Dictamen nº 066 de 08 de Marzo de 2021, de Municipalidad de Goicoechea

EmisorMunicipalidad de Goicoechea

08 de marzo 2021

C-066-2021

Licenciado

Daniel Francisco Arce Astorga

Auditor Interno

Municipalidad de Goicoechea

Estimado señor:

Con aprobación del señor Procurador General de la República me refiero a su oficio MGAI-E-025-2020 del 2 de diciembre de 2020, mediante el cual solicita que nos refiramos a las siguientes interrogantes que transcribo textualmente:

“1. ¿Para efectos de la aprobación del “uso de Suelo”, se debe tomar en cuenta solamente las actividades incluidas en las listas de “usos permitidos” y “usos condicionales”, o en su defecto, aquellas que no se encuentran reflejadas dentro de los “usos condicionales” o “usos prohibidos”,? En otras palabras, cuando el operador jurídico va a analizar la lista de usos previstos, ¿Actuaría conforme a la norma si aprueba un uso partiendo únicamente de que no está prohibido?

  1. ¿La aprobación del uso de suelo es un acto administrativo y por ende le aplican las reglas sobre la nulidad?

  2. ¿Cuáles son las particularidades o condiciones, a tomar en cuenta, para que un “Uso de Suelo” aprobado bajo la categoría de “uso condicional”, pueda ser revocado por la Municipalidad?

    La consulta se presenta en virtud de lo establecido en el numeral 4 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, que faculta a los auditores internos a consultar directamente a este órgano asesor.

    SOBRE EL USO DE SUELO Y SU CERTIFICACIÓN

    La Ley de Planificación Urbana N°4240 del 15 de noviembre de 1968, establece la normativa relativa aluso de suelo, para utilizar la tierra de forma eficiente e incentivar su aprovechamiento. Al respecto dispone el artículo 1°:

    “Artículo 1º.- Para los fines de esta ley se entenderá que:

    Uso de la tierra, es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.”

    En dicha ley se reconoce que el plan regulador local es el que contendrá las regulaciones relativas al uso de la tierra, lo cual se hará a través de un Reglamento de Zonificación. Establecen los numerales 16 y 24:

    “Artículo 16.- De acuerdo con los objetivos que definan los propios y diversos organismos de gobierno y administración del Estado, el plan regulador local contendrá los siguientes elementos, sin tener que limitarse a ellos:

    (...)

    1. El uso de la tierra que muestre la situación y distribución de terrenos respecto a vivienda, comercio, industria, educación, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente;

      (...)”

      “Artículo 24.- El Reglamento de Zonificación dividirá el área urbana en zonas de uso, regulando respecto a cada una de ellas:

    2. El uso de terrenos, edificios y estructuras, para fines agrícolas, industriales, comerciales, residenciales, públicos y cualquier otro que sea del caso; las zonas residenciales se clasificarán como unifamiliares y multifamiliares, según la intensidad del uso que se les dé; las zonas unifamiliares se clasificarán, a su vez, de acuerdo con el área y las dimensiones de los lotes que mejor convenga a su ubicación;

      (...)”

      De lo anterior deriva que, a través de las regulaciones sobre el uso del suelo, pueda determinarse cuál es el uso permitido para un terreno, lugar o zona, para su explotación. Por eso se hace evidente la necesidad y el deber de que los entes municipales dicten los respectivos planes reguladores con la zonificación pertinente.

      Precisamente a través del reglamento de zonificación, se describe el aprovechamiento previsto, acorde a la clasificación de la zona en que se encuentre, sea urbana o rural, entre otras, para que el desarrollo de las edificaciones o actividades se desplieguen dentro de las características y usos donde se ubique.

      Por ello, la regulación en cuanto al uso del suelo forma parte del Derecho Urbanístico y constituye una carga que los propietarios deben soportar como parte de la función social de la propiedad, según lo ha reconocido nuestra Sala Constitucional. Al respecto, en la sentencia 6524-2008 indicó:

      “En definitiva se trata, entonces, de limitaciones de interés social, impuestas para lograr un disfrute óptimo y armónico del derecho de propiedad de todos los habitantes del Área Metropolitano, y que en tesis de principio, no son de carácter expropiatorio, por cuanto no vulneran el contenido mínimo de ese derecho, definido como la facultad de disfrutar y usar el bien para provecho personal, en el caso de la propiedad privada, o para utilidad social, en el caso de la propiedad pública. Respecto a la obligación de indemnizar por parte del estado, por la imposición de limitaciones urbanísticas, tal y como se indicó supra, como ese procedimiento está constitucionalmente previsto, única y exclusivamente cuando se trata de suprimir (expropiar) la propiedad privada, o cuando este proceder administrativo, en razón de las limitaciones, implica vaciar el contenido del derecho de propiedad, resulta más que evidentemente que lo procedente es analizar en concreto la naturaleza y alcance de las limitaciones y el procedimiento seguido para su adopción, para definir si llenan los requisitos esenciales de la normativa urbanística y si así fuera, si ha sido adoptada por las municipalidad respectiva, conforme con lo que ordena la Ley de Planificación Urbana y la jurisprudencia de esta Sala.”

      Además de lo anterior, debe considerarse que lo relativo al uso de suelo puede certificarse conforme a la ordenación que previamente fue promulgada y que se encuentra vigente. Precisamente la Ley de Planificación Urbana, a esos efectos, establece la figura del "certificado de uso de suelo", sin cuya obtención no es posible continuar con los trámites para edificar o desarrollar un bien, o en su caso, para llevar a cabo actividades lucrativas en el lugar.

      El certificado de uso de suelo, en consecuencia, constituye el acto administrativo, que se expide a solicitud de parte y que acredita la conformidad del uso que se le da o se pretende dar a un terreno, en relación con lo establecido en el Reglamento de Zonificación.

      Al respecto, disponen los artículos 28 y 29 de la Ley N° 4240:

      “Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.

      En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.

      Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados...

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