Sentencia nº 00100 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 22 de Septiembre de 1995

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.San J., a las catorce horas treinta y cinco minutos delveintidós de setiembre de mil novecientos noventa y cinco.-

Proceso abreviado establecido en el Juzgado Primero Civil de San José por M. delR.C.F., ama de casa contra W.C.U., comerciante.Figura, además, el Lic. M.E.F.C., abogado, en su calidad de apoderado Especial Judicial del demandado.Todos son mayores, casados y vecinos de San José.-

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la señora M. delR.C.F. planteo demanda abreviada, cuya cuantía se fijó en ¢1.500.000.00, a fin de que en sentencia se declare: "a) con lugar esta demanda, b) que al haber incumplido gravemente las cláusulas contractuales referentes a las mejoras en el inmueble, se tenga por disuelto el vínculo jurídico que dio inicio al contrato verbal de inquilinato; c) que se condene al demandado al pago de una indemnización que consiste en los daños y perjuicios ocasionados por la fragante violación al derecho de propiedad y a la relación contractual; d) que en caso de oposición se le exija afianzamiento de costas; e) que sea condenado al pago de ambas costas; f) que la suscrita no está obligada al pago de ninguna mejora hecha por el demandado, toda vez que no contó con el visto bueno ni la respectiva autorización para efectuarla.".

2. -

   El apoderado del demandado contestó negativamente la demandada y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva.-

3. -

   La J.A.E.R.A. en sentencia de las 10:00 horas del 25 de mayo de 1994, resolvió:"Se acogen las excepciones de Falta de Derecho y Falta de Legitimación Ad Causam Activa y Pasiva opuestas por el demandado.Se declara sin lugar en todos sus extremos el presente Proceso Abreviado establecido por M. del rosario C.F. contra W.C. Umaña.Se condena en costa procesales y personales a la parte actora.".Al efecto consideró la señora Juez:"I.- Se tienen por acreditados los siguientes hechos:1) Que la actora es dueña de la propiedad inscrita en el Partido de San José, al tomo quinientos treinta y siete, folio doscientos diecisiete, asiento quince, número setenta y cuatro mil ochocientos setenta y nueve, situada en el Barrio San Bosco y que pertenece al Distrito tercero, Hospital, Cantón primero, y que consta de dos cosas de habitación y un lote cercado con tapias de zinc. (Lo anterior acreditado con escrito de demanda a folio 5 fte, contestación de la demanda a folio 20 fte y certificación del Registro Público visible a folio 4 fte y vto).2)- Que la actora dio en arrendamiento verbal un lote cercado con tapias de zinc al demandado para ser utilizado en la confección y acabado de cajas mortuorias, en donde también el accionado ha venido guardando su automóvil, el arriendo se inició desde febrero de mil novecientos ochenta y nueve.(Prueba citada y contestación de la demanda a folio 20 fte).3) Que el accionado W.C.U. con permiso de la actora ya sea expreso o tácito la (sic) venido realizando mejoras en el local que alquila y que consisten en:1- se le instalara desagüe de cloaca al servicio sanitario hasta la prevista en la acera.2- se hiciera la chorrea del piso, debido a que el mismo era de tierra.3- se repara el techo, las cerchas que estaban malas, se reparan las reglas malas y el zinc malo.4- se limpiaran lo desechos existentes en el taller.5- se corriera la tapia de zin (sic) hacia el norte eliminándose de esa forma un botadero de basura y nido de borrachos y vagabundos que se acostaban a dormir allí y que tenían atemorizados a los vecinos.6- se abrieran áreas de ventilación en el taller.7- se construyera un servicio sanitario con la pila.8- se construyera un cuartito de plywood para el guarda.9- se modificara el portón principal.(Prueba citada, contestación de la demanda a folio 21 fte, 23 fte y 24 fte prueba testimonial a folio 89 fte a 98 fte, y reconocimiento judicial a folio 15 fte y vto).4)- Que la parte actora M. delR.C.F. en varias oportunidades visitó la casa del accionado, desde que se inició la relación inquilinaria en febrero de mil novecientos ochenta y nueve.(Prueba testimonial visible a folios 89 a 91 fte).5)- Que como consta en plano catastrado de propiedad, el local en mención que en un inicio sirviera de cocheras y cuya construcción era de madera con tapias de zinc, ha tenido una parte reservada como zona de ante-jardín de un metro y veintiún centímetros, que fue corrido en fecha reciente por el señor C. U..(Lo anterior acreditado con escrito de demanda a folio 5 vto y contestación de la demanda a folio 24 fte).6) Que por una visita que realizó la actora al otro inquilino de la propiedad contigua, pudo constatar que aparte del uso que el señor C.U. ha dado al local, llámese taller o bodega, lo ha destinado igualmente a garage de un carro color gris y de marca M. B.. (Lo anterior acreditado con folio 5 vto y contestación de la demanda a folio 24 fte).7)- Que la actora y su abogada hablaron con el demandado de firmar un contrato de arrendamiento escrito, con un nuevo precio de la renta, en el que no estuvieron de acuerdo las partes.(Ver escrito de demanda a folio 6 fte y contestación de la demanda a folio 25 fte)8)- Que el presente Proceso Abreviado le fue notificado a la parte accionada W.C.U. el quince de abril de mil novecientos noventa y tres. (Ver acta de notificación a folio 18 fte).II.-Hechos no probados:No probó la parte actora que el demandado haya realizado las mejoras que efectuó sin su consentimiento. (Mismos autos).III.- Sobre excepciones:La parte demandada opone a este proceso las defensas de:Falta de Derecho y Falta de Legitimación Ad Causam activa y Pasiva, las cuales es procedente acoger, efectivamente la parte actora plantea en la vía abreviada demanda por incumplimiento contractual alegando que no había dado permiso para efectuar los arreglos que realizó en su propiedad y además que nunca había dado permiso para que guardara el carro en el taller.La parte demandada logra demostrar por medio de prueba testimonial, que las mejoras que efectuó en la propiedad donde funciona el taller de confección de féretros, que pertenece a la actora, fueron realizados con sus propios recursos económicos y a vista y paciencia de la parte accionante, quien no se opuso a que se efectuaran las reparaciones, sino que más bien en la mayoría de los casos estuvo anuente, toda vez que mientras los pagara el accionado ella no se oponía, con mayor razón si implica una mejora para su propiedad.Los arreglos los efectuó el demandado a travéz (sic) de toda la relación inquilinaria que se inició desde febrero de mil novecientos ochenta y nueve.En razón de ello no le asiste el derecho a plantear este proceso y carece de legitimación ad causan activa para demandar y de legitimación ad causam pasiva para ser demandado el señor C. Umaña.Para que pudiera prosperar una demanda de resolución contractual se requiere de un incumplimiento por parte del inquilino, pero no cualquier incumplimiento, sino una grave que implique un perjuicio para el arrendante, lo cual tampoco se dio en este caso, sino por el contrario los trabajos que realizó el demandado conlleva una evidente mejora para la bodega que arrendó inicialmente el demandado.En razón de ello se acogen la excepciones opuestas de Falta de Derecho y Falta de Legitimación Ad Causam Activa y Pasiva.IV.- Sobre el fondo:De lo expuesto se infiere que el presente Proceso Abreviado de Resolución Contractual por Incumplimiento del Arrendatario debe declararse sin lugar en todos sus extremos, pues a la actora no le asiste el derecho de plantearlo, ya que no logró demostrar de manera fechaciente que el arrendatario de su propiedad señor W.C.U. haya realizado las obras que consisten en:1) se le instalara desagüe de cloaca al servicio sanitario hasta la prevista en la acera.2) se hiciera la chorrea del piso, debido a que el mismo era de tierra.3) se repara el techo, las cerchas que estaban malas, se repararan las reglas malas y el zinc malo.4) se limpiaran los desechos existentes en el taller.5) se corriera la tapia de zin (sic) hacia el norte eliminándose de esa forma un botadero de basura y nido de borrachos y vagabundos que se acostaban a dormir allí y que tenían atemorizados a los vecinos.6) se abrieran áreas de ventilación en el taller.7) se construyera un servicio sanitario con la pila.8) se construyera un cuartito de plywood para el guarda.9) se modificara el portón principal, las haya efectuado sin su consentimiento y de conformidad con el artículo 317 inciso 1) del Código Procesal Civil la carga de la prueba le corresponde a la actora.En el caso sub litem si logró demostrar el arrendatario que las mejoras que efectuó en la propiedad de la actora fueron hechas con su consentimiento ya sea expreso en algunos casos o tácito el permitir esas obras sin oponerse, la prueba testimonial evacuada que opuso la parte demandada es abundante en el sentido de que la actora sabía de los arreglos que estaba efectuando el demandado e incluso todos coinciden con lo mal que estaba el taller al ser alquilado y todas las mejoras que le hizo el señor C.U., así como con el consentimiento o anuencia de la actora ya que visitaba la casa del accionado, y por otra parte no aportó prueba al respecto idónea que apoyara su dicho sobre la falta de consentimiento suyo para que se efectuaran esas obras en que forma indudable mejoraron su propiedad.Otro aspecto del incumplimiento que alega la señora M. delR.C. F. en que incurrió el señor C.U. sobre que usaba el taller también como garaje de su automóvil, o sea que el taller de confección de cajas mortuorias, también servía de garaje al accionado de por sí un incumplimiento grave, máxime que en este caso no existía un contrato escrito donde expresamente se estableciera un destino único para el local arrendado.Se trata de un contrato de arrendamiento en que se pide la resolución del mismo por incumplimiento del arrendatario lo cual nos lleva a las normas del Código Civil, el artículo 1137 del citado cuerpo legal dispone como una obligación a cargo del arrendatario:"usar de la cosa según el destino expresado en el contrato o indicado por las circunstancias", lo cual no quedó debidamente acreditado por la parte actora de que existiera en el contrato de arrendamiento verbal un acuerdo sobre que el local fuera destinado únicamente a taller de confección de cajas mortuorias y en este caso el usarlo el demandado también como garaje, no implica un incumplimiento grave del contrato. Por otra parte el artículo 1140 del Código Civil dispone:"Cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquél de su destino, el arrendador puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios". El artículo 1147 Ibídem por su parte establece que para que prospere la resolución contractual, el incumplimiento tiene que ser suficientemente grave y le da al Juez la posibilidad de apreciar si la contravención es o no bastante grave como para traer la consecuencia de resolver el contrato de arrendamiento.Otro elemento importante es que se ocasiona con el incumplimiento un perjuicio, pero si éste no se causa, sino más bien el inquilino observa la diligencia debida como un buen padre de familia en el uso de la cosa arrendada no hay un incumplimiento verdadero capaz de dejar sin efecto el contrato.Los artículos 1140 en relación con el 1147 del mismo cuerpo de leyes permite a la autoridad judicial apreciar si éste es un incumplimiento grave como para dejar sin efecto el contrato de arrendamiento verbal existente entre ambas partes, acorde con estas facultades la suscrita autoridad llega a la convicción de que no se trata de un incumplimiento grave del contrato, que no se le ha causado perjuicio a la actora, sino por el contrario el accionado a realizado mejoras en propiedad de la actora con el consentimiento expreso en algunos casos tácito en otros, por ello este proceso se declara sin lugar en todos sus extremos, ya que la parte actora no logró probar que el accionado hubiera realizado las mejoras sin su consentimiento.Se declara sin lugar en todos sus extremos el presente Proceso Abreviado establecido por M. del R.C.F. contra W.C. Umaña.Todo con fundamento en los artículos 1, 5, 155, 221, 420 siguientes y concordantes, 317, 318 del Código Procesal Civil y artículos 1137, 1140, 1147 del Código Civil.V.- Costas:De conformidad con el artículo 221 del código Procesal Civil, se condena en costas procesales y personales a la parte actora M. delR.C.F..".-

4. -

   La actora apeló, y el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Primera integrada por los Jueces Superiores licenciados L.R.B., H. M.C. y R.C.V., en sentencia dictada a las 9:55 horas del 6 de enero de 1995, resolvió:"Se confirma la sentencia apelada."El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J.R.B.:"I.- La relación de hechos probados que se consignan en el fallo deberán mantenerse pues responde a los elementos probatorios en que se apoya, con excepción del hecho marcado con el número 3) al cual se le elimina el inciso 8 que expresa "se construyera un cuartito de plywood para el guarda", párrafo que se suprime y en consecuencia el inciso 9) pasa a ocupar el 8).Se adiciona el elenco con los siguientes:9) El demandado procedió a levantar tres paredes dentro del local a efecto de construir un pequeño cuarto cuya entrada se encuentra por el lado de la casa del demandado, sin previa autorización de la arrendante, el cual está edificado con paredes de durpanel con una medida aproximada de dos metros cincuenta centímetros de largo por un metro cincuenta centímetro de ancho y dos metros cincuenta centímetros de alto (véase hecho octavo de la demanda a folio 6 vuelto, acta de reconocimiento judicial visible a folio 80).10) Mediante reconocimiento judicial realizado el veintinueve de enero de mil novecientos noventa y tres, el señor A. pudo constatar lo siguiente:"En el extremo suroeste del local se observa un aposento de paredes de durpanel con una medida aproximada de dos metros cincuenta centímetros de largo por una metro cincuenta centímetro de ancho y dos metros cincuenta centímetros de alto, al que no se pudo accesar desde el local mencionado, sino que se hace por medio de una puerta que está ubicada en el comedor de la casa de habitación contigua en la que reside el demandado W.C.U.; dicha puerta está detrás de un trastero bastante pesado por el que apenas se pudo correr para resolver la existencia de la misma y por esa razón no se pudo ingresar al aposento citado para determinar su función y contenido".(Véase acta de folio 15).11) En diligencia de reconocimiento judicial practicado por el señor A. el cuatro de noviembre de mil novecientos noventa y tres, se pudo establecer que "En el dormitorio dicho se encuentra en este momento una cama individual, una maquina de coser, ropa de hombre, un televisor, un radio, un VHS, dos cascos de moto, casetes, revistas, una colonia y dos desodorantes.El techo de este aposento es de madera conformado por tablas viejas, las paredes norte, este y sur están forradas con láminas de durpanel y la pared oeste forrada por láminas de zinc; el piso está cubierto con linolio (sic) y el mismo está a un nivel del piso del comedor.En las paredes del dormitorio se observan, colecciones de envases de lata, así como posters, medallas y fotografías de artistas.El único punto de acceso al dormitorio en cuestión en la puerta que da al comedor de la casa de habitación que ocupa el demandado.En este momento el trastero que en el anterior reconocimiento judicial tapaba la visibilidad de la puerta y que impedía el acceso al cuartito, se encuentra colocado al lado oeste de la puerta dentro del comedor en la casa de habitación."

   (Véase acta de folio 80).II. Se elimina el considerando de hechos indemostrados, ya que éstos se tuvieron por probados.III. El contrato de arrendamiento de cosas se define como la obligación que adquiere una de las partes, a cambio de un precio, de proporcionar a la otra el uso y disfrute temporal de un bien mueble o inmueble.El artículo 1140 del Código Civil establece que "cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios.De lo anterior se infiere que la norma legal exige que se califique la intensidad del perjuicio que sufra el arrendante, si lo pedido es el establecimiento de las cosas a su estado normal, y se analizará si el perjuicio es grave en el evento de que lo solicitado por la parte sea la resolución del contrato de arrendamiento.El autor nacional Licenciado H.P.R. en su obra "Los contratos privados en la jurisprudencia de casación", -Comisión Nacional para el Mejoramiento de la Administración de justicia- Colegio de Abogados, 1991, S.J., Costa Rica-, en torno al incumplimiento del contrato de arrendamiento consigna lo expresado en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 309 del las 14:50 horas del 31 de octubre de 1990, en cuya resolución en lo que interesa se señaló que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la resolución de un contrato, ya que ésta sólo puede tener lugar en presencia de un incumplimiento grave (entre otras, resolución No 53 de las 15:15 horas del 31 de mayo de 1972)."No es procedente la resolución, aunque fuere demostrado el incumplimiento, si éste no reviste tal importancia que amerite realmente la sanción más grave que existe en el ordenamiento civil frente a una relación contractual nacida válida y eficaz, cual es su aniquilamiento definitivo con efectos retroactivos y sus lógicas consecuencias restitutorias y de resarcimiento..."

   (ob. cit. pág. 253).Seguidamente aludiendo a lo establecido en el artículo 1140 del Código Civil se consigna en dicha obra el siguiente extracto:"...La norma, respondiendo a los mismos principios que inspiran las disposiciones de los artículos 692 y 693 antes citados, contiene dos hipótesis:la primera, que se refiere al incumplimiento puro y simple de las obligacionesdel arrendatario referidas al destino que debe darle a la cosa y a los cuidados que debe tener al usarla, y la segunda referida al incumplimiento de esas mismas obligaciones, pero caracterizado en este último caso por constituir una grave contravención al contrato.En la primera hipótesis, la disposición citada faculta al arrendante "a pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal", y en el segundo caso lo faculta para solicitar "que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios".Determinado el incumplimiento, procede obligar el arrendatario a restablecer las cosas a su estado normal e incluso podrá incurrir en responsabilidad civil contractual, debiendo reparar los daños y perjuicios que haya ocasionado con el incumplimiento (artículo 701, 702, 704, y 1140 del Código Civil); para que proceda la resolución del contrato, no basta el incumplimiento, sino que deberá ser de tal naturaleza que constituya una grave contravención (artículo 692 y 1140. párrafo final)..."

   IV.- En autos ha quedado establecido que la actora dio en arrendamiento verbal al accionado una casa de habitación y un local comercial destinado a la elaboración de cajas mortuorias.La pretensión de la casera para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento se fundamenta en el presunto incumplimiento en que incurrió el inquilino al realizar una serie de mejoras en el local que ocupa las cuales en su criterio constituyen un ejercicio abusivo del derecho dearriendo. Los trabajos ejecutados por el inquilino han consistido en arreglos necesarios tales como la instalación de un servicio sanitario, piso chorreado, eliminación de un "antejardín" ubicado en el costado norte de la propiedad al correr la pared de zinc, levantamiento del techo para dejar un espacio con cedazo que le permitiera una mayor ventilación al local, así como la construcción de un aposento dentro del local que se encuentra ubicada al lado del local.V.- A la luz de los principios de la sana crítica conforme lo exige el artículo 330 del Código Procesal Civil, este Tribunal estima que la prueba testimonial ofrecida por el demandado debe analizarse con celo pues de las declaraciones rendidas se desprende una actitud de complacencia a favor de los intereses del demandado.Resulta creíble que cuando el inquilino se pasó a ocupar el local procediera a realizar muchas mejoras necesarias con el consentimiento de la locataria tales como instalación del servicio sanitario y encascotado del piso, pues sin lugar a dudas resultaban de suma importancia.Igualmente resulta de recibo la prueba testimonial en el sentido de que fue autorizado para levantar el cielo raso y poner el pedazo de cedazo, pues si ello no hubiere sido así la actora de inmediato pudo haber planteado la respectiva acción, ya que era una obra visible desde la calle.Su silencio y omisión revelan un consentimiento de su parte respecto a esas mejoras.En todos los anteriores aspectos ante este Tribunal comparte el criterio externado por la señora jueza en la sentencia apelada, sin embargo en lo que atañe a la construcción del aposento se discrepa de lo estimado en primera instancia, pues de los reconocimientos judiciales practicados en el proceso se desprende que efectivamente la actora desconocía la existencia de ese cuarto, ya que se halla dentro del local.Uno de los indicios más relevantes que se desprende de ese medio probatorio constituye el hecho de que cuando se practicó el primer reconocimiento sin señalamiento de hora y fecha, el día veintinueve de enero de mil novecientos noventa y tres, mientras el señor A. se encontraba inspeccionando el local, inspeccionó primero el local comercial y luego cuando ingresó a la casa de habitación del demandado observó que la puerta por la que se puede ingresar al aposento mencionado ubicada en el comedor de la casa estaba detrás de un trastero bastante pesado que no pudo mover y por esa razón no pudo ingresar a dicho cuarto.Ese dato resulta de mucha relevancia por cuanto el demandado al contestar la demanda dijo que había hecho ese cuarto para el guarda que le cuidaba el local lo cual resultaba contradictorio pues si hubiera un problema en el local no podría ingresar a éste, pues tiene que salir por la casa de habitación que ocupa el demandado.Además, de la lectura del acta levantada en el segundo reconocimiento realizado el cuatro de noviembre de ese mismo año se infiere que en el mismo existe un mobiliario que no es el típico que utiliza un guarda, pues había una máquina de coser, un televisor, una videogravadora vhs, dos cascos de moto, cassettes, revistas, en cuyas paredes se observan colecciones de envases de lata, así como posters, medallas y fotografías de artistas, lo que resulta ser un indicador de que se trata de una habitación de un adolescente, más que de un guarda nocturno.VI. Con el anterior análisis de la prueba se ha establecido que en cierto modo el demandado incumplió el contrato de arrendamiento toda vez que varió en forma parcial el destino del local comercial a casa de habitación, sin embargo se estima que ello no constituye un incumplimiento grave, ya que ni aún en el caso de una prevención de desalojo en que se pidiera la casa afectaría, pues más bien ese aposento estaría formando parte parte (sic) de la vivienda, pues dejó de ser local comercial.De otra parte dada la débil estructura con que fue edificado ese aposento, la pretensión que sí hubiera sido de recibo habría sido que conforme lo establece el citado numeral 1140 del Código Civil, se le exigiera al inquilino que procediera a quitarlo, sin embargo esa petitoria que pudo haberse formulado en forma subsidiaria no se planteó así.VII. En atención a todo lo antes expuesto, es criterio de este Tribunal que lo resuelto en primera instancia deberá mantenerse, pero por las razones antes apuntadas".

5. -

   La actora M. delR.C.F. formuló recurso de casación en el que manifestó:"Establezco recurso de casación por la forma (por razones procesales), de acuerdo al artículo 594 inciso 3 del Código Procesal civil, por ser incongruente la fundamentación de la sentencia del Tribunal, de acuerdo a la siguiente motivación:En el considerando III de la sentencia dictada por el Tribunal Superior, se refiere al Contrato de Arrendamiento de cosas, como "obligación que adquiere una de las partes, a cambio de un precio, de proporcionar a la otra el uso y disfrute temporal de un bien mueble o inmueble".En cuanto al artículo mencionado 1140 del Código Civil, este establece que "cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como un buen padre de familia o por un goce abusivo en uno y otro aspecto, causa perjuicio al arrendador, este puede pedir el establecimiento de las cosas a su estado normal y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato con indemnización de daños y perjuicios".En cuanto a este punto, citaré la obra del L.. H.P. (sic) R. (pag. 193), quien nos indica en el artículo 1140, además de la argumentación anterior que hay dos hipótesis:la ejecución forzosa, al obligar al arrendante incumpliente a restablecer las cosas a su estado normal, y a la resolución contractual si el incumplimiento es grave.Y agrega:"En este ultimo caso el arrendante puede optar entre una y otra solución.O pide exige el cumplimiento de lo pactado, o pide que se resuelva el convenio.En el presente proceso se solicitó la resolución del contrato verbal de arrendamiento, verbal, pues nunca medió un contrato en forma escrita.Es así como que ante el incumplimiento por parte del demandado de su obligación velar o cuidar" como un buen padre de familia"de los bienes dados por mi en arriendo, se comprobó durante todo el proceso que esa máxima se vió incumplida.Permítaseme hacer un comentario en cuanto a resoluciones, que ha sido lo que he solicitado desde el momento mismo de la prestación de la demanda.En cuanto a la Resolución Judicial del Contrato de Inquilinato en Proceso Civil Ordinario, en el texto "Los Contratos Privados de la Jurisprudencia de Casación" del Lic. H.P.R. (pag. 230), este apunta lo siguiente:"Cabe preguntarse aquí si es posible la aplicación de la normativa civil común para lograr la extinción del contrato de inquilinato mediante su resolución judicial.La respuesta jurisprudencial ha sido afirmativa:ya en sentencia de casación No. 26 de las 10:50 horas del 24 de marzo de 1954, entre otras, se ordenó el desalojo de un inmueble en la vía ordinaria, por el cambio de destino operado en contravención del contrato.En fecha reciente, con la actual integración de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, se ordenó en vía Civil Ordinaria la resolución de un contrato de inquilinato con motivo del incumplimiento grave de una de las cláusulas contractuales referidas a mejoras".En el considerando VI en donde los señores Jueces de Segunda Instancia dicen:"Con el anterior análisis de la prueba se ha establecido que en cierto modo el demandado incumplió el contrato de arrendamiento toda vez que varió en forma parcial el destino del local comercial a casa de habitación".Tenemos que la sentencia No 310 del Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, de las 8:55 minutos del 6 de agosto de 1993, dice:"La resolución es una forma de disolución del contrato por incumplimiento de las condiciones pactadas".Así mismo, encontramos en la Teoría General del Contrato del Lic. D.B.C., (pag. 86), también en cuanto a la resolución nos dice:"Cuando una de las partes contratantes no ejecuta las obligaciones surgidas de un contrato bilateral, la parte que se afecta con el incumplimiento tiene la facultad de pedir la resolución del convenio". "La resolución es una sanción que consiste en la supresión retroactiva de las obligaciones contractuales. (W. y Terre). En el mismo tratado del L.. B., tenemos que en pag. 82, nos dice:La falta contractual, condición esencial de la responsabilidad civil contractual supone una conducta anti-jurídica imputable al deudor.La conducta jurídica es el cumplimiento, en el sentido de ausencia la ejecución voluntaria de las obligaciones contractuales".Señores Jueces, la falta y el incumplimiento en las obligaciones del demandado ha sido tan amplia y de tal magnitud, que no hubiera sido posible, sino mediante la solicitud a los órganos Judiciales de la resolución del contrato que se hubiera hecho justicia.De las pruebas que se aportaron, la documental que fue muy amplia, así como la testimonial de parte del demandado, y la que se realizó mediante los funcionarios judiciales, se desprende, que se operó una transformación total en el local destinado a confección de Cajas mortuorias, que las mejoras introducidas en el mismo fueron en un 100%, y que hubiera sido inoperante aquí el obligar al inquilino a que las cosas volvieran a su estado normal, pues como pudo notarse dichas mejoras cambiaron en su totalidad el local en lo interior y en lo exterior.Y lo más grave aún, fue el alterar el área construida, con la finalidad solapada de agrandar el local en provecho propio.De la documentación aportada se desprende que en ningún momento se solicitó ni dio permiso para alterar la superficie del inmueble, así como que no comproó (sic) en ningún momento el demandado de que hubiese contado con mi consentimiento.Citaré nuevamente la obra Los Contratos Privados en la Jurisprudencia de Casación del Lic. P.R. (pag. 192) en cuanto a las obligaciones:"El arrendatario tiene como principal obligación la de pagar el precio estipulado a cambio del uso y disfrute de la cosa.Junto a ella, está la obligación de devolver la cosa una vez finalizado el contrato (artículo 1144 del Código Civil).Además debe de utilizarla según su finalidad o destino, sin variarlo y emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.La Jurisprudencia ha considerado además que no es lícito introducir mejoras sin autorización del propietario, ya que se estaría obligando inopiamente (sic) al arrendante a indemnizarlas (Casación No 107 de las 10:45 horas del 5 de noviembre de 1952).Si bien es cierto que el artículo 1140 dice:"Cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino o no la uso como un buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro aspecto, causa perjuicios al arrendador, este puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios".Cabe destacar que durante todo el proceso se comprobó que el demandado incumplió los puntos más importantes que contiene esta normativa jurídica, y que para el pronunciamiento de Segunda Instancia, muy respetuosamente tengo que alegar que los señores Jueces no los tomaron en cuenta a la hora de dictar la Sentencia, lo que me ha dejado en estado de incapacidad, rectifico, lo que me ha causado sorpresa, pues en los autos, de los hechos probados se desprende que desde todo punto de vista el demandado actuó de mala fe, ocultando los hechos, así como tergiversándolos para ponerme ante los Tribunales de Justicia como una mentirosa e inescrupulosa al pretender recurrir a ellos en defensa de mis derechos como propietaria de los inmuebles.Señores Jueces, en todo momento las mismas pruebas aportadas tanto de mi parte como la de el demandado, me dan la razón y han confirmado su incumplimiento del contrato verbal de arrendamiento, debido a la gravedad de los hechos.Dichos puntos se refieren a:1) que empleó la cosa en uso diferente de aquel de su destino, 2) que no la ha usado como un buen padre de familia y 3) que sí ha existido un goce abusivo del derecho que le asiste como inquilino.Todo lo anterior nos indica que sí ha existido una grave contravención que amerita por lo tanto la resolución del contrato de arrendamiento por mí solicitado.Cabe aquí mencionar lo que el Lic. P.R. nos dice en su obra Los Contratos Privados en Jurisprudencia de Casación en cuanto a lo que se refiere a su perfeccionamiento (pag. 189) "El Contrato de Arrendamiento es un contrato consensual, y como tal se perfecciona con el acuerdo de voluntades en cosa y precio. (artículo 117 del Código civil).Igualmente se desprende de la Sentencia dictada en Segunda Instancia, en lo que se refiere a la naturaleza del incumplimiento ocasionado en ambos inmuebles, esta no fue objeto de toda la valoración por parte de los señores Jueces, pues fueron tres los puntos que motivaron la acción presente a saber:a) La transformación de la casa de habitación al edificar un cuarto que nunca perteneció al guarda, pues todas sus características, como pudo constatarse, lo que hizo fue agrandar la casa de habitación y que su ocultamiento demostró la mala fe con que el demandado ha actuado en todo momento, haciendo burla con sus afirmaciones falsas y queriendo con ello no solo ocultar la verdad de los hechos, sino engañar a los Tribunales de Justicia. b) Transformando como lo hizo en su totalidad el local destinado a la confección de cajas mortuorias y la casa de habitación.En este primer aspecto, los señores Jueces consideraron que no existía transformación, ni siquiera lo tomaron el cuenta, sino que solamente se refirieron a "mejoras". e) Y me pregunto adónde puede existir una reparación si no solo se le ha cambiado la estructura de la edificación, sino que se ha alterado el área construida?.El demandado no pudo demostrar durante todo el proceso que yo le di permiso para la transformación de los inmuebles, ni mucho menos que tuviera conocimiento de esa transformación.En cuanto a dicha transformación, el Tribunal de Segunda instancia analiza y rectifica el pronunciamiento de la A-quo, en el sentido de que sí se construyó un cuarto, de que éste de ninguna manera fue construido para que lo ocupara ningún guarda, toda vez que el mismo tenía y tiene su puerta de acceso por la casa de habitación, y de que yo en ningún momento tuve conocimiento de la existencia del mismo.Lo que no tomó en cuenta el Tribunal a pesar de las pruebas aportadas, y las practicadas por el señor A. delJ. P., y la que fuera practicada por dicho Tribunal, es que dichas mejoras se convirtieron en transformación total de la propiedad, lo que viene a darme únicamente la razón en cuanto a lo que se refiere a "mejora", entre comillas del cuarto que ha llegado a pertenecer a las instalaciones de la casa de habitación.Por los motivos expuestos y como interesada directa en proteger mis intereses, solicito acoger el Recurso de Casación por la Forma, anulando la sentencia dictada en Segunda Instancia dictada por el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Primera.Ordenándole emitir nuevo pronunciamiento para que corrija los vicios y errores.Debo de indicar que la infracción al artículo 594 inciso 3, contraviene lo dispuesto por el artículo 155 inciso 3, parte ch del mismo cuerpo de leyes.Establezco el Recurso de Casación por el fondo, de acuerdo con el inciso 3 del artículo 595 del Código Procesal Civil, por cuanto la sentencia recurrida viola la Ley, en los casos que seguidamente enumero:S. igualmente violado el artículo 595 inciso 3 por las siguientes motivaciones:En el considerando IV dice en lo que interesa:"Resulta creible que cuando el inquilino se pasó a ocupar el local procediera a realizar muchas mejoras necesarias con el consentimiento de la locataria tales como la instalación del servicio sanitario y encascotado del piso, pues sin lugar a dudas resultaban de suma importancia".La lógica y los hechos que contiene la demanda por mí presentada, así como las pruebas aportadas durante el Proceso indican que dichas mejoras necesarias se produjeron, y agrego, que además de las enumeradas por dicho Tribunal, se construyó una (sic) servicio sanitario -baño- y una pila, todo ello con mi dinero.Ahora bien, en cuanto a las otras reparaciones o mejoras a que sigue refiriéndose el Tribunal, este dice textualmente:Igualmente resulta de recibo de la prueba testimonial en el sentido de que fue autorizada para levantar el cielo raso y poner el pedazo de cedazo, pues si ello no hubiere sido así, la actora de inmediato pudo haber planteado la respectiva acción, ya que era una obra visible desde la calle".Con todo el respeto que me merecen Uds. señores Jueces Superiores, los miembros del Tribunal se quedaron cortos al apreciar las pruebas, y ver qué clase de mejoras efec (sic) el demandado en mi propiedad.Del Reconocimiento Judicial practicado en dicho local a las 10 horas del 29 de enero de 1993 por el Juzgado Primero Civil, por el señor A., y que consta en el Folio 13, éste dice:"Constituido el suscrito A. en asocio del Procesamiento a. i. del Despacho a fin de llevar a cabo el reconocimiento judicial ordenado en autos, se obtuvo el siguiente resultado:Se trata de un local dedicado a la fabricación de cajas mortuorias; se ingresa al mismo por medio de una puerta ubicada al costado este, es de dos hojas con estructura de madera y lámina de hierro galvanizado Super Toledo de Metalco con una medida de aproximadamente de dos metros cincuenta centímetros de ancho por dos metros veinte centímetros de alto.El local es de una planta con paredes de láminas de zinc y estructura de madera, no tiene cielo raso, el techo también, es de zinc.La mayor parte de las láminas de zinc de las paredes y el techo se aprecian nuevas, lo mismo que la canoa y el bajante ubicado en la pared este que se observa nuevo.Lo que en buen idioma y buen entender significa que lo puso nuevo, y que fue tomado en cuenta por los señores del Tribunal de apelación a la hora de dictar sentencia de segunda instancia.Además de esa llamadas mejoras, también el el (sic) reconocimiento, agrega el señor A.:"Existe también un alero construido con madera y láminas plásticas transparentes en la pared este con un largo aproximado de siete metros".No es como lo indica el Tribunal, que fue solamente la instalación del servicio sanitario y el encascotado del piso, todo lo contrario fue la totalidad del local lo que construyó, sin mi consentimiento y al cual me opuse al instante preciso en que tuve conocimiento del mismo.Me remito a las pruebas aportadas y a la validez de la prueba confesional del demandado, ya que antes de entablar la presente demanda sostuve la conversación en le (sic) manifesté el disgusto que me causaba el que estuviera haciendo en mis propiedades algo que no había contado con mi consentimiento y mucho menos con mi autorización.Así mismo le recriminé el abuso que estaba cometiendo, ya que él era el inquilino y yo la propietaria.No obstante mis observaciones continuó con su carrera transformadora y consta en autos que continuó aún después de que se realizó el Reconocimiento Judicial practicado inmediatamente después de haberse presentado la demanda, en su contra.Creo que en cuanto a este punto se refiere, el Tribunal ha confundido lo que significa "mejoras ordinarios o llamadas " necesarias".Al respecto en la obra Los Contratos Privados en la Jurisprudencia de Casación del Lic. H.P.R. (pag. 208), párrafo final dice:"tampoco le asiste al arrendatario el derecho de exigir al arrendador reparaciones de entidad tal que invada la facultad de transformación ya que ésta configura un aspecto del dominio que no resulta afectado por el contrato de arrendamiento por lo que ahí priva la sola potestad del propietario." La Ley, en aras de la preservación del derecho del arrendatario, le impone al dueño la obligación de realizar las reparaciones que sea necesarias para que aquél pueda usar y disfrutar la cosa.Hasta ahí.Garante de esa limitación lo es el invocado artículo 1130 del Código Civil, el cual al preceptuar la comentada obligación del propietario la enuncia en forma irrestricta, sino que la cualifica.Obsérvese que habla de reparaciones "ordinarias".El solo vocablo "reparaciones" - como se expresa en otras legislaciones ya implica una connotación restringida, en cuanto a mejoras concierne, pues en su aceptación jurídica hace referencia al arreglo de daños y averías; no a cambios notables o a la conversión de la cosa en algo distinto, que es precisamente una facultad que conserva el propietario, insisto el derecho de transformación, el cual como se dijo, queda al margen de las obligaciones que aquel contrae con motivo del contrato de arrendamiento".Bien es sabido que tanto la doctrina y la jurisprudencia, como nuestra legislación hace referencia a las reparaciones necesarias, con el propósito expreso de diferenciarlas de las reparaciones extraordinarias.Las primeras, como ha quedado expuesto son las ordinaria, (sic) o necesarias, que equivalen a reparar daños o averías.Si esa transformación a que se ha hecho alusión y que consta en autos no constituye lo que en doctrina se denomina un ejercicio abusivo del derecho de arriendo, no me explico las razones que tuviera los Jueces de Instancia para tenerlas como mejoras necesarias, ya que ello más bien está en franca contraposición con lo estipulado por el artículo 330 del Código Procesal Civil, que se refiere a la Sana Critica Racional que deben de tener los Jueces.Tómese en cuenta que la norma del artículo 290 del mismo cuerpo de leyes indica muy claramente que es al propietario al que le corresponde transformar la propiedad.Caso muy diferente sería el que el propietario diera autorización al inquilino para que pueda transformar la propiedad o hacerle reparaciones de las llamadas extraordinarias, en cuyo caso sí estaría facultado para hacerlo, pero antes bien, para protegerse de posibles y futuros reclamos tendría que hacerse en forma escrita, a más del respectivo permiso de la Municipalidad de San José, o la que corresponda.Pero en el caso que nos ocupa, ni autoricé que se efectuaran las supuestas mejoras, no autoricé que se corriera la pared, para lo cual solamente yo como propietaria podía haberlo hecho y la autorización expresa de la Municipalidad, en este caso de San José.Razones suficientes para considerar que la apreciación de las pruebas por parte de los señores Jueces contravienen el artículo 330 del Código Procesal Civil.Igualmente hay una contradicción en la fundamentación del considerando V, ya que por un lado dice que las mejoras que hizo el demandado no dieron pie a tener por incumplido el contrato de arrendamiento, ello quiere decir que no constituye un derecho abusivo del Ejercicio del Derecho, contradiciéndose al decir en el mismo considerando, que la prueba testimonial ofrecida por el demandado debe de analizarse con celo, ya que las mismas son complacientes a favor de los intereses del demandado".Otra de las contradicciones que aparecen en el mismo considerando es el que se refiere a la autorización que supuestamente yo le diera para levantar el cielo raso y poner el pedazo de cedazo, sin que a portase (sic) prueba el demandado de que yo le di autorización para hacerlo, ya que como ha quedado demostrado me opuse rotundamente y en forma verbal, le di orden para que no siguiera la obra, y aún más la continuó pese a haberle advertido sobre su incumplimiento contractual con posterioridad, como consta en autos.Pese a lo anterior, los señores Jueces Superiores no aplicaron la Sana Crítica establecida en el artículo 330 del Código Procesal Civil.Muy respetuosamente me referiré a lo que indica el Considerando V en cuanto a lo que dice en llamar "su silencio y omisión revelan un consentimiento de su parte respecto a esas mejoras".En ningún momento como se demostró en autos existió silencio de mi parte ante tales atropellos.Mal hubiera hecho yo si hubiera consentido la transformación del local de mi propiedad. Quedó demostrado que existió un diálogo con el demandado al enterarme de que la parte exterior tenía tal transformación que hasta parecía que se trataba de otra propiedad, y no la mía.De ninguna manera podía yo permitir sabiendo lo que estaba pasando en los inmuebles que ello continuara, por eso es inconcebible pensar siquiera que no ignorándolo no hubiera hecho lo posible por oponerme a ello.No hubo por lo tanto omisión de mi parte, como tampoco podía yo coger la Justicia por mi propia mano, sino que por el contrario acudí a los tribunales para que ellos se encargaran de imponer la Ley con el objeto de que el demandado no continuara actuando como propietario de los inmuebles antes mencionados.Actitud que en ningún momento ni respetó ni respeta, pues ante la Segunda Instancia tuvo que practicarse a solicitud mía una Inspección Ocular pues continuó transformando la propiedad.Por último señores Jueces, en el mismo considerando VI, existe una grandísima contradicción, ya que por un lado indican lo siguiente:"Con el anterior análisis de la prueba se ha establecido que en cierto modo el demandado incumplió en contrato de arrendamiento toda vez que varió en forma parcial el destino del local comercial a casa de habitación, y por el otro lado estima que ese incumplimiento del contrato de arrendamiento no constituye un incumplimiento grave o una violación grave, lo cual deja muchas dudas del razonamiento de los Jueces de Instancia, ya que si ello no constituye una falta grave que amerite una sanción, ya que ha producido sendos daños el inmueble en cuestión, no puede una explicarse entonces que es para dichos señores Jueces un incumplimiento grave.Al existir esas contradicciones, no solo se viola el artículo 155 inciso 3, parte ch, sino también el artículo 330 ambos del Código Procesal Civil, por lo tanto la sentencia debe de ser declarada nula.Violación del artículo 1140 del Código Civil, por falta de aplicación.Los Jueces de Instancia aplican mal el sentido de la norma antes citada, ya que si el demandado cambió el destino del local, sin contar con el consentimiento de la suscrita, mucho menos contó con una autorización de la Municipalidad de San José, lo que comprobó que lo hizo de mala fe, y a expensas no solo mía sino de un Organismo que es el encargado de velar por la edificaciones en general, y es quien otorga o no los permisos respectivos de construcción.En este caso la transformación no contó con dicho requisito, lo que ha quedado establecido no solo mediante las pruebas documentales aportadas, sino que también por las Inspecciones Judiciales, las pruebas confesional del demandado y algunas de las testimoniales aportadas por el demandado.Al haber efectuado el demandado una transformación en los inmuebles está incumpliendo los deberes de un buen padre de familia, ya que se le dio en arriendo la propiedad, no se le hizo un traspaso de la misma para actuar arbitrariamente.Por lo consiguiente encuentro que está mal aplicada la norma.Violación del artículo 290 del Código civil, por falta de aplicación:Si dicha norma establece que solo el propietario puede cambiar el destino del inmueble, ya sea transformándolo o destruyéndolo no podía el accionado cambiarle el destino antojadizamente, ni mucho menos, hacerle reparaciones no necesarias que en realidad él no demostró que fueran necesarias.Y por lo consiguiente considero que al transformar el inmueble o los inmuebles de la manera como lo hizo debe de ser condenado al pago de daños y perjuicios de acuerdo a dicha norma legal.Violación del artículo 1137 del Código Civil, por falta de aplicación.De acuerdo a dicha norma, "El arrendatario debe de usar de la cosa según el destino expresado en el contrato indicado por las circunstancias".En muy claro el precepto antes indicado, al haberse cambiado el destino y haber transformado los inmuebles, falto a los deberes de un buen padre de familia.Por tal motivo al haber infringido nuestro Ordenamiento Jurídico se hace acreedor a ser sancionado con la pena máxima y por ende el pago de los daños y perjuicios ocasionados con el deterioro y la transformación de los inmuebles y el cambio de la estructura de los mismos.Por último muy respetuosamente señores del honorable Tribunal de Casación, permítame hacer la siguiente observación. :Tanto en la Resolución del Juzgado Primero Civil de las 11 hrs. del (sic) 10' del 1 de julio de 1994, como de la resolución de las 16 hrs. 5' del dos de julio de 1993, se refiere al afianzamiento de costas que debe de rendir el demandado, sin que lo hubiese hecho hasta la fecha.Y habiéndosele permitido en Segunda Instancia su apersonamiento, sin que hubiere cumplido con lo ordenado por el A-quo, ruego por lo tanto resolver sobre el particular.En razón de todo lo expuesto, solicito a la honorable Sala de Casación anular la sentencia de segunda instancia y dictarla en su defecto de nuevo ajustada a derecho y al mérito de los autos, declarando en su caso, casar la sentencia o bien declarar con lugar el proceso abreviado.".

6. -

   En los procedimientos sehan observado las prescripciones legales.-

   Redacta el Magistrado Picado Odio; y,

   CONSIDERANDO:

   I.-

   Pretende la señora M. delR.C.F. la resolución de los contratos de arrendamiento mediante los cuales el señor W.C.U. alquila una casa de habitación y un local dedicado a la construcción de ataúdes.Según sostiene la actora, el demandado ha incumplido los contratos verbales de arrendamiento, al realizar transformaciones en los inmuebles alquilados.Éstas consisten, según su dicho, en la reedificación del taller arrendado, la construcción de un cuarto anexo a la casa de habitación, ubicado en los predios de aquél, y la edificación de una nueva tapia en su extremo norte, la cual fue corrida aproximadamente un metro y veintiún centímetros, hasta llegar a la acera, ampliándose de esa manerael área del taller. Asimismo, sostiene la actora, se incurre en violación del contrato al estacionar un vehículo dentro de la zona dedicada al taller de féretros, con lo cual se cambia el destino del local.En síntesis, pide la resolución de los contratos de arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios ocasionados.El Juzgado, en primera instancia, declaró sin lugar la demanda e impuso a la actora el pago de ambas costas del proceso.El Tribunal Superior, en alzada, confirmó en todos los extremos el fallo de aquél. Según la tesis del Tribunal, no se incurrió en incumplimiento contractual al reparar el inmueble destinado al taller, ni al correr la tapia de éste en el lindero norte, colindante con la acera. Estos actos, según lo acreditado, fueron realizados con el consentimiento tácito o expreso de la propietaria.En lo tocante a la construcción de un cuarto anexo a la casa de habitación en los predios del taller, estimó el Ad-quem, sí existió una modificación contraria a los deberes del arrendatario, la cual, empero, no reviste la gravedad necesaria para decretar la resolución del contrato.Por último, estimó, no hay cambio de destino del bien arrendado si parte de éste se utiliza para estacionar un vehículo.

   II-La actora interpone recurso de casación por razones procesales y de fondo.En cuanto al recurso por la forma, alegaincongruencia en la fundamentación de la sentencia del Tribunal,con violación de los artículos 594, inciso 3, y 155, inciso 3, del Código Procesal Civil.Por el fondo, se reclama la violación de los artículos 330 y595, inciso 3), del Código Procesal Civil; y 1140, 290 y 1137 del Código Civil.Según la tesis de la recurrente, el demandado transformó sin su consentimiento los bienes arrendados, lo cual reputa una violación grave al contrato de arrendamiento.Por ende, debió declararse con lugar la resolución pedida, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

   Recurso decasación por la forma:

   III- Se alega incongruencia del fallo del Tribunal, por contradicciones en su parte considerativa.Sin embargo, ello no constituye el vicio previsto por el inciso 3) del artículo 594 del Código Procesal Civil.La antigua Sala de Casación, en su fallo Nº 61 de las 10:30 horas del 10 de junio de 1965, haciendo suyas las palabras del tratadista S.O., tomadas de su obra "Recurso de Casación en lo Civil", página 151, manifestó: "Es incongruencia todo lo que sea resolver controversia, que suponga en cuanto al actor causa de pedir distinta, sin que el adversario tenga oportunidad de defenderse de ella".Este vicio, como motivo de casación por la forma, estriba en la falta de relación entre lo pedido por las partes, no a lo largo del proceso, sino en sus escritos de demanda o contrademanda como en sus respectivas contestaciones, y lo resuelto en el fallo; no porque en éste se decida algo diferente a lo querido por los litigantes, sino porque se omita pronunciamiento sobre algún extremo sometido a debate, o se otorgue más de lo pedido, o porque lo resuelto no guarde correspondencia con lo pedido, o porque contenga disposiciones contradictorias. Dicho en otros términos, no se presenta la causal alegada cuando existan contradicciones entre las consideraciones de la sentencia, que es precisamente el argumento esgrimido por el casacionista al formular el recurso por razones procesales o de forma. Tal ha sido la tesis sostenida reiteradamente por esta Sala, entre otras, en la sentencia número 40 de las 15 horas del 26 de marzo de 1989 y en la número 96 de las 15:30 horas del 16 de junio de 1992.Por ende, ha de rechazarse el recurso interpuesto por razones procesales.

   Recurso decasación por el fondo:

   IV-Los argumentos de la actora, en su recurso por el fondo, giran en torno al incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.Al respecto, señala, se han realizado obras que modifican la naturaleza de los bienes arrendados, tales como la remodelación del taller, la construcción de un cuarto anexo a la casa de habitación y de una nueva tapia, la cual ocupa un áreadedicada a antejardín. Dada la naturaleza de los agravios, es oportuno citar, en lo conducente, la sentencia de esta Sala, No. 309 de las 14:50 horas del 31 de octubre de 1990, en la cual se dijo:

   "V.-

   La Sala de Casación ha considerado reiteradamente que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la resolución de un contrato, ya que ésta sólo puede tener lugar en presencia de un incumplimiento grave (entre otras, resolución No.53 de las 15,15 horas del 31 de mayo de 1972).No es procedente la resolución, aunque fuere demostrado el incumplimiento, si éste no reviste tal importancia que amerite realmente la sanción más grave que existe en el ordenamiento civil frente a una relación contractual nacida válida y eficaz, cual es su aniquilamiento definitivo con efectos retroactivos y sus lógicas consecuencias restitutorias y de resarcimiento.Hay ocasiones en que por no ser suficientemente grave el incumplimiento operado por una de las partes en un contrato, lo procedente es solicitar el cumplimiento de las obligaciones contraídas y exigir el pago de daños y perjuicios, conforme lo autoriza la ley civil, dado que "puede ser más conveniente, para el interesado, pedir el cumplimiento del contrato y no su resolución, según sean las circunstancias; sino también porque en ciertos casos resultaría absurdo declarar resuelto un contrato que fue cumplido en su mayor parte y que uno u otro de los contratantes dejó de cumplir en un extremo secundario" (sentencia de Casación No.53 de las 15,15 horas del 31 de mayo de 1972).De manera que, para que sea procedente la declaratoria de resolución de un contrato, no basta con probar en juicio el incumplimiento por parte de uno de los contratantes, sino que se debe demostrar además su gravedad, que debe ser tal que determine la extinción definitiva del contrato, según se ha dicho.-

   VI.-

   Por otra parte, el artículo 1138 del Código Civil, relativo al arrendamiento, dispone que: "El arrendatario es obligado a emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, y responde no sólo de sus faltas, sino de las que cometieren los miembros de su familia, sus huéspedes, criados, obreros y subarrendatarios o cesionarios de su contrato".Asimismo, el artículo 1140 ibídem establece textualmente que:"Cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato con indemnización de daños y perjuicios."

   .-La norma, respondiendo a los mismos principios que inspiran las disposiciones de los artículos 692 y 693 antes citados, contiene dos hipótesis:la primera, que se refiere al incumplimiento puro y simple de las obligaciones del arrendatario referidas al destino que debe darle a la cosa y a los cuidados que debe tener al usarla, y la segunda referida al incumplimiento de esas mismas obligaciones, pero caracterizado en este último caso por constituir una grave contravención al contrato.-En la primera hipótesis, la disposición citada faculta al arrendante "a pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal", y en el segundo caso lo faculta para solicitar "que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios". Determinado el incumplimiento, procede obligar al arrendatario a restablecer las cosas a su estado normal e incluso podrá incurrir en responsabilidad civil contractual, debiendo reparar los daños y perjuicios que haya ocasionado con el incumplimiento (artículos 701, 702, 704 y 1140 del Código Civil); pero, para que proceda la resolución del contrato, no basta con el incumplimiento, sino que deberá serde tal naturaleza que constituya una grave contravención (artículos 692 y 1140, párrafo final).-"

   V- Entre las partes existió un acuerdo verbal.No se firmó contrato, ni se reguló lo tocante a reparaciones y mejoras. Sin embargo, en forma expresa o tácita, se le permitió al arrendatario realizar algunas mejoras, tales como la instalación de un servicio sanitario con su respectivo desagüe; el cementado del piso del local dedicado a taller, el cual era de tierra; reparación de cerchas y cambio de láminas de zinc en mal estado; construcción de una nueva tapia de zinc en el extremo norte del taller, para eliminar un botadero de basura en ese sitio; la apertura de áreas de ventilación y la modificación del portón principal.El hecho demostrado identificado con el número 3), de la sentencia de primera instancia, prohijado en parte por el Tribunal, así lo tuvo por acreditado. Ello no fue combatido adecuadamente; sea, recriminando errores de hecho o de derecho en la valoración de las pruebas en las cuales se basaron los juzgadores de instancia para tener por cierto el consentimiento tácito o expreso.Por ende, no le es posible a la Sala modificar el cuadro fáctico descrito. Así las cosas, si hubo consentimiento en cuanto a ello, no puede hablarse de incumplimiento del contrato, ni mucho menos declararse su resolución. E., se impone descartar, sin más, los agravios atinentes a estas mejoras.

   VI-El demandado, W.C.U., construyó un pequeño aposento, junto a la casa de habitación alquilada.Este cuarto, ubicado en los predios destinados a taller, fue edificado sin el consentimiento de la propietaria.Según la tesis esbozada por el demandado, esta pieza era utilizada por el guarda del taller.Sin embargo, dicha tesis quedó desvirtuada, por cuanto la única entrada a éste era por la casa de habitación.Además, la reseña del aposento, según reconocimiento judicial efectuado el 4 de noviembre de 1993, pone de manifiesto que no era utilizado por un guarda, sino como un dormitorio más de la casa.El cuarto fue descrito, en esa diligencia, así:"...En el dormitorio dicho se encuentra en este momento una cama individual, una máquina de coser, ropa de hombre, un televisor, un radio, un VHS, dos cascos de moto, casetes, revistas, una colonia y dos desodorantes.El techo de este aposento es de madera conformado por tablas viejas, las paredes norte, este y sur están forradas con láminas de Durpanel y la pared oeste forrada por láminas de zinc; el piso está cubierto con linóleo y el mismo está a un nivel de aproximadamente treinta centímetros más bajo que el nivel del piso del comedor.En las paredes del dormitorio se observan, colecciones de envases de lata, así como posters, medallas y fotografías de artistas.El único punto de acceso al dormitorio en cuestión es la puerta que da al comedor de la casa de habitación que ocupa el demandado..."

   .-

   Se trata pues, como se dijo,de una edificación hecha sin el consentimiento de la propietaria de los inmuebles arrendados.Ello constituye una violación al deber en cabeza del inquilino de no transformar la casa.Sin embargo, para poder acceder a la resolución del contrato, como se indicó en el Considerando IV, debe mediar un incumplimiento grave.En el sub lite, la edificación realizada por el demandado puede eliminarse con facilidad.Se trata, según consta en la inspección judicial, de una edificación de madera, durpanel, latas de zinc y piso de linóleo, de aproximadamente 2,50 metros de largo, por 1,5 de ancho y 2,5 de alto.Como bien consideró el Tribunal, se trata de una obra cuyos materiales, frágil estructura y dimensiones permiten fácilmente su eliminación, sin perjuicio alguno para la propietaria del inmueble.Por ende, no se justifica la resolución contractual, lo cual constituye la única pretensión de la actora.Por ende, no se dan lasviolaciones alegadas por la casacionista en cuanto al fondo del asunto.

   VII- Con arreglo a lo expuesto, es de rigor descartar las violaciones aducidas por la recurrente con la pretensión de quebrar el fallo.Procede, entonces,declarar sin lugar el recurso, con sus costas a cargo de la actora.

   POR TANTO:

   Se declara sin lugar el recurso.Son sus costas a cargo de quien lo interpuso

   EdgarCervantes Villalta

   Ricardo Zamora C.HugoPicado Odio

   Rodrigo Montenegro T.Ricardo Zeledón Z.

   ns./

   100-BIS

   SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.San J., a las quince horas treinta y sieteminutos del ocho de noviembre de mil novecientos noventa y cinco.

   Visto el escrito anterior en que la actora solicita aclaración y adición de la sentencia de esta Sala, Nº 100 de las 14:35 horas del 22 de setiembre de 1995; y,

   Como la sentencia quedó notificada a las partes el 13 de octubre último, y el plazo para pedir su adición y/o aclaración -que es de tres días- venció el 18 del mismo mes, la solicitud deviene en extemporánea, pues se presentó el día 19 siguiente.Por ende debe rechazarse de plano, la gestión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 158, párrafo 2º, del Código Procesal Civil.Por lo demás, si lo que la actora echa de menos es la literalidad del contenido de la sentencia en la respectiva "cédula de notificación", el artículo 178 del Código Procesal Civil exige expresar, tan sólo, -entre otros datos de la resolución que haya de notificarse-, la "copia literal de la parte dispositiva", no así de sus considerandos.En consecuencia, como la notificación fue legalmente practicada mediante la entrega de la cédula con la información respectiva, por este otro motivo resulta improcedente la aclaración y adición pedidas.-

   Se rechaza de plano la adición y aclaraciónsolicitadas.

   Ricardo Zamora C.HugoPicado O.

   Rodrigo Montenegro T. RicardoZeledón Z.