Estimaciones del impacto del límite de crecimiento (anillo de contención) sobre los valores del suelo en el norte de Heredia, 1997-2007.

AutorPujol M., Rosendo
Páginas117(18)

RESUMEN

Este trabajo busca cuantificar el impacto causal del límite de crecimiento en el norte de Heredia. Utilizando el gradiente de precios y un modelo de diferencia-en-diferencias, se estimó el diferencial en el valor del suelo atribuible al impacto del límite de crecimiento durante el periodo 1997-2007. Este efecto se manifiesta por medio de un cambio en la pendiente del gradiente de precios, señal de que el mayor y mejor uso en ausencia de la regulación ha sido restringido-lo cual implica que la regulación ha sido exitosa en reducir el nivel de desarrollo urbano en la zona de protección.

PALABRAS CLAVES: ECONOMETRÍA ESPACIAL, CRECIMIENTO URBANO, VALOR DEL SUELO, PRECIOS HEDÓNICOS, MODELOS DE DIFERENCIA EN DIFERENCIAS.

ABSTRACT

This paper seeks to quantify the causal impact of the growth boundary in northern Heredia. Using the gradient of prices and a model of difference-in-differences, we estimated the differential in land value attributable to the impact of the regulation on the growth limit for the 1997-2007 periods. This effect is manifested by a change in the slope of the price gradient, indicating that the highest and the best use in the absence of regulation has been restricted-which means that the regulation has been successful in reducing the level of urban development in the protection zone.

KEY WORDS: SPATIAL ECONOMETRICS, URBAN GROWTH, LAND VALUE, HEDONIC PRICE, MODEL OF DIFFERENCE-IN-DIFFERENCES.

  1. INTRODUCCIÓN

    Este trabajo explora las variaciones espaciales y temporales en los valores del suelo en el norte de la ciudad de Heredia. Específicamente, se busca determinar cómo ha influido el límite de crecimiento sobre los valores del suelo y si existe un efecto causal de la política pública sobre el mercado del suelo.

    A partir del análisis, se concluyó que los valores del suelo más allá del límite de crecimiento son menores que dentro de él (como predice la teoría), pero este efecto tiene una magnitud mucho menor que el crecimiento de los valores en el tiempo. Se demostró que el gradiente de precios varía en el tiempo más allá del límite de crecimiento: conforme la ciudad se acerca a este límite regulatorio y comienzan a operar las restricciones, el mayor y mejor uso pasa de agricultura a urbanización dispersa--un uso menos intenso que el que existiría de no ser por el límite de crecimiento.

    Los datos compilados fueron analizados mediante un modelo de diferencia-en-diferencias, que también normalizó los sesgos espaciales subyacentes mediante la utilización de econometría espacial. El modelo planteado puede interpretarse como un modelo de precios hedónicos o, alternativamente, como el gradiente de precios del suelo normalizado por otros codeterminantes.

    Este artículo se divide en seis secciones. La primera parte resume el objetivo, los principales hallazgos y esquematiza la estrategia metodológica. Las consideraciones conceptuales se desarrollaron en un segundo apartado; a partir de ellas, se planteó un modelo que es descrito en la tercera sección. La cuarta parte resume los detalles de aplicación de la metodología en tanto que la quinta describe la base de datos. El último apartado incluye resultados, su análisis y síntesis en el contexto de las políticas públicas regionales. II.

  2. METODOLOGÍA

    1. Zona de Estudio

      La zona de estudio se localiza en el Gran Área Metropolitana de Costa Rica (GAM), y está compuesta por los cantones de Heredia, Barva, Santo Domingo, San Rafael, San Isidro, Belén y San Pablo que forman parte del Área Metropolitana de Heredia. La GAM cuenta con una extensión territorial de 196,700 Ha. que equivalen al 3,83% del territorio nacional, e incluye un anillo de contención urbana de 44,200 ha. La zona de estudio comprende cerca de 27.538 Ha lo que representa cerca del 14% del área de la GAM (ver Figura 1).

      [FIGURA 1 OMITIR]

    2. Marco conceptual

      La evaluación del impacto de límites de crecimiento urbano sobre los valores del suelo tiene una muy larga trayectoria. Existe muchísima evidencia de que el establecimiento de un límite de crecimiento urbano causa un diferencial de precios entre el espacio dentro de ese límite y el espacio fuera de él: desde los estudios de Knaap (1985) sobre el límite de crecimiento de la ciudad de Portland hasta evaluaciones mucho más recientes (e.g. Grout et al., 2011) (4). Notable entre ellos es el trabajo de Nelson (1986), quien interpreta los cambios en los valores del suelo como consecuencia del efecto restrictivo sobre el desarrollo de un límite de crecimiento (nótese que el efecto es sobre el valor del suelo y no necesariamente sobre el valor de las viviendas; el precio de la vivienda depende de la disponibilidad a pagar de sus consumidores, que es independiente de su escasez).

      Un límite de crecimiento modifica el gradiente de precios si prohíbe al mayor y mejor uso localizarse en cierto espacio. Así, la renta urbana pasa a ser 0 y se le asigna a ese espacio la renta máxima de la producción agrícola (en las Figuras 2 y 3, simplificada como una línea horizontal, aunque también es sujeto de costos de transporte a mercados, etc.)

      Desde el punto de vista teórico, la renta del suelo viene dada por la disponibilidad a pagar del mayor y mejor uso (Smolka, 1983), de modo que las restricciones regulatorias--aún en equilibrio --solo modificarían un eventual gradiente de precios si cambian el mayor y mejor uso de una localización. Es posible una modificación al gradiente de precios, si se produce densificación adicional. En particular, el principal determinante del mayor y mejor uso no es la intensidad del entorno, sino la posición con respecto a centralidades de una localización particular (posición que no se ve afectada per se por la restricción en el borde), de modo que el gradiente solo cambiaría si se expandiera el centro o surgiera una nueva centralidad.

      [FIGURA 2 OMITIR]

      La Figura 2 representa conceptualmente los impactos de un límite de crecimiento urbano. Cuando el límite se definiera innecesariamente (Figura 2A), la renta del suelo urbano--función de los costos de transporte al centro y cuya variación con respecto al centro está representada por la línea violeta--llegaría a igualar la renta agrícola en un punto dentro del límite de crecimiento urbano. Este punto (azul) marca el fin de la ciudad: los propietarios más allá de él obtienen una renta mayor de cultivar la tierra que de urbanizarla. Conforme la ciudad crece (un efecto representado en la figura 2B por el cambio de pendiente en los gradientes urbanos), emergen nuevas centralidades (gradiente urbano rojo).

      Si el límite de crecimiento urbano no es efectivo, la ciudad terminará más allá de este (representado por el punto azul de la figura 2B). En caso de que sí lo fuera (figura 2C), la ciudad termina donde la renta urbana es aún mayor que la renta agrícola. Esto, a su vez, genera dos incentivos: los propietarios de las tierras agrícolas más allá del límite de crecimiento, pero que podrían obtener una renta urbana mayor a la renta agrícola, probablemente especularán con el valor del suelo y presionarán políticamente por la eliminación del límite de crecimiento urbano (o cuando menos, por su expansión). A su vez, algunos usos urbanos tienen un fuerte incentivo para localizarse ilegalmente más allá del límite de crecimiento. Simultáneamente, la ciudad posiblemente se densifique dentro de los límites establecidos.

      En el caso de la Gran Área Metropolitana, dadas las posibilidades de construir una vivienda en parcelas agrícolas (propiedades con un tamaño mínimo de 5000 [m.sup.2]), teóricamente para el propietario de la finca y sus trabajadores, se produce una urbanización en muy baja densidad que es compatible con algunos de los objetivos ambientales del límite de crecimiento (5). En este caso, la renta (el valor) del suelo es menor o igual que la línea roja del gradiente urbano (pues el mayor y mejor uso para esa localización probablemente es más denso que la urbanización tolerada, o a lo sumo, igual de denso) y mayor que la línea verde de la renta agrícola. La Figura 3 esquematiza esta situación, que es la hipótesis sobre la forma del gradiente de precio urbano en el límite de crecimiento de la zona de estudio.

      [FIGURA 3 OMITIR]

    3. Formalización del modelo conceptual

      La modelación del valor del suelo tiene por objetivo aislar el impacto del límite de crecimiento de otras tendencias y patrones. Se propuso un modelo de precios hedónicos según el cual el valor del suelo depende del área de la propiedad, la relación entre el valor de la construcción y el valor del suelo, el tiempo de viaje (en condiciones de flujo libre) a San José y a Heredia, la pendiente y la posición con respecto al límite de crecimiento urbano.

      El modelo propuesto se formalizó en la ecuación [1]. Su estructura permite la interpretación de los resultados en un marco de modelación causal, utilizando la técnica de diferencia-en-diferencias.

      [EXPRESIÓN MATEMÁTICA IRREPRODUCIBLE EN ASCII] [1]

      donde:

      --VS es igual al valor del suelo (deflactado por el índice de precios a la construcción), dividido por el área de la parcela.

      --AREA es el área de la parcela, en metros cuadrados.

      --BtoLR es la razón entre el valor de la construcción y el valor del suelo.

      --SJTT es el tiempo de viaje más corto a San José bajo condiciones de flujo libre, en minutos.

      --HETT es el tiempo de viaje a Heredia bajo condiciones de flujo libre, en minutos.

      --SLP es el porcentaje de pendiente en una celda de 20 x 20 metros sobre la cual se ubica la propiedad cuyo valor del suelo se modela.

      --LCU es una variable categórica igual a 1 para las propiedades más allá del límite de crecimiento urbano.

      --T es una variable categórica igual a 1 para el año 2007 y 0 para el periodo 1997-1999

      --LCU-T es el producto de LCU y T. [mu] es el término de error, que debe ser aleatorio con media 0 y desviación estándar [[sigma].sup.2] para que sea apropiado utilizar mínimos cuadrados ordinarios.

      Dado el carácter espacial de la base de datos, es posible que exista...

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