Sentencia Nº 001495 de Sala Primera de la Corte, 24-10-2024

Exp: 19-000048-1626-CI

Res. 001495-F-S1-2024

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J.é, a las quince horas cuarenta y tres minutos del veinticuatro de octubre de dos mil veinticuatro .

Proceso ordinario promovido por NEGOCIOS E INVERSIONES JBS SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, cédula de persona jurídica número 3-102-727659, representad por J.é B.S.C.ón, cédula de identidad número 2-539-957, soltero, abogado y notario, vecino de Heredia; contra RESIDENCIAL CASA CAMPO SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica 3-101-713142, representada por C.E.G.érrez H., quien es mayor, divorciado una vez, empresario, vecino de Heredia, cédula de identidad número 2-483-407. Intervienen como apoderado especial de la parte demandada, el licenciado J.é C.U., carné 25744.

Redacta el M.R. Loáiciga

CONSIDERANDO

I.- El 28 de mayo de junio de 2018, Residencial Casa Campo Sociedad Anónima (Casa Campo en lo sucesivo) le vendió a Negocios e Inversiones JBSC Limitada (JBSC en adelante), la finca de la provincia de Alajuela, matrícula de folio real número 366849-000, que corresponde al lote E6 del Residencial Casa Campo, con una medida de 503.62 metros cuadrados, situado en la Guácima de Alajuela. Tierras del Sol, empresa dedicada a la correduría de bienes inmuebles, fue la encargada de llevar a cabo la comercialización del proyecto habitacional referido para la firma HGH Desarrollos, compañía que llevó a cabo la construcción del residencial. Tierras del Sol, promocionó el Residencial Casa Campo en distintas páginas de internet, indicando que se trataba de un residencial con lotes aptos para construir más de una unidad habitacional, con cerramiento perimetral, seguridad 24 horas, los 7 días de la semana, calles asfaltadas, juegos infantiles y planta de tratamiento. La empresa JBSC interpuso el presente proceso ordinario contra Casa Campo. Alega que la demandada no cumplió con los compromisos que había adquirido con los compradores de lotes en el residencial; es decir, con las condiciones con que fue promocionado el proyecto, incumplimientos que detalla: 1) poner en funcionamiento la planta de tratamiento del residencial; 2) reparar de forma adecuada la tapia perimetral caída; 3) instalar la cerca eléctrica sobre la tapia; 4) contratar un guarda por lo menos durante la noche; 5) instalar un portón eléctrico; 6) instalar los juegos infantiles en los parques del residencial; 7) recarpetear las calles de residencial; y 8) posibilidad de construir varias unidades habitacionales en un mismo lote. Pretende la actora: 1- Que se dé curso a la demanda, se notifique a la demandada, se señalen las respectivas audiencias y se dicte sentencia con lugar, todo conforme al debido proceso. / 2- Que en sentencia se ordene a cargo y costo de la demandada, la devolución registral, del inmueble inscrito en el Registro Nacional, bajo el folio real 2-366849-000, propiedad de Negocios e Inversiones Limitada. Para tales efectos deberá la demanda otorgar la escritura respectiva y el suscrito procederá a firmar el respectivo traspaso, previo aseguramiento de los gastos registrales de timbres e impuestos de traspaso, que deberá depositar la demandada en la cuenta del Despacho y previo pago de la hipoteca que pesa sobre dicho inmueble con el banco acreedor Bac San José. La rescisión del negocio obedece a que ya el mismo no es viable financieramente por culpa de la demandada, ya que el atraso en el tiempo ha hecho que los materiales de construcción suban. Además, los incumplimientos en las promesas por parte de la demandada (planta de tratamiento funcional y tapia perimetral adecuada) al día de hoy no se han cumplido y no hay seguridad de cuando vayan a cumplirse esas promeses, ni que sean de la calidad requerida, por lo que estoy en mi derecho de pedir la rescisión del negocio para evitar más pérdidas en mi patrimonio. / 3- Se condene a la demandada al pago de daños y perjuicios a favor del suscrito, por un monto de $92 078.25 y ¢14 008 400, según se ha liquidado en este memorial. Esa suma podrá aumentar según la fecha del pago lectivo de la misma, según liquidación que haga el suscrito. / 4- Se condene a la demandada al pago de ambas costas procesales y personales. La accionada contestó en forma negativa e interpuso la excepción de falta de derecho. Posteriormente, el 24 de febrero de 2021, la parte demandada solicitó la improponibilidad de la demanda, con base en el inciso 9) del artículo 35.5 del Código Procesal Civil (CPC). El Tribunal Colegiado Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de Alajuela, integrado por los jueces R.C.U., A.V.C. y C.E.S.A., en sentencia no. 2021000053, de las 13 horas 50 minutos del 22 de marzo de 2021, resolvió: POR TANTO / Se rechaza la solicitud de demanda improponible formulada por la accionada. Se acoge la excepción de falta de derecho y se declara sin lugar la presente demanda ordinaria interpuesta por NEGOCIOS E INVERSIONES JBSC SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA contra RESIDENCIAL CASA CAMPO SOCIEDAD ANÓNIMA. Son las costas del presente proceso a cargo de la actora vencida, a quien se le condena pagar a la demandada la suma de once millones trescientos ochenta y un mil novecientos cuarenta y tres colones (¢11.381.943,°°). En cuanto a los demás rubros que comprenden la repercusión económica del proceso deberán ser tasadas y/o liquidadas en etapa de ejecución del fallo. La parte actora formula recurso de casación. Esta Sala en resolución no. 000985-A-S1-2022, de las 9 horas 26 minutos del 5 de mayo de 2022, dispuso: Por mayoría se admite parcialmente el recurso de casación, en relación con los motivos de fondo visibles en el considerando sexto, en lo demás, se rechaza de plano el recurso. Se reserva el conocer el ofrecimiento de prueba del actor. En el considerando sexto, indicó esta Cámara, que () los agravios enumerados quinto y sexto se analizarán en forma conjunta con el indicado como único motivo por el fondo. En vista que los reproches quinto y sexto refieren a la condena en costas, pese a que se enunciaron como de índole procesal, siendo en realidad de fondo, se abordarán luego del denominado único motivo por el de fondo, por cuestión de orden.

II.- Sobre la prueba para mejor resolver ofrecida. En escrito de fecha 2 de noviembre de 2011, el representante de la parte actora ofreció un documento que refiere a una inspección que realizó el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Región Central Oeste, Departamento de Recolección y Tratamiento, de fecha 3 de julio de 2019, tiempo después, dice, de que interpuso el presente proceso. Con esta prueba, afirma el recurrente, se demuestra que la planta de tratamiento no estaba funcionando y que, por ende, () si (sic) existía una imposibilidad grave para que el suscrito pudiera construir una vivienda en dicho residencial, lo que trae abajo la tesis y fundamento de la sentencia de primer (sic) instancia aquí casada.

III.- De conformidad con el artículo 69.7.3 del Código Procesal Civil (CPC): La admisión de prueba en casación tendrá carácter restrictivo y excepcional. Únicamente se podrá admitir aquella que sea estrictamente necesaria para resolver los puntos objeto de impugnación, cuando no se haya podido ofrecer o practicar en primera instancia por causas ajenas a la parte. La sala solo ordenará prueba de oficio cuando sea indispensable. Como se observa, el elemento probatorio ofrecido por la parte actora, data de julio de 2019 y la sentencia impugnada es de 4 de mayo de 2021. Ello evidencia que la parte actora pudo haberlo ofrecido en primera instancia, pero no lo hizo. Véase que incluso tampoco fue ofrecida en casación con el escrito de interposición del recurso (el 3 de mayo de 2021), sino hasta el 2 de noviembre de 2021, cuando el plazo para su formulación ya se había agotado. De tal manera, al no cumplirse con uno de los requisitos para su admisión, deberá rechazarse la gestión.

IV.- Primero: acusa yerros de índole probatorio. En su opinión, el Tribunal dejó de valorar prueba de suma importancia que la actora hizo llegar a los autos; en otros casos, dice, valoró e interpretó indebidamente los elementos probatorios. La preterición, interpretación y apreciación indebida acusada, aduce, llevó al Tribunal a tener por ciertos los incumplimientos que su representa le imputa a la demandada, pero a considerarlos sin fuerza suficiente para proceder con la rescisión del contrato solicitada; es decir, a no tenerlos por graves, pese a la gran cantidad. Indica al respecto: () tal cual se ha desarrollado a lo largo de este recurso, pues visto en conjunto y gran cantidad de incumplimientos, todos sumados sí tienen la fuerza de considerarse graves y por consiguiente, hacen aplicable la condición resolutoria de todo contrato bilateral. Todo ello, además, afirma, llevó al Tribunal a no tener por demostrada la imposibilidad real que tenía la parte actora para poder construir una casa de habitación en el inmueble que adquirió de la demandada, situación que se mantiene al día de hoy. Trascribe el numeral 692 del Código Civil, norma que acusa infringida por inaplicación, al no haber el Tribunal resuelto el contrato de marras. Agrega: Eso fue precisamente lo que pasó en este caso concreto. Mi representada le compró un lote a la demandada, quien además de venderle un pedazo de tierra debía cumplir con varias obligaciones a posteriori, las cuales se comprometió a cumplir con posterioridad a la compra, e incluso algunas de esas promesas las hizo o reiteró después de llevarse a cabo la compra, es decir se aceptó la compra y las promesas de la demandada de terminar esas obras, que para la actora eran esenciales según el tipo de negocio comercial que deseaba hacer y lamentablemente la demandada no las cumplió, y siendo que la actora si cumplió con su parte, tengo el derecho a solicitar la resolución del negocio jurídico llevado a cabo entre las partes. Aduce, el hecho de que la actora aceptara la venta de conformidad en la escritura pública, no le da derecho a la demandada a incumplir sus promesas, ni tampoco significaba que la actora aceptaba que no podía exigirle a la accionada las obligaciones que había adquirido, tan importantes como el funcionamiento de la planta de tratamiento, entre otras. Alude a la fotografía de una carta que le envió C.G.érrez H., D. General de HGH Desarrollos a los vecinos del Residencial Casa Campo, 6 meses después de que la actora compró el lote E6, donde de nuevo se compromete la demandada a cumplir las obligaciones que había contraído de previo. Detalla luego las pruebas que asegura el Tribunal ignoró, valoró o interpretó indebidamente, así como en qué consiste el yerro, en su criterio. Se refiere al testimonio de la Licda. A.V., quien se refirió a los inconvenientes que tuvieron ella y su hermano, quienes se dedican a los negocios inmobiliarios, debido a los atrasos de la demandada, testimonio que dice fue preterido por el Tribunal. Refiere también a 8 fotografías, las dos primeras corresponden a conversaciones entre vecinos en chats de WhatsApp, donde el ingeniero civil encargado del proyecto, hermano del representante legal de la demandada, J.é Raúl G.érrez, manifiesta que el 25 de setiembre de 2019, 6 meses después de presentada la demanda, se estaba por finalizar la puesta en operación de la planta de tratamiento y demás obras faltantes. Esta prueba irrefutable, reclama, inexplicablemente fue ignorada por el Tribunal. Estima se trata de una confesión espontánea, en la cual queda claro que la planta de tratamiento, más de un año después de que la actora compró el lote, 6 meses después de presentada la demanda, no estaba en funcionamiento, lo cual constituye un incumplimiento grave. El funcionamiento de la planta de tratamiento, advierte, es de vital importancia para poder habitar una casa. De ahí, que considera debió rescindirse el contrato suscrito entre las partes. Aclara: () que exista una planta de tratamiento, no es lo mismo que esté en funcionamiento. Y que se pueda construir una casa no es lo mismo que se pueda habitar y mucho menos vender sin ocultar inmoralmente a los compradores este tipo de vicios. Recuerda, la actora se dedica a la venta de casas. Las cinco siguientes fotografías, indica, prueban con toda claridad la inexistencia de la cerca eléctrica prometida, así como el cierre perimetral y recarpeteo inconclusos. Finalmente, anota, la última fotografía, también ignorada por el Tribunal, comprueba el problema de inundación que tienen los lotes del bloque E del residencial, hecho que fue reclamado a la demandada. Alude también a un acta notarial que fue debidamente admitida, de setiembre de 2019, con la cual se demuestra que 6 meses después de presentada la demanda, seguía la demandada sin cumplir varios de los compromisos que había adquirido, prueba que dice fue igualmente preterida. Luego, menciona, otras 8 fotografía tomadas en junio de 2020, que comprueban dice, la mala calidad de la tapia que colocó la accionada, así como las inundaciones que ocurren en los lotes del bloque E y los daños que provocan. Esas pruebas, indica, explican por qué era imposible construir una casa en el lote E6. Esas fotografías, indica, fueron aportadas desde el 17 de junio de 2020 como prueba para mejor resolver y nunca se resolvió su admisibilidad. Considera, debió hacerse en la sentencia impugnada. Reseña el testimonio del ingeniero civil M.R.íguez G., quien dice refirió que tres años después de que la actora adquirió el lote E6, la demandada no había puesto en funcionamiento la planta de tratamiento del residencial, así como al hecho de las inundaciones de aguas llovidas en invierno, a los robos en el residencial, la falta de seguridad, a la falta del cerramiento perimetral completo, a la cerca eléctrica también inconclusa, y la permanencia de los portones del frente del residencial siempre abiertos. El Tribunal, reprocha, pretende que, con todas estas falencias, construya la actora una casa. Dice de un documento, prueba enumerada como 37 y 38, donde consta de una reunión de vecinos a la cual citó la demandada para el 19 de diciembre de 2018, con el fin de tratar diversos temas y a las conclusiones de obras a las cuales se comprometió la accionada en esa reunión. Toda esta prueba, asegura, la dejó de lado el Tribunal o bien no la valoró adecuadamente. Concluye: Si el Tribunal hubiera tomado en cuenta los hechos y la prueba que demostraban claramente que los fines de la actora eran muy específicos y especiales en este caso concreto, si hubiera llegado a la conclusión indudable de que los incumplimientos de la demandada, eran gravísimos para el proyecto de la actora y lo que está quería hacer. Y si hubiera valorado e interpretado correctamente la prueba, si hubiera dado cuenta que esos incumplimientos reclamados a lo largo de este proceso, impedían construir la casa y hacer el proyecto de la actora.

V.- Debido a la importancia que reviste para lo que se dirá, es menester transcribir, pese a lo extenso, lo señalado por el Tribunal en el considerando VI de la sentencia impugnada: VI.- SOBRE EL FONDO: Como se observa de la petitoria, lo que pretende la parte actora, es la rescisión del contrato mediante el cual adquiere la finca del Partido de Alajuela matrícula 366849-000, el cual es lote E6, pues considera en resumen que la publicidad brindada va en contra de lo que adquirió. Considera como incumplimientos los siguientes: 1- Poner en funcionamiento la planta de tratamiento del Residencial, 2-Reparar de forma adecuada la tapia caída, 3- instalar la cerca eléctrica sobre la tapia, 4- Contratación de un guarda por lo menos durante la noche, 5- instalación de un portón eléctrico, 6- Instalación de juegos infantiles en los parques del Residencial, 7- Recarpeteo de las calles del residencial. 8- Imposibilidad de construir varias unidades habitacionales en un mismo lote. Este último, a pesar de que en el hecho número diecisiete, párrafo sétimo, acepta que solo se podía construir una vivienda por lote. Ahora bien, sobre la rescisión, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia mediante voto 000016-F-S1-2013 de las trece horas cincuenta minutos del diecisiete de enero de dos mil trece indicó: "Será importante en primer lugar establecer en qué casos se puedo aplicar la rescisión. Impone el canon 863 ídem: "Hay nulidad relativa y acción para rescindir los actos o contratos: 1.- Cuando alguna de las condiciones esenciales para su formación o para su existencia es imperfecta o irregular. / 2.- Cuando falta alguno de los requisitos o formalidades que la ley exige teniendo en mira el exclusivo y particular interés de las partes: y/ 3.- Cuando se ejecutan o celebren por personas relativamente incapaces.". Este criterio jurisprudencial lo comparte esta S.ón del Tribunal y además se corrobora con el artículo 835 del Código Civil, el cual señala que: Hay nulidad absoluta en los actos o contratos: 1. Cuando falta alguna de las condiciones esenciales para su formación o para su existencia. 2. Cuando falta algún requisito o formalidad que la ley exige para el valor de ciertos actos o contrato, en consideración a la naturaleza del acto o contrato y no a la calidad o estado de la persona que en ellos interviene. 3. Cuando se ejecutan o celebran por personas absolutamente incapaces" Ahora bien, en este caso, se procede a analizar cada uno de los supuestos incumplimientos que alega la parte actora, en relación con las condiciones ofrecidas en la publicidad de la venta de lotes en dicha urbanización o residencial. 1- Sobre la planta de tratamiento: Según quedó acreditado en los hechos probados, el Residencial Casa Campo cuenta con su respectiva planta de tratamiento, y no se aportó prueba que demuestre que la misma no esté funcionando, debiendo cumplir la parte actora con el principio de carga probatoria que establece el artículo 41.1 del Código Procesal Civil. 2- Sobre la tapia caída: Si bien, quedó demostrado mediante el reconocimiento judicial y fotografías traídas al proceso, que no todo el residencial cuente el cierre perimetral, propiamente en el lote de la parte actora (en su costado este) se observó una pequeña apertura en la tapia, pero además, por el costado norte, también se observó que no todo el residencial se encontraba cerrado con tapia. Esto a criterio del Tribunal si bien es un incumplimiento de acuerdo a la publicidad brindada, el mismo no tiene la fuerza necesaria para traerse abajo el contrato de compraventa. 3- Cerca eléctrica: También quedó acreditado, que solo el costado oeste del residencial tenía cerca eléctrica, no así el costado este, precisamente donde tiene el lote la parte actora. 4- Contratación de un guarda, por lo menos de noche: A pesar de que la publicidad del Residencial, indicaba que se iba a tener seguridad 24/7, lo que se debe tener claro es que, la naturaleza del lugar es Residencial y no C., por lo que serían sus propietarios los que deben acordar tal aspecto. A diferencia del Residencial, un condominio se rige por acta constitutiva y reglamentos. 5- instalación de portón eléctrico: Este tema del portón eléctrico, no aplica como un incumplimiento, pues de la publicidad del Residencial, se desprende que lo ofrecido fue una única entrada con seguridad, y no se ofrece: ningún portón eléctrico. 6- instalación de juegos infantiles: Efectivamente no se acreditó la existencia de los juegos infantiles en el área residencial, a pesar de que ya existe el área para tal efecto. No obstante, ello tampoco es motivo suficiente para rescindir el contrato de compraventa. 7- Recarpeteo de las calles del residencial: Todo el residencial se encuentra debidamente pavimentado, pero si se observó y se acreditó que una parte del residencial no cuenta con recarpeteo de sus calles. 8- Imposibilidad de construir varios apartamentos en un mismo lote: Tal y como quedó demostrado, la parte actora sabía de esa imposibilidad mucho tiempo antes de firmar la escritura de compra-venta. Desde junio de 2017, la parte accionante tenía conocimiento que en lote adquirido E6 no se podía construir apartamentos, debido a restricciones impuestas por la Municipalidad de Alajuela. Como se observa de lo anterior, sí se dan varios incumplimientos por parte de la accionada, los cuales son tapia perimetral completa, seguridad, y cerca eléctrica, sin embargo, los mismos no pueden o no tienen la fuerza para rescindir el contrato de compra-venta que se firmó el día 29 de mayo de 2018, según escritura número 11 ante los N.P.B.C.C. y E.T.G.T.. Efectivamente se dan incumplimientos de acuerdo a la publicidad de lo que ofrecería el Residencial, sin embargo, a criterio de esta S.ón del Tribunal, no son aspectos graves que obliguen a la parte actora a devolverle a la accionada el inmueble en cuestión y por ende que se le reembolse el precio de la compra. Como se observa de dicha escritura, los comparecientes incluyendo la parte actora, aprobaron el convenio contenido en la misma, sin condición o restricción alguna. No se demostró en este proceso, que existe una imposibilidad real de parte de la sociedad actora, en llevar a cabo la construcción que desea en ese lote, es decir no hay prueba que le imposibilite a la accionante llevar a cabo cualquier proyecto habitacional en el inmueble en cuestión. La parte actora fundamentó su demanda en el concepto de rescisión, el cual refiere a la parte de formación de la voluntad para suscribir el contrato, sin embargo pareciera que la parte actora lo confunde con la resolución contractual regulada en el artículo 692 del Código Civil. En el caso de la resolución contractual, el incumplimiento debe ser grave, como para acceder a la resolución con los efectos que ella conlleva, y no ocurrió en este caso. El mismo actor manifestó que a pesar de que tenía conocimiento de los obstáculos que se le fueron presentando para el traspaso del lote, él decidió seguir adelante, y eso confirma su anuencia en el contrato firmado. Por ello, no se podría afirmar que hayan vicios en la voluntad del acuerdo. Por todo ello, no le asiste el derecho a la parte actora en pedir la rescisión del contrato de compra-venta, así como el pago de daños perjuicios. En virtud de lo anterior se acoge la excepción de falta de derecho y se declara sin lugar de la presente demanda ordinaria interpuesta por NEGOCIOS E INVERSIONES JBSC SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA contra RESIDENCIAL CASA CAMPO SOCIEDAD ANÓNIMA.

VI.- Cuando un fallo se apoye en varias consideraciones de orden jurídico, es deber del recurrente, para que prospere la censura, combatirla todas en el mismo cargo, puesto que la no impugnación de uno o algunos sigue prestándole base firme a la sentencia. El reproche que aquí se estudia, como aparece del resumen que en lo fundamental se ha hecho de él, omite refutar las consideraciones del Tribunal en torno a la rescisión contractual, instituto jurídico que pretende la actora se aplique en el presenta asunto, según se constata de la lectura de la demanda. El Tribunal consideró que no se podría afirmar que hubo vicio en la voluntad del acuerdo y que, por ello, no le asistía el derecho a la parte actora a solicitar la rescisión del contrato de compraventa, así como el pago de daños y perjuicios. En virtud de ello, acogió la excepción de falta de derecho y se declaró sin lugar la demanda. Este es el fundamento cardinal que condujo al Tribunal al declarar sin lugar la demanda, la inexistencia del derecho a favor de la actora de solicitar la rescisión contractual. No obstante, se repite, la actora omitió combatirlo. La cuestión a la cual refirió el fallo en cuanto a la resolución contractual, lo abordó el Tribunal de manera secundaria, a manera de un mayor abundamiento de razones. Entre ambas instituciones jurídicas (rescisión y resolución contractual) existen importantes diferencias. Cuando el contrato es perfecto, no adolece de vicio alguno, pero causa algún perjuicio o lesión a alguna de las partes o a un tercero, la ley le concede al perjudicado una acción para hacer cesar sus efectos. Esa acción se denomina acción rescisoria y la rescisión no tiene efectos retroactivos. Cuando una de las partes incumple sus obligaciones, la otra parte podrá o bien exigir el cumplimiento del contrato o bien instar la resolución del mismo. Requiere del incumplimiento grave de obligaciones recíprocas. Los efectos de la resolución son de carácter retroactivo. Limitado, como se halla el cargo, a censurar una falta de aplicación del numeral 692 del Código Civil, numeral que regula el instituto de la resolución contractual -se argumenta-, como consecuencia de eventuales yerros de índole probatoria, se sigue que la impugnación resulta incompleta, por cuanto el argumento capital no se impugna en el cargo que aquí se estudia. Así, aún en el evento que los menoscabos denunciados existieran, no podría quebrarse el fallo, por encontrarse apoyado en una consideración que no ha sido atacada en casación. No podría, en todo caso, accederse al estudio de la censura, pues de hacerse se violentaría los principios de congruencia de las resoluciones judiciales, del debido proceso y del derecho de defensa, pues la resolución contractual no fue parte de las pretensiones que en su momento procesal oportuno planteara la actora; en ningún momento fundamentó su demanda la actora en el numeral cuya infracción ahora aduce. Deberá, entonces, desestimarse el cargo.

VII.- Segundo (quinto según recurso): imputa al fallo recurrido infracción del numeral 61.2.3 del Código Procesal Civil (CPC). El Tribunal, dice, omitió fundamentar debidamente la condena en costas impuesta a su representada. En su criterio, no basta indicar que no se estaba ante alguno de los supuestos de exención que contempla el canon 73.2 del CPC. El Tribunal, recrimina, () debió explicar intelectivamente que lo llevó a concluir que la actora NO actuó de buena fe, que no fue leal, que no actuó con probidad y que uso (sic) el sistema procesal irracionalmente. Toda esa explicación con cita de la prueba que lo haga llega a esas conclusiones, se extrañan. Lo peor, alega, es que el Tribunal tuvo por demostrado que la demandada sí incurrió en incumplimientos, sólo que estimó que carecían de fuerza suficiente para declarar con lugar las pretensiones. Así las cosas, estima, es claro que la actora tenía razón al acudir a estrados y que lo justo sería que no se le condenara al pago de las costas, pues actuó de buena fe, con lealtad y probidad. La condena al pago de más once millones de colones, reprocha, afecta el patrimonio de su representada considerablemente. Si el Tribunal se hubiera aplicado de manera correcta el numeral 73.2.4 del CPC, habría eximido a la actora del pago de las costas. No existe, reclama, pruebas de que la accionante haya actuado de manera desleal, de mala fe, sin probidad o abusando del proceso.

VIII.- Tercero (sexto según el recurso): acusa quebranto del precepto 73.2.4 del CPC. Explica, el Tribunal, al resolver sobre la repercusión económica de la actividad procesal, si bien debe, en un primer escenario, condenar al pago de las costas a la parte perdidosa, debe también, de seguido, considerar si ha concurrido una causal eximente para la condenatoria en costas. En la especie, asegura, se debió aplicar al caso concreto, la causal contemplada en el numeral 73.2.4, a saber, cuando la parte la parte vencida haya ajustado su conducta a la buena fe, la lealtad, la probidad y al uso racional del sistema procesal. La actora, afirma, actuó siempre de esa manera a lo largo del proceso. Tanto es así, que el propio Tribunal tuvo por demostrado que la demandada sí incurrió en incumplimientos, solo que no tuvieron la fuerza suficiente, a criterio del Tribunal, para anular el negocio jurídico entre las partes. Añade: Es decir, si hay un asunto judicial, al cual se deba eximir en las costas a la parte vencida, es éste. Y ¿por qué?, pues evidentemente la actora actuó de buena fe, pues si (sic) existían incumplimientos por parte de la demandada, que justificaban reclamarlos en esta vía. Se refiere luego a la prueba con la cual, dice, se demuestran los incumplimientos que cometió la accionada. Es claro, entonces, asevera, () la existencia de una causa plausible y una necesidad de justicia, para la actora de acudir a la sede judicial, luego de tantos años de incumplimientos por parte de la demandada, evitando así un perjuicio económico mayor para la accionante con el pago del crédito bancario. Este proceso, indica, fue la última opción a la cual se acudió, luego de infructuosos intentos de llegar a un arreglo. Hace una valoración de los distintos incumplimientos en que incurrió la demandada, calificándolos en leves (recarpeteo, juegos infantiles y cerramiento perimetral incompleto), de gravedad media (mala calidad de la tapia trasera del lote de la actora, falta de seguridad y cerca eléctrica) y graves (no funcionamiento de la planta de tratamiento e inundación del lote E6 en épocas de lluvia). Los incumplimientos leves y medios, anota, los cuales tuvo por demostrados el Tribunal son lo suficientemente graves en este caso, para anular el traspaso del lote E6 a la actora, pero así no lo consideró el Tribunal. De tal manera, al menos debió eximir a la actora del pago de costas. Amplía: Y con mucho mayor razón, ahora que hemos demostrado en este análisis (recurso de casación) que los otros dos incumplimientos (no funcionamiento de la planta de tratamiento e inundación) que si son sumamente graves, sí se dieron y sí se demostraron en juicio.

IX.- La parte perdidosa del proceso asume las consecuencias económicas que produce a la contraparte por obligarla a litigar para sostener su defensa técnica (artículo 73.1 del CPC). En otras palabras, la regla es la imposición de las costas y excepcionalmente dispensar su pago. Ese pronunciamiento se realiza de oficio. A juicio de esta Sala, no puede exigirse, como requisito de motivación, que el Tribunal justifique porqué razón no aplicó alguno de los supuestos que habilitan la exoneración (numeral 73.2 del CPC). Tal tesis equivaldría a sostener que la regla es eximir de las costas y la excepción es imponerlas, cuando lo que se extrae de los citados ordinales es justamente lo contrario. No puede, entonces, incurrir en yerro el órgano jurisdiccional que impone a la parte vencida las costas, pues tal consecuencia deviene impuesta en el numeral 73.1 del CPC. El error puede constatarse al aplicar los supuestos de exoneración, ante su carácter excepcional y en ese caso sí está habilitado el control casacional. La falta de motivación reprochada no se constata en el fallo, pues en él obra ese razonamiento, esto es que los codemandados resultaron vencidos, por lo cual las costas debían imponérseles. De ahí, estima esta Sala, no incurrió el Tribunal en los quebrantos legales acusados.

X.- En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso, con sus costas a cargo de la parte que lo promovió.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso, con sus costas a cargo de su promovente.

JCVILLALOBOS

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