Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva, de 1 de Febrero de 2013
| Emisor | Dirección General de Tributación Directa |
1 INTRODUCCIÓN
El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva es parte del modelo de valoración de bienes inmuebles del Órgano de Normalización Técnica (ONT), este modelo está
diseñado para determinar el valor de estos bienes para efectos tributarios según la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509 y sus reformas), en el caso de las municipalidades. Además para efectos de las valoraciones realizadas por la Dirección General de Tributación, en el caso de la Ley de Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (Ley 8683) este instrumento se convierte en un parámetro de valor.
El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva contiene una descripción detallada de cada tipo de construcción, instalación y obra complementaria con respecto a sus componentes, vidas útiles y valores. A los tipos se le asocia código alfanumérico y un valor por metro, metro cuadrado, metro cúbico o por unidad según sea el caso, además algunos valores asociados a las obras como equipo y actividades. El valor corresponde a la condición nueva del bien siendo una edad de un año o menos.
Esta edición,
es una actualización de los valores a agosto de 2012, los cuales sustituirán a los publicados en La Gaceta Nº
30 del viernes 11 de febrero de 2011.
2 OBJETIVO
Actualizar los valores del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva que es una herramienta de aplicación que permite la valoración de las construcciones,
instalaciones y obras complementarias fijas y permanentes sujetas al Impuesto Sobre Bienes Inmuebles con base en criterios técnicos de valoración definidos por el Órgano de Normalización Técnica.
3 NORMAS PARA LA CONSTRUCCIÓN
Los materiales de construcción y los espacios descritos en las tipologías contenidas en el presente manual cumplen con la Ley de Construcciones Nº833 de 1949 y sus Reformas y con el Reglamento de Construcciones publicado en La Gaceta Nº 56 Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 el cual define en su objetivo: Ó fija las normas para la planificación, diseño y construcción de edificios, calles, campos deportivos, instalaciones industriales y de maquinaria y cualesquiera otras obras, en lo relativo a la arquitectura,
ingeniería civil, ingeniería eléctrica, ingeniería mecánica e ingeniería sanitaria, con el objeto de fomentar asegurar y proteger en la mejor forma la salud, economía, comodidad y bienestar común, mediante requisitos que garanticen en los edificios y en otras obras su solidez, estabilidad, seguridad,
salubridad, iluminación y ventilación adecuadas, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos.
4 METODO DE ACTUALIZACIÓN
La actualización que se presenta a continuación se realizó con base en los índices siguientes:
Índices de precios de Insumos para la Construcción Índices de precios de Mano de Obra Índice de Precios al Consumidor
4.1 Actualización para viviendas y edificios
Se aplican en la actualización los índices investigados mediante consulta a instituciones, empresas constructoras y profesionales independientes. Además para las viviendas clasificadas como VC, VM, VB, VA, VH y CN se aplican los Índices para la Construcción de Viviendas: Insumos para la Construcción y Mano de Obra, para edificios se aplican los Índices para la Construcción de Edificios: Insumos para la Construcción y Mano de Obra.
Para la determinación de los Índices de Insumos para la Construcción se toma como periodo base febrero de 2012 y se parte de una nueva serie de 100 acorde con la nueva metodología del Instituto Nacional de Estadística y Censos INEC, para los Índices de Mano de Obra se toma como base el índice de diciembre de 2009 que corresponde a la última actualización del manual publicado en La Gaceta así como el Índice de Salarios Mínimos Nominales para el Sector Construcción del Banco Central de Costa Rica, el resultado se muestra en la siguiente tabla:
Tabla Nº1 Índices de Insumos para la Construcción y mano de Obra
INDICES DE INSUMOS PARA LA CONSTRUCCIÓN Y MANO DE OBRA
EDIFICIOS
32.25 %
VIVIENDA
30.50%
FUENTE:
MINISTERIO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTACIÓN ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA
5 METODO DE VALORACIÓN
El modelo de valoración de bienes inmuebles desarrollado en el ONT consta de dos componentes:
Plataforma de Valores de Terrenos (Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas y Ecuación de Regresión), las cuales se encuentran a disposición en cada una de las municipalidades del país.
Plataforma de Valores de Construcciones (Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva, Valor y Método de Reposición)
El Método de Reposición o Método Comparativo usando el Valor de Reposición:
1- A partir de las características de la construcción, instalación u obra complementaria, vía comparación se selecciona del manual la tipología que más se asemeje, lográndose así el valor por metro, metro cuadrado, metro cúbico o unidad de nuevo o de reposición. A esta actividad se le denomina tipificar la construcción,
instalación u obra complementaria. Para estos efectos se recomienda la capacitación previa y se procede a realizar los siguientes pasos:
à
Clasificar el tipo de obra por usos y por materiales.
à
Observar 6 indicadores básicos: materiales de paredes,
repellos en paredes, tipo de pintura, tipo de acabados en pisos, tipo de acabados en cielos, tipo de estructura y de cubierta de los techos.
à
Observar indicadores secundarios: diseño arquitectónico y equipamiento como muebles de cocina, baños, closets, cocheras,
etc.
à
Determinar el estado.
à
Determinar la edad.
à
Determinar el área en m².
à
Seleccionar del manual la tipología que más se asemeje.
à
Consignar el valor por metro metro, metro cuadrado,
metro cúbico o unidad de nuevo contiene cada tipología.
2- Asignar el valor económico por m, m², m³ o u aplicando el Método de Depreciación el cual considera la edad y el estado de conservación de la construcción, instalación u obra complementaria y de esta forma se estima el valor unitario depreciado.
6 METODO DE DEPRECIACIÓN Método Ross Heidecke
El Método Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; que permite calcular una depreciación acorde con la realidad.
Incluye dos aspectos fundamentales que son:
à
Depreciación por edad, se calcula con la siguiente fórmula:
Donde:
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
à
Estado, el cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble para lo cual se utiliza la tabla número N°4 (abajo inserta), se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.
D (estado)= coeficiente de depreciación
Este método considera los siguientes principios básicos:
La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de conservación como se muestra en la siguiente tabla:
Tabla Nº2 Depreciación por Estado
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
ESTADO
CONDICIONES FÍSICAS
CLASIFICACIÓN
COEFIC.
DEPREC.
1
Edificaciones nuevas sin daños en estructura o acabados.
Óptimo-O
0.0
2
Presenta labores de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados: repellos,
pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc.
Muy bueno-MB
0.032
3
Algunos acabados han sido sustituidos totalmente como guarniciones, marcos y ventanas, puertas, rodapiés, grifería, loza sanitaria y otros.
Bueno B
2.52
4
Ha recibido sustituciones parciales en estructuras secundarias como cielos, contrapisos,
pisos, paredes, cubierta, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico,
tuberías en general, canoas, bajantes).
Intermedio-I
8.09
5
Ha recibido sustituciones totales en estructuras secundarias como cielos, contrapisos, pisos, paredes, cubierta,
sistema electro-
mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general,
canoas y
bajantes ).
Regular-R
18.10
6
Ha recibido sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos,
muros de carga, columnas, vigas y cerchas.
Deficiente-D
32.20
7
Ha recibido sustituciones totales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas.
Malo-M
52.60
8
Requiere sustituciones estructurales primarias y secundarias a la vez en casi la totalidad de la edificación y de manera inmediata.
Muy Malo-MM
72.20
9
Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición.
Demolición-DM
100
FUENTE: MINISTERIO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTACION , ÓRGANO DE
NORMALIZACIÓN TÉCNICA
6.1 Definiciones de los estados
A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación:
Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido reparaciones de ningún tipo.
Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan como ejemplo:
reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura.
Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, ventanas, grifería y otros.
Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustituciones parciales a nivel de estructuras secundarias como cielos,
contrapisos, pisos, cubierta, paredes y sistema electro-mecánico.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere...
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