Sentencia Nº 000107-F-S1-2021 de Sala Primera de la Corte, 28-01-2021

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Exp. 14-002046-1027-CA

Res. 000107-F-S1-2021

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las once horas cuarenta minutos del veintiocho de enero de dos mil veintiuno.

Proceso de conocimiento establecido en el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda por EL BAMBÚ CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma, Luis Diego Soto Clausen; contra el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, representado por su apoderado general judicial, Rafael Ángel Brenes Villalobos, quien a su vez funge como apoderado especial judicial de LORENA HERRADORA CHACÓN. Figura como apoderado especial judicial de la codemandada, Randall Obando Araya.

Redacta el magistrado Molinari Vílchez

CONSIDERANDO

I.- Según los hechos de la demanda, El Bambú Ciento Cincuenta y Nueve Mil Cuatrocientos Sociedad Anónima, en el año 2010, desarrolló el Centro Comercial Condominio Horizontal Plaza Anonos, en Guachipelín de Escazú. El 03 de agosto de 2011, presentó oferta formal al Banco Nacional de Costa Rica, para el alquiler de tres locales comerciales. La oferta de alquiler fue por 500.86 m2, con todos los servicios básicos requeridos, con un precio inicial de ¢7.450.000,00. El estudio comercial de la Subgerencia General de Banca Comercial, Dirección de Canales, del BNCR, calificó la localización del inmueble en la categoría triple AAA, es decir, la máxima. Además, aprobó la implementación de la agencia bancaria, por la supremacía de la competencia en la zona, la concentración de viviendas de clase media-alta, el alto tránsito vehicular y por ser considerado un punto estratégico para la institución. En la sesión ordinaria no. 590-2012, artículo V, del Sub-Comité de Licitaciones -notificado mediante oficio SCOM-0141-2012 del 16 de abril de 2012-, se aprobó el alquiler del edificio en acabados básicos para el traslado de una oficina del Banco Nacional de Costa Rica, por un monto mensual de ¢4.135.163,37, con fundamento en el artículo 131 inciso j) del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa. El 18 de abril de 2012 se firmó el contrato de arrendamiento no. 168-2012. El 25 de abril de 2012 se entregaron los locales comerciales. El 14 de mayo de 2013, por medio del oficio no. SGA-116-2013 de la Subgerencia General Administrativa, se solicitó iniciar el finiquito del contrato 168-2012, sin que ese Departamento ni ningún otro ente del Banco Nacional aportara ninguna razón técnica o legal. El 24 de mayo de 2013, vía correo electrónico, el Banco solicitó la rescisión por mutuo acuerdo, lo cual no fue aceptado por la arrendante. El 14 de junio de 2013, mediante cédula de notificación no. Res-0002-2013, se comunicó la apertura del Procedimiento Especial de Rescisión Unilateral, interpuesto por el Banco Nacional de Costa Rica en contra de El Bambú Ciento Cincuenta y Nueve Mil Cuatrocientos Sociedad Anónima, al amparo del artículo 206 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, sin motivar las causas de interés público que sustentaban esa decisión. El Banco le otorgó a la arrendante un plazo para presentar la liquidación de daños y perjuicios ocasionados con la rescisión unilateral. El BNCR impuso una medida cautelar, en la cual invocaba la suspensión del contrato a partir del 24 de junio de 2013, momento a partir del cual dejó de pagar el alquiler. Mediante oficio L-7789-2013, la señora Lorena Herradora, Proveedora General del Banco Nacional, solicitó un dictamen legal a la Dirección Jurídica, a fin de motivar legalmente su repuesta. Indicó que la razón de interés público para rescindir el contrato se amparó en el numeral 11 de la Ley de Contratación Administrativa, debido a algunas limitantes en la infraestructura del Centro Comercial: 1) Parqueos insuficientes, 2) El tipo de negocios que albergaba el Centro Comercial no era atractivo para el mercado del CED, y 3) El horario del Centro Comercial no cubría los horarios de la oficina del BN. Mediante oficio DJ/1588-2013, la Dirección Jurídica le solicitó a la Proveedora General adjuntar una serie de documentos al expediente administrativo, de previo a emitir el criterio legal solicitado. Pese a lo anterior, la señora Herradora, mediante oficio L-8530-2013, dio por terminado el procedimiento administrativo. La sociedad presentó reclamo administrativo ante la Proveeduría del Banco Nacional, sin embargo, a la fecha de interposición de la demanda, no había obtenido respuesta.

II.- Con fundamento en lo anterior, El Bambú Ciento Cincuenta y Nueve Mil Cuatrocientos Sociedad Anónima demandó al Banco Nacional de Costa Rica, formulando la siguiente pretensión: "Solicito se declare con lugar en todos los extremos la presente demanda y se ordene lo siguiente://-Se declare nulo e inválido el acto administrativo que declara la rescisión unilateral del contrato 168-2012, por parte del Banco Nacional de Costa Rica, por violación al debido proceso e inexistencia de interés público;//-Se condene al pago de los daños y perjuicios ocasionados, en la suma de ciento veintiséis millones setecientos veintinueve mil seiscientos setenta y cuatro colones C126.729.67 4;//-Se declare la responsabilidad disciplinaria y la responsabilidad patrimonial solidaria con el Banco Nacional de Costa Rica de la funcionaria Lorena Herradora.//-Se condene a la demandada al pago de ambas costas procesales y personales.//".- Los daños y perjuicios fueron liquidados de la siguiente forma: "1-) Pérdida por el atraso en la firma del contrato: Desde junio de 2011, existen estudios que avalan y aprueban el traslado y apertura de la agencia a Plaza Anonos.// Por atrasos imputables a la lentitud del proceso de aprobación y tramitología del Banco, se pudo firmar hasta abril de 2012. Transcurrieron 8 meses en el proceso, por lo que solicitamos el reintegro de los meses no pagados por el BNCR, en los que tuvimos los locales disponibles para el Banco Nacional. El monto estimado es de C 33.081.304 (4.135.163 x 8 meses).-//2-) Diferencia en el arrendamiento: es el monto que surge de la diferencia entre el monto ofertado por mi representada de C 7.450.000 y el que fue determinado por el BNCR de C 4.135.163 y que nosotros aceptamos por ser un arrendamiento indefinido que permitiría lograr el equilibrio económico del contrato en el largo plazo. El monto solicitado es C 49.722.555 (C 3.314.837 X 15 meses) // 3-) Alquileres: Tres meses de alquileres caídos, por concepto de tiempo razonable y necesario para volver a alquilar los locales comerciales. El monto estimado es de C 12.405.489 (C 4.135.163 X tres meses) // 4-) Pared divisoria: es el dinero invertido en la construcción del muro divisorio entre el local 10 y local 11, el cual se comprometió a realizar el Banco y que nunca hizo y que así consta en la oferta del 03 de agosto de 2011, según oficio DPPR-055-2013. El monto es de e 3.250.000.// 5-) Alquileres pendientes de pago: Dos mensualidades por el tiempo transcurrido entre la rescisión del contrato y la devolución de las llaves de los locales comerciales. El monto estimado es de C 8.270.326 (C 4.135.163 X 12 meses) // 6-) Daño Moral objetivo: Pérdida del valor atractivo del Centro Comercial al no tener la agencia bancaria dentro de la mezcla de sus servicios, se ha producido una pérdida de valor y de confianza ante los condóminos del centro comercial, muchos de los cuales compraron ante la realidad de un contrato firmado con el BNCR, que ha generado una importante falta de credibilidad del desarrollador frente a sus clientes, que al día de hoy no se ha logrado recuperar. Estimación del daño moral. C 20.000.000"// Durante la audiencia preliminar, se rectificó la pretensión en los siguientes términos, así consignados en la minuta respectiva: "(...) rectifica que el daño que se está solicitando corresponde al daño material especificado en la demanda como atraso en la firma del contrato, diferencia en el arrendamiento, alquileres, pared divisoria, diferencia en el arrendamiento, alquileres pendientes de pago justificados y cuantificados a folios 94 a 95. Daño Moral Objetivo justificado y cuantificados a folio 95. Sobre los perjuicios aclara que consisten en los intereses sobre las sumas a pagar, estimadas prudencialmente en ¢126.729.674,00 a partir del momento en que se dio la rescisión unilateral del contrato desde el 05 de agosto del 2013, hasta su efectivo pago y solicita para los mismos la tasa básica pasiva del Banco Central de Costa Rica”. El BNCR contestó negativamente y opuso la defensa de falta de derecho. La codemandada Herradora Chacón fue declarada rebelde. La Sección VIII del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, mediante sentencia no. 131-2016 de las 13 horas del 15 de diciembre de 2016, acogió la excepción de falta de derecho, denegó la demanda en todos sus extremos e impuso ambas costas a cargo de la actora. Ésta, inconforme con lo resuelto, plantea recurso de casación.

III.- En el primer cargo aduce incongruencia y motivación contradictoria de la sentencia. Señala, en el Considerando IX del fallo recurrido, se indica que se rechaza la excepción de falta de derecho, pero en la parte dispositiva se acoge dicha defensa y se deniega la demanda. Sostiene, la sentencia debe ser anulada por carecer de fundamento, en vista de la contradicción apuntada.

IV.- El agravio no es de recibo. En el Considerando IX de la sentencia impugnada se indicó: “EXCEPCIÓN DE FALTA DE DERECHO: Se rechaza la excepción planteada por que en esta especie se resolvió que el actor NO lleva razón en cuanto las pretensiones deducidas, conforme se expresó en los considerandos anteriores, porque la contratación que se suscribió se rigió por la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y se siguió el procedimiento previsto en dicha ley para que el arrendante diera por terminado el contrato de forma unilateral del mismo y conforme lo pactado por las partes”. Si bien es cierto en el extracto transcrito se advierte una especie de contradicción, pues, técnicamente y según lo analizado en los Considerandos precedentes del fallo, lo correcto era “acoger” la defensa de falta de derecho, tal yerro no es sustancial ni de una magnitud tal que logre invalidar el fallo. De la lectura integral de la sentencia recurrida se colige en forma diáfana que, de acuerdo al análisis probatorio y jurídico esgrimido por el Tribunal de instancia, la demanda resultaba improcedente y debía denegarse en todos sus extremos, pues no le asistía derecho a la actora en las pretensiones formuladas en su demanda -todo ello según el criterio del Tribunal-. Aunque en el Considerando IX supra transcrito, equivocadamente se indicó que se rechazaría la excepción de falta de derecho, tal fue un mero error material que se esclarece con la sola lectura integral del fallo, pues a partir de ésta se sobreentiende que se trata de un error de redacción, mas no sustancial o de tal gravedad que torne incomprensible lo sentenciado. Nótese que, a excepción de la frase apuntada, la parte considerativa de la sentencia coincide plenamente con lo sentenciado en la parte dispositiva; de ahí que no se aprecie vicio de incongruencia o de motivación contradictoria que amerite anular el fallo.

V.- El segundo y tercer reparo giran en torno a un mismo tema, de manera que serán expuestos a continuación, para posteriormente ser analizados de forma integral. En el segundo agravio acusa yerros de indebida valoración probatoria respecto de las piezas del expediente administrativo donde consta el procedimiento de rescisión unilateral que aplicó el Banco con base en la Ley de Contratación Administrativa (LCA) y su Reglamento, así como indebida aplicación del numeral 73 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS). Explica, el Banco Nacional tenía la facultad de rescindir el contrato de arrendamiento suscrito con la actora, basándose en la LGAUS y con preaviso de un mes a la arrendadora, pero, optó por rescindirlo con fundamento en el Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (RLCA), que es aplicable en caso de existir un interés público (de conformidad con el canon 206 de la LCA y su Reglamento). Acota, la resolución no. 2-2013 de la Dirección General de Operación (a folios del 134 al 139 del expediente) dio origen al trámite y claramente indica que se trata de un procedimiento especial de rescisión unilateral amparado en los ordinales 11 de la LCA, 206 y 208 del RLCA, mediante el cual el BNCR alegó la existencia de un interés público. Reclama, el Tribunal no tomó en consideración que el hecho 19) de la demanda no fue controvertido por el Banco demandado, sino que incluso al contestarlo indicó que era “cierto” -tampoco por la codemandada Herradora que fue declarada rebelde-. Ese hecho señala: “Que el Banco Nacional me otorgó un plazo para presentar la liquidación de daños y perjuicios ocasionados con la rescisión unilateral, fundamentándose en los artículos 11 de la Ley de Contratación Administrativa y artículos 206 y 208 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, es decir, que desde el principio se trató de un procedimiento de rescisión unilateral basado en la ley normativa que rige la Administración Pública, sea la Ley de Contratación Administrativa y su reglamento” (el énfasis es del original). Aduce, tal hecho debió tenerse por probado en la sentencia impugnada. Apunta, inicialmente el BNCR solicitó el finiquito del contrato por mutuo acuerdo, e inclusive entregó a la accionante la carta que debía firmar (a folios 411 y 412 del expediente), a lo cual ésta se negó por resultar perjudicial a sus intereses. Dice, esa solicitud no puede compararse con la terminación anticipada prevista en el precepto 72 de la LGAUS. Narra, ante la negativa de la accionante, el BNCR procedió con la notificación formal del procedimiento de rescisión elegido, lo cual hizo mediante la resolución 02-2013 de la Dirección General de Operación, que claramente identifica al procedimiento como de rescisión unilateral fundado en la existencia de un interés público. Subraya, en dicha resolución se indica que: “las causas del interés público que motivan a esta administración activa a concluir de manera unilateral el contrato 168-2012, todo al tenor de lo previsto en el artículo 206 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa …”. También se consignó: “es importante resaltar que la decisión pretendió realizarse por la causal de mutuo consentimiento, pero no se ha obtenido respuesta por parte de la empresa El Bambú Ciento Cincuenta y Nueve Mil Cuatrocientos S.A. a la misiva gestionada por la oficina de Fiscalización de Contratos del Banco Nacional, razón la cual se procede a realizar la presente audiencia para acudir a la figura de recisión unilateral, prevista en el artículo 11 y 206 de la Ley de Contratación Administrativa y su Reglamento respectivamente” (el énfasis y subrayado son del original). Recalca, el criterio de rescisión con base en un interés público fue reiterado en el oficio L-7789-2013 de la Dirección Logística de Recursos Materiales, Proveeduría General, el cual señala: “hemos tramitado bajo el procedimiento previsto en el artículo 208 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, la recisión unilateral del contrato 168-2012… Como bien lo indica la norma, se ha invocado la causal de interés público con dicha decisión administrativa, la cual se encuentra respaldada por las oficinas fiscalizadoras de dicho contrato”. Prosigue, mediante oficio L-8530-2013, la señora Lorena Herradora manifestó que el criterio del Departamento Legal de la Dirección Jurídica del BNCR resultaba indispensable para tomar una decisión final dentro del procedimiento de rescisión unilateral tramitado. Ante esa solicitud, acota, la Dirección Jurídica, mediante oficio D.J./1588-2014 (folio 154 del expediente), indicó que no quedaba claro si la rescisión se realizaba por un interés público con base en la LCA y su Reglamento, o si era con sustento en la LGAUS; por ende, le solicitó a la señora Herradora aclarar ese punto para poder emitir el criterio legal solicitado. Recrimina, la señora Herradora asumió esa solicitud de aclaración como un dictamen final, y “cambió las reglas del juego” sin fundamento alguno; es decir, pasó de una rescisión unilateral del contrato con base en la normativa de contratación administrativa, a una terminación anticipada de acuerdo a la LGAUS. Asevera, esa decisión sin sustento legal válido hizo incurrir a la señora Herradora en responsabilidad civil y disciplinaria en su carácter personal, pues, sin ser abogada, resolvió sin un criterio jurídico, y modificó el procedimiento para no otorgar ninguna indemnización a la arrendante. Asegura la recurrente, ello le sometió a indefensión, además de que lo actuado implicó una infracción al principio de legalidad, pues se varió la normativa bajo la cual se regía el procedimiento que el mismo Banco inició con base en un aducido interés público. Alega, no lleva razón el Tribunal al indicar que el BNCR inicialmente realizó una rescisión unilateral conforme a la LGAUS, porque en realidad lo que notificó fue una solicitud de finiquito por mutuo consentimiento, lo cual fue rechazado por la actora; de ahí que posteriormente se iniciara el procedimiento de rescisión unilateral por razones de interés público. Enfatiza, en virtud de lo anterior, deviene procedente la indemnización de daños y perjuicios pretendida, y de la cual el propio BNCR dio traslado a la actora dentro del procedimiento administrativo de rescisión unilateral. En la tercera censura objeta la línea argumentativa de la sentencia, en los siguientes términos: “1) Existe entre las partes un contrato de arrendamiento, que el fideicomitente, por mandato expreso estaba autorizado a suscribir por parte del fideicomiso en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Y debemos recordar que por por (sic) aplicación de la normativa general y además de la propia ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos que permite el pacto entre las partes -y este constituye ley entre ambas- conforme a la doctrina del artículo 1022 del Código Civil- aplicable conforme lo autoriza el artículo N° 9 de la LGAP, razón por la cual ahora no se podría desconocer el mismo”. Aduce, si bien es cierto la LGAP (sic) [se entiende que se refiere a la LGAUS] resulta aplicable para rescindir el contrato de arrendamiento, el Banco demandado aplicó la LCA y su Reglamento, iniciando un procedimiento de rescisión unilateral con fundamento en la existencia de un interés público, para lo cual dio traslado a la actora a fin de que liquidara los daños y perjuicios ocasionados. Además, reitera, ese hecho fue aceptado como cierto al contestar la demanda. “2) En dicho contrato de arrendamiento, se pactó una cláusula, la cual dispuso: NOVENA: De las condiciones resolutorias, terminación anticipada y responsabilidad: Este contrato se podrá rescindir por mutuo acuerdo en cualquier momento. "EL BANCO" podrá ponerle término, en cualquier tiempo, sin responsabilidad alguna de su parte. Para ello dará aviso a "EL ARRENDANTE" con al menos un mes de anticipación. En caso que "EL BANCO" desistiera del presente contrato en forma unilateral, "EL ARRENDANTE" podrá pedir una indemnización si no se ha cumplido con el aviso previo, indemnización que será el equivalente a un mes de alquiler, salvo que la terminación anticipada del contrato obedezca a incumplimientos de "EL ARRENDANTE", en cuyo caso queda además "EL BANCO" facultado para demandar los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento.///." De esta norma se desprende, no solo la posibilidad de dar por terminado el contrato por mutuo acuerdo, como el banco lo intentó inicialmente.- Pero además, sin responsabilidad, el Banco también podía ponerle término si daba aviso al arrendante con un mes de anticipación, en caso de que el Banco desistiera del contrato realizado.- En este segundo supuesto, únicamente cabría posibilidad de indemnización para el arrendante cuando el Banco no hubiera dado ese aviso previo”. Repite, el BNCR tenía la potestad de decidir cuál normativa aplicar para rescindir el contrato, y optó por el procedimiento de rescisión unilateral contemplado en la normativa de contratación administrativa, más no demostró con ningún informe técnico el interés público que adujo como fundamento de ese finiquito. “3) En el presente caso, cuando se da el inicio del procedimiento se hace mención a la aplicación de la cláusula novena, con lo cual considera este Tribunal, que no existe violación al debido proceso y al derecho de defensa del arrendante, toda vez que sí se le informó de que se daba término a la contratación en aplicación de esta cláusula novena”. Asevera, según consta a folios del 134 al 139 del expediente, el procedimiento de rescisión unilateral se fundamentó única y exclusivamente en los artículos 206 y 208 del RLCA, hecho que incluso no fue controvertido por las partes. “4) El uso incorrecto en la terminología y las figuras jurídicas referidas, pero la verdad real que subyace en este proceso es que lo que se suscribió entre las partes fue un contrato de arrendamiento regido por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”. Objeta, no hubo tal error de terminología o figuras jurídicas, pues el BNCR inició un procedimiento basándose en el RLCA y tres meses después lo modificó a uno conforme a la LGAUS, sin el aviso previo requerido por la cláusula novena del contrato de arrendamiento (a partir del momento cuando se notificó a la actora la aplicación de la LGAUS, en fecha 05 de agosto de 2013, mediante oficio L-8530-2013, según consta a folio 227 del expediente). Reitera, la señora Herradora fundamentó la decisión de terminar el procedimiento con base en la LGAUS, basándose en el oficio D.J./1588-2013 de la Dirección Jurídica, pese a que éste no era el dictamen legal requerido, sino una solicitud de aclaración del tipo de procedimiento que se venía aplicando al caso y para que se aportaran una serie de documentos necesarios para rendir el criterio jurídico solicitado (folios 231 y 232). Arguye, en caso de admitirse la tesis de que hubo error en la terminología utilizada, lo cierto es que fue hasta el final del procedimiento cuando se le notificó a la actora la terminación unilateral del contrato, de ahí que los rubros a indemnizar se mantendrían, porque no se canceló la mensualidad posterior según la cláusula novena, y por ser ilegal la medida cautelar que ordenó el no pago de la mensualidad durante el procedimiento de rescisión (la cual solo era procedente en caso de un finiquito con base en la LCA y su Reglamento). Afirma, deben reintegrase todas las mensualidades hasta el momento cuando se notificó correctamente de la terminación unilateral del contrato. Con fundamento en lo expuesto, sostiene, deben concederse los siguientes extremos indemnizatorios: A) Alquileres pendientes de pago: Dos mensualidades por el tiempo transcurrido entre la rescisión del contrato y la devolución de las llaves de los locales comerciales. Dice, en caso de declararse que la relación contractual terminó con base en la LCA y su Reglamento, el pago es procedente, porque tuvo acceso a los locales hasta que las llaves le fueron devueltas, y el demandado no demostró que tuvo disponibilidad para entregarlas antes. Pero, acota, si se tiene por terminado el contrato con base en la LGAUS, la causal de finiquito conforme a esa normativa le es oponible hasta la notificación del oficio L-8530-2013, de manera que tiene derecho a ser indemnizada por las mensualidades anteriores a dicha comunicación (aunque reconoce que solo liquida los dos meses que tardó la entrega de las llaves de los locales). B) Tres meses de alquileres caídos, por el tiempo que tardó en volver a arrendar los locales comerciales. Reitera, la causal de terminación del contrato según el artículo 72 de la LGAUS le fue comunicada hasta el final del procedimiento, con el oficio L-8530-2013, siendo que es a partir de entonces que le resulta oponible la terminación unilateral; por ende, procede indemnizar a la arrendante por el mes posterior desde esa notificación, según la cláusula novena del contrato. C) Se declare la responsabilidad disciplinaria y patrimonial solidaria de la codemandada Herradora, quien aceptó todos los hechos como ciertos y decidió dar por finalizado el procedimiento con base en la LCA (sic), sin contar con criterio legal previo.

VI.- En síntesis, se entiende que la disconformidad medular que sirve como eje central de los agravios aducidos es que, en criterio de la actora, aunque si bien el BNCR tenía la facultad de finiquitar el contrato de arrendamiento con base en la LGAUS y dándole preaviso de un mes [aspecto jurídico abordado en la sentencia y no recurrido por la casacionista en cuanto a la aplicabilidad de esa normativa], lo cierto es que optó por rescindirlo unilateralmente, acudiendo al procedimiento contemplado en los numerales 11 de la LCA y 206 de su Reglamento -esto es, por motivos de interés público-. Y, es precisamente a partir de esos preceptos que la parte actora pretende derivar un deber de indemnización a cargo del Banco, pues el canon 11 ibídem dispone: “Derecho de rescisión y resolución unilateral. Unilateralmente, la Administración podrá rescindir o resolver, según corresponda, sus relaciones contractuales, por motivo de incumplimiento, por causa de fuerza mayor, caso fortuito o cuando así convenga al interés público, todo con apego al debido proceso. Cuando se ponga término al contrato, por causas que no se le imputen al contratista, la Administración deberá liquidarle la parte que haya sido efectivamente ejecutada y resarcirle los daños y perjuicios ocasionados. En los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, se liquidará en forma exclusiva la parte efectivamente ejecutada y los gastos en que haya incurrido razonablemente el contratista en previsión de la ejecución total del contrato. La Administración podrá reconocer, en sede administrativa, los extremos indicados en los incisos anteriores. Para hacer efectiva la resolución deberá contar con la aprobación de la Contraloría General de la República”. No obstante, analizados los autos, se determina que no lleva razón la casacionista en sus reclamos, según se pasa a explicar. Tal y como se tuvo como hecho probado 9) -no combatido por la casacionista-, en la cláusula novena del contrato de arrendamiento no. 168-2012, las partes contratantes pactaron: “De las condiciones resolutorias, terminación anticipada y responsabilidad: Este contrato se podrá rescindir por mutuo acuerdo en cualquier momento. "EL BANCO" podrá ponerle término, en cualquier tiempo, sin responsabilidad alguna de su parte. Para ello dará aviso a "EL ARRENDANTE" con al menos un mes de anticipación. En caso que "EL BANCO" desistiera del presente contrato en forma unilateral, "EL ARRENDANTE" podrá pedir una indemnización si no se ha cumplido con el aviso previo, indemnización que será el equivalente a un mes de alquiler, salvo que la terminación anticipada del contrato obedezca a incumplimientos de "EL ARRENDANTE", en cuyo caso queda además "EL BANCO" facultado para demandar los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento” (el subrayado es del original). Según lo reconoció la propia actora en el hecho 17) de su demanda [donde admite haber sido notificada], y así se tuvo como hecho probado 12), mediante oficio CON-201-2013 de fecha 24 de mayo de 2013, el señor Rolando González Camacho, de la Dirección de Recursos Materiales, Unidad de Contratos, comunicó al representante legal de la actora que: “De conformidad con lo establecido en la cláusula novena del Contrato 168-2012 "Alquiler de un edificio en acabados básicos para el traslado de una oficina del Banco Nacional en la zona de Los Anonos, Escazú" (…) /// Así las cosas, queremos hacer de su conocimiento que estaremos trasladando nuestra oficina a un nuevo punto de venta por lo que nuestra relación contractual estaría finalizando el 24 de junio del 2013, con la entrega de los locales comerciales a satisfacción de su representada, respetando el plazo mínimo establecido para todo preaviso”. Ahora bien, posterior a la notificación del oficio antes citado, en fecha 14 de junio de 2013, a la actora se le notificó la resolución no. 02-2013, mediante la cual la Dirección Logística de Recursos Materiales del BNCR, dio inicio al “procedimiento especial de rescisión unilateral” del contrato de arrendamiento, indicando que acudía a tal figura según lo previsto en los artículos 11 de la LCA y 206 de su Reglamento. Especificó las siguientes limitantes para el funcionamiento del Centro Empresarial de Desarrollo en los locales comerciales arrendados: "a. No cuenta con suficientes espacios de parqueo, lo cual es primordial por la categoría de clientes que visitarán dicha dependencia.// b. El tipo de negocio que alberga dicho Centro Comercial no es atractivo para el mercado meta del CED //c. Por último, la limitante más grave es que el horario del Centro Comercial por disposición de la Administración del mismo no cubre los horarios de oficina del Banco Nacional, razón por la cual no se ajusta al interés institucional que los CED se conviertan en una oficina de apoyo para las restantes sucursales y agencias”. La misma resolución confirió audiencia a la arrendante para que se pronunciara respecto de la causal de rescisión invocada -interés público- y liquidara los daños y perjuicios correspondientes, con la prueba respectiva (ver folios del 26 al 29 del expediente judicial escaneado constante en el Sistema de Escritorio Virtual). Su representante legal se opuso a la rescisión unilateral por estimar que no existía interés público habilitante, y liquidó los daños y perjuicios en la suma de ¢99.319.912,00. (hecho probado 13, no recurrido por la casacionista). Luego, la Licda. Lorena Herradora Chacón, Proveedora General de la Dirección Logística de Recursos Materiales del BNCR, mediante nota de fecha 16 de julio de 2013, oficio L-7789-2013, dirigido a la Directora Jurídica del BNCR, solicitó un dictamen jurídico como insumo para que el Subcomité de Licitaciones del Banco Nacional adoptara la decisión final (hecho probado 14, no impugnado por la recurrente). Mediante oficio D.J./1588-2013 de fecha 18 de julio de 2013, la Dirección Jurídica del BNCR, en lo que al agravio interesa, indicó que de previo a rendir el dictamen legal, -entre otras cosas- debía aclararse y motivarse si la decisión adoptada por el órgano competente era dar por finalizado el contrato de arrendamiento según lo previsto en su cláusula novena y el artículo 72 de la LGAUS, según parecía desprenderse del oficio CON- 201-2013, o bien si se trataba de una rescisión unilateral de acuerdo al numeral 206 de la LCA, tal y como parecía desprenderse del oficio RES-0002-2013 (hecho probado 15), no controvertido en esta sede). La señora Lorena Herradora Chacón, mediante nota de fecha 5 de agosto de 2013, oficio L-8530-2013, dirigido al representante legal de la actora, resolvió: “Hemos tramitado bajo el procedimiento previsto en el articulo 208 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, la rescisión unilateral del contrato 168-2012, mismo que en abril del año 2012 se suscribiera entre el Banco Nacional y la empresa El Bambú Ciento Cincuenta y nueve mil cuatrocientos S. A., para respaldar el negocio jurídico aprobado por ambas partes para el "alquiler de tres locales en acabados básicos para el traslado de una oficina del Banco Nacional en Los Anonos, Escazú".//Según el procedimiento establecido para la Administración, se solicitó dictamen legal a nuestra Dirección Jurídica, mismo que es requisito previo a la decisión final que debería adoptar el Órgano competente de parte del Banco Nacional.//Dicha Dirección emitió el oficio D.J./1588-2013 (REF. 2358-2013), suscrito por los Licenciados Marietta Herrera Cantillo y Randall Obando Araya, en su condición de Directora y Abogado respectivamente, en el cual se aclara que con base en la norma legal prevista en el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y la cláusula novena del contrato 168-2012 aquí en discusión, como arrendatarios basta para concluir la relación contractual con cumplir con el plazo previsto en el contrato de un mes calendario de anticipación para el aviso respectivo, lo cual efectivamente realizó la Unidad de Fiscalización de Contratos, mediante el oficio CON-201-2013, mismo que se encuentra a folio 0065 del expediente administrativo del cual cuenta copia la empresa El Bambú Ciento Cincuenta y nueve mil cuatrocientos S. A.//En virtud de lo anterior y habiendo cumplido con los presupuestos legales exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, no se hace necesario incoar un proceso de rescisión unilateral o por mutuo acuerdo para concluir el contrato, considerando que el Banco Nacional puede acudir a la terminación prevista en la norma 72 de dicha normativa. Así las cosas, no resulta procedente cancelar ningún extremo a la empresa El Bambú Ciento Cincuenta y nueve mil cuatrocientos S. A. por los siguientes conceptos (...)" (hecho probado 16) no cuestionado por la recurrente).

VII.- Continuación… A partir del recuento cronológico antes expuesto, esta Sala detecta que efectivamente el Banco demandado procuró el finiquito del contrato de arrendamiento aduciendo dos figuras jurídicas distintas: una, la extinción por parte del arrendatario con fundamento en el artículo 72 de la LGAUS y la cláusula novena del contrato, y, la otra, la rescisión unilateral por razones de interés público de acuerdo a los cardinales 11 de la LCA y 206 de su Reglamento. En tesis de la recurrente, si bien el BNCR estaba facultado para aplicar la primera figura, lo cierto es que optó por la segunda, y no fue sino hasta el final del procedimiento especial de rescisión contractual que decidió dar por terminado el contrato con base en su cláusula novena y en aplicación del ordinal 72 de LGAUS, sin reconocerle indemnización alguna a la arrendante, lo cual estima resultó violatorio de sus derechos y en consecuencia le legitima para exigir el resarcimiento correspondiente. En criterio de esta Cámara, aunque del análisis de los autos se verifica el actuar confuso en que incurrió el Banco al intentar darle término al contrato de arrendamiento suscrito con la accionante, tal error no genera derecho a favor de la arrendante para pretender la indemnización reclamada en su demanda. Debe tenerse en consideración que el canon 693 del Código Civil dispone: “Toda obligación civil confiere al acreedor el derecho de compeler al deudor a la ejecución de aquello a que está obligado”. Al tenor de dicha norma, y en atención a las particularidades del caso concreto, se concluye que la -eventual- obligación del pago de daños y perjuicios a cargo del arrendatario surge como consecuencia directa del contrato, no del procedimiento de terminación contractual que haya seguido el Banco demandado. En otras palabras, la fuente de la obligación indemnizatoria es el contrato de arrendamiento mismo, específicamente su cláusula novena, no el actuar impreciso del Banco al que se ha hecho referencia, ni las resoluciones administrativas que dictó donde indicaba que se encontraba tramitando un procedimiento especial de rescisión unilateral con base en la LCA y su Reglamento, y que luego hacia el final del procedimiento rectificó, variando su fundamento jurídico, para aplicar la LGAUS. Así, según dicha cláusula contractual: “En caso que "EL BANCO" desistiera del presente contrato en forma unilateral, "EL ARRENDANTE" podrá pedir una indemnización si no se ha cumplido con el aviso previo, indemnización que será el equivalente a un mes de alquiler, salvo que la terminación anticipada del contrato obedezca a incumplimientos de "EL ARRENDANTE", en cuyo caso queda además "EL BANCO" facultado para demandar los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento” (el énfasis y subrayado son suplidos). En la especie, según lo admite la actora en el hecho 17) de su demanda, mediante oficio CON-201-2013 del 24 de mayo de 2013, notificado en esa fecha, la Dirección de Recursos Materiales, Unidad de Contratos, le comunicó su decisión de dar por terminada la relación contractual a partir del 24 de junio de 2013, con la entrega de los locales a satisfacción de la arrendante, y en observancia del plazo mínimo de preaviso acordado contractualmente. Es decir, aún de previo a la apertura del procedimiento de rescisión conforme a la LCA (mediante resolución 02-2013 del 14 de junio de 2013), el Banco había cumplido con su deber contractual de dar aviso a la arrendante sobre su voluntad de finiquitar el contrato de forma unilateral, cumpliendo con el plazo acordado, y la actora tuvo conocimiento de ello. Entonces, al margen de lo ocurrido a nivel administrativo, y de las incidencias del procedimiento llevado a cabo por el ente bancario, lo cierto es que como arrendatario sí cumplió con el deber de preaviso que le imponía el contrato a efectos de dar por terminado el arrendamiento sin pago de indemnización alguna; por consiguiente, en atención a lo pactado en la cláusula novena, no se configuró ninguna obligación de pago de daños y perjuicios a cargo del demandado. La cláusula es absolutamente clara, el BNCR podía poner término al contrato, en cualquier tiempo, sin responsabilidad alguna de su parte, y la única condición para ello era dar aviso al arrendante con al menos un mes de anticipación, presupuesto que en la especie se cumplió. No podría ahora la arrendante desconocer una cláusula que ella misma aceptó al suscribir el contrato de arrendamiento, pues éste es ley entre partes, de acuerdo al artículo 1022 del Código Civil. Entonces deviene intrascendente su alegato en el sentido de que no fue acreditado que existiera interés público que ameritara la rescisión contractual y que por consiguiente resulta procedente el pago de los daños y perjuicios reclamados. La cláusula novena del contrato no disponía condición alguna para dar por terminado el arrendamiento -por ejemplo demostrar cierto tipo de motivo justificante-; de su exégesis se colige que incluso el Banco podía darlo por terminado en cualquier momento. El tema de si se demostró o no el interés público como causa de terminación no incide en la aplicación de la cláusula novena, que, como se dijo, es la que resulta determinante a efectos de valorar la procedencia de algún tipo de indemnización a cargo del arrendatario por su decisión unilateral de finiquitar el contrato. Como último aspecto, nótese que el artículo 4 de la LGAUS establece que ese cuerpo legal regirá para todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles que se destinen al “ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos”. Es decir, la propia ley expresamente dispone cuál es la normativa que rige este tipo de contratos, como el discutido en el sublite, cuestión que tanto el contratista como la Administración contratante debían conocer. Así, la escogencia de un procedimiento de finiquito no era facultad del Banco demandado, puesto que el propio texto legal antes citado define la naturaleza de este tipo de contratos (no les reconoce naturaleza pública, como parece entenderlo la casacionista) y atendiendo a ello determina el procedimiento a seguir en caso de finiquito, no resultando aplicable la normativa de contratación administrativa. Valga acotar, en su recurso la actora insiste concretamente en el reconocimiento de los alquileres pendientes de pago (dos mensualidades por el tiempo transcurrido entre la rescisión y la entrega de las llaves de los locales) y tres alquileres caídos (por el tiempo que tardó en volver a dar los locales en arriendo). No procede conceder tales rubros. En cuanto a los presuntos alquileres insolutos, el Tribunal indicó que el Banco mostró anuencia a entregar las llaves y que de la prueba testimonial practicada se desprende que la empresa desarrolladora pudo accesar los locales luego de darse por terminado el contrato, razón por la que no procedía el pago pretendido. La recurrente no logra rebatir tal argumento, pues se limita a aducir que no tuvo acceso a los locales sino hasta la devolución de las llaves, y que el Banco no aportó prueba de su disponibilidad para entregarlas antes. Es decir, no combate la conclusión que el Tribunal extrajo a partir de la valoración de la prueba testimonial, tampoco opone argumento debidamente motivado que precise un eventual yerro apreciativo en torno a dicha probanza, ni acusa preterición de algún otro elemento probatorio que acredite que no tuvo a su disposición los locales luego de terminado el contrato. En cuanto a los alquileres caídos, debe acotarse que el supuesto tiempo que la actora tardó en volver a alquilar los locales comerciales no es de ninguna manera imputable al Banco demandado, toda vez que su responsabilidad frente a la arrendante se agotó al cumplir con los términos previstos por la cláusula novena del contrato de arrendamiento para darlo por terminado, cláusula que fue pactada de mutuo acuerdo por los contratantes. Finalmente, tampoco cabe endilgar responsabilidad civil o disciplinaria a la codemandada Herradora León. Si bien fue declarada rebelde, y por disposición del precepto 65 del CPCA respecto de ella deben tenerse por contestados afirmativamente los hechos de la demanda, ello no obsta para que el Tribunal de instancia, y esta Sala, procuren la búsqueda de la verdad real de los hechos relevantes al caso y de acuerdo a ello se resuelva la demanda conforme al derecho aplicable (ordinales 82 y 121 del CPCA). Así, siendo que en la especie se ha determinado que la terminación unilateral del contrato de arrendamiento fue adoptada por el Banco conforme a la cláusula novena, y que no se ha demostrado que hubo dolo o culpa grave de parte de la funcionaria, sino que actuó dentro del marco permitido por el propio convenio, procede desestimar la pretensión formulada contra ella en su carácter personal. En consonancia con lo expuesto, se denegarán los reparos sustantivos supra analizados.

VIII.- En el cuarto motivo aduce haber actuado de buena fe y haber tenido motivo suficiente para litigar, lo cual ameritaba su exoneración de las costas del proceso. Subraya, el propio Tribunal de instancia indicó que se dio un uso incorrecto de la terminología y de las figuras jurídicas aplicadas al caso concreto. Incluso, recalca, la propia Dirección Jurídica del BNCR no tenía claro si al finiquito se le estaba aplicando la LGAUS o la LCA. Ello, afirma, con mucha mayor razón le causó confusión como administrada, pues el Banco le indicó que lo tramitado era una rescisión unilateral por interés público, incluso así lo aceptó al contestar la demanda. Sostiene, lo anterior da apariencia de buen derecho para que la actora solicitara la indemnización de los daños y perjuicios causados, pues solo pretende hacer valer un procedimiento que inició el Banco con fundamento en un interés público, y del cual luego se apartó sin una aclaración suficiente, cambiándolo por otro que resultó contrario al debido proceso. Enfatiza, la demanda no es arbitraria ni temeraria, sino que era necesaria para esclarecer la actuación oscura y confusa del BNCR. Apunta, según lo declaró el testigo, fueron los asesores del Banco quienes motivaron a la actora a acudir a la sede judicial para esclarecer los puntos en discordia y poder así “realizar” la indemnización.

IX.- No lleva razón la casacionista en su agravio. Según lo ha conceptualizado este Órgano casacional, tener motivo suficiente para litigar implica no sólo la convicción de la parte vencida en la tesis defendida por ella, sino también que ese convencimiento se haya sustentado en datos objetivos del proceso, a partir de los cuales la persona juzgadora pueda concluir que la parte perdidosa tenía motivos racionalmente fundados para creer en la bondad de su pretensión, o de su defensa, según sea el caso. En la especie, estima esta Sala, la accionante no tuvo motivo para litigar, en el tanto, como se explicó, el contrato de arrendamiento por ella suscrito contenía una cláusula que claramente establecía la forma y condiciones que aplicaban ante un eventual finiquito unilateral del contrato. Cláusula que ahora no podría pretender desconocer, demandando una indemnización evidentemente improcedente, pues fue aceptada por la actora al suscribir el contrato. Además, aunque si bien el procedimiento utilizado por el Banco resultó confuso, ello no le daba derecho a la accionante para demandar, pues, se repite, el contrato resultaba claro en cuanto a la cláusula de terminación unilateral, y, además, la propia LGAUS excluía la posibilidad de que el contrato fuese considerado como público -en orden a aplicarle la normativa de contratación administrativa-. Así las cosas, no se evidencian datos objetivos y racionalmente fundados que pudiesen hacer creer a la actora en la procedencia de su pretensión, de manera que la condena en ambas costas del proceso se encuentra ajustada a derecho. En consecuencia, se deniega al reproche planteado en cuanto al particular.

X.- En mérito de lo expuesto, se declarará sin lugar el recurso de casación, con sus costas a cargo de la promovente (artículo 150.3 del CPCA).

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación planteado por la actora, a quien se imponen las costas generadas con su ejercicio.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga

Román Solís Zelaya Rocío Rojas Morales

William Molinari Vilchez Damaris Vargas Vásquez

gcr