Sentencia nº 00873 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 20 de Julio de 2017
| Ponente | Román Solís Zelaya |
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 2017 |
| Emisor | Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia |
| Número de Referencia | 16-000208-0004-AR |
| Tipo | Sentencia de fondo |
| Clase de Asunto | Otros asuntos |
* 160002080004AR* Exp. 16-000208-0004-AR Res. 000873-A-S1-2017 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J., a las nueve horas cuarenta minutos del veinte de julio de dos mil diecisiete. Dentro del procedimiento arbitral establecido ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica por LA GRUPERA S.A. y MONTEPEPIS S.A. contra R.P.L., el representante del actor interpone recurso de apelación. Redacta el magistrado S.Z. CONSIDERANDO I. La Grupera S.A. y Montepepis S.A., representadas por R. M.E., formularon requerimiento arbitral contra R.P.L.. En su demanda alegan que La Grupera fue propietaria de tres fincas que fueron otorgadas en fideicomiso de garantía, por una deuda de la sociedad. Ante el incumplimiento del crédito, las heredades fueron ejecutadas, luego de lo cual resultaron adjudicadas a Montepepis. En vista de que el señor P. ocupa el inmueble, pretenden, en lo medular, se disponga la simulación e invalidez del contrato de arrendamiento celebrado entre La Grupera, representado por su -entonces- presidente, R.P.L., con el propio señor P., a título personal, con ocasión del cual la primera, en su condición de poseedora por tolerancia de los bienes dados en fideicomiso (en aquel entonces), le arrendó las tres propiedades al señor P.. Luego del traslado de la demanda, el accionado se opuso y entre otras defensas alegó la incompetencia del Tribunal Arbitral. Sostuvo, en lo de relevancia, que el arbitraje era planteado por Montepepis S.A. y La Grupera S.A., no obstante el contrato de arrendamiento que contenía la cláusula arbitral fue suscrito entre La Grupera S.A. y R.P.L., de modo que M. era un tercero, al que no le era aplicable. El Tribunal Arbitral, en su resolución no. 4 del 29 de agosto de 2016, reflexionó que conforme a las pruebas allegadas al debate, el señor P.L., en el proceso monitorio arrendaticio incoado por Montepepis S.A ante el Juzgado Civil de Menor Cuantía de Santo Domingo, interpuso un “Incidente de oposición de excepción de acuerdo arbitral” , alegato acogido en la sentencia firme de ese proceso. Con base en ese antecedente afirmó: “El proceso monitorio arrendaticio lo tramitó únicamente M.S.A., por lo que no es aceptable que allá, el demandado alegare como defensa a su favor la existencia de una cláusula arbitral, cerrando así la vía judicial a Montepepis, para ahora venir, en la vía arbitral, a alegar que esa misma sociedad no puede beneficiarse de la cláusula arbitral”. Señaló también que M. había adquirido la propiedad sobre las fincas objeto de disputa, por lo que sucedía a La Grupera en la posición de propietaria, de modo que podía “usar” la cláusula arbitral aunque no la hubiere firmado. El demandado, manteniendo disconformidad con lo resuelto, planteó recurso de apelación ante la Sala Primera. II. En su recurso, el accionado alega la incompetencia de la sede arbitral. Cita el artículo 75 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. De esa norma se extrae, en su tesis, que la sucesión contractual no es automática, pues el nuevo dueño debe cumplir una serie de condiciones para que asuma la posición de arrendante dentro del contrato. Conforme al precepto, explica, ello supone que debe notificarse al arrendatario aportando una certificación que compruebe el traspaso y M. no ha cumplido ese trámite. Esto impide que pueda considerarse la sucesión procesal a favor de Montepepis S.A., afirma, por lo cual tampoco es parte del contrato, ni puede someterle a un arbitraje. La resolución apelada tiene una contradicción, asegura, pues si se dispone la sucesión procesal, La Grupera S.A. no podría intervenir en el proceso, de modo que no puede continuar el litigio con ambas partes. III. Contrario al dicho del apelante, es absolutamente diáfano que si bien M.S.A. no figura como parte rubricante del contrato de arrendamiento, en el cual obra la cláusula arbitral, en su condición de adquirente de las tres fincas objeto de disputa -según obra de las certificaciones de folios 230 a 235-, está incorporada al contrato de pleno derecho, conforme a los términos del artículo 113 del Código Procesal Civil, pues su posición jurídicamente equivale a la anterior arrendante. El precepto en cuestión refiere; “(…) La enajenación de la cosa (…) permite al adquirente (…) sustituir al enajenante (…) siempre que la parte contraria no se oponga justificadamente (…)”. Si bien en este caso, según refiere la actora, la enajenación no fue voluntaria, sino forzosa, Montepepis, como dueña actual de las propiedades ocupadas por el demandado, es la que puede gestionar los derechos que le asisten en tal condición. Así, dado que las fincas adjudicadas habían sido arrendadas en forma previa al remate, por el anterior titular, cualquier aspecto vinculado a ese negocio, por regla general, sólo puede ser debatido -y reclamado- por -y contra- el nuevo dueño. Esto implica que si el anterior arrendante y el arrendatario suscribieron, al tiempo de concertar el arrendamiento, una cláusula arbitral para dilucidar las controversias que se presentaren, la nueva adquirente del bien, por todas las razones dichas, queda vinculada a ella. No se trata, propiamente, de una extensión a terceros de la cláusula arbitral, supuesto ampliamente examinado por la jurisprudencia de este órgano, toda vez que el adjudicatario de las heredades no puede tenerse, jurídicamente, como un tercero respecto del negocio concertado sobre las heredades. Su posición es de identidad jurídica con el arrendante, a quien sucede en el negocio, de ahí que la cláusula arbitral le sea aplicable del mismo modo en que lo era para el arrendatario original. El demandado objeta que no ha operado la sucesión conforme a lo dispuesto en el artículo 75 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. El precepto en cuestión refiere: “Si por cualquier causa se traspasa el bien arrendado (…) el contrato de arrendamiento continuará vigente. / El arrendatario tendrá la obligación de pagar el precio al nuevo titular del dominio o del usufructo, una vez que sea notificado por éste, con la entrega de la certificación que compruebe el traspaso.”. El supuesto de hecho regulado en la norma, es la posibilidad que tiene el arrendatario de alegar buen pago, si honra la renta al dueño original y no al titular sobrevenido del inmueble, en virtud de no haber recibido noticia de la enajenación. Así, dado que en este asunto se reclama la nulidad e invalidez del contrato de arrendamiento, pero no se examina -ni por asomo- el buen o mal pago de la renta hecho por el demandado, la invocación del precepto es inhábil para sustentar su oposición. Finalmente, respecto a su censura en torno a la contradicción de mantener en el proceso a las coactoras -titular original del bien y sucesora-, cabe recordar que en esta etapa del proceso se emite criterio únicamente sobre la competencia, por lo que los demás aspectos, tales como la legitimación, deberán ser determinados en el momento procesal correspondiente. Con todo, el Tribunal Arbitral es competente para dilucidar la demanda que enarbolan las actoras, de modo que la oposición debe denegarse. POR TANTO Se rechaza la apelación planteada por el demandado. L.G.R.L.R.S. Z.R.R.M.W.M. V.J.R.L.D.R./GDC Teléfonos: (506) 2295-3658 o 2295-3659, correo electrónico sala_primera@poder-judicial.go.cr
