Comentario al artículo 508 de Código Civil

Fecha06 Octubre 2022
AutorRuth María Alpízar Rodríguez
SecciónCódigo Civil

COMENTARIO

Este enunciado y los arts. 507 y 509 del Código Civil (CC) regulan los tres supuestos básicos de la accesión normal en inmuebles:

  • Accesión por incorporación de elementos ajenos en terreno propio.
  • Accesión por incorporación de elemento propios en terreno ajeno, sin conocimiento de la persona propietaria del inmueble
  • Accesión por incorporación de elementos propios en terreno ajeno, con conocimiento de la persona propietaria del inmueble.

En todos el bien principal es el terreno, por lo que las reglas en general establecen que su persona dueña adquiere por accesión lo que se le incorporó o edificó, gracias al actuar de ella o al de una tercera persona, con algunas salvedades (Sala Primera, resolución nº. 751, de 06.10.2000).

No se regula una cuarta posibilidad: incorporación de elementos ajenos en terreno ajeno [Albaladejo, M. (1994). Derecho Civil. III. Derecho de Bienes. Vol. I. 8va. ed. José María Bosch, p. 316]. La situación debe solucionarse a través de las normas de la interpretación y la integración normativa (arts. 10 a 13 CC), tomando en cuenta el hecho de si la persona propietaria de los elementos incorporados conoció o no de la situación, dado que su patrimonio se afecta directamente.

Los efectos o consecuencias cuando se incorporan elementos en un terreno ajeno dependen de dos criterios:

i) sí actuó de buena o de mala fe la persona que incorpora los elementos;

ii) si la persona propietaria del terreno al que se incorporaron tuvo conocimiento de la situación.

La norma en comentario regula como se debe solucionar la situación en la cual, en un terreno ajeno, se realizan edificaciones, plantaciones o sementeras (los dos últimos conceptos pueden considerarse sinónimos), sin conocimiento de la persona propietaria del inmueble. Se hace referencia al resultado de la incorporación, a diferencia del art. 507 CC, que se refiere a materiales, plantas (“vegetales”) o semillas ajenas, dado que lógicamente se usan para obtener un cultivo o levantar una edificación.

Como el bien principal es el terreno, las obras y cultivos se adquieren por su persona propietaria a través de las reglas de la accesión, dependiendo de si el actuar de quien incorpora los elementos fue de buena o de mala fe.

El enunciado equivocadamente indica que lo sucedido debe haberse realizado sin “consentimiento” de la persona propietaria del terreno, cuando en realidad debe entenderse que es “sin conocimiento”.

Si existe consentimiento se está en presencia de un acuerdo o convenio, lo que excluye la accesión (modo originario) y la transmisión del dominio dependerá de lo que se haya acordado, por ejemplo, en el contrato, la conciliación o la transacción. “Si bien se genera la incorporación de cosas, la forma de determinar la titularidad va a depender de la voluntad de las partes, y en ausencia expresa de ésta, de las normas de las obligaciones (artículos 627 y siguientes), los principios generales del Derecho (artículo 4), y la equidad (artículos 4 y 11)” (Sala Primera, resolución nº. 431, de 07.06.2000. En igual sentido Tribunal Contencioso Administrativo Sección Octava, resolución nº. 66, de 30.07.2010; Tribunal Agrario, resolución nº. 1181, de 25.11.2020).

Entonces, en los casos en los que en un terreno ajeno se incorporan edificaciones o cultivos, sin que la persona propietaria del inmueble tenga conocimiento de la situación y quedando siempre a su favor elegir entre las diversas opciones que se ofrecen en cada supuesto, se dispone lo siguiente, dependiendo de si existe:

a) Actuar de buena fe de quien incorporó los elementos en terreno ajeno: Permite a la propietaria del terreno hacer suyos por accesión los elementos ajenos incorporados, pagando el valor de los materiales y jornales o una suma igual al mayor valor que la finca haya adquirido por la incorporación.

No puede la persona propietaria solicitar la destrucción de lo realizado.

b) Actuar de mala fe de quien incorporó los elementos en terreno ajeno: Posibilita a la persona propietaria del terreno elegir entre: adquirir por accesión lo incorporado, pero deberá reembolsar el valor de los materiales y el valor de la mano de obra, sin consideración al mayor o menor valor que haya podido adquirir el inmueble o exigir que se elimine (quite o destruya) lo realizado a costa de quien lo hizo. Puede además ordenarse indemnización de daños y perjuicios a su favor.

Es importante destacar que las soluciones son más gravosas cuando el actuar de quien incorpora los elementos es de mala fe, porque implica que tiene conocimiento de la situación antijurídica.

También debe tenerse presente que los parámetros para determinar el monto a pagar por las edificaciones o cultivos varía en cada supuesto y que cuando la incorporación se hizo de buena fe, se puede elegir entre dos opciones para realizar esa valoración, que la persona propietaria del terreno deberá analizar en función del caso concreto y lo que mejor le convenga. Los tres parámetros son:

  • Pagar el valor de los materiales y jornales (buena fe).

  • Pagar el mayor valor que la finca haya adquirido por la incorporación (buena fe). Se da esta opción porque la adquisición se le impone de forma obligatoria y tal vez a la persona propietaria no le convenga la primera. Como el efectivo traslado del dominio acontece cuando la persona propietaria recupera el inmueble, el mayor valor se determina en función de la época en ocurre ese hecho y no cuando fue ejecutada la obra o cultivo [Brenes Córdoba, A. (2001). Tratado de los Bienes. 7ma. ed. Juricentro, p. 322].

  • Pagar el valor de los materiales y el valor de la mano de obra, sin consideración al mayor o menor valor que haya podido adquirir el inmueble (mala fe).

Para determinar la mejor opción, si no se cuenta con datos actualizados, en ocasiones puede ser necesaria la asesoría de personas profesionales valuadoras, agrónomas, etc. De igual forma se requiere esa información para proyectar cuanto tendría que cancelarse, en caso de que se declare una accesión, a favor de quien realizó las edificaciones o cultivos. Son datos importantes para efectos de una...

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