Comentario al artículo 272 de Código Civil
Fecha | 06 Octubre 2022 |
Autor | Ruth María Alpízar Rodríguez |
Sección | Código Civil |
COMENTARIO
“La situación derivada del condominio se considera, en general, inconveniente, por ser, a menudo, causa de discordias o pendencias entre los condueños, lo que no contribuye al mejor uso de los bienes” [Brenes Córdoba, A. (2001). Tratado de los Bienes. 7ma. ed. Juricentro, p. 49]. Por ello los ordenamientos jurídicos restringen su duración y facilitan su extinción.
Se contempla en esta norma la posibilidad de extinguir la copropiedad, mediante la división del bien y sus excepciones. No se regulan los procedimientos aplicables para ello; pero sí se resaltan diferencias en función de la divisibilidad o no del bien.
La posibilidad de pedir la división del bien o de extinguir el régimen de copropiedad es un derecho irrenunciable e imprescriptible. Aunque se puede limitar la división material por razones legales. También se puede condicionar temporalmente el ejercitar ese derecho (art. 274 del Código Civil -CC-) (Sala Primera, resolución nº. 1073, de 16.12.2004).
Extinción de la copropiedad
La clasificación de los bienes según su divisibilidad determina algunas formas para extinguir la copropiedad (división material y división económica o civil):
a) Bienes divisibles
De no continuarse con el régimen de copropiedad, el bien se divide entre las personas propietarias, en proporción a sus derechos (art. 272 CC). La división material “se concreta adjudicando las partes del bien común a cada copropietario en proporción al derecho del cual es titular, de manera que la cuota abstracta en estado indiviso, se sustituye por un derecho de propiedad solitario y exclusivo sobre cada porción material resultante de la división” (Sala Primera, resolución nº. 1073, de 16.12.2004).
La definición del cómo debe dividirse el bien, se basa en varios criterios, para evitar situaciones injustas o desequilibrios. Usualmente se hace en función de la cantidad, peso, tamaño (medida), por ejemplo.
Pero tratándose de bienes inmuebles divisibles, no siempre es fácil determinar la forma de la distribución, por cuanto deben tomarse en cuenta aspectos como la accesibilidad a calle pública, la topografía, el tipo de suelo, la vista panorámica, etc., además de las restricciones relacionadas con la planificación urbana (arts. 20, 21, 24, 32 de la Ley de Planificación Urbana -LPlaU- y art. 239 del Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo del 2018.
En tales casos, si el terreno tiene zonas más valiosas que otras, se debe utilizar como primer criterio el valor real económico (en función de sus características y ubicación) y luego aplicarse la proporción en función de ello y no de la medida. Por ejemplo, un terreno de 1000 m2 con un valor de diez millones de colones, propiedad de dos personas por partes iguales, no necesariamente es divisible materialmente en dos lotes de 500 m2 cada uno. Si ese terreno tiene zonas más valiosas (frente a calle, vista al mar, zonas planas, etc.), lo que se debe definir es el valor de cada metro cuadrado por asignar. Por ello puede que a una comunera le correspondan solo 300 m2 (con un valor de 5 millones) y a la otra 700 m2 (con igual valor).
“(…)nLos copropietarios de común acuerdo pueden extinguir la comunidad, pacto que la doctrina en general denomina como “división convencional o negocio jurídico divisorio”, el cuál produce efectos dispositivos patrimoniales, en el que los comuneros, generalmente utilizando como criterio económico, la valoración del bien objeto de comunidad y su relación con el área y ubicación, llegan a un acuerdo sobre la conformación de los diferentes lotes o proporciones de terreno, para concluir con la adjudicación de éstos a cada uno” (Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, resolución nº. 40, de 14.14.2012).
También existen varios procedimientos para hacer efectiva la división material del bien:
- Por acuerdo de partes, a través de particiones o segregaciones (inmuebles). Las personas copropietarias deciden cómo dividirse el bien. Una conservará lo que quede de la finca madre (pero sin régimen de copropiedad) y las obtiene un bien independiente y con dominio exclusivo, al que se le asigna su respectivo asiento registral. En este escenario, es recomendable se verifique, a través de los medios legales pertinentes, el debido ajuste de la medida de la finca madre, reduciendo la cantidad que le fue segregada, dado que el Registro Inmobiliario no modifica ese dato de oficio, lo cual puede generar confusiones a futuro, frente a terceras personas.
- Por localización del derecho materializado, a través de un procedimiento judicial no contencioso. Este supuesto, aplicable solo a bienes inmuebles divisibles, se presenta cuando las personas copropietarias han aceptado (expresa o tácitamente), que una o varias de ellas utilicen un sector concreto, que debe corresponder a la proporción del derecho que ha sido poseído y disfrutado de manera separada, por más de un año. Cada persona copropietaria proindivisa puede localizar su derecho o cuota ideal siguiendo el procedimiento en la Ley de Inscripción de Derechos Indivisos de 1961, pero con ello no se puede afectar a las restantes comuneras; si tal posibilidad se diere, deben ser notificadas (Tribunal Agrario, resolución nº. 342, de 05.04.2006).
- Si bien el procedimiento se usa para “dividir la cosa común”, en realidad no se reparte entre todas las copropietarias de acuerdo con su cuota ideal, porque solo se desliga a una persona copropietaria concreta de la cotitularidad del derecho (Sala Primera resolución nº. 1064, de 31.08.2011 y nº. 688, de 27.09.2007).
- Por la vía judicial contenciosa (proceso ordinario). Tratándose de inmuebles, si alguna de las personas copropietarias han “localizado de hecho” un sector, en el cual se ha producido o invertido en forma exclusiva, con anuencia o la tolerancia de las otras, ese factor debe ser tomado en cuenta para disponer cómo debe dividirse el bien. En tal caso se debe respetar, cuando se divida el bien, el sector poseído en tanto concuerde con la proporción del derecho con relación al todo. Si se adquiere un derecho de una persona copropietaria, para ser localizado, deben tomarse en cuenta los derechos de los...
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