Sentencia nº 01134 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 4 de Septiembre de 2012

040002660638CI

Exp. 04-000266-0638-CI

Res. 001134-F-S1-2012

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE J.J., a las catorce horas quince minutos cuatro de setiembre de dos mildoce.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Civil de Mayor Cuantía del I Circuito Judicial de Alajuela por A LIMITADA y F SOCIEDAD ANÓNIMA, representadas por sus apoderados generalísimos sin límite de suma C y CU; contra G SOCIEDAD ANÓNIMA, representado por su apoderado generalísimo sin límite de suma M, separado judicialmente, empresario. Figura además como apoderado especial judicial de la actora, R.M.T.. Las personas físicas son mayores de edad, vecinos de Alajuela, y con las salvedades hechas, casados y abogados.

RESULTANDO

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor estableció demanda ordinaria cuya cuantía se fijó en la suma de treinta millones de colones, a fin de que en sentencia se declare: “1) Que G.A.S.A. ha incumplido y está incumpliendo las siguientes obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento suscrito con A Limitada el doce de agosto de mil novecientos noventa y siete: a) No construyó ni tampoco pagó la construcción de los edificios que hoy se levantan en la finca del Partido (sic) de Alajuela, Folio (sic) Real (sic), matrícula […], propiedad de F S.A., ni menos suplió la suma de un millón ochocientos mil dólares, moneda de Estados Unidos de América, que se obligó a invertir en edificaciones; porque los edificios que hoy existen en ese terreno fueron construidos por y con dineros de A Limitada. c) (sic) Desatendió el pago de impuestos y tasas municipales, que hubo en su lugar de cubrir A Limitada y7o F S.A. d) No contrató ni tiene en vigencia ningún seguro contra incendios u otros riesgos para proteger los edificios, ni dispuso ni ha dispuesto medida alguna de seguridad en beneficio de las construcciones (sic) 2) Que como consecuencia de esos graves incumplimientos , dicho contrato de arrendamiento queda resuelto por culpa del inquilino demandado, en cuanto concierne a la finca hoy propiedad de F S.A.. (sic) 3) Que como culpable de esa resolución, la demandada debe indemnizar a A Limitada y al actual propietario del inmueble, F S.A., los daños y perjuicios que con su conducta les ha irrogado y les está irrogando. 4) Que la demandada debe ser condenada, además, a pagar las costas procesales y personales de este proceso…los perjuicios se estiman en cien millones de colones…”

2. -

   El demandado contestó negativamente y opuso las excepciones de prescripción, falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva, falta de causa, non adimpleti contractus y la expresión genérica de “sine actione agit”.

3. -

   La J.K.S.R., en sentencia no. 1-2008 de las 14 horas 15 minutos del 8 de enero de 2008, resolvió: “…Se acoge la excepción de falta de legitimación activa con respecto a la sociedad A Limitada, por innecesario se omite conocer sobre las excepciones de prescripción, falta de derecho, falta de legitimación pasiva, falta de interés, sine actione agit, falta de causa y la non adimpleti contractus. En consecuencia, se declara sin lugar la demanda ordinaria en todos sus extremos interpuesta por la sociedad A Limitada contra G S.A. En otro orden de ideas, se declara parcialmente con lugar la demanda Ordinaria establecida por F SOCIEDAD ANÓNIMA contra G SOCIEDAD ANÓNIMA, declarándose el incumplimiento de la demandada y la consecuente resolución contractual del Contrato de Inquilinato con respecto a la finca del Partido de Alajuela, matrícula de folio real número […]. Con respecto a F se rechazan las excepciones de contrato no cumplido, falta de causa y falta de legitimación activa y pasiva todas interpuestas por la parte demandada. En cuanto al incumplimiento alegado por F Huerta Sociedad Anónima porque la demandada desatendió el pago de impuestos y tasas municipales, que con contrató ni tiene vigencia ningún seguro contra incendios u otros riesgos para proteger los edificios, ni dispuso ni ha dispuesto medida alguna de seguridad en beneficio de las construcciones, se rechazan las excepciones de prescripción, genérica de sine actione agit comprensiva de las excepciones de falta de derecho y falta de interés. Con respecto al incumplimiento alegado por F S.A. en relación con la no construcción de las edificaciones por parte de la sociedad demandada se acoge la excepción de prescripción y por innecesario se omite conocer sobre las excepciones de falta de derecho, de interés y la genérica de sine actione agit. También se acoge la excepción genérica de sine actione agit comprensiva de las de falta de derecho y de interés actual con respecto a la pretensión del cobro de daños y perjuicios, y por innecesario se omite sobre la excepción de prescripción. Queda así resuelta la excepción genérica de sine actione agit con respecto a F S.A. Con respecto a la demanda interpuesta por F contra G S.A. se condena a la demandada al pago de ambas costas de este proceso, y en cuanto al proceso que interpuso la Sociedad A Limitada contra G.S.A. se resuelve sin especial condenatoria en costas.”

4. El representante de la empresa demandada apeló y concomitantemente solicita nulidad; y el Tribunal Civil y de Trabajo del I Circuito Judicial de Alajuela, integrado por los J.J.C.S.B., Ó.C.C. y J.M.S.Á., en voto no. 92-2010 de las 13 horas 30 minutos del 18 de mayo de 2010, dispuso: “Se Revoca (sic) la sentencia impugnada. Se declara con lugar la excepción de falta de derecho. Se declara sin lugar la defensa de falta de legitimación activa con relación a la entidad F, y sin lugar la defensa de falta de legitimación pasiva. De igual manera se rechaza la defensa de falta de interés actual. Se acoge la genérica sine actione agit en su modalidad de falta de derecho, denegándose en la modalidad de falta de interés y falta de legitimación. Se rechaza la excepción de falta de causa, por improcedente. Con relación a la defensa de prescripción al no ser objeto de recurso se mantiene lo resuelto por el a-quo. Se Declara (sic) Sin (sic) Lugar (sic) en todos sus extremos la demanda establecida por A de Alajuela Ltda. Y F S.A (sic) contra G Aerodeportes S.A. SOBRE COSTAS. Con fundamento en el artículo 221 del Código Procesal Civil y por resultar parte vencidaSe condena a la parte actora al pago de ambas costas del proceso.”

   5.-

   El licenciado U.S., en su expresado carácter, formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal de instancia.

6. -

   En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.

   Redacta el magistrado González Camacho

   CONSIDERANDO

   I.-

   En su demanda, A Limitada (en adelante A) y F Sociedad Anónima (en lo sucesivo F) señalan que el 12 de agosto de 1997, la primera suscribió con G Sociedad Anónima (en adelante G) contrato de arrendamiento sobre la finca número […] de la provincia de Alajuela, perteneciente a A, y que para ese momento se describía como terreno para construir, con un área de 2299,01 metros cuadrados. R., se acordó que el convenio tendría un plazo de 20 años y que el arrendatario (G) debía: a) construir a su costa uno o varios edificios destinados a locales comerciales y actividades afines, con inversión mínima de US $1.800.000,00; b) pagar por concepto de alquiler mensual la suma de ¢100.000 durante los primeros tres años, con incremento de un 8% anual a partir del cuarto año; c) cancelar los servicios de agua, energía eléctrica y telefonía, las patentes, permisos o tasas, impuestos municipales, el impuesto de bienes inmuebles, seguros, vigilancia y seguridad; y d) hacer frente a la obligación que con el Banco Crédito Agrícola de Cartago asumiría A para financiar la construcción mencionada. También convinieron en excluir la aplicación de la normativa de orden público Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.Apuntan, dicho contrato se protocolizó el 16 de marzo de 2001. En fecha 24 de junio de 2001, A segregó del predio de comentario un lote y lo donó a T Sociedad Anónima (Parqueo Las T), cuya descripción fue terreno para construir con locales comerciales y un parqueo, con un área de 1049 metros 14 decímetros cuadrados. Asimismo, dicen, “las partes” en ese otorgamiento estipularon que: a) esa donación “no afecta en lo pertinente, el contrato de arrendamiento (…)”, de manera tal que ese arrendamiento se mantuvo para el resto no transmitido; b) Parqueo Las T, pagaría y liberaría de las hipotecas que soportaba la finca madre con el Banco Crédito, por cuanto precisamente A era quien se mantenía como deudora y “atendía a duras penas, esas obligaciones a cambio del alquiler” (que recibía de G) . El 18 de noviembre de 2003, continúan, A vendió a F el predio 126207 mencionado (lo que restó después de la donación), comprometiéndose además la primera a “liberar ese inmueble del contrato de arrendamiento” que tenía con G.E., las construcciones en la finca […] no fueron realizadas con fondos de G, sino, con tres préstamos que el Banco Crédito acordó con A; dos por las sumas de ¢15.000.000,00 y otro por el monto de ¢30.000.000,00. Añaden, todos los gastos de remodelación y mantenimiento, afirman, los ha asumido A. Por tanto, arguyen, G “si bien ha cubierto los irrisorios alquileres, lo ha hecho irregularmente” e incumplió con: la inversión mínima a que se obligó, no ha cancelado los impuestos y tasas municipales, no adquirió el seguro, ni contrató la vigilancia. Sin embargo, concluyen, ha continuado usufructuando los locales comerciales, obteniendo un enriquecimiento sin causa, En virtud de lo anterior, demandan a G. para que en sentencia se declare: a) incumple el contrato de arrendamiento por cuanto: a.1) no construyó ni pagó la construcción de las edificaciones en la finca […]; a.2) no “suplió” la suma de US$1.800.000,00; a.3) desatendió el pago de impuestos y tasas municipales, que cubrieron A o F; a.4) no contrató seguro alguno contra incendios y otros riesgos, ni dispuso medidas de seguridad; b) resuelto el contrato de arrendamiento; c) debe indemnizar los daños y perjuicios a A y cancelar ambas costas del proceso. G se opuso y formuló las excepciones de prescripción, falta de: legitimación activa y derecho, y la expresión genérica “sine actione agit” en su acepción de falta de: derecho, interés y “de causa”. El Juzgado acogió la defensa de falta de legitimación respecto de A declaró sin lugar su demanda contra G sin especial condenatoria en costas. Declaró parcialmente con lugar la demanda de F contra el G. Determinó prescrito el alegado incumplimiento por la no construcción, y la falta de derecho e interés actual respecto del reclamo de daños y perjuicios. Estableció que G incumplió el contrato de “inquilinato”, al desatender el pago de seguros, impuestos y tasas municipales, y no haber dispuesto medidas de seguridad. Decretó resuelto dicho convenio y condenó a G a cancelar ambas costas.El Tribunal revocó parcialmente dicho fallo. Rechazó las excepciones de falta de: interés actual, legitimación pasiva, legitimación activa respecto a F y la denominada “causa” (en cuanto a la prescripción mantuvo lo resuelto por el A quo). Acogió la falta de derecho, declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda y condenó a la parte vencida al pago de ambas costas.Inconforme, F establece recurso de casación.

   II

   La casacionista ofrece como prueba para mejor proveer con fundamento en el canon 609 del Código Procesal Civil (CPC), diversas certificaciones “provenientes de oficinas públicas, de las que se desprende el reiterado incumplimiento de G a sus obligaciones contractuales, particularmente su contumaz reticencia a suscribir pólizas con el INS y la morosidad en el pago de impuesto municipales, lo que significa documentos públicos de influencia efectiva en la decisión de la presente litis”. El Código Procesal Civil contempla expresamente los momentos oportunos en que las partes han de ofrecer los elementos que sustenten su teoría del caso, a saber, la demanda, la contestación, la reconvención y la contestación a ésta. La prueba para mejor proveer es un instrumento concebido para el órgano juzgador. Constituye la facultad de los jueces para solicitar algún elemento de convicción o admitir el ofrecimiento de las partes, a fin de obtener claridad sobre los hechos.Las partes ya desplegaron la labor demostrativa que les corresponde de acuerdo a la carga probatoria que les impone el ordenamiento jurídico. Por esta razón, se ha manifestado también que el instituto no puede utilizarse para “corregir las omisiones, negligencias o descuidos de las partes en cuanto a la carga probatoria que les incumbe o bien subsanar deficiencias en las técnicas de defensa (…) si bien permite incorporar probanzas que fueron rechazadas en el proceso, declaradas inadmisibles, nulas o inevacuables, ciertamente, la decisión de recabarla es facultativa del órgano jurisdiccional, ergo, corresponde a una valoración discrecional del juzgador, quien puede prescindir de ella sin necesidad de resolución expresa” (sentencia no. 213-F-SI-2008 de las 8 horas 20 minutos del 25 de marzo de 2008; en el mismo sentido la resolución no. 880 de las 8 horas 25 minutos del 14 de diciembre de 2007). Esta limitación ha de ser considerada por los juzgadores, en aras de mantener el respeto a su deber de imparcialidad y el equilibrio entre las partes. Lo mismo ocurre con los elementos ofrecidos en la fase casacional y en esa condición. En esta etapa además el precepto 609 ejúsdem precisa que no podrá proponerse ni recibirse prueba, admitir alguna para mejor proveer; salvo que se trate de documentos públicos que, a más de influyentes en forma efectiva para la decisión, deben constar en el proceso, o bien, haberse presentado con el recurso o su ampliación. En este caso, F adjunta certificaciones emitidas por el Instituto Nacional de Seguros y por la Municipalidad de Alajuela con el fin de acreditar los incumplimientos de G con relación al pago de impuestos municipales y seguros. En primer término, como se dijo, el recurso de casación no es momento procesal oportuno para el ofrecimiento de probanzas, pues es ante el Juzgado, y en los momentos que ya se indicaron, que las partes han de cumplir con el deber probatorio que les compete según el mandato 307 del CPC. En todo caso, nótese no se denota la influencia efectiva de estos documentos en la decisión que adopta esta S.. Es más, la demostración de los elementos fácticos que la casacionista califica como incumplimientos de G, es un aspecto que desde primera instancia fue incluido en el elenco de hechos probados, a saber, en los identificados como n, q y u. Por estos motivos, procederá su rechazo.

   III

   La recurrente identifica tres cargos sustantivos. Primero. El Tribunal, dice, hizo una lectura errada de los documentos de folios 2 a 3 y 509, con lo cual se violentan las normas 330, 370, 371 y 379 del CPC, 632, 692, 701, 702, 705, 708, 764, 773, 774, 776, 1008, 1022 y 1023 del Código Civil; así como los artículos 411, 418, 425 y 428 del Código de Comercio. Del contrato de arrendamiento, relata, se tiene que el derecho del inquilino a ser indemnizado por lo construido a su costo, nace una vez que el nexo haya finalizado y no pueda usufructuar más el inmueble, y ese derecho estaría sujeto a una valoración pericial. No obstante, narra, el Tribunal le impuso “el pago de una obligación”, sin reparar en que era exigible hasta que terminara el plazo del acuerdo y que lo era por el monto invertido en la realidad. Expresa, equivoca el Tribunal al: a) establecer que se contrató una indemnización por US$1.800.000,00, cuando ese era el monto máximo por invertirse; b) determinar que ese monto es líquido y exigible “con solo que se hipoteque o realice total o parcialmente la finca”; c) ignorar el contrato en cuanto dispone sobre la valoración de la inversión y experticias, remite a la vía judicial para la apreciación y cobro de lo edificado; d) desconoce la naturaleza de potrero del inmueble al momento de suscribirse el contrato. Explica, los preceptos dichos son vulnerados por cuanto: a) impone a F obligaciones que no provienen del contrato, b) determina que incumplió, actuó dolosamente y que existía una cláusula penal por la suma de Us$1.800.000,00, c) convierte en exigible una deuda que requiere determinación pericial y debido proceso, d) impide a F exigir la resolución contractual y se le tiene por obligado como “causahabiente del A, de modo diverso a la manera y términos bajo los cuales realmente quiso obligarse el contratante original.” Segundo. Reclama nuevamente, errónea valoración del contrato. Ese convenio, apunta, versó sobre una finca con una medida de “poco más de” 2999 metros cuadrados; cuando “el negocio entra en crisis” A dona la mitad de ese predio a P.L.T., quien se compromete a pagar las deudas de G. Con lo anterior, desprende, es lógico que A se liberó de su obligación indemnizatoria “en lo tocante a lo que está edificado” en ese lote donado, el cual incluso fue después fue hipotecado y vendido a I Sociedad Anónima (Inversiones El Cielo). De esta manera, prosigue, si A no debía indemnizar a G por lo allí construido, tampoco tenía que hacerlo F.R., al interpretar el Tribunal que la última debía cancelar a G la totalidad de lo invertido antes de la segregación, le impone “cubrir inversiones que no estaban ya en su propiedad”. Denuncia, lo anterior constituye un error al apreciarse el contrato de joint venture (como identifica el denominado de “arrendamiento”), la donación, la hipoteca y la venta a Inversiones El Cielo, con inobservancia de los preceptos 330 del CPC, 692, 702, 773, 774, 1008 y 1023 del Código Civil, y 411, 418, 425 y 428 del Código de Comercio, por las mismas razones que expuso en el cargo que antecede. Tercero. Indica, el Tribunal mantuvo el hecho “u” de la sentencia de primera instancia, en el que estableció que el señor C canceló a la Municipalidad de Alajuela la suma ¢1.851.916,00 en razón del adeudo que tenía A, y por el cual se tramitaba proceso ejecutivo, que aclara, se encontraba en fase de remate. Este grave incumplimiento de G, destaca, el Tribunal lo estimó irrelevante para producir la resolución contractual. Agrega, calificó los incumplimientos de esa sociedad como no relevantes, de manera incongruente con los hechos que prohijó, y ponderó de forma incorrecta: a) la constancia del Departamento de Gestión de Cobros de la Municipalidad de Alajuela, b) la confesión de M, en cuanto reconoció que desde el año 2000 “su representada” no cancela impuestos municipales y que desde 1997 no paga servicios de seguridad, y c) las notas del Instituto Nacional de Seguros, a folios 566 y 568, donde se consigna que desde 1997 no se pagan seguros. Con lo cual, anota, se quebrantan los cánones 330 del CPC, 632, 692 a 700, 702, 1022 y 1023 del Código Civil, y 416 y 425 del Código de Comercio, pues no se acepta la falta grave de la parte demandada, se le impide resolver el contrato y [o bien] su cumplimiento. A manera de resumen de los tres cargos, enfatiza, por los errores al apreciar las probanzas, el Tribunal dispone que F no puede solicitar la resolución del contrato, pues incumplió el pago de US$1.800.000,00, olvidando la gravedad de las faltas de G.

   IV

   De la anterior reseña se observa que no obstante el casacionista enuncia tres motivos, lo cierto es que su reclamo es uno sólo por indebida valoración de las probanzas y consecuente quebranto de las normas sustantivas que enlista. En síntesis, recrimina que el Tribunal haya dispuesto que F al incumplir el pago de US$1.800.000,00, no podía exigir la resolución del contrato de arrendamiento. Contrario a esto, manifiesta, se demostró que tal pago sería exigible una vez finalizado el convenio y, por otro lado, que G. incurrió en incumplimientos (que detalla), y que en su parecer si son relevantes. Apunta, olvidó además el Tribunal que si A no debía indemnizar a la parte demandada por lo edificado en el lote segregado, pues tampoco tenía que hacerlo F.

   V.-

   Al respecto y por la amplitud del cargo, conviene en primer término, realizar un resumen de los aspectos relevantes del fallo dictado por el Juzgado para la resolución de este recurso. Estimó el A quo que: Primero, el “contrato de inquilinato” entre A y G fue mal llamado, pues su fin era la construcción de locales para desarrollar comercialmente el terreno, de manera que le aplica la prescripción comercial de 4 años. Segundo, A carece de legitimación activa para peticionar la resolución y los daños y perjuicios, pues pese a que fue parte en el contrato dicho, ya no es la propietaria del inmueble, cuya titularidad corresponde a F. Por este motivo, declaró sin lugar la demanda de A contra G. Tercero, lo pretendido es la resolución del contrato suscrito por A y G, a raíz de unos incumplimientos. El primero, relativo a la no construcción, el no pago de la construcción por los edificios, y al no suplir la suma de US$1.800.000,00, que determinó estaba prescrito. En cuanto al segundo sobre el no pago de los impuestos y tasas municipales, y al tercer incumplimiento, por la no adquisición de seguros y seguridad, dispuso se había acreditado que G no los cancelaba, siendo esa su obligación. Detalló, en la cláusula sexta se estableció que G “podía “… subarrendar, enajenar, gravar, ceder (sic) e inclusive vender o dar en garantía todos los derechos de todos los contratos y de los activos sin el consentimiento previo de y escrito de los propietarios…” […]; no así las obligaciones que había contraído en dicho contrato”; y en la novena se dispuso que G debería pagar los impuestos municipales, seguros y seguridad hasta que se terminaran las operaciones con el Banco Crédito. Consideró, dichos incumplimientos como graves, ya que: 1) era su evidente intención no cancelar los tributos municipales y esto genera una hipoteca legal; y 2) el contrato lo que buscaba era el desarrollo comercial del inmueble, de modo que el no pago de los seguros y seguridad podría ocasionar daños graves. Cuarto, no es de recibo el argumento en el sentido de que si lo que se quiere es liberar el inmueble del contrato de arrendamiento, la parte actora debe indemnizar, por cuanto lo peticionado es la resolución contractual y no que se deje sin efecto el contrato, además, por que no hubo contrademanda. Quinto, la solicitud de F para que se condene en daños y perjuicios debía ser rechazada.Sexto, denegó la excepción de contrato no cumplido establecida por G., que se basaba en un supuesto incumplimiento de A por no informarle sobre la venta de la propiedad. Relató, la venta se dio el 18 de noviembre de 2003, y se presentó al Registro al día siguiente, y ya para esa data G había incumplido, y por ello no puede oponer esa defensa.Sétimo. Rechazó también la falta de causa, pues en su parecer si la hay; así como la legitimación pasiva, pues la demanda se dirigió contra la incumpliente, y la activa contra F, por cuanto es la actual propietaria del inmueble 126207.

   VI.-

   Por su parte, el Tribunal consideró que en el “contrato de inquilinato”: a) la arrendataria debía construir uno o varios edificios dedicados a locales comerciales y parqueos para su alquiler, por lo que cancelaría la suma de ¢100.000,00 al mes durante los tres primeros años, con un incremento del ocho por ciento anual a partir del cuarto año y hasta que venciera el plazo de 20 años; b) la propietaria A se comprometió a que en caso de venta, donación, herencia o hipoteca con persona distinta al Banco Crédito, negociaría o cancelaría los montos o inversiones que G. había realizado en el predio, lo que estimaron en la suma de US$1.800.000,00, de lo contrario el único autorizado para negociar sería G; y c) G asumió el pago de los servicios de agua, electricidad y teléfonos, patentes, permisos, impuestos municipales y bienes inmuebles, seguros, seguridad, e intereses y amortizaciones ante el Banco Crédito. Estableció también que el 16 de marzo de 2001, A segregó un lote de la finca 126207 de Alajuela y lo donó a P.L.T., quien se comprometió a liberar las hipotecas que pesaban sobre ese lote y el predio madre cuyo acreedor era el Banco Crédito. Señaló, el 18 de noviembre de 2003, A vendió a F el inmueble […]. Expresó, en cuanto al reclamo por la legitimación, que lo resuelto del A quo respecto de A, se encuentra firme pues esa sociedad no apeló, y además, que F si lo está, pues la compraventa que pactó con el último arrastró el contrato de arrendamiento existente con G de conformidad con el mandato 1153 del Código Civil, de manera que le sucedió en derechos y obligaciones. Al pronunciarse sobre el argumento de G en el sentido de operó una accesión a su favor, estableció que ese medio para adquirir el dominio se invocaba hasta en esa segunda instancia, y no se planteó reconvención, ni siquiera se mencionó al contestar la demanda. En ese mismo apartado consideró que en este caso hay “un contrato atípico, y no de un contrato de inquilinato”, pues de su lectura se evidencian una serie de cláusulas que son típicas de ese tipo de convenios, además, estimó, el objeto gira sobre un lote vacío, donde G podía construir locales, parqueos y edificios. Por otra parte, estimó de recibo el reclamo del apelante en el sentido de que la sentencia del A quo es contradictoria, pues a pesar de que dispuso que el contrato contemplaba que antes vender, donar o heredar a terceros debía A indemnizar a G por el monto de US$1.800.000,00, no tuvo por demostrado que esa suma nunca fue cancelada. La resolución contractual, explicó, puede pedirla la parte cumplidora conforme a los preceptos 692 del Código Civil y 425 del Código de Comercio. Aseveró, en el contrato del 24 de julio de 2001: 1) A segregó y donó un lote del predio 126207 a Parqueo Las T, que dio lugar a la finca […].; y 2) la última sociedad (representada por el señor M) se comprometió a liberar a la finca madre de las hipotecas con el Banco Crédito; lo cual realizó (al obtener un préstamo de U, por la suma de $300.000,00 y por el cual hipotecó la propiedad donada). Destacó que fue Parqueo Las T quien canceló al Banco Crédito, y tanto esa sociedad como G forman parte del mismo grupo económico, y son representadas por M. El 18 de noviembre 2003, relató, A vendió la finca […] a F, representada por C. Así, puntualizó, la parte actora incumplió con su obligación al vender la propiedad y no cancelar el importe de US$1.800.000,00, y por ello no puede pedir la resolución contractual. Agregó, en el contrato de segregación y donación se estipuló que no se afectaba el “contrato de arrendamiento”. De allí, interpretó, las obligaciones de ese contrato de arrendamiento “quedaban vigentes”, no se les dejó sin efecto. No compartió el Tribunal que ante el incumplimiento de G en el pago de impuestos, seguridad y seguro, podía la parte actora incumplir esa indemnización, pues toleró esos incumplimientos desde los años 1997 (seguros y seguridad) y 2001 (impuestos municipales), y la venta la efectuó hasta en noviembre de 2003. Anotó, la parte actora, en concreto A, toleró el comportamiento de G, luego vendió, no indemnizó y pide la resolución, lo que resulta sorpresivo, y resolviendo “manu propia” el contrato. Dijo, esa “tolerancia (…) reiterada a lo largo de los años” hace que la demanda de resolución sea sorpresiva “máxime que abstrayendo los esquemas formales de la contratación (que se han dado entre personas jurídicas) en el plano de la realidad las personas físicas imbuidas en esa negociación son parientes de primer grado”. Concluyó, así procede la falta de derecho, pues debió A demandar la resolución antes de vender, o hacer cesar la tolerancia; al vender sin cumplir con la indemnización se constituyó en incumpliente. Por lo anterior, dispuso revocar la sentencia del Juzgado, declaró con lugar la defensa de falta de derecho por incumplimiento de la parte actora, denegó las excepciones de falta de: legitimación activa con relación a F y pasiva, interés actual y “causa”, la defensa. Con respeto a la excepción de prescripción mantuvo lo resuelto por el A quo. Declaró sin lugar en todos los extremos la demanda de A y F contra G, y condenó a la parte actora al pago de ambas costas del proceso.

   VII.-

   A y F incoaron demanda de resolución contractual y daños y perjuicios con fundamento en dos motivos, a saber, que G: a) incumplió con la inversión mínima a que se obligó, es decir, no efectuó la construcción de las edificaciones; y b) que no ha cancelado los impuestos y tasas municipales, no adquirió el seguro, ni contrató la vigilancia. En cuanto al punto a), la omisión en el deber de construir las obras o invertir la suma de $1.800.000,00, el Juzgado declaró prescrito el reclamo por esa conducta. A y F no apelaron el fallo. En el caso de F, por cuanto, a pesar de esa declaratoria de prescripción, resultó victoriosa en esa instancia, al hallar el Juzgado incumplimiento en el pago de impuestos municipales, así como del servicio de seguridad y en la contratación de seguros contra incendios y otros riesgos. Tampoco presentó apelación sobre este aspecto G, pues a todas luces le resultaba favorable. En tanto no fue un extremo apelado, el Tribunal no emitió pronunciamiento sobre la prescripción del incumplimiento por la no construcción e inversión. Ahora bien, la última sociedad, en su recurso de apelación, expresó que al incumplir la parte actora “la indemnización” no estaba facultada para demandar, y que el juzgador no analizó ese incumplimiento relativo a ese pago, al vender y a la notificación. Precisó, “era imposible (…) pagar los impuestos, pues no sabía a nombre de quien saldrían en la Municipalidad”. Según el artículo 692 del Código Civil, dijo, no estaban legitimados para demandar incumplimiento si habían incumplido, y agregó no se tuvo por demostrado que A no cumplió con la indemnización de US$1.800.000,00, lo que era “requisito para establecer o poder demandar”. El Tribunal se limitó a analizar el incumplimiento por no pago de seguros, seguridad e impuestos (b) en relación con el supuesto incumplimiento de A. Señaló que pese al no pago de aquéllos por parte de G, “la parte actora [entiéndase A] también se ha constituido en parte incumpliente de la obligación, al vender la propiedad sobre la que se construyeron locales comerciales, parqueo y un edificio, y no cancelar la indemnización estimada en un millón ochocientos mil dólares a la cual se comprometió”. Concretó, “al no acreditarse el pago de la suma convenida (…) no puede pedir la parte actora, la resolución del contrato, porque también es parte incumpliente. Respetamos pero no compartimos el criterio del a-quo, al afirmar que en virtud del incumplimiento de la parte demandada se dio primero (lo relativo al no pago de impuesto municipales, y servicio de seguridad, pólizas de riesgos ante el INS) entonces la parte actora podía incumplir lo relativo a esa indemnización. Este criterio no es avalado por esta Cámara porque las conductas antes descritas (sobre las cuales se baso (sic) la resolución) se venían dando desde hace varios años porque el proceso de ejecutivo para el cobro de impuesto municipales inició en el año 2001 (expediente 01-103963-07), lo relativo al incumplimiento de las pólizas ante el Instituto Nacional de Seguros data desde de 1997, y en fecha similar lo relativo al no pago de servicios de seguridad. En tanto la venta del inmueble acontece en el mes de noviembre de 2003. Es decir la parte actora (al menos A de Alajuela) toleró durante varios años esos incumplimientos de parte de la entidad demandada, lo cual hace presumir una prolongada tolerancia. Luego vende, no indemniza y pide la resolución en vía judicial. Estimamos que esa conducta es sorpresiva” (el subrayado se suple). Sobre este pronunciamiento es que F recurre en casación. A su juicio, contrario a lo dispuesto en ese fallo, el deber de indemnizar nacía una vez finalizado el convenio y que G no pudiese usufructuar más, y ese derecho estaba sujeto a una valoración pericial, y por el monto invertido realmente, por lo tanto no incumplió. Dice además, A se había liberado de indemnizar cuando donó el lote a Parqueo Las T. Y que por el contrario, en su parecer, los incumplimientos de G si tienen relevancia para la resolución.

   VIII.-

   De previo conviene precisar que, tal y como se desprende de la certificación del instrumento no. 143 del tomo nueve del protocolo del notario R.G.F. (folios 1 a 5), el día 16 de marzo de 2001, A y G protocolizaron un contrato suscrito por ambas el 12 de agosto de 1997, el cual denominaron “DE INQUILINATO”. Según se describió en los considerandos antecedentes, el Tribunal determinó que dicho acuerdo era atípico y no un “inquilinato”; por su parte, también el Juzgado señaló que fue denominado de forma incorrecta, pues su fin era la construcción de locales comerciales para el desarrollo del predio. Este convenio es el que A y F pretendieron se declare resuelto. F no ha rebatido en casación el que se haya establecido que no constituye un arrendamiento, sino un convenio atípico. Es más, en esos términos lo acepta, y lo designa incluso como “joint venture”. Esta Sala coincide con que dicho contrato no es un arrendamiento, tal y como se denota a continuación. En lo medular, A y G. acordaron que la primera “da en arriendo” a la segunda la finca […], sita en Alajuela, (cláusula primera). Pese al verbo escogido, lo cierto del caso, es que son las restantes obligaciones y actos de las partes, los que definen el objeto y naturaleza de este contrato. El “arriendo”, versa la cláusula sexta, tiene “el propósito de construir edificios comerciales, parqueos y negocios afines”. Se lee además en la cláusula novena: “el inquilino recibe el terreno en su estado actual (potreros) sabiendo que construirá los edificios, proyectos y parqueos” (cláusula octava). De esta manera, se evidencia que en este caso el entonces propietario, A, otorgó a G., el poder de transformar el bien, de modificarlo, que está comprendido en los atributos del dominio (canon 264 del Código Civil), y en concreto, el de edificar. Asimismo, convinieron las partes que lo que edificase G sería propiedad o del dominio de éste. Nótese que en la cláusula undécima manifestaron: “el inquilino podrá, ya que los edificios, parqueos y otros serán de su propiedad [,] sin el consentimiento del propietario, introducir modificaciones capaces de alterar o modificar la estructura del lugar o lo que se construya sobre dichos terrenos”. Lo mismo se extrae, de la estipulación relativa al vencimiento del plazo, donde se previó que bien se prorrogaría o A debería “indemnizar inmediatamente al inquilino o sus herederos con acciones, dinero, terrenos sobre la totalidad de la inversión, de los contratos, edificios, parqueos, derechos de llave o proyectos” (cláusula sétima, el subrayado se agrega). Como contraprestación, por el derecho a edificar y la titularidad sobre lo que se construiría, G. se comprometió pagar un monto mensual, en los siguientes términos “el precio de alquiler del terreno será de 100,000 colones durante los tres primeros años y después del cuarto año tendrá un incremento del 8% anual hasta su vencimiento” (cláusula quinta). También, en la cláusula novena, asumió el “pago de los servicios de agua, corriente eléctrica, telefono, (sic) patentes, impuestos municipales, bienes inmuebles, seguros, seguridad e intereses y amortizaciones del Banco Crédito Agrícola de Cartago”. Ahora bien, además del poder de edificar y la titularidad sobre lo edificado, estatuyeron A y G que al finalizar el plazo (20 años conforme dice la cláusula cuarta), “los propietarios actuales [A] o futuros que tenga una relación directa o indirecta de consanguinidad o derechos por herencias o donaciones deberán dar prioridad al actual inquilino con un aumento no mayor del 15% sobre el último mes de alquiler o indemnizar inmediatamente al inquilino o sus herederos con acciones, dinero, terrenos sobre la totalidad de la inversión, de los contratos, edificios, parqueos, derechos de llave o proyectos para lo cual se contratará los servicio (sic) de peritos y contadores para certificar los montos reales del valor de la inversión. Podremos estimar esta inversión al día de hoy en $1,800,00.00 dólares. De no ser así [es decir, de no efectuarse la prórroga ni la indemnización] el inquilino se mantendrá disfrutando de los dividendos que produscan (sic) sus edificios y proyectos sin ningún derecho a desahucio o demanda, más bien los propietarios actuales están de acuerdo que el inquilino proceda de inmediato a cobrar por la vía judicial sus derechos y participación como en este documento se manifiesta” (cláusula sétima, el subrayado se suple). De lo anterior, es claro que el objeto del convenio entre A y G era el derecho a edificar en la finca […] y la titularidad sobre lo que se construyese. La contraprestación consistía en que el dueño del terreno, A, recibiría una suma de dinero mensual. También se pactaron una serie de obligaciones que asumieron ambas (A y G). Tal y como indicó el Tribunal, la compraventa del inmueble de comentario arrastró el contrato, de manera tal que F asumió la condición de acreedor y de deudor que poseía A frente a G, es decir, operó una cesión de los derechos y obligaciones que acordaron A y G en 1997.

   IX

   De la reseña anterior, es pertinente destacar que al vencimiento del plazo convenido, se podría dar una prórroga con un aumento del 15% sobre el monto mensual que G debía cancelar a A, o bien, A (o cualquier otro propietario) debería pagar a G la totalidad de “la inversión, de los contratos, edificios, parqueos, derechos de llave o proyectos”, para cuya valoración se utilizaría –como dice la casacionista- los servicios de peritos. Sin embargo, además de esta disposición para el término del contrato, que incluía la posibilidad de pago o “indemnización”, en la cláusula octava se dispuso que A “en caso de recibir o gestionar una venta, donación, herencia o hipoteca que no sean las que se tramitarán con el Banco Crédito Agrícola de Cartago se (sic) deberá proceder a la cancelación o negociación de los montos o inversiones de G Aero Deportes S.A. mencionadas en la cláusula séptima [se reitera, la totalidad de la inversión, los contratos, edificios, parqueos, derechos de llave o proyectos; los que, a la fecha de la firma, estimaron en $1.,800,00.00, según la cláusula sétima]. Es decir que si no se cancela la totalidad de la inversión $1.800.000,00 dólares el único autorizado a cualquier negociación será el representante y presidente de la sociedad G Aerodeporte S.A. M. A. (sic) U.S.” (la negrita y el subrayado no son del original). De esta forma, se tiene que –contrario al decir de F- el vencimiento del contrato generaba (entre otra posibilidad: la prórroga) un pago o una indemnización distinta a la que procedía en el supuesto en que A vendiere, donare o hipotecare la finca. Por consiguiente, no es admisible el alegato de que el deber de indemnizar lo pactó A para el momento en que finalizare el convenio por vencimiento del plazo.

   X.-

   Ahora bien, respecto del argumento en el sentido de que A se había liberado de indemnizar cuando donó el lote a Parqueo Las T, se tienen que el 24 de julio de 2001 la primera segregó un lote de la heredad […] y lo donó a la segunda sociedad. Luego, el 18 de noviembre del año 2003 vendió la finca […] (el resto después de la donación) a F. Estimó el Tribunal que este último acto constituyó a A en parte incumpliente. Y por consiguiente, también consideró que esa condición (incumpliente) se transfirió a F con el mismo acto de compraventa, pues es esa conducta de A el motivo por el cual valoró que la demanda de F no debía prosperar. Para los juzgadores no acreditó la parte actora (léase F) el pago de la indemnización (entiéndase por parte de A). Ponderaron que no estaba la parte demandante autorizada a incumplir con ello, pues desde 1997 y 2001 toleró el no pago de servicios de seguridad, pólizas e impuestos municipales. Concluyeron que a raíz de ese incumplimiento de la parte actora (en específico de A), respecto de la demanda de F debía acogerse la falta de derecho. Contra esa determinación (es decir, que era parte incumpliente), F –tal y como se anotó- únicamente expone 2 disconformidades: a) A se había liberado de la obligación indemnizatoria sobre lo edificado, al donar el lote a Parqueo Las T; y b) el Tribunal calificó como no relevantes los incumplimientos de G, no los aceptó como falta grave. Ese primer alegato (a) no resulta de recibo. De ninguna manera el convenio de donación entre A y Parqueo Las T pudo relevar a la primera de una de las obligaciones que había adquirido con G en un acuerdo distinto. Se está ante contratos diferentes, entre sujetos distintos: Parqueo Las T es una persona diversa a G., aún y cuando tengan por representante al mismo individuo. En el año 2001 comparecieron ante el notario público sólo A y Parqueo Las T; la primera segregó y donó a la segunda, quien aceptó, y además acordaron una servidumbre de paso. El señor M –tal y como consta a folio 125- únicamente actuó en representación de Parqueo Las T. No incluye ese instrumento manifestación alguna de A y de don M en calidad de representante de G que modificase el contrato atípico que esas dos sociedades suscribieron en 1997. Ni siquiera se consignó de parte de Parqueo Las T la promesa del hecho de un tercero, es decir, el compromiso de que G aceptaría modificar el contrato de 1997, eliminando su derecho a que se le pagase lo edificado y el monto de las “inversiones” en uno o ambos supuestos que prevé aquel acuerdo. Por el contrario, se indicó expresamente que “la donación no afecta en lo pertinente el contrato de arrendamiento a que hace referencia la escritura número ciento cuarenta y tres que se otorgó ante el suscrito Notario a las trece horas del 16 de marzo del año dos mil, en que figura como inquilino arrendatario G S.A.” (se agrega el subrayado). De allí se tiene que A ni siquiera manifestó intención alguna de que el desprendimiento del lote que allí efectuó significase además una modificación al contrato denominado de “arrendamiento” o “inquilinato” que en 1997 había suscrito con G; lo que, demás está decir, no podía ser reformado con la sola expresión de ese propósito de parte de A, sino que se habría requerido el consentimiento de G, es decir, que don M hubiese actuado también en condición de representante de la última y hubiese manifestado expresamente aceptar la variación de las obligaciones pactadas en 1997.

   XI

   Por otra parte, en cuanto al alegato b), relativo a la relevancia de los incumplimientos de G cabe anotar lo siguiente. El Tribunal dispuso que los incumplimientos de esa empresa fueron tolerados por A desde los años 1997 y 2001. En su parecer, esta última debió “demandar la resolución antes de vender, o hacer cesar la tolerancia, pero al vender sin cumplir la cláusula del contrato (relativa a la indemnización) también se constituyó parte incumpliente”. Reclama F que ese pronunciamiento es contradictorio, pues termina calificando como no relevantes o no graves los incumplimientos de G. Se tuvo por demostrado que G falló en el pago de las pólizas, seguridad e impuestos municipales, desde los años 1997 para las dos primeras, y desde el 2000 respecto de los últimos (hechos probados m, n, q y u de la sentencia del Juzgado, prohijados por el Tribunal). En particular, nótese que el señor M rindió confesión como representante de G, y ante el cuestionamiento sobre si su representada no pagaba los impuestos municipales desde el año 2000, manifestó que es cierto, pero que desde el 6 de diciembre de ese año fueron canceladas las deudas con el Banco Crédito, por lo que esas obligaciones pasaron a A (folio 650). Coincide esta S. con el criterio del A quo en el sentido de que la falta de cancelación de los tributos municipales constituye un incumplimiento grave del contrato, pues si bien A es el sujeto pasivo, G. se comprometió a hacerles frente, y el no pago de estas obligaciones tributarias genera una deuda por la que se constituye una hipoteca legal preferente, según disponen los cánones 70 del Código Municipal y 28 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. De esta suerte la no cancelación por parte de G generaría un cobro contra A, el cual se garantizaba directamente con la propiedad. Del contrato suscrito en 1997 no puede extraerse que la obligación de pago de los tributos al ente municipal finalizaría una vez que se cancelaran los créditos con el Banco Crédito. La cláusula novena estatuye “correrasic) por cuenta del inquilino el pago de los servicios de agua, corriente eléctrica, telefono, (sic) patentes, impuestos municipales, bienes inmuebles, seguros, seguridad e intereses y amortizaciones del Banco Crédito Agrícola de Cartago”. Es decir, esas obligaciones no estaban sujetas a condición resolutoria o un plazo específico. No se comparte la supuesta tolerancia y el efecto de ésta que el Tribunal atribuyó a A, y por ende, también a F. Se estableció que desde el año 2000 G no paga los impuestos a la Municipalidad, y hasta el día 18 de noviembre de 2003, ese incumplimiento fue ante A. Después de esa fecha (con la compraventa del inmueble), lo fue ante F. El Juzgado determinó que el reclamo por ese incumplimiento no estaba prescrito. Esto significa que el acreedor de esa obligación tenía el derecho de exigir su cumplimiento o bien, pedir la resolución, y ello desde el momento en que el incumplimiento acaeció, y dentro de los cuatro años siguientes (artículo 984 del Código de Comercio). El que el acreedor –entiéndase F-, demandase tiempo después de ocurrido, no implica que esa tolerancia tuviese el efecto de restar gravedad al incumplimiento de G. La gravedad del no cumplimiento no disminuye con el transcurso del tiempo, sino que se trata de una calificación que depende única y exclusivamente de lo pactado en el convenio mismo. La parte demandante estaba dentro del plazo para reclamarlo, pues es un incumplimiento reiterado, que se da desde el año 2000. De esa manera, a la fecha en que se estableció la demanda (13 de febrero de 2004), aún estaba en ejecución el contrato, de suerte que aún partiendo de la data en que ha de tenerse por acaecida la falta de pago del último período del impuesto municipal, el plazo de cuatro años que dispone el artículo 984 ibídem no había fenecido. De más está decir que aún fuera de él, el tema de la prescripción es un aspecto disponible para las partes, así que su declaratoria dependía de que G la opusiese; así lo hizo, y se le denegó la excepción. Ergo, el reparo debe ser acogido. De conformidad con los cánones 425 del Código de Comercio y 692 del Código Civil el incumplimiento en el pago de los impuestos municipales da lugar a la resolución contractual.

   XII

   En consecuencia, procederá estimar el recurso y anular la sentencia recurrida en los términos que se dirá y con las siguientes precisiones. Fallando por el fondo se anula el fallo impugnado, por cuanto declaró sin lugar la demanda de F contra G al acoger la falta de derecho formulada y condenó a la primera al pago de ambas costas. Fallando por el fondo, se rechazará esa defensa. F, como se estableció, asumió la posición de acreedor respecto de la obligación por la cual G debía cancelar los impuestos municipales en relación con el fundo 126207. En concreto, la excepción de non adimpleti contractus no es procedente. El supuesto incumplimiento que se atribuyó a A, lo es en el año 2003, por la venta del inmueble y el no pago de la “indemnización” convenida. Sin embargo, esta es una conducta posterior a aquellos incumplimientos en que incurrió G desde el año 2000, de manera que la última no puede justificar su actuar en la conducta de A. De esta suerte, la demandante (tanto A como F) no se enmarca como incumpliente. Esta S. ha señalado que “la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple. Es decir, si en la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene por que cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho incumplimiento mediante la excepción de non adimpleti contractus. En tal caso, quien puede eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido, puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumplimiento se reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otra parte” (sentencia no. 865-F-2000 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2000). Así las cosas, se declarará con lugar la demanda de F contra G. De conformidad con los artículos 425 del Código de Comercio y 692 del Código Civil, se resolverá el contrato de fecha 12 de agosto de 1997 denominado de “inquilinato”. Deberá G sufragar las costas personales y procesales resultantes de esta demanda, de conformidad con el precepto 221 del Código Procesal Civil. Cabe aclarar que se mantiene incólume el fallo del Juzgado en cuanto declaró sin lugar la demandada de A contra G, por falta de legitimación. Al respecto las partes no mostraron disconformidad en segunda instancia, y por ende es un pronunciamiento firme. Asimismo se mantiene la denegatoria de la pretensión de daños y perjuicios, pues, en la misma línea, ninguna de las partes (entiéndase A y F) la recurrieron.

   POR TANTO

   Se rechazan las probanzas ofrecidas para mejor proveer. Se declara con lugar el recurso. Se anula la sentencia impugnada, únicamente en cuando acogió la excepción de falta de derecho respecto de la demanda de F Sociedad Anónima y la declaró sin lugar. Resolviendo por el fondo, se deniega la defensa, se declara con lugar la demanda establecida por F Sociedad Anónima contra G Sociedad Anónima, y resuelto el contrato denominado de “inquilinato” suscrito por A Limitada y G Sociedad Anónima el 12 de agosto de 1997. Deberá la sociedad demandada sufragar ambas costas del proceso.

   Anabelle León Feoli

   LuísGuillermo Rivas Loáiciga

   Román Solís Zelaya

   ÓscarEduardo González Camacho

   Carmenmaría Escoto Fernández

   MACUNAQ

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