Dictamen n° 045 de 23 de Febrero de 1999, de Registro Nacional

EmisorRegistro Nacional

C-045-1999

San José, 23 de febrero de 1999

Licenciado

Dagoberto Sibaja Morales

Subdirector General

Registro Nacional

Licenciado

Rafael Sánchez Sánchez

Director Registro Público Propiedad Inmueble

Estimados señores:

Con la aprobación del señor Procurador General Adjunto, nos referimos a sus oficios No. SDRN-303-98 de fecha 26 de agosto de 1998 (asignado al suscrito el primero de setiembre del mismo año) y No. DRP-896-98 de 11 de diciembre 1998, por medio de los cuales nos informan sobre una serie de inscripciones en el Registro Público de la Propiedad Inmueble de fincas denominadas "fantasmas" y la posibilidad de que la Procuraduría General de la República inicie los procesos judiciales correspondientes con el fin de cancelar dichos asientos de inscripción de los inmuebles involucrados "cuyos orígenes están viciados de nulidad absoluta".

Sobre el particular es dable dar respuesta a su gestión de la siguiente forma:

I.-

SITUACION PLANTEADA

Señalan ustedes en su gestión, como antecedentes de relevancia, que:

"Tal y como consta en los expedientes que hemos formado en relación a esta "fincas fantasmas", la conducta delictiva de los que han participado en la consumación de esos hechos, ha sido motivo de preocupación por parte de este Registro; prueba de ello es que hemos tomado las medidas que legalmente están a nuestro alcance, tales como la inmovilización de esos inmuebles, pero aún quedan situaciones sin resolver, que solo su Procuraduría, en representación del Estado, puede plantear en la vía judicial, a efecto de que mediante las sentencias ejecutorias que dicten los Tribunales de Justicia, se ordenen cancelar las inscripciones de los inmuebles cuyos orígenes están viciados de nulidad absoluta.

De no procederse en esta forma, tal y como lo hemos hecho ver desde el momento en que tuvimos conocimiento de esta anomalías, el estado se verá seriamente afectado, ya que por ejemplo, el caso de la sociedad anónima MARBA DE SAN JOSE (entiéndase: ordinario contencioso de dicha compañía contra el Estado que se está tramitando actualmente en los Juzgados Contencioso Administrativos y Civiles de San José, II Circuito Judicial de Goicoechea), no es más que un fiel reflejo de las consecuencias negativas que eventualmente puede tener el Estado, en caso de que no se reconsideren nuestras recomendaciones y solicitudes".

De lo expresado anteriormente y antecedentes aportados a la gestión que ahora nos ocupa, resulta claro que en la especie nos encontramos frente actuaciones aparentemente delictivas entre particulares, algunas de las cuales se encuentran pendientes de resolver aún en estrados judiciales, mientras que en otras ya existen sentencias judiciales firmes.

Este tipo de situaciones que se han producido entre particulares y que se podrían catalogar como "irregulares" (para los casos en los que no ha habido aún resolución firme jurisdiccional que las clarifique), o bien tipificadas como "ilícitos" en aquellos casos en los que ya ha mediado pronunciamiento expreso y firme en ese sentido por parte de los Tribunales Penales, han dado como resultado la existencia de asientos de inscripción de fincas en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, que se han denominado propiedades "fantasmas", por contener los actos o contratos celebrados entre los particulares involucrados y que originaron y motivaron dichas inscripciones, vicios tales que pudieran llegar a acarrear, aparentemente, la nulidad de los referidos actos o contratos y como consecuencia de ello, la respectiva cancelación de los asientos de inscripción correspondientes.

Según ustedes mismos expresan en sus diferentes oficios, el Registro Público de la Propiedad Inmueble, ante ello, ha dispuesto la inmovilización de los inmuebles que se encuentran en tales supuestos, hasta tanto se no clarifique y resuelva en definitiva y por parte de los órganos jurisdiccionales competentes, su situación jurídica y como una medida precautoria y de advertencia frente a eventuales terceros.

No obstante lo anterior, se insiste en la necesidad de que se establezcan las correspondientes gestiones judiciales para aquellos casos en los que aún no existe claridad con respecto a los actos y contratos entre particulares que dieron origen a los asientos de inscripción aquí referidos, al menos por parte de los órganos jurisdiccionales competentes, por lo que se sugiere que sea la Procuraduría General de la...

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