Sentencia nº 01343 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 16 de Octubre de 2014

Fecha de Resolución16 de Octubre de 2014
EmisorSala Primera de la Corte Suprema de Justicia
Número de Referencia07-001074-0640-CI
TipoSentencia de fondo
Clase de AsuntoProceso ordinario

Exp.

07-001074-0640-CI Res. 001343-F-S1-2014 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.

S.J., a las diez horas quince minutos del dieciséis de octubre de dos mil catorce.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Civil de Mayor Cuantía de Cartago por COMPAÑÍA CONSTRUCTORA MEDIA LIBRA SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma, M.M.B., empresario, vecino de Cartago; contra O.S.A., agricultor, vecino de Cartago, A.M.C., empresario, vecino de Cartago. Figuran además como apoderados especiales judiciales, del actor, A.G.N., vecino de Cartago; por los demandados, R.H.Q., divorciado, C.B.V., divorciado. Las personas físicas son mayores de edad, y con las salvedades hechas, casados, abogados y vecinos de San José.

RESULTANDO 1.- Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor estableció demanda ordinaria cuya cuantía se fijó en la suma de veinte millones seiscientos mil colones, a fin de que en sentencia se declare: “· …la ilegalidad por nulidad absoluta, y consecuente invalidez e ineficacia por falta de los elementos esenciales para la validez de la obligación, de la compraventa hecha por el señor O.S.A. al señor A.M.C. mediante escritura otorgada a las 15:00 horas del 9 de abril del 2007, escritura 201-1 del folio 74 frente del tomo 1 del protocolo de la Notaria P.Q.S., inscrita en el Registro bajo el tomo: 571, asiento: 06679, sobre la finca matrícula 3-132080-000. · Declarar en consecuencia perfecto el contrato celebrado entre el señor O.S.A. y la empresa Compañía Constructora Media Libra S.A. celebrado en fecha 27 de marzo de 2007, por lo que deberá inscribirse dicha finca matrícula 3-132080-000 a nombre de la empresa Compañía Constructora Media Libra, previo depósito de la suma pactada sean 10.600.000 colones. Asimismo se constituirá garantía hipotecaria sobre dicha finca a favor de dicho demandado S.A. por la suma de 10.000.000 de colones a un interés del 12% anual, pagaderos en un plazo de 60 meses a partir de la firmeza de la sentencia. Los costos del registro correrán a cargo del demandado. · Condenar al demando (sic) O.S.A. al pago de daños y perjuicios sufridos lo (sic) cuales se estiman de la siguiente forma: A partir del momento en que se perfeccionó el contrato día 27 de marzo de 2007, la finca no ha podido ser utilizada ni explota por parte de mí representado, razón por la que sufre en dicho caso de un perjuicio al no poder utrilizar (sic) la misma, el cual puede ser estimado pericialmente pero prudencialmente estimamos en la suma de 3 millones de colones. La finca desde el día que se perfeccionó el contrato sea 27 de marzo de 2007 ha ido ganado valor, beneficio al que no tiene acceso mí representado por no poder disponer de la misma, mismo que deberá ser estimado pericialmente, pero prudencialmente fijamos en la suma de 4 millones de colones. · S. en caso de que por algún motivo no se anule la compraventa hecha sobre la finca, solicitamos declarar al señor S.A. parte incumpliente del contrato de compraventa celebrado entre el señor O.S.A. y la empresa Compañía Constructora Media Libra S.A. celebrado en fecha 27 de marzo de 2007, y en tal sentido condenarlo a pagar los daños y perjuicios sufridos por mí representada los cuales se estiman de la siguiente forma: A partir del momento en que se perfeccionó el contrato día 27 de marzo de 2007, la finca no pudo ser utilizada ni explotada por parte de mí representada, razón por la que sufre en dicho caso de un perjuicio al no poder utilizar la misma, el cual puede ser estimado pericialmente pero prudencialmente estimamos en la suma de 3 millones de colones. La finca desde el día que se perfeccionó el contrato sea 27 de marzo de 2007 ha ido ganando valor y seguirá ganado valor, beneficio al que no tiene acceso mí representada por no poder disponer de la misma al ser traspasada a un tercero, estimando ese perjuicio en la suma de 7 millones de colones, calculado por un lapso de hasta 10 años - período de la prescripción positiva.- · Condenar a la parte demandada al pago de ambas costas de esta acción.” 2.- La parte demandada contestó negativamente. El demandado S.A. interpuso las defensas de falta de derecho, caducidad y non adimpleti contractus.

3.- A la audiencia de conciliación fijada a las 9 horas 30 minutos del 31 de octubre de 2008, no se presentó ninguna de las partes, por lo que se declaró fracasada.

4.- El J.R.A.J., en sentencia no. -2009 de las 14 horas 5 minutos del 28 de mayo de 2009, resolvió: “…se rechazan las excepciones de caducidad, falta de derecho, non adminpletis (sic) contractus, y se declara parcialmente CON LUGAR, la presente demanda interpuesta por COMPAÑÍA CONSTRUCTORA MEDIA LIBRA SOCIEDAD ANÓNIMA contra ANDRES (sic) F.M. CERDAS y O.S.A., acogiéndose en lo que expresamente se indique y rechazándose en lo omiso. Así pues, se declara: 1) perfecto el contrato celebrado entre el señor O.S.A. y la empresa Compñía (sic) Constructora Media Libra S.A, celebrado en fecha veintisiete de marzo del dos mil siete, por lo que deberá inscribirse dicha finca matrícula TRES-CIENTO TREINTA Y DOS MIL OCHENT-CERO CERO CERO a nombre de la empresa Compañía Constructora Media Libra, previo depósito de la suma pactada sean DIEZ MILLONES SEISCIENTOS MIL COLONES. Asimismo, constituirá garantía hipotecaria sobre dicha finca a favor de dicho demandado S.A. por la suma de diez millones de colones a un interés del doce por ciento anual, pagaderos en un plazo de sesenta meses a partir (sic), todo a partir de la firmeza de la sentencia. 2 (sic) Se declara la nulidad absoluta, y consecuentemente invalidez e ineficacia por falta de los elementos esenciales para la validez de la obligación, de la compraventa hecha por el señor O.S.A. al señor A.M.C., mediante escritura otorgada a las quince horas del nueve de abril de dos mil siete, escritura201-1, del folio setenta y cuatro frente del tomo 1 del protocolo de la Notaria P.Q.S., inscrita en el registro bajo el tomo quinientos setenta y uno, asiento cero seis mil seiscientos setenta y nueve, sobre la finca matrícula TRES-CIENTO TREINTA Y DOS MIL OCHENTA-CERO CERO CERO. Son las costas personales y procesales a cargo de las partes accionadas.” 5 . - Los demandados apelaron; y el Tribunal de Cartago, integrado por los Jueces L.F.F.H., E.A.L. y F.G.V., en voto no. 32-2011 de las 10 horas 35 minutos del 7 de marzo de 2011, con voto salvado del último Juez mencionado, dispuso: “…se deniega la nulidad concomitantemente alegada con el recurso de alzada. Se revoca el fallo apelado, en su lugar, se acogen las excepciones de falta de derecho y non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada. Se mantiene, sin embargo, la denegatoria de la defensa de caducidad. Se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda promovida por Compañía Constructora Media Libra Sociedad Anónima representada por M.M.B., contra A.F.M.C. y O.S.A., tanto en su pretensión principal como en su pretensión subsidiaria. Se resuelve este asunto sin especial condenatoria en costas.” 6.- Los apoderados de ambas partes formulan sendos recursos de casación indicando las razones en que se apoyan para refutar la tesis del Tribunal de instancia.

7.- En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley. Participan en la decisión de este asunto los magistrados suplentes C.C. y L.G..

Redacta el magistrado L.G. C. I.- En su demanda, Compañía Constructora Media Libra Sociedad Anónima (en adelante Compañía Constructora), señaló que el 27 de marzo de 2007, a través de su representante, señor M.M.B., compró al señor O.S.A., la finca del partido de Cartago, matrícula 132080-000, por el precio de ¢20.600.000,00; del cual entregó en ese acto la suma de ¢4.000.000,00. Afirmó, acordaron además un segundo pago por ¢6.000.000,00 para el día viernes 30 de marzo siguiente, fecha en la que se pasaría a recoger al señor S.A. a las 15 horas para también firmar la escritura de traspaso. Asimismo, narró, convinieron que el saldo por ¢10.000.000,00 se financiaría a 60 meses plazo con un interés del 12 por ciento anual. Relató, en aquella data (30 de marzo) el vendedor no se presentó a recibir el pago ni formalizar el instrumento. Dijo, el señor J.A.J. fue a buscarlo a su casa de habitación, y allí se rehusó expresamente a acudir a la formalización. Expresó, sin precisar fecha exacta, que su representante comentó de la negociación al señor D.M.C., hermano del señor A.F.M.C.; asimismo, le conversó que el día 30 de marzo don O.S. se negó a firmar. Finalizó, el día viernes siguiente, esto es, 9 de abril, el señor O.S.A. vendió el predio mencionado al señor A.F.M.C.. En virtud de lo anterior, la empresa demandó a los señores S.A. y A.F.M.C., para que en sentencia se: 1) declare la ilegalidad por nulidad absoluta de la compraventa de la finca 3-132080-000 que concertaron en escritura 201-1 ante la notaria P.Q.S.; 2) decrete perfecto el convenio entre S.A. y CCML celebrado el 27 de marzo de 2007; 3) ordene inscribir el inmueble 3-132080 a su nombre, “previo depósito de la suma pactada sean 10.600.000 colones. Asimismo se constituirá garantía hipotecaria sobre dicha finca a favor de dicho demandado O.S.A. por la suma de 10.000.000 de colones a un interés del 12% anual, pagaderos en un plazo de 60 meses a partir de la firmeza de la sentencia”, con los costos de esa inscripción a cargo de ese demandado; 4) se obligue al accionado S.A. a pagar los daños y perjuicios que precisó prudencialmente: 4.1) en la suma de ¢3.000.000,00 por habérsele impedido utilizar y explotar la finca desde el 27 de marzo de 2007; y 4.2) en el monto de ¢4.000.000,00 por no tener acceso a la ganancia que en valor ha tenido el inmueble, pues no ha podido disponer de ella; y 5) que la parte demandada ha de cancelar ambas costas del proceso. Como pretensión subsidiaria, solicitó se declare: 1) al señor S.A. incumpliente del contrato de compraventa que suscribió con ella, 2) deberá indemnizar los daños y perjuicios, los que puntualizó: 2.1) de forma prudencial en el importe de ¢3.000.000,00 por impedírsele utilizar y explotar la heredad desde el 27 de marzo de 2007, y 2.2) en la suma de ¢7.000.000,00 por concepto de impedírsele acceder a la ganancia que en valor ha tenido el bien, pues no ha podido disponer de ella, lo que calculó por “un lapso de 10 años -período de prescripción positiva-”.

II.- El señor M.C. contestó en forma negativa sin interponer excepciones. Por su parte, el señor S.A. también se opuso y planteó las defensas de caducidad, falta de derecho y non adimpleti contractus. El Juzgado denegó las excepciones y declaró parcialmente con lugar la demanda. Decretó perfecto el contrato celebrado entre S.A. y Compañía Constructora el 27 de marzo de 2007, y ordenó inscribir el predio 3-132080-000 a nombre de la sociedad, previo depósito de la suma pactada de ¢10.000.000,00, así como de que se constituyese hipoteca sobre el inmueble por la suma de ¢10.000.000,00 a un interés del 12 por ciento anual, pagaderos en un plazo de 60 meses, a partir de la firmeza. Declaró la nulidad absoluta de la compraventa celebrada entre don O.S. y don A.F.M.. Por último, condenó a la parte demandada al pago de ambas costas. En lo demás, desestimó la demanda.

III.- En virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandados, el Tribunal dispuso “Por mayoría, se deniega la nulidad concomitantemente alegada con el recurso de alzada. Se revoca el fallo apelado, en su lugar, se acogen las excepciones de falta de derecho y non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada. Se mantiene, sin embargo, el rechazo de la caducidad. Se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda promovida por Compañía Constructora Media Libra S.A. representada por M.M.B., contra A.F.M.C. y O.S.A., tanto en su pretensión principal como en su pretensión subsidiaria. Se resuelve este asunto sin especial condenatoria en costas”. Inconformes, ambas partes establecen recursos de casación que fueron admitidos por esta S..

Recurso de Compañía Constructora Media Libra S.A.

IV.- Primero , acusa violación de los artículos 293, 316, 480, 692, 1002, 1009, 1022 y 1049 del Código Civil, 5, 17 y 438 del Código de Comercio, y 221 del Código Procesal Civil (CPC). Explica, el Tribunal al prohijar los hechos del Juzgado, entre ellos el primero, segundo y tercero, tuvo por demostrados que entre ella y el señor S.A. hubo compraventa perfecta. Así, la finca pasó a su propiedad, y por ello entregó un primer pago de ¢4.000.000,00 el día 27 de marzo de 2007, y efectúo las diligencias necesarias para efectuar el segundo pago el 30 siguiente. Para la mayoría del Tribunal, describe, ese proceder don O. no es suficiente para acoger la demanda, ya que, en el momento cuando el vendedor no se presentó a firmar la escritura, debió ella “realizar una serie de diligentes acciones a fin de salvaguardar sus derechos (…) debió haber requerido (…) el otorgamiento de la escritura, y debió haberle realizado las ofertas de los dos primeros pagos…No (sic) lo hizo así y de esta forma no logra convertirse en parte cumpliente”. Aduce, es la negativa del demandado S.A. lo que transgredió el canon 1022 del Código Civil, sus acciones le constituyen a ella en cumpliente según el artículo 692 del mismo cuerpo legal. El Tribunal, sostiene, consideró que ella debió realizar ofertas de pago, sin siquiera citar la norma jurídica que da sustento a esa aseveración. Por esa falta de cita, continúa, presume que debió tratarse de una errónea aplicación del precepto 846 ejúsdem, que está referida a los casos de “nulidad de disolución del contrato”, y no a su ejecución forzada. Asevera, el precepto 1090 del mismo cuerpo dispone que si hubiese cuestión sobre qué ha de hacerse primero, si la entrega de la cosa o la del precio, ambas se depositarán judicialmente, lo cual desaplicó la sentencia. También, prosigue, vulneró los cánones 5, 17 y 483 del Código de Comercio. Precisa, al ser ella una sociedad anónima, la compraventa es de carácter mercantil, y en las obligaciones mercantiles no es necesario que el acreedor proceda a efectuar requerimientos de pago a su deudor para ponerlo en mora. Expresa, el tenerse por demostrado que el señor S.A. le vendió por acuerdo perfecto entre cosa y precio, y que luego se apartó de ese convenio, es causal suficiente para que “en el peor de los casos, de no tenerse por demostrada la venta por simulación a favor del otro Co demandado” se acogiese la pretensión subsidiaria, condenándole a pagar los daños, perjuicios y costas según el mandato 221 del CPC. Segundo, desobediencia de las disposiciones 835.1, 837 y 1061 del Código Civil. El Tribunal, observa, consideró de buena fe al codemandado y adquirente, sin citar las normas que le sirvieron de fundamento, por lo que presume fueron las 286 y 456 ejúsdem. A., si se demostró que el contrato de compraventa entre ella y el señor S.A. existió, lo que operó entre el último y A.F.M.C. fue una venta de cosa ajena, pues ya para esa fecha el bien era de su propiedad, de manera que conforme a los preceptos 835.1, 837 y 1061 del Código Civil, es un convenio nulo que prevalece sobre el artículo 456 del mismo cuerpo legal. Agrega, el codemandado Mora Cerdas conforme al numeral 1061 ibídem puede reclamar daños y perjuicios al señor S.A.. Trascribe la sentencia no. 100-F-1997 de esta Sala, relativa a la venta de cosa ajena. Tercero, Reclama acaeció preterición de prueba, y consecuente vulneración de los artículos 692 y 701 del Código Civil. Dispuso el Tribunal que no logró acreditar los daños y perjuicios reclamados “ni en su materialidad, ni tampoco en su justo valor”, lo cual, sostiene, se contrapone al dictamen rendido por el perito ingeniero J.M.N., quien determinó que el valor del predio al momento de evaluarlo era de ¢51.895.645,00, y que si se podía determinar cuánto creció el valor del inmueble desde el 27 de marzo de 2007 al 20 de enero de 2009, que sería la diferencia entre aquél valor y el pactado por ella y don O.. Al practicar esa operación, relata, se obtiene un daño por ¢31.295.645,00 hasta el 20 de enero de 2009, y una lesión mensual de ¢1.422.529,00 hasta la firmeza del fallo. Así, asevera, está demostrado el incumplimiento y el daño; sin embargo, el A quem se limitó a decir que no se acreditaron, sin referirse al dictamen mencionado. Cuarto, denuncia la sentencia infringe los ordinales 286, 455 y 456 del Código Civil, así como 330, 338, 369 y 370 del CPC. En lo relativo a su solicitud para que se declarase una simulación de venta entre don A.F. y don O., dispuso el Tribunal que no existió prueba directa que acredite que el primero tenía conocimiento de la negociación entre el señor S.A. y CCML, y no señala en cuáles normas se sustenta, por lo que -nuevamente- presume son las recién citadas. R., tal razonamiento es errado, pues en una acción de simulación no puede exigirse prueba directa, clara y diáfana; la jurisprudencia, dice, ha sostenido que no se requiere prueba directa, sino indiciaria, así, la resolución de esta S. no. 195-F-2004 que reproduce parcialmente. De ahí, luego el Tribunal valoró erróneamente las pruebas, en contra de la lógica y la experiencia humana. Describe, con la testimonial se tuvo por demostrado que su representante, M.M.B., comentó de la compraventa de la finca al señor D.M.C. en forma posterior a esa negociación. Puntualiza, el señor D.M.C., es amigo de su representante y hermano del codemandado Mora Cerdas, y en su testimonio aceptó que ese comentario fue en marzo de 2007; esto, concluye, es indicio suficiente de que él comentó a su hermano para que éste negociara directamente el bien y se frustrara esa primera negociación. En la confesional, señala, A.F. afirmó que la heredad que adquirió está contigua a la finca de su padre, que tiene amistad desde hace años con don O. y con su representante M.M.B.; de esa manera, ese codemandado no resulta un tercero extraño a las otras partes del primer contrato, estuvo en posición de poder, pues se dio cuenta de aquél convenio a través de su hermano, e interpuso sus oficios para frustrarlo lo antes posible, todo ocurrió en cuestión de días. Prosigue, en los hechos primero y sétimo y con base en los documentos públicos, se tuvo por demostrado que S. pactó la venta con ella por ¢20.600.000,00, y posteriormente con el codemandado Mora Cerdas en ¢2.500.000,00; no obstante, a juicio del Tribunal “ese solo elemento inserto en la escritura no es suficiente para estimar simulada la venta”. Con ello discrepa, pues aquellos documentos públicos (copia del testimonio de la escritura pública y certificación de la propiedad) dan fe de la consignación de dicho precio en el acto atacado de simulado y constituyen elemento determinante de la simulación; según la sana crítica ninguna persona que tenga la posibilidad de vender un bien en ¢20.600.000,00 rechazará esa oferta y lo traspasará a otro por una suma casi 10 veces menor. Añade por último, aún si se quisiera considerar que ese precio se consignó con el solo fin de pagar menos gastos por impuesto de traspaso y timbre, ello se convierte en una evasión de índole fiscal, de manera que no puede cohonestarse ese proceder, ya que contraría los numerales 20 y 22 del Código Civil.

V.- De previo a resolver los cargos formulados por Compañía Constructora, cabe advertir lo siguiente. Según se observa en el considerando I, esta sociedad pretendió en su demanda se declarase: 1) la nulidad de la compraventa de la finca entre O.S.A. y A.F.M.C., 2) que entre ella y O.S. se perfeccionó la compraventa de la finca, 3) el cumplimiento forzoso de este convenio, 4) los daños y perjuicios por el incumplimiento de don Olivier (los que precisó), y 5) los demandados debían sufragar las costas. Subsidiariamente solicitó se declarase al señor S.A. incumpliente de la compraventa, y se le condenase a daños, perjuicios y costas. Por ello, en atención a esta estructura de la petitoria, esta Sala procede a ordenar los agravios planteados, y los conoce de la siguiente manera: A) los relativos a la pretensión de nulidad de la compraventa entre don O.S.A. y A.F.M.C., a saber los motivos segundo y cuarto del recurso; B) el referido a la pretensión del cumplimiento forzoso de su convenio de compraventa con O.S., cual es el motivo primero; y C) el que adversa la denegatoria del ruego indemnizatorio. Se advierte además que esta estructura obedece también a que tanto el Juzgado, como el Tribunal consideraron que en efecto entre don O.S. y Compañía Constructora se dio la compraventa de la finca 3-132080-000 y que el primero no quiso recibir el segundo tracto dinerario ni firmar la escritura (así se leen con claridad los considerandos VI y VIII de la sentencia del Tribunal (a folios 304 y 306), pese a que en la parte dispositiva hubiese declarado sin lugar en todos los extremos la demanda). De esta manera, el cuestionamiento sobre si se trata de una compraventa o una opción de compraventa, fue definido en ambas instancias. Esa determinación es la premisa a partir de la cual esta Sala conoce las recriminaciones de la sociedad casacionista. Sin perjuicio de lo que luego se dirá, en razón del derecho de defensa de la parte demandada, quien por la forma como resolvió el Tribunal únicamente presentó recurso de casación contra la exoneración en costas de la parte actora que resultó vencida en esa segunda instancia.

VI.- En los agravios segundo y cuarto de la empresa recurrente (A), se arguye la nulidad de la compraventa entre don O.S. y A.F.M., por configurar un negocio sobre una cosa ajena, al tiempo simulado. Se insiste que tanto el Juzgado como el Tribunal determinaron que entre O.S.A. y Compañía Constructora se perfeccionó la compraventa del inmueble 3-132080-000, pues existió acuerdo entre cosa y precio, y la oferta del comprador fue aceptada por el vendedor. Ahora, en parecer del A-quem “(…) No se acreditó que el traspaso fuera simulado, que hubiese contubernio entre vendedor y comprador para perjudicar los intereses de la sociedad actora, ni constan otros elementos que pudieran indicar que efectivamente estamos en presencia de un acto simulado. La sola falta de acreditación de la mala fe del comprador A.M., es suficiente para denegar la demanda contra éste” (considerando VII, a folio 306). Llegó a esa determinación luego de afirmar que Mora Cerdas adquirió la finca al amparo del Registro, sin que en el proceso se haya demostrado que tuviese conocimiento de la negociación previa entre O.S. y Compañía Constructora, no se acreditó su mala fe en el acuerdo. Descartó la mala fe de A.F.M. con tres razonamientos. Primero, explicó, no puede presumirse que conocía de la negociación entre O.S. y Compañía Constructora, ya que -en su criterio- el que don M.M., representante de Compañía Constructora, haya comentado sobre el negocio a D.M.C., hermano de A.F., no permite concluir por sí que el último se hubiese enterado; no hay certeza, ni prueba que reafirme que D.M.C. contó a su hermano A.F.. Segundo, “don A. no tiene porqué (sic) explicar como (sic) negoció el inmueble que adquirió, porque tal negociación está amparada bajo el principio de la buena fe. Tocaba al actor acreditar aquellos aspectos que pudieran acreditar una mala fe de don A., lo cual no se logró”. Tercero, es irrelevante que el inmueble colindase con las fincas del padre de A.F.M., situación que en todo caso -considera- “no está plenamente acreditada”, pues tampoco es un “elemento útil para traerse abajo la presunción de buena fe en la compra-venta del inmueble. La prueba de la mala fe en la adquisición debe ser clara, diáfana, y ello no ocurre en el caso”.

VII.- Es necesario destacar nuevamente que ambas instancias calificaron el convenio del 27 de marzo de 2007 entre don O.S. y Compañía Constructora como compraventa del inmueble. En este entendido, el primero cuando lo vendió a A.F.M., dispuso de una cosa ajena, de un terreno del que ya no era titular. Sin embargo, por tratarse de un bien inmueble, inscrito en el Registro Público de la Propiedad, la nulidad de esa transmisión del dominio depende de los elementos fácticos que se hayan acreditado y de su sometimiento a los cánones 1061, 456, 835, 1007 y 1008, 20 y 22 del Código Civil, conforme se explicará de seguido.

VIII.- El artículo 1061 del Código Civil estatuye la nulidad absoluta de la venta de cosa ajena. Continúa el precepto, si el “el comprador ignora el vicio del contrato, tiene derecho a los daños y perjuicios”. Al efecto, ha de recordarse que el derecho de enajenación es un atributo del derecho de propiedad; de manera que la facultad de transmitir un derecho o bien, la ostenta quien tiene la titularidad de éste (así los artículos 264 y 291 ejúsdem). Básicamente, en la venta de cosa ajena hay un vicio de la mayor gravedad en el contrato, por ausencia total o inexistencia del consentimiento, precisamente por cuanto el titular de la cosa no tiene la voluntad de trasmitirla (y por ende no se ha expresado en esos términos), sino que es otro sujeto quien apropiándose ilegítimamente de esa facultad, sin título alguno, dispone del bien o derecho. Por consiguiente, hay inexistencia total de este elemento del contrato, el cual está previsto expresamente en los preceptos 1007 y 1008 ibídem. Por ello, el mandato 1061 del mismo cuerpo legal establece la nulidad absoluta, lo que guarda total concordancia con el artículo 835 ejúsdem, el cual estipula que ante la ausencia de una de las condiciones esenciales para la formación o existencia del acto o contrato, hay nulidad absoluta. Ahora, si bien dichas normas disponen la nulidad absoluta de la venta de cosa ajena, deben integrarse e interpretarse en concordancia con el artículo 456 del mismo cuerpo legal. Esta última norma versa: “La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro”. Se deslindan dos reglas: 1) la inscripción no convalida los actos o contratos nulos o anulables (en plena concordancia con el canon 1061), y 2) no obstante, cuando exista publicidad registral, ese contrato ya inscrito, aunque viciado mantiene su validez por haberse fundado en la información del Registro. De esta manera, la consecuente nulidad que prevé el numeral 1061 no puede decretarse con la sola verificación de la falta de titularidad del vendedor, cuando de bienes inscritos en el Registro se trate (entre ellos el derecho de dominio sobre inmuebles). En estos casos, en el análisis debe integrarse el principio de respeto al tercero adquirente de buena fe al amparo del Registro, contemplado en ese ordinal 456. De esta forma, cuando el convenio versa sobre un objeto inscrito, al efectuarse al amparo de la información registrada, la venta de la cosa, aunque ajena, mantendrá su validez. Esto se justifica en razón de que el tercero adquirente recibió su derecho (el dominio verbigracia), de quien constaba que era su titular en el Registro Público, con lo cual su conducta se reputa de buena fe en los términos del precepto 21 ibídem (salvo prueba en contrario, como se verá más adelante). Es una solución que otorga el ordenamiento jurídico en tanto ponderó y prevaleció la seguridad jurídica como finalidad última del Registro, frente al vicio en el elemento consentimiento y la consecuencia que usualmente le está aparejada. Sin embargo, este efecto que el canon 456 atribuye a la publicidad registral no es absoluto, por el contrario se enerva en los casos en que el adquirente del derecho conoce que, pese a las indicaciones registrales, quien le trasmite el derecho, no es su titular. El mandato 20 ejúsdem establece que “Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir”; y el artículo 22, “La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial de éste. Todo acto u omisión en un contrato, que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero o para la contraparte, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso”. De estos numerales, se deduce que cuando el adquirente actúa con conocimiento de la verdadera titularidad o al menos de su ausencia por parte de quien dice transmitirlo valiéndose del Registro, no es aplicable la segunda oración de la norma 456. Nótese que si el adquirente conviene con un sujeto que sabe no es el titular verdadero pero que aparece registralmente como tal, actúa enterado de la irrealidad de la información registral. El que utilice esos datos del Registro como fundamento de su conducta y de su voluntad, no elimina su conocimiento particular, específico. Por consiguiente su actuación no puede calificarse de buena fe. En estas hipótesis el negocio será inválido de conformidad con los mandatos 835, 1007, 1008 y 1061, precisamente por la falta del elemento consentimiento, el cual -como se vio- sólo puede provenir del verdadero o real titular (artículos 264 y 291).

IX.- La compraventa de un bien inscrito pero ajeno, en la cual el adquirente tiene conocimiento de esa ajenidad (y que por tanto contribuye con el vicio del contrato), puede (o no) tener a su vez una intención simulatoria. Ha de efectuarse esta distinción, por cuanto ese negocio viciado absolutamente no siempre tendrá un propósito espurio, cual sería el generar una apariencia o simular. Esto dependerá de la verdadera intención de los contratantes en cada caso concreto. Al efecto, ha de advertirse que la simulación consiste en un negocio jurídico aparente cuyo fin inmediato es el engaño a un sujeto extraño a ese vínculo contractual. Puede perseguir se tenga por efectuado ese acuerdo inexistente (al que en realidad las partes no arribaron), o bien puede pretender el ocultamiento de uno real pero diverso, que subyace. Esta S. ha sido del criterio de que en estas hipótesis se produce un vicio en el elemento consentimiento que prevé el numeral 1007 del Código Civil. La voluntad de las partes no es el negocio que manifiestan realizar, no son las obligaciones y derechos que dicen imponerse mutuamente; sino sólo aparentar dicho acuerdo, de manera que hay una disconformidad entre la voluntad manifestada y la voluntad verdadera; en ello reside la apariencia, la simulación. Así, se ha manifestado que “la simulación es el acuerdo de voluntades destinado a crear un negocio jurídico aparente para ocultar uno real (simulación relativa), o hacer real u ostensible uno irreal con el propósito de engañar a terceros (simulación absoluta), engaño que puede tener una finalidad lícita o ilícita. Los elementos constitutivos de la simulación, entre otros, son los siguientes: a) disconformidad intencional o consciente entre voluntad y declaración; b) acuerdo simulatorio; c) propósito de engaño a terceros y d) causa simulandi, entendiendo por tal el fin, motivo o propósito que determina a las partes simulantes a dar apariencia a un negocio jurídico inexistente; constituye el por qué del engaño o propósito mediato de la simulación, ya que el inmediato es el engaño a terceros; la causa simulandi constituye el móvil o motivo del traspaso simulado, y permite valorar o calificar la simulación de lícita o ilícita. [.-]IX. La simulación, en nuestro ordenamiento jurídico, tiene una regulación indirecta, deriva de los principios conformadores de los contratos y las causas de nulidad de los mismos. El artículo 627 del Código Civil dispone que son esencialmente indispensables para la validez de las obligaciones los siguientes elementos: la capacidad de las partes que se obligan, objeto o cosa cierta y posible que sirva de materia a la obligación y causa justa. Por su parte el 1007, ampliando las condiciones indispensables del numeral 627, exige para el nacimiento del contrato el consentimiento de las partes y el cumplimiento de las solemnidades establecidas por la ley; es evidente que en la simulación falta uno de los elementos esenciales del negocio jurídico, pues existe una disconformidad intencional entre lo querido y lo manifestado, o si se quiere existe un consentimiento aparente, el del negocio simulado. Al faltar tal elemento, de conformidad con el artículo 835, inciso 1 ° , el negocio simulado está viciado de nulidad absoluta. Por ello cualquier interesado puede alegar la nulidad derivada de la simulación (artículo 837 ibídem)” (sentencia no. 87-F-01 de las 15 horas 47 minutos del 24 de enero de 2001). En ambas figuras, la compraventa de mala fe de la cosa ajena inscrita y la simulación, el vicio se halla en el consentimiento. La divergencia está precisamente en la irregularidad que afecta este elemento del contrato. En la primera el sujeto transmitente carece de la titularidad pero aparenta ostentarla con base en el Registro (y de esto -se insiste- el adquirente es enterado). En la simulación, el sujeto titular del derecho es quien concierta con el adquirente pero el fin inmediato es el engaño a terceros; en este entendido, el consentimiento es ficticio, aparente, en razón de que la voluntad del titular y del adquirente no es la allí o en ese momento expresada, sino otra, cual es, en primer término, engañar a un tercero y, en segundo, el motivo último que les mueve a perpetrar ese engaño. Ahora, tal y como se anticipó, pueden darse negocios sobre bienes ajenos, en los cuales, además del conocimiento de la ajenidad, transmitente y adquirente, tienen la intención de distraer el bien o dar apariencia para engañar a un tercero. En estas hipótesis, el vicio se encuentra en el consentimiento por no concurrir el titular real en la voluntad negocial, la intención espuria coadyuva o suma a la mala fe de ambos negociantes.

X.- Sobre la prueba de la simulación, esta S. ha sostenido que “los terceros pueden probar la simulación por todos los medios probatorios a su alcance, entre otras razones por encontrarse en imposibilidad de procurarse prueba documental y por ser la simulación para los terceros un hecho. Por ello pueden acudir a la prueba testimonial e indiciaria para descubrir la apariencia del negocio simulado que se ha llevado a cabo por otros sin su conocimiento (artículos 757 Código Civil, correspondiente al 351 párrafo 3 ° Código Procesal vigente, 753 del Código Civil, correspondiente al 351 párrafo in fine del Código Procesal vigente). Comúnmente los terceros no acuden a la prueba documental y testimonial, pues la partes simulantes no obran ante testigos, sino en el misterio, ni divulgan o publican la simulación ni entregan a terceros contradocumentos con los cuales se aseguran ellas mismas. Desde luego que las partes simulantes interesadas en llevar el proceso simulatorio hasta sus últimas consecuencias tampoco van a confesar la simulación en juicio, todo lo contrario, se preocuparan por darle apariencia de normalidad al negocio simulado. Cuando es un tercero el que alega la simulación, lo normal será que él mismo acuda a la prueba indirecta, de presunciones e indicios. Si se rechazara este tipo de prueba habría que renunciar a descubrir la simulación (Sala de Casación No. 26 de las 10:50 horas de 24 marzo 1954, I Semestre p. 379. Sala de Casación No. 123 de las 14:45 horas del 6 de diciembre 1967, II Semestre, Tomo II, p. 1106). En suma "Por la naturaleza de la simulación, es consustancial a ésta la prueba de indicios" (Sala Primera de la Corte, No. 311 de las 15:30 horas del 31 octubre 1990). El juzgador frente a esta clase de negocios debe aplicar una técnica presuncional que le permita definir el síndrome indiciario de la simulación, pues las partes utilizan una técnica ocultatoria engañosa y bastante depurada que provoca dificultades probatorias”. (Los considerandos VIII, IX y X corresponden a la Sentencia de esta Sala N° 41 de las 14 horas 40 minutos del 3 de abril de 1991)” (el subrayado se agrega, sentencia no. 87-F-2001 del 24 de enero de 2001). En síntesis, como bien señala el recurrente, de la simulación no puede pretenderse que haya prueba directa, por el contrario, la colusión de los contratantes suele implicar dificultades probatorias, de manera que la determinación de su existencia será una inferencia a partir de un conjunto de indicios. Lo mismo ha de decirse respecto de la mala fe en la compraventa de una cosa ajena inscrita (lo que se refuerza cuando se alega también intención de engañar a un tercero). En esos casos, transmitente y adquirente habrían confabulado en su más íntimo ámbito, en uso de la información que consta en el Registro y con conocimiento de la realidad, por lo que aun cuando quien alega la mala fe (en sendos sentidos) tiene la carga de la prueba, ésta necesariamente consistirá en indicios que en su conjunto lleven a concluirla.

XI.- El rompimiento de la buena fe y la existencia de una simulación, son precisamente los temas a los que alude en concreto el motivo cuarto de la impugnación de Compañía Constructora. N. que está referido a la mala fe de A.F.M.C. en su acuerdo de compraventa con O.S.A. y su nulidad, al tiempo que busca se califique de simulado ese convenio para obtener la declaratoria de invalidez. Resulta claro entonces que complementa el motivo segundo del recurso, en que se alega se dio una compraventa de cosa ajena entre O.S. y A.F.M.. En última instancia, la casacionista pretende quebrar el efecto de la publicidad registral que contempla el artículo 456 del Código Civil. Al respecto, se reitera, el Tribunal estimó que no se había logrado acreditar que A.F.M.C. tuviese conocimiento de la negociación anterior entre O.S. y Compañía Constructora, por lo cual no se comprobó su mala fe en esa negociación, ni la intención simulatoria. En resumen, en su criterio, el representante de Compañía Constructora comentara sobre ese acuerdo a D.M.C., hermano de A.F., no le permite concluir que el último se hubiese enterado, ya que no hay certeza ni probanzas de que D. le hubiese contado a su hermano. Dijo además, el adquirente A.F.M. no tenía el deber de explicar cómo negoció con O.S. por el principio de la buena fe. Señaló era irrelevante que el inmueble colindase con las fincas del padre de éste. Y destacó por último, “La prueba de la mala fe en la adquisición debe ser clara, diáfana, y ello no ocurre en el caso”.

XII.- Ha de determinarse entonces, y en primer lugar, si A.F.M. conocía del acuerdo entre O.S. y Compañía Constructora y de la falta de titularidad del primero (sin perjuicio del análisis que en razón del derecho de defensa de los demandados, se hará respecto de la existencia (o no) de la compraventa misma). Al respecto, durante la confesional el señor O. manifestó que: 1) había negociado con Compañía Constructora, representada por M.M., la venta de la finca; 2) hizo efectivo el primer cheque por ¢4.000.000,00 que le había entregado M.M. en nombre de la sociedad; 3) había acordado con ese señor que se reuniría en su empresa el 30 de marzo de 2007 para firmar la venta, recibir ¢6.000.000,00 adicionales y constituir hipoteca a su favor por el saldo; 4) fue este último quien no llegó a la reunión, llegaron el señor J.A.J. y el hijo de M.M.; 5) en ese momento, don J.A. le indicó que el negocio no se realizaría; 6) “el lunes yo fui al banco y devolví los cuatro millones, que era un enganche, no eran las negociaciones de la finca”; 7) mantenía amistad con A.F. y D.M.C., y con su padre W.M., pues mientras no tuvo casa, vivió en “un bache de ellos”; 8) como Compañía Constructora señaló que no habría negocio, le comentó a A.F. que ocupaba dinero e hizo el negocio con él, momento para el cual ya había devuelto los ¢4.000.000,00; 9) la finca la iba a vender en ¢20.600.000,00 a un señor de apellido R. pues tenía que pagar comisión, pero con A. no tenía que pagar esa comisión, de modo que le dejó el precio en ¢20.000.000,00; y 10) no negoció con M.M., sino con un señor de apellido R. (folios 164 a 166). Por su parte, don A.F. confesó que: 1) regularmente visita las fincas de su padre, W.M., las cuales están contiguas a la de O.S.; 2) tiene amistad desde hace años con O.S., así como con M.M.; 3) no fue informado por su hermano D. de la negociación que realizaba M.M. con O.S. de la finca contigua a la de su padre; 4) no buscó a O.S. para pedirle que le vendiera a él la finca y no a M.M.; 5) el predio que adquirió se encuentra “a la par” de otros pertenecientes a su padre (folios 167 a 169). En su declaración confesional, el señor M.M.B. manifestó: 1) el 30 de marzo de 2007, el señor J.A.J.P. fue a recoger a O.S. para ir a la firma de la escritura en Cartago; 2) el instrumento público se suscribiría en Cartago, en la oficina del licenciado A.G.; 3) el día cuando entregó el dinero (primer tracto) pactó con O.S. que lo mandaría a recoger para ir a firmar; 4) el día 30 de marzo, a eso de las tres de la tarde don J.A.J. y su hijo J.P., fueron a recoger don O. en el entendido de que luego pasarían por él; 5) por el tiempo transcurrido, llamó al señor J. para saber el por qué de la tardanza, a lo que éste le indicó que don O. no quería ir; 6) J.A. le explicó luego que O. no quiso ir por cuanto estaba confuso y que no quería vender la finca; 7) llamó a O. y le indicó que ya habían acordado cosa y precio y que le había adelantado una parte, que debía firmar la escritura, de lo contrario que procedería conforme a derecho; 8) había entregado un cheque por ¢4.000.000,00, y habían pactado que la escritura se firmaría el viernes y en ese momento le giraría ¢6.600.000, el resto sería “si mal no recuerdo a un año plazo con intereses del doce por ciento anual. Los honorarios los pagaría yo”; 9) el primer cheque eran de una cuenta con el Banco Nacional, los ¢6.600.000,00 un cheque del mismo Banco y cuenta; y 10) compró a don O., y estaban además presentes un contador, un asesor financiero y el comisionista, don J.A.J. (folios 192 a 194). Por otro lado, el testigo J.A.J.P. expresó “(…) se quedó en que se recogía a las tres de la tarde a hacer las escrituras (…) Yo personalmente me ofrecí a recoger al señor O. a la casa, son conocidos entonces llegó el señor y salió y me hizo unas preguntas y más bien no quiso ir, yo me puse a las órdenes del señor y él me dijo que definitivamente no. Esperé un lapso de tiempo (sic) para ver si iba a cambiar de opinión y no, simplemente no quiso. Yo se lo comuniqué a M. porque él me llamó y me lo dijo en un tono muy fuerte, yo le dije a M. que él no me tenía por qué (sic) gritar, si la culpa no era mía, sino del señor que ya no quería ir a hacer el negocio. Siempre a la par mía estuvo un muchachito hijo de M. que yo me lo llevé. De lo último que yo me enteré fue que M. le dijo: dígale a este señor que le doy hasta el lunes de la próxima semana para que resuelva lo que va a hacer y de ahí yo me desconecté. Yo también estaba muy frustrado porque a mí nunca me pasan estas cuestiones en los negocios. Desde que yo llegué y lo recogí don O. estaba saliendo del baño, él me preguntó que si sabía cómo le iban a pagar a él, si en efectivo y yo le dije que era como él lo decidiera, que de cualquier manera siempre íbamos a estar cerca de él, cualquiera que fuera la decisión que él tomara. Después me dijo que no porque ya era muy tarde, que era peligroso, que a él no le gustaban los cheques, pero tampoco le gustaba andar efectivo, entonces yo no sabía cuáles eran sus pretensiones, si cheque o efectivo y después sí me confesó que la familia desde que hizo la negociación nunca lo apoyó en el negocio, que eso era lo que lo tenía muy indeciso y ahí yo nada más le dije que respetaba la decisión de él y me fui del lugar a decirle a M. (…) D.O. sí me dijo yo creo que no voy a hacer el negocio, porque creo que mi familia no me apoya, eso fue lo que dijo” (folios 174 a 176). El señor R.A.B.C. testificó: “oí una conversación entre don Andrés Mora Cerdas y don O.S. (…) en la entrada del Hotel Río Palomo (…) O.S. comentó a A. que a él se le había caído un negocito que tenía con la finca, entonces le dijo a A. que el (sic) necesitaba vender porque necesitaba la platita, a lo cual A. le dijo diay podemos hablar y negociamos. A. le dijo que podían hablar de precio y ver cómo se acomodaban. Posteriormente ellos siguieron conversando, ese día O. venía hacia Cartago, nosotros apenas llegábamos a Orosi (…) ese encuentro se dio casual porque A. subió por mí al taller y posteriormente de regreso a Orosi este señor O. estaba en la entradita del Hotel Río, entonces A. paró, le ofreció llevarlo y en el carro fue donde conversaron del asunto este. El viaje llegó hasta Orosi centro, nosotros seguimos hacia la ferretería y don O. se quedó en la parada, pues iba para Cartago (…) eso fue a principios de abril de 2007” (folio 197 a 198). El testigo L.D.M.C. explicó que él pasó al restaurante de don M., y éste le comentó estaba negociando una finca con O., a lo que únicamente le contestó que la propiedad era bonita, que “en ningún momento le dije que a quien le serviría era a mi papá, porque si ese hubiese sido el hecho, la hubiera comprado papá, si a eso se refiere, durante todos los años que O. nos la ofreció. La finca de don Olivier es colindante con una finca de mi papá. En ningún momento vi ningún contrato firmado con Olivier (…) He tenido relación de negocios con don M., quien me ha hecho movimientos de tierra lo que ha sido por años. Me consta que mi hermano compró la finca de don Olivier en veinte millones de colones” (folio 199 a 200). Por último, declaró el señor A.I.S.V. que su padre tuvo en venta la finca por varios años, que la ofreció a varios vecinos; asimismo, que el día 30 de marzo cuando salió de su trabajo fue a la casa de sus padres y “llegó don J.A.J. con el hijo de don M. y le dijo sobre el negocio que ya no se iba a hacer, esto lo dijo don J.A. a mi papá, fue lo único que escuché y yo me metí para la casa” (folio 201 a 202).

XIII.- En criterio de esta Sala, las probanzas reseñadas permiten deducir que el señor A.F. conocía del acuerdo al que habían llegado la sociedad actora y el señor O., y pese a ello convino con el último la compraventa de la finca. Es cierto que el testigo B.C. declaró que don O. y don A. hablaron de la venta del predio en un encuentro casual, durante un viaje a Orosí, asimismo, que el propio O. durante la confesional dijo haber conversado con A. luego de que la empresa le había indicado que “ya no habría negocio” y de haber devuelto la suma que ésta le había entregado (esto es, el 2 de abril). No obstante, para esta Cámara sí existen indicios del conocimiento del pacto por parte de don A.F., los que se extraen de seis circunstancias demostradas con pruebas referidas en el considerando anterior, la demanda y las contestaciones. Estos hechos son los siguientes. Primero, durante la confesional don O. aceptó que mantuvo amistad con A.F. y D.M.C., así como con el padre de éstos, y que incluso por un período vivió en “un bache de ellos”, cuando no tenía casa. D.A.F. admitió tiene amistad de años tanto con O. como con M.M.. Por su parte, D.M.C. admitió tener una relación de negocios con M.M., representante de Compañía Constructora. Segundo, para el Juzgado y para el Tribunal, don M.M. (representante de Compañía Constructora), luego de la negociación con don O.S., contó sobre ella al señor D.M.C. (hecho 4), y cabe agregar que así lo manifestaron tanto M.M. como D.M.. Tercero, tanto del testimonio de D. como de la confesional de A.F., se tiene que la finca en cuestión colinda con propiedades del padre de éstos, señor W.M., las cuales visita A. con regularidad. Cuarto, también tuvieron por demostrado los juzgadores que O. y Compañía Constructora acordaron el precio de la compraventa en ¢20.600.000,00 (hecho primero). Además del hecho 6 en concordancia con la certificación de la propiedad y la copia del testimonio de la escritura (ambas emitidas por el Registro, folios 7 y 10 a 14), es claro que posteriormente don O. acordó con A.F.M. compraventa por la suma de ¢2.500.000,00. Quinto, a don W.M., padre de A.F. y D., la compraventa de la heredad le había sido propuesta (en este sentido declaró D.M.C. que O. le ofreció la venta de finca a su padre durante años; y el testigo A.I.S.V. dijo que su padre (don O. tuvo en venta la propiedad por varios años y la había ofrecido a varios vecinos). Y sexto, quedó comprobado que el día 30 de marzo de 2007, el señor J.A.J. pasó por el señor O. a fin de que firmara el instrumento público y recibiese el segundo pago; sin embargo, don O. se negó, según se consigna en hecho probado 3 (valga acotar que ello se observa precisamente en el acta de la declaración testimonial de J.A.J., quien fue el intermediario en la compraventa entre con O. y la sociedad); lo que a su vez coincide con lo manifestado en la demanda por la empresa y lo expresado por su representante M.M..

XIV.- De los anteriores elementos fácticos se desprenden los siguientes indicios. Primero, que entre el representante de la actora y los dos demandados existe una relación amistosa, y el primero tiene además vínculos negociales con el hermano del demandado M.C., a quien precisamente comentó que -entiéndase a nombre de la empresa que representa- negoció con don O. la finca que colinda con las de su padre W.M., las cuales además visita con regularidad don A.F.. Segundo, que don A.F., en razón de su amistad con O. y sus visitas reiteradas a las propiedades de su padre, conocía que la heredad en cuestión, O. la ofrecía en venta desde hace algún tiempo. Tercero, que A.F. se enteró de la negociación que hizo don M.M. con don O., al margen de si ello fue por el propio O. o por su hermano. Estos indicios permiten concluir que valiéndose de que no se había otorgado escritura pública de la venta del inmueble 3-132080-000 a Compañía Constructora y de la titularidad registral que se mantenía al nueve de abril de 2007, A.F.M. y O.S. concertaron la compraventa de ese mismo fundo, el cual para ese momento ya pertenecía a Compañía Constructora. Con independencia de si la iniciativa de su negociación fue de don O. o de don A.F., lo cierto es que el último actuó con conocimiento sobre aquella primera venta a Compañía Constructora, negoció con don O. en el período comprendido entre el 27 de marzo y el propio 13 de abril. el señor S. había ofrecido en venta aquella finca durante varios años (tal y como declaró su hijo); y sin embargo, en el plazo de apenas 14 días, y por un precio de ¢2.500.000,00 (evidentemente menor al que pretendió recibir y que finalmente obtuvo de Compañía Constructora, cual fue ¢20.600.000,00), convino con A.F. la compraventa de ese bien que ya no le pertenecía. Se insiste, el demandado M.C. tenía conocimiento de que la finca estaba en venta desde años atrás y de que entre O.S. y Compañía Constructora hubo un acuerdo sobre el precio, pues él mismo y sus familiares (padre y hermano) mantenían relación de amistad y de vecindad con O.. Todo esto significa que A.F.M. estaba al tanto de la situación real del inmueble, de la titularidad verdadera, y por ende de que quien le transmitía no era ya el propietario. Lo que determina la nulidad de ese negocio, tal y como reclama la sociedad recurrente en su agravio segundo. Adicionalmente, el precio que pagó A.F.M.C. fue de ¢2.500.000,00 (según consta en la escritura pública, cuyo valor y potencia probatoria se derivan de los cánones 371 y 351 del CPC). Lo dice por demás de la intención simulatoria de ambos contratantes, se trata de un monto inferior. No es lógico que don O.S. aceptara un precio menor al que pactó con Compañía Constructora. El primer tracto que la sociedad entregó a don O.S. el día 27 de marzo de 2007 y el segundo que le daría el 30 siguiente, habrían sumado el importe de ¢10.600.000,00; pero él se negó a recibir el segundo monto (según quedó acreditado tanto para el Juzgado como para el Tribunal, y -se adelanta- lo observa esta S. del testimonio del señor J.. Dos días, después don O. devolvió los ¢4.000.000,00 que recibió inicialmente, y en los siguientes ocho días acordó con A.F. el precio total (de esa segunda) compraventa en ¢2.500.000,00.

XV.- En conclusión, se tiene que: 1) A.F.M.C. no es un adquirente de buena fe al amparo del Registro, por tanto, no resulta de aplicación el canon 456 del Código Civil, sino que adquirió un bien de mala fe, al tanto de la ajenidad de su transmitente; 2) en dicha negociación ambos contratantes tuvieron además intención de distraer el bien del patrimonio de don O. y hacer imposible la inscripción a nombre del verdadero titular, Compañía Constructora; y 3) por lo que el negocio entre A.F.M. y O.S. es nulo de conformidad con los mandatos 1061 y 835 del mismo cuerpo legal. En consecuencia, se acogerán las recriminaciones segunda y cuarta de la recurrente.

XVI.- En lo tocante al motivo primero de la impugnación de Compañía Constructora (B), ligado a la pretensión del cumplimiento forzoso de su convenio de compraventa con O.S., nuevamente se torna necesario señalar que tanto el Juzgado y como el Tribunal encontraron que don O.S.A. se negó a acudir a la firma de la escritura y recepción del segundo tracto del precio pactado. No obstante, el último órgano (por mayoría) encontró que Compañía Constructora también era parte incumpliente, y por ello denegó la petitoria dicha. Al efecto (con motivo de los agravios de apelación), estableció por mayoría que el señor S. no quiso cumplir y concertó una venta con un tercero, dejando insatisfecha a la sociedad. Señaló, esa actitud del demandado S. es “reprochable desde el punto de vista moral, y le deja muy mal parado como hombre de negocios. Ello, sin embargo, en criterio de la mayoría del Tribunal, no es suficiente para acceder a la demanda, pues en el momento en que el vendedor no se presenta a la firma de la escritura y ante la posterior devolución que hizo del pago parcial recibido, debió la compañía actora realizar una serie de diligentes acciones a fin de salvaguardar sus derechos”. Puntualizó, debió haberle requerido el otorgamiento y realizar “las ofertas de pago de los dos primeros pagos”; como no lo hizo “no logra convertirse en parte cumpliente” para exigir el cumplimiento o el pago de los daños y perjuicios. Precisamente esta determinación la adversa la sociedad recurrente en el agravio primero de su recurso. En lo medular, asevera que en el tanto se encontró que el acuerdo entre ella y el señor S. era perfecto, el incumplimiento del segundo es motivo suficiente para acceder a su demanda y que sus acciones le constituyen a ella como cumpliente. Si hubiese duda entre cuál de las prestaciones debió hacerse primero, el mandato 1090 del Código Civil dispone que ambas deberán depositarse judicialmente. Asimismo, arguye que en todo caso al ser una sociedad anónima, la compraventa es mercantil, y por lo tanto no es necesario que como acreedor efectuara requerimientos de pago a su deudor para ponerlo en mora.

XVII.- De conformidad con el canon 692 del Código Civil, la parte que haya cumplido el convenio, puede exigir su cumplimiento o bien su resolución con daños y perjuicios. En este mismo sentido, el precepto 425 del Código de Comercio dispone que sólo puede exigir el cumplimiento, quien hubiese satisfecho la pretensión que le correspondía. Por su parte, el artículo 463 ibídem estatuye que perfeccionada la compraventa, el contratante que cumpliere tendrá derecho de exigir al incumpliente, la rescisión o el cumplimiento, así como los daños y perjuicios. Así las cosas, para la materia comercial el legislador reprodujo la misma regla de la civil: para exigir el cumplimiento en un contrato bilateral, se requiere haber satisfecho la prestación correspondiente. Ahora, en examen de la primera norma citada (692 del Código Civil), esta S. ha sostenido además que el proceder incumpliente de una parte justifica la desatención de su contraparte en las obligaciones que asumió, manteniendo intacto su derecho a la ejecución forzosa o a la resolución y resarcimiento. Así, se ha manifestado que “la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple. Es decir, si en la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene por que cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho incumplimiento mediante la excepción de non adimpleti contractus. En tal caso, quien puede eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido, puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumplimiento se reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otra parte” (sentencia no. 865-F-2000 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2000). Pero además, también de forma reiterada ha sostenido esta Cámara que para poder reputarse parte cumpliente y exigir de la otra el cumplimiento de la contraprestación en los términos que autoriza el canon 692 del Código Civil, el contratante deudor frente a su acreedor renuente (en recibir lo debido), debe necesariamente haber consignado judicialmente el precio o su prestación, pues no basta siquiera la oferta real de pago, para descargarse de su obligación, en atención al precepto 797 ibídem. Así, en la sentencia no. 12 de las 9 horas 45 minutos del 29 de enero de 1993, se indicó: “las ofertas de pago no deben concebirse como un acto aislado y suficiente, por sí solo, para descargar a alguien de una obligación a su cargo, sino como un acto previo a la consignación judicial, que es la forma con la cual, en definitiva, se descarga de la deuda, requisito indispensable para exigir de la contraparte el cumplimiento de lo convenido, conforme lo establece el artículo 692 del Código Civil. De todo ello resulta ser que sí es exigida la consignación judicial del pago, como medio con el cual el comprador se descargaría de su obligación, a efecto de una vez cumplida su prestación exigir a su contraparte el cumplimiento de la suya, según lo acordado” (el subrayado se agrega). En el mismo sentido pueden consultarse los fallos no. 9 del 13 de enero, 109 y 110 del 11 de octubre, las tres de 1995, y la no. 182-F-2004 de las 8 horas 40 minutos del 22 de diciembre de 2004.

Establece la norma citada: “Todo el que tiene derecho de pagar una deuda puede hacerlo, depositando judicialmente la cosa debida, en los siguientes casos: [.-] 1° Si el acreedor rehusare recibirla sin derecho. [.-] 2° Si el acreedor no fuere o no mandare a recibirla en la época del pago, o en el lugar donde éste deba verificarse. [.-] 3° Si el acreedor incapaz de recibirla, careciere de tutor o curador. [.-] 4° Si el acreedor fuere incierto o desconocido”. De esta forma, el deudor, ante la negativa de su acreedor, puede ejercer su derecho al pago mediante consignación. Aun cuando este depósito judicial se configura en tesis de principio como una facultad, para efecto de que se le considere cumpliente y tenga derecho a la ejecución forzosa o a la resolución con daños y perjuicios conforme al canon 692, esta S. ha sido del criterio que el deudor debe ejercer este medio para descargar su obligación. Este razonamiento se ha de extender también a la materia mercantil en aplicación del canon 2 ejúsdem. Lo anterior, por cuanto -como se vio- los preceptos 425 y 463 del Código de Comercio, imponen el cumplimiento como requisito para la exigencia de resolución o cumplimiento forzoso; de manera que (y ante la ausencia de norma comercial concreta sobre el particular) el depósito judicial se erige como presupuesto para obtener el cumplimiento o la resolución y el resarcimiento. Dicho esto, se reafirma que el ordenamiento jurídico civil y mercantil, ante una imposibilidad inicial de cumplimiento por la negativa del acreedor, concede al deudor un mecanismo alterno para cumplir con su obligación, el cual se torna en instrumento necesario para que pueda reputarse o entenderse liberado (sin perjuicio las regulaciones 477 y 469 del Código Comercio, sólo referidas a la conducta del sujeto comerciante vendedor). Solo entonces con la consignación de pago o depósito judicial, puede el deudor descargarse y estimársele parte cumpliente. El CPC, en los artículos 889 a 896, establece el proceso para esa consignación de pago, dentro del cual estatuye además, como etapa previa, la denominada oferta real de pago (mandato 889).

XVIII.- En síntesis, es claro que el deudor no solo debe pagar, sino que tiene derecho a pagar; y su acreedor tiene derecho a recibir la prestación y debe además recibirla. Para que un contratante obtenga el cumplimiento forzoso o resolución del convenio y el resarcimiento, debe calificar como cumpliente. Y para ello, en su posición de deudor, si su acreedor se hubiese rehusado a recibir la prestación (la cosa debida), debe haberla consignado judicialmente, según el precepto 797 del Código Civil. Dicho de otro modo, si el acreedor se niega a recibir la prestación, el deudor necesariamente deberá consignar judicialmente lo debido, para descargarse de su obligación y tenerse por cumpliente. De lo contrario, perdería el derecho a la ejecución forzosa o a obtener la resolución con los daños y perjuicios. Sin embargo, se advierte que esta figura (y su exigencia) no está exenta del análisis de buena fe que se deriva de los la mandatos 20 y 22 del mismo Código Civil (antes citados). El pago por consignación o depósito judicial previsto en el artículo 797 tiene como base la buena fe del sujeto acreedor; de ahí que su requerimiento pende a su vez -y lógicamente- del comportamiento de este último. Los preceptos de comentario permiten entonces desaplicar esta exigencia; pues la regla general de consignación de pago como requerimiento para que el deudor se considere como cumpliente, sin atender a las circunstancias concretas de buena o mala fe, sería un contrasentido e implicaría en última instancia una carga en detrimento al patrimonio del deudor, tal y como ocurre en este asunto según se verá.

XIX.- Según determinaron el A-quo y el A-quem, el convenio entre don O.S. se perfeccionó el 27 de marzo de 2007 cuando acordaron cosa y precio; asimismo, establecieron que el primero debía recibir el segundo tracto dinerario y suscribir la escritura, a lo cual se negó (se adelanta que esta S. arriba a la misma conclusión del análisis probatorio efectuado en los considerandos XI, XII y XIII de este fallo). Ese proceder del vendedor S., como bien dijo el Tribunal, es reprochable y se torna en incumplimiento. Ante esta negativa del vendedor de asistir al lugar de pago y firma, lógicamente no podía Compañía Constructora cumplir en ese mismo momento con su obligación de entregar la segunda porción del precio pactado. Ahora, si bien Compañía Constructora no hizo el depósito judicial de ese segundo tracto, ni efectuó oferta real de pago, en este caso concreto no puede exigírsele tal comportamiento por las razones que siguen. Primero. Como se dijo, esa no entrega del segundo tracto en la fecha dispuesta, obedece a la negativa de don O.S. de acudir a recibirlo y rubricar la escritura. Hay por tanto un primigenio incumplimiento de don O.. Segundo. Es cierto que en principio el incumplimiento del vendedor (O.S.) pudo haber sido saldado o dejado sin efecto por Compañía Constructora mediante el pago por consignación. Tercero. Sin embargo, el señor O.S. no puede valerse de esta figura del depósito judicial en fraude de ley para incumplir y no cargar con las consecuencias; nótese que no sólo se rehusó a recibir el dinero y a rubricar la escritura, sino que además en un lapso de 15 días aproximadamente, pactó con don A.F.M.C. y con clara intención simulatoria la venta del inmueble que ya no le pertenecía. Así, Compañía Constructora no recibió la correlativa prestación y no tenía certeza, tampoco un grado de probabilidad alto, en su obtención. Así, se insiste que no puede don O. pretender utilizar esta figura en fraude de ley, como un obstáculo para que el deudor impedido de cumplir por su propia actuación, reclame el cumplimiento forzoso o la resolución y daños y perjuicios. No podría admitirse como carga de Compañía Constructora el afectar su esfera, ya que conociendo ésta la negativa de su acreedor pero además de la transmisión del bien a un tercero, no tenía un grado de probabilidad suficiente sobre si al término del proceso recibiría lo pactado con O.S. (o bien se le devolvería lo depositado con una pérdida inevitable en el valor por el transcurso del tiempo).

XX.- Por todo lo dicho no puede admitirse que don O.S., valiéndose de su propio dolo, resuelva de hecho el convenio y luego se escude en un supuesto incumplimiento que él mismo origina, exigiendo de forma implícita, contradictoria y además conveniente a su interés en desacatar su voluntad inicial, la prestación que fue renuente en recibir y que procuró no pudiese verificarse o efectuarse. Por estos motivos, no es aplicable a la especie el mandato 797 del Código Civil como determinó el Tribunal, y deberá declararse con lugar el cargo primero del recurso de Compañía Constructora.

XXI.- En lo que al agravio tercero (C) interesa, es menester recordar que, partiendo también del incumplimiento de don O., había peticionado la actora que se obligara a don O. al pago de los daños y perjuicios (como parte de sus pedimentos principales, pero también de forma subsidiaria). Como solicitud principal, los había precisado como: 1) el impedimento de uso y explotación de la heredad desde el 27 de marzo de 2007, que estima prudencialmente en el importe de ¢3.000.000,00; y 2) el no haber podido acceder a la ganancia que en valor ha tenido la finca, pues no ha podido disponer de ella, también estimado prudencialmente en ¢4.000.000,00. Al conocer de la apelación, por mayoría el Tribunal denegó ese resarcimiento, con fundamento precisamente en que al ser incumpliente la actora, no podía peticionarlo de forma principal, tampoco subsidiaria. No obstante, se advierte que el Juzgado también lo había desestimado, solo que razonando que el detrimento primero no se acreditó, toda vez que se trató de una expresión genérica, en la que no se alegó siquiera cuál sería la explotación; y además por cuanto en el segundo, del peritaje no podía extraerse el valor monetario que hubiese ganado la propiedad y del que habría dispuesto Compañía Constructora, a lo que sumó el que la propiedad -según dispuso- se integraba a su patrimonio, careciendo de interés esa reclamación. El agravio que expone Compañía Constructora en esta fase casacional, rebate el rechazo de ese pedimento, argumentando que los daños sí fueron acreditados. Ha de tenerse claro que al margen de que este cargo por sí no ataca el fundamento rendido por el Tribunal, sino el del Juzgado, lo cierto es que este aspecto de la sentencia del Tribunal también deberá casarse, pues con motivo de lo determinado en los considerandos antecedentes (que se pronuncian sobre la primera causal del recurso), se quebró también este particular razonamiento que adujeron los juzgadores de mayoría. Sin perjuicio de lo que dirá en el considerando XXIII.

XXII.- En mérito de lo expuesto, procede declarar con lugar el recurso de Compañía Constructora. Se anulará el fallo del Tribunal. Fallando por el fondo, en respeto al derecho de defensa de la parte demandada, debe esta Sala referirse a si en la especie lo acaecido entre don O.S. y Compañía Constructora fue una compraventa o si constituyó una opción de compraventa. Esto obedece a tres motivos. El primero, que los agravios de casación ya resueltos tienen como premisa la existencia de la compraventa. El segundo, que tanto el Tribunal como el Juzgado así lo concluyeron. Y tercero, que si bien así lo determinaron ambas instancias, lo cierto es que por la particular redacción de la parte dispositiva de la sentencia del Tribunal, la parte demandada se entendió victoriosa, salvo en lo que a la exoneración de costas decretó ese órgano. De manera que si bien no formuló un agravio específico sobre este punto, lo cierto es que su tesis del caso consistió en que hubo una promesa de compraventa. Así lo expresó don O.S. en su contestación de la demanda, y lo manifestaron luego en el recurso de apelación ambos demandados (tanto al justificar en el reclamo por la denegatoria de la defensa de caducidad, como al mencionarlo al hacer el recuento de los hechos probados y refutar la improcedencia de la ejecución forzosa). Asimismo, en el recurso de casación, reitera que operó un “DESETIMIENTO DE LA OPCIÓN O PROMESA” por parte de Compañía Constructora (folio 355).

XXIII.- Esta Cámara estima que lo acaecido en el sub júdice fue la compraventa del bien, pues en efecto se dio acuerdo en cosa y precio en los términos del artículo 1049 del Código Civil. El documento de folio 4, fechado 27 de marzo de 2007, indica que “El valor de la venta es de ¢20,600,000.00 entregando como adelanto ¢10,600,000.00 que cancelamos mediante ck# 992 por ¢4,000.000 y el restante correspondiente a ¢6,600.000,00 para el próximo viernes 30 de marzo de 2007. El saldo restante de ¢10,000.000,00 serán cancelados en un período de sesenta meses con un interés del 12% anual”. Además, don O.S. admitió en la confesional haber negociado la finca con M.M., haber recibido un cheque por ¢4.000.000,00 y haber pactado que el 30 de marzo de 2007 se firmaría el instrumento público de venta, recibiría el importe de ¢6.600.000,00 y que se constituiría a su favor hipoteca por el monto de ¢10.000.000,00. Si bien hacia el término de esa evacuación, dijo haber negociado con un señor de apellido R., en la primera pregunta admitió fue con M.M., ha de señalarse también que, según declaró el testigo Ó.S.E. (asesor financiero de Compañía Constructora en el año 20), el señor E.R. era para esa fecha el contador de esa misma empresa y fue quien dio el cheque a don Olivier (folio 172). Todo esto confirma que se trató de un contrato de compraventa y no de un precontrato (como lo serían una promesa unilateral de venta o una promesa recíproca de compraventa). Es importante descartar en este punto que los demás argumentos de la parte demandada (de O.S. en la contestación de la demanda, de ambos demandados en la apelación) mencionados (a modo de reiteración) en el recurso de casación, tampoco son de recibo, como se explica de seguido. Alegato 1: en el sentido de que el documento de folio 4 no indica quien es el sujeto que adquiere y que contiene un número diverso de finca. De las contestaciones de la demanda, de la prueba confesional de ambos demandados y del representante de la empresa actora, y de la testimonial de J.A.J. y Ó.S.E., es claro que el convenio del 27 de marzo de 2007 entre S. y Compañía Constructora tuvo por objeto la compraventa del mismo bien que luego fue objeto de compraventa entre S. y A.F., el día 9 de abril del mismo año. Alegato 2: que la parte actora no combatió la contestación de demanda (de O.S.) en cuanto aseveró que la empresa fue quien desistió de la negociación por un problema de deslizamiento. La tesis de la sociedad parte de que hubo compraventa del inmueble y que este acuerdo fue incumplido por el vendedor, a ello se dedicó el debate. Alegato 3: no fue don O.S. quien no quiso ir, lo que ocurrió fue que Compañía Constructora le comunicó que no había trato por el deslizamiento de tierra. De la prueba confesional y la testimonial reseñadas en el considerando XI y XII de esta sentencia, extrae esta Sala (coincidiendo con en el Juzgado y también con el Tribunal), que don O.S. rehúso acudir a otorgar el instrumento público (solemnidad sólo requerida para la publicidad registral y la oponibilidad ante terceros de la compraventa del bien) y a recibir el segundo tracto del precio. No fue Compañía Constructora la que decidió incumplir esas obligaciones; en ninguno de los elementos de prueba se hace referencia a que hubiese declinado por un supuesto deslizamiento. Alegato 4: don A.J. fue donde don O. a las cinco de la tarde, no a las tres, y quien le manifestó que el negocio no se realizaría y le pidió la devolución de los ¢4.000.000,00; todo frente a sus hijos y esposa. El testigo A.I.S., hijo de don O., solamente declaró que cuando llegó a la casa de sus padres, estaban allí don A., el hijo de M.M. y su padre, y que el primero expresó que el negocio no se realizaría; -dijo- sólo escuchó eso, pues de inmediato ingresó a la vivienda. Frente a este testimonio, se tiene que don A.J. declaró fue don O. quien finalmente le dijo que no estaba seguro del negocio y que no iría. En criterio de esta S., resulta más convincente la declaración de A.J. que la del señor A.I.S.. En primer lugar, por cuanto el segundo es hijo de uno de los demandados, mientras que el primero es un tercero que actuó como intermediario o “corredor”, estuvo presente tanto el 27 de marzo de 2007 (cuando arribaron al acuerdo de compraventa O.S. y Compañía Constructora), como el 30 de ese mismo mes. Con esa condición (intermediario) no se observa que tenga un interés particular (ni siquiera indirecto, como podría asumirse de una filiación) en que alguna de las partes de este proceso resultare vencedera y la otra perdedora. Lo dicho hasta este punto, permite además a esta S. confirmar la defensa de caducidad formulada por el señor S.A., y que fuera uno de sus motivos de apelación (que fue rechazado por el Tribunal).

XXIV.- En lo tocante a los daños y perjuicios, ha de recordarse que la denegatoria del Tribunal, con fundamento en que Compañía Constructora no hizo el depósito judicial del segundo tracto del precio pactado, también se quebró con motivo del acogimiento del cargo primero del recurso de la empresa demandante (en los considerandos XV a XIX de este fallo). Subsisten entonces los motivos esgrimidos por el A-quo, quien también había desestimado esa pretensión principal; y que son los que precisamente adversa Compañía Constructora en su recurso de casación. No obstante, se observa que la parte actora no presentó recurso de apelación contra lo resuelto por el A-quo sobre ese extremo de su petitoria principal. De manera que, de conformidad con el artículo 608 del CPC, por no haber sido rebatido oportunamente, esta S. no emite pronunciamiento sobre los alegatos introducidos mediante el cargo tercero de su recurso.

XXV.- Por último, en lo tocante al pronunciamiento del Tribunal sobre costas del proceso, como esta S. declara con lugar la casación presentada por Compañía Constructora, anula el fallo del A-quem también en este extremo. Por consiguiente, revive o subsiste la decisión del Juzgado, cual fue que la parte demandada deberá pagarlas. Dicho pronunciamiento está vedado del examen de esta Cámara, en el tanto no fue un aspecto objetado por la parte demandada en su recurso de apelación.

XXXV.- Corolario, se declara con lugar el recurso de casación formulado por Compañía Constructora Media Libra S.A. Se anula la sentencia del Tribunal, y se confirma la del Juzgado en todos sus extremos. Así, debe entenderse que: 1) se rechazaron las defensas de caducidad, falta de derecho y non adimpleti contractus; 2) se declaró parcialmente con lugar la demanda, sólo en lo expresamente concedido; de manera que se: 2.1) decretó perfecto el contrato de compraventa de la finca 3-132080-000, celebrado por O.S.A. y Compañía Constructora Media Libra S.A. el 27 de marzo de 2007; 2.2) declaró la nulidad absoluta de la compraventa de ese mismo inmueble acordada por O.S.A. y A.F.M.C., mediante escritura no. 221-I otorgada ante la notario público P.Q.S., el 9 de abril de 2007; 2.3) ordenó, previo depósito de la suma de ¢10.600.000,00, inscribir ese predio en el Registro Público a nombre de Compañía Constructora Media Libra S.A., 2.4) dispuso también constituir sobre el mismo fundo, garantía hipotecaria a favor de O.S.A., por el monto de ¢10.000.000,00, a un interés del 12 por ciento anual, pagaderos en un plazo de sesenta meses a partir de la firmeza de este fallo; y 2.5) impusieron las costas personales y procesales de este asunto a los demandados vencidos. Demás está decir que por la forma como se resuelve, se rechaza el recurso de casación presentado por la parte accionada.

POR TANTO Se declara con lugar el recurso de casación formulado por Compañía Constructora Media Libra S.A. Se anula la sentencia del Tribunal, y fallando por el fondo se confirma la del Juzgado en todos sus extremos. Tomen nota las partes de lo expresado en el considerando XXXV, así como los sujetos y órganos inmersos en la ejecución. Por la forma como se resuelve, se rechaza el recurso de casación presentado por la parte accionada.

L.G.R.L. R.S.Z.R.R.M. L.C.C.J.A.L.G. M.

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