Sentencia nº 00055 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 26 de Mayo de 1995

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-

S.J., a las quince horas cuarenta y cinco minutos del veintiséis de mayo de mil novecientos noventa y cinco.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Tercero Civil de Alajuela por Tico Rent A. Car S. A., representada por R. V.A., mayor, casado, empresario, vecino de San José contra Parque Industrial Zona Franca Alajuela S. A., representada por M.R.S., mayor, casado, ingeniero, vecino de Escazú.

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que se expuso y disposiciones legales citadas la parte actora plantea demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en ¢2.000.000.00 para que en sentencia se declare: "Se acojan las justas pretensiones de mi apoderada y se condene a la accionada a la devolución del depósito requerido así como al pago de ambas costas de esta acción".

2. -

   El demandado contestó negativamente la demanda y opuso lasexcepciones de falta de derecho y falta de legitimación.

3. -

   El Juez, L.. A.H.A. en sentencia de diez horas cuarenta minutos del veintiocho de setiembre de mil novecientos noventa y cuatro, resolvió: "Se declara con lugar la demanda abreviada incoada por TICO RENT A CAR SOCIEDAD ANONIMA contra PARQUE INDUSTRIAL ZONA FRANCA DE ALAJUELA SOCIEDAD ANONIMA, por lo que se condena a la demandada a hacer entrega a la sociedad actora del depósito de garantía retenido que corresponde a la suma de cuatro mil setecientos veinticinco dólares. Se rechaza la excepción de falta de derecho y la excepción de falta de legitimación, entendida ésta en sus dos modalidades al haberlo omitido la demandada. Son las costas procesales y personales a cargo de la empresa accionada". Al efecto consideró el señor Juez: "I.- HECHOS PROBADOS: Como tales y de influencia decisoria se enlistan los siguientes: a) Que el 15 de diciembre de 1989, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, donde la empresa actora se constituyó en arrendatariade un local comercial, denominado A-UNO-DIEZ, ubicado en Río Segundo de Alajuela, concretamente en el ParqueIndustrialy Zona Franca de Exportación, local cuya propiedad pertenece a la compañía demandada (ver fotocopia de contrato de arrendamiento visible a folio 18 a 26). b) Que el local arrendado por la parte actora se destinó a oficinas de alquiler de vehículos (misma pieza probatoria). c) Que de acuerdo con dicho contrato de arrendamiento, la arrendatariase obligaba a devolver al vencimiento del contrato, el local arrendado en las mismas condiciones que lo recibió, estableciéndose además que si lo desocupaba antes del vencimiento del plazo, la arrendataria debería comunicarlo por escrito a la arrendante, con noventa días de anticipación, debiendo pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, la suma correspondiente a un año de alquiler, o sea cuatro mil setecientos veinticinco dólares moneda de los Estados Unidos de América. (ver cláusula novena de copia certificada de contrato de arrendamiento a folio 22, hecho sexto de demanda y contestación a folios 52 a 56). d) Que en la cláusula décima del contrato suscrito entre las partes se estableció para resolver las eventuales daños y perjuicios que pudiera sufrir la arrendante, la entrega porparte de la arrendataria en ese acto, de dos mil trescientos sesenta y dos dólares cincuenta céntimos (sic) centavos equivalentes al cincuenta por ciento, obligándose a cancelar el restante el 30 de enero de mil novecientos noventa, los que serían devueltostreinta días después de entregado el inmueble si no existieren daños o indemnización que pagar (ver cláusula décima del contrato de arrendamiento a folio 22, hecho séptimo de demanda y contestación a folios 51 a 56). e) Que la sociedad demandada entregó, por concepto de depósito de garantía las sumas de dinero consignadas en el hecho anterior en las fechas convenidas (ver recibos por dinero visible a folios 9 a 10). f) Que el 16 de marzo de 1992, el representante de la parte actora envío una carta, comunicando a la arrendante que en virtud de haber adquirido un inmueble, había decidido desocupar el local (ver hecho tercero de demanda, contestación a folio 52 y fotocopia certificada de documento a folio 4). g) Que el 5 de mayo de 1992, el representante de la sociedad actora entregó las llaves de local arrendado a la empresa demandada (ver hecho segundo de demanda y contestación a folio 52). h) Que mediante nota de recibido de fecha 5 de mayo de 1990, la empresa demandada hace constar que recibió de parte del señor M.E.V., la llave correspondiente al local A -1-10, recibiendo el local en perfectas condiciones (ver fotocopia certificada de recibido a folio 2). i) Que en vista de la desocupación, la compañía actora solicitó a la accionada la devolución del monto entregado como depósito de garantía, a lo que esta última se negó señalando que dicho depósito quedaba como indemnización a favor de la arrendante por el desalojo efectuado por la actora antes de cumplirse la fecha pactada tal como había sido convenido en el contrato (ver copia certificada de notas de folios 5 y 6, demanda a folios 40 y 41 y contestación a folios 5 a 56). II. HECHOS INDEMOSTRADOS: No acreditó la sociedad demandada la existencia de daños y perjuicios sufridos en su contra ante la desocupación anticipada del inmueble arrendado por parte de la sociead (sic) actora, antes de la expiración del contrato de arrendamiento, pues no se alegó tal circunstancia en la contestación de la demanda, y conscuentemente (sic) no se aportó prueba en ese sentido. III. SOBRE EL FONDO Y EXCEPCIONES: Que tanto en materia de responsabilidad civil contractual o en la extracontractual, resulta necesaria la existencia o comprobación de los daños y perjuicios que generen la obligación indemnizatoria por parte del incumpliente. De manera que el daño y sus consecuentes perjuicios, únicamente integran la responsabilidad civil, en caso de ser probado, pues el mismo constituye la esencia de la responsabilidad que determina el correspondiente resarcimiento por parte del obligado. Debe quedar claro, que la responsabilidad civil se concreta en la reparación y a falta de daño no habría qué reparar, pues precisamente el interés del acreedor o damnificado se origina del daño sufrido y donde no hay interés, no procede la acción. En lo que respecta propiamente a la responsabilidad que pueden incurrir las partes een (sic) un contrato, es preciso determinar cuáles son los efectos jurídicos que el contrato puede desplegar y para ello se requieere (sic), previamente, calificar e integrar el negocio de acuerdo con la verdadera intención que desplegaron los contratantes. Sobre el particular, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, señaló en lo que interesa: "La interpretación de un convenio se hace para descubrir la voluntad real de las partes: ésta se infiere tanto de lo que se expresa en el documento, como de lo que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación según su naturaleza (ver art. 1023, párrafo 1) del Código Civil). Interpretar equivale a fijar el sentido y significado de lasmanifestaciones de la voluntad, inclusive en los casos en que la declaración que las partes efectuaron no regula en su totalidad el negocio jurídico concreto o no lo hace de una manera perfecta, es decir, cuando existen ciertas lagunas u omisiones, porque no se consignantodos los puntos sobre los aspectos de interés. Es entonces cuando el juez se debe encargar de resolver, mediante criterios que las partes normalmente han debido aplicar. El documento prueba del convenio debe estudiarse a la luz de su sentido literal, y además de acuerdo con todas las circunstancias del casoconcreto y los fines económicos que las partes han perseguido en la negociación ...Resulta deber del Tribunal ayudar a las partes a realizar o a obtener las aspiraciones económicas perseguidas, aunque no hayan sabido expresarlasde manera debida cuando el objetivo no podía alcazrce (sic) de otro modo" (ver resolución Número 68 de las 14:30 hrs del 16 de diciembre de 1988). Por otra parte, el connotado tratadista argentino J.M.I., al referirse al punto señaló: "Es común, entre quienes se encuentran relacionados por un contrato, la discusión acerca de si un determinado comportamiento dañoso importa o no la violación de una obligación nacida del mismo. T., desde ahora, que no es fatal que el daño se relacione con la obligación incumplida... el contrato, en su concepción actual, no es el fruto exclusivo de la autonomía de la voluntad o autonomía privada, sino que se integra en buena proporción con las obligaciones impuestas por la ley y los usos y costumbres. En virtud de la autonomía de la voluntad los contratos obligan a lo formalmente expresado en ellos y a las consecuencias implícitamente comprendidas que "las partes entendieron o pudieron entender" en consideración a la buena fe que preside su interpretación y ejecución. Pero esta autonomía no sólo atiende a los intereses privados, sino que debe perseguir fines sociales apreciables; de donde, la actividad negocial no puede desenterdese (sic) de las exigencias de orden público" (Autor citado. RESPONSABILIDAD POR DAÑOS. Parte General. Ediar Socieda (sic) Anónima. Editora Comercial Industrial y Financiera, Buenos Aires, 1982, Tomo I, págs 335 y 336). III.- (sic) Delimitado lo anterior, tenemos que el presente caso corresponde a una situación de puro de derecho, concretamente en la interpretación de las cláusulas contractuales suscrita por ambas partes, pues tanto la demanda como el escrito de contrestación (sic), se encuentra delimitadas por tal circunstancia, de ahí que la tetimonial (sic) solicitada para mejor resolver carece de utilidad para la resolución de la presente litis. El origen o motivo de la presente demanda abreviada, se circunscribe a la negativa por parte de la sociedad demandada dedevolver a la empresa accionante, el monto correspondiente al depósito de garantía cancelado por la accionante a consencuencia (sic) de un contrato de arrendamiento suscritoentre ambas partes.Tal negativa, la sustentó la demandada, en el hecho de que el relacionado depósito responde como única indemnzación (sic) por haber incumplido la sociedad arrendatariacon la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, la cual dispone: "NOVENA:Es entendido que si la arrendantariadesocupara el inmueble antes del vencimiento del plazo del arrendamiento, su representante deberá comunicarlo por escrito a la arrendante, con noventa días de anticipación, debiendopagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, la suma correspondiente a un año de alquiler, sean CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO dólares USA." (lo marcado con negrita no corresponde al texto original). El citado contrato de arrendamiento, también obligó a la sociedad actora a realizar un depósito en la misma proporción que la suma en dólares consignada en la cláusula novena, dinero que fue entregado por el representante de la sociedad actora en la forma convenida,con la finalidad de responder por los eventuales daños y perjuicios que con motivo de la locación pudiera sufrir la arrendante, depósito que sería devuelto dentro de los 30 días siguientes después de entregado el inmueble si no existiere ningún daño o indemnización que pagar -ver cláusula décima del contrato-. IV.- En autos quedó plenamente acreditado, además de haberlo aceptado ambas partes, que la sociedad arrendataria Tico Rent A Car, optó por desocupar el local arrendado antes del vencimiento del plazo. En la cláusula novena de la contratación las partes regularon tal circunstancia, al obligarse la empresaarrendante a cancelar la suma de cuatro mil setecientos veinticincodólares por los posibles daños y perjuicios que en definitiva le pudiere ocasionar con dicho proceder a la empresa arrendante. Sin embargo la empresa demandada no demostró la exisntencia (sic) de daños o perjuicios ecónomicos en su contra, por el desalojo anticipado por parte de su inquilino. Incluso, en el contrato de arrendamiento se estableció una comunicación previa de noventa días de anticipación a cargo de la arrendatariarespecto en caso de desocupación anticipada, circunstancia ésta que estaba dirigida a evitar en la medida de lo posible consecuencias patrimoniales negativas en contra de la arrendante. En síntesis, del analísis de la citada cláusula novena del contrato, concluye el suscrito, que la suma indicada como indemnización, tiene como finalidad compensar en medida de lo posible, la eventualidad de que el local permaneciera desocupado sin poder cobrar la renta, así como posibles daños propiamente estructurales del inmueble que hubiereocasionado el inquilino, de ahí que las partes estarían delimitando, de antemano, el monto de la indemnización a causa de tales eventualidades, que si bien es cierto no se establecieron en forma expresa, resultan deducibles de la voluntad real de ambas partes, en relación con las (sic) cita jurisprudencial y doctrinaria citada en considerandos anteriores. El simple incumplimiento del plazo de cinco años que regía el contrato de arrendamiento,por parte de la empresa actora, no puede dar lugar al pago de una indemnización, toda vez que el citado contrato delimitó tal circunstancia a la existencia real y efectiva de aquel, incluso la parte demandada reconoce expresamente que recibió el local en óptimas condiciones. También resulta de interés señalar, que nuestros Tribunales han establecido que al interpretar los contratos se debe hacer en beneficio del deudor, que sería la parte económicamente más débil -ver entre otras la resolución número 641 del Tribunal Superior Primero Civil de San José de las 9:10 horas del 4 de mayo dee (sic) 1989-. Así las cosas, concluye esta Autoridad, que la empresa demadada (sic)carece de derecho para retener la suma de cuatro mil setecientos veinticinco dólares, dados en depósito, por el representante de la sociedad actora, en vista de que no demostró la demandada que con la desocupación del local arrendado se le hubiere ocasionado daños y perjuicios, de ahí que procede la acogida la demanda en todos sus extremos petitorios. EXCEPCIONES: De acuerdo con lo expuesto, se rechazan las excepciones de falta de derecho y de falta de legitimación, entendida ésta en sus dos modalidades al haberlo omitido la demandada, pues al no demostrar la configuración de daños y perjuicios en su contra, no se encuentra facultada la demandada para retener el depósito recibido oportunamente por la sociedad arrendante. En tales condiciones, procede declarar con lugar la presente demanda,por lo se que (sic) condena la sociedad accionada a hacer entrega a la sociedad actora la suma de cuatro mil setecientos veinticinco dólares que había recibido como depósito de garantía en la contratación. COSTAS: Son las costas procesales y personales a cargo de la parte demandada -artículo 221 del Código Procesal Civil- ".

4. -

   El apoderado de la parte demandada M.R.S. apeló, y el Tribunal Superior Civil de Alajuela, integrada por los Jueces Superiores licenciados L.A.H., C.A.M. y M.A., en sentencia dictada a las diez horas diez minutos del quince de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, resolvió: "Se confirma la sentencia apelada."

   El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones: "I.- Se aprueba la relación de hechos probados que contiene la sentencia apelada pues la misma encuentra pleno respaldo en la probanza que se indica. II.- Se aprueba igualmente el único evento indemostrado que se menciona en el mismo fallo porque efectiva (sic), ninguna probanza se hizo para acreditarlo. III.- En cuanto al fondo, la sentencia recurrida a criterio de este Tribunal debe confirmarse, pues en la misma se pronuncia el juzgador a quo de maneraacertada en cuanto a los puntos debatidos. En efecto de los autos resulta debidamente demostrado que en fecha quince de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve, las partes celebraron un contrato mediante el cual la aquí demandada Parque Industrial Zona Franca Sociedad Anónima daba en arrendamiento a la actora Tico Ren A Car, el local A-uno-diez de su inmueble destinado a parque industrial y zona franca de exportaciones, sito en Río Segundo de Alajuela, local que por su parte sería destinado a la actividad empresarial de alquiler de autos. En dicha contratación se convino que el plazo del arrendamiento sería de cinco años contados a partir de la fecha de celebración del contrato; y para el caso de una desocupación anticipada por parte del arrendatario, el mismo contrato contemplaba en la cláusula citada una indemnización por suma equivalente a año de renta, a título de daños y perjuicios causados. Estos daños y perjuicios en la eventualidad de que se produjeran, serían cubiertos según la cláusuladécima del contrato, con el depósito de cuatro mil setecientos veinticinco mil colones que la arrendataria había sido obligada a verificar con tal fin, y que en el caso de no existir indenmización (sic) que pagar, sería devuelto al arrendatario treinta días después de entregado el inmueble. En el caso de examen, el inmueble se entregó antes del e vencimiento del plazoconvenido, tal y como lo permitía el contrato, sea el treinta de abril de mil novecientos noventa y dos; la entrega se hizo con la conformidad del arrendante y el local fue recibido en perfectas condiciones, según se hace ver en la nota de fecha cinco de mayo del mismo año, suscrita en nombre de la demandada, por la señora M.T.B.M.. Aparte de esta manifestación que en principio excluye la existencia de daños y perjuicios causados, ninguna demostración hizo la demandada en el proceso de que efectivamente los hubiera, razón por la cual ninguna justificación le asiste a esa parte para retener el depósito que interesa, y por consiguiente ordenar su devolución tal y como lo hizo el juzgador a quo, era lo que se imponía en este caso. Vale la pena reiterar ante manifestaciones que hace el recurrente en sus escritos de apelación y expresión de agravios, que en el contrato tantas veces referido, la desocupación anticipada del local por parte del arrendatario no estaba prohibida, por el contrario estaba permitida; y por consiguiente esa desocupación por sí misma nunca podría haber sigo causa generadora del incumplimiento contractual con el que pretende la parte demandada justificar la retención del depósito del (sic) marras. No otra cosa se puede entender de la cláusula novena que dice: "Es entendido que si la arrendataria desocupa el inmueble antes del vencimiento del plazo del arrendamiento, su representante deberá comunicárselo por escrito a la arrendante, con noventa días de anticipación, debiendo pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados la suma correspondiente a un año de alquiler, sean cuatro mil setecientos veinticinco dólares USA, que en su equivalente en colones al tipo de cambio actual, asciende a trescientos noventa y nueve mil cuatrocientos noventa y ocho colones con setenta y cinco céntimos."

5. -

   El señor R.S. formuló recurso de casaciónen el que manifestó: "CASACION POR LA FORMA: Con base en lo dispuesto por el inciso 3 del artículo 594 del Código Procesal Civil, alego incongruencia y ultra petita, por violación del párrafo 1 del artículo 153, y de los puntos ch y e, del inciso 3 del artículo 155 todos del mismo Código, alego nulidad de la sentencia, porque varió la causa de pedir. La causa de pedir de la actora es porque el local fue recibido conforme y en perfectas condiciones por la demandada, y porque se alquiló VARIOS MESES DESPUES DE SU DEVOLUCION, ASEVERACION TOTALMENTE FALSA Y ALEJADA DE LA REALIDAD, POR CUANTO, SEGUN CONSTA EN EL PROPIO EXPEDIENTE, EL JUZGADO TERCERO CIVIL DE ALAJUELA, POR MEDIO DE SU SECRETARIO, M.A.C.V., SOLICITOA MI REPRESENTADA, CERTIFICAR LA FECHA EN QUE SE ALQUILO DE NUEVO EL LOCAL A-1-10, CERTIFICACION QUE, CLARAMENTE INDICA QUE EL REFERIDO LOCAL A-1-10, NO FUE ALQUILADO NUEVAMENTE HASTA EL DIA 30 DE NOVIEMBRE DE 1,992, SEA 6 MESES Y MEDIO DESPUES DE HABER SIDO DESOCUPADO POR LA FIRMA TICO RENT A CAR, S. A. La demandada no está cobrando daños por el deterioro del local, sino porque el mismo se desocupó antes del vencimiento del plazo y se quedó varios meses sin poderse alquilar. El Tribunal varía la causa de pedir porque declara con lugar la demanda por dos razones distintas: porque tiene por no demostrado quese causaron daños con la no devolución, es decir, fundamenta la estimación de la demanda en un hecho distinto y negativo. Esto, ni fue planteado ni objeto del debate y es la primera vez en la historia de Costa Rica, que se declara con lugar una demanda porque el demandado no demostróque se causaron daños y perjuicios. Y en segundo lugar,lo que es más grave, el Tribunal declara con lugar la demanda aduciendo que: ninguna demostración hizo la demandada en el proceso de que efectivamente existieran daños y perjuicios, razón por la cual, ninguna justificación le asiste a esa parte para retener el depósito que interesa y por consiguiente ordenar su devolución tal y como lo hizo el Juzgador a quo. Como podría mi representada presentar una contrademanda, cuando en el hecho cuarto de la demanda, expresamente está diciendo la parte actora, "Que el veinte de marzo recibimos carta de SERET AEROPUERTO en que nos indicaba que se veían imposibilitados de devolvernos el depósito YA QUE EL MISMO QUEDA COMO INDEMNIZACION FIJA POR HABER INCUMPLIDO CON LA CLAUSUAL DE VIGENCIA DE DICHO CONTRATO TODO DE ACUERDO CON LA CLAUSULA NOVENTA DEL MISMO, y, en el hecho sexto de la demanda transcriben textualmente dicha cláusula novena, " Es entendido que si la arrendatariadesocupara el inmueble ANTES DEL VEINCIMIENTO DEL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO SU REPRESENTADA DEBERA COMUNICARLO POR ESCRITO A LA ARRENDANTE, CON TREINTA DIAS DE ANTICIPACION(la actora cambia el texto del contrato pues no son treinta sino noventa tal y como lo tiene por demostrado el Tribunal), debiendo pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados la suma correspondiente a un año de alquiler, sean cuatro mil setecientos veinticinco dólares".Se trata de la aplicación de una cláusula penal, que establece una indemnización fija, así lo dice expresamente la demanda. La demanda viene fundamentada en que a esa indemnización fija, no tiene derecho la demandada, fundamentándose en lo siguiente, que es lo que configura la causa de pedir: "En el caso de autos hemos comprobado y lo demostraremos con el documento adjunto que el local "FUE RECIBIDO CONFORME Y EN PERFECTAS CONDICIONES". Sea que no se produjo ningún daño y tampocopuede haber perjuicio ya que el local fue alquilado aún antes de haberse hecho abandono del mismo por mi representada". ASEVERACION TOTALMENTE FALSA Y ALEJADA DE LA REALIDAD, POR CUANTO, SEGUN CONSTA EN EL PROPIO EXPEDIENTE, EL JUZGADO TERCERO CIVIL DE ALAJUELA, POR MEDIO DE SU SECRETARIO, M.A.C.V., SOLICITO A MI REPRESENTADA, CERTIFICAR LA FECHA EN QUE SE ALQUILO DE NUEVO EL LOCAL A-1-10, CERTIFICACION QUE, CLARAMENTE INDICA QUE EL REFERIDO LOCAL A-1-10, NO FUE ALQUILADO NUEVAMENTE HASTA EL DIA 30 DE NOVIEMBREDE 1,992, SEA 6 MESES Y MEDIO DESPUES DE HABER SIDO DESOCUPADO POR LA FIRMA TICO RENT A CAR, S.A. En consecuencia la causa de pedir estribaen que el local fue recibido a entera conformidad y eso es cierto, y que no se produjo ningún daño en el local y eso es cierto. Y que el local fue alquilado aún de haberse hecho abandono del mismo por la representada de la actora, y eso no es cierto, ni aparece en la declaración de hechos probados. Pero eso, además de que no es cierto, no tiene importancia alguna, porque la cláusula penal, no funciona ni está condicionada a que se alquile o no se alquile el local, sino a que se haga abandono del local antes del plazo y esto está demostrado y tenido por cierto ya que no se dio el aviso oportuno, y eso también está demostrado, LO MISMO QUE NO SE PUDO ALQUILAR HASTA 6 Y MEDIO MESES DESPUES DE ABANDONADO POR LA ACTORA. La sentencia es incongruente porque se fundamenta en dos hechos ni expuestos ni alegados: que no se produjeron daños con la entrega anticipada del local y que la cláusula penal es nula porque no se demostraron los daños y perjuicios causados, lo cual no es cierto, pues segúnestá plenamente demostrado en autos, el local no fue alquilado sino hasta 6 y medio meses después de abandonado por la actora.La sentencia también es incongruente y viciada de ultrapetita, porque sin citar elemento probatorio alguno, tiene por cierto y demostrado que no se produjeron daños y perjuicios, no en el elenco de hechos probados sino en la parte considerativa del fallo, que se refiere al fondo del mismo, LO CUAL NO ES CIERTO, NI SE AJUSTA A LOS DOCUMENTOS QUE OBRAN EN EL EXPEDIENTE. CASACION POR EL FONDO: ALEGO VIOLACION DE LOS ARTICULOS 1022 Y 705, 708, 712 Y 714 DEL CODIGO CIVIL POR FALTA DE APLICACION. Tanto el Juzgado como el Tribunal, que acoge la relación de hechos probados, tienen por cierto: a.- Que actora y demandada suscribieron el contrato de arrendamiento (hechomarcado a). b.- "Que de acuerdo con dicho contrato la arrendataria se obligaba a devolver al vencimiento del contrato el local arrendado en las mismas condiciones que lo recibió, ESTABLECIENDOSE ADEMAS QUE SI LO DESOCUPABA ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO, SU REPRESENTADA DEBERIA COMUNICARLO POR ESCRITO A LA ARRENDANTE CON NOVENTA DIAS DE ANTICIPACIONDEBIENDO PAGAR A TITULO DE INDEMNIZACION POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS, LA SUMA CORRESPONDIENTE A UN AÑO DE ALQUILER, O SEA CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO DOLARES MONEDA DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA" (hecho marcado c). c.- Que también en el contratosuscrito entre las partes se estableció que para resolver los eventuales daños y perjuicios que pudiera sufrir la arrendante, la arrendatariahará entrega en ese acto de dos mil trescientos sesenta y dos dólares con cincuentacentavos, equivalente al cincuenta por ciento del depósito, obligándose a cancelar el cincuenta por ciento restante el treinta de enero de mil novecientos noventa, los que serían devueltos treinta días después de entregado el inmueble si no existieren DAÑOS O INDEMNIZACION QUE PAGAR, montos que efectivamente se pagaron. (hecho marcado d). d.- Que la sociedad actora desocupó el local arrendado antes de que se cumpliera el término establecido en el contrato ya citado, habiéndose entregado las llavesdel mismo en fecha treinta de abril de mil novecientos noventa y dos, desocupación que se comunica a la accionada mediante nota fechada dieciséis de marzo de mil novecientos noventa y dos recibiéndose el local según comunicación expresa de la compañía arrendante conforme y en perfectas condiciones (hecho marcado g). e.- Que en vistade la desocupación la compañía actora solicitó a la accionada la devolución del montoentregado como depósitode garantía, a lo que esta última se negó señalando que dicho depósito quedaba cono (sic) indemnización de la arrendante por el desalojo efectuado antes de cumplirse la fecha pactada tal y como había sido convenido en el contrato (hecho marcado i). Como es posible que con esos hechos probados la demanda haya sido declarada sin lugar? Porqué aunque parezca increíble, el Juzgado y el Tribunal tienen por no probado lo siguiente: "No acreditó la Sociedad demandada la existencia de daños y perjuicios sufridos en su contra ante la desocupación anticipada del inmueble arrendado por parte de la Sociedad actora, antes de la expiración del Contrato de Arrendamiento, pues no se alegó tal circunstancia en la contestación de la demanda, yconsecuentemente no se aportó prueba en ese sentido". ASEVERACION TOTALMENTE FALSA Y ALEJADA DE LA REALIDAD, POR CUANTO, SEGUN CONSTA EN EL PROPIO EXPEDIENTE, EL JUZGADO TERCERO CIVIL DE ALAJUELA, POR MEDIO DE SU SECRETARIO, M.A.C. V., SOLICITO A MI REPRESENTADA, CERTIFICAR LA FECHA EN QUE SE ALQUILO DE NUEVO EL LOCAL A-1-10, CERTIFICACION QUE, CLARAMENTE INDICA QUE EL REFERIDO LOCAL A-1-10, NO FUE ALQUILADO NUEVAMENTE HASTA EL DIA 30 DE NOVIEMBRE DE 1,992, SEA 6 MESES Y MEDIO DESPUESDE HABER SIDO DESOCUPADO PORLA FIRMA TICO RENT A CAR, S. A. Que el Juzgado y el Tribunal hayan enunciado como no probado ese hecho, ADEMAS DE QUE EL MISMO NO ES CIERTO, ELLO NO TIENE IMPORTANCIA PROBATORIA, porque se trata deuna indemnización fija, de una cláusula penal, que no necesita otra demostración de que se encuentra dentro de las previsiones pactadas, y está demostrado con la relación de hechos probados y no probados, que la actora se encuentra dentro de los tres supuestos que dan lugar a la cláusula penal: A) El inmueble se desocupó antes del plazo, B) No se dio el aviso dentro del término pactado, y,C) Que efectivamente se produjeron daños y perjuicios. Cabe preguntarse entonces, como pudo cometerse, por parte de los señores Jueces un error tan grave, al dictarse el fallo? porqué el Tribunal Superior Civil también comete error de hecho en la apreciación de la prueba?. Los daños eventuales a que se refiere la cláusula séptima, son los causados intencionalmente o no al local a las instalaciones, por propios o extraños, no se trata, de modo alguno, de los daños y perjuicios a que se refiere la cláusula novena porque esta cláusula novena, es una cláusula penal, que tiene una indemnización fija, y que se aplica por el solo hecho de desocuparse el local antes del vencimiento del plazo contractual.Pero es que lo (sic) señores Jueces de segunda instanciano leyeron que en esa cláusula décima se hace referencia a dos situaciones: al pago de los daños y al pago de la indemnización fija; allí se dice: "los que serán devueltos treinta días después de entregado el inmueble si no existiere ningún daño O INDEMNIZACION QUE PAGAR". O sea, que en esta cláusula décima, expresamente se dice que la suma no se entrega si hubieren daños o si hubiere una indemnización que pagar, como en el presente caso. El error de hecho apunta llevó a los señores Jueces a violar por falta de aplicación, los artículos 1022 y 705, 708, 712 y 714 del Código Civil, y cometen también error de derecho, al violar el artículo 330 del Código Procesal Civil al apreciar el contrato con violación a las reglas de la sana crítica, pues si el Tribunal hubiera apreciado el contrato en su integridad, necesariamente, hubiera tenido que tomar en cuenta también, la cláusula séptima, a la que no hace ninguna referencia; de haberla considerado hubiera notado que los daños eventuales a que se refiere la cláusula décima son a los de dicha cláusula séptima y no, a los de la cláusula novena ya que efectivamente, en forma eventual, podrían darse daños por el deterioro que se cause al edificio. Además, se habrían dado cuenta de que esta cláusula séptima contiene un supuesto distinto al que contempla la cláusula novena que se refiere a una indemnización fija. Por otro lado, la sentencia comete error de hecho y de derecho y viola las reglas de la sana critica al decir:"En dicha contratación se convino que el plazo del arrendamiento sería de cinco años a partir de la fecha de celebración del contrato; y para el caso de una desocupación anticipada por parte del arrendatario, el mismo contrato contemplaba en la cláusula citada, una indemnización por suma equivalente a un año de renta, a título de daños y perjuicios causados. Estos daños y perjuicios en la eventualidad de que se produjeran, serían cubiertos según la cláusula décima del Contrato, con el depósito de cuatro mil setecientos veinticinco dólares americanos con 00/100, que la arrendataria había sido obligada a verificar con tal fin, y que en el caso de no existir indemnización que pagar, sería devuelto al arrendatario treinta días después de haber entregado el inmueble...". Pues al decir la cláusula décima "para responder a los eventuales daños y perjuicios que con motivo de esta contratación pudiera sufrir la arrendante...", no se está refiriendo al cuantum como lo entendió el Tribunal, sino a si sucedieron o no, y, la existencia de los daños y perjuicios pactados, se demuestra con el incumplimiento del contratotal y como lo prevé la cláusula noventa cuyo monto de indemnización es fijo. Lo que desde luego es eventual a la hora de suscribirse el contrato, es si los inquilinos se iban a ir antes de la conclusión del plazo, pues esto es realmente lo único que no se podía saber. Por esa razón,el incumplimiento del contrato en cuanto al plazo también es eventual; lo que no es eventual es la indemnización fija por su propia naturaleza. Alegó error de derecho en cuanto a que el fallo que se impugna, no le confiere al documento presentado, contrato privado, el valor a lo que expresamente en el se indica, es decir, le niega el valor legal que le corresponde, según lo dispuesto por los artículos 1023 del Código Civil y 379 del Código Procesal Civil, que a la letra dice: "Los documentos privados reconocidos judicialmente o declarados como reconocidos conformecon la ley, hacen fe entre las partes y con relación a terceros, en cuanto a las declaraciones en ellos contenidas, salvo prueba en contrario". Los errores de hecho y de derecho apuntados, llevaron al juez, a violar por falta de aplicación los artículos 1022, 1045, 705, 708, 712 y 714 del Código Civil y, por aplicación indebida, el artículo 1023 del mismo texto legal. VIOLACION DEL ARTICULO 1023 DEL CODIGO CIVIL POR APLICACION ERRONEAE INTERPRETACION INDEBIDA. El artículo 1023 del Código Civil dice que los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta, y agrega dicho artículo: 2) A SOLICITUD DE PARTE los tribunales declararán la nulidad absoluta de las siguientes cláusulas contractuales: s) "La que imponga al comprador o adherente, por incumplimiento del contrato, obligaciones de tipo financiero sin relación con el perjuicio real, sufrido por el vendedor u oferente". En primer lugar la declaratoria de nulidad no es de oficio, por disposición expresa del mismo artículo que exige A SOLICITUD DE PARTE. En segundo lugar no se trata de un contrato de compraventa. En tercer lugar no se trata de un contrato de adhesión en que el inquilino se hubiere adherido al contrato, sin poder discutir sus cláusulas, esto ni siquiera se ha planteado. En cuarto lugar existe interpretación errónea del artículo, porque la frase: "Por incumplimientodel contrato, obligaciones de tipo financiero sin relación con el perjuicio real, sufrido por el vendedor u oferente", no deroga el artículo 705 del Código Civil que dice: "Cuando el deudor por una cláusula penal se ha comprometido a pagar una suma determinada como indemnización de daños y perjuicios debidos al acreedor, por el deudor que no ejecute su obligación o que la ejecute de una manera imperfecta". Conforme con lo dispuesto por este numeral, es claro que la sentencia omitió su aplicación, al declarar

   implícitamente, la nulidad de una cláusula penal que está ajustada en un todo, a lo que esta norma dispone. El artículo 712 del Código Civil establece: "Cuando solo se reclame la pena, esta no puede exceder en valor ni en cuantía a laobligación principal; y en los caso en que es posible el reclamo principal y de la pena conjuntamente, la pena no puede exceder de la cuarta parte de aquel". Como puede observarse, esta norma tampoco se violenta con lo estipulado en el contrato, por lo que no existe asidero para dejarla insubsistente, como lo hace la sentencia que se recurre, e igualmente ninguna razón existe para no aplicar el artículo 714 ibidem, porque en el contrato, los daños y perjuicios que se estipulan no van más allá de lo que dicha norma dispone. ALEGO VIOLACION DEL ARTICULO 317 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL. La carga de la prueba incumbe a quien formule una pretensión respecto de las afirmaciones de los hechos constitutivos de su derecho o a quien se oponga a una pretensión en cuanto a las afirmaciones de hechos impeditivos, modificativos o extintivos del derecho del autor. Esta demostrado en autos, que la indemnización es fijay que si la arrendatariadesocupa el inmueble antes del vencimiento del plazo del arrendamiento sincomunicarlo por escrito a la arrendante con noventa días de anticipación debe pagar a título de indemnización la suma correspondiente a un año de alquiler y esta demostrado que la arrendatariadesocupó el inmueble antes del vencimiento del plazo y que comunicó con solo treinta días de anticipación la desocupación. La carga de la prueba correspondía a la actora, no correspondía a la demandada demostrar la existencia de los daños y perjuicios y al haberlo resuelto así el Tribunal ha violado por falta de aplicación los artículos 1022 porqueel contrato es ley entre las partes, 705, 708, 712 y 714 del Código Civil por falta de aplicación, y por aplicación errónea el artículo 1023 inciso s) también del Código Civil. ALEGO VIOLACION DE LOS ARTICULOS 1, 5, 417, 426 Y 427 DEL CODIGO DE COMERCIO. No solo se violó la legislación civil, sino también la legislación comercial, aplicable al caso concreto, por disposición de los artículos 1 y 5 del Código de Comercio. Alego violación del artículo 417 del Código de Comercio, que textualmente dice: "en los contratos mercantiles no se reconocerán términos de gracia o de cortesía".De manera que dicho debió haber sido aplicado inexorablemente por El Tribunal, y al no haberlo hecho así lo violó por falta de aplicación. También violó por falta de aplicación los artículos 426 y 427 del Código de Comercio, este último textualmente dice: "La cláusula penal deberá cumplirse aunque el acreedor no ayasufrido daño. Si los daños excedieren al importe de la pena, podrá el acreedor reclamar una mayor indemnización, solamente si probaré dolo del deudor". Al exigir el Tribunal la demostración de los daños y perjuicios violó dicha cláusula en forma evidente. PRETENSION: S.D. CON LUGAR EL RECURSO DE CASACION POR LA FORMA yanular la sentencia de segunda instancia, dictada por el Tribunal Superior Civil, Sección Primera de Alajuela, a las diez horas diez minutos del quince de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, ordenando devolver el expediente al Tribunal para que dicte fallo de nuevo con arreglo a derecho. Caso contrario solicito DECLARAR CON LUGAR EL RECURSO DE CASACION POR EL FONDO, anular la sentencia mencionada, yresolviendo sobre el fondo, revocar la sentencia de primera instancia y declarar sin lugar la demanda en todos sus extremos con costas personales y procesales a cargo del vencido. De manera que dicho artículo debió haber sido aplicado inexorablemente por El Tribunal, y al no haberlo hecho así lo vio por faltade aplicación. Tambiénvioló por falta de aplicación los artículos 426 y 427 del Código de Comercio, este último textualmente dice: "La cláusula penal deberá cumplirse aunque el acreedor no haya sufrido daño. Si los dañosexcedieren al importe de la pena, podrá el acreedor reclamar una mayor indemnización, solamente si probaré dolo del deudor". Al exigir el Tribunal la demostración de los daños y perjuicios violó dicha cláusula en forma evidente. PRETENSION: Solicito DECLARAR CON LUGAR EL RECURSO DE CASACION POR LA FORMA y anular la sentencia de segunda instancia, dictada por el Tribunal Superior Civil, Sección Primera de Alajuela, a las diez horas diez minutos del quince de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, ordenando devolver el expediente al Tribunal para que dictefallo de nuevo con arreglo a derecho. Caso contrario solicito DECLARAR CON LUGAR EL RECURSO DE CASACION POR EL FONDO, anular la sentencia mencionada, y resolviendo sobre el fondo, revocar la sentencia de primera instancia y declarar sin lugar la demanda en todos sus extremos con costas personales y procesales a cargo del vencido."

6. -

   En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.

   R.M.Z.Z.; y,

   CONSIDERANDO:

   I.-

   Las empresas Parque Industrial Zona Franca Alajuela S.A. y Tico Rent a Car S.A. celebraron, el 15 de diciembre de 1989, un contrato de arrendamiento del local comercial A-1-10, ubicado en el Parque Industrial y Zona Franca de Exportación, para ser destinado a oficina de alquiler de automóviles.El plazo fue de 5 años.El precio del alquiler de $393,75 mensuales, pagadero por mes adelantado, el cual sería aumentado en un 5% anual, en los años subsiguientes.A la terminación del contrato el bien debía ser devuelto en perfecto estado, asumiendo la arrendataria la responsabilidad por los daños causados al edificio o las instalaciones.Las partes suscribieron dos cláusulas claves para la solución de este conflicto:"Novena:Es entendido que si la arrendataria desocupara el inmueble antes del vencimiento del plazo del arrendamiento, su representante deberá comunicarlo por escrito a la arrendante, con noventa días de anticipación, debiendo pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, la suma correspondiente a un año de alquiler, sean CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO dólares USA, que en su equivalente en colones al tipo de cambio actual, asciende a TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO colones con 75/100.Décima:Para resolver a los eventuales daños y perjuicios que con motivos de esta contratación pudiera sufrir la arrendante, la arrendataria hace entrega en este acto la suma de DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS dólares con 50/100 equivalente al cincuenta porciento del DEPOSITO obligándose a pagar el cincuenta porciento restante, sean DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS dólares con 50/100, el treinta de enero de mil novecientos noventa, los que serán devueltos treinta días después de entregado el inmueble si no existiere ningún daño o indemnización que pagar".El 16 de marzo de 1992 la inquilina comunicó a la arrendante su decisión de desocupar el local comercial.El 5 de mayo, sin haber concluido el plazo, lo desocupó y entregó las llaves.La propietaria lo recibió y manifestó por escrito estar conforme, aceptando el local en perfectas condiciones.La inquilina solicitó el depósito de garantía pero la arrendante se negó por haber dejado el local antes del plazo.La demanda es para lograr la devolución del depósito.Tanto el Juzgado como el Tribunal declararon con lugar la demanda.

   Recurso de casación por razonesprocesales:

   II.-

   Se acusa la incongruencia del fallo.Se afirma la existencia del vicio de la ultra petita.Ello por cuanto se varió la causa de pedir según la cual el local fue recibido conforme y en perfectas condiciones y porque se alquiló aún antes de haberse hecho abandono del mismo por la actora. El Tribunal, aduce, acogió la demanda al tener como indemostrada la existencia de daños por deterioro en el local comercial y por no existir pruebas de los daños y perjuicios ordena la devolución del depósito. Acusa el vicio de ultrapetita en la parte considerativa del fallo donde se tiene por cierto y demostrado que no se produjeron esos daños y perjuicios.La demandada, se aduce, no está cobrando daños por el deterioro del local sino por haberse desocupado antes del vencimiento del plazo, sin poderse alquilar durante más de seis meses.Por esta razón acusa infringidos los numerales 153 párrafo 1 y 155 inciso 3 del Código Procesal Civil. Sostiene la innecesariedad de la contrademanda por cuanto se está aplicando una cláusula penal con indemnización fija, tal y como se dice en el hecho 4 de la demanda.Esta Sala ha definido la incongruencia en reiteradas ocasiones.Consiste en la falta de relación entre lo pedido y lo resuelto en lo relativo a las partes, el objeto o la causa. Razón por la cual, la incongruencia no se produce si median contradicciones entre los hechos probados o no probados y los pronunciamientos, o entre éstos y las apreciaciones de fondo, pues tal situación podría implicar una defectuosa motivación del fallo, cuestión de otra índole, impugnable a través del recurso de casación por el fondo, por error de hecho o de derecho en la ponderación de la prueba.Los agravios planteados para justificar la incongruencia corresponden a los fundamentos del fallo y no a lo resuelto en la parte dispositiva.En consecuencia no hay incongruencia ni fueron infringidas las normas citadas pues la petitoria únicamente tiende a obligar a la demandada a restituir el depósito dado en garantía.Y eso mismo es lo otorgado por las sentencias. Los argumentos señalados como ultra petita por el recurrente son los fundamentos de la sentencia y no lo declarado por ella.Por este motivo imponerechazarse el recurso planteado por razones procesales.

   Recurso de casación por razones de fondo:

   III.-

   Se plantea por violación directa e indirecta. Se ordena el recurso para su resolución.Inicialmente la violación indirecta, y dentro de ésta primero los errores de hecho y luego los de derecho, para dejar de último la violación directa. En la violación indirecta acusa error de hecho en la apreciación de la documental y el segundo error de derecho de la misma prueba. El primero refiere a la errónea lectura del Tribunal de las cláusulas séptima, novena y décima del contrato de arrendamiento.Las estima totalmente independientes.Solo en la novena se estipuló la cláusula penal con indemnización fija.Unicamente la cláusula décima refiere al pago de daños y al pago de la indemnización fija.Con la relación de hechos probados, alega, se demuestra que la actora está dentro de los supuestos de aplicación de la cláusula penal:el inmueble se desocupó antes del plazo, no se avisó dentro del término pactado y, efectivamente se produjeron los daños y perjuicios.El hecho tenido por no demostrado, afirma, se aleja totalmente de la realidad por cuanto se acreditó el alquiler del local 6 meses y medio después de su abandono.Como consecuencia de dicho error acusa la infracción de los numerales 705, 708, 712, 714 y 1022 del Código Civil.

   El segundo consiste en un error de derecho en la apreciación de la prueba documental, al no conferirle al contrato el valor legal correspondiente conforme al artículo 379 del Código Procesal Civil.También acusa error de derecho al no valorar íntegramente el contrato con violación de las reglas de la sana crítica contenidas en el artículo 330 del mismo Código.Por el fondo acusa violados los artículos 705, 708, 712, 714, 1022, 1023 y 1045 por falta de aplicación.El recurso por violación directa contiene cuatro agravios.Primero plantea la aplicación errónea e interpretación indebida del artículo 1023 inciso 2), pues el Tribunal no solo calificó el contrato como de adhesión sino, además, declaró de oficio la nulidad de la cláusula penal contenida en el contrato.Segundo, acusa falta de aplicación de los numerales 705, 708, 712 y 714 y 1022 del Código Civil, por cuanto la cláusula penal está amparada en dichos numerales y, a pesar de ello, la declaró nula implícitamente.Tercero, acusa la violación del numeral 317 del Código Procesal Civil por cuanto la carga de la prueba correspondía a la actora y no a la demandada. Finalmente, en cuarto lugar, se acusa falta de aplicación de los numerales 417, 426 y 427 del Código de Comercio por cuanto el Tribunal, al exigir la demostración de los daños y perjuicios, violó la cláusula penal.

   IV.-

   Las sentencias de instancia han procedido a interpretar las cláusulas séptima, novena y décima, según del acuerdo devoluntades en ellas implícito para arribar a la conclusión judicial impugnada.En modo alguno leyeron en forma equivocada las cláusulas.En tal caso el eventual vicio constituiría un error de derecho y no de hecho, y como no se han señalado las normas violadas referentes a la prueba la Sala no puede entrar a conocer el primer agravio, debiendo rechazarse por informal. Lo mismo ocurre con el hecho tenido por no demostrado.Se alega la existencia de prueba en cuanto a la fecha del alquiler, para ello debía alegarse error de derecho y citar las normas sobre el valor legal de la misma.Este Tribunal ha señalado muchas veces las características de los errores de hecho y de derecho.Opera el error de hecho cuando los Tribunales incurren en equivocaciones materiales al apreciar la prueba, como sería la de deducir de una declaración de un testigo un hecho no manifestado por éste, o de un perito poner como expresada una calificación que éste no ha dado, o bien extraer de un documento un contenido que el mismo no comprende; en este caso cuando el recurrente alega la existencia de este error de hecho no es necesario que señale las normas referidas a las pruebas que han sido infringidas, pues la simple constatación basta para que Casación proceda a su estudio y análisis, determinando si en la especie se encuentra o no el reproche probatorio planteado.El error de derecho, por el contrario, consiste en otorgarle a las pruebas un valor que ellas no tienen, o dejar de concederles el valor que a las mismas la ley les atribuye, por lo que el recurrente en este caso deberá indicar en forma expresa las normas legales infringidas sobre el valor de los elementos probatorios apreciados erróneamente, ubicándose éstas en el Código Civil para todos aquellos casos planteados antes del 3 de mayo de 1990, cuando entró a regir el Código Procesal Civil, y ahora, luego de esa fecha, las ubicadas en el Código mencionado, pues dentro de las reformas introducidas por este cuerpo procesal están las de haber pasado las normas otrora ubicadas en el Código Civil sobre prueba al Código Procesal Civil.Lo común en las dos clases de errores-el de hecho y el de derecho-es que el recurrente deberá expresar en forma clara y precisa las leyes de fondo infringidas, y los argumentos de como ello sucede, como consecuencia de la equivocada apreciación reclamada.En ambos casos también deberán indicarse claramente cuáles han sido las pruebas que han sido mal apreciadas, calificar los errores cometidos y señalarlos en esa forma a la Sala de Casación.No obstante que el recurso de casación no se califica como un recurso formalista, si es un recurso técnico, y en ese sentido el casacionista debe observar las exigencias del ordenamiento jurídico, so pena de declararse el recurso sin lugar por incumplir con los requerimientos procesales mencionados.En consecuencia si los errores acusados son de derecho y no se ha señalado la normativa probatoria violada, con expresa indicación de la forma como ello operó, el recurso deviene en informal.

   V.-

   No existen tampoco los errores de derecho planteados en el segundo agravio.La sentencia impugnada sí le ha dado valor legal al documento privado donde se materializó el contrato de arrendamiento.También valoró íntegramente su contenido.Ambas sentencias han tomado en consideración las diferentes cláusulas para arribar a conclusiones jurídicas sobre el conjunto obligacional existente entre las partes.Ha sido precisamente de la interpretación integral del contrato de donde han llegado a la conclusión combatida por el recurrente.Por éstono existe el error acusado ni tampoco las infracciones normativas señaladas.

   VI.-

   Para resolver este asunto, en cuanto a la violación directa, conviene señalar la naturaleza jurídica de la cláusula en discusión, la normativa aplicable, y los criterios de la jurisprudencia.Igualmente la situación procesal de la arrendante y arrendatariafrente al problema planteado.

   VII.-

   El contrato de inquilinato es"una especie dentro del género del arrendamiento, que tiene como objeto que el propietario de un inmueble destinado a habitación, locales comerciales e industriales y oficinas de profesionales, proporcione al inquilino el uso y disfrute de ese bien a cambio del pago de un precio determinado ... Deja de ser inquilinato, sólo cuando el destino del inmueble no es ninguno de los anteriores o bien cuanto lo que se alquila no es propiamente el inmueble o local, sino una empresa, en cuyo caso se aplica el régimen del arrendamiento regulado por los artículos 1124 y siguientes del Código Civil"(Sentencias números 74 de las 10 horas del 31 de julio de 1969, 42 de las 16 horas del 21 de junio de 1978, 40 de las 15 horas y 45 minutos del 6 de agosto de 1985 y 309 de las 14 horas y 50 minutos del 31 de octubre de 1990).El plazo y su correspondiente prórroga puede estipularse por las partes.La normativa inquilinaria prevé tanto la situación del plazo convencional como del legal.Si no hubiere acuerdo opera el derecho a la prórroga, como prórroga legal automática e incluso como tácita reconducción.Si las partes lo han convenido se estará al acuerdo de voluntades.La naturaleza jurídica de las empresas, del sub júdice, obligan a aplicar la Ley de Inquilinato.Respecto del plazo se estará a lo acordado por ellas.Empero el problema surge por la terminación unilateral y sorpresiva de la relación inquilinaria.Concretamente por la posibilidad de indemnización al arrendante por los eventuales perjuicios ocasionados.Este último tema no se encuentra resuelto en la normativa inquilinaria.Por esta razón se ha venido aplicando la voluntad de las partes, cuando ellas han previsto tal circunstancia.Ello porque si el inquilino faltando a lo convenido, es decir omite preavisar oportuna y formalmente su decisión de dar por concluido el nexo obligacional, procedería la indemnización pactada.La normativa inquilinaria, no obstante ser proteccionista del inquilino, en nada se opone a esta posibilidad. Naturalmente el arrendante por lo general puede haber previsto una indemnización exagerada, como forma de lograr el cumplimiento del plazo o de las demás cláusulas pactadas.En este caso la jurisprudencia ha limitado las disposiciones contractuales.En uso de los principios del artículo 1023 del Código Civil ha juzgado importante equilibrar la situación de las partes.Por esta razón, aún cuando los contratantes hayan fijado un monto elevado para indemnizar al propietario, se ha dejado al Juzgador la posibilidad de fijar un monto justo, teniendo en cuenta para ello el tiempo requerido por el propietario para arrendar de nuevo el inmueble, conforme a los usos y costumbres del lugar.El monto se fijará prudentemente.Cuando ha mediado un depósito para garantizar los eventuales perjuicios, o los daños ocasionados al inmueble, se ordena el reintegro, previa la deducción de lo que ciertamente ha perjudicado al propietario.Sobre este particular pueden verse las sentencias Nº 109 de las 15 horas del 14 de diciembre de 1982, y la más reciente de todas la Nº 61 de las 14 horas 40 minutos del 9 de agosto de 1994.

   VIII.-

   Pero al presente caso no le resulta aplicable la solución mencionada.De la interpretación integral del negocio jurídico se desprende otra cosa.En efecto las partes previeron la posibilidad de la terminación del contrato antes del plazo.Para estos efectos se señaló la obligación de la arrendataria de avisar con 90 días de anticipación"debiendo pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados la suma correspondiente a un año de alquiler ...".Aquí no se trata de una cláusula penal pura y simple pues las partes establecieron un límite máximo de indemnización:"los daños y perjuicios causados".No se trata de un mínimo, ni de un criterio, se trata de un monto más allá del cual no se podría exigir ningún tipo de indemnización.Así recomienda interpretar esta cláusula el artículo 1023 del Código Civil.Pero como se trata de"daños y perjuicios causados"necesariamente corresponde a la arrendante demostrar su existencia para proceder a su indemnización.En otras palabras como no se trata de daños y perjuicios genéricos, sino específicos, sería indispensable aportar la prueba para su demostración.Y este aspecto previsto en la cláusula novena resulta claro si se analiza ese acuerdo de voluntades dentro del contexto de las cláusulas octava y la décima.Ellas permiten darle lógica a esta interpretación.En efecto la octava señala la posibilidad de indemnizar en daños y perjuicios a la arrendante cuando la arrendataria incurriere en cualquier tipo de causal.Por su parte la cláusula décima señala las pautas para indemnizar "los eventuales daños y perjuicios que ... pudiere sufrir la arrendante".Se pacta la entrega de un depósito de garantía por la suma de $3.262,50, los cuales deberdían ser devueltos 30 días después de entregado el inmueble"si no existiere ningún daño o indemnización a pagar".En consecuencia la convención novena en modo alguno puede ser interpretada como una cláusula penal.Contiene, como las otras convenciones del contrato, principios para resolver los posibles daños y perjuicios.

   IX.-

   Si la demandada pretendía la indemnización por daños y perjuicios por no haberle avisado la arrendataria con el tiempo necesario:90 días, la sociedad propietaria del inmueble debió necesariamente contrademandar.Se trata de una pretensión cuya condenatoria exige necesariamente una acción.En modo alguno podría condenarse a la actora con la mera excepción interpuesta.Esto es así porque si la propietaria no devolvió el depósito y fue la inquilina quien reclamó la devolución, para poderse indemnizar en los daños y perjuicios causados debió exigirlos y demostrarlos.Se trata de la máxima romana del judex secundum allegata et probata partium decidere debet.Y como en este caso la propietaria aceptó las llaves y manifestó recibir el inmueble en buenas condiciones, arrendándolo luego, la única forma para poder reclamar una parte de ese depósito debió ser por medio de la contrademanda.Como no lo hizo y más bien aceptó recibir el bien sin daños, no se han infringido las normas de fondo cuya violación se acusa, ni tampoco del numeral 317 del Código Procesal Civil por cuanto la carga de la prueba correspondía a la demandada.

   X.-

   En un caso exactamente igual al presente, en abreviado de "Elegante Rent a Car S.A." contra "Parque Industrial Zona Franca", resuelto por sentencia N 81 de las 14 horas 50 minutos del 7 de setiembre de 1994, se discutió el mismo punto jurídico, llegándose en aquél y en este al mismo resultado.En razón de todo lo expresado procede declarar sin lugar el recurso interpuesto, condenando al gestionante al pago de las costas.

   POR TANTO:

   Se declara sin lugar el recurso.Son sus costas a cargo del promovente.

   EdgarCervantes Villalta

   Ricardo Zamora C.HugoPicado O.

   Rodrigo Montenegro T.RicardoZeledón Z.

   J**