Sentencia nº 00002 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 6 de Enero de 1995

Resolución 002-F-95.CIVSALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J., a las catorce horas treinta minutos del seis de enero de mil novecientos noventa y cinco.

Proceso abreviado establecido en el Juzgado Quinto Civil de esta ciudad por "Cinco Gilles Limitada", representada por su apoderado generalísimo, Ing. M.E.A.B., contra "Cruz Lorena Sociedad Anónima", representada por su presidente, señor K.M., empresario, suizo, vecino de Tegucigalpa, Honduras, y por su gerente general, señor J.Z. rate A., oficinista. Figura, adem s, como apoderado especial judicial de la actora el licenciado M.E.P.C., abogado. Todos son mayores, casados y, con la salvedad hecha, vecinos de San José.

RESULTANDO:

1. - Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la actora planteó demanda abreviada, cuya cuantía se fijó en novecientos mil colones, a fin de que en sentencia se declare: "1.- Que el contrato de arrendamiento suscrito entre Cinco Gilles S.A. y K.M. el 30 de noviembre de 1986, rige la relación contractual inquilinaria entre Cinco Gilles S.A. y C.L. S.A. 2.- Que la cl usula segunda de dicho contrato, en lo referente a la forma de reajuste anual del precio del arrendamiento, como producto consensual de las partes libremente expresado en el contrato, es legal y vinculante para ellas. 3.- Que C.L.S.a. est obligada a pagar el incremento anual del precio del arrendamiento que se desprende de la aplicación de la fórmula libremente escogida por las partes. 4.- Que C.L.S.A. est obligada a respetar la fórmula de reajuste del precio del arrendamiento, mientras el contrato esté vigente. 5.- Que C.L.S.A. est obligada a pagar los incrementos correspondientes a los meses transcurridos a partir del primero de diciembre de 1991 y hasta la fecha en que se ponga al día con esa obligación. 6.- Que C.L. S.A. deber reconocer intereses legales sobre el monto de los incrementos no pagados hasta su cancelación. 7.- Cruz L. S.A. deber pagar ambas costas de este juicio.".

2. - La accionada contestó la demanda de modo afirmativo, pero con variantes, y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de personería ad causam pasiva y activa y la genérica de sine actione agit.

3. - El Juez, L.. F.A.K., en sentencia de las 9:15 horas del 30 de noviembre de 1993, resolvió: "... Se acoge la excepción genérica de sine actione agit en sus tres modalidades de falta de derecho, falta de interés y falta de legitimación ad causam activa y pasiva formulada por el representante de la accionada. En consecuencia, se declara sin lugar en todos sus extremos la presente demanda abreviada de Cinco Gilles Limitada, representada por M.E.A.B., contra Cruz Lorena Sociedad Anónima, representada por J.Z. rate A.. Se rechaza por improcedente la petitoria de la parte accionada. Corresponde a la sociedad actora el pago de las costas personales y procesales causadas.". Al efecto consideró el señor Juez: "I).- Hechos probados: 1.- Que el señor Julio Z rate A. es gerente general con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, con la restricción de no poder vender ni gravar bienes inmuebles sin autorización de la Asamblea General, de la compañía accionada Cruz Lorena Sociedad Anónima (ver certificación del folio 16). 2.- Que el señor M.E.A.B. es apoderado generalísimo sin límite de suma de la compañía actora Cinco Gilles Limitada (ver certificación del folio 19). 3.- Que de acuerdo con lo que consta en el Registro Público, partido de S.J., se encuentra inscrita la finca bajo matrícula de folio real número doscientos veintinueve mil doscientos tres cero cero cero, la cual es terreno con un local comercial, sito en el distrito primero, cantón décimo quinto, Montes de Oca de la Provincia de San José, y que pertenece a Cinco Gilles Limitada (ver certificación del folio 17). 4.- Que el señor M.E.A.B. es presidente, con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma de la compañía denominada Pez-Ex Sociedad Anónima (ver copia certificada del folio 29). 5.- Que el señor K.M. es presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma de la compañía accionada (ver certificación del folio 18). 6.- Que en fecha treinta de noviembre de mil novecientos ochenta y seis la compañía actora, representada en ese entonces por el señor R.G.L., en calidad de arrendante, y el señor K.M., en su condición personal, y en calidad de arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento, mediante el cual la primera le alquiló al segundo el local ubicado en el inmueble de su propiedad y antes descrito, el que sería utilizado como local comercial, no pudiéndose variar su objeto, salvo expresa autorización de la arrendante (ver contrato de arrendamiento en custodia de este Juzgado, demanda de folios 20 a 26 y contestación de folios 37 a 44). 7.- Que en la cl usula segunda de dicho contrato se estableció que el mismo tendría una vigencia de cinco años a partir de su firma, con un precio de ciento veinte mil colones mensuales de alquiler, estableciéndose aumentos a partir del primer año y durante toda la vigencia del contrato, que ser n iguales al porcentaje de la devaluación que sufra el colón con respecto al dólar, refiriéndose a los precios oficiales de venta al público (ver contrato de arrendamiento depositado en custodia del Juzgado, demanda de folios 20 a 26 y contestación de folios 37 a 44). 8.- Que en el local arrendado se instaló la compañía accionada Cruz Lorena Sociedad Anónima, y de la que el señor K.M. es personero (ver demanda de folios 20 a 26 y contestación de folios 37 a 44). 9.- Que en fecha veintinueve de setiembre de mil novecientos ochenta y siete, se dirigió nota a la sociedad demandada y suscrita por los señores R.G.L. y M.A.B., por medio de la cual se le comunicaba que el edificio arrendado le había sido vendido a la compañía Pez-Ex Sociedad Anónima, por lo que a partir de octubre de mil novecientos ochenta y siete el alquiler del inmueble ser n a favor de esa empresa la cual acepta el contrato que rige la relación (ver copia certificada de nota visible al folio 35 y contestación de folios 37 a 44). 10.- Que en el pago de la renta durante los primeros cinco años de la relación inquilinaria, se cumplió con lo estipulado en el mencionado contrato referente a los incrementos de ésta, por lo que al finalizar el quinto año el alquiler mensual cancelado era por la suma de doscientos diez mil colones; sin embargo, con posterioridad al transcurso de dicho término y, concretamente, en fecha 8 de enero de mil novecientos noventa y dos, la sociedad accionada formuló diligencias de consignación de alquiler ante el Juzgado Sexto Civil de esta ciudad, procediendo a depositar la suma antes señalada al no aceptar un nuevo incremento (ver demanda de folios 20 a 26, copias certificadas de folios 31 a 33, 36 y contestación de folios 37 a 44). 11.- Que la presente acción fue interpuesta el diecinueve de noviembre de mil novecientos noventa y dos, notific ndose a la parte accionada en fecha cinco de enero del año en curso, y ésta, por intermedio de su representante se opuso a la demanda formulada (ver razón de recibido de la demanda visible al folio 26 vuelto, acta de notificación de folio 47, escrito de folios 37 a 44 y razón de recibido del mismo visible al folio 44 vuelto). II).- Sobre el fondo y an lisis de excepciones: La presente demanda ha sido formulada por la compañía actora, con el objeto de que se respete una cl usula establecida en un contrato de arrendamiento, mediante el cual cinco G.L., le arrendó al señor K.M. en su car cter personal, un local de su propiedad, y el que ha sido explotado por la sociedad demandada, cl usula que establecía aumentos anuales de la renta iguales en porcentaje a la devaluación que sufra el colón con respecto al dólar, y de acuerdo a los precios oficiales de venta al público. De los hechos que se han tenido por demostrados, consta que, efectivamente, el contrato mencionado se suscribió, pero tal y como se indicara con anterioridad, fue firmado por el señor K.M. en su car cter personal y no como personero de la compañía accionada; sin embargo, el representante de Cruz Lorena Sociedad Anónima, ha reconocido que, efectivamente, es esta sociedad la que ocupa el local propiedad de la actora, pero no ha firmado contrato alguno con ésta, y si se siguió cancelando el precio pactado en el contrato, fue por un pacto de caballeros existente entre el señor M. y el representante de la sociedad que originalmente fue la arrendante, ya que en la actualidad no es ésta, sino la compañía Pez-Ex Sociedad Anónima, tal y como le fuera indicado mediante documento que se adjuntara a los autos. Otro aspecto que efectivamente se determinó fue lo señalado por el apoderado de la accionada, es decir, que se recibiera comunicación escrita mediante la cual se le indica que el local arrendado fue vendido a la compañía Pez-Ex Sociedad, por lo que el alquiler sería a favor de dicha empresa, situación que viene a corroborarse con las notas presentadas por la sociedad actora y en las cuales se le señala a la accionada el deber de cumplir con lo pactado en el contrato, notas emanadas de Pez-Ex Sociedad Anónima y no de Cinco Gilles Limitada. Mucho se ha señalado por parte de la doctrina y la jurisprudencia en el sentido de que el contrato de arrendamiento es un contrato realidad, y por ese motivo lo que cuenta es lo que se presenta realmente en la relación inquilinaria. Lo anterior tendría aplicación al caso que nos ocupa, ya que tal y como se ha indicado, se modificó la relación inquilinaria, tanto en lo que respecta a la parte arrendante, como al inquilino, lo anterior en vista de que conforme consta en las pruebas aportadas por las partes, en la actualidad la compañía arrendante lo es Pez-Ex Sociedad Anónima, y la arrendataria Cruz Lorena Sociedad Anónima, no obstante que el contrato original se había llevado a cabo entre la actora y el señor K.M., el cual se modificó con las variaciones señaladas, y aunque la sociedad accionada siguió cancelando la renta de acuerdo con lo que originalmente se convino, no podría a criterio de esta autoridad señalarse que el contrato en mención estaba vigente, ya que mas bien ha regido la relación inquilinaria en base a un contrato realidad y entre otras partes distintas de las que suscribieron el contrato mencionado. Otro aspecto que debe señalarse, es que aunque se considerara que el contrato original continuó rigiendo la relación inquilinaria, no podría alegarse que los aumentos en él establecidos podrían regir con posterioridad a los cinco años por los que se suscribiera el mismo, ya que de ser así se actuaría en contra de las disposiciones de la Ley de Inquilinato, cosa que no es posible. De esta manera se han pronunciado en reiteradas oportunidades nuestros tribunales; así, por ejemplo, el Tribunal Superior Primero Civil, por resolución número 1004 de las nueve horas cuarenta minutos del tres de junio de mil novecientos ochenta y siete señaló en lo que interesa lo siguiente: La actora alega que en el contrato se convino que el precio del arrendamiento sería escalonado por cinco años, pero que el sexto año el precio sería una suma determinada; este Tribunal, sin embargo, ha dispuesto en reiteradas oportunidades que un convenio en ese sentido hecho en un contrato que establece una renta escalonada no tiene valor legal alguno, porque de permitirse esa situación, f cilmente se estaría burlando el espíritu proteccionista de la Ley de Inquilinato; caso diferente sería si vencidos los cinco años, arrendante y arrendatario se ponen de acuerdo en cuanto a un nuevo precio que regir por cinco años, o bien, en una renta escalonada por el mismo plazo; lo que es contradictorio con la Ley de Inquilinato es que ese convenio se establezca de antemano en un contrato. Ese mismo Tribunal, por resolución número 1143 de las veinte horas cincuenta minutos del veinticuatro de junio de mil novecientos ochenta y siete, dispuso lo siguiente: La jurisprudencia, acorde con el espíritu proteccionista de la Ley de Inquilinato, ha establecido que el convenio de precio escalonado no es v lido por encima de los cinco años de establecida la cl usula; un convenio en esas condiciones es violatorio de la ley antes dicha. Lo anterior viene a ser plenamente compartido por esta autoridad, ya que ciertamente no podría establecerse la vigencia de una cl usula contractual en la que se establece un aumento escalonado de la renta por un período posterior a los cinco años, debiendo entonces la parte interesada promover un nuevo convenio para que el mismo pueda regir durante otros cinco años. todo lo anterior nos lleva a la conclusión definitiva de que la presente acción no tiene asidero jurídico para ser acogida, ya que no solamente se modificó la contratación inicial, sino que la cl usula que se ha querido que continúe vigente no podría aplicarse al haber transcurrido los cinco años ya indicados, situación que haría que la misma no tuviera aplicación aunque se hubiera seguido cancelando la renta con los aumentos por parte de la sociedad accionada. En base a todo lo antes señalado, procede acoger la excepción genérica de sine actione agit formulada por el señor Z rate A., actuando en representación de la sociedad demandada, esto en sus tres modalidades de falta de derecho, falta de interés y la falta de legitimación ad causam activa y pasiva, lo anterior, en vista de que si el contrato se modificó en la realidad, con cambio de las partes, así como el transcurso del término ya señalado, no se daría el derecho, el interés jurídicamente tutelado y la legitimación para interponer esta demanda en contra de la compañía Cruz Lorena Sociedad Anónima, y que la misma fuera acogida en las peticiones de la actora. En consecuencia, procede declarar sin lugar en todos sus extremos la presente demanda abreviada, correspondiendo a la compañía actora el pago de las costas personales y procesales causadas. Se rechazan la petitoria de la parte accionada en vista de que ésta no formuló contrademanda con el objeto de que se acogieran sus peticiones, debiéndose solamente de rechazar la demanda tal y como se hiciera. Artículos 1, 151, 153, 155, 221, 420 y siguientes del Código Procesal Civil, así como la Ley de Inquilinato vigente.".

4. - El Lic. P.C., en su expresado car cter, apeló, y el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Primera, integrada por los Jueces H.M.C., S.B. y O.Q.P., en sentencia dictada a las 9:10 horas del 15 de julio de 1994, resolvió: "Sin lugar la nulidad de la sentencia solicitada por el apelante, y se confirma en todos sus extremos el fallo recurrido.". El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J.M.C.: "I.- Se acepta la lista de hechos demostrados que señala el fallo apelado por responder a los distintos elementos de juicio aportados a los autos. II.- Se trata aquí de un proceso abreviado, regulado por los artículos 420 a 431 del Código Procesal Civil. En esta clase de asuntos no se hacen legajos de prueba para cada una de las partes, ni se concede plazo para alegar conclusiones, como sucede en el ordinario. El artículo 427 es claro al señalar que la sentencia se dicta en los quince días posteriores a aquél en que termine la pr ctica de las pruebas. De manera que la nulidad alegada por el apelante resulta improcedente, ya que el a-quo se ajustó a lo dispuesto por el citado código procesal. Por otro lado, hizo bien al no pronunciarse sobre la nulidad de la sentencia, ya que esa autoridad carecía de competencia para hacerlo. La nulidad de resoluciones debe alegarse concomitantemente con el recurso que quepa contra ellas, como en este caso, se trata de una sentencia, la misma no admite el recurso de revocatoria, razón por la cual el Juzgado no tenía competencia para conocer sobre la nulidad que se le pidió. En conclusión, no se ha producido la nulidad invocada por la parte apelante. III.- En cuanto al fondo, considera el Tribunal que la sentencia de primera instancia se ajusta a la interpretación que se le ha dado al artículo 13 de la Ley de Inquilinato. Se ha aceptado por jurisprudencia para conciliar los intereses entre propietario e inquilino, que se pacte desde el inicio de la contratación una renta escalonada, convenio que no puede regir por m s de cinco años, por ser este el plazo que establece la ley para que se pueda fijar judicialmente una nueva renta. Toda convención por un período superior a cinco años que se haga referida al precio de los contratos que se rijan por la Ley de Inquilinato no surte efecto para ninguna de las partes. Así las cosas, el contrato que pretende hacer valer la parte actora no tiene efecto en cuanto a la renta pactada a pagar con posterioridad al quinquenio y mientras no lleguen a un acuerdo respecto al nuevo precio de la renta, o sea éste fijado judicialmente, el inquilino paga bien, depositando o entregando al arrendante el monto señalado en el contrato para el quinto año (consultar la sentencia N 1101 de 8:10 hrs. 14-11-79 del Tribunal Superior Primero Civil). No debemos de olvidar que la Ley de Inquilinato es de orden público, donde predominan sus disposiciones sobre la voluntad de las partes contratantes, con excepción de la interpretación señalada atr s. En el sub-ex mine, las partes contrataron una renta escalonada por un período superior a cinco años, cumpliendo la parte demandada con sus obligaciones hasta finalizar el quinto año; al concluir el quinquenio, siguió cancelando la renta que venía pagando, y al no existir un nuevo acuerdo entre las partes, la actora arrendante no tiene el respaldo de la ley para reclamar las diferencias. IV.- Así las cosas, sin otros comentarios, procede confirmar la sentencia apelada, inclusive, en cuanto condena a la parte actora al pago de ambas costas (artículo 221 del Código Procesal Civil).".

5. - El Lic. P. formuló recurso de casación en el que, en lo conducente, manifestó: "... El presente recurso se establece por violación, indebida aplicación y falta de aplicación, de las siguientes disposiciones: Artículos 12 in fine y 13 de la Ley de Inquilinato N 4898 de 16 de noviembre de 1971, artículos 1, 2, 9, 10, 11, 14, 692, 693, 1009, 1022 y 1023 inc. 1) del Código Civil, cuya infracción paso a exponer: La Ley de Inquilinato: La Ley de Inquilinato vigente es un accidente histórico. Se promulgó para enfrentar las difíciles circunstancias socioeconómicas que enfrentaba el país a raíz de la segunda guerra mundial, y se ha mantenido vigente, no obstante que las razones que mediaron para su promulgación est n plenamente superadas en lo social y en lo económico. Por la naturaleza de las relaciones que regula, es una ley controversial que nació clasista, y se ha mantenido de esa manera, porque a través de todo este período ha prevalecido la premisa -equivocada a mi juicio- de que en toda relación de inquilinato existe una parte fuerte y otra débil. La jurisprudencia se ha encargado de tratar de nivelar esta aparente desigualdad, con fallos inspirados en la corriente conservadora que rodeó su creación, y el único intento legislativo de cambiar este orden de cosas mediante la promulgación de la Ley N 7101 terminó con la declaración de inconstitucionalidad contenida en el voto N 479-90 de la Sala Constitucional, que puso en vigencia nuevamente la vieja Ley que hoy nos rige. Un contrato de locación entre dos sociedades comerciales, como es el caso que nos ocupa, acordado a mediados de la década de los ochentas, no puede verse como una imposición de una de las partes, ni puede dejar de lado el principio de autonomía de la voluntad, porque se trata de una contratación entre iguales. Este pre mbulo no tiene otra intención que llamar a la meditación a los señores Magistrados integrantes de la Sala, para que salidos del contexto de 1946, se sitúen conmigo en 1994, y analicemos en el marco socioeconómico de hoy, las disposiciones positivas -no la jurisprudencia- que regula la materia. La sentencia que se solicita casar, y su antecedente, la sentencia de primera instancia, en mayor grado la segunda que la primera, omitieron el an lisis normativo, para plegarse al criterio interpretativo de la norma, con la simple sinrazón de mantener lo que ha sido. An lisis de las violaciones legales por el fondo: El artículo 12 in fine y el artículo 13 de la Ley de Inquilinato, son producto de la llamada Ley Casafont, N 4898 del 16 de noviembre de 1991. Estas disposiciones analizadas fuera de su contexto, evidentemente vinieron a introducir en la Ley de Inquilinato una pincelada de liberalidad, un toque de libertad contractual, y un matiz de autonomía de la voluntad que la jurisprudencia se ha encargado de borrar a través de todo este tiempo corrido desde su promulgación. recuerdo como si fuera ayer las emocionadas manifestaciones del maestro y catedr tico don P.C.R., a quienes éramos sus alumnos en la c tedra de contratos, de los cambios que sobrevendrían en la contratación inquilinaria, gracias a las reformas en gestación. V. ilusión. sin embargo, y aunque constituya una lucha contra corriente no puedo dejar de luchar contra lo que creo incorrecto. El p rrafo final del artículo 12 de la Ley de Inquilinato es claro y contundente: "En cualquier tiempo las partes pueden convenir en modificar el precio del arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo siguiente, con la salvedad que se hace en las casas para vivienda popular". Esta primera disposición que acuso como violada por la sentencia que recurro, establece la libertad contractual de fijar el precio ... en cualquier momento, que no puede entenderse de otra forma, que en la oportunidad que las partes determinen, sea ésta al principio de la relación contractual, o durante ésta. La violación alegada consiste en que jurisprudencialmente se ha negado la posibilidad de convenir el precio para un período que cubra m s de cinco años, con lo cual se est coartando la libertad contractual que prescribe la norma. La segunda norma o disposición que acuso como violada es el artículo 13 de la misma Ley de Inquilinato. Es importante establecer que esta norma tiene una íntima relación con la anteriormente analizada, y en su primer p rrafo se aplica en defecto de la existencia de un acuerdo que establece la norma anterior. Nótese que comienza dicho p rrafo diciendo: "Si las partes no llegaren a ningún acuerdo ..." ¿Cu l acuerdo?, pues el que establece el artículo 12 in fine,... podr la parte interesada solicitar la fijación judicial del alquiler. Sea, que prioritariamente rige el acuerdo de partes, y sólo y únicamente sólo, si no hay acuerdo se recurre a la fijación judicial. Siguiendo adelante con el an lisis de la norma, este artículo que acuso como violado establece que la fijación judicial respecto a la misma casa o local no puede realizarse sino después de cinco años de realizada la última fijación contractual o judicial. Es importante destacar a este punto, el plazo de cinco años, que a todas luces juega un papel importantísimo en la interpretación judicial que de ella se ha venido haciendo. Viene de seguido la parte m s importante, en cuanto al agravio se refiere. Sigue diciendo la norma: "... las contratantes pueden fijar libremente el plazo para la terminación del contrato de arrendamiento, pero en ningún caso ese plazo podr ser inferior a cinco años en perjuicio del inquilino."... Nótese que la norma es categórica, no deja espacio a la interpretación, y sin embargo ha prevalecido ininterrumpidamente la interpretación judicial de que no es permitida la contratación a plazos mayores a los cinco años. Evidentemente se ha confundido el plazo mínimo, con una plazo m ximo, y mediante tal interpretación, se ha violado la letra de la norma, y su espíritu, estableciendo y haciendo prevalecer cosa distinta a la que la norma dispone. Si la ley ha autorizado, como en efecto lo ha hecho, la determinación libre del plazo, no puede la interpretación limitar tal libertad sin violar por falta de aplicación esta norma, el artículo 13 de la Ley de Inquilinato que acuso como violado. Al así proceder el tribunal sentenciador ha violado, por falta de la debida aplicación, en lo que constituye la tercera violación acusada, el artículo 1 del Código Civil, que establece la jerarquización de las normas. Según ha quedado transcrito, se ha hecho prevalecer la interpretación de la norma, a su texto claro y contundente. Por la misma razón se ha violado, también por falta de la debida aplicación, el artículo 2 del Código Civil, ya que se ha hecho prevalecer la jurisprudencia sobre la norma misma, en lo que constituye la aplicación de una norma de inferior rango a una de valor superior. Por error en la jerarquización de la jurisprudencia también se violó por falta de la debida aplicación el artículo 9 del Código Civil. En lo que constituye la sexta violación acusada, se ha violado por falta de la debida aplicación el artículo 10 del Código Civil, que establece la forma de interpretación de las normas. Evidentemente al interpretar y aplicar la interpretación del artículo 13 de la Ley de Inquilinato en la forma que se ha hecho, no se ha hecho según el sentido propio de las palabras utilizadas en la norma y mucho menos a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas. Tal y como reseñaba en la introducción del presente recurso, en la interpretación de esta norma ha prevalecido la realidad social de mediados de la década de los cuarenta, circunstancias ampliamente superadas en nuestra Costa Rica de hoy, sin que la jurisprudencia haya recorrido a tono con los tiempos, los cambios ocurridos. También se violó por falta de la debida aplicación el artículo 14 del Código Civil, que establece la aplicación supletoria de las disposiciones de este Código a cualquier otra materia, incluida la inquilinaria. Si la Ley de Inquilinato dispone, como en efecto lo hace, la libertad contractual para fijar el precio del arrendamiento y el plazo, siempre que éste sea mayor a cinco años la falta de aplicación de las disposiciones concretas relativas a la contratación que adelante citaré como violadas, constituye violación por falta de aplicación de esta norma que también dejo acusada. se violó también por falta de la debida aplicación el artículo 692 del Código Civil, que faculta en los contratos bilaterales, y el contrato de arrendamiento lo es, a la parte que ha cumplido para exigir el cumplimiento de la otra. En el mismo sentido apuntado para la disposición anterior, se violó también el artículo 693 del Código Civil, ya que se est coartando el derecho de mi representada a exigir el cumplimiento del compromiso adquirido, cuando no existe norma que exonere a la contraparte en el cumplimiento de su compromiso. Se violó también, por falta de la debida aplicación, el artículo 1009 del Código Civil, ya que mediante la aceptación de las partes se perfeccionó el contrato, y al no existir disposición alguna en la Ley de Inquilinato que faculte al inquilino para violentar el compromiso libremente adquirido, éste es vinculante y de obligado acatamiento para él. Como consecuencia de todo lo anterior, se violaron también los artículos 1022 y 1023 inci 1), que establecen la fuerza vinculante de los contratos, tanto en su letra como en las consecuencias que en equidad de ella se desprenden. Con fundamento en todo lo anterior, solicito casar la sentencia y de acuerdo al mérito de los autos, y mediante la correcta aplicación de las normas infringidas, acoger la petitoria en todos sus extremos.".

6. - En los procedimientos se han observado las prescripciones legales. Intervienen en la decisión de este asunto los Magistrados Suplentes A.M.B.J. y J.L.Q.F., en sustitución de los Magistrados Picado y Z., por licencia concedida.

Redacta el Magistrado Montenegro; y,

CONSIDERANDO:

1. El 30 de noviembre de 1986 la sociedad actora -arrendante- y K.M. -inquilino-, celebraron un contrato de inquilinato de un local comercial propiedad de la primera por un plazo de cinco años a partir de su firma. La renta se estipuló, para el primer año, en 1/2120.000 mensuales, con aumentos, sobre el canon pagado durante el año anterior, equivalentes al porcentaje de devaluación del colón con respecto al dólar, de conformidad con los precios oficiales de venta al público. En el aludido local se instaló la sociedad accionada, C.L.S.A., de la que es personero K.M.. A partir del 8 de febrero de 1992, la sociedad demandada inició diligencias de consignación de alquiler, depositando el monto de la renta mensual pagada durante el quinto y último año del contrato, al no aceptar la aplicación de nuevos aumentos escalonados. En virtud de lo anterior, el 19 de noviembre de 1992 la parte actora interpuso demanda ordinaria, pretendiendo la declaratoria en sentencia de lo siguiente: que la cl usula de renta escalonada del contrato "...como producto consensual de las partes libremente expresado en el contrato, es legal y vinculante para ellas" y que la sociedad demandada "...est obligada a pagar el incremento anual del precio del arrendamiento que se desprende de la aplicación de la fórmula libremente escogida por las partes.". El Juzgado declaró sin lugar la demanda y el Tribunal Superior confirmó el fallo recurrido.

2. El casacionista arguye infracción de los artículos 12, p rrafo in fine, 13 de la Ley de Inquilinato; 1, 2, 9, 10, 11, 14, 692, 693, 1009, 1022 y 1023, inciso 1, del Código Civil.

3. Esta Sala se ha pronunciado en el sentido que cuando el arrendamiento ha sido convenido a plazo, y éste vence, el contrato queda autom ticamente prorrogado, preceptivamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Asimismo, en ese menester se distingue entre el derecho de prórroga o prórroga legal autom tica, que se origina en la ley y se rige por ésta, ya sea en forma expresa o implícita, y la t cita reconducción que se verifica por voluntad de las partes. La ley de Inquilinato vigente estatuye, por su parte, una prórroga legal autom tica, según se desprende de sus arts. 9 y 13. De consiguiente, la relación inquilinaria se mantiene, merced a la ley y no al convenio, en todos los aspectos legales tuitivos del inquilino. Por eso la prórroga legal se circunscribe a las condiciones esenciales o inherentes a todo contrato y no trasciende a las cl usulas accesorias convenidas por las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad (Sentencias Nos. 86 de las 10:15 horas del 20 de diciembre de 1985; 315 de las 14:35 horas, 316 de las 14:40 hrs. ambas del 7 de noviembre de 1990; 61 de las 14:40 horas del 9 de agosto de 1994).

4. El aspecto medular de este asunto se reduce a determinar si la cl usula segunda del contrato de inquilinato celebrado el 30 de noviembre de 1986, que estipulaba una renta progresiva, tiene vigencia una vez expirado el plazo de cinco años del convenio e iniciado el de la prórroga legal autom tica prevista en la Ley de Inquilinato vigente (arts. 9 y 13). En la susodicha cl usula del contrato se estipuló que "...la Arrendataria reconocera (sic.) aumentos igual en porcentaje a la devaluación (sic.) que sufra el colon (sic.) con respecto al dolar (sic.) refiriendose (sic.) a los precios oficiales de venta al publico (sic.)...estos aumentos se daran (sic.) sobre el precio pagado el año anterior inmediato.". Sobre el particular, es menester indicar, partiendo del car cter de orden público de la Ley de Inquilinato, que la cl usula sobre renta escalonada estuvo vigente en tanto el plazo pactado del contrato de inquilinato no se hubiese cumplido. No obstante, tal y como acontece en la especie, al momento de interponerse la demanda el plazo de los cinco años ya había vencido, y, adicionalmente, las partes no habían arribado a ningún acuerdo acerca del nuevo precio, tal y como lo demuestra la consignación efectuada por la sociedad accionada del monto de la renta periódica ajustada del último año de vigencia del contrato. En virtud de lo anterior, lo procedente en el sub-júdice, era la interposición por la accionante de las diligencias judiciales de fijación de alquiler, de conformidad con los arts. 12, p rrafo in fine, y 13, p rrafo 1(, de la Ley de Inquilinato vigente, al estarse ante la hipótesis de un contrato vencido y faltar el acuerdo en cuanto al nuevo precio de la renta; razón por la que el Ad-quem no infringió esos numerales. Conviene agregar que en la especie las partes no acordaron el precio para un plazo mayor a los cinco años, sino que la pretensión de la accionante se orienta a darle vigencia a la cl usula segunda del contrato una vez expirado su plazo y rigiendo la prórroga legal autom tica. En el sub-júdice, desde el momento en el que el plazo expresamente pactado expiró, la relación inquilinaria se ha mantenido no por acuerdo alguno sino en virtud de la prórroga autom tica establecida y regida por la ley en todos sus extremos. S. de lo anteriormente expuesto, que la cl usula de renta escalonada, inicialmente pactada, se extinguió con el contrato original de inquilinato, según la m xima jurídica a cuyo tenor lo accesorio sigue a lo principal; en todo caso vale observar que la cl usula de renta progresiva ha sido admitida jurisprudencialmente, pero no viene impuesta por la ley; adem s no est referida a las condiciones esenciales de la relación inquilinaria. Bajo este predicado, la parte demandada al haber incoado diligencias de consignación de alquiler, para depositar el monto de renta pagado durante el último año de vigencia del contrato, efectuó buen pago.

5. En el sub-ex mine, las partes acordaron que el contrato de inquilinato "...tendra (sic.) una vigencia de cinco años a partir de su firma...", esto es, a partir del 30 de noviembre de 1986. Por consiguiente, al 30 de noviembre de 1991 el plazo m ximo de vigencia del convenio original, libremente pactado por las partes, ya había expirado, y a partir de ese momento, la relación inquilinaria se prorrogó autom ticamente por imperio de ley; es decir, el contrato en virtud del cual se originó la relación inquilinaria fue pactado con una vigencia de cinco años, sin establecerse en él una prórroga consensual, de aquí que al vencer ese plazo, la perduración del nexo no podía devenir sino de prórroga legal autom tica, y nunca de acuerdo de partes, que en la especie no existió. En esta tesitura, el Tribunal no interpretó erróneamente o dejó de aplicar el art. 13 de la Ley de Inquilinato vigente, ni quebrantó los artículos 1, 2, 9, 10, 14 del Código Civil. Al haberse verificado la terminación del plazo del contrato de inquilinato original, por el cumplimiento acordado libremente por las partes, y con éste la extinción de su clausulado accesorio, el Tribunal de grado no conculcó los artículos 692, 693, 1009, 1022 y 1023 inc. 1).

6. Bajo esta inteligencia, en el fallo impugnado no se han dado las violaciones legales que se acusan, de donde se impone desestimar el recurso. Las costas del mismo correr n a cargo de su promotor.

POR TANTO:

Se declara sin lugar el recurso con sus costas a cargo del promovente.

Edgar Cervantes Villalta

Ricardo Zamora C. Rodrigo Montenegro T.

Ana María Breedy J. José Luis Quesada F.

msa