Sentencia nº 00284 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 5 de Abril de 2018

PonenteWillian Molinari Vilchez
Fecha de Resolución 5 de Abril de 2018
EmisorSala Primera de la Corte Suprema de Justicia
Número de Referencia10-000007-0387-AG
TipoSentencia de fondo
Clase de AsuntoProceso ordinario

* 100000070387AG * Exp. 10-000007-0387-AG Res. 000284-F-S1-2018 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA . San José, a las nueve horas cuarenta y nueve minutos del cinco de abril de dos mil dieciocho. Proceso ordinario establecido en el Juzgado Agrario del I Circuito Judicial de Guanacaste por JORGE LUIS GUTIÉRREZ SOTO, empresario, vecino de Cartago; contra JORGE EDUARDO SEGURA RAMOS, comerciante, vecino de Guanacaste, SALVADOR CAMPOS MÉNDEZ, comerciante, vecino de Guanacaste, ALBERTO DONATI, de nacionalidad sueca, viudo, químico, vecino de Alajuela. Figura como apoderado especial judicial de actor Sergio Coto Arrieta, divorciado. Las personas físicas son mayores de edad, y con las salvedades hechas, casados, abogado y vecino de San José. RESULTANDO

1.- Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en la suma de cincuenta millones de colones, para en sentencia: “Se me declare como único y real propietario de los dos derechos de propiedad y posesión definitiva a la tercera parte cada uno de la finca citada, matricula (sic) de folio real 5-145.088-000, al comprobar que tengo titulo (sic) adquisitivo idóneo muchos años atrás de la escritura donde el señor Salvador Campos vuelve a vender la finca sin mi autorización y sin mediar rescisión alguna previa. Debe declararse tanto mi derecho de propiedad como de posesión definitiva. Se declare por este medio la nulidad total de la escritura pública numero (sic) 350 suscrita en la ciudad de Cañas, Guanacaste, a las

12.00 horas del 24 de marzo del 2009 ante Notario Público Moisés Galera Lippi, sea compraventa entre los señores Salvador Campos Méndez y Jorge Eduardo Segura Ramos, escritura presentada al Diario del Registro, al tomo 2009 asiento 109914 e inscrita con esas costas . (sic) Dicha escritura deberá ser declarada totalmente nula, y por ende cualquier otra posterior. Se debe ordenar la cancelación de dicha inscripción por ser totalmente nula en el Registro de Propiedades, Partido de Alajuela. Al declararse la nulidad de la escritura de compraventa citada, será nula también toda actuación posterior por carecer de total derecho para ello, sea la escritura hipotecaria de grado primero por la suma de cincuenta millones de colones, numero (sic) 497 suscrita en la ciudad de Cañas a las 15 :00 (sic) del 27 de noviembre del años dos mil nueve, ante la Notaria Odeth Ruiz Ramírez, presentada al Diario del Registro, bajo las citas 2009 asiento 00322875 , (sic) e inscrita con las mismas citadas, a favor del señor Alberto Donati . (sic) La escritura de hipoteca sería declarada totalmente nula, por no tener la capacidad de propietario registral para ello. Se debe ordenar la cancelación de dicha inscripción en el Registro Público, Sección Hipotecas. Consta la copia certificada. En igual forma sería nula cualquier actuación posterior por no ser firmada por el dueño real de la finca. Se debe cancelar cualquier inscripción que se anula por las razones citadas. Que en caso de oposición a esta demanda, sean condenados los demandados en costas.”

2.- Los demandados Segura Ramos y Donati contestaron negativamente. El primero interpuso las excepciones de falta de legitimación ad causam activa, falta de acción y falta de derecho. Por su parte, el segundo no opuso excepciones. El demandado Campos Méndez no contestó dentro del plazo concedido por lo que se le declaró rebelde y se le tuvieron por contestados afirmativamente los hechos de la demanda.

3.- La jueza Ruth Alpízar Rodríguez, en sentencia no. 0225-S-2014 de las 15 del 29 de julio de 2014, resolvió: “Se rechazan las excepciones de FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA, FALTA DE DERECHO y FALTA DE ACCIÓN interpuestas por Jorge Segura. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de JORGE LUIS GUTIÉRREZ SOTO contra JORGE EDUARDO SEGURA RAMOS, SALVADOR CAMPOS MÉNDEZ y ALBERTO DONATI (único apellido por su nacionalidad italiana) (sic), en la forma que se dirá: 1) Se declara nula la escritura trescientos cincuenta de las doce horas del veinticuatro de marzo de dos mil nueve, del protocolo del notario Moisés Galera Lippi, en la que Salvador Campos Méndez vende a Jorge Segura Ramos dicha finca, inscrita en el Registro Público Inmobiliario al tomo dos mil nueve, asiento ciento nueve mil novecientos catorce. 2) Se deniega declarar al actor propietario actual de dos derechos de propiedad, correspondientes a un tercio cada uno, sobre la finca de Alajuela ciento cuarenta y cinco mil ochenta y ocho-cero cero cero, por ser el propietario legítimo, actualmente, el demandado Alberto Donati. 3) Se deniega cancelar la inscripción de la escritura trescientos cincuenta referida por innecesario para efectos registrales, dado que posee a la nulidad declarada, no es posible devolver la situación registral de la finca a cómo estaba antes de anotarse e inscribirse el contrato anulado, al no acogerse la nulidad de la escritura de hipoteca. 4) Se deniega anular y cancelar la inscripción de la escritura cuatrocientos noventa y siete de las quince horas del veintisiete de noviembre de dos mil nueve del protocolo de la notaria Odeth Ruiz Ramírez, inscrita en el Registro Público Inmobiliario al tomo dos mil nueve, asiento trescientos veintidós mil ochocientos setenta y cinco. 5) Se resuelve este proceso sin especial condenatoria en costas respecto de Alberto Donati. Se impone el pago de ambas costas a favor del actor, a cargo de los demandados Campos y Segura.”

4.- El apoderado del actor apeló y el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José, integrado por las Juezas María Rosa Castro García, Magda Díaz Bolaños y Alexandra Alvarado Paniagua, en voto no. 171-F-16 de las 15 horas 25 minutos del 24 de febrero de 2016, dispuso: “En lo apelado, se confirma la sentencia venida en alzada.”

5.- El representante de la parte actora formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal.

6.- En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley. Participa en la decisión de este asunto la magistrada suplente Seing Murillo. Redacta el magistrado Molinari Vílchez CONSIDERANDO I.- De acuerdo con lo expuesto en la demanda, el señor Salvador Campos Méndez vendió la finca del partido de Alajuela, matrícula 145088-000 a favor de la señora Socorro Campos Badilla, por medio de la escritura pública No. 164 de las 15 horas del 11 de febrero de 1975 del protocolo del notario público Jorge Jiménez Aguilar. Dicha escritura fue presentada al tomo 302, asiento 273 del diario del Registro Nacional. Posteriormente, la señora Campos Badilla vendió la referida finca a favor de los señores Jorge Luis, Víctor Julio y María Luisa, todos de apellidos Monge Ramírez, a través de la escritura pública No. 174 de las 11 horas del 08 de setiembre de 1977, la cual fue presentada al al tomo 344, asiento 16317 del diario del Registro Nacional. Los señores Jorge Luis y Víctor Julio vendieron el derecho que cada uno tenía a una tercera parte de la finca, a favor de Jorge Luis Gutiérrez Soto, convirtiéndose este en el propietario de dos terceras partes. Dicho acto se efectuó a través de la escritura pública de las 16 horas del 20 de noviembre de 1991 ante el notario público Joaquín Picado González, la cual fue presentada al tomo 392, asiento 16833 del diario del Registro Nacional. A partir de la fecha de la última compraventa, el señor Jorge Luis Gutiérrez Soto entró en posesión del inmueble. Posteriormente, dicha posesión la efectuó a través de la sociedad Palmitos del Norte Agrícola S.A. y después por medio de Palmitos Las Colinas del Miravalles S.A., a quienes les arrendaba la finca. Por medio de la escritura pública No. 350 de las 12 horas del 24 de marzo del 2009 del protocolo del notario público Moisés Arturo Galera Lippi, el señor Salvador Campos Méndez volvió a vender la finca descrita a favor del señor Jorge Eduardo Segura Ramos, por la suma de un millón de colones. Dicha escritura fue presentada al tomo 2009, asiento 10914 del diario del Registro Nacional y se inscribió, por cuanto en esa misma escritura se solicitó expresamente cancelar las anotaciones de compraventa anteriores, sea del señor Salvador Campos Méndez a la señora Socorro Campos Badilla, de esta señora a los hermanos Monge Ramírez y de estos al señor Jorge Luis Gutiérrez Soto. Mediante escritura pública No. 497 del protocolo de la notaria pública Odeth Ruíz Ramírez, el señor Segura Ramos constituyó una hipoteca sobre el inmueble en cuestión, cuyo acreedor fue el señor Alberto Donati, quien se la adjudicó en proceso de ejecución hipotecaria. II.- El señor Jorge Luis Gutiérrez Soto interpuso el presente proceso contra los señores Salvador Campos Méndez, Jorge Eduardo Segura Ramos y Alberto Donati, para que en sentencia: 1) Se declare que el señor Gutiérrez Soto es el único y real propietario de dos tercios de la finca 2-145088-000, al comprobarse que ostenta un título adquisitivo idóneo anterior a la escritura donde el señor Salvador Campos vuelve a vender la finca sin su autorización. 2) Se declare la nulidad de la escritura pública No. 350 de las 15 horas del 24 de marzo del 2009 ante el notario público Moisés Galera Lippi, sea la compraventa entre los señores Salvador Campos Méndez y Jorge Eduardo Segura Ramos. 3) Se declare la nulidad de toda actuación posterior a la escritura pública descrita en el punto anterior, por carecer de derecho, sea la escritura de constitución de hipoteca de primer grado, escritura No. 497 de las 15 horas del 27 de noviembre del 2009 del protocolo de la notaria pública Odeth Ruíz Ramírez. El señor Jorge Segura Ramos contestó la demanda de forma negativa e interpuso las excepciones de falta de legitimación ad causam activa, falta de acción y falta de derecho. El codemandado Alberto Donati, contestó negativamente la demanda sin oponer excepciones. Mediante resolución de las 16 horas 01 minuto del 10 de marzo de 2011, el Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Guanacaste, Liberia, declaró rebelde al codemandado Salvador Campos Méndez. En primera instancia el Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Guanacaste resolvió: “Se rechazan las excepciones de FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA, FALTA DE DERECHO y FALTA DE ACCIÓN interpuestas por Jorge Segura. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de JORGE LUIS GUTIÉRREZ SOTO contra JORGE EDUARDO SEGURA RAMOS, SALVADOR CAMPOS MÉNDEZ y ALBERTO DONATI (único apellido por su nacionalidad italiana), en la forma que se dirá: 1) Se declara nula la escritura trescientos cincuenta de las doce horas del veinticuatro de marzo de dos mil nueve, del protocolo del notario Moisés Galera Lippi, en la que Salvador Campos Méndez vende a Jorge Segura Ramos dicha finca, inscrita en el Registro Público Inmobiliario al tomo dos mil nueve, asiento ciento nueve mil novecientos catorce. 2) Se deniega declarar al actor propietario actual de dos derechos de propiedad, correspondientes a un tercio cada uno, sobre la finca de Alajuela ciento cuarenta y cinco mil ochenta y ocho-cero cero cero, por ser el propietario legítimo, actualmente, el demandado Alberto Donati. 3) Se deniega cancelar la inscripción de la escritura trescientos cincuenta referida por innecesario para efectos registrales, dado que pese a la nulidad declarada, no es posible devolver la situación registral de la finca a cómo estaba antes de anotarse e inscribirse el contrato anulado, al no acogerse la nulidad de hipoteca. 4) Se deniega anular y cancelar la inscripción de la escritura cuatrocientos noventa y siete de las quince horas del veintisiete de noviembre de dos mil nueve del protocolo de la notaria Odeth Ruíz Ramírez, inscrita en el Registro Público Inmobiliario al tomo dos mil nueve, asiento trescientos veintidós mil ochocientos setenta y cinco. 5) Se resuelve este proceso sin especial condenatoria en costas respecto de Alberto Donati. Se impone el pago de ambas costas a favor del actor, a cargo de los demandados Campos y Segura”. En segunda instancia, el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José confirmó la sentencia. Inconforme el actor, estableció recurso de casación que fue admitido por esta Sala. Casación por motivos sustantivos III.- En el primer agravio, el recurrente acusa la falta de aplicación de los artículos 6 y 34 del Código Notarial, los cuales regulan los deberes y competencias de los notarios públicos. Asimismo, los cánones 4, 6 y 19 de los Lineamientos para el Ejercicio y Control del Servicio Notarial, vigente al momento de la compraventa y constitución de hipoteca. Señala, el notario público debe asesorar a sus clientes y no solo formalizar el documento. Añade, la función notarial es un asunto complejo que requiere de la participación activa del compareciente y la persona notaria, no pudiendo desvincularse uno de otro. Reprocha, en la escritura pública No. 350 consta la solicitud de las partes de cancelación de anotaciones de compraventa, generando un perjuicio para los anotantes, lo cual debió haber sido advertido por la notaria pública quien autorizó la escritura de constitución de hipoteca. IV.- El Tribunal consideró que esos numerales no resultaban de aplicación en la especie, por cuanto la persona sobre quien debía probarse la mala fe al contratar era el señor Donati y no la notaria. Esta Cámara concuerda con el argumento esbozado por el Tribunal. Los artículos indicados por el recurrente se dirigen al buen ejercicio de la función notarial. Regulan la obligación del notario de brindar un servicio dentro de la más correcta formación y expresión legal de la voluntad de las partes en los actos notariales que realice, así como hacerlo de manera imparcial y contando con las facultades legales requeridas. De este modo, su ámbito de aplicación se delimita a los notarios públicos, de manera única y exclusiva. En este caso, no hay pretensiones dirigidas contra el notario público ante quien se constituyó la hipoteca de comentario, razón por la cual tales cánones resultan inaplicables en el subexamine . En virtud de lo anterior, se rechazará el reparo formulado. V.- En el segundo cargo, el casacionista reclama preterición e indebida valoración de una serie de pruebas, de las cuales, en su criterio, se podía inferir el abuso del derecho por parte de los demandados. En primer lugar, estima, no se valoró la prueba documental referente a copias del expediente judicial 10-000155-0387-AG, de la cual se desprendía que el señor Donati interpuso el proceso hipotecario de manera posterior a que iniciara el presente proceso judicial, y que este último ya era conocido por todas las partes por la anotación de demanda al margen registral del bien, así como que el señor Segura Ramos no se opuso a la ejecución hipotecaria por lo cual el remate fue inminente. Sobre este punto, el Tribunal indicó que el a quo incorporó la prueba visible a folios 715 a 718, la cual fue presentada dentro de un incidente de hechos nuevos, asimismo, en folios 301, 307, 310 y 315 rolan copias de resoluciones del proceso de ejecución hipotecaria, el escrito inicial presentado en dicho proceso y el acta de remate. En virtud de ello, determinó que la prueba relacionada con el expediente de ejecución hipotecaria (10-000155-0387-AG) sí fue incorporada al proceso y, por lo tanto, no se causó infracción alguna. Según se observa, en el recurso de apelación se alegó: “no consideró el Juzgado la prueba documental del proceso hipotecario que se tramitó en el mismo despacho bajo el expediente 10-000155-0387-AG”. Si bien el apelante no utilizó la redacción más afortunada, de una lectura integral del reproche se denota que su reclamo no hacía alusión al rechazo de la probanza, sino más bien a su falta de valoración en la sentencia de primera instancia. Debió el Tribunal entrar a analizar la probanza cuya falta de valoración fue alegada, y no limitarse a indicar que esta sí fue incorporada al proceso y por ello no se causó infracción. El vicio argüido por el apelante constituía una supuesta preterición de prueba y no el agravio procesal de rechazo de prueba, como parece haberlo entendido el Tribunal. Estima esta Cámara, lleva razón el recurrente al reclamar la falta de valoración de la prueba de marras en la sentencia impugnada, razón por la cual esta Sala procederá con su examen. Entre los documentos que se analizan están: la demanda de ejecución hipotecaria interpuesta por Alberto Donati contra Jorge Eduardo Segura Ramos (folios 220-224), comisión para notificar la resolución intimatoria, el acta de remate, un edicto (folios 301-312), la copia de la demanda de ejecución hipotecaria, la resolución que previene presentar microfilm de la demanda ordinaria anotada al margen del bien (folios 315-324 y 362-396), resolución donde se adjudica el inmueble rematado a favor de Alberto Donati y resolución que ordena la puesta en posesión de la finca adjudicada al señor Donati (folios 693-696 y 714-718). De esos documentos no se desprende que al momento cuando se constituyó la hipoteca, el señor Donati tuviera un conocimiento extra registral de las anotaciones de compraventa que pesaban sobre el inmueble 2-145088-000 antes de ser traspasado al señor Segura Ramos, ni que la conducta de Donati se enmarcaba dentro de un abuso de derecho, como lo alega el casacionista. La constitución de hipoteca se dio tiempo antes de que se anotara este proceso judicial en el asiento del inmueble (el 27 de noviembre de 2009 se constituyó la hipoteca y se inscribió en el Registro Nacional el 10 de diciembre de 2009, mientras que en fecha 17 de febrero de 2010 se anotó registralmente el presente proceso), por lo que no resulta razonable concluir de esas pruebas que el señor Donati tuviera conocimiento sobre el particular cuando se constituyó la hipoteca. También reclama el casacionista la indebida valoración de la prueba documental referente a la copia del proceso interdictal No. 09-000215-0387-AG y el penal No. 09-201153-0413-PE. Arguye, dicha prueba acredita que el señor Segura Ramos conocía la irregularidad del traspaso de la finca a su favor, y aún así, constituyó una hipoteca sobre el inmueble. Al respecto, el Tribunal determinó que en el año 2009 las sociedades Palmito del Norte Agrícola S.A. y Palmitos Las Colinas de Miravalles S.A. interpusieron el proceso sumario indicado contra Jorge Segura Ramos, el cual finalizó en conciliación, dado que las partes acordaron dirimir el conflicto en vía ordinaria. En dicho proceso se acusaba como actos perturbatorios que el demandado había enviado a colocar estacas en el inmueble y a exigirles a los ocupantes su salida. En criterio del Tribunal, del estudio de las piezas no se encontró que Alberto Donati formara parte de ese proceso interdictal, por lo que no hubo infracción a las reglas de valoración de la prueba en la sentencia de primera instancia. Por otra parte, en lo que respecta al proceso penal No.09-201153-0413-PE, el Tribunal consideró que sí fue debidamente valorado por el a quo, y concluyó que de este no se obtienen elementos que varíen los hechos probados y no probados de la sentencia objetada. Para esta Sala, el Tribunal lleva razón. Revisados los documentos que constan en el presente expediente relativos a los procesos judiciales 09-000215-0387-AG y 09-201153-0413-PE, no se logra desprender que el señor Donati actuara de mala fe o abusara de su derecho. En el primero, Donati no es parte y tampoco se le vincula de forma alguna. En el segundo, consta únicamente el escrito de acusación de fecha 14 de mayo de 2012, en el cual se le atribuye a Jorge Segura Ramos, Salvador Campos Méndez y Moisés Arturo Galera Lippi el delito de estelionato, en perjuicio de Jorge Luis Gutiérrez Soto, Alexis Coto Trejos y Alberto Donati. De esas probanzas, como bien lo determinó el Tribunal, sí es posible desprender el comportamiento antijurídico del co-demandado Segura Ramos, pero no el de Donati, en el sentido de supiera que al momento de constituirse la hipoteca, la titularidad de Segura Ramos sobre la finca en litigio fuera cuestionada o que el inmueble tenía poseedores cuyo derecho no provenía del señor Segura Ramos. Nótese, la acusación penal es del 14 de mayo de 2012, fecha posterior a la constitución de hipoteca, con lo cual no es posible desprender que Donati tuviera conocimiento de ese proceso antes de constituirla. Por último, recrimina el casacionista que el Tribunal dio mérito a la copia de un cheque que giró Alberto Donati a favor de Jorge Segura Ramos, como prueba que acreditaba la existencia de la hipoteca. No obstante, explica, no fueron valoradas otras probanzas que impedían concluir en ese sentido, así: la información bancaria relativa a la falta de registros demostrativos de la acreditación del monto del préstamo con cuentas del señor Segura Ramos, o de un crédito igual en las cuentas del señor Donati. Tampoco, aduce, se valoraron las declaraciones tributarias, donde no se incluyó el movimiento contable por los 50 millones de colones prestados. En este punto, el Tribunal estimó que la parte actora no impugnó el cheque en los términos de los artículos 390-399 del CPC. Así, consideró, el cheque es prueba de dicha transacción. Valoró que la fecha y el monto del cheque coinciden con los datos insertos en la escritura pública No. 497, y que el destino del cheque y la existencia de fondos o la omisión de reporte en declaraciones de renta de Jorge Segura y Alberto Donati no son elementos que impidan demostrar la validez o existencia de la hipoteca, o que demuestren la mala fe del acreedor hipotecario. VI.- Siguiendo lo dicho por el casacionista, si bien es cierto la copia del cheque no es suficiente para acreditar la veracidad de la hipoteca, esta se hizo bajo la fe pública del notario ante quien se otorgó, lo que hace presumir la autenticidad de lo consignado. La única forma de desacreditarlo es solicitando se declare su falsedad en sede judicial, de conformidad con el numeral 370 del CPC. En este caso, no consta en el expediente pronunciamiento judicial alguno declarando la falsedad del instrumento público de comentario. De esta forma, tal como lo razona el Tribunal, el destino del cheque (su cambio o depósito), o su inclusión o no en declaraciones tributarias no afecta la validez y eficacia de la escritura pública de constitución de hipoteca, ni prueba la mala fe del acreedor o un abuso de derecho de su parte. Por otro lado, si se analiza la documentación bancaria constante en autos, no se infiere lo consignado por el casacionista. Dado que el cheque respondía a una cuenta bancaria que tenía el codemandado Donati en el Banco Nacional, sería esta entidad la que tendría registros sobre el cambio o depósito de dicho cheque. No obstante, al Banco Nacional no se le solicitó brindar información relacionada con el referido cheque. Incluso, la única información suministrada por esta entidad financiera fue: “Revisados los sistemas crediticios de la institución, no se registra crédito hipotecario otorgado al señor Jorge Segura Ramos por un monto de ¢50.000.000.00 por lo que es imposible informar lo requerido por el despacho”. De lo anterior, no se desprende si hubo o no desembolsos de la cuenta bancaria de Alberto Donati que hicieran efectivo el cheque en cuestión. La demás información dada por otras entidades bancarias tampoco guarda relación con lo aquí debatido. Por su parte, la Dirección General de Tributación informó que Alberto Donati y Jorge Segura Ramos no aparecen registrados como contribuyentes y, por lo tanto, no presentan declaraciones tributarias, lo que tampoco constituye prueba para acreditar el abuso de derecho alegado. Por consiguiente y en consideración a lo referido en este considerando, procederá rechazar el cargo. VII.- En el tercer reproche el casacionista reclama la errónea valoración de una serie de pruebas, de las cuales, en su criterio, se puede inferir la mala fe del co-demandado Alberto Donati al momento de constituir la hipoteca sobre el inmueble objeto de esta litis. En tal sentido, estima errada la posición del Tribunal al considerarlo tercer adquirente de buena fe. Acusa la indebida aplicación de los numerales 22 y 835 del Código Civil. En primer lugar, aduce, no se valoró adecuadamente la prueba testimonial, la pericial ni el reconocimiento judicial. Señala, el testimonio de Juan Elizondo fue incorrectamente valorado, pues de este se desprendía que el señor Jorge Segura no ejercía actos posesorios sobre el bien, y más bien eran personas autorizadas por el actor quienes lo hacían. Menciona, en el peritaje y reconocimiento judicial consta que el inmueble estaba cultivado de palmito y, de la declaración confesional de Jorge Segura se desprende que nunca realizó cercas, cultivos, ni tuvo ganado en la zona de conflicto, lo que a su entender concuerda con la declaración testimonial de Elizondo. En su criterio, lo descrito implica que el acreedor debió conocer esta situación previo a la formalización notarial hipotecaria y ello desvirtúa su buena fe. En segundo lugar, alude, no se valoró que el medio de notificaciones de Jorge Segura Ramos en la constitución de hipoteca, era la oficina del abogado que ahora representa al señor Donati. Arguye errónea valoración de los documentos presentados el día 13 de junio de 2013, respecto de los cuales, destaca: no se consideró que a folio 284, consta escrito presentado por el Lic. Álvaro Araya, a favor de Segura Ramos, siendo el Lic. Araya el abogado director de Alberto Donati tanto del proceso hipotecario como de este. Además, menciona, no se tomó en cuenta que el notario público Moisés Galera Lippi, quien autorizó la escritura de compraventa anulada y quien funge como abogado director del señor Segura Ramos en este proceso y en el interdictal, también autorizó documentos notariales a favor del señor Donati en mayo de

2009. VIII.- En relación con el primer punto, el Tribunal estimó que de la prueba citada únicamente se lograba desprender que la posesión del bien la ejercían personas ajenas a Jorge Segura, de lo cual no podía colegirse que Alberto Donati sabía que la finca no le pertenecía a dicho señor. Con respecto al segundo punto, el Tribunal rechazó los argumentos expuestos sobre los diversos abogados de las partes en los diferentes procesos (sumario interdictal, penal o el presente) o la dirección fijada por el deudor para recibir notificaciones en la escritura de constitución de la hipoteca, pues consideró que tales probanzas no logran demostrar de modo alguno que al momento de negociar la constitución de la hipoteca, Alberto Donati conocía que la persona que aparecía como titular registral del fundo sobre el cual se impuso la garantía hipotecaria a su favor, no era su legal dueño. IX.- Previo a resolver el agravio formulado, conviene realizar algunas precisiones respecto a la presunción de buena fe derivada de la publicidad registral y el tercer adquirente de buena fe. De acuerdo con los artículos 267, 455 y 456 del Código Civil, los bienes susceptibles de inscripción se rigen por el principio de publicidad registral. Este busca que determinados actos o negocios jurídicos relacionados con los bienes puedan ser o sean conocidos por terceros. De conformidad con el numeral 455 citado, los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación al Registro, entendiéndose como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción. Una vez que el bien ha sido inscrito, cualquier tercero puede consultar su asiento registral a efectos de tener conocimiento sobre su titular, gravámenes, anotaciones, naturaleza, entre otra información propia del bien. Esa publicidad crea la apariencia de que los datos allí consignados son reales. En ese tanto, quien adquiere un bien en concordancia con la información que al respecto le despliega el Registro, halla respaldo en la apariencia de veracidad dicha. De acuerdo con el canon 456 del mismo cuerpo normativo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en la mencionada entidad administrativa aparezca con derecho a ello, una vez inscrito, no se invalidarán en cuanto a tercero. Así, se ha entendido que la información registral hace presumir la titularidad del bien a favor de quien allí se indique como su dueño y, en ese sentido, se protege a quien adquiere confiando que esa persona es su propietario. Ahora bien, valga resaltar, para que esa presunción tenga cabida, es necesario buena fe del adquirente, entendida como la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño del bien y, por lo tanto, es quien ostenta la facultad para transmitirlo o constituir un derecho real sobre aquél. Visto de otro modo, actúa con tal aptitud quien ignora o desconoce las inexactitudes, vicios o defectos que afectan la titularidad indicada en el Registro. Si bien la publicidad registral da una apariencia de buena fe a quien adquiere a su amparo, esta podría ceder frente a situaciones extra registrales, que el tercero, mediante una diligencia ordinaria, debió conocer. En el campo de los derechos reales, esa diligencia se configura a través de dos formas paralelas y complementarias de publicidad: de un lado, la situación aparente creada por la inscripción en el Registro, y, de otro, la situación de apariencia de titularidad real que se produce por la creación de un signo exterior de recognoscibilidad (en este caso, la posesión). En tal sentido, se considera de buena fe a quien constató las publicidades dichas, sin que en su estudio acaecieran dudas razonables respecto a una inconsistencia registral, es decir, la información expuesta en el Registro y el estado posesorio del bien resultaban coherentes. Así, mantendrá buena fe al que por error excusable no pudo constatar la inconsistencia registral, si la hubiera. Es decir, ha de tratarse de un error que no hubiera podido vencer, a pesar de haber actuado diligentemente. A contrario sensu, cuando el error o ignorancia acaeció por negligencia, imprudencia, impericia o descuido del adquirente (culpa en general), cesa la buena fe, pues en tales supuestos el desconocimiento habría desaparecido a partir de una debida diligencia. Ahora bien, se hace hincapié, la posesión que al adquirente se le exige conocer (a partir de una diligencia ordinaria), es aquella que se realiza de manera pública, pacífica, manifiesta y a título de dueño por persona distinta y ajena al titular registral. Es claro que el poseedor y dueño del dominio no necesariamente deben coincidir, sin embargo, si entre estos existe algún tipo de relación jurídicamente tutelable, por ejemplo, un contrato de arrendamiento, se presume que el propietario mantiene y ejerce su derecho posesorio aunque de manera mediata. Así, cuando por la situación posesoria del inmueble o por otros indicios, resulta posible conocer la inexactitud del Registro o al menos surge alguna duda razonable, sea porque el titular registral de la finca no tiene acceso a esta o no la posee de modo mediato ni inmediato, de efectuarse el negocio, estaría ausente la buena fe, pues tales circunstancias fácticas permitirían a un ser humano promedio tener dudas sobre la veracidad y exactitud de la información registral. Lo anterior se desprende de la doctrina de los artículos 283, 284, 285 y 286 del Código Civil, que regula el “hecho de la posesión” y la buena fe posesoria. Así las cosas, en actos donde aquella se exige, como en el caso de quien adquiere un bien de su titular registral sin ser su propietario real (artículo 456 del Código Civil), las circunstancias fácticas que razonablemente hagan dudar al tercer adquirente, en tanto el derecho que se pretende traspasar presenta irregularidades razonables, anula la tutela de la apariencia que en principio le protege, ya que dicha incertidumbre desvirtúa la buena fe. X.- Análisis sobre prueba indiciaria. Hay supuestos fácticos que, por las circunstancias que los rodean, muchas veces carecen de pruebas directas para su acreditación. Además de ser difíciles de demostrar por complicaciones en la obtención de probanzas, en algunas ocasiones, incluso, están ausentes de prueba, al menos de una forma directa y precisa. Su demostración generalmente se alcanza a partir de la conjunción de otros elementos probatorios unidos a partir de un hilo de lógica y coherencia. Es usual que en los asuntos donde se debate sobre la nulidad de actos jurídicos, con base en la comisión de fraudes u otras ilicitudes, no exista prueba directa o en alto grado precisa, que permita acreditar, de ese modo, las afirmaciones respecto a los hechos en que se fundamenta el vicio o la irregularidad. A ese respecto esta Cámara ha manifestado: “[…] Por eso el legislador, frente a situaciones como la descrita, confiere al órgano encargado de resolver el conflicto, amplias facultades de apreciación probatoria, a fin de que considere, mediante su prudente criterio, las circunstancias que rodean el caso concreto. A partir de allí determinará, incluso mediante indicios claros, precisos y concordantes, si los hechos en que se apoya la nulidad reclamada, dan base para tenerla por establecida […]” (Resolución No. 1033 de las 08 horas 40 minutos del 07 de agosto de 2014). Así, ante la falta de prueba directa, corresponderá echar mano a la indiciaria y después de un análisis concienzudo determinar o no la existencia de los hechos relevantes. En tal sentido, esta Sala ha indicado: “[…] para que exista una presunción como medio de prueba es necesario, en primer término, que se dé un acontecimiento positivo o negativo cierto del que ha de deducirse el que se quiere conocer. La existencia o inexistencia de este acontecimiento denominado en sentido amplio hecho base, o más técnicamente indicio, tiene que estar debidamente acreditado en el proceso para que asegure la viabilidad de la presunción. Así se deduce del artículo 417 del Código Procesal Civil: “Las presunciones humanas sólo constituyen prueba si son consecuencia directa, precisa y lógicamente deducida de un hecho comprobado. Es el resultado del ejercicio de la discrecionalidad otorgada al juzgador para apreciar la prueba, derivando entonces la presunción de otros hechos que se han tenido por ciertos (No. 848-F-2001 de las 14 horas 45 minutos del 31 de octubre del 2001). Esta conexión, que debe ser directa y precisa, entre el hecho base y el indicio y acaecimiento que se pretende derivar (hecho consecuencia), se verifica con arreglo a normas puramente lógicas, a las reglas del criterio humano, tarea que lleva a cabo el Juez investido de poder discrecional según su conciencia y discernimiento. Es éste quien de modo exclusivo infiere de tal prueba un hecho o acto, según su convicción interna le inspire dentro de un marco de razonabilidad y racionalidad, en un prius lógico que no atente con la sana crítica, de ahí que, su juicio se mantiene, salvo se demuestre ser contrario a la evidencia que las pruebas ostentan, ya sea por mediar error de hecho o de derecho en su estimación respecto de los hechos base o indiciarios, o bien, que la inferencia raye en lo absurdo por contrariar el sentido común o los fenómenos naturales […]” (Consúltense las sentencias No. 25 delas10horas45minutos del 19 deenerode 2007, No. 216 de las 08 horas 35 minutos del 25 de marzo de 2008, No. 892 de las 09 horas 05 minutos del 04 de agosto de 2011). Con lo anterior, el juez puede llegar a un convencimiento por sí mismo sobre la certeza de los hechos sobre los cuales basa su decisión, a través de su propio examen valorativo, pero, esta no es del todo libre, sino está sujeta a las normas del pensamiento lógico formal y, de manera simultánea, a la experiencia humana. En otras palabras, la deducción que pueda extraer el juzgador de tales indicios no puede abstraerse del análisis que impone la sana crítica racional. En el proceso de valoración probatoria, el juzgador debe estructurar escenarios lógicos, coherentes y racionales a partir de un análisis conjunto de la prueba, pero además conforme a las reglas de la experiencia, psicología, sociología y correcto entendimiento humano. Apartándose de convicciones subjetivas, para dar paso a conclusiones racionales, objetivas y proporcionalmente aceptables según las circunstancias dadas, a fin de aplicar la norma jurídica acorde con el cuadro fáctico tenido por acreditado. En conclusión, la autoridad judicial estará obligada a apreciar las probanzas con una debida concatenación lógica y, además, bajo las circunstancias de su entorno, observadas mediante la experiencia. La finalidad de lo anterior es que el juzgador no pueda acogerse tan solo a su discrecionalidad, sino que, deberá fundamentar, de acuerdo con los parámetros dichos, los motivos de su convicción. XI.- En el reproche formulado, el casacionista reclama errónea valoración de las pruebas: pericial, testimonial y reconocimiento judicial. Sostiene que tales probanzas acreditan que Segura Ramos nunca ejerció actos posesorios sobre el bien, siempre lo fue el actor por medio de sus arrendatarios, y, en su criterio, tal situación debió ser conocida por Donati. También, destaca, hubo coincidencia de abogados entre Segura Ramos y Donati en la tramitación de este proceso judicial y el hipotecario. Ambas situaciones, a su entender, anulan la buena fe de Donati. Para mayor orden, se conocerá el primer punto señalado por el recurrente y, en considerando aparte, el segundo. Según los hechos tenidos por probados en la sentencia de primera instancia y no variados en la resolución impugnada, ni cuestionados en esta sede, el terreno en disputa mide

544.368 metros cuadrados. Además, una buena parte se encuentra cultivado de palmito de pejibaye desde

1992. Asimismo, ha sido el señor Jorge Luis Gutiérrez quien ha poseído el terreno en disputa desde la data indicada, autorizando a personas y sociedades a trabajar en este, entre ellos la sociedad representada por su suegro (Palmitos del Norte Agrícola S.A.) y Juan Luis Elizondo Muñoz (véase hechos décimo quinto y décimo sexto de la sentencia de primera instancia, prohijados por el Tribunal). De acuerdo a lo anterior, es posible concluir que para el momento cuando se constituyó la hipoteca (noviembre 2009), había actividad productiva evidente y notoria en la finca, realizada por personas sin relación alguna con Jorge Segura, sino por autorización de Jorge Gutiérrez, lo que pudo y debió conocer Donati mediante una diligencia ordinaria, pues se trataba de una posesión pública, pacífica y manifiesta. Cuando una persona va dar en contrato de préstamo una suma importante de dinero, y exige a cambio una caución, resulta lógico que el acreedor se cerciore de que esta le será de utilidad. Si la garantía es un inmueble, como en este caso, la experiencia humana y lógica imponen que el acreedor realice un estudio registral del bien para determinar que este pertenece a su deudor o a quien facilitará la garantía, pero además visite el inmueble, revise su estado, verifique si hay construcciones o plantaciones y, de haberlas investigue quién las posee. Si no es el mismo deudor, es esperable que indague qué tipo de relación tienen los poseedores con el dueño registral. La hipoteca conlleva el privilegio de ejecutar la garantía por falta de pago, la mínima diligencia impone al acreedor cerciorarse del estado físico/material del inmueble y de su estado posesorio. De ello dependerá la utilidad de la garantía y el efectivo pago del préstamo. Tal como lo manifestó esta Cámara con anterioridad: “[…] en 1999, ya la sociedad actora era propietaria del terreno y ejercía actos posesorios, los cuales además eran notorios, por lo que no se puede alegar desconocimiento de ello, o sea, si quien lo sembraba no era quien lo estaba vendiendo, la labor de un buen padre de familia hubiera consistido en indagar un poco más sobre la titularidad del bien antes de su adjudicación […]” (Consúltese el voto No. 823 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2007). En este caso, Donati indica en la contestación del hecho quinto de la demanda: “[…] yo solamente realicé un estudio registral al momento de prestar el dinero a Jorge Segura y la propiedad estaba limpia de anotaciones […]”. En la misma contestación señala que los poseedores de la finca estarían ahí por la mera tolerancia de Segura Ramos, mas no explica ni acredita si sabía de ellos al momento de la constitución de la hipoteca, ni de su causa posesoria. Es criterio de este Órgano decisor que Donati pudo y debió conocer tal situación. Si hubiera revisado el estado posesorio del inmueble, habría percibido que en dicho fundo se ejercitaban actos posesorios, sólo así pueden explicarse las plantaciones existentes. De suyo se habría percatado que los poseedores no eran, ni tenían relación con quien le ofreció el bien en garantía, situación suficiente para alertarlo y negarse a otorgar el crédito. El numeral 285 del Código Civil fija un parámetro para apreciar la buena fe. Esta encuentra amparo cuando las circunstancias fácticas objetivamente la justifiquen, es decir, si objetiva, racional y lógicamente se deduce que el adquirente pudo y debió tener dudas sobre el derecho que pretendía obtener, en ese escenario cesa su buena fe, pues esa incertidumbre es suficiente para extinguirla. La buena fe, en este caso, no se construye a partir de la fiel y ciega creencia del dicho del deudor, sino de datos objetivos, como sería el estudio diligente que permita hacer creer al acreedor que la titularidad sobre el bien dado en garantía no presenta ningún tipo de irregularidad. Es a partir del equilibrio entre la publicidad emergente de la realidad material y la publicidad desplegada en los datos registrales, que aquella se obtiene, pues hubo un examen de constatación entre la información registral y la realidad posesoria del bien. Esta Sala ha mantenido la tesis de proteger al tercero que adquiere al amparo del Registro, no obstante, debe quedar claro, tal amparo surge cuando el adquirente actuó diligentemente, de modo que si se acredita, en cada caso concreto, que existían circunstancias fácticas que el adquirente pudo conocer a través de una diligencia ordinaria que le haría saber sobre la inexactitud registral, o al menos tener dudas sobre aquella, cesa su buena fe y, consecuentemente, la protección dada. Si bien, en el caso en examen, un estudio registral simple proyectaba el resultado que al efecto expuso Donati en su defensa, lo cierto es que de haber procedido diligentemente en los términos expuestos supra, hubiera tenido conocimiento de la inexactitud registral. Además, a mayor abundamiento de razones, toma en cuenta esta Cámara, si Donati hubiera sido diligente se habría percatado que el levantamiento de las anotaciones por medio de la escritura de venta anulada, no fue regular. Si hubiera hecho un estudio histórico registral lo habría constatado. Así, todo ese desconocimiento acaeció producto de su negligencia y, en ese tanto, desvanece la apariencia de buena fe y, consecuentemente, su protección jurídica. Por todo lo expuesto, procederá acoger el agravio formulado. XII.- Resta por analizar lo que a criterio del casacionista prueba la existencia de una especie de contubernio entre los demandados y un abogado, del que pareciera desprender un indicio de mala fe de Donati en la constitución de la hipoteca y su posterior ejecución y transmisión del inmueble en disputa a favor de este último. Si bien es cierto, de un análisis de los elementos de prueba que cita el casacionista podría generarse una duda razonable en tal sentido, ocuparse de ello carece de interés en tanto el agravio ya fue acogido por las razones indicadas en el anterior considerando. Por ello, se omite ese análisis. XIII.- En mérito de lo expuesto, procederá declarar con lugar el recurso interpuesto y anular parcialmente el fallo impugnado. Fallando por el fondo, se rechazarán las excepciones planteadas por los demandados. Se declarará con lugar la demanda. Se anulará la escritura pública No. 497 de las 15 horas del 27 de noviembre del 2009, suscrita ante la notaria pública Odeth Ruíz Ramírez y todo acto dependiente y/o derivado de esta. Se mantendrá la nulidad decretada sobre la escritura pública No. 350 de las 12 horas del 24 de marzo del 2009, suscrita ante el notario público Moisés Galera Lippi. Se ordenará cancelar las inscripciones registrales de las escrituras públicas No. 350 y No. 497 indicadas. Se declarará al actor titular de dos terceras partes del inmueble 5-145088-000, en razón de las nulidades decretadas y en consideración a lo que ha sido objeto de este litigio. Se condenará a los demandados al pago de ambas costas de conformidad con el artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria. POR TANTO Se declara parcialmente con lugar el recurso de casación planteado por la parte actora. Se anula parcialmente el fallo impugnado, quedándose incólume únicamente la nulidad decretada sobre la escritura pública No. 350 de las 12 horas del 24 de marzo de 2009, suscrita ante el notario público Moisés Galera Lippi. Fallando por el fondo, se rechazan las excepciones planteadas por los demandados. Se declara con lugar la demanda. Se anula la escritura pública No. 497 de las 15 horas del 27 de noviembre de 2009, suscrita ante la notaria pública Odeth Ruiz Ramírez y todo acto dependiente y/o derivado de esta. Se ordena cancelar las inscripciones registrales de las escrituras públicas No. 350 y No. 497 indicadas. Se declara al actor titular de dos terceras partes del inmueble 5-145088-000, en consideración a lo que ha sido objeto de este proceso. Se condena a los demandados al pago de ambas costas. Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Carmenmaría Escoto Fernández William Molinari Vílchez Maribel Seing Murillo ERAMIREZCA

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