Sentencia de Tribunal Primero Civil, 21-10-2022

Fecha21 Octubre 2022
Número de expediente18-007795-1763-CJ
EmisorTribunal Primero Civil (Tribunales Civiles de Costa Rica)
Tipo de procesoEJECUCIÓN HIPOTECARIA

*180077951763CJ*

EXPEDIENTE:

18-007795-1763-CJ

PROCESO:

EJECUCIÓN HIPOTECARIA

ACTOR:

BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL

DEMANDADO:

S.M.P....A.

~Nº 1398-1C~

TRIBUNAL PRIMERO DE APELACIÓN CIVIL DE SAN JOSÉ, SECCIÓN EXTRAORDINARIA.- A las dieciséis horas cuatro minutos (04:04 p.m.) del veintiuno de octubre de dos mil veintidós.-

PROCESO EJECUCIÓN HIPOTECARIA, establecido ante el Juzgado Especializado de Cobro del Segundo Circuito Judicial de San José, expediente número 18-007795-1763-CJ, por BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL, representado por su apoderado general judicial licenciado L.E.R.G., contra S.M.P....A..

En virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en el presente asunto, contra el auto de las 16:08 horas del 13 de enero del 2022, dictada por el Juzgado Especializado de Cobro del II Circuito Judicial de San José, S.ón Primera, conoce este Tribunal de Apelaciones del presente asunto.

Redacta el juez A.D.án; y,

CONSIDERANDO:

I. Por medio de la resolución apelada, el juez a quo ordena la subasta del inmueble de partido de San José, sistema de folio real matrícula N.º 490044-000, libre de gravámenes hipotecarios y soportando servidumbre trasladada bajo las citas 330-07568-01-0002-001.

II. Inconforme con la forma en que se ordenó la almoneda apela la ejecutada, propiamente en cuanto se hizo sin indicar en el edicto respectivo, que soporta contrato de arrendamiento, el cual se encuentra inscrito al margen del inmueble indicado, según citas 2018-119898-01-0001-001.

Ante esta instancia y mediante memorial cargado al expediente electrónico el día 02 de marzo del presente año amplía sus agravios, los que no pueden ser atendidos por ser, como el mismo apelante lo dice, reiterativos respecto a sus alegatos ya externados con anterioridad. En todo caso, de conformidad con el artículo 65.5 del Código Procesal Civil (CPC), los reproches deben ser expresados en su totalidad en su libelo recursivo, el plazo para ante el superior lo es, para señalamiento de medio para atender notificaciones en caso de así proceda en lo que a la parte recurrente concierne y, para hacer valer derechos respecto a la impugnación admitida en lo que a la contraparte refiere.

III. Aún y cuando las censuras esgrimidas por el recurrente resultan vagas, lleva razón en su argumentación, sin embargo, por los motivos que se dirán deberá confirmarse la resolución apelada.

Lo primero a que se debe referir esta Cámara de Apelaciones lo es en cuanto a la errada concepción del a quo en lo que considera es un gravamen. En su motivación al momento de resolver y rechazar el recurso horizontal, el inferior en grado indicó, que, al establecer la norma 157.5 del Código Procesal Civil (CPC) el deber de indicar si el bien a rematar sale libre o soportando gravámenes, estos refieren solamente a los hipotecarios de primer grado ya que, esa circunstancia incumbe solamente a quien pueda resultar adjudicatario de la finca por tener que hacerle frente a esa acreencia, o bien, perder el bien.

No lleva razón el a quo en su discernimiento. Un gravamen es una limitación o carga sobre una cosa y que, en algunas ocasiones puede causar un perjuicio, pero los gravámenes no lo son solamente garantías reales, pues pueden existir otras limitaciones reales con el fin de otorgar un derecho a un tercero sobre la cosa, por ejemplo, una servidumbre. Ahora, el artículo citado no restringe de forma alguna o enlista los tipos de gravámenes que deben o no soportar el bien a subastar, de hecho, no podría hacerlo pues, son variados los tipos de limitaciones que puede soportar un bien, teniendo el derecho todo postor de saber acerca de las condiciones, al menos registrales, que soporta el bien por el cual está interesado en adquirir.

Dicho lo anterior, resultaría obvio que tanto en la resolución que ordena el remate y consecuentemente en el edicto deben indicarse los gravámenes que debe soportar el bien, sin embargo, aún y cuando hayan limitaciones sobre este no quiere decir que siempre deban mantenerse, para ello se debe hacer un a análisis exhaustivo de su naturaleza, finalidad y vigencia.

IV. El contrato de arrendamiento frente a las garantías reales y personales que pesan sobre la finca ante el caso de traspaso forzoso.

1. El artículo 76 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y S. regula lo relativo a la existencia de un contrato de arrendamiento cuando el bien alquilado soporta un gravamen hipotecario. El ordinal de cita establece:

Traspaso forzoso. El arrendamiento de una finca sobre la cual exista, en el Registro Público, una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o una anotación de embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo de tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble.

El plazo se contará a partir de la fecha cierta del contrato de arrendamiento o, en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso en el Registro Público.

Si el documento de hipoteca, cédulas o embargo, ingresa en el Registro Público con posterioridad al contrato de arrendamiento de fecha cierta, eso no perjudicará en nada los derechos del arrendatario..

Los supuestos y presupuestos para la aplicación y el entendimiento de esa norma, son: (1) Si antes de la celebración del convenio de locación existe inscrito al margen de la finca un gravamen hipotecario o bien un embargo, ese convenio no podrá tener una duración superior a los tres años, eso sí; (2) bajo la condición de que el remate (traspaso forzoso) se materialice; lo que resulta lógico, si no hay traspaso todo el panorama jurídico y de derechos subjetivos se mantendría incólume. (3) El cómputo del trienio debe hacerse a partir de dos momentos con base en el mismo número de premisas establecidas por el legislador, i) a partir de la fecha cierta del documento y, a falta de fecha cierta ii) desde la inscripción del traspaso ante la S.ón de Inmuebles del Registro Nacional y, (4) en sentido inverso al primer punto (1), si el arriendo de fecha cierta es anterior a...

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