Sentencia nº 00384 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 25 de Marzo de 2015

* 080000610689AG * Exp: 08-000061-0689-AG : S.J., a las diez horas cuarenta minutos del veinticinco de marzo de dos mil quince. Procesos ordinarios acumulados establecidos en el Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial, Goicoechea, bajo los expedientes, no. 08-000061-0689-AG O.G.D.V. , agricultor; contra INVERSIONES BECSABE CORDEL SOCIEDAD ANÓNIMA , representado por el apoderado generalísimo sin límite de suma J.M., en razón de la nacionalidad estadounidense utiliza un solo apellido, con pasaporte no. 057587109, divorciado; INVERSIONES IVORY PARADISE IIP SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA SKY GROUP MM SOCIEDAD ANÓNIMA , representado por la apoderada generalísima sin límite de suma H.G.M., de calidades no indicadas y el no. 09-100155-0197-CI por INVERSIONES BECSABE CORDEL SOCIEDAD ANÓNIMA , representado por el apoderado generalísimo sin límite de suma J.M., en razón de la nacionalidad estadounidense utiliza un solo apellido, con pasaporte no. 057587109, divorciado; contra O. G.D.V. , agricultor. Las personas físicas son mayores de edad. Figuran además como apoderados especiales judiciales, del actor el licenciado G.M.Z., de calidades desconocidas, de la codemandada Inversiones Becsabe S. A., el licenciado J.V.P., abogado. Las personas físicas son mayores de edad y con la salvedad hecha, casados, comerciantes y vecinos de San José. RESULTANDO

1.- Con base en los hechos que expusieron y disposiciones legales que citaron, los actores plantearon demandas ordinarias, A) En el expediente no. 08-000061-0689-AG , cuya cuantía se fijó en la suma de cien mil dólares, para que en sentencia se declare: “En sentencia se declare, que O.D.V., cumplió plenamente con la opción de compra venta firmada por el señor J.M., en representación de Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima no cumplió con elcontrato firmado de fecha doce de marzo de

2008. 2. Que se obligue a J.M., en representación de Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima, a cumplir con lo pactado en la mencionada opción;

3. Que se condene a J.M., en representación de Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima, al pago de los daños perjuicios, mismos que solicito sean establecidos por un perito matemático, de la lista del Poder Judicial. Estos daños y perjuicios se han generado, desde el momento mismo que J.M., me hizo una promesa de venta de finca, recibió dinero, me vi obligado a vender mi finca a un precio mucho menor; así como me ha producido grandes daños de tipo moral.

4. Que se condene a J.M., en representación de Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima al pago de ambas costas de este proceso.” Asimismo, el actor amplía su demanda contra Inversiones lvory Paradise IIP Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sky Group MM Sociedad Anónima , solicitando que se modifique lo siguiente: “…el inciso segundo de la pretensión original para que se lea de la siguiente manera: Que se obligue al representante de Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima a ceder a favor del actor, su condición de fideicomitente, así como a las empresas SKY GROUP MM SOCIEDAD ANÓNIMA, e INVERSIONES IVORYPARADISE IIP SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA a aceptar al actor O.D.V., como fideicomitente, para que pueda en esa condición pagar el monto de dicho fideicomiso y se le inscriba a su nombre la finca inscrita en el partido de San José,folio real número 271827-A-000. Modifíquese el inciso tercero de la pretensión original, para que se agregue a los nuevos demandados, al pago de daños y perjuicios. Modifíquese el inciso cuarto de la pretensión original, para que se lea: “Que se condene a Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima, representada por J.M. a devolver el dinero recibido, mismo que asciende a veintidós mil quinientos veinte dólares, así como a los aquí demandados al pago de ambas costas de la presente acción. Además solicita que se le mantenga en perfecta posesión de la finca y que se obligue al representante de Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima a desocupar la casa en la que actualmente vive y que es parte de la finca objeto de la opción de compra venta y que se le ponga en perfecta posesión de dicha casa.” B) En el expediente no. 09-100155-0197-CI cuya cuantía se fijó en la suma de quince millones de colones, para que en sentencia se declare: “a . Que mi Representada es la legítima propietaria del inmueble inscrito en el Registro Nacional, folio real matrícula número doscientos setenta y un mil ochocientos veintisiete-A-cero cero cero. b.- Que el demandado O.G.D.V., no tiene derecho personal ni real sobre el citado inmueble. c.- Que se ordene desalojar de la casa de habitación y de parte del inmueble donde mantiene posesión ilegítima al demandado O.G.D.V.. d.- Que se condene al demandado al pago de daños y perjuicios ocasionados, los cuales ascienden al día doce de julio del dos mil nueve a tres millones de colones, consistentes en el uso y disfrute de mi propiedad y casa de habitación, en forma ilegítima. Se calcula a razón de doscientos cincuenta mil colones mensuales por concepto de goce y disfrute de la parte del inmueble descrito. Así como, la suma de diez millones de colones, que corresponden al daño ocasionado por no haberse podido vender el inmueble a una persona interesada, desde la fecha en que caducó la oferta, así como los futuros daños y perjuicios que se produzcan por el hecho de no desalojar la casa, a razón de doscientos cincuenta mil colones mensuales. e. Que se condene al demandado al pago de ambas costas de esta acción. f. Que se ordene la restitución a mi representada como legítima propietaria y poseedora del inmueble en cuestión y se ordene la puesta en posesión del inmueble a dicha sociedad.”

2.- En el expediente no. 08-000061-0689-AG , las codemandadas contestaron negativamente y opusieron las excepciones de falta de derecho, falta de interés actual, falta de legitimación activa y pasiva. Inversiones B.C.S.A., además, formuló la excepción de incompetencia, la que fue rechazada mediante resolución no. 614-C-09 de las 15 horas 17 minutos del 31 de agosto de 2009, caducidad y contrato no cumplido.

3.- En el expediente no. 09-100155-0197-CI , el demandado contestó negativamente y opuso la defensa de contrato no cumplido, así como las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva. Además, planteó reconvención en contra de la parte actora, a fin de que en sentencia se declare: “1. Con lugar la excepción planteada en la contestación de la demanda de contrato no cumplido por parte de lnversionesBecsabé Cordel Sociedad Anónima,

2. Se declare a O.D.V. como la parte que ha cumplido plenamentecon la obligación contraída.

3. Se declare y se condene a Inversiones Becsabe Cordel Sociedad Anónima por incumplimiento grave de contrato y en consecuencia se le obligue a traspasar, previa liquidación si la hubiera, esta finca, folio real del partido de San José,, matrícula número 271827-A-000 a O.D.V. o a quien él indique. En caso de negarse a hacerlo que sea la Autoridad Judicial quien realice el traspaso.

4. Se condene a Inversiones Becsabé Cordel Sociedad Anónima al pago de ambas costas de la presente acción, así como al pago de daños y perjuicios que estableceremos.

5. Se ordene el desalojo en un término de ocho días, luego de la firmeza de la sentencia, de los representantes de lnversionesBecsabé Cordel Sociedad Anónima, así como de quienes se encuentren en el sitio, de la porción que ocupan, donde se encuentra la cabaña que habitan y que es parte de la finca folio real del partido de San José número 271827-A-000 y a la vez que se le ponga a O.D.V. en perfecta posesión de esta porción de la finca, para complementarla posesión de toda la finca.”

4.- El J.C.B. C., en sentencia no. 09-02013 de las 13 horas del 14 de febrero de 2013, resolvió: “ De conformidad con las normas y razones expuestas se resuelven las demandadas acumuladas de la siguiente forma. Se acogen las excepciones de falta de derecho, legitimación pasiva, caducidad y falta de interés y se DECLARA sin lugar en todos sus extremos la demanda de O.G.D.V. contra INVERSIONES BECSABE CORDEL S.A. y las sociedades Sky Group MM Sociedad Anónima e Inversiones lvoryParadise IIP Sociedad de Responsabilidad Limitada. Son las costas personales y procesales a cargo de la perdidosa, las cuales se liquidarán en ejecución de sentencia. Se acoge parcialmente la excepción de contrato no cumplido y se DECLARA parcialmente con lugar la demanda de INVERSIONES BECSABE CORDEL S.A. contra O.G.D.V., en consecuencia se dispone: a. Que INVERSIONES BECSABE CORDEL S.A. es la legítima propietaria del inmueble inscrito en el Registro Nacional, folio real matrícula número doscientos setenta y un mil ochocientos veintisiete-A-cero cero cero. b. Que el demandado O.G.D.V., no tiene derecho personal ni real sobre el citado inmueble. c- Se ordena desalojar de la casa de habitación y de parte del inmueble donde mantiene posesión el demandado O.G.D.V.. d) Se condena al demandado al pago de ambas costas de esta acción, las cuales se liquidarán en ejecución de sentencia. e) Se orden la restitución y puesta en posesión de la finca propiedad de BECSABE CORDEL S.A., una vez firme esta sentencia. En lo demás se rechaza la pretensión .”

5.- El apoderado especial del actor reconvenido apeló, y el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, integrado por las J.A.A.P., A.M.R.R. y el J.E.U.C. en sentencia no. 1022-F-13 de las 7 horas 47 minutos del 31 de octubre de 2013, dispuso: “Se REVOCA, parcialmente la sentencia de primera instancia, en los siguientes extremos: En cuanto a la demanda en cuanto dispuso condenar en costas personales y procesales al actor. En su lugar, se resuelve sin especial condenatoria en costas. Respecto a la demanda B) EXPEDIENTE NÚMERO 09-100155-0197-CI de INVERSIONES BECSABE CORDEL S. A. contra O.G.D.V. , se rechaza la excepción de contrato no cumplido, y se rechaza la demanda en todos sus extremos. De oficio, se declara la NULIDAD ABSOLUTA , del contrato de opción de venta suscrito el 12 de marzo del 2008, entre INVERSIONES BECSABE CORDEL S.A. y O.G.D.V., que se hiciera recaer sobre la finca inscrita en la Provincia de San José, al Folio Real número

271.827-000 , y las restantes sumas de dinero que haya recibido demás, como consecuencia de la opción de venta, siempre y cuando se demuestre en ejecución de sentencia. El señor O.G.D.V., deberá devolver el inmueble la Provincia de San José, al Folio Real número

271.827-OOQ a su actual y legítima propietaria INVERSIONES BECSABE CORDEL S.A., tanto de la casa de habitación como de la porción del inmueble que ocupa, todo dentro de un plazo máximo de un mes a partir de la firmeza de esta sentencia. En cuanto a las costas, siendo que existe una evidente buena fe, por parte del actor, y existían suficientes motivos para litigar, por parte de las demandadas, lo procedente es resolver ambos procesos acumulados, sin especial condenatoria en costas.”

6.- El señor D.V., en su expresado carácter, formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal de instancia.

7.- En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley. Redacta el magistrado R. L.C. I.- Recurso del señor O. G.D.V.I..- acusa infracción del inciso 4 ch) del artículo 155 del Código Procesal Civil (CPC), así como del debido proceso, ya que apunta, se dejaron de analizar los motivos del recurso de apelación. Reprocha, se tuvo por cierto que el señor J.M. no podía firmar en nombre del propietario, ya que el día anterior a la suscripción de la opción de venta, la finca se traspasó a Sky Group MM Sociedad Anónima. De ahí, expresa, se debió establecer si el negocio era inválido, además si el bien a traspasar correspondía a un lote o a la totalidad de la finca. Increpa, no se valoró la prueba testimonial, ni la confesional; en cuanto esto último, dice, debió apreciarse lo manifestado por don O.D. en el sentido de que la negociación del fideicomiso se hizo en inglés, sin traductor. Tampoco, inquiere, se valoró la deposición de la señora I.M.L., el cual estima, fue contradictorio. Por otra parte, afirma, su incumplimiento se fundamenta tan solo en la falta de consignación de pago, sin estimar que se presentaron ante J.M. en dos oportunidades, a fin de solicitarle autorización para efectuar el pago a quien podía firmar el traspaso. Por consiguiente, arguye, debió estudiarse el comportamiento de Inversiones Becsabe considerando la buena fe. En lo tocante a la condenatoria en costas, recrimina, no se justifica, dado que no se le consideró litigante de mala fe. Aduce, se quebranta el precepto 1022 del Código Civil, pues, el Tribunal declaró de oficio la nulidad absoluta de la opción de venta. Argumenta, aunque la heredad objeto del convenio hubiere sido traspasada el 11 de marzo de 2008, y la opción de venta se firmó el día siguiente (12 de marzo de aquel año), de conformidad con la publicidad registral el fideicomiso de garantía no le afecta ya que la escritura de formalización se presentó al Registro Público hasta el 14 de marzo de

2008. Por ende, indica, no tuvo oportunidad de enterarse, lo que en su opinión, vulnera los principios de publicidad registral y contrato realidad en materia agraria. Lo increpado, expresa, se desprende del considerando VIII del Ad quem y conlleva una violación al debido proceso, debido a que dejó de analizar elementos de convicción que estima fundamentales, como el sobreseimiento definitivo en vía penal. Por otro lado, apunta, Inversiones Becsabe, representada por el señor J.M. reconoce la existencia de la opción de venta. También, que el fideicomiso de garantía no traspasó la posesión del inmueble. Así, manifiesta, se otorgó un precontrato donde se “…cedió en opción una parte de la finca, y desde ese momento correrá un nuevo plazo para el suscrito” . Desde dicha perspectiva, en su criterio, el Tribunal se encontraba enervado a declarar la nulidad absoluta, puesto que debieron integrar el derecho e interpretar el contrato de acuerdo a la voluntad de las partes. En tal sentido, se tiene, las partes tuvieron “…la voluntad de negociar total o parcialmente una parte de la finca” [a)]; el demandado aunque suscribió una opción de venta, sin embargo, la aclaró de forma tácita, -cardinal 839 del CC)- [b)]; la parte accionada nunca se desprendió de la posesión del inmueble, pues, tan solo constituyó un fideicomiso de garantía; de lo expuesto, alega, tiene un nuevo plazo, ya que hay acuerdo sobre la cosa, precio y plazo. Agrega, el bien siempre ha estado en posesión de la demandada. Insiste, se vulnera el debido proceso en el momento cuando se dispone que al firmarse la opción de venta no era la propietaria. En todo caso, dice, de existir algún tipo de nulidad sería relativa y que de valorar debidamente la imagen 570, constataría no se pactó sobre cosa ajena. A., igualmente, se debió considerar que el predio en la actualidad pertenece a la accionada. Segundo: refiere, se infringen las reglas de valoración probatoria (principio de legalidad y debido proceso), en concreto, las de la sana crítica racional en lo concerniente a las lógicas derivativa e intelectiva. Reprocha, lo resuelto en el punto V del fallo del A quem, donde se hace un listado de las probanzas. Se cuestiona, cómo arriban los jueces a la conclusión de que él, un día después del traspaso de la finca, tenía conocimiento de dicha circunstancia. De ahí, arguye, no hay motivo para declarar la nulidad absoluta, máxime si la escritura se presentó al Registro Público hasta el 14 de marzo de 2008 (imagen digitalizada no. 570 del expediente), por lo que al suscribirse la opción de venta, -el 11 de aquel mes y año-, no pudo tener conocimiento de tal hecho. En consecuencia, su actuación fue al amparo de la publicidad registral. R., a este momento el inmueble no ha salido de la esfera de la demandada. Expone, se le debe tener como un tercero respecto al fideicomiso de garantía, por lo que no existe la decretada nulidad, a lo sumo, manifiesta, sería relativa. Asimismo, refuta, lo fallado en cuanto a que la opción de venta recayó sobre la totalidad de la propiedad, dado que en su criterio, el documento es claro se trata de un lote. Tercero: aduce se conculcan las disposiciones 456 y 470 del CC, ya que al 12 de marzo de 2008, era un tercero, la finca permanecía inscrita en el Registro Público a nombre de la demandada, por lo que todo cambio posterior no le afecta. Aunado a lo expresado, afirma, no ha sido desposeído de la propiedad, ya que la voluntad de la parte accionada fue crediticia, -mediante un fideicomiso de garantía- y ulteriormente llegó a ser la propietaria de dicha finca (canon 1063 del CC). Además, se desestimó que la anotación provisional e inscripción definitiva surten efectos respecto a terceros desde la presentación del título. Por consiguiente, desde su perspectiva, en ningún momento negoció sobre cosa ajena. Adiciona, en este momento la demandada está en posibilidad de cumplir con la venta del inmueble de San José, matrícula de folio real

271.827-A-000, por lo que solo restaría el acuerdo en lo tocante al lote que se traspasará. III.- En materia agraria, el recurso ante la Sala de Casación, al no estar sujeto a formalidades técnicas especiales no requiere la mención de las disposiciones legales infringidas. Lo anterior no significa informalidad, en sentido amplio, pues debe ordenarse técnic o , enumerando y estructurando los reproches a la sentencia en orden a justificar y fundamentar el quebranto legal que ella importa. De manera que el recurrente deberá explicar, necesariamente en forma clara y precisa los motivos sobre los cuales sustenta su disconformidad. En suma el recurso en materia agraria no es absolutamente informal, ni ajeno a toda técnica procesal, conforme lo dispone el precepto 557 del Código de Trabajo por remisión expresa del ordinal 61 de la Ley de la Jurisdicción Agraria, según lo ha señalado esta Sala de forma reiterada. IV.- En la primera de las inconformidades, el impugnante se refiere de forma indistinta a reparos procesales y de fondo. Inicia alegando quebranto del inciso 4 ch) del cardinal 155 del CPC y del debido proceso, ya que dice, se dejaron de analizar los motivos del recurso. Sin embargo, omite explicar de manera clara y concreta cómo se produce la violación normativa. N., no señala cuáles fueron las excepciones que se dejaron de resolver, ni su incidencia en el subexamine. Sobre los aspectos de fondo, que en su criterio, se omitió su examen, tampoco manifiesta cómo llevarían a resolver de forma distinta. En cuanto a la indebida valoración probatoria no explica el modo cómo contribuiría a quebrar el fallo. Es evidente, sus inconformidades son generales, sin atacar directamente lo fallado por el Ad quem. L as razones que motivan su desacuerdo, no son suficientes para darle cabida a su recurso ante esta S., ya que deja de lado una adecuada fundamentación con la claridad y precisión debidas de los motivos que llevaron al Tribunal a resolver de la forma en que lo hizo. Dicho de otro modo, no se combate como corresponde la sentencia vertida por los jueces de segunda instancia. Se insiste , se pierde el hilo conductor del reproche, al desarrollar simultáneamente, temas diferentes -procesales, así como de violaciones directas e indirectas-, en los que, además no respeta las exigencias que, en cada caso, para su formulación, se exige. En ese sentido, se está en presencia de un recurso ambiguo, lo cual, motiva su rechazo de plano a tenor de lo dispuesto en los ordinales 61 de la Ley de la Jurisdicción Agraria, así como el numeral 557 inciso b) del Código de Trabajo. V.- Recurso de Inversiones Becsabe Cordel Sociedad Anónima VI.- En libelo presentado a esta Cámara el 18 de noviembre de 2013, el apoderado generalísimo sin límite de suma de Inversiones Becsabe Cordel S.A. interpone recurso donde formula cuatro reproches. Primero: acusa error de derecho y cita como vulnerados los artículos 318 inciso 3, 330, 338 y 368 del CPC, 46 y 54 de la Ley de la Jurisdicción Agraria. Apunta, al contrato fiduciario de garantía no. F-007-2008 se le otorgó un contenido que no le corresponde, y se dejó de apreciar el acervo probatorio, lo que condujo al Tribunal a declarar por error una nulidad absoluta por la supuesta venta de cosa ajena. De seguido alude al objeto del proceso y algunos hechos que explican cómo se arribó al contrato de opción de venta y sus alcances. Dice, el señor D.V. se aprovechó de que el representante de la compañía impugnante, tiene poco conocimiento del idioma español y que se hizo asesorar por un profesional en derecho para informar en su demanda que había cumplido a plenitud con las obligaciones contraídas en el citado convenio. De modo, indica, que pidió se obligara a la contraparte a cumplir con lo pactado y se le condenara a pagar los daños y perjuicios causados. Recrimina, llegó al extremo de aducir, la compraventa se formalizó con la entrega de $5.000,00 correspondientes a arras de la negociación, efectuada el 4 de marzo de 2008, y también con el pago de los intereses del fideicomiso. Refiere a lo dispuesto por el Juzgado sobre la medida cautelar solicitada por don O.G.D.. Igualmente, que lo relacionado a la naturaleza jurídica del contrato constituía un aspecto de fondo a resolver en sentencia. Explica en el juicio oral se recabaron las deposiciones de los testigos y confesionales de las partes. En su opinión, se acreditó no se canceló el precio convenido y por ello no hubo compraventa. Asimismo, manifiesta, no se probó la realización de pagos adicionales, ni qué fue lo dado en opción, si un lote o la totalidad de la propiedad. Resume lo resuelto en primera y segunda instancias e inquiere el Tribunal no analizó qué fue lo efectivamente ofrecido en venta, ni valoró la prueba confesional. En cuanto al incumplimiento de pago, apunta, se refirió únicamente a la consignación de pago y no justificó lo resuelto en cuanto a costas. Tampoco, arguye, fundamenta los hechos probados y no probados; sin embargo, concluye la opción de venta recayó sobre cosa ajena con lo que declara su nulidad absoluta. Reprocha, falló sin examinar los elementos de convicción constantes en autos. En cuanto al fideicomiso, expresa, el actor sabía de su existencia antes del otorgamiento del contrato de opción de venta y contó con asesoría de un abogado, pero, el Ad quem, no expone cómo le perjudica, al punto de conllevar la nulidad. Argumenta, en este asunto, siendo que ambas partes tienen conocimiento de la condición del bien, el contrato sería nulo, aunque no la promesa de vender una finca que soporta un gravamen, pues, acota, una vez cancelado el gravamen, sin importar el plazo, se liberaba la obligación. Objeta, si los juzgadores hubieran estudiado el fideicomiso se habrían percatado de que no se transmitía la propiedad, sino que era una garantía. También, que el fiduciario no podía aceptar el pago, por lo que no existía limitación alguna para disponer de la finca, salvo que se cancelara la deuda. Explica, lo suscrito fue una especie de hipoteca, constituida a sabiendas del optante. Recalca, si la compraventa no se perfeccionó, fue por el incumplimiento del señor D.V.. Agrega, el defecto de la cabida no implica la nulidad del negocio jurídico efectuado, dado que el lote se hubiera determinado en la escritura de traspaso. El yerro del Tribunal, manifiesta, es indirecto, por indebida valoración probatoria, ya que en el fideicomiso no se transmitió la propiedad al ser de garantía. Estima, bien hizo el A quo al establecer el incumplimiento de la contraparte, quien no pudo acreditar su descargo, como para obtener el amparo de lo regulado en el precepto 1066 del CC. Segundo: acusa violación directa de los cánones 692, 837, 838, 844, 1061 y1063 ibid, en razón de error de derecho. En cuanto al cardinal 692, expone, si se convino sobre un objeto lícito, incorporado en patrimonio ajeno, el ordenamiento jurídico no faculta a ninguna de las partes a exigir su cumplimiento. Agrega, el Tribunal es claro al disponer que tanto la venta como la opción de cosa ajena son nulas. De ahí, señala, es imposible su cumplimiento, de modo que la sanción que la ley establece al optante es, la pérdida de lo pagado, en virtud de su mala fe. Por ende, indica, don O.G.D. debió acudir a la autoridad judicial a consignar el precio pactado, para así poder exigir a la contraparte la entrega del inmueble. O bien, refiere, retener el pago hasta que se liberara la obligación que pesaba sobre la finca. Por consiguiente, afirma, se estaría ante una nulidad relativa, que quien podría haberla alegado era el señor D.V. (artículo 838 CC). Si bien la venta de cosa ajena es absolutamente nula, manifiesta, es necesario que el comprador desconozca el vicio y que el vendedor no sea su propietario. En el caso de estudio, el optante conocía de la existencia de la garantía, por lo que en su criterio, no corresponde aplicar el artículo 1061 ibídem. Recrimina, la compraventa de cosa ajena es un delito, no un vicio en el consentimiento. De conformidad con lo dispuesto en el precepto 1063 de la norma de cita, el propietario puede ratificar la enajenación y recibir el precio. En el subexamine, dice lo que debía hacerse era cancelar la obligación y liberar el bien. En lo tocante a los cánones 837 y 844, explica, es indudable la venta de cosa ajena no puede convalidarse, conlleva una nulidad absoluta y procede la indemnización aún contra el vendedor de buena fe. Aun así, no procede la devolución de lo abonado si se hizo a sabiendas o el objeto es ilícito. De modo que el vendedor no puede liberarse de su obligación por la imposibilidad material de efectuar el traspaso. Tampoco el comprador porque conoce, la cosa es ajena. En consecuencia, cualquiera de las partes podía solicitar se declarara la nulidad absoluta. No obstante, no cabe como lo pretende el actor, exigir la venta de un bien ajeno, sin haber pagado el precio. Objeta, se equivocó el Tribunal ya que en el sublite no se estaba ante tales presupuestos, si no frente al incumplimiento del optante, quien no pagó. Por ende, señala, la opción de venta caducó, sin el respectivo pago, por lo que debió declararse sin lugar la demanda y condenarlo al pago de los daños y perjuicios provocados y las costas. Tercero: asevera, el actor ha actuado de mala fe, alegando, compró el inmueble y pagó $5.000,00 que en realidad son las arras del contrato. Tal conducta, dice, sumado a los cinco años que tiene de habitar en la finca, disfrutando de un bien ajeno, no puede tolerarse, por lo que se le debe condenar al pago de ambas costas del proceso, anular lo resuelto en segunda instancia y confirmar lo dispuesto por el A quo. Cuarto: aduce, se dejaron de aplicar los cánones 53, 54 de la LJA, 99 y 155 inciso 3, ch del CPC. En su criterio, la sentencia recurrida carece de fundamentación, ya que no se analizaron los elementos de prueba. Agrega, “…La simple mención del número de expediente y las partes, de ninguna manera sustituye el dictado de la sentencia de rigor, que en realidad en segunda instancia no existe. El Tribunal de Primera instancia, en su sentencia, punto IV, acogió la misma, y condenó en ambas costas al demandado por cuanto la mayoría de las pretensiones principales han sido acogidas, las cuales se fijarán en ejecución de sentencia. El rechazo de la demanda, significa la no reivindicación del inmueble, ni el pago de las costas procesales, así como también una evidente incongruencia en lo pedido y otorgado por la parte apelante en juicio” . VII.- En cuanto a este recurso ha de manifestarse, como el de la accionante, en su mayor parte es general y poco claro. En el primer cargo se refiere indistintamente a lo fallado por el A quo y el Tribunal. En ocasiones combate los argumentos de la contraria, no lo resuelto por el Ad quem. Igualmente, alude a su pretensión, lo resuelto en la medida cautelar, objeto del proceso, hechos que condujeron a suscribir la opción de compraventa, el poco manejo del idioma español por parte del representante de la empresa, el actor se asesoró profesionalmente, el señor G.D.V. de antemano conocía del fideicomiso, el incumplimiento de pago y su consignación, pero sin dirigirlos a combatir lo fallado. Sea, no desarrolla de modo alguno cómo cada una de estas circunstancias pueden conducir a la quiebra de la sentencia. Por otra parte, asevera, no se valoró qué fue lo ofrecido en la compraventa, ni la prueba testimonial y confesional, sin exponer de cuáles se trata, ni el modo cómo llevarían a fallar de modo distinto. En el segundo reparo, aduce, se conculcan los preceptos 692, 837, 838, 844, 1061 y 1063 del CC en virtud de un error de derecho. En lo concerniente a la primera de las regulaciones, indica, lo que estipula, y expresa, según lo resolvió el Tribunal, tanto la venta como la opción de cosa ajena son nulas, por lo que la sanción es la pérdida de lo pagado, pero omite explicar de qué forma incide sobre lo fallado. Alude a otros aspectos, tales como, el accionante debió consignar el pago, para poder exigir el cumplimiento de lo pactado, o retenerlo hasta que se levantara el gravamen que pesaba sobre el inmueble. También que, no corresponde aplicar el artículo 1061 ibid, que la venta de cosa ajena es un delito, no un vicio en el consentimiento. Asimismo, que tal negocio no puede convalidarse y debe indemnizarse aún contra el vendedor de buena fe, y no procede la devolución de lo pagado, si se conocía de la ilicitud de lo convenido. Agrega, no puede exigirse la venta de bien ajeno sin pagar su precio y que el optante fue quien incumplió. Por otro lado, en el tercer reproche, afirma, el actor actuó de mala fe, quiso hacer creer compró el inmueble con el pago de $5.000,00 que son las arras. A lo expuesto, dice, se suma que ha vivido por cinco años en el inmueble, disfrutando un bien ajeno, por lo que se le debe condenar al pago de las costas. En el cuarto cargo, aduce, se vulneran los cardinales 53, 54 de la LJA, 99 y 155 inciso 3 ch del CPC, puesto que arguye, el fallo carece de fundamentación, dado que no se analizaron los elementos de prueba, sin señalar de cuáles se trata, ni cómo debieron apreciarse a fin de modificar lo fallado. Es claro, en todos estos embates no ataca de modo alguno lo dispuesto por el Ad quem, por lo que deben ser rechazados. VIII.- De previo a entrar al análisis de las censuras es importante hacer una breve alusión a la figura del fideicomiso. Sus orígenes se remontan al derecho romano, en la denominada -fiducia-, utilizada en materia sucesoria, pero, distinta y ajena al testamento. Así el propietario del bien o bienes, denominado -fideicomitente-, confiaba al administrador del patrimonio, -fiduciario- la transmisión del haber hereditario a una determinada persona. En la actualidad, mediante este contrato un sujeto transfiere ciertos bienes o derechos [precepto 634 del Código de Comercio (CCO)] a otra persona, quien se obliga a utilizarlos con un fin determinado, a favor de aquél o de un tercero. Así, los haberes transmitidos se convierten en el patrimonio fideicometido. El propietario de los bienes y/o derechos, es el fideicomitente (fiduciante o instituyente), quien los recibe en propiedad fiduciaria o fideicometida, es el fiduciario o fideicometido. Estas son las partes que se requieren para su constitución, aunque dependiendo del tipo de fideicomiso que se trate, puede haber más. En dicho concepto, se habla de la existencia de un beneficiario, -que puede ser el propio constituyente-, o un tercero (s), en cuya circunstancia se le denomina, fideicomisario (s) y puede no ser el destinatario (s) final de los bienes y/o derechos, sino solo de sus rentas. Este contrato es consensual, se origina en el deseo del fiduciante de someter su patrimonio (del que debe poder disponer) o parte de este, en fideicomiso, para cuyo fin lo transfiere, con un objeto particular. Encargo que deberá de cumplir el fideicometido. El beneficiario es a favor de quien se constituye el contrato, puede ser una o varias personas físicas o jurídicas, sin que necesariamente lleguen a ser destinatarios finales de los bienes, según se indicó. La transmisión de bienes al fiduciario tiene como efecto jurídico originar un patrimonio autónomo, separado del de los sujetos del fideicomiso, que al decir del ordenamiento jurídico, lo es para los propósitos que se constituyó (canon 634 del CCO). En doctrina se acepta, lo que se transmite no es la propiedad, si no lo que se ha dado en categorizar como un dominio imperfecto, para diferenciarlo del perfecto que es, exclusivo, perpetuo y absoluto. En lo que al fideicomiso comporta, únicamente participa de la primera de sus características, no así de los restantes, dado que es temporal, -hasta que se cumpla con su objeto-, solo puede durar una cierta cantidad máxima de años, por lo general 30 [inciso c) de la norma 661 del CCO, cuando el fideicomisario sea una persona jurídica, excepto si se trata de una estatal, beneficiencia, científica, cultural o artística, sin fines lucrativos]. Además, puede estar sujeto a condiciones, y tal patrimonio solo puede utilizarse para lo expresamente autorizado. R., los bienes no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, por ende, lo que tiene es una titularidad formal, -una legitimación para que realice el fin propuesto-, sin que posea el libre uso y disfrute de los bienes fideicometidos. En Costa Rica el artículo 633 del CCO, estipula: Esa Propiedad a que se refiere la norma (modelo que asume el ordenamiento jurídico), ha de asimilarse por analogía a la imperfecta o limitada, regulada en el cardinal 265 del Código Civil (CC), o lo que se conoce en doctrina como propiedades especiales, lo cual esta Sala Avala. Según se expuso, el titular del dominio o propiedad fiduciaria, posee una facultad restringida, que se limita a lo expresamente encomendado. En lo que al fideicomiso de garantía se refiere, es aquel donde el fideicomitente -deudor- transmite al fiduciario bienes con el propósito de garantizar al fideicomisario -acreedor- el pago de una obligación y su prioridad cuando se trate de cobrarla. En el convenio por lo general se estipula entre otras cosas que, cuando el deudor no paga, entonces el fiduciario deberá sacar a remate el bien, según se estipuló en el instrumento de constitución del fideicomiso, para que con su producto se honre lo adeudado. Para el caso cuando el obligado cumpla a cabalidad con su obligación el bien retornará a su patrimonio, o, si en el documento constitutivo se fijó otro destino, entonces seguirá el establecido de antemano. En la especie, una vez honrada la obligación, el inmueble volvería a formar parte del patrimonio del deudor, como en efecto sucedió, mediante escritura no. 234-5 del notario público F.C.V., otorgada a las 15 horas del 19 de setiembre de 2008 (hecho probado 3). En consecuencia en el subexamine, aunque al momento de suscribirse la opción de compraventa el bien objeto del contrato se encontraba fideicometido, el inmueble en un futuro retornaría - según acaeció- al patrimonio de quien se comprometió a venderlo. De ahí, estima esta Sala, contrario a lo dispuesto por el Tribunal no se está ante una nulidad absoluta, si no relativa. Lo anterior, dado que podía darse cumplimiento a lo acordado en el negocio suscrito por las partes. Ha de recalcarse, aunque cuando se constituye un fideicomiso de garantía el bien registralmente sale de la esfera de propiedad del deudor-fideicomitente y se inscribe a nombre del fideicomiso, lo cierto es que la propiedad o dominio que adquiere el fiduciario, es de carácter limitado, puede decirse “especial” . Ello por cuanto como se expuso, el fideicomiso se instituyó con un objeto específico, a saber, garantizar un crédito obtenido por la fideicomitente, pero con la intención clara de que una vez honrada la obligación retornara a su patrimonio, con los atributos completos de la propiedad. Así, en tal circunstancia, podría disponer libremente del inmueble. Es claro, según se expuso, al constituirse el fideicomiso el bien no ingresa a la esfera patrimonial personal del fiduciario, por lo que puede decirse, su efecto es originar una “titularidad formal” , que se circunscribe a otorgar legitimación para que desarrolle el objetivo impuesto, sin que puede disponer con plenitud, ni libertad de aquél. Es por esta razón que, se hace referencia a un dominio o propiedad “especial o limitada” . Por ende, pese a que durante la vigencia del fideicomiso de garantía la vendedora no podía disponer a plenitud del inmueble, lo cierto es que en un futuro, al vencer el fideicomiso la finca retornaría a su patrimonio, -como sucedió-, y habría podido hacerlo. Consecuentemente, llevan razón las partes recurrentes, dadas las singularidades del caso de estudio no es posible concluir, el bien ofrecido en venta constituía “ cosa ajena”. Así, no cabía declarar, como lo hizo el Ad quem, la nulidad absoluta de aquel negocio. N., el propio artículo 1063 del CC, en lo que interesa, estipula, la nulidad de cosa ajena se solventa si el vendedor llega a ser propietario del bien enajenado. En el sublite, por la particularidad del fideicomiso de garantía el inmueble objeto del contrato regresó al patrimonio del vendedor por lo que en principio, podía cumplir con lo pactado. De ahí, lo pertinente será declarar con lugar el recurso a este respecto. IX.- En lo tocante al fondo del asunto, es claro, las partes atribuyen a la contraria incumplimiento contractual. D.O.D.V., señala, cumplió a plenitud con lo pactado, no así I.B.C.S.A.E. última por su parte, asevera, el actor faltó a lo pactado, por lo que no tiene derecho real ni personal sobre su finca de S.J., folio real número

271.827-A-000. El 12 de marzo de 2008, la citada empresa y el señor D.V., suscribieron el contrato que denominaron: “opción de compraventa” , mediante el cual la primera ofreció en venta un lote de tacotal de la finca inscrita en el Partido de San José, folio real número

271.827-A-000, la que se describió en dicho documento. El precio se fijó en $245.000,00, de los que se entregaron $5.000,00 en el acto, como señal de trato, pactando que en caso de que se declinara la opción los perdería. Asimismo, establecieron que el plazo sería de 120 días naturales, a partir de aquella data. Por último, don O.D. se comprometió a adquirir la propiedad y ser diligente en la consecución del crédito para su pago. Por otra parte, el 11 de marzo de 2008, Inversiones Becsabe Cordel S.A. había sometido en fideicomiso de garantía la finca de San José no.

271.827-A-000. Según se tuvo por probado, el primero de julio de 2008 el señor G.M.Z., en representación de don O.D.V. acudió a la casa de don J.M., representante de I.B.C.S.A. y le indicó, su poderdante estaba dispuesto a adquirir la finca. También le requirió la devolución de $22.000,00 que dijo habían sido abonados como parte del precio, con el propósito de completar $245.000,00 que era el precio pactado y lo que se debía en el fideicomiso de garantía. Le solicitó además, la cesión de sus derechos en el fideicomiso, e hizo constar, -en el documento donde dejó fe de su gestión-, que realizó formal oferta de pago. Ha de hacerse notar, el litigio se centra en determinar si en efecto se produjo el incumplimiento contractual por parte de Inversiones Becsabe Cordel S.A., o si por el contrario fue el actor quien incumplió. Para establecer si la accionante -supuesta compradora-, cumplió con su obligación, a fin de compeler a quien no lo hizo, a plasmar lo que le correspondía, era menester consignara judicialmente el precio convenido, dado que no bastaba para su descargo con la simple oferta real de pago. R., de estar ante una compraventa de consuno con lo estipulado en e l artículo 1072 del CC: “El vendedor no es obligado a entregar la cosa mientras el comprador no satisfaga el precio…” . El demandante pretende se tenga por satisfecha la cancelación del precio, solo con una oferta real de pago que no se le aceptó. Sin embargo, esta no es suficiente para producir los efectos liberatorios dispuestos en el cardinal 692 ibid, regulación que faculta a quien cumplió con su obligación, exigir el respectivo cumplimiento de la contraprestación. Así, de consuno con dicha norma, aquella satisfacción es necesaria para que pueda exigirse la entrega de la cosa. Ha de observarse, la vendedora se negó a aceptar la oferta y adujo lo ofrecido fue solo un lote, no toda la propiedad. El canon 893 del Código Procesal Civil en su párrafo primero, dispone: “Si el acreedor no aceptare las ofertas y el deudor quisiere descargarse, por medio de la consignación procederá éste a solicitar el depósito judicial ante el tribunal del lugar en el que deba verificarse el pago. A su escrito el deudor le acompañará copia auténtica del acta en la que se compruebe el haberse hecho las ofertas en forma legal, y el no haber sido aceptadas” . Por consiguiente, como la oferta real de pago no fue aceptada por la empresa vendedora, a fin de cumplir con su obligación el accionante debió realizar la consignación del precio en sede judicial. Lo expuesto se relaciona con lo estipulado en el cardinal 797 del CC, dado que establece la consignación judicial de lo debido, como descargo de la obligación, en el caso de análisis, habría sido el monto que correspondía. Por otro lado, el precepto 889 del CPC, fija como acto previo al de consignar, las ofertas reales de pago, al disponer: “Para que pueda verificarse la consignación de lo que el deudor ofreciere en descargo de su deuda, será necesario que le haga ofertas al acreedor…” . En consecuencia, no resulta factible estimar a tales ofertas como un acto aislado y suficiente como para descargar al obligado, si no únicamente como acto previo a consignar. De forma que constituye un requisito necesario para compeler a la contraparte el cumplimiento de lo pactado, de consuno con lo regulado en el artículo 692 del CC. Por ende, ya que el actor no consignó judicialmente el precio convenido, no se descargó de su obligación, razón por la cual no puede exigir a I.B.C. S.A. el cumplimiento de la suya, pues, al no haber cumplido no puede requerir a la contraria lo convenido (cardinal 692 de cita). Según lo expuesto, es claro, ante el comportamiento del representante de la compañía propietaria del inmueble, al negarse a recibir el pago del precio, lo procedente era que el actor efectuara la consignación de pago de la suma convenida. Al no hacerlo, no se le puede tener como parte cumpliente, de ahí, no resulta factible acceder a su pedido de acoger la excepción de contrato no cumplido. X.- En otro orden de ideas, las partes en el contrato establecieron, en caso de que el señor D.V. no cumpliera con lo convenido perdería los $5.000,00 entregados como señal de trato. De ahí, como no pagó el precio, que fue a lo que se obligó, entonces debe soportar dicha pérdida. Además, es evidente, no resulta factible actuar lo dispuesto en el artículo 1066 del CC, puesto se insiste, la única forma de acceder a su solicitud lo sería en el caso de que hubiera cancelado el precio fijado. De modo tal que se hubiera podido compeler al renuente a formalizar lo pactado. Por otra parte, el establecer si la venta lo era de la totalidad de la finca o de un lote de esta, resulta intrascendente ya que como el actor incumplió con el pago del precio, entonces existe una falta de interés. Es indudable, a nada conduciría hacer dicha determinación, porque fuera una u otro, no hay modo de obligar a Inversiones Becsabe Cordel S.A. a realizar su traspaso, en virtud del incumplimiento del accionante de cancelar la suma pactada por su venta. En consecuencia, Inversiones Becsabe Cordel S.A. es la propietaria de la finca de San José, inscrita al sistema de folio real matrícula

271.827-A-000. Además, al no verificarse la compraventa, el señor D.V. no posee derecho personal ni real sobre el citado predio. De ahí, deberá desalojar el citado inmueble o la porción de terreno que se encuentre ocupando. En cuanto a las costas, es claro al resultar vencido debe cargar con ellas, sin que esto signifique se le tiene como litigante de mala fe. De conformidad con lo expuesto, lo pertinente será declarar con lugar el recurso de la parte actora y de la co-accionada Inversiones Becsabe Cordel S.A., en cuanto el Tribunal declaró de oficio la nulidad absoluta del contrato suscrito por dichas partes el 12 de marzo de

2008. Por consiguiente, se anulará el fallo del Tribunal, al fallar por el fondo se confirmará el del A quo POR TANTO Se declaran con lugar los recursos del actor y de la codemandada Inversiones Becsabe Cordel S.A., en lo pertinente a la declaratoria de oficio de la nulidad absoluta del contrato suscrito por dichas partes el 12 de marzo de 2008, se anula el fallo del Tribunal, y fallando por el fondo se confirma el del Juzgado. L. G.R.L.R.S.Z. C.E.F.R.R.M. J.A.L.G.H.