El arrendamiento agrario y otras figuras similares
| Autor | Enrique Napoleón Ulate Chacón |
| Páginas | 275-307 |
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Capítulo X.
Elarrendamientoagrarioyotrasgurassimilares.
Objetivos:
Identicar los principios generales y la estructura del arrenda-
miento agrario, como contrato constitutivo de empresa agraria,
distinguiéndolo del arrendamiento civil y comparándolo con otras
guras contractuales similares.
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1.- Consideraciones generales y conceptualización del
arrendamiento agrario.
La doctrina y la jurisprudencia nacional han distinguido el
arrendamiento agrario del arrendamiento civil, estableciendo una
serie de particularidades fundamentales, propias del ejercicio de
actividades agrarias en fundos o terrenos aptos para ello273.
Por sus particularidades, el arrendamiento agrario genera
consecuencias de carácter “real” a favor del arrendatario, las cua-
les deben tomarse en consideración, en los procesos judiciales
del desahucio.
Pero, aparte del arrendamiento, existen una serie de guras
jurídicas anes, tanto provenientes de la voluntad individual del
propietario de un fundo agrario (mera tolerancia, préstamo gratui-
to de tierras), como de otros contratos similares al arrendamiento
(aparcería y esquilmo)
En este capítulo se procura clasicar el contrato de arren-
damiento de fundos rústicos como contrato agrario, con principios
y particularidades propias, las cuales deben ser tomadas en con-
sideración al momento de plantear y resolver un problema deriva-
do de este tipo de relaciones contractuales.
El arrendamiento agrario ha sido denido por nuestra juris-
prudencia de la siguiente manera: “El contrato de arrendamiento
constituye un instrumento fundamental para la constitución de la
empresa agraria. Por su medio se permite al futuro empresario
concentrar los factores de la producción a los nes de la gestión
productiva. La empresa del arrendatario constituye uno de los
tipos de empresa agraria sentada sobre fundo ajeno. Este tipo
contractual agrario debe armonizar el adecuado desenvolvimien-
to de una relación jurídica desarrollada entre propiedad y trabajo.
Esto lleva a un incremento de la productividad y a una mayor
justicia social.”274
273 Entre las más completas sentencias del Tribunal agrario, véase la
No. 392 de las 15:35 horas del 20 de junio del 2003.
274 Sala Primera de Casación, No. 36 de las 9:40 horas del 27 de
mayo de 1994.
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Se puede denir como constitutivo de empresa agraria el
contrato consensual, con un n común, de duración denida,
en el cual dos o más partes coneren los factores de produc-
ción (capital y trabajo) al n de constituir y ejercitar una empresa
agrícola. Entran en tal categoría sea los contratos bilaterales (es
decir, aquellos destinados a la concesión en goce, entre ellos el
arrendamiento) o bien plurilaterales (por ejemplo las sociedades
cooperativas de conducción en agricultura).
En los contratos bilaterales las partes son siempre dos. El
concedente y el concesionario, cada uno con obligaciones diver-
sas que consisten, respectivamente, en la responsabilidad de
control y en la responsabilidad directa de gestión de la empresa.
Es decir, la parte que conere el fundo no renuncia totalmente a
sus prerrogativas porque desarrolla una actividad de control so-
bre la gestión empresarial, la otra, adquiere la calidad de empre-
sario como contrapartida a la responsabilidad de gestión.
El contrato de arrendamiento agrario ha tenido gran impor-
tancia en muchos países del mundo y, particularmente en Italia y
en Argentina, donde el legislador, consciente de la necesidad de
impulsar nuevas formas de gestión productiva de la tierra, para el
cumplimiento de la función económica y social, ha regulado este
tipo de relaciones contractuales, logrando un justo equilibrio entre
los intereses del propietario y los intereses del empresario agra-
rio. De esa forma se logra dar una solución, por la vía pacíca,
al garantizarse un medio de acceso a la propiedad para aquellos
productores que, teniendo capacidad técnica, no poseen tierras
para poder trabajar y, por otro lado se otorgan ventajas compa-
rativas a los propietarios que deciden arrendar sus tierras y no
mantenerlas incultas.
Por el contrario, en Costa Rica el legislador ha estado re-
nuente a dar una solución jurídica adecuada a los contratos cons-
titutivos de empresa agraria, de intercambio. Pese a que nuestra
Constitución Política contiene principios básicos orientados a ga-
rantizar la explotación racional de la tierra y el adecuado reparto
de los productos,275 se mantienen en vigor las normas del arren-
275 Constitución Política, artículo 69, referido a los contratos de apar-
cería rural, que tampoco han encontrado una solución legislativa.
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