Decreto Nº 42995 - Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios
| Fecha de publicación | 20 Julio 2021 |
| Número de registro | D42995-IN2021566675 |
| Emisor | Nº 42995-MEIC |
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
Y LA MINISTRA DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO
En ejercicio de las facultades que les confieren los artículos 140, incisos 3) y 18) y 146 de la Constitución Política; 25 inciso 1); 27 inciso 1), y 28 inciso 2), acápite b) de la Ley General de la Administración Pública, Ley N° 6227 del 2 de mayo de 1978; Ley Orgánica del Ministerio de Economía, Industria y Comercio, Ley N° 6054 del 14 de junio de 1977; y la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, Ley N° 7472 del 20 de diciembre de 1994.
Considerando:
I.—Que mediante la promulgación de la Ley N° 7472 del 20 de diciembre de 1994, se procedió a la regulación de la Ley de la Promoción de la Competencia y la Defensa Efectiva del Consumidor.
II.—Que la indicada Ley fue reglamentada mediante el Decreto Ejecutivo N° 37899-MEIC del 08 de julio de 2013, publicado en el Diario Oficial La Gaceta N° 182 del 23 de setiembre de 2013, con el propósito de establecer los mecanismos y procedimientos idóneos que permitan la adecuada protección y promoción de los enunciados de la Ley.
III.—Que es interés del Estado que el ordenamiento jurídico-positivo provea el mayor grado de certeza y claridad para los administrados y para la misma Administración Pública, en aras de una adecuada aplicación de las normas jurídicas, razón por la cual, el Estado debe procurar la máxima congruencia y adaptación de las disposiciones reglamentarias, con el propósito de que éstas correspondan con la legislación nacional vigente.
IV.—Que es necesario adecuar la normativa que tutela los derechos de los consumidores que adquieren bienes inmuebles bajo la modalidad de la preventa, en razón de que el mercado ha cambiado y requiere ajustes, con el objetivo de proveer mecanismos más actualizados para procurar la protección y devolución del dinero cancelado ante un incumplimiento del comerciante o responsable del plan.
V.—Que resulta indispensable dictar un reglamento de ventas a plazo y prestación futura de proyectos inmobiliario, en aras de dimensionar lo dispuesto en artículo 44 de la Ley 7472 y procurar una defensa efectiva de los derechos e intereses legítimos de los consumidores; razón por la cual, es necesario a su vez reformar el Decreto Ejecutivo N° 37899-MEIC del 08 de julio de 2013, publicado en el Diario Oficial La Gaceta N° 182 del 23 de setiembre de 2013.
VI.—Que, el presente Decreto Ejecutivo, fue sometido a consulta pública por un período de diez días hábiles, cuyo aviso fue publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 154 del 27 de junio de dos mil veinte.
VII.—Que el presente Decreto Ejecutivo se enmarca bajo la excepción regulada en el artículo 2 inciso e) de la Directriz N° 052-MP-MEIC del 19 de junio del 2019, que dicta que el beneficio de dicha regulación es mayor al de su inexistencia, Directriz de moratoria a la creación de nuevos trámites, requisitos o procedimientos al ciudadano para la obtención de permisos, licencias o autorizaciones. Se eliminaron los requisitos de indicación del tipo de garantía; la indicación sobre las sumas de dinero solicitadas como aportes, la copia certificada por notario público del contrato ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA); y el detalle del financiamiento que tendría el proyecto inmobiliario; toda vez que se adoptó una demostración de la solvencia por medio de fideicomiso, que es un instrumento más ágil y comúnmente utilizado por los desarrolladores inmobiliarios. Con esto se elimina la presentación de otros requisitos no asociados con el fideicomiso.
VIII.—Que el presente Decreto Ejecutivo, cumple con los principios de mejora regulatoria, de conformidad con el Informe Nº DMR-DAR-INF-027-2021 del 18 de febrero de 2021, emitido por el Departamento de Análisis Regulatorio de la Dirección de Mejora Regulatoria. Por tanto,
DECRETAN:
REGLAMENTO DE VENTAS A PLAZO DE EJECUCIÓN
FUTURA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1º—Sobre la finalidad. El presente Reglamento tiene como finalidad regular las ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios, señaladas en el artículo 44 de la Ley N° 7472, Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor. Tales disposiciones no aplican a la venta de bienes inmuebles construidos o terminados.
Artículo 2º—Definiciones. Además de las definiciones previstas en la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, para los efectos del presente reglamento se establecen las siguientes definiciones:
1. Adendas al fideicomiso: Acuerdos de adhesión al Fideicomiso que suscriban los Consumidores o promitentes compradores de una o varias unidades a ser desarrolladas en el proyecto inmobiliario de interés. Pueden ser emitidas o sustituidas por los comprobantes de depósito de las primas, acorde con estas regulaciones.
2. Contrato: Es el contrato empleado para la reserva, preventa o venta a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios que dispone los derechos y obligaciones de las partes que lo suscriben y se encuentra sujeto a las regulaciones sobre las cláusulas abusivas según el artículo 42 de la Ley N° 7472.
3. Comerciante o responsable del plan: Persona física o jurídica que debe solicitar la autorización del plan de venta a plazo de un desarrollo de un proyecto inmobiliario a futuro y que es responsable de entregar el bien inmueble al consumidor y colocarlo en el ejercicio de su derecho. Para los efectos de la regulación se entiende como la persona que demuestra solvencia económica a través de la constitución de un fideicomiso con los fondos recibidos por parte del consumidor o por medio de una garantía o caución a favor del MEIC. El Comerciante o responsable del plan puede llegar a ser un Grupo Económico o de empresas relacionadas.
4. Consumidor o promitente comprador: Persona física o jurídica que firma un contrato con el Comerciante o responsable del plan, tendiente a adquirir, mediante compraventa futura, un bien inmueble en un proyecto en proceso de desarrollo o que vaya a ser desarrollado y al efecto procede a entregar al comerciante o responsable del plan un porcentaje del precio denominado “prima”.
5. Cuenta: Cuenta corriente que abrirá el Fiduciario para depositar los dineros que por concepto de primas aporten los consumidores o promitentes compradores.
6. Desarrollador Inmobiliario: Persona física o jurídica que realice una actividad mediante la cual lleva a cabo un plan de inversión, promesa de venta o compraventa y venta de bienes inmuebles; incluyendo o no en la ejecución de esta actividad, la construcción de dichos bienes. El Desarrollador Inmobiliario podría ser el mismo comerciante o responsable del plan.
7. Detalle de Subcuentas: Información y/o reporte de control no contable, que llevará el Fiduciario en el que constarán los nombres de las personas que suscriban contratos con el comerciante o responsable del plan sobre el proyecto inmobiliario, que por cuenta y a nombre de cada consumidor o promitente comprador hayan ingresado al Fideicomiso.
8. Empresas relacionadas: Empresas que forman parte de un grupo, sin que necesariamente una de ellas tenga el control económico sobre la otra, o estén sujetas al control común por parte de otra empresa.
9. Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso de protección de primas, pagos extraordinarios o abonos adicionales a que se refieren las presentes disposiciones.
10. Fiduciario: La entidad financiera, pública o privada, supervisada por la SUGEF que acepte el encargo fiduciario. En ningún caso el Fiduciario podrá a su vez ser la entidad financiera que esté otorgando financiamiento para el desarrollo del plan de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles, ni tampoco otra entidad relacionada o de su grupo económico.
11. Fideicomitente: Comerciante o responsable del plan que constituirá el fideicomiso al tenor de las presentes disposiciones.
12. Fideicomisario principal: Consumidor o promitente comprador, que recibiría sus aportes del fideicomiso en caso de que no se cumplan las condiciones indicadas en el fideicomiso.
13. Fideicomisario secundario: Comerciante o responsable del plan que constituirá el fideicomiso al tenor del presente reglamento.
14. Garantía o caución: Instrumento financiero legal y ejecutable emitido a favor del MEIC, para garantizar durante un plazo determinado el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el plan de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios.
15. Grupo económico: Agrupación de personas físicas, jurídicas o unidades de producción económicas, con carácter permanente, bajo un poder o control único que regule o condicione la actividad de todas ellas, a través de situaciones de derecho con un objetivo común.
16. Inmueble: Bien inmueble propiedad del comerciante o responsable del plan en el cual se desarrollará el Plan de venta a plazo o de ejecución futura de bienes inmuebles a que este reglamento se refiere, o bien las fincas filiales que se conformen una vez sometido el inmueble al régimen de propiedad en condominio.
17. Intereses: Intereses o rendimientos que generen la primas (adelantos de dinero en efectivo) a que se refiere esta reglamentación y de conformidad con las inversiones que al efecto realice el fiduciario.
18. Pagos extraordinarios o abono adicional: Son pagos en exceso de la prima que realiza el consumidor o promitente comprador en relación con el precio final.
19. Patrimonio Autónomo: Recursos aportados por los consumidores o promitentes compradores por concepto de primas, pagos extraordinarios y abonos adicionales y que se mantendrán separados de los recursos del comerciante o responsable del plan, del fiduciario y de cualquier otro patrimonio que tenga bajo su administración el fiduciario hasta que sean liberados del Fideicomiso.
20. Precio de Venta: Precio total pactado entre el desarrollador y el consumidor o promitente comprador de la unidad o las unidades del Inmueble a adquirir.
21. Prima: Es el monto que paga el con...
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