Acta nº 080 de Consejo Superior, 8 de Septiembre de 2015
| Fecha de Resolución | 8 de Septiembre de 2015 |
| Emisor | Consejo Superior |
Nº 80-15
CONSEJO SUPERIOR DEL PODER JUDICIAL .-
S.J., a las ocho horas del ocho de setiembre del dos mil quince.
Sesión ordinaria con asistencia del Magistrado J.M.A.G., P. en ejercicio. De la integrante M.C.A., los integrantes A.L.M.A. , C.M.Z. y el suplente R.S.A.M., en plaza vacante. Asiste también la máster A.E.R.J., D.a Ejecutiva.
ARTÍCULO I
DOCUMENTO 10836-15
Se aprueba el acta N° 76-15 de la sesión celebrada el 25 de agosto de 2015.
ARTICULO II
Documento N° 10878-15
Ante el sentido fallecimiento de la señora E.S.M., madre de la licenciada E.J.S., F. en la F.ía Adjunta del Primer Circuito J.icial de S.J. y suegra del licenciado R.A.M., Integrante Suplente de este Consejo, se acuerda expresar a doña E., a don R. y a su estimable familia las condolencias de la Corte Suprema de Justicia y de este Consejo.
ARTÍCULO III
DOCUMENTO Nº 7624-15, 8659-15, 10514-15
La Secretaría General de la Corte, mediante resolución Nº 614-15 notificó el 8 de julio de 2015 al ser las trece horas con dieciocho minutos, al licenciado R.B.C., Apoderado Administrativo de la empresa Property Advisor Reality S.A., el acuerdo tomado por este Consejo en sesión Nº 62-15 celebrada el 7 de julio de 2015, artículo XXX, que literalmente dice:
“ Por medio de oficio Nº 245-DJ/CAD-2015 del 19 de junio de 2015, con el visto bueno de la licenciada K.M.M., S. interina la licenciada A.P.Á.M., Coordinadora del Área de Contratación Administrativa de esa Dirección, comunicó:
“Por este medio me refiero al oficio del Departamento Financiero Contable No. 72-FC-2015 de 26 de febrero de 2015, remitido a la Dirección Ejecutiva, que trasladó el memorial de 25 de enero de 2015, en el que el licenciado R.B.C., Apoderado Administrativo de la empresa Property Advisor Reality S.A., presentó reclamo económico por la suma de ¢431.452,96 (cuatrocientos treinta y un mil cuatrocientos cincuenta y dos colones con 96-100) por concepto de sumas dejadas de percibir por reajustes no aplicados en el precio mensual del arrendamiento del local que aloja la F.ía General de la República, contrato No. 007-A-11.
En el reclamo aludido, el señor B.C. señala que en el contrato de arrendamiento el reajuste de la renta se encuentra regulado en los numerales 159 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, así como el 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y S., los cuales tienen el objeto mantener el “valor real” del arrendamiento, manteniendo el equilibrio entre las partes, por lo que el aumento debe ser “acumulado” y “multiplicativo”.
Lo anterior significa, a criterio del solicitante, que los aumentos deben realizarse usando el último valor actualizado, y no, el precio original del alquiler, razón por la cual, solicita se declare que la Administración calculó incorrectamente el precio al arrendamiento del bien inmueble alquilado a la empresa Property Advisor Reality S.A., y se cancelen, por tanto, los montos dejados de percibir durante los años 2014 y 2015.
a) Sobre la revisión de precios:
El Ordenamiento Jurídico reconoce el derecho a la revisión o reajuste de precios cuando ocurra un desequilibrio financiero en la contratación, lo cual ha sido reafirmado por la Contraloría General de la República, al indicar:
“(…) En lo que al derecho de ajustes del precio se refiere, la jurisprudencia señala que el derecho al reconocimiento de revisiones y reajustes del precio nace a la vida jurídica desde la fecha de cotización, entendida ésta como la presentación formal de la oferta ante la Administración y que tal derecho se podrá ejercer, durante la relación contractual, tantas veces como se presenten situaciones de encarecimiento de los costos estrictamente relacionados con el objeto del contrato (...)” (Oficio No. 8525 del 24 de julio de 2004. Énfasis no pertenece al original).
Dentro de este contexto, para el mantenimiento de este equilibrio económico, se debe diferenciar lo que se entiende como “cláusulas de variación de precios” y “cláusulas de revisión de precios”.
Las primeras, regulan el derecho al ajuste del precio pactado señalando sus condiciones generales, y no establecen fórmulas matemáticas para su cálculo. Las segundas, por su parte, además de establecer sus condiciones generales, también incorporan una fórmula matemática para su cálculo, con los componentes del precio y los índices correspondientes.
Bajo esta tesitura, la Ley de Contratación Administrativa, en lo que interesa, dispone:
“Artículo 18.-
Mantenimiento del equilibrio económico del contrato.- (…) Los reajustes se calcularán sobre estimaciones mensuales, con base en los precios de la oferta y los índices correspondientes al mes de la apertura de las ofertas. Para aplicar el reajuste, el contratista deberá presentar, en su oferta, un presupuesto detallado y completo con todos los elementos que componen su precio, incluyendo un desglose de los precios unitarios. La presentación de facturas, por avance de obra cada mes, será obligatoria. (Así reformado el párrafo anterior de acuerdo con la anulación parcial ordenada por resolución de la Sala Constitucional Nº 6432-98 del 04 de setiembre de 1998.)
En las restantes contrataciones, cuando se produzcan variaciones en los costos estrictamente relacionados con el objeto del contrato, podrán establecerse los mecanismos necesarios de revisión de precios, para mantener el equilibrio económico del contrato (...)” (Subrayado suplido).
Conforme lo anterior, se concluye que la norma en comentario estatuyó las “cláusulas de revisión de precios” como mecanismo de mantenimiento del equilibrio económico del contrato, dado que, dispuso que se realizarán a partir de ecuaciones matemáticas basadas en índices de precios, entendiendo que “(...) los reajustes de precios no constituyen una indemnización que reconoce el Estado voluntariamente y paga al contratista, sino, más bien, un mecanismo jurídico de restitución del valor real de la obligación, de la restitución del equilibrio financiero del contrato, de manera que se pague lo que previamente se convino, es decir, es el pago integral del precio, para que no exista, ni perjuicio para el contratista, ni un enriquecimiento indebido de parte del Estado (...)” (Sala Constitucional, sentencia No. 6432-1998 de las diez horas treinta minutos del cuatro de setiembre de mil novecientos noventa y ocho).
b) El reajuste del precio en los contratos de arrendamiento:
No obstante lo anterior, en el caso de los arrendamientos, nos encontramos ante cláusulas del segundo tipo, sea, de cláusulas de variación de precios, puesto que en éstos contratos se acuerdan únicamente ajustes periódicos (anuales) del precio, el cual no varía, sino hasta el final del plazo del contrato.
Lo anterior, debido a que en el alquiler de los inmuebles, el ajuste del precio se rige por lo establecido en el artículo 159 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa el cual dispone que “para el reajuste de la renta o precio se aplicará lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y S.”.
Este último artículo, establece que el ajuste del precio en los arrendamientos, se actualizará al final de cada año de contrato, disponiendo varias formas de actualización o reajuste del precio, ya sea mediante un porcentaje de aumento fijo de hasta el 15% del precio, o bien, mediante acuerdo de partes un porcentaje menor.
Igualmente, dispone -como es el caso del Poder J.icial- que el reajuste del arrendamiento se fije conforme al Índice de Precios al Consumidor, de manera que el arrendador está facultado para ajustar la renta de acuerdo con la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año de contrato, manteniendo siempre un tope máximo del 15%, al indicar en lo que interesa:
“ARTICULO 67.- Reajuste del precio para vivienda.- En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.
A falta de convenio entre las partes, se estará a las siguientes reglas:
a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince por ciento (15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos (…)
Cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.
Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos (...)”
c) Sobre la variación del precio en los contratos de arrendamiento:
Diferente es el supuesto en el que opera una variación en el precio del arrendamiento -no reajuste-, el cual se rige por los artículos 70 y 71 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y S., que regulan el plazo de estos contratos, puesto que, lógicamente, al vencer el plazo del arrendamiento, sea este pactado o no, las partes quedan facultadas para establecer un nuevo precio de alquiler, ante una prórroga del plazo.
Es decir, que a la luz de los artículos señalados, las partes estarán facultadas para establecer o negociar un nuevo precio de alquiler al vencimiento del plazo contractual original, así como al término de cada una de las prórrogas que también se pacten, mientras que, en aquellos contratos cuyo plazo es indefinido, podrá establecerse o negociarse un nuevo precio, una vez transcurrido el plazo de 3 años regulado en la Ley de Arrendamientos.
La anterior aclaración es de suma importancia para el caso que nos ocupa, ya que de conformidad con el artículo 25 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, “(...) el precio ofrecido, como uno de los términos esenciales de la propuesta hecha, debe...
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