Comentario al artículo 1052 de Código Civil

COMENTARIO

En la generalidad de los casos, el contrato de compraventa se lleva a cabo sin ningún elemento accidental, como sucede con lo dispuesto en el art. 1049 del Código Civil (CC), el cual ordena que ésta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio, sin ninguna circunstancia que altere la eficacia de la emisión de voluntad. Pero cuando la venta no es pura y simple, sino que se hace bajo el evento de que la cosa agrade o sea beneficiosa para los intereses del comprador o de un tercero, los efectos se producen en el futuro, en el caso concreto de la norma analizada, solamente si el comprador o el tercero consigue que el bien le agrade, en términos de la satisfacción de sus gustos o sus necesidades.

Una de las circunstancias que deben cumplirse en este tipo de contratos, consiste en que tiene que darse el traslado del dominio del bien al posible comprador, pues solamente así, él tendrá la posibilidad de probar y aceptar el objeto según sus necesidades y sus prerrogativas.

Aunque la norma no hace diferenciación, se puede afirmar que este numeral se aplica solamente a la compraventa de bienes muebles, pues las normas sustantivas del derecho de propiedad sobre inmuebles, así como la estructuración de la normativa de carácter registral, hacen que la arquitectura de la sistematización regulatoria impida, o al menos dificulta que la compra de una finca se haga bajo condición de probarla y aceptarla, al resultar ilógico e irracional dicho pacto. No obstante, puede suceder, porque la libertad contractual es omnipotente siempre que no afecte el orden público.

En estos casos de venta sujeta a prueba, si no se logra el cometido propuesto, que es el beneplácito o visto bueno del interesado, no habrá venta, por lo que el comprador tendrá que devolver el bien al vendedor y éste estará en la obligación de devolver el precio cobrado, o si no lo ha recibido, no tendrá derecho a reclamarlo. Esto es lo mismo a decir que, bajo esta modalidad, el contrato no se perfecciona en el momento del acuerdo de voluntades sobre el precio, sino hasta el momento en que ocurre la aprobación o visto bueno del comprador o de un tercero, que es cuando se determina la cosa. Se puede afirmar también que el contrato nace perfecto, pero por el acaecimiento de una circunstancia prevista por las partes, el contrato se rescinde, entendida la rescisión como un acuerdo para dejarlo sin efecto, pero no por incumplimiento de las partes, en cuyo sería una resolución contractual, sino por mutuo disenso.

Otra característica que debe darse en esta modalidad de contratos es que resulta necesario que el comprador cuente con un plazo determinado para que pueda realizar las pruebas que definan si el bien objeto de la transacción es apto para la finalidad propuesta como causa motivo, y antes del vencimiento de ese plazo contractual deberá emitir la expresión de su voluntad, respecto a la aceptación de la prueba o su rechazo.

Como consecuencia del vencimiento del plazo sin que el vendedor haya emitido su voluntad positiva o negativa respecto a la idoneidad de las características del bien, se presume que el comprador está de acuerdo en aceptar las condiciones del bien y que esas particularidades son idóneas para el fin propuesto, en cuyo caso se perfecciona el convenio, y bajo esa hipótesis, si no ha pagado el precio, estará obligado a hacerlo en favor del vendedor, pues en ese momento el objeto pasa a formar parte del patrimonio del sujeto adquirente.

Esto es así, porque la presunción de la realización o verificación legal de la condición tiene su fundamento en que, si no hay manifestación de la conducta, es porque el interesado quiere impedir voluntariamente el cumplimiento de la condición, para que el hecho convenido no surta los efectos deseados, lo cual le está vedado, pues nadie puede sacar provecho de su propio dolo, pero además, porque desde el momento en que se inicia la relación jurídica, las partes quedan obligadas por el contrato, en el sentido de que la eficacia de éste ya solamente depende de la realización del acontecimiento pactado como condición y ninguna de ellas puede frustrar la eventualidad del resultado.

Por eso, es regla general que todas las condiciones deben darse por cumplidas cuando el deudor que se ha obligado bajo esta condición impide su cumplimiento o se abstiene de llevar a cabo la conducta prevista, según lo dicho antes respecto al dolo y por la afectación patrimonial que produce este comportamiento voluntario, en perjuicio del otro sujeto contractual.

Consecuentemente, ello hace que la condición se repute como cumplida por disposición de la ley, generándose una ficción o presunción de verificación del hecho, con lo cual la relación jurídica obligacional debe tenerse como eficaz, a partir del momento en que se lleven a cabo estos actos que impiden su realización, lo que será declarado por el juzgador, utilizando como el punto de partida, el vencimiento del plazo pactado en favor del supuesto comprador para que probara y aceptara las características del bien.

La norma menciona que este tipo de contratos de compraventa se realizan bajo...