRECTA DE LEY: Los agravios quinto y sexto se analizan en forma conjunta, al tratarse en ellos el tema del tercero adquirente de buena fe y los efectos de la inscripción de un título en el Registro Público, respecto de un acto o contrato nulo o anulable, según lo dispuesto en el numeral 456 del Código Civil. Precisamente, al debatirse en el caso de estudio sobre la eventual simulación de contratos y los alcances de la nulidad frente a terceros adquirentes de buena fe, es importante destacar lo siguiente. Tratándose de patologías negociales, la invalidez puede surgir ante la ausencia de alguno de los elementos esenciales, o bien, por existir un vicio que afecte tales, según lo disponen los artículos 627, 835, 836, 837, 1007 y 1008, todos del Código Civil. Cuando se califica un negocio de simulado absolutamente, se considera existe ausencia total de voluntad, pues las partes no quieren realizarlo en forma efectiva, sino únicamente crear la apariencia de que tal existe. El problema radica en probar la ausencia de ese elemento (voluntad). S. figura de la simulación esta Sala, en sentencia No. 788-F-04 de las 10 horas 50 minutos del 10 de setiembre del 2004, explicó: VIII. “S. significa representar o hacer aparecer alguna cosa fingiendo o imitando lo que no es. Disimular significa ocultar lo que es. En ambos casos el individuo tiene el engaño como idéntico objetivo. Ambos conceptos aparecen como aspectos diversos de un mismo fenómeno: la simulación. En el campo jurídico, estos términos no cambian de sentido pues la simulación es el acuerdo de voluntades destinado a crear un negocio jurídico aparente para ocultar uno real (simulación relativa), o hacer real u ostensible uno irreal con el propósito de engañar a terceros (simulación absoluta), engaño que puede tener una finalidad lícita o ilícita. Los elementos constitutivos de la simulación, entre otros, son los siguientes: a) disconformidad intencional o consciente entre voluntad y declaración; b) acuerdo simulatorio; c) propósito de engaño a terceros y d) causa simulandi, entendiendo por tal el fin, motivo o propósito que determina a las partes simulantes a dar apariencia a un negocio jurídico inexistente; constituye el por qué del engaño o propósito mediato de la simulación, ya que el inmediato es el engaño a terceros; la causa simulandi constituye el móvil o motivo del traspaso simulado, y permite valorar o calificar la simulación de lícita o ilícita. IX. La simulación, en nuestro ordenamiento jurídico, tiene una regulación indirecta, deriva de los principios conformadores de los contratos y las causas de nulidad de los mismos. El artículo 627 del Código Civil dispone que son esencialmente indispensables para la validez de las obligaciones los siguientes elementos: la capacidad de las partes que se obligan, objeto o cosa cierta y posible que sirva de materia a la obligación y causa justa. Por su parte el 1007, ampliando las condiciones indispensables del numeral 627, exige para el nacimiento del contrato el consentimiento de las partes y el cumplimiento de las solemnidades establecidas por la ley; es evidente que en la simulación falta uno de los elementos esenciales del negocio jurídico, pues existe una disconformidad intencional entre lo querido y lo manifestado, o si se quiere existe un consentimiento aparente, el del negocio simulado. Al faltar tal elemento, de conformidad con el artículo 835, inciso 1 °, el negocio simulado está viciado de nulidad absoluta. Por ello cualquier interesado puede alegar la nulidad derivada de la simulación (artículo 837 ibídem). X. La prueba de la simulación difiere si proviene de una de las partes simulantes, es decir quien ha intervenido en el acuerdo y proceso simulatorio, respecto de la que puede alegar un tercero cuyo fin es impugnar el negocio simulado. Cuando es alguna de las partes las opiniones no son unánimes; para algunos es necesario el contradocumento o prueba literal del acuerdo simulatorio, y para otros es admisible toda clase de prueba, dada la imposibilidad moral en que están las partes simulantes de obtener un contradocumento, además de la posibilidad de hacer un contradocumento no cabe deducir su necesidad. La preconstitución de prueba documental en la simulación puede ser una cautela normal más no una necesidad. No obstante lo anterior, con frecuencia la prueba de la simulación resulta "ex re ipsa" sea del propio documento en que se hizo constar el contrato o negocio simulado, constituyendo ese documento principio de prueba por escrito, haciendo admisible la prueba testimonial e indiciaria (artículos 757, inciso 1 ° y 763 Código Civil). En lo que sí existe acuerdo es que en la simulación ilícita no es necesario el contradocumento, siendo admisible todo medio probatorio, pues quienes por vía directa o indirecta violentan la ley no merecen protección. Por el contrario, los terceros pueden probar la simulación por todos los medios probatorios a su alcance, entre otras razones por encontrarse en imposibilidad de procurarse prueba documental y por ser la simulación para los terceros un hecho. Por ello pueden acudir a la prueba testimonial e indiciaria para descubrir la apariencia del negocio simulado que se ha llevado a cabo por otros sin su conocimiento (artículos 757 Código Civil, correspondiente al 351 párrafo 3 ° Código Procesal vigente, 753 del Código Civil, correspondiente al 351 párrafo in fine del Codigo Procesal vigente). Comúnmente los terceros no acuden a la prueba documental y testimonial, pues la partes simulantes no obran ante testigos, sino en el misterio, ni divulgan o publican la simulación ni entregan a terceros contradocumentos con los cuales se aseguran ellas mismas. Desde luego que las partes simulantes interesadas en llevar el proceso simulatorio hasta sus últimas consecuencias tampoco van a confesar la simulación en juicio, todo lo contrario, se preocuparan por darle apariencia de normalidad al negocio simulado. Cuando es un tercero el que alega la simulación, lo normal será que él mismo acuda a la prueba indirecta, de presunciones e indicios. Si se rechazara este tipo de prueba habría que renunciar a descubrir la simulación (Sala de Casación No. 26 de las 10:50 horas de 24 marzo 1954, I Semestre p. 379. Sala de Casación No. 123 de las 14:45 horas del 6 de diciembre 1967, II Semestre, Tomo II, p. 1106). En suma "Por la naturaleza de la simulación, es consustancial a ésta la prueba de indicios" (Sala Primera de la Corte, No. 311 de las 15:30 horas del 31 octubre 1990). El juzgador frente a esta clase de negocios debe aplicar una técnica presuncional que le permita definir el síndrome indiciario de la simulación, pues las partes utilizan una técnica ocultatoria engañosa y bastante depurada que provoca dificultades probatorias”. (Los considerandos VIII, IX y X corresponden a la Sentencia de esta Sala N° 41 de las 14 horas 40 minutos del 3 de abril de 1991

    VIII.-

    En el caso concreto, de acuerdo con la prueba analizada, se concluye fue simulado el contrato de venta de la finca 116.715-000 del Partido de Alajuela y otros terrenos, realizado entre R.U.G. y U.G.S.A., el 22 de mayo de 1992. Tal y como se explica en la sentencia de primera instancia, el señor U. traspasó sus bienes a la citada sociedad, de la cual era representante y socio, apenas 18 días después de serle notificado el fallo del 8 de abril de 1992 del Juzgado Tercero Civil de San José, en el cual se le imponía el pago de los daños, perjuicios y costas de un proceso ordinario instaurado en su contra por E.M.C.. Posterior a esa venta, se realizaron segundas y terceras enajenaciones del bien referido. Esas negociaciones posteriores fueron realizadas al amparo de la publicidad registral. El juzgado de primera instancia, pese a considerar las actuaciones de los terceros adquirentes de buena fe, en lo que interesa específicamente la de U.R., resolvió que la nulidad del primer traspaso afectaba los sucesivos, y por ende anuló tanto estos como aquel, declarando con lugar la demanda en su totalidad. El Tribunal Agrario por su parte, en lo que respecta al señor R., analizó el tema de la adquisición a non domino, del adquirente de buena fe y del principio de seguridad jurídica registral, para lo cual transcribe parte de la sentencia de esta Sala No. 50 de las 15:20 hrs. Del 20 de mayo de 1998. Concluye, “que la venta mediante la cual adquirió el inmueble en referencia el señor R.P. no es simulado (sic) y que éste adquirió de buena fe, de quien creía era el dueño del fundo, no sólo porque se comportaba como tal sino también porque así constaba en el Registro Público de la Propiedad, encontrándose amparado en la fe pública registral”. Concuerda este órgano decisor con el análisis que hacen los jueces de segunda instancia sobre el instituto de la publicidad registral y sus efectos para los adquirentes de buena fe. Al respecto, el artículo 66 del Reglamento del Registro Público, Decreto Ejecutivo No. 26771-J, establece: “ La publicidad registral está constituida por la información contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos, digitalización y la microfilmación. Debe existir entre esos sistemas una estrecha relación, siendo ambos auxiliares recíprocos y complementarios, a fin de garantizar la unidad, seguridad y congruencia de la información registral”. Sobre el tema, también resulta de interés resaltar lo indicado en la resolución de 13 horas 33 minutos del 13 de junio del 2003 de la Sala, citada en la No. 945 de las 14 horas 30 minutos del 10 de noviembre del 2004, la cual dice: “El Principio de Fe Pública Registral, consagrado de una interpretación amplia, dilatada y extensa, de los artículos 267, 456 y 457 del Código Civil, en correlación con el artículo 66 del citado Reglamento, consiste en la protección que se brinda a la apariencia jurídica mostrada por el Registro. Dentro de su aspecto positivo, presume que los asientos del Registro son exactos por corresponder a la realidad jurídica extraregistral; asimismo, dentro de su aspecto negativo, presume en beneficio del tercero, que los asientos del Registro son completos porque muestran la realidad jurídica extraregistral en su totalidad, sin omitir nada. El aspecto positivo se nutre de varias presunciones básicas, todas ellas en beneficio exclusivo del tercero registral, las cuales no admiten prueba en contrario en sede administrativa. Por otro lado, del aspecto negativo, se extrae la presunción de que los asientos del Registro son completos, o sea, de que lo que no aparezca explícitamente en los asientos de esta institución, no existe en la realidad jurídica extraregistral. En síntesis, mediante este principio, el Registro se reputa siempre exacto en beneficio de quien contrató confiado en el contenido de sus asientos".

    IX.-

    En cuanto a los terceros adquirentes de un bien al amparo de la publicidad registral, debe tenerse presente corresponde la carga probatoria para desvirtuar si la actuación puede ser calificada de buena fe, a quien reclame lo contrario, de conformidad con las reglas dispuestas en el ordinal 317 del Código Procesal Civil aplicable supletoriamente en materia agraria. Los artículos 455, 456 y 457 del Código Civil regulan lo relativo a esos temas. En especial el canon 456 dispone:“La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro.” En voto 162 de las 8 horas 15 minutos del 16 de febrero del 2001, esta S. se pronunció sobre el tema aclarando lo siguiente: “…La norma transcrita se fundamenta, y a su vez acuña, una serie de principios esenciales e inherentes al sistema registral, dentro de los que destacan la publicidad y la seguridad jurídica. Es bien sabido que el Registro Público desempeña una función de vital importancia en el desarrollo nacional, pues brinda al público, la información precisa y necesaria sobre la propiedad de bienes muebles e inmuebles, créditos y negociaciones inscribibles, e incluso acuerdos relacionados con los sujetos actuantes en la actividad registral. Es éste, sin duda alguna, un pilar fundamental para el desarrollo económico del país, en cuanto informa y asegura la propiedad, posesión, garantía y crédito de los bienes en general, consignando con claridad los derechos y deberes de los diferentes partícipes de la actividad jurídico-económica del país. En este sentido, la publicidad opera no solo como instrumento para el libre acceso de quienes requieran cualquier información al respecto, sino además, como factor que proporciona datos veraces de lo que ha sido presentado, anotado o inscrito en dicha dependencia. De esta forma, publicidad y seguridad se amalgaman a manera de custodia y garantía de los derechos y deberes allí consignados, a fin de consolidar y proteger las diversas situaciones jurídicas que se sometan a su fiscalización y posterior inscripción en los asientos públicos. Esto es particularmente importante en el ámbito inmobiliario, en el que esta misma Sala ha catalogado la seguridad jurídica como pilar básico de la publicidad registral, pues “... la condición de propietario, tratándose de bienes inscritos, se demuestra con su titularidad registral” (Sentencia N° 78 de las 14:15 hrs. del 12 de setiembre de 1997). En este campo específico, la inscripción se convierte en pieza clave del movimiento negocial, en tanto se constituye como mecanismo de publicidad y certeza de lo actuado frente a terceros. Publicidad y seguridad, se transforman así en los vértices de principio y fin, para la constitución, modificación o extinción de los derechos reales. Por esto mismo se ha dicho que: “El Registro Público de la Propiedad tiene como fin fundamental la inscripción, seguridad y publicidad de los derechos reales. En este sentido, todo lo relativo al nacimiento, vicisitudes y extinción de éstos, además de ser trascendente para su titular, adquiere gran relevancia en cuanto a terceros, quienes sólo por la publicidad registral tienen acceso al conocimiento de la situación exacta de esos derechos, tanto en cuanto puedan confluir con otros derechos reales como respecto de las incidencias de los derechos personales sobre ellos” (S. Primera de la Corte Suprema de Justicia. N° 37 de las 14:45 hrs. del 10 de abril de 1996). V.- Es por ello que la norma en cuestión, aunque dispone como regla general la supervivencia de la invalidez ínsita al acto o contrato inscrito, garantiza a su vez, los derechos adquiridos de buena fe al amparo de la información registral, salvo, claro está, que dichas actuaciones se hayan impulsado en fraude de acreedores (en cuyo caso opera la rescisión o la resolución siempre que la segunda enajenación haya sido hecha a título lucrativo) o cuando el tercero haya tenido conocimiento del fraude (Sala Primera de la Corte. N° 60 de las 15 horas del 24 de abril de 1991)... Se procura, en definitiva, la protección de aquellos bienes jurídicos que social y políticamente se consideran fundamentales e imprescindibles para la adecuada convivencia social, como ocurre en este caso, con la propiedad adquirida al amparo del Registro Público. Esta noción de la seguridad jurídica registral como certeza subjetiva, es la que ha imperado en la jurisprudencia de esta Sala, cuando, refiriéndose a la distinción entre “titular” y “dueño” ha dicho que: “Asimismo, una interpretación en este sentido, atenta contra los principios de seguridad jurídica los cuales constituyen el pilar fundamental de la publicidad registral en materia de bienes inmuebles. Ella viene a constituir un grave obstáculo a la celeridad de las transacciones y negociaciones atinentes a estos bienes. De mantenerse tal distinción entre “titularidad” y “carácter de dueño”, nada o poco valdría lo indicado en el Registro en cuanto a la pertenencia de los bienes o a la constitución de derechos reales y personales en ellos. Quien quisiera establecer relaciones jurídicas respecto de esos bienes, estar, estaría compelido a realizar todas las investigaciones pertinentes para conocer su realidad extra registral (...) En nuestro sistema, la condición de propietario, tratándose de bienes inscritos, se demuestra con su titularidad registral” (Sala Primera de la Corte. N° 50-F-98, de las 15:20 hrs. del 20 de mayo de 1998)...La Sala Constitucional por su parte, en voto No. 9721 de las 8 horas 31 minutos del 1° de setiembre del 2004, declaró sin lugar la acción de inconstitucionalidad planteada contra el precepto 456 del Código Civil y la jurisprudencia de este órgano decisor según la cual se ampara a terceros registrales de buena fePor su relevancia se transcribe lo que dispuso al respecto en lo medularII.- Inexistencia de violación al derecho de propiedad privada… La jurisprudencia impugnada así como la norma del Código Civil citada, en modo alguno puede decirse que lesionan el derecho de propiedad, en virtud de que lo que hacen es dar una solución a un conflicto de intereses entre el propietario original de un bien inmueble, que ha sido despojado del mismo y el tercero adquirente de buena fe, quien también ha adquirido el carácter de propietario, con el correspondiente acuerdo entre cosa y precio. Si bien se reconoce el derecho de propiedad del propietario original, se opta por proteger el derecho adquirido por el tercero, en virtud de la necesidad de asegurar otro valor jurídico de trascendencia constitucional, como es la seguridad jurídica. El hecho de que en sede penal la solución sea diversa no representa para esta S. un problema de constitucionalidad,… Se trata de normativa diversa, según sea de la esfera del derecho civil o del ámbito represivo, donde las soluciones brindadas por el legislador, difieren, dependiendo de si se está frente a la comisión de un delito o no, lo cual no significa en modo alguno, que se desconozca o ignore el derecho que le corresponde a cada uno de los intervinientes (tercero adquirente de buena fe o propietario original). El legislador tiene libertad para -dentro de los parámetros fijados en la Constitución- fijar la forma de proteger los bienes jurídicos que ella reconoce; en el caso de la propiedad, bien puede, conforme lo hizo en el caso penal, dar prevalencia al propietario inicial, sea a quien teniendo legítimamente en su poder el bien, se ve despojado de él, mediante prácticas ilegítimas. Tan propietario es, frente al ordenamiento jurídico, quien registralmente aparecía como tal, y sin su intervención sino sustituido por un tercero que actúa delictivamente deja de aparecer registralmente como tal, como quien registralmente aparece adquiriendo el bien, de buena fe, de un propietario que de alguna forma - aunque sea remotamente- se vincula con quien hizo delictivamente la alteración de aquél propietario. Sin embargo ambos no pueden ejercer los atributos de la propiedad sobre el bien, simultáneamente, el hecho de que interpretando las normas que regulan el caso, se de prioridad a uno sobre el otro, ello no conlleva una infracción constitucional, si tal proceder se logra, siguiendo el proceso debido y posibilitando al despojado su acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva (artículos 39 y 41 constitucionales)…”. Importante resulta señalar que el tercero que recibe la tutela por parte tanto del artículo 456 del Código Civil como por la jurisprudencia impugnada, es el tercero de buena fe. Cuando una persona adquiere un derecho real de quién, según los datos contenidos en el Registro Público, posee su titularidad y legitimación para transmitir, recibe protección del ordenamiento jurídico; hasta tanto no se demuestre su mala fe o su conducta contraria a derecho. Por lo expuesto, estima este Tribunal que la jurisprudencia y artículo impugnado no son violatorios del derecho de propiedad privada”. Tampoco considera la Sala Constitucional que el ordinal y jurisprudencia cuestionada de este órgano decisor violenten los principios de igualdad jurídica y debido proceso. Sobre este último principio, se aclara que a la parte perjudicada en la pérdida de su derecho real, le asiste el derecho personal al resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos.

    X.-

    El recurrente cuestiona se pueda considerar a don U.R. un tercero adquirente de buena fe, como para favorecerlo con la publicidad registral y la seguridad jurídica, y asegura, todos los traspasos del bien derivados del que hizo R.U. a U.G. son nulos de pleno derecho. Alega la sentencia recurrida violentó el numeral 456 del Código Civil. Afirma U.R. adquirió de M. C., a sabiendas de que el título estaba viciado de nulidad. Como prueba de ello, dice, el vendedor nunca le entregó el dominio sobre la cosa enajenada, y el vicio de nulidad se origina en que ese título lo había adquirido M. A. de U.G.S.A., en fraude de simulación. Fundamenta su apreciación básicamente en cuatro puntos, que se analizan a continuación. Primero, estima, don U. no fue engañado y se arriesgó a formalizar el contrato de compraventa, pese a que el título referido venía siendo enajenado una y otra vez. Por ende, pudo conocer los problemas legales que lo afectaban, pues tenía anotados sin inscribir todos los documentos de traspaso cuestionados cuando lo adquirió, los cuales para el casacionista “dejaban ver los problemas latentes en el título”. Explica, antes del actual Código Notarial, Ley 7764 de 17 de abril de 1998, no se cancelaban los documentos anotados al margen de los folios reales, como sí sucede en la actualidad. Contrario a lo argumentado por el recurrente, esta S. comparte la conclusión a la que llegaron tanto la juzgadora de instancia como el Tribunal Agrario, al considerar al señor U.R., un tercero adquirente de buena fe. Con base en el elenco probatorio contenido en el expediente, se tuvo por probado que don Ulises adquirió, el 19 de octubre de 1994, el inmueble 116.715-000 del Partido de Alajuela de M.A., quien aparecía en el Registro como dueño de ese terreno a la fecha de su traspaso. El hecho de que se mantuviesen anotadas las ventas anteriores que forman parte de la cadena de transmisión de ese inmueble hasta llegar a manos del vendedor, no es jurídicamente una situación que se pueda calificar de irregular y mucho menos tomarse como un indicio de algún acto simulado o fraude. Como lo señala el recurrente, para esa época era una situación legalmente permitida por el Registro Público, por lo que no es posible considerar que de la existencia de esas anotaciones, por sí solas, se desprendiesen datos o información de la cual don Ulises pudiese derivar o al menos suponer que existían problemas para adquirir el inmueble, específicamente, que el traspaso efectuado dos años antes, entre R. U. y la sociedad U. y G. fuese simulado, ni tampoco que lo fuese el realizado por dicha sociedad a su vendedor, M.A.. R. al respecto, la compraventa es un contrato consensual no solemne, que se reputa perfecto desde el momento en que se da el acuerdo en cosa y precio, según lo dispone el numeral 1049 del Código Civil. Su inscripción ante el Registro se realiza para que sea oponible el acto de enajenación frente a terceros, de conformidad con lo regulado en el ordinal 455 del Código Civil. Las anotaciones que señala el recurrente, correspondían como lo afirma, a traspasos derivados de compraventas, es decir, se trataba de actos que mientras nadie los cuestionara y expresamente se consignara ello en el Registro, se debían y podían tener por efectuados válidamente. No se demostró al respecto, ni en octubre de 1994 ni en los meses inmediatos, se hubiese anotado al margen del folio real cuestionado, alguna demanda u otro tipo de indicación semejante, de la cual don U. pudiese obtener datos relevantes para cuestionarse la validez de la cadena de transmisión del inmueble. La presente demanda fue interpuesta hasta el 5 de noviembre de 1993, y no consta que antes de octubre de 1994, se haya anotado al margen del folio real 116.715-000. De acuerdo con los autos, los actores solicitaron la anotación de la demanda sobre ese bien desde su planteamiento, pero no es sino hasta el tres de julio de 1995 que el Juzgado ordena se expida el mandamiento de anotación respectivo (folio 116). Además, antes de que el señor U. comprase, ya se había cancelado la anotación de la demanda 913-89, que correspondía al proceso ordinario anteriormente planteado por E.M.C. contra R.U., según consta en microfilm de dicho mandamiento, visible a folio 95, el cual se hizo efectivo el 9 de junio de 1993. Por ende, no es posible aceptar el alegato del recurrente de que don U. pudo conocer, a partir de las anotaciones de compraventas, los problemas legales que afectaban el predio de marras, relacionados con el actuar de don R.U.. Por el contrario, de acuerdo con los datos que constaban en el Registro Público, al momento de comprar el terreno, era dable concluir lo estaba adquiriendo de una persona con derecho a enajenarlo. Aunado a lo que se desprendía de la información registral, a los autos no se hizo llegar prueba alguna mediante la cual se demostrase U.R. actuó de mala fe al comprar ese fundo. Los testigos V.M.M.C., L.G.P., J.C.G. S., J.G.R.R., no conocían a dicho codemandado ni a M.A., ni aportan información relevante sobre el inmueble adquirido por don Ulises, pues relatan más bien lo que conocen respecto de los predios adquiridos por los otros codemandados (folios 253 a 258). Como segundo aspecto para desvirtuar la buena fe de don Ulises, el recurrente alega que M.A. fue constructor artesanal durante muchos años de R.U., por lo cual afirma era su hombre de confianza, y éste, cuando se creyó descubierto y entendió que estaba involucrado en un delito, se deshizo de los dos inmuebles que había adquirido de U. y G.S.A. y logró un entendimiento con los accionantes, de ahí que se le excluyó de la demanda antes de la sentencia de primera instancia. La relación laboral entre don Mario y don R.U. es un hecho que no atañe a don U., ni se demostró éste conociese tal situación, así como tampoco fuese pariente o amigo cercano de alguno de ellos. No se aportó prueba alguna ni directa ni indiciaria que permitiese tener por demostrado don U. compró con el ánimo de ayudar a don R., o a don M., en un fraude de simulación, precisamente dirigido a perjudicar al acreedor recurrente, para que no pudiese perseguir los bienes del señor U.. Tampoco se probó fuese simulada la enajenación de la sociedad U. y G. S.A. a favor de M.A., realizada el 19 de diciembre de 1992, pues al haber llegado a un arreglo extrajudicial dicho señor y los actores, en fecha 18 de junio de 1997, se desistió de la demanda en su contra, lo cual imposibilitó se realizase el análisis jurídico de la validez de dicho convenio en sentencia. En el arreglo extrajudicial constante a folio 263, tan solo se indican los acuerdos a que llegaron dichas partes en torno al proceso y las costas de éste, indicando ambas que renuncian recíprocamente a cualquier reclamo o acción futura que se derive de hechos o circunstancias provenientes del presente proceso, sin que se haga referencia a los motivos por los cuales cada parte aceptó el acuerdo. En su clausulado don M.A. no acepta, ni tácita ni expresamente, el negocio mediante el cual transmitió el inmueble 116715-000 a don Ulises haya sido simulado. Además, ese arreglo aconteció luego de planteada esta demanda, por lo que no es un hecho que pueda afectar el traspaso por el cual adquirió don Ulises, ni la calidad suya como tercero adquirente de buena fe. En la tercera argumentación, alega el casacionista, el hecho de no haberse poseído el terreno en mención por ninguno de los involucrados en el proceso ni haberle sido entregado a don U. en el acto del contrato de compraventa ni a posteriori, demuestra él consintió tácitamente ese cuadro fáctico. Ciertamente, don U. no entró a poseer materialmente el terreno al comprarlo, como quedó demostrado en las sentencias de primera y segunda instancia. Ello se debe a que el inmueble era poseído por el señor E. S., quien lo alquilaba, según el recurrente, desde antes de enajenarlo R.U. a la sociedad U. y G.. El Tribunal resalta se trata de un hecho no controvertido, y justificó don U. no entró a poseer el fundo porque “… está siendo ocupado por esa persona, situación ésta que es comprensible en la medida de que este proceso tiene casi once años de estar en trámite, pues se inició en el año 1995 y la venta se realizó en 1994. Eso significa, se trata de un bien que ha estado en litigio por muchos años, sin que se haya definido a la fecha quien es el titular de la finca 116.715-000, encontrándose las partes en espera del resultado de este caso. Además, si el señor S. está en el fundo en la condición de inquilino, como lo afirman los accionantes, el desalojo del fundo de éste, fuera de que lo disponga de manera voluntaria, podría implicar un nuevo proceso sobre cuyas implicaciones no podría hacerse alusión en este fallo, menos aún si no hay certeza sobre la causa de su ocupación”. De lo anterior, no se derivan indicios ni datos que permitan calificar de simulado el contrato de adquisición de don Ulises, ni tampoco para desvirtuar su buena fe al comprar el inmueble. Finalmente, como último alegato en contra de la buena fe del codemandado Rojas, indica el recurrente, se afirma él pagó ¢1.000.000,00, pero nadie le entregó el terreno, no se sabe quien se lo mostró materialmente cuando se pusieron de acuerdo en cosa y precio, ni se presentó el comprador a entenderse con el tercer poseedor de la finca que la tiene arrendada, por lo que se cuestiona cómo pudo haber “comprado semejante enredo”. Salvo lo relativo a que no se le hizo entrega material del terreno, aspecto ya explicado, las otras afirmaciones no cuentan con sustento según se desprende de la prueba evacuada. Como se explicó, la venta se reputa perfecta desde que existe acuerdo en precio y cosa, independientemente de su tradición o entrega material, e incluso de su inscripción registral. Esta última, según se indicó, solo lo es para efectos de oponer la enajenación frente a terceros. Cuando el contrato de compraventa se perfecciona, se traspasa el dominio del vendedor al comprador, es decir, se constituye el derecho real a su favor. El comprador lo adquiere de inmediato, por el solo consentimiento de las partes, independientemente de la tradición o entrega del bien objeto del negocio. De esta forma, al no encontrarse razones suficientes para quebrar el fallo cuestionado, los reproches quinto y sexto deberán rechazarse.

    XI.-

    Finalmente, recrimina el recurrente, la sentencia de segunda instancia violenta el cardinal 264 del Código Civil al rechazar la demanda contra U. R., dado que le estaría otorgando un derecho de dominio que nunca ostentaron M.A. ni U.R.. Sostiene, el primero no poseía ni ejercía los atributos de dicho derecho, porque era solo dueño del título de propiedad adquirido en un traspaso viciado de nulidad pero sin dominio pleno sobre el terreno. En sus palabras, éste comprende la posesión, el usufructo, la transformación, la enajenación, la defensa, la exclusión, la restitución y la indemnización. Afirma, al no poder entregar el vendedor tales atributos al comprador, menos podría el Tribunal Agrario darlos en perjuicio de terceros de mejor derecho, y cómo el señor U.R. no ignoraba la ausencia de dominio de su vendedor, compró asumiendo el riesgo correspondiente. No lleva razón el casacionista. En el considerando X se analizó lo argumentado respecto de no haber poseído el terreno en mención ninguna de las personas relacionadas con las ventas cuestionadas de la finca 116715-000, explicándose don U. no pudo entrar a poseerla cuando la adquirió, debido a que estaba ocupada por un tercero ajeno al proceso, que según el recurrente, la alquilaba desde hace varios añosTampoco es aceptable la distinción que realiza el casacionista entre dominio del título registral y dominio de los atributos del derecho sobre el bien que tal título implique. Quien sea titular de lo primero lo es en principio, de lo segundo, con independencia de que por razones voluntarias o legales no pueda ejercerlos todos directamente. Al respecto, puede el titular de un derecho de propiedad sobre un inmueble otorgar usufructos o imponer servidumbres, hipotecas y otras cargas o derechos reales que limiten el ejercicio de los atributos como la posesión, el uso, la enajenación y demás elementos que integran el derecho de que se trate. Los artículos 264 a 267 del Código Civil regulan la materia, y en específico el precepto 265 dispone en su párrafo primero: “Cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada…”, pero no por ello el titular pierde el derecho y la posibilidad de ejercer los atributos en las oportunidades que corresponda hacerlo. Se desprende además, el reclamo del recurrente gira en torno a no haber el señor U. poseído materialmente el terreno luego de su compra, tema que ya fue analizado, y se justificó no lo hizo en razón de estar ocupado por un inquilino.

    XII-. Con base en las razones expuestas, procede desestimar los agravios formulados y confirmar, en todos sus extremos, la sentencia recurrida. Resalta esta S., el Tribunal omitió en el por tanto de dicho fallo referirse a las excepciones de falta: de derecho, de legitimación activa y pasiva y la expresión genérica “sine actione agit” interpuestas por U.R. y tampoco se resolvió sobre las costas del proceso. Sin embargo, se trata de aspectos que no fueron cuestionados en su oportunidad procesal, mediante la solicitud de adición, por lo que son puntos precluidos, lo cual impide a la Sala pronunciarse al respecto. En todo caso, en primera instancia se eximió a don Ulises del pago de las costas del proceso, y acorde con lo analizado en el contenido de la resolución, se colige sobre las excepciones hubo pronunciamiento. Por la forma como se resuelve el litigio se concluye fueron acogidas.

    POR TANTO

    Seconfirma el fallo recurrido.

    Anabelle León Feoli

    Luis Guillermo Rivas Loáiciga Roman Solís Zelaya

    Oscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández

    AMADRIGALV/NSOTO

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