Dictamen nº 017 de 12 de Febrero de 2024, de Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

EmisorInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

12 de febrero de 2024

PGR-C-017-2024

MBA. Marco Hidalgo Zúñiga

Gerente General

Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

Estimado señor:

Con aprobación del señor Procurador General de la República, nos referimos al oficio CGG-675-2023 de 28 de noviembre de 2023, donde consulta si los accesos excepcionales aplican para planos de información posesoria y si requieren o no el visado municipal y del INVU; cómo deben proceder los gobiernos locales si no cumplen las restricciones urbanísticas, y qué instancia asume la fiscalización y responsabilidad. El oficio PE-AL-333-2023 de la Asesoría Legal estima que son necesarios esos visados; que el gobierno municipal no puede otorgar certificados de uso de suelo conformes o permisos de construcción si los planos no cumplieron las citadas restricciones y sus funcionarios serán responsables si los conceden en contra de los reglamentos de desarrollo urbano.

I.- Visados para planos de información posesoria

Conforme con los artículos 11 Constitucional y 11 de la Ley 6227, la Administración en el ejercicio de sus actuaciones ha de observar el bloque de legalidad. Los registradores han de anotar en cada minuta los defectos de los documentos presentados revisando la información que consta en el Registro, incluida la recopilada de oficio (tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos, digitalización, microfilmación, mapas, cartografía, levantamientos de otras personas públicas o privadas), que sustenta el Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI), constitutivo del núcleo central del Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT), que comprende la red nacional de instituciones y personas, públicas y privadas que interaccionan para el mantenimiento y actualización de la base de datos del Registro, con el propósito de registrar títulos válidos y perfectos, suspendiendo la de aquellos viciados de nulidad o carentes de los requisitos para su inscripción (Ley 3883, artículos 6 párrafo tercero, 6 bis, 27; Decreto 26771, artículos 9, 34, 35, 37, 43, 63, 66; dictamen PGR-C-217-2023).

Igual proceder ha de observarse en la calificación de los planos. La Subdirección Catastral puede integrar cualquier información catastral de las instituciones y municipios en que conste el uso actual y potencial de las tierras, las aguas comprendidas, los recursos naturales y otros para cumplir adecuada y eficientemente las funciones encomendadas y denegar la inscripción por defectos fundamentados (Ley 6545, artículos 3 inciso 3) y 31; Decreto 34331 de 29 de marzo de 2007, artículos 3, 4, 6, 11, 18, 21, 33, 41, 42, 43, 45 inciso a; dictámenes C-174-94 y PGR-C-217-2023).

De la calidad de fedatarios públicos de los topógrafos o agrimensores y la obligación de ejecutar sus labores bajo el marco de legalidad y autenticidad, con las responsabilidades civiles y penales de faltar a la verdad, con perjuicio de terceros, se ocupan los artículos 2 de la Ley para el Ejercicio de Topografía y Agrimensura, 4294 de 19 de diciembre de 1968; 11 de su Reglamento, Decreto 21 de 26 de febrero de 1970; 2 y 6 del Reglamento Especial Protocolo de Agrimensor. Ante anomalías graves o constitutivas de delito se impone la denuncia en la sede corporativa y judicial (dictámenes C-200-92 y C-116-94).

Por plano de agrimensura el Decreto 34331, artículo 2, inciso q), entiende “el plano, físico o en formato electrónico, que representa en forma gráfica y matemática un inmueble, que cumple con las normas que establece el presente Reglamento”. El solicitante de un plano para información posesoria debe ser “poseedor”, definido por artículo 2, inciso r) como “la persona física o jurídica que carece de título inscrito o inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble y cuya posesión es a título de dueño.” El agrimensor debe consignar en el protocolo si el solicitante tiene o no los documentos que acreditan esa condición.

El plano para información posesoria no puede superar las 300 Ha y el agrimensor debe consignar:«El plano de agrimensura levantado unilateralmente por el interesado, aunque esté inscrito, por sí mismo no puede afectar a terceros, no constituye título traslativo de dominio, no comprueba la propiedad ni la posesión de conformidad con lo dispuesto por el artículo 301 del Código Civil» (artículo 77). La inscripción rige por tres años, excepto si el plano está en trámite judicial y lo indica esa autoridad (artículo 71, inciso b).

El Decreto 34331, artículo 79, párrafo segundo, señala que la Subdirección Catastral no aplicará la Ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir correspondan a fincas inscritas o derechos de posesión, supuesto éste último de la consulta. Sin embargo, será necesario el visado municipal tratándose de la red vial cantonal cuando se indique como acceso una vía pública que no aparece en la cartografía oficial o en los antecedentes catastrales y registrales, o del MOPT para la red vial nacional (numeral 79 inciso e), pues de existir, han de velar por su mantenimiento y la aplicación de las reservas de la Ley 5060, artículos 1, 2, 4 y 7 (Ley 139/1941, artís.1, inciso b, 3 y 19, inciso a; Ley 9329, artículo 2).

Por visado se entiende la autorización previa a la inscripción (artículo 79, párrafo tercero). Se asocia al"visto buenoque, tras su examen o revisión, estampan las autoridades administrativas competentes en un documento, generalmente con sello oficial, para certificar su ajuste o conformidad al ordenamiento, sirviendo de medio de control o comprobación de requisitos y disposiciones legales; bien para aprobar o autorizar el uso con determinados fines, proseguir los trámites ante otras dependencias públicas,etc”. (pronunciamientos OJ-123-2000, OJ-089-2002 y C-066-2002). El Reglamento 6411 del 24 de octubre de 2019, vigente desde el 13 de setiembre de 2020, artículo 6, inciso 114, lo define como la “Acción de reconocer o examinar un instrumento, documento o certificación para otorgarle su visto bueno”.

En los planos para titulaciones se debe consignar: “Este plano servirá únicamente para titular el inmueble. Una vez titulado el inmueble, el plano surtirá los efectos jurídicos correspondientes desde la fecha de su inscripción en la Subdirección Catastral.” (Decreto 34331, artículo 33, inciso 1).

Situación diversa acontece con los planos de fraccionamientos y urbanizaciones, respecto a los cuales la Subdirección Catastral sólo inscribirá los acordes con las disposiciones legales expresamente admitidas por la respectiva Municipalidad y el INVU. El visado tendrá vigencia de un año (artículo 71, inciso a). Asimismo, se requiere el visado del AYA, Ministerio de Salud y Cuerpo de Bomberos conforme con las leyes 2726, artículo 21; 5395, artículo 309; 7933, artículo 3 y 8228, artículos 14 y 15.

El Decreto 34331, artículo 81, sobre las competencias, jerarquías, relaciones de coordinación y control de la Ley de Planificación Urbana, señala que corresponde a la Municipalidad el otorgamiento de visado para fraccionamientos y asume la responsabilidad de verificar el cumplimiento de requisitos para cada tipo de fraccionamiento, dentro de los cuales se contempla el visado de las instituciones competentes según la materia.

II.- Lo consultado

Por su unidad temática, las dos primeras interrogantes se responden conjuntamente.

1. ¿Pueden catastrarse planos para información posesoria de terrenos con acceso por medio de servidumbre de paso, (figura normada en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones de 1983), o un acceso excepcional para uso residencial (según el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones vigente), sin el visado del INVU y la municipalidad respectiva? ¿Lo mismo para fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarias, forestales y mixtas?

2. De ser afirmativa la respuesta a la pregunta anterior, ¿qué instancia asume la fiscalización del cumplimiento de la normativa urbanística en cada caso (ancho y longitud del acceso, área mínima de las porciones resultantes, número de lotes a fraccionar); y la responsabilidad por la inobservancia de las regulaciones aplicables?

a) El Reglamento a la Ley 6545, artículo 34, inciso f) reconoce la posibilidad excepcional de indicar como acceso: “ríos navegables, mar en el caso de islas y los canales principales de Tortuguero, servidumbres de paso, accesos excepcionales para uso residencial, y caminos privados inscritos en la Subdirección Registral”. Similarmente, el Reglamento anterior, Decreto 13607 de 24 de abril de 1982, artículo 59, inciso f), citaba como acceso excepcional las servidumbres: “ríos navegables, servidumbres de paso y caminos privados inscritos en el Registro Público de la Propiedad.”

El artículo 79, del Decreto 34331 dispone que la Subdirección Catastral sólo inscribirá los planos que se ajusten a las disposiciones legales admitidas por la Municipalidad y el INVU mediante el visado correspondiente, pero no aplicará la Ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir correspondan plenamente a fincas inscritas o derechos de posesión. La justificación es obvia porque no conllevan fraccionamiento. Sin embargo, por lo ya comentado, el...

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