Sentencia nº 00009 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 13 de Enero de 1995

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.S.J., a las catorce horas cuarenta minutos del trece de enerode mil novecientos noventa y cinco.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Quinto Civil de esta ciudad por "F y F Internacional S.A."

, representada por su Presidente, Dr. J.F.R., odontólogo, contra "Ave Cuatro Limitada", representada por su Gerente, L.. E.R.J. como apoderados especiales judiciales de la actora los doctores H.S.C. y F.L.V. S..Todos son mayores, casados, vecinos de S.J. y, con lasalvedad hecha, abogados.

RESULTANDO

1º.-

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la actora planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en siete millones seiscientos treinta mil ochocientos colones, a fin de que en sentencia se declare:"Primero: Que la actora es parte cumpliente y no incumplidora del contrato de opción recíproca de compra-venta y así pidose declare.Segundo: Que la demandada es parte incumpliente del citado convenio y que en consecuencia, se le exige el cumplimiento que consiste en el traspaso de la propiedad que es unlote parte de la finca inscrita enel Registro Público de la Propiedad, Partido de S.J., tomos ciento sesenta y cinco y mil quinientos siete, folios trescientos ochenta y cuatro y quinientos setenta y ocho, asientos veintiuno y veinticuatro, número doce mil ochocientos noventa, mide ciento noventa punto setenta y siete metros cuadrados, según el plano catastrado S.J. nueve mil ochocientos cuatro -noventa y uno, con la naturaleza y linderos que ahí se indican, en los términos que especifica la opción.En caso de negarse a firmar la respectiva escritura pública, el juez en nombre del renuente formalizará la escritura y ordenará la entrega de la cosa.Tercero: Que a la parte demandada se le condenará al pago de la totalidad de los honorarios de notario y el cincuenta por ciento de los otros gastos de la escritura pública de venta, conforme lo estipula la cláusula sexta de la opción.Cuarto: Que a la partedemandada se le condenará al pago de ambas costas.".

2º.-

La accionada contestó negativamente la demanda y opuso la excepción de caducidad.Asimismo contrademandó para que en el fallo se declare: "a) Que por motivo de que no se logró el desalojo de la propiedad dentro del plazo convenido en el contrato, dicha condición suspensiva hizo ineficaz lo contratado y la obligaciónde ambas partes quedó extinguida.b) Que la parte contrademandada debe cubrir las costas causadas, cuyo afianzamiento solicito.".

3º.-

La actora reconvenida contestó negativamente lacontrademanda.

4º.-

El J., L.. F.A.K., en sentencia de las 10:15 horas del 1º de setiembre de 1993, resolvió: "De conformidad con lo probado, considerando y los artículos citados, procede rechazar la excepción de caducidad formulada por el representante de la sociedad accionada y contrademandante.En consecuencia, se acoge la presente demanda ordinaria de F y F Internacional Sociedad Anónima, representada por J.F.R., contra Ave Cuatro Limitada, representada por E.R.J., declarándose que:1).- Que la compañía actora F y F Internacional Sociedad Anónima es la parte cumpliente de la opción recíproca de compraventa que efectuara con Ave Cuatro Limitada; ii).- Que la sociedad demandada es la parte incumpliente de dicha opción y que en vista de lo anterior deberá traspasar a nombre de la actora unlote que es parte de la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de S.J., tomos ciento sesenta y cinco y mil quinientos siete, folios trescientos ochenta y cuatro y quinientos setenta y ocho, asientos veintiuno y veinticuatro, número doce mil ochocientos noventa, y que mide ciento noventa punto setenta y siete metros cuadrados según plano catastrado número nueve mil ochocientos cuatro noventa y uno, con la naturaleza y linderos allí indicados, y en los términos indicados enla opción;iii).- Que en caso de negarse la accionada a firmar la escritura de venta, esta autoridad en nombre del renuente formalizará la respectiva escritura, ordenándose la entrega de la cosa;iv).- Que corresponde a la parte demandada el pago de la totalidad de los honorarios de notario y el cincuenta por ciento de los otros gastos de la escritura pública de venta, a título de indemnización; yv).- Que deberá la compañía accionada cancelar las costas personales y procesales de este asunto.Por todo lo indicado, procede rechazar entodos sus extremos la contrademanda formulada por Ave Cuatro Limitada en contra de la sociedad actora, correspondiendo a la primera el pago de las costas personales y procesales causadas.".Al efecto consideró el señor J.: "I).- Sobre documentos extemporáneos: El apoderado de la parte actora formuló incidente de documentos extemporáneos, adjuntando copia de la sentencia dictada por este Despacho a las ocho horas cuatro minutos del cinco de noviembre de mil novecientos noventa y dos, en proceso de desahucio incoado por E.R.J., como representante de la compañía accionada, contra G.V. Brenes.Analizando el citado documento, el suscrito juzgador arriba a la conclusión de que el mismo no resulta trascendente para la decisión del caso que nos ocupa, ya que de antemano las partes han reconocido la existencia del arrendamiento, así como la acción de desalojo que formulara la parte demandada y reconventora, por esos motivos procede rechazar el presente incidente de documentos extemporáneos.II).- Hechos probados: Como tales se tienen los siguientes: 1.- Que el señor E.R.J. es gerente, con facultades de apoderado generalísimo de la compañía denominada Ave Cuatro Limitada (ver certificación de folio 7).2.- Que el señor J.F.R. es presidente, con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma de la compañía denominada F y F Internacional Sociedad Anónima (ver certificación del folio 8).3.- Que Ave Cuatro Limitada es propietaria de la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de S.J., tomos ciento sesenta y cinco y mil quinientos siete, folios trescientos ochenta y cuatro y quinientos setenta y ocho, asientos veintiuno y veinticuatro, número doce mil ochocientos noventa, ubicada en el cantón primero del distrito primero de S.J. (ver certificación del folio 13).4.- Que en fecha veintidós de julio de mil novecientos noventa y uno, el señor rodríguez J., y el señor F.R. suscribieron una oferta recíproca de compraventa, mediante la cual el primero ofreció segregar y vender al segundo o a la persona física o jurídica que se designe un lote de la finca descrita enel punto anterior, el cual mediría aproximadamente ciento ochenta y siete metros cuadrados, pero la medida exacta la determinaría un agrimensor, y que sería de la resultante de segregar veintidós metros de norte a sur por todo el fondo de este a oeste, lote ubicado en la parte posterior de la finca indicada, sin frente a la vía pública (ver oferta señalada depositada en el archivo de este Juzgado, demanda de folios 15 a 16, contestación y reconvención de folios 22 a 27).5.- Que el plazo de la oferta sería de tres meses a partir de la fecha de suscripción, estableciéndose un precio de cuarenta mil colones por metros cuadrado, suma que se determinaría una vez confeccionado el plano respectivo y medida exacta, entregando el representante de la compañía actora la suma de cien mil colones en señal de arras, suma que sería acreditada al precio de la venta, cancelándose el saldo así: cuatro millones cuatrocientos colones a la hora de firmarse la escritura pública, y tres abonos mensuales, iguales y consecutivos que se determinarían al establecerse la medida exacta del lote (ver opción de compraventa enel archivo del despacho).6.- Que los honorarios y gastos registrales con ocasión de la confección del plano correrían por cuenta del comprador, y el pago del impuesto de traspaso, y los gastos registrales de la escritura correrían por partes iguales, mientras que los honorarios notariales correrían por cuenta del vendedor, haciéndose la venta libre de anotaciones, ocupantes, arrendatarios, gravámenes hipotecarios, y los impuestos, tasas y servicios se encontrarían al día al momento del traspaso (ver opción depositada en el archivo del Juzgado, demanda de folios 15 a 16, contestación y reconvención de folios 22 a 27).7.- Que en caso de que la opciónno se ejercitara a tiempo por alguna razón imputable al comprador, la suma dada por concepto de arras correspondería al vendedor, como liquidación definitiva por los daños y perjuicios ocasionados; y si por el contrario, la opción no se ejercitara a tiempo por causa atribuible al vendedor, incluyendo problemas de tipo inquilinario, la suma se devolverá al comprador, así como todos los gastos incurridos por él como consecuencia de esta promesa tales como honorarios de perito agrimensor, honorarios del ingeniero por la confección de los planos, permisos, impuestos, etc., todo esto con intereses del treinta por ciento anual, debidamente comprobados (ver opción señalada en el archivo de esta oficina, demanda de folios 15 y 16, contestación y reconvención de folios 22 a 27).8.- Que en dos oportunidades el señor F.R. y el señor R.J. como apoderados de F y F Internacional Sociedad Anónima y Ave Cuatro Limitada respectivamente, suscribieron prórrogas a la opción de compraventa indicada, la primera regía hasta el tres de diciembre de mil novecientos noventa y uno, y la segunda hasta el tres de setiembre de mil novecientos noventa y dos, indicándose en esta última, que la vendedora podría llamar a firmar la escritura antes de su término en cualquier momento en que lo pueda entregar libre de inquilinos, ocupantes, gravámenes y anotaciones, rigiendo las mismas estipulaciones iniciales, y que la medida exacta del terreno era de ciento noventa punto setenta y siete metros cuadrados (ver prórrogas indicadas depositadas en el archivo del juzgado, copia certificada de plano catastrado número 9804-91 de folios 11 y 12, demanda de folios 15 a 16, contestación y reconvención de folios 22 a 27).9.- Que el L.enciado H.S.C., comisionado por M.T.L. actuando como representante de la compañía actora, se constituyó como notario público en la oficina del señor R.J., para hacer oferta real de compra y pago a la sociedad accionada, por la suma de cuatro millones cuatrocientos mil colones, del lote antes indicado y con la medida señalada en el punto anterior, oferta que no fuera aceptada por el representante de Ave Cuatro Limitada, al señalar motivos de fuerza mayor, al estar pendiente de resolución en juicio de desahucio contra el inquilino que ocupa el inmueble, manifestando la representante de la actora que compra aún con el inquilino y el juicio pendiente; efectuándose dicha oferta el treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y dos (ver certificación del folio 9, demanda de folios 15 a 16, contestación y reconvención de folios 22 a 27).10.- Que la presente demanda fue instaurada el dos de octubre de mil novecientos noventa y dos, notificándose al representante de la accionada en fecha veintisiete de ese mismo mes, quien mediante escrito presentado el cinco de noviembre de dicho año formuló incidente de nulidad de la oferta real de pago, y mediante escrito presentado en esa misma fecha contestó negativamente la demanda en su contra, así como también formuló reconvención contra la sociedad actora (ver razón de recibido de la demanda visible al folio 17, acta de notificación del folio 18 vuelto, incidente de nulidad de folios 19 a 21, recibido visible a ese mismo año, contestación y reconvención de folios 22 a 27 y razón de recibido de la misma visible al folio 27).11.- Que mediante resolución de las nueve horas del dieciséis de noviembre de mil novecientos noventa y dos, se rechazó el incidente de nulidad formulado por el representante de la accionada (ver resolución del folio 28).12.- Que mediante escrito presentado al Juzgado el veinticinco de febrero del año en curso, el apoderado de la parte actora contestó negativamente la contrademanda formulada (ver escrito del folio 35, y razón de recibido del mismo visible al folio 35 vuelto).III).- Sobre el fondo y análisis de la excepción opuesta: En el presente asunto se ha demostrado que efectivamente entre las partes del proceso se dio una opción de compraventa, situación que inclusive reconocen los representantes de ambas compañías, mediante la cual E.R.J., como apoderado de la compañía Ave Cuatro Limitada ofreció segregar y vender a J.F.R. un lote de la finca de su representada número doce mil ochocientos noventa, inscritaen el Registro Público de la Propiedad, Partido de S.J., tomos ciento sesenta y cinco y mil quinientos siete, folios trescientos ochenta y cuatro y quinientos setenta y ocho, asientos veintiuno y veinticuatro, situada en el cantón primero, distrito primero de esta provincia, estableciéndose el precio que debía cancelar el comprador en cuarenta mil colones el metro cuadrado, dando éste al vendedor en ese mismo acto y en señal de arras la suma de cien mil colones, que sería acreditado al precio de la venta, e indicándose la manera de cancelar el resto del precio.Consta, además, en los autos, que dicha opción fue prorrogada en dos oportunidades, la última de ellas hasta el tres de setiembre de mil novecientos noventa y dos, señalándose también en dicha prórroga que la medida exacta del terreno sería de ciento noventa punto setenta y siete metros cuadrados.Otro aspecto que se tuvo por demostrado es el hecho de que en la opción se indicó que la venta se haría libre de anotaciones, ocupantes, arrendatarios, gravámenes hipotecarios, así como pagados los impuestos y tasas correspondientes, situación que ha sido la defensa esgrimida por el apoderado de la sociedad accionada y contrademandante, al señalar que la venta no se ha llevado a cabo por causas ajenas a su voluntad, al no haberse podido desalojar al inquilino que ocupa la propiedad, habiéndose presentado acción de desahucio en su contra, sin que hasta la fecha se defina el asunto en vista de la acción de inconstitucionalidad planteada en contra de la Ley de Inquilinato, lo que ha venido a ser desvirtuado por la parte actora, al indicar -lo que también se ha tenido por demostrado- que al efectuarse la oferta real de compra y pago a la accionada, se manifestó que la misma se hacía aún con el inquilino y el juicio pendiente, no habiendo sido aceptada por el señor R.J. como representante de Ave Cuatro Limitada.Lo anterior vendrían a ser los aspectos básicos sobre los cuales se centra esta acción, ya que la parte actora alega incumplimiento de la parte accionada de la mencionada opción, por lo que siendo la accionada la parte incumpliente, ha de exigírsele el cumplimiento, o sea, el traspaso del lote, más el pago de la totalidad de los honorarios de notario y el cincuenta por ciento de la escritura pública de venta, así como las costas del proceso; mientras que la parte demandada alega que en vista de que no se pudo lograr la condición suspensiva que era el desalojo del inquilino, dicha situación hizo ineficaz lo contratado, quedando extinguida la obligación de ambas partes, lo cual solicita sea declarado en sentencia al formular reconvención, condenándose a la parte contrademandada el pago de las costas del proceso.Al hacer un análisis de todos esos aspectos, ha de indicarse lo siguiente: La opción de venta, o de compraventa, ha sido señalada por la doctrina como una forma de promesa de contrato.Los eminentes tratadistas G.R. y J.B., en su obra Tratado de Derecho Civil, señalan que: La promesa de contrato o ante contrato, es el convenio por el cual una persona se obliga con respecto a otra a concluir un contrato cuyas condiciones son determinadas desde ese momento.Tiene lugar en el caso en que, por diversas razones una persona no puede o no quiere concluir inmediatamente un contrato pero desea reservarse la certidumbre de poder concluirlo posteriormente. Por ejemplo, en el momento de iniciar unas instalaciones costosas, un inquilino obtiene del propietario una promesa de venta del inmueble; le bastará reclamar el cumplimiento de esa promesa para adquirir la propiedad (Op cit, página 221, tomo IV, Las Obligaciones, Volumen I, Editorial La Ley, Buenos Aires, 1967).Al hablar sobre la situación jurídica nacida de la promesa, los citados tratadistas indican que: Para analizar la situación jurídica que nace de la promesa, es necesario señalar una distinción entre la promesa misma y el contrato: la promesa confiere un derecho actual y cierto a aquel que se beneficia de ella; el contrato no representa más que derechos eventuales.Aquel a quien se ha hecho la promesa tiene derecho a exigir la conclusión del contrato; se dice en la práctica que se beneficia de una opción.El promitente comprometería su responsabilidad contractual poniendo obstáculos, por su culpa, al cumplimiento de su obligación, vendiendo por ejemplo a una tercera persona el bien que ha sido objeto de una promesa de venta.En cuanto al contrato, todavía no está formado, y mientras la opción no haya sido usada, los derechos que podrían resultar de ella tienen un carácter puramente eventual.En elcaso de promesa de venta, por ejemplo, solamente después de haber sido ejercitada la opción el promitente será obligado en su calidad de vendedor (Op. cit., pág. 223, tomo IV, Las Obligaciones, volumen I, Editorial La Ley, Buenos Aires, 1967).Por su parte, el ilustre tratadista don A.B.C., en su obra Tratado de los Contratos, al hablar de la promesa de venta indica lo siguiente: L. así, "promesa de venta", el ofrecimiento que hace el vendedor al comprador de transmitirle la propiedad de una cosa mediante un precio determinado.Si la promesa es aceptada inmediatamente, la compraventa queda concluida, pudiendo cualquiera de los estipulantes exigir del otro el cumplimiento del contrato.Pero si el comprador se ha reservado el derecho de contestar en cierto plazo, el traslado del dominio no tiene lugar sino una vez que exprese su aceptación.Esta es la promesa de venta propiamente tal, que no implica compromiso sino de parte del propietario: constituye un simple proyecto de futura venta, una "opción", como suele decirse, por ser optativo para aquel a quien se hace la promesa aceptarla o no.En el intervalo, el promitente permanece en ejercicio de los atributos del dominio sobre la cosa, la cual corre por su cuenta y riesgo.Si el dueño, violando la promesa, traspasara la propiedad a un tercero, el estipulante no tendrá acción contra este último para anular su compra y obtener la posesión, por carecer de derecho real sobre el objeto, pues el que tiene es nada más que personal contra el promitente para exigirle en ese caso el pago de los daños y perjuicios.Continúa señalando don A.: La cantidad que para obtener el derecho de opción se entregare o prometiere al vendedor no debe tomarse en cuenta, e (sic) caso de que la compraventa se realice, como parte del precio, salvo que así se hubiera convenido, porque tal cantidad se entiende como recompensa por el perjuicio que pueda sufrir el vendedor con abstenerse de aceptar otra posible oferta que en el intervalo de la opción se hiciese (Op. cit., página 109, Editorial Juricentro, S.J., Costa Rica, 1985).Lo que ha sido indicado por parte de los citados tratadistas tendría aplicación al caso que nos ocupa, ya que de acuerdo con el criterio de este juzgador, la opción firmada por los representantes de las sociedades que intervienen en este proceso, fue una promesa de compra venta, mediante la cual la parte actora se comprometió a comprar un lote propiedad de Ave Cuatro Limitada, y esta última se comprometió a segregar ese lote para vendérselo a F y F Internacional Sociedad Anónima, y aunque inicialmente los que pactaron fueron J.F.R. y E.R.J.; después esa situación fue rectificada, indicándose que éstos actuaban como apoderados de dichas compañías, la que se hizo en las prórrogas efectuadas a la opción original.La parte accionada ha basado parte de su defensa, tal y como se indicara, en que la venta se haría libre de anotaciones, ocupantes, inquilinos, etc., pero que al no poder desalojar al arrendatario que alquilaba la finca en la que se segregaría el lote para ser vendido, se daba una imposibilidad material para cumplir la opción; sin embargo, es criterio del suscrito juzgador que esa situación no impedía que la opción se cumpliera con la venta efectiva del lote, máxime que la actora al hacer la oferta real de compra y pago señaló que compraba inclusive con el inquilino y el juicio pendiente, lo que nos vendría a determinar que el impedimento alegado por el representante de la sociedad accionada y contrademandante no sería tal, sin que tampoco por hacerse efectiva la opción, Ave Cuatro Limitada sufriría algún tipo de perjuicio en relación con el proceso de desahucio pendiente.Otro aspecto que ha de ser analizado es la caducidad que formulara el apoderado de la sociedad accionada y contrademandante, la cual a pesar de ser previa se determinó reservar para ser conocida también en sentencia; según lo que señala el artículo 1055 del Código Civil, la promesa de venta y la recíproca de compraventa cuyo cumplimiento no se hubiere demandado dentro de un mes contado desde que es exigible, caduca por el mismo hecho.Sobre el particular, don A.B.C. señala en su obra indicada, Tratado de los Contratos, lo siguiente: El tiempo que nuestra ley señala a la prescripción del derecho para exigir el cumplimiento de la promesa de venta o de recíproca de compraventa, se reduce al espacio de un mes, a contar de la fecha en que una u otra cosa fuere exigible; de este modo, prometida una venta para el caso en que un suceso se verifique dentro de cierto tiempo, la promesa caduca si realizada la condición, aquel a quien fue hecha deja transcurrir dicho término de un mes, sin reclamar la formalización del convenio (Op. cit., páginas 109 y 110, Editorial Juricentro, S.J., Costa Rica, 1985).En el caso que nos ocupa, tal y como se indicara en los hechos tenidos por demostrados, la opción fue prorrogada en dos oportunidades; la última de éstas hasta el tres de setiembre de mil novecientos noventa y dos, por lo que de acuerdo con el numeral antes citado, la caducidad operaría a partir del tres de octubre de ese mismo año; sin embargo, el treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y dos, la sociedad actora efectuó oferta real de compra y pago de la propiedad, en la cual se indicó que la compra se haría inclusive con el inquilino y el juicio pendiente; además, la presente acción se instauró en fecha dos de octubre de dicho año, y en la cual se exige el cumplimiento de la opción, considerando esta autoridad que ambas actuaciones vinieron a interrumpir la caducidad indicada por el L.enciado rodríguez J., sobre todo, la presente demanda, sin que deba incluirse como fecha límite el momento en que se notificó la acción, ya que la norma habla del momento en que se demanda el cumplimiento.Por esos motivos ha de rechazarse la excepción de caducidad formulada por el apoderado de la sociedad accionada y contrademandante.En vista de todo lo antes expuesto, ha de llegarse a la conclusión de que lleva razón la parte actora al demandar el cumplimiento de la opción por parte de la accionada, así como lo solicitado en cuanto al pago de los honorarios notariales, lo que podría entenderse como la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados; lo anterior, aplicando lo dispuesto por el numeral 463 del Código de Comercio.En consecuencia, procede acoger la presente demanda ordinaria declarándose que:i).- Que la compañía actora F y F Internacional Sociedad Anónima es la parte cumpliente de la opción recíproca de compraventa que efectuara con Ave Cuatro Limitada; ii).- Que la sociedad demandada es la parte incumpliente de dicha opción y que en vista de lo anterior deberá traspasar a nombre de la actora unlote que es parte de la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de S.J., tomos ciento sesenta y cinco y mil quinientos siete, folios trescientos ochenta y cuatro y quinientos setenta y ocho, asientos veintiuno y veinticuatro, número doce mil ochocientos noventa, y que mide ciento noventa punto setenta y siete metros cuadrados según plano catastrado número nueve mil ochocientos cuatro noventa y uno, con la naturaleza y linderos allí indicados, y en los términos indicados enla opción;iii).- Que en caso de negarse la accionada a firmar la escritura de venta, esta autoridad en nombre del renuente formalizará la respectiva escritura, ordenándose la entrega de la cosa;iv).- Que corresponde a la parte demandada el pago de la totalidad de los honorarios de notario y el cincuenta por ciento de los otros gastos de la escritura pública de venta, a título de indemnización; yv).- Que deberá la compañía accionada cancelar las costas personales y procesales de este asunto.Por todo lo indicado, procede rechazar entodos sus extremos la contrademanda formulada por Ave Cuatro Limitada en contra de la sociedad actora, correspondiendo a la primera el pago de las costas personales y procesales causadas.Artículos 1, 151, 153, 155, 221, 287, siguientes y concordantes del Código Procesal Civil, artículo 463 del Código de Comercio, así como los numerales 1055 y 1066 del Código Civil.".

5º.-

El L.. R., en su expresado carácter, apeló, y el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Primera, integrada por los Jueces L.R.B., H.M.C. y S.B.Q., en sentencia dictada a las 9:05 horas del 19 de agosto de 1994 resolvió: "Se revoca la sentencia apelada en cuanto declara con lugar la demanda, para en su lugar declararla sin lugar, confirmándola en cuanto rechaza la contrademanda y la excepción de caducidad.Se falla el proceso sin especial condenatoria en costas."

.El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J.M.: "I.- Se acepta lo dispuesto en cuanto a documentos.II.- Se acoge la lista de hechos probados por responder a los distintos elementos de prueba aportados a los autos.III.- Los representantes de la actora y demandada suscribieron una oferta recíproca de compra venta, mediante la cual la segunda se comprometía a venderle un lote con una área aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados; la superficie exacta la determinaría un agrimensor que se contrataría de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato.El precio a pagar sería de cuarenta mil colones por metro cuadrado, y el total se fijaría una vez confeccionado el plano respectivo y de acuerdo a la medida exacta del lote.El precio se pagaría de la siguiente manera: "Quinta: En este mismo acto y en señal de arras el comprador entrega al vendedor la suma de cien mil colones exactos que serán acreditados al precio de la venta.El saldo del precio se pagará de la siguiente manera: cuatro millones cuatrocientos colones exactos a la hora de firmarse la respectiva escritura pública y tres abonos semestrales, iguales y consecutivos que serán determinados una vez que se establezca la medida exacta del lote a segregar.La deuda devenga intereses del treinta por ciento anual sobre saldos, pagaderos en forma mensual, en las oficinas del vendedor".El plazo de la oferta era de tres meses a partir del 22 de julio de 1991.Esa proposición sufrió dos prórrogas, la última vencía o venció el 3 de setiembre de 1992 (ver documentos que se guardan en sobre aparte).El 31 de agosto de mil novecientos noventa y dos, la parte actora le hizo una oferta real de pago a la demandada, por la suma de cuatro millones cuatrocientos mil colones; esa propuesta fue rechazada por la acreedora, la sociedad Ave Cuatro Ltda.IV.- La presente demanda es para que se declare que la accionada es incumpliente del convenio de opción y que se le obligue a cumplir con el traspaso del inmueble, así como el pago de la totalidad de los honorarios de notario y el cincuenta por ciento de los otros gastos de la escritura pública de venta.El señor J. declaró con lugar la demanda; sin embargo, el Tribunal no está conforme con esa solución.V.- De acuerdo con la doctrina y el Código Procesal Civil, para dictar una sentencia condenatoria el juzgador debe examinar el derecho de la parte actora; en este caso, a pesar de que la demandada no alega la excepción de falta de derecho, se opone a la pretensión invocada en el escrito de demanda.Ahora bien, por qué se afirma que la parte actora no tiene derecho?La respuesta la encontramos en los artículos 797 y siguientes del Código Civil y 866 y siguientes del Procesal Civil.En otras palabras, la oferta real de pago realizada por la sociedad F y F Internacional S.A. no tiene ningún efecto liberatorio.Esa sociedad no tenía que limitarse a ofrecerle a la demandada la suma de cuatro millones cuatrocientos mil colones, sino que luego tenía que establecer las diligencias de consignación de pago; al no proceder de esa manera, el plazo dado para el cumplimiento de la opción de compra, venció el tres de setiembre de mil novecientos noventa y dos.De ahí proviene la falta de derecho de la sociedad accionante en su pretensión para reclamar el cumplimiento de lo convenido.En el Tratado de las Obligaciones, el Profesor A.B.C., número 410, señala: "Ocurre a veces que el deudor no puede hacer directamente el pago a su acreedor, sea porque éste rehúse aceptarlo o no envía a recoger la cosa debida, sea porque se trate de un acreedor incierto o desconocido, o de un incapaz de recibir por sí mismo la prestación y careciere de tutor o curador.En tal evento, la ley facilita al deudor, por un procedimiento especial llamado "pago por consignación", el modo de descargarse de la deuda para evitar los perjuicios que le acarrearía la constitución en mora, o seguir pagando intereses sin necesidad... 412... Como diligencia previa a la consignación deben proceder ofertas reales de pago hechas al acreedor por un notario y donde no lo hubiere, por el alcalde de la jurisdicción, en la forma que establecen las leyes que regulan el procedimiento en lo civil".En el artículo 866 y siguientes del Código Procesal Civil, se encuentra todo un trámite, donde se pone en conocimiento del acreedor la consignación hecha a su favor por el deudor; se dispone inclusive que la validez o nulidad de la oferta real de pago o de la consignación, se discuta en la vía ordinaria (artículo 871 idem).Así las cosas, se arriba a la conclusión de que la parte actora no se ajustó a lo dispuesto por el ordenamiento jurídico, para descargarse de su obligación, motivo por el cual no se le puede dar la razón y por ello la sentencia debe revocarse.VI.- La contrademanda presentada fue rechazada en primera instancia, pronunciamiento que se mantiene, ya que carece de interés referirse a ella, dado que la opción de compra-venta no se hizo efectiva oportunamente.De igual modo debe mantenerse en cuanto rechaza la caducidad.VII.- La pretensión de la parte actora se desestima por una cuestión de técnica procesal, razón por la cual el Tribunal considera que su actuación se enmarca dentro del supuesto del artículo 222 del Código Procesal Civil, arribándose a la conclusión de que el asunto debe resolverse sin especial condenatoria en costas, asumiendo cada parte el pago de sus costas.".

6º.-

El L.. S., en su citada condición, formuló recurso de casación en el que, en lo conducente, manifestó: "IIILas violaciones en que incurrió el Tribunal Superior: Como era de esperarse por haber incurrido el Ad Quem en un cambio de la causa de pedir invocada por las partes, en la especie hay dos categorías de violaciones de ley.Por un lado, dejó de aplicar las reglas de fondo que estaba llamado a aplicar para amparar el derecho de la actora; por el otro, aplicó indebidamente normas que, por no tener ninguna relación con las reglas del debate, nunca debió invocar.A su vez, dentro de las primeras, o sea, las dejadas de aplicar, hay errores de derecho que pueden considerarse "principales" o "esenciales" porque gobiernan específicamente la solución del debate aquí planteado.Pero, como no puede soslayarse que la promesa recíproca de compraventa es a su vez un contrato, resultaron también violadas por vía refleja otras normas generales de la disciplina de los convenios.Trataremos de sistematizar la exposición de esa forma.Salvo que indiquemos lo contrario, las normas que se comentarán son todas del Código Civil, en el orden que estimamos más directamente relacionado con el debate.Así, a título de "principales", resultan los siguientes errores de derecho:1.- Artículo 692 del Código Civil.Se violó, por falta de aplicación, por cuanto habiéndose dado entre las partes una promesa recíproca de compraventa mutuamente aceptada, el Tribunal no reparó en que se trata de uno de los contratos "bilaterales" o "sinalagmáticos" en la doctrina comúnmente aceptada, cuya disciplina general prevé dicha norma.Por la vía de negarle ese carácter al vínculo habido entre las partes, le negó también el efecto previsto por el Ordenamiento: el derecho optativo que tiene la parte "inocente", "no incumpliente" o "no incumplidora" de exigir de la otra el cumplimiento forzoso o la resolución.Obviamente, mi representada optó por la ejecución forzosa de lo prometido por la accionada, y a ello debió ceñirse la resolución.Necesariamente, si no hubo demostración alguna de las eximentes de responsabilidad que enervan el derecho de la parte que pide una ejecución forzosa (caso fortuito, fuerza mayor o incumplimiento grave de la accionante, art. 702 ibid) tuvo que haber concedido la ejecución forzosa que desde el principio se solicitó.Al no hacerlo así y proceder del modo expuesto, violó por falta de aplicación la regla de cita.2.- Artículo 1053 del Código Civil.También se violó por falta de aplicación, porque toda promesa de vender cosa determinada por un precio determinado o determinable, que ha sido aceptada, da derecho a las partes para exigir que la venta se lleve a efecto.La promesa que se dio aquí es recíproca: "F y F Internacional Sociedad Anónima" prometió comprar, "Ave Cuatro Limitada" prometió vender una porción determinada de su inmueble, por un precio determinado por metro cuadrado sujeto a una determinación exacta posterior en función de la cabida, se pagaronarras, se llamó a la vendedora a cumplir mediante un notario público y se negó a hacerlo invocando un motivo baladí que, incluso, fue aceptado por la compradora con tal de llevar adelante el negocio.Por ello, no quedaba más en la especie que conceder el efecto previsto por la norma y solicitado desde la formalización de la demanda: exigir que la venta se lleve a cabo.Al no entenderlo así el Tribunal, su error de derecho consistió en no aplicar la norma que tenía el deber de aplicar.3.- Artículo 1055 del Código Civil:También se violó por falta de aplicación, puesto que la demanda, pidiendo la ejecución forzosa de lo prometido por "Ave Cuatro Limitada" se planteó antes de que venciera el mes de caducidad a que se refiere dicho artículo.Al no entenderlo así el Tribunal, y sostener más bien que faltó un requisito esencial de procedibilidad del derecho que no era de aplicación y que nada tenía que ver con el plazo de exigibilidad, violó por falta de aplicación la norma de comentario.4.- Artículo 1066 del Código Civil.También se violó por falta de aplicación, porque en toda venta o promesa obligatoria de venta, si el dueño de la cosa se niega a llevar adelante el contrato o a cumplir las formalidades aplicables, el comprador tendrá derecho de pedir que lo haga el juez en nombre y por cuenta del renuente, así como de entrar en posesión del bien.Tal cosa es, precisamente, lo que se ha venido pidiendo desde el principio: Que "Ave Cuatro Limitada" cumpla lo que prometió, y que si no cumpliere por sí misma, lo hará el juez a su nombre y por su cuenta.De suerte que, al no disponer en la forma que ordena ese precepto, el Tribunal de paso lo violó por falta de aplicación.De lo anterior provienen otras violaciones de ley que, sin dejar de ser importantes, se hallan tanto más alejadas del marco conceptual del debate, y que por ello llamamos "reflejas".En efecto, deben resaltarse, cuando menos, las siguientes: 5.- Artículo 1022 del Código Civil: Si los contratos "tienen fuerza de ley entre las partes contratantes", y lo habido entre actora y demandada fue un contrato cuya validez nadie ha impugnado, específicamente de promesa recíproca de compraventa mutuamente aceptada, al no entenderlo y disponerlo así el Tribunal violó por falta de aplicaciónesa regla, pues le negó el carácter de ley que deben cumplir tanto actora como demandada.6.- Artículo 1007 del Código Civil.Al no entender ni aplicar como contrato el vínculo existente entre actora y demandada, dejó de aplicar la norma de cita, a cuyo tenor los contratos no son más que una categoría especial de las obligaciones civiles, consistentes en aquellas que, además de contar con los elementos esenciales del artículo 627 del Código Civil, provienen del consentimiento de partes y se adecúan a las formalidades propias de cada caso.7.- Artículo 693 del Código Civil.Tenido por cierto -como está- que entre las partes hubo una forma particular de obligación civil, contrato de promesa recíproca de compraventa, y toda obligación civil confiere al acreedor (en este caso "F y F Internacional Sociedad Anónima" el derecho de compeler al deudor (en este caso "Ave Cuatro Limitada") a la ejecución de aquello a que está obligado, el Tribunal necesariamente tenía que conceder esto último.Al no entenderlo ni aplicar así, de nuevo violó por falta de aplicación la regla que estamos comentando.8.- Artículo 694 del Código Civil.También se violó por falta de aplicación, y como consecuencia de la falta de aplicación del numeral 693 ya expuesta.En efecto, si la cosa cierta y determinada está en poder del deudor (aquí "Ave Cuatro Limitada") el acreedor (o sea, "F y F Internacional Sociedad Anónima") puede pedir siempre el cumplimiento y debe ser puesto en posesiónde la cosa.De nuevo, no lo entendió ni aplicó el Tribunal, por lo que incurrió en violación de derecho por falta de aplicación de la regla pertinente.9.- Artículo 695 del Código Civil.También se violó por falta de aplicación.Ello así porque bien sabemos que si la obligación de hacer no exige la acción personalísima deldeudor, si este último se niega a cumplirla, el acreedor puede hacerla ejecutar mediante la autoridad pública.Aquí hay que formalizar un convenio de compraventa, a raíz de lo cual sobrevendrá el deber de poner al comprador en posesión de la cosa, en vista de que en las promesas el dominio se transfiere desde la fecha de la venta y no de la promesa (artículo 1054 del Código Civil).La confusión en que cayó el Tribunal sobre la verdadera naturaleza jurídica del negocio habido entre las partes es innegable, y partiendo de esa confusión, dejó de aplicar la regla que mencionamos.Viene lo anterior que el Tribunal violó también, por aplicación indebida, las reglas del Código Civil y del Procesal Civil que invocó para decidir el asunto, pues se refieren a supuestos jurídicos completamente ajenos a los de este debate.Haremos un esfuerzo por ser breves, pero no podemos soslayar que la forma imprecisa con que el Tribunalcitó las normas ("artículos 797 y siguientes del Código Civil y 866 y siguientes del Procesal Civil") nos obliga a examinarlas una por una.Ello así, porque no olvidamos el conocido principio de que "para acoger, basta con una procedencia; para denegar, deben examinarse todos los motivos invocados".Veamos: A. Código civil: Artículo 797.Si, como hemos dicho tantas veces, no se trata de un pago ante la negativa a recibirlo de un acreedor o éste es incierto, sino de la ejecución forzada de una promesa, la aplicación de esta regla no viene al caso.No hay una deuda exigible de la que el deudor quiera liberarse, "F y F Internacional S.a." no es deudora, "Ave Cuatro Limitada" no es acreedora, ni se rehúsa a recibir un pago, ni es incapaz y mucho menos incierta, sino que ambas partes del proceso son co-contratantes de una promesa recíproca, mal puede hablarse del efecto liberatorio de un pago mediante patrocinio jurisdiccional, porque no estamos en presencia de la extinción de una obligación.Artículo 798.Para que el pago mediante depósito judicial surta efectos liberatorios, es preciso que la consignación se de en las circunstancias y con los requisitos que ahí se señalan.Y es eneste aspecto donde estriba el error fundamental que condujo a los demás desaciertos del Tribunal.¿Por qué decimos que no había que hacer consignación? Por la sencilla razón de que, conforme al tenor literal de la promesa (ver cláusula "quinta"): "... El saldo del precio (una vez acreditadas las arras) se pagará de la siguiente manera: cuatro millones cuatrocientos mil colones exactos a la hora de firmarse la respectiva escritura pública y tres abonos semestrales, iguales y consecutivos... etc."

.N. bien, el pago no debía hacerse antes ni después de firmarse la escritura sino concomitantemente con su firma, porque así lo pactaron las partes con la fuerza de una ley entre ellas.De suerte que si la escritura no llegó a firmarse ni ha podido serlo hasta ahora por la negativa injustificada de "Ave Cuatro Limitada", nunca hemos tenido la obligación legal ni contractual de depositar esos cuatro millones cuatrocientos mil colones.Ello es así, porque el hecho habilitante y absolutamente necesario para que se entregue ese dinero es que al mismo tiempo se firme la escritura de traspaso del inmueble.No puede hablarse siquiera de condición porque aquí no hay ningún hecho futuro e incierto que decida la suerte del negocio, sino pura y simplemente, sino sólo, de ejecución de un vínculo válido preexistente, en que las partes son co-contratantes, nunca acreedor ni deudor.Y nuestra posición no ha variado nunca: en el acto de firmarse eltraspaso, ya sea que lo haga "Ave Cuatro Limitada" o el J. en su nombre, entregaremos en dinero efectivo los cuatro millones cuatrocientos mil colones prometidos.Dineros que, por lo demás, ya obran en la cuenta del Juzgado en prueba de la buena fe con que venimos actuando.Siguiendo la lógica del Tribunal cabría preguntarse si, por tratarse de una venta a crédito con el precio pagadero en cuatro tractos, habría que depositar también los otros tres abonos?¿Cómo haríamos para saber el monto exacto si el precio definitivo estaba y está todavía por determinarse?de esta equivocación fundamental nacida de la errónea calificación jurídica que el Tribunal dispensó al vínculo entre actora y demandada, provienen los demás yerros.La violación por indebida aplicación de esta regla es evidente en nuestra opinión.Artículo 799.Si en este debate nadie ha hecho cuestión de la validez de ningún depósito, necesariamente no viene al caso la aplicación de esta regla.Artículo 800. Del mismo modo, nadie ha pretendido nunca retirar ningúndepósito, para que sea de aplicacióneste numeral.Artículo 801. En primer lugar, no hay acreedor, y tampoco nadie pretende preferencia sobre ningún bien ni preservar elvínculo en daño de codeudores ni fiadores, como para que este artículo sea aplicable.Artículo 802. Finalmente, tampoco gira este debate sobre quién ha de cargar con los gastos de una consignación, lo que hace que esta regla tampoco sea aplicable.B. Código Procesal Civil: Artículo 866. Si "F y F Internacional Sociedad Anónima" no es deudora ni buscaba descargo alguno sino, más bien, el cumplimiento de una promesa, tampoco era preciso que hiciera ofertas reales de pago.Artículo 867. Del mismo modo, si no había necesidad de hacer ofertas reales de pago, tampoco viene al caso intimar al acreedor, porque aquí no hay acreedor alguno, para que ocurra a recibir lo que se le debe.Artículo 868. Siguiendo el mismo razonamiento, si no había que hacer ofertas reales, tampoco viene al caso asentar las manifestaciones del acreedor.Ni puede haberlas, siquiera, que aquí no hay acreedor, según hemos dicho tantas veces.Artículo 869. Tal y como dijimos, aquí la discusión no versa sobre quién ha de soportar los gastos.Artículo 870. La regla se refiere a la consignación y sus efectos inmediatos, pero, como ya lo hicimos ver (al comentar la inaplicabilidad del artículo 798 del Código Civil), en la especie no había que hacer consignación alguna.Artículo 871. De nuevo, puntualizamos que este debate no versa sobre la validez o nulidad de ninguna oferta real o consignación, sino sobre el cumplimiento forzoso de una promesa válida.Artículo 872. Como ya señalamos, aquí no hay acreedor ni éste es incapaz, incierto o desconocido.Artículo 873. Si, como hemos dicho tanto, este proceso se refiere a la ejecución forzosa de una promesa de venta de inmueble, tampoco tiene aplicación alguna la regla relativa al pago de obligaciones prendarias.En breve, Señores Magistrados, forzados por la técnica defectuosa empleada por el Tribunal en su fallo, que nos obligó a examinar las reglas que cita, artículo por artículo, podemos concluir que, todos acusan el mismo error de derecho: violación por indebida aplicación, y así lo hemos alegado.Dejamos así expresados los motivos de nuestra disconformidad y, con el mismo respeto, solicitamos una vez más que se declare con lugar el recurso y, fallando por el fondo, se anule la sentencia del Tribunal Superior y se confirme la del Juzgado, con ambas costas, incluso las de casación, a cargo de la parte demandada.En aras de la brevedad, ypor consideración a la S., renunciamos a la formalidad de la vista.".

7º.-

En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.Intervienen en la decisión de este asunto los Magistrados Suplentes A.M.B.J. y J.L.Q.F., en sustitución de los Magistrados Picado y Z., por licencia concedida.

R.e.M.Q.F.; y,

CONSIDERANDO

I.-

El 22 de julio de 1991 la empresa Ave Cuatro Limitada y la sociedad F y F Internacional S.A. suscribieron una oferta recíproca de compraventa.La primera ofreció segregar y vender a la segunda un lote de la finca de su propiedad, inscrita en el Partido de S.J. bajo el número 12.890, con una extensión aproximada de 187 metros cuadrados.La medida exacta sería determinada por un agrimensor, con base en la segregación de veintidós metros de norte a sur por todo el fondo de este a oeste, en la parte posterior de la finca, sin frente a la vía pública.El plazo inicial de la oferta fue por tres meses a partir de la fecha de suscripción.El precio se pactó en cuarenta mil colones por metro cuadrado.En señal de trato, la actora entregó la suma de cien mil colones, para acreditarlos al precio de la venta en caso de aceptación.El saldo se cancelaría así:cuatro millones cuatrocientos mil colones al momento de firmarse la escritura pública, y tres abonos mensuales, iguales y consecutivos que se determinarían al establecerse la medida exacta del lote.La venta debía hacerse libre de ocupantes y arrendatarios.En caso de no poder ejercer la opción, por razones imputables al optante, las arras responderían por los daños y perjuicios al oferente; si fueren imputables al oferente, éste debía devolver la suma dada en arras así como los gastos en que hubiere incurrido como consecuencia del contrato.Las partes acordaron en dos oportunidades, la prórroga del contrato.La primera regía hasta el 3 de diciembre de 1991 y la segunda hasta el 3 de setiembre de 1992.En esta última se estableció la posibilidad para la vendedora de pedir la firma de la escritura antes del vencimiento del plazo en cualquier momento en que pudiese entregar el inmueble libre de inquilinos, ocupantes, gravámenes y anotaciones; también se fijó la medida exacta del terreno en 190 metros 77 decímetros cuadrados.El 31 de agosto de 1992 el L.enciado H.S.C., actuando por comisión de la empresa F y F Internacional S.A., realizó oferta real de compra y pago en dinero en efectivo a E.R.J., en su carácter de Gerente de Ave Cuatro Limitada, por la suma de cuatro millones cuatrocientos mil colones.Este no aceptó la oferta alegando motivos de fuerza mayor, en virtud de estar pendiente un proceso de desahucio contra un inquilino, aún cuando el representante de F y F Internacional estaba de acuerdo en comprar bajo esas circunstancias.

II.-

La demanda ordinaria,interpuesta el 2 de octubre de 1992, pretende se declare que la actora fue la parte cumplidora del contrato de opción recíproca de compraventa, y que la demandada es la parte incumpliente; pide la ejecución forzosa del contrato por parte de la vendedora y que en caso de negativa, el J. otorgue la escritura pública y ordene la entrega del bien, tal y como fue pactado.La demandada contestó negativamente y opuso la excepción de caducidad.Por vía incidental solicitó la nulidad de la oferta real de pago, gestión que fue declarada sin lugar.Al contrademandar solicitó que en virtud de no haberse realizado el desalojo del inquilino, dentro del plazo convenido, dicha condición suspensiva hizo ineficaz el contrato y la obligación de ambas partes se extiguió.Solicita igualmente se condene en costas a la contrademandada.El Juzgado rechazó la excepción de caducidad, declaró con lugar la demanda y denegó la contrademanda, condenando en costas personales y procesales a la demandada.El Tribunal revocó parcialmente la sentencia de primera instancia para declarar sin lugar la demanda, y falló sin especial condenatoria en costas.La confirmó en cuanto rechazó la contrademanda y la excepción decaducidad.

III.-

El Apoderado de la actora plantea recurso de casación por el fondo, por violación directa de la Ley.Acusa la infracción de los artículos 692, 1053, 1055, 1066, 1022, 1007, 693, 694 y 695 del Código Civil por falta de aplicación, así como los numerales 797, 798, 799, 800, 801, 802, del mismo Cuerpo normativo, por aplicación indebida.Igualmente acusa infringidos los artículos 866, 867, 868, 869, 870, 871, 872 y 873 del Código Procesal Civil, también por aplicación indebida.El debate, alega el recurrente, se ha dirigido a obtenerel cumplimiento forzoso de la obligación derivada del contrato de promesa recíproca de compraventa, ante el incumplimiento injustificado de "Ave Cuatro Limitada", tal y como lo entendió el Juzgador de Primera instancia.El Tribunal, sostiene, varió la causa de pedir y declaró sin lugar la demanda por cuanto no se cumplió con el trámite de la consignación judicial, requisito que consideró indispensable para que la oferta realtuviera efectos liberatorios.Por ello, dice el recurrente, el Tribunal dejó de aplicar las reglas de fondo que amparan el derecho de la actora, y aplicó indebidamente normas que no tienen relación con el objeto del debate.También resultaron infringidas las normas generales sobre los contratos, especialmente las referidas a la promesa recíproca de compraventa.

IV.-

Para la adecuada solución del sub-júdice debe establecerse, en primer lugar si la promesa recíproca -como negocio preparatorio- fue aceptada, perfeccionándose de esa forma la compraventa definitiva, y si como consecuencia de ello las partes cumplieron con las obligaciones inherentes al contrato, tal y como se había estipulado en el negocio preparatorio.En segundo lugar, como se trata de un problema de ejecución forzosa del contrato, debe establecerse si en el caso concreto la compradora debía realizar la consignación judicial del precio, o bastaba con la oferta real de pago.Esta S. ha delimitado las fórmulas negociales del precontrato -como acuerdo preparatorio- y la compraventa.Entre otras, pueden citarse las sentencias No. 51 de las 15 horas del 11 de agosto de 1993, No. 80 de las 15 horas 30 minutos del 30 de noviembre de 1993 y No. 16 de las 14 horas 40 minutos del 13 de abril de 1994.En los Considerandos siguientes se reiteran algunos de los aspectos más importantes que se han desarrollado, para con ello tener sustento y dar solución al recurso planteado.

V.-

La doctrina moderna para referirse a los tipos contractuales preliminares o preparatorios de otros contratos ha usado la expresión de precontrato, definiéndola como aquella convención mediante la cual dos o más personas se comprometen a hacer efectiva en el futuro la conclusión de un contrato que, en ese momento, no quieren o no pueden celebrar en forma definitiva.El precontrato, en rigor, es un contrato por medio del cual surge una obligación de hacer: la celebración del futuro contrato, que a su vez constituye su objeto o finalidad.Son precontratos, por tener como finalidad la realización de otro contrato, la promesa unilateral de venta y la promesa recíproca de venta.La primera, es decir, la promesa unilateral de venta -o simplemente promesa de venta- comúnmente se denomina opción de venta y es la figura prenegocial a que se contrae el artículo 1054 del Código Civil.Esta S., en Sentencia Número 51 de las 15 horas del 11 de agosto de1993, analizando la opción de venta, ha dicho:

"El contrato de opción de venta, figura muy debatida en doctrina y jurisprudencia, es concebido en la actualidad como un contrato autónomo, preliminar o preparatorio. Por medio de él, un sujeto se compromete a vender a otro un bien, por un determinado precio, si éste decide aceptar la opción dentro del plazo fijado al efecto.Es así como el promitente se compromete a mantener su oferta durante un cierto plazo, y a vender un bien a un precio determinado; el optante, por su parte, acepta el compromiso adquirido por el otro contratante, pero no se compromete a aceptar la oferta.Goza, por ende, de un plazo para estudiar la propuesta, la cual debe considerarse firme durante el tiempo de la opción, sin posibilidad de ser revocada.Si es aceptada, habría acuerdo entre las partes y se configuraría entonces el contrato definitivo, según las reglas previstas por los artículos 1009, 1049 y 1054 del Código Civil.La opción de venta puede ser gratuita u onerosa.En la primera, el promitente se obliga a mantener su oferta en firme y su compromiso de celebrar el contrato futuro durante el plazo previsto, sin recibir nada a cambio.En la opción onerosa, el optante ha pagado una suma de dinero al oferente para obtener la promesa de venta, estableciéndose así prestaciones recíprocas de ambas partes.En este tipo de contratos, según suele estipularse, la suma dada como anticipo o adelanto quedará en manos del oferente en caso de no ser aceptada la opción en el plazo convenido, pero si es aceptada, se estima como parte del precio.Empero, si las partes nada han acordado al respecto, el oferente debe devolver el dinero recibido como señal de trato en caso de no realizarse el contrato definitivo, según lo establecido por el artículo 1058 del Código Civil.".

VI.-

Como lo sostuvo Casación en su sentencia número 83 de las 16 horas del 28 de julio de 1965, la promesa unilateral de venta una vez que ha sido aceptada, perfecciona la obligación de hacer que cada una de las partes ha contraído y transforma el contrato en una compraventa, con todos los efectos jurídicos que a éste corresponden.Es decir, si el beneficiario -optante-acepta pura y simplemente mientras este vigente el plazo de la opción de venta, nace a la vida jurídica el contrato definitivo, es decir, la compraventa.Lo anterior significa, de acuerdo con lo establecido en los artículo 1054, 1049 y 480 del Código Civil, que opera el traspaso dominical del bien vendido de un sujeto al otro.

VII.-

La promesa recíproca de compraventa entraña una relación contractual un poco más compleja.Al igual que en la opción de venta, se trata de un precontrato cuya finalidad es la realización de la compraventa definitiva, pero en este caso ambos sujetos ofrecen en forma recíproca llevarla a cabo, en donde uno promete vender en un precio determinado y el otro promete comprar en ese precio, durante un plazo determinado.En este caso, la aceptación de cualquiera de las dos partes precontratantes perfecciona el contrato definitivo, sea la compraventa con todas sus consecuencias jurídicas.

VIII.-

Es importante establecer con claridad cuando se está frente a un precontrato cuyo objeto es un contrato de compraventa y cuando se está frente a compraventa propiamente dicha, siendo necesario tener presente que tanto la opción de venta como la promesa recíproca de compraventa, por ser figuras prenegociales, contienen los elementos esenciales de la negociación proyectada.Por eso se considera al precontrato como un "contrato base" en el cual se proyectan las características del contrato definitivo, de tal forma que aceptadas las ofertas respectivas, no es necesaria una nueva declaración de voluntad.En la opción -o promesa de venta- y en la promesa recíproca de compraventa, basta que, dentro del plazo, opere la aceptación del optante en el primer caso, o de cualquiera de las dos partes en el segundo para que, como se ha señalado, se perfeccione la compraventa.Resulta claro, entonces, que la diferencia entre la figura prenegocial y el negocio definitivo de compraventa es el acuerdo definitivo de cosa y precio manifestado, precisamente, en la aceptación de los optantes.Es decir, la relación contractual prenegocial diseña el contrato definitivo haciendo referencia a los elementos esenciales de que se compone aquél, pero sin que haya acuerdo definitivo sobre cosa y precio, que se da con la aceptación de las ofertas.En la opción y en la promesa recíproca de compraventa por ser su objeto la futura estipulación de un contrato de compraventa, sus efectos nunca pueden coincidir con los de la venta, no pudiendo derivar ni la transmisión de propiedad ni la obligación del vendedor de entregar la cosa ni del comprador de pagar el precio, porque aun cuando en el precontrato se determina la cosa y el precio, los promitentes sólo se obligan a respetar el plazo y a realizar el contrato definitivo de mediar consentimiento sobre el precio y la cosa tal y como fue previsto.De allí que si en un determinado contrato se desprende que la fase de las simples ofertas -unilateral o recíproca, según el caso- ha sido superada pues en realidad no hay nada pendiente de aceptación, la compraventa definitiva se ha consumado con todos sus efectos jurídicos, en forma independiente de su eventual inscripción en el Registro Público, pues ésta no es un requisito ad substantiam para su perfeccionamiento, quedando para la fase de ejecución del contrato como una obligación del vendedor el otorgamiento de escritura pública y la entrega del bien.

IX.-

De lo anterior se desprende, que el contrato suscrito entre F y F Internacional S. A. y Ave Cuatro Limitada denominado "OFERTA RECÍPROCA DE COMPRAVENTA", fue un acuerdo preliminar o preparatorio de una negociación posterior.Efectivamente, la segunda, como propietaria de la finca No.12.890, del Partido de S.J., se comprometió a segregar y venderle una porción de dicha finca a la primera, quien también se comprometió a comprarlo.El plazo inicial para aceptar la oferta, por cualquiera de ambas partes, lo fue de tres meses, prorrogándose posteriormente en dos oportunidades, la primera hasta el 3 de diciembre de 1991 y, la segunda, hasta el 3 de setiembre de 1992.Antes del vencimiento del plazo, el 31 de agosto de 1992, F y F Internacional S.A. aceptó la oferta, incluso estando pendiente un proceso de desahucio contra un inquilino, e hizo oferta real de pago con dinero en efectivo.La oferta fue por el precio pactado en el contrato, sea la suma de 4 millones 400.000 colones, el cual debía ser cancelado al otorgarse la escritura.Evidentemente, en este momento quedó perfecto el contrato de compraventa, y surgieron de inmediato recíprocas obligaciones para las partes contratantes.

X.-

Esta S., en sentencia No. 80 de las 15 horas 30 minutos del 30 de noviembre de 1993, en relación con el cumplimiento de los contratos bilaterales estableció:"IX.- Tratándose de contratos bilaterales y ante su incumplimiento, el artículo 692 del Código Civil establece la posibilidad de demandar su ejecución forzosa o su resolución.Es la consecuencia prevista por el ordenamiento jurídico por transgredir un vínculo obligacional con fuerza normativa para las partes.Es decir, se trata de acciones otorgadas a la parte cumpliente en razón del incumplimiento de la otra parte, precisamente por que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, según lo estatuido por el artículo 1022 ibídem.Pero es claro, en todo caso, que las acciones derivadas del precitado artículo 692 son otorgadas a la parte que ha cumplido.Quien incumple no puede exigir el cumplimiento forzoso ni la resolución contractual.Sin embargo, dos aspectos han de tenerse presente.En primer lugar, la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple.Es decir, si en la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene por que cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho cumplimiento mediante la conocida excepción de non adimpleti contractus.En tal caso, quien puede eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido, puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumplimiento se reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otras parte.En este mismo sentido, y discutiendo acerca de una contrato de suministro, esta S. dijo en sentencia número 365 de las 14 horas con 20 minutos del 26 de diciembre de 1990, que: "V.- El recurrente alega además que la propia parte actora ha confesado su incumplimiento al haber dejado de realizar las entregas a partir del mes de setiembre de 1979.Al respecto cabe indicar que, según se desprende de autos, tal conducta es atribuible al incumplimiento de la empresa receptora, principalmente por su negativa a recibir el producto.La actora, al ser reconvenida, interpuso entre otras la excepción de contrato no cumplido, "Exceptio Non Adimpleti Contractus".Esta excepción es una defensa que asiste al contratante al cual se le exige el cumplimiento de una obligación, sin que la otra parte haya cumplido la obligación correlativa que el incumbe.Cuando, en un contrato bilateral, una de las partes no ha ejecutado la obligación que le corresponde, la otra está facultada para retener el incumplimiento de la suya hasta que el primero realice la prestación debida.Se trata pues de un incumplimiento autorizado por el incumplimiento de la obligación correlativa, cuyo fundamento se encuentra en una protección que da el ordenamiento jurídico a la parte no incumplidora para evitarle mayores daños.Este principio, no sólo está contenido en la regla general del artículo 692 del Código Civil, sino también se encuentra expresamente dispuesto en los artículos 1072 y 1089 ibídem en materia de compraventa."

.En segundo lugar, la doctrina-y la jurisprudencia- ha matizado el tipo de incumplimiento del cual se derivan la resolución contractual.En tal sentido, esta S. reiteradamente ha sostenido que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la resolución de un contrato, pues ésta sólo puede ser el resultado de un incumplimiento grave, no siendo procedente la resolución, aún demostrado el incumplimiento, si carece de la importancia necesaria para aplicar la sanción más grave contemplada por el ordenamiento civil, sea la terminación de una relación contractual nacida válida y eficaz, con los efectos retroactivos y la lógica consecuencias restitutorias y resarcitorias.En tales casos, es más conveniente exigir la ejecución forzosa del contrato y no su resolución, pues carecería de sentido dar por terminada una relación contractual ante el incumplimiento de aspectos que siendo secundarios no pueda considerarse como grave."

XI.-

Con la perfección del contrato de compraventa, surgen dos obligaciones recíprocas para las partes: por un lado, la del comprador de pagar el precio y, por otro, la del vendedor de entregar el bien y -eventualmente- otorgar la escritura.Si el comprador, al momento de acudir al cumplimiento de su obligación de pagar el precio el vendedor se niega a recibir el pago, éste debe, por los mecanismos que le otorga la ley, liberarse del cumplimiento de esa obligación, pues, de lo contrario, no podría luego exigir la venta forzosa.A ese respecto, el numeral 866 del Código Procesal Civil establece:"Para que pueda verificarse la consignación de lo que el deudor ofreciere en descargo de su deuda, será necesario que le haga ofertas al acreedor..", por otra parte el artículo 870 del mismo Cuerpo legal dispone:"Si el acreedor no aceptare las ofertas y el deudor quisiere descargarse, por medio de la consignación, procederá este a solicitar el depósito judicial ante el tribunal del lugar en el que deba verificarse el pago."

(La negrita no es el original).Si bien en el sub-júdice el contrato de compraventa se perfeccionó, y la actora F y F Internacional S.A. realizó oferta real de compra y de pago en dinero en efectivo a la demandada, no cumplió con todos los trámites exigidos al comprador para liberarse de la obligación de pagar el precio.En otros términos, al no haber existido consignación judicial, no tiene derecho de exigir el cumplimiento a la otra parte.Por ello, no han sido violadas, por falta de aplicación o aplicaciónindebida, las normas citadas por el recurrente.

XII.-

Por todo lo expuesto, procede declarar sin lugar elrecurso con las costas a cargo de quien lo interpuso.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso, con lascostas a cargo del recurrente.

Edgar Cervantes Villalta

Ricardo Zamora C.Rodrigo Montenegro T.

Ana María Breedy J.José Luis Quesada F.

msa