Sentencia nº 00315 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 7 de Noviembre de 1990
| Ponente | Edgar Cervantes Villalta |
| Fecha de Resolución | 7 de Noviembre de 1990 |
| Emisor | Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia |
| Número de Referencia | 90-000315-0004-CI |
| Tipo | Sentencia de fondo |
| Clase de Asunto | Proceso ordinario civil |
SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-
S.J., a las catorce horas treinta y cinco minutos del siete de noviembre de mil novecientos noventa.
Juicio ordinario establecido en el Juzgado Segundo Civil de San José, por "Edificio Plaza de la Artillería Sociedad Anónima", representada por su G.J.A.Z.A., economista y vecino de Sevilla, España; contra "Costa Rica Fast Food Services Sociedad Anónima", representada por su P. y Vice-presidente C.M.L.G. y R.J.B., respectivamente, ambos empresarios.Intervienen, además, los licenciados F.G.E. y R.I.M., abogados, en calidad de apoderados especiales judiciales de las partes, respectivamente.Todos sonmayores, casados y, con la excepción dicha, vecinos de San José.
RESULTANDO:
R. elM.C.; y,
CONSIDERANDO:
I.-
La sociedad actora estableció varios procesos ordinarios parecidos al presente.Uno de ellos fue resuelto por esta S. en la sentencia 37 de las 15,45 horas del 22 de abril de 1987, cuya redacción correspondió al Magistrado redactor de este fallo, y en el que el contenido del recurso de casación fue idéntico al que ahora se conoce.En consecuencia, para resolver este asunto, en los Considerandos que siguen se dan las mismas razones que contiene la sentencia citada.
II.-
Reiteradamente se ha resuelto que la Ley de Inquilinato protege el arrendamiento de casas de habitación y de locales de comercio e industria y de oficinas para profesionales, y que como es una ley de orden público y social, modificó en cuanto se le opongan las disposiciones del Código Civil relativas al arrendamiento, pero únicamente respecto de tales casas de habitación y locales de comercio e industria y de oficinas para profesionales.Incluso se puede afirmar que en lo fundamental la Ley de Inquilinato no es modificativa de esas disposiciones del Código Civil; lo que hay que hacer entonces ante un caso protegido por la Ley de Inquilinato, es conjugar ambas normas y aplicarlas armónicamente en cuanto ello sea posible, con el entendido de que, en caso de oposición entre ellas, prevalece la Ley de Inquilinato, por su carácter de orden público y social ya citado.El mismo criterio cabe aplicar cuando haya oposición on conflicto entre la Ley de Inquilinato con las de cualquier otra índole, sea que predominará la primera.Es así como la jurisprudencia ha establecido que cuando el arrendamiento se ha convenido a plazo, al vencerse éste el contrato queda automáticamente prorrogado, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aun con el actual artículo 13, agregado por la Ley número 4898 de 8 de diciembre de 1971, el cual dispone que "Si las partes no llegaren a ningún acuerdo para determinar el nuevo precio de la renta y se tratare de un contrato de término vencido o de plazo indeterminado, o del ejercicio del derecho de prioridad que la ley concede, el interesado podrá solicitar la fijación judicial del alquiler".Y si tal cosa se puede hacer si "se tratare de un contrato de término vencido", ello significa que, como antes se expresó, al vencerse el fijado en el contrato, el arrendamiento queda automáticamente prorrogado, obligatoriamente para el arrendante y potestativamente para el arrendatario.Al respecto se debe tener presente la distinción entre el derecho de prórroga o prórroga legal automática, que se origina en la ley y se rige por ésta, ya sea en forma expresa o implícita, y la tácita reconducción que se da por voluntad de las partes, ya sea también por consentimiento expreso o tácito.Conforme a la Ley de inquilinato, se trata de la prórroga legal automática, artículos 9 y 13.De manera que si el arrendamiento se mantiene, no es ya por el convenio sino por la prórroga legal citada, en todo lo que el inquilino esté protegido por la Ley de inquilinato.Así lo resolvió esta S. en su sentencia números 86 de las 10,15 horas del 20 de diciembre de 1985, en un caso sobre el arrendamiento de un local para comercio, con cláusula de exclusividad para la actividad de éste, en la que, en el Considerando IV se expresó:-"... Si bien es cierto que el depósito del alquiler que efectuó el arrendatario tuvo el efecto de mantener el arrendamiento del inmueble, esto ocurrió, no en virtud de la cláusula de prórroga contractual, que ya había expirado, sino por efecto de la prórroga legal que contiene el artículo 9º de la Ley de inquilinato.Y es que la referida prórroga legal o derecho de mantenimiento, como lo llama el Derecho Francés, no es tácita reconducción.En ésta, el arrendatario "se reputará ocupar el local arrendado en las mismas condiciones que antes", según lo afirman P. y R. en la página 795, Tomo X de su Tratado Práctico de Derecho Civil Francés.Esto se explica, debido a que existe un consentimiento tácito de las partes, en el sentido de que el contrato continúe.En la prórroga legal, en cambio, la ocupación de la finca resulta de un mandato legal, se concede de pleno derecho a la expiración del contrato de arrendamiento.Por eso se circunscribe a las condiciones esenciales o inherentes a todo contrato de arrendamiento y no trasciende a cláusulas como la de exclusividad, que no provienen de la ley, sino de la voluntad de las partes.Esta cláusula se pactó por contrato y lógicamente con la misma duración de éste... Transcurrido ese lapso, tal y como ocurrió, desapareció la exclusividad de que gozaba la Empresa accionante".
III.-
Cuando se celebró el contrato de arrendamiento el artículo 6º de la Ley de la Moneda permitía celebrar contratos y contraer obligaciones en moneda extranjera, quedando a opción del deudor pagar en la moneda convenida, o bien en colones al tipo oficial vigente a la fecha de pago.La Ley de la Moneda y la Ley de Inquilinato son de orden público, y aplicándolas armónicamente a un caso como el presente, hay que concluir en que conforme a lo que se ha dicho, el pacto en moneda extranjera tenía vigor mientras estuviera vigente el contrato de arrendamiento, pero si el plazo de éste venció y las partes no se pusieron de acuerdo en el nuevo precio, lo que hizo necesario las diligencias judiciales para la fijación del alquiler, ello significa que el contrato expiró, y que en adelante el arrendamiento se ha mantenido no en virtud del contrato sino de la prórroga legal automática, que establece la Ley de inquilinato y que se rige por ésta, con lo que desapareció la cláusula del pago en moneda extranjera, desde que ya no rige al respecto el contrato original.si bien la cosa y el precio son aspectos esenciales o inherentes al arrendamiento, el precio es en moneda nacional, ya que la Ley de Inquilinato no contiene normas en otro sentido, y la Ley de la moneda que sí lo permitía, lo era en virtud de contrato, el que como se ha dicho expiró.
IV.-
Sin que sea necesario analizar las demás cuestiones planteadas, lo expuesto es suficiente para considerar que los tribunales procedieron correctamente al fijar el alquiler en colones, por lo que no se han dado las violaciones legales que se reclaman en el recurso, el que procede declarar sin lugar, con sus costas a cargo de la parte que lo formuló.
POR TANTO:
Se declara sin lugar el recurso, consus costas a cargo de la parte que lo promovió.
Edgar Cervantes Villalta
Ricardo Zamora C.Hugo Picado Odio
Rodrigo Montenegro T.Ana María Breedy J.
Hugo Retana Hidalgo
Secretariomsa
