Legales: Mitos y realidades de la Ley de arrendamiento y sus refientes reformas

Durante casi dos décadas, las relaciones de inquilinato se han regulado -bien o mal- a partir de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Conviene destacar mitos y realidades en esta materia.

¿Siempre aplica lo pactado en el contrato de alquiler? Mito. Por tratarse de una ley de 'orden público', todo convenio contrario a los 'derechos irrenunciables' de los inquilinos establecidos por la legislación es nulo de pleno derecho. Ejemplo típico son los contratos que se celebren por un plazo inferior a tres años. En estos casos, la vigencia se ajustaría automáticamente al plazo mínimo legal indicado. La ley sí establece pocas excepciones de otras obligaciones y derechos que efectivamente pueden ser sujetas al 'pacto en contrario'.

Si se pacta el pago de la renta en una moneda extranjera, ¿esto permanece incólume? Mito. Le guste o no al arrendador, la ley da la opción al inquilino para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio de venta del Banco Central a la fecha del pago.

¿El momento del pago de la renta siempre es mensual? Mito. La ley admite pactar libremente su momento de pago (semanal, semestral, trimestral, anual). Si no se pacta, sí se interpreta que debe ser mensual. Conviene destacar que la obligación del pago de renta inicia legalmente desde el primer día en que se recibe el bien y permanecerá vigente hasta la entrega al arrendador.

¿El depósito de garantía es siempre obligatorio? Mito. La ley deja este tema a la libre negociación de las partes, incluidos su forma y monto. Salvo pacto en contrario, las garantías responden por el pago de alquileres insolutos y por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

En arrendamientos de condominios, la realidad apunta que los inquilinos están siempre sujetos a la Ley 7933, al reglamento del condominio y además pueden participar en las asambleas con voz pero sin voto, salvo sea autorizado por el propietario.

En cuanto a posibles defectos sobre el bien arrendado, es una realidad que el arrendador siempre responde. Sin embargo, la ley establece que el inquilino también es responsable si los conocía previamente (lo cual debe constar por escrito); caso contrario, el inquilino puede rescindir el contrato o bien pedir una disminución proporcional sobre la renta.

En cuanto a las reparaciones y vicios sobre el bien, el inquilino debe avisarlo de inmediato al propietario, pues si no será este quien responda. La realidad denota la obligación del inquilino a...

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