Sentencia nº 00105 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 30 de Septiembre de 1996

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-

S.J., a las once horas treinta minutos del treinta desetiembre de mil novecientos noventa y seis.

Proceso ordinario abreviado establecido en el Juzgado Civil de Goicoechea, por "Inmobiliaria Mapi, S.A."

, representada por D.E.R.U., soltera, comerciante; contra H.L.L., ingeniero industrial, de nacionalidad colombiano. Intervienen, además, los licenciados J.A.C.O. y M.P.M., ésta soltera, como apoderados especiales judiciales de actora y demandado, respectivamente. Las personas físicas son mayores de edad, vecinas de San José, y con las excepciones dichas, casados y abogados.

RESULTANDO

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la representante de la actora estableció demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en la suma de un millón de colones, a fin de que en sentencia se declare: "PRIMERO: La resolución por incumplimiento grave del contrato de arrendamiento de terreno inculto celebrado con el señor H.L.L., en virtud del cambio de destino a estacionamiento con construcción, sin mi consentimiento, con la consiguiente orden de desalojamiento. SEGUNDO: Que se condene al demandado al pago de daños y perjuicios ocasionados con motivo del incumplimiento grave, consistente en el cambio de destino incurrido sin mi consentimiento, provecho ilícito que ha obtenido en el importe del precio del arrendamiento y naturaleza legal del contrato, con la explotación de un negocio no convenido, cuyo monto se determinará en ejecución de sentencia. TERCERO: Que se le condene alpago de ambas costas del proceso, cuyo afianzamiento dejo pedido.".

2. -

   El accionado contestó negativamente la demanda y opuso lasexcepciones de falta de derecho y la genérica de sine actione agit.

3. -

   La Jueza, L.. L.R.V., en sentencia dictada a las 8:00 horas del 4 de julio de 1995, resolvió: "Por las razones expuestas y artículos citados, se acogen las excepciones de Falta de Derecho y Sine Actione Agit, comprensiva de la anterior y de la de Falta de Interés y Legitimación. SE DECLARA SIN LUGAR la demanda promovida por INMOBILIARIA MAPI SOCIEDAD ANONIMA en contra de H.L.L.. Se condena a la accionante al pago de las costas personales y procesales.".

4. -

   La representante de la sociedad actora apeló, y el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Segunda, integrado por los Jueces Superiores licenciados J.M.O.R., A.C.C. y A.C. C.V., a las 9:25 horas del 20 de octubre de 1995, dispuso: "Se deniega la solicitud para que se anule el fallo. Se confirma la sentencia dictada en primera instancia.El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones, que redactó el J.C.C.: "I. La parte actora apelante alegó nulidad de la sentencia dictada por cuanto, en su opinión, se contravino el precepto 428 en relación con el 418, ambos del Código Procesal Civil. Señaló además que el pronunciamiento referente al incidente de pobreza fue posterior a la resolución de fondo recurrida.II.El numeral 418 del Código Procesal Civil señala, en su párrafo segundo, que en la misma resolución en que se dispone unir los legajos de prueba se debe conceder un plazo común de diez días para que las partes e intervinientes presenten su alegato de conclusiones. Por su parte el párrafo primero del precepto 428 ibídem indica que las disposiciones establecidas para el proceso ordinario serán aplicables al abreviado, en los casos en que guardare silencio el título referente a éste último proceso. De ahí surge la petición de nulidad de la apelante, pues en su criterio, debió otorgarse plazo para alegar conclusiones y no se hizo. Discrepa el Tribunal de esa opinión. Ciertamente el ordinal 428 citado remite al ordinario en aquellos casos en que haya silencio en el abreviado, mas así debe entenderse únicamente para aquellas disposiciones legales contenidas en el ordinario que sean compatibles con la naturaleza del abreviado. De lo contrario prácticamente todas las normas del ordinario se aplicarían al abreviado y, entonces, la diferencia entre uno y otro proceso sería tan solo el nombre. Conceder plazo para alegar conclusiones no está acorde con la brevedad que debe caracterizar al presente proceso. Su mismo nombre es sinónimo de corta duración.III. En punto a que el incidente de pobreza se resolvió después de la sentencia, eso es cierto y no es conveniente que suceda, básicamente por cuestiones de orden; especialmente porque según se observa, esa articulación estaba lista para resolverse desde el tres de enero de mil novecientos noventa y cinco. Así se deduce del folio ciento dieciséis. No obstante, posiblemente por olvido, el incidente quedó sin resolverse, dictándose primero la sentencia con fecha cuatro de julio de dicho año y, posteriormente, se emitió la resolución de fondo en esta incidencia el día doce de julio último. Todo ello, sin embargo, no reviste la gravedad suficiente como para invalidar el fallo dictado. Así las cosas, lo procedente es denegar la nulidad alegada concomitantemente con la apelación.IV. Por estar correctos se mantienen los hechos que, como probados, se indican en el fallo apelado.V. Igualmente se prohijan los hechos señalados como indemostrados, pues en efecto no existen pruebas idóneas que los acrediten en autos.VI. El demandado es inquilino de la sociedad actora. El inmueble perteneciente a esa sociedad era propiedad de la señora D.E.R.U. quien inicialmente lo arrendó al demandado. Como fundamento de la demanda se indicó que el terreno fue alquilado únicamente para que el señor L.L. lo sembrara de hortalizas y que como luego él lo dedicó a un negocio de estacionamiento y venta de automóviles, violó gravemente el convenio, el que por esa razón se debe resolver con daños y perjuicios a cargo del accionado. Como bien fue expuesto en la sentencia apelada, no existe prueba contundente en autos que acredite que el bien fue arrendado única y exclusivamente para ser destinado al cultivo de hortalizas. Ciertamente en un inicio ahí se cultivaron hortalizas, pero luego hubo una serie de cambios que, según las mismas probanzas constantes en el expediente, fueron del conocimiento y aceptación tácita de la señora R.U.. Modificaciones que culminaron con el negocio de estacionamiento y venta de automóviles.VII. Por razones de justicia y también de seguridad jurídica, en la interpretación de los contratos, la tendencia es a mantener el vínculo contractual, atendiendo al principio de conservación del contrato. (Cfr. Ensayos de Derecho Contractual. La Acción Resolutoria y la Excepción de Contrato no Cumplido en la Legislación Costarricense. P.C.R.. S.J., Costa Rica, 1968, página 37). De ahí que para resolver el contrato, el incumplimiento debe ser grave. De lo contrario el vínculo ha de mantenerse. En el caso bajo examen, ni siquiera se demostró que existiere incumplimiento, pues no quedó suficientemente probado cuál era el destino que originalmente se le dio al inmueble cuando fue arrendado. Por el contrario, como fue expuesto supra, el terreno fue destinado por el inquilino a diferentes tipos de negocios, todos conocidos y consentidos tácitamente por la representante de la sociedad actora. De todos modos, al momento de terminarse la relación inquilinaria, el arrendatario deberá dejar la cosa en el estado en que la recibió, salvo su exención de responsabilidad por las pérdidas o deterioros de que no fuere culpable. Así lo establece el artículo 1144 del Código Civil. Esta es una razón adicional para considerar que no se han causado daños y perjuicios a la actora y, por consiguiente, no debe prosperar su reclamo, coincidiendo así con lo resuelto en primera instancia. Consecuentemente, no son de recibo los argumentos de la apelante, tendentes a revocar la sentencia y, por ende, se impone confirmarla en todos sus extremos.".

6. -

   El Lic. C.O., en su condición de apoderado de la actora formuló recurso de casación, por motivos de fondo y, en el que en lo conducente expuso: "... Es un proceso abreviado que contempla el artículo 420, inciso 9 del Código Procesal Civil, para la resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento grave, en virtud de cambio de destino, con la consiguiente orden de desalojamiento y condenatoria de daños y perjuicios, como ambas costas del proceso. El Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Segunda confirmó la sentencia de primera instancia, al estimar que no se demostró que hubiese incumplimiento grave y que los cambios de destino en el inmueble arrendado, fueron del conocimiento y aceptación tácita de la arrendante. Se ha argumentado que el destino del inmueble en locación, desde el momento de la celebración del contrato verbal, quedó libremente para el arrendatario, conforme a las reglas de la sana crítica en la valoración de las probanzas recibidas, y, al contrario, mi representada, no demostró contundentemente, que fuese dado en arrendamiento única y exclusivamente para ser destinado al cultivo de hortalizas y la venta de las mismas y que al instalar un parqueo y venta de vehículos usados, el demandado incumpliese gravemente el convenio de arrendamiento. El incumplimiento grave por cambio de destino, que a tenor de los artículos 1139, 1140 y 1147 del Código Civil, que resuelve el contrato de arrendamiento, es atribuible al demandado, quien unilateral y paulatinamente fue introduciendo cambios hasta concretar su propósito, en ningún momento acordado con la arrendante, de establecer un negocio en el objeto arrendado, totalmente opuesto al destino original pactado por un precio o canon representativo como tal. La apoderada de mi representada, personalmente adquirió un inmueble inculto o lote vacío por compra a la Caja Costarricense del Seguro en 1986 y posteriormente lo aportó a la sociedad actora, documentos públicos que hacen plena prueba, que con las aserciones contenidas en la contestación de la demanda y confesional del demandado, contrapuesta a la confesión de la Presidente de la actora, como los recibos de alquiler reconocidos, conllevan a establecer que se demostró el arrendamiento de lote con el destino de siembra y venta de hortalizas, contestes con las testimoniales recibidas y demás documental, consistentes, entre otras, certificaciones de la Municipalidad de G., que con el reconocimiento judicial, quedó demostrado que en noviembre de 1991, incumpliendo, el arrendatario obtuvo patente e instaló el negocio de parqueo, denominado "Parqueo San Antonio" e igualmente en febrero de 1993, adquirió la de venta de vehículos usados llamado "Vehículos Usados San Antonio", sin que los cambios hayan sido consentidos tácitamente por la anterior o actual dueña y de la relación de los acontecimientos probados, las aseveraciones del demandado de contar con la autorización para efectuar mejoras al inmueble y gestionar permisos con esa finalidad, declinan ante la idónea prueba evacuada que muestra la inexistencia de consentimiento en las actuaciones unilaterales del arrendatario incumpliente para efectuar modificaciones al inmueble arrendado con paulatinos cambios de destino que configuran un incumplimiento grave del contrato. Violaciones legales: Alego error de derecho en la apreciación de las reseñadas pruebas (Casación 110 de 1972) y violación de los artículos 317, inciso 2), 318, incisos 1), 2), 3) y 5), 341, 351, 369, 370, 371, 379, 409, todos del Código Procesal Civil, por darse preterición de prueba, y en cuanto al fondo, la violación de los artículos 1137, 1140 y 1147 del Código Civil, por falta de aplicación por no tenerse configurado el incumplimiento grave del contrato para declarar la resolución del mismo, quedando, de ese modo, explicadas con lo expuesto en lo que consisten las violaciones legales alegadas. Sin perjuicio de ampliar este recurso en su oportunidad, pido se case la sentencia recurrida por el fondo y el mérito de los autos se rechacen las excepciones opuestas, con lugar la demanda y ambas costas a cargo del demandado, comprensivas también del recurso.

7. -

   El Lic. C.O. en tiempo amplió su recurso en la siguiente forma: "Además de las violaciones legales alegadas, la sentencia dictada por el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Segunda, a las 9:35 horas del 2 de febrero de 1996, al confirmar el fallo de primera instancia, que estableció haberse convenido libremente el destino que el arrendatario dispusiese darle al inmueble arrendado, que las variantes que introdujo paulatinamente desde la celebración del contrato de locación, no constituyeron un incumplimiento grave y del conocimiento y aceptación tácita de la arrendante, viola también el artículo 330 del Código Procesal Civil, por error de derecho y en su caso de hecho en la apreciación conjunta de las probanzas, porque si el numeral 1137 del Código Civil, cuya violación se alegó, se establece que el locatario debe usar la cosa, según el destino expresado en el contrato o indicado por las circunstancias, siendo verbal conforme se demostró, los recibos extendidos por la arrendante expresamente indicaron que se trataba de una locación de lote de terreno, confirmado con la testimonial recibida y primordialmente, tanto el reconocimiento judicial, como el documento emanado de la Municipalidad de G., incuestionable al indicar que L. L. retiró la patente para el negocio que explotaba en ese entonces, para posteriormente en 1992 obtenerla para parqueo y en 1993 para venta de vehículos, coincidente con la confesional de la apoderada de la actora que al enterarse de la apertura de un parqueo a mediados de 1992, no autorizado en modo alguno, su representada promovió este proceso por el incumplimiento grave de cambio de destino, gravedad manifiesta al cambiarse el uso de lote con terreno para siembras y venta de hortalizas inicialmente y luego con otras actividades comerciales sin trascendencia de gravedad, para radicalmente en el aludido año, levantar un parqueo y luego combinarlo con venta de vehículos, debidamente denominados en la patente obtenida para esos cambios, que indudablemente generaron ese incumplimiento grave, al reñir asimismo con el precio convenido al celebrarse el contrato e indirectamente violados los artículos 1125 y 1142 del Código Civil, porque si se contrató un arrendamiento con un destino para siembras y venta de los productos sembrados con un precio mensual de consideración a esa circunstancia, al variarse el mismo con un parqueo y venta de vehículos, de haber mediado consentimiento de la arrendante, el precio o canon de esa relación arrendaticia, por supuesto, hubiese sido en condiciones diferentes. Ignorar o preterir una prueba, como si no estuviese consignada en los autos, conforma jurisprudencialmente un error de derecho y la apreciación conjunta con sana crítica de los elementos probatorios concluye la existencia de un incumplimiento grave con el cambio de destino no tolerado por la arrendante. Al efecto señala la Casación 110 de 1972 "También caen en error de derecho los Jueces cuando dejan de tomar en cuenta, total o parcialmente, las pruebas aportadas a los autos, pues ignorarlas de esa manera, en todo o en parte, significa lo mismo que desconocer el valor que la ley les otorga. No se trataría en estos casos de error de hecho, que siempre supone apreciación del contenido material de la prueba, aunque esa apreciación sea equivocada, sino de un error jurídico en que incurre el J. a preterir lo que consta en un documento, o lo que declaró un testigo o un confesante, o las apreciaciones técnicas que hizo un perito. De suerte que la preterición de prueba constituye un error de derecho porque lleva en si el quebranto de las leyes que le conceden valor probatorio al elemento que el Juez dejó de apreciar en la sentencia. Lo anterior igualmente sustenta las alegadas violaciones de los artículos 1137, 1140 y 1147 del Código Civil y porque al destinar la cosa arrendada a usos y servicios no pactados, el incumplimiento con intensidad o importancia se dió, al desmerecerla, causando perjuicio, de ahí que, indirectamente se han violado también los artículos 627, 629, 692, 702, 1007 y 1022 del Código Civil, al constituir el destino una obligación sustantiva que afecta la esencialidad del contrato y al ser modificado con una conducta dolosa del arrendatario, se ha configurado un incumplimiento voluntario e imputable, dándose, así los presupuestos de la culpa y la intensidad o importancia del mismo.".

8. -

   En los procedimientos se han observado las prescripcioneslegales.

   R.M.P.O.; y

   CONSIDERANDO:

   I.-

   La actora, INMOBILIARIA MAPI S.A., pretende se declare la resolución de un contrato de arrendamiento referido a un lote ubicado en San Antonio de Goicoechea. Alega al respecto, el cambio de destino por parte del arrendatario, señor H.L.L.. El inmueble, señala, debía ser destinado a la siembra y venta de hortalizas. Sin embargo, el demandado cambió su destino, convirtiéndolo en un local para parqueo y venta de vehículos. Ello, según la accionante, constituye un incumplimiento grave del contrato, lo cual daría lugar a la resolución solicitada. El señor L. sostiene, por su parte, que nunca se previó un destino específico para el bien arrendado. En un inicio, señala, el terreno se destinó a la venta de verdura y a la gestión de una sala de diversiones denominada "Brincos". Posteriormente, con el conocimiento de la actora, estableció otro negocio denominado "Soda La Cabaña", al cual la representante de la sociedad actora incluso acudió en varias ocasiones como cliente. De todas las transformaciones ella tuvo conocimiento, sin hacer objeción alguna. Por ello, concluye, no ha incurrido en incumplimiento grave del contrato, debiéndose desestimar las pretensiones de la demanda. En primera instancia se declaró sin lugar la acción, imponiéndose el pago de ambas costas del proceso a la demandante. El Tribunal Superior, en alzada, confirmó lo resuelto por el Juzgado. Según fue considerado en ambas instancias, el demandado no incurrió en incumplimiento grave del contrato, pues no se acreditó que el inmueble fuera arrendado exclusivamente para la siembra y venta de verduras. Asimismo, se estimó, los cambios introducidos contaron con la aceptación tácita de la arrendante.

   II-El apoderado especial judicial de la accionante interpone recurso de casación por el fondo. Según su tesis, con los documentos públicos de compra del inmueble y posterior traspaso a su representada, la contestación de la demanda, la confesional del demandado y la actora, los recibos por concepto de patentes Municipales y los demás documentos del proceso, fue acreditado que el destino original del inmueble era exclusivamente la siembra y venta de hortalizas. Luego, afirma, procedió el demandado a modificarlo unilateralmente, estableciendo un parqueo y venta de vehículos. Se indilga al fallo del Tribunal errores de derecho en la apreciación de las pruebas indicadas, con violación de los artículos 317, inciso 2); 318, incisos 1), 2), 3) y 5; 341; 351; 369; 370; 371; 379; y 409 del Código Procesal Civil. Como consecuencia de los errores apuntados, se alega la violación, en cuanto al fondo, de los artículos 1137, 1140 y 1147 del Código Civil. La actora, oportunamente presentó ampliación del recurso, insistiendo en su tesis según la cual existió incumplimiento grave del contrato de arrendamiento al cambiarse el destino dado al inmueble. Se alega también violación del artículo 330 del Código Procesal Civil, al no haberse valorado en conjunto las pruebas. Según sostiene el casacionista, los recibos de cobro del alquiler indican que se trata de un lote. Asimismo, el demandado explotó un negocio para luego obtener una patente para parqueo y posteriormente otra para la venta de vehículos, lo cual no estaba autorizado. En cuanto al fondo, se alega la infracción de los artículos 1125 y 1142 del Código Civil, pues el precio pactado para el arriendo tomaba en consideración el destino pactado, sea, la siembra y venta de hortalizas, mas no la apertura de locales comerciales. Finalmente, se reitera en la ampliación el reclamo por violación de los artículos 1137, 1140 y 1147 del Código Civil, y se añaden como vulnerados los ordinales 627, 629, 692, 702, 1007 y 1022 de dicho Cuerpo de Leyes.

   III-Por medio del contrato de arrendamiento una parte se obliga a dar a la otra el goce de un bien a cambio de un precio. Una de las obligaciones del arrendatario consiste en utilizar la casa según el destino expresamente pactado. Sin embargo, en ocasiones las partes no establecen un destino específico. Se entiende entonces que el arrendatario puede realizar en el bien arrendado cualquier actividad acorde con su naturaleza, siempre que ello no perjudique los intereses del arrendador. En doctrina se suele hablar de destino subjetivo y objetivo. El subjetivo consiste en la forma particular en la cual se debe utilizar la cosa, según la intención de los contratantes. El objetivo, por su parte, se refiere a cualquier forma de utilización que el bien es capaz de proporcionar, sin alterar su sustancia. En principio, ha de estarse entonces al destino específico previsto por los contratantes; pero si ellos no han hecho una determinación al respecto, el arrendatario podría realizar cualquier actividad acorde con la naturaleza objetiva del bien. En este proceso, se reclama la resolución del contrato de arrendamiento. Se aduce al respecto la modificación del destino originalmente pactado para el inmueble alquilado. D. entonces analizar si efectivamente se estableció un destino específico para el bien al momento de contratar. Además, si existió un cambio al respecto de gravedad tal que amerite la resolución aludida.

   IV-El contrato celebrado fue verbal. No se deriva de él acuerdo sobre destino específico para la utilización del lote arrendado. Contrario a lo alegado por el recurrente, no se puede desprender de la prueba evacuada un acuerdo tal. Ambas partes coinciden en que se trataba de un terreno baldío al momento de perfeccionarse el contrato. Por tal motivo, en los recibos por alquiler a los cuales hace referencia el representante de la actora, se indicaba "Por alquiler de un lote de terreno ...". Ello no determina, empero, un acuerdo en cuanto al destino en cuestión. Tampoco de la prueba testimonial se infiere una conformidad en tal sentido. Los testigos hacen referencia a la utilización dada en un inicio al bien arrendado. Ahí, mencionan ellos, se instaló una venta de verduras; luego una sala de juegos llamada "Brincos"; posteriormente un restaurante llamado "La Cabaña"; finalmente un parqueo y una venta de automóviles. Desde un inicio, según se ve, ya se había establecido un negocio en el cual se vendían verduras. Sucesivamente, mutó la naturaleza de la actividad comercial instalada. Tal variación no fue objetada en su oportunidad por el arrendante. Este, incluso, en su confesión, manifiesta haber visitado como cliente el citado restaurante del demandado. Resulta pues a tono con esos precedentes, el cambio de actividad realizado por el arrendatario posteriormente, al dedicar el terreno a parqueo público y a la venta de vehículos bajo la modalidad conocida popularmente como "consignación". Para ello, el señor L. tramitó las respectivas patentes ante la Municipalidad de Goicoechea. Es entonces cuando estima la arrendataria se efectuó un cambio de destino indebido, el cual configura, en su opinión, incumplimiento grave. Sobre el particular, a la luz de lo analizado, nunca se había determinado una utilización específica del bien. Por el contrario, de hecho, se practicó una actividad comercial diversa en el lote arrendado con la tolerancia de su dueño. En el hecho segundo de la demanda, la accionante considera lesivo a sus intereses el cambio en discusión, pues en su criterio éste implicaba someter el arrendamiento a la normativa inquilinaria, con las consecuencias respectivas. En la demanda ocultó la actora que, con anterioridad, se había tolerado el ejercicio de otra actividad comercial, como lo es el establecimiento de una sala de diversiones y un restaurante. Así, el cambio de destino expresamente alegado, no puede entrañar un incumplimiento contractual. Si se arrienda un inmueble sin establecerse su uso específico, bien puede el arrendatario destinarlo a cualquier actividad, siempre y cuando se respete su sustancia. Desde un inicio, en la especie, se dedicó el terreno a la venta de verduras; posteriormente se destinó a sala de juego y restaurante, sin objeción de su propietaria. La presente acción la funda la actora en el último cambio de giro comercial. Pero éste, de acuerdo con lo expuesto, no modificó el régimen jurídico aplicable al contrato, ni causó detrimento alguno al bien arrendado. Contrario a lo sostenido por el recurrente, no se acreditó en autos, con la prueba testimonial, documental y confesional, acuerdo alguno en tono a la utilización del inmueble. Por último, resulta irrelevante que el negocio establecido ahora por el señor L. sea más rentable, pues el precio del alquiler, según lo pactado verbalmente por las partes, no tomaba en consideración las ganancias obtenidas por el inquilino con su utilización. Si él obtiene mayor provecho de lo arrendado en la actualidad, esto no puede constituir incumplimiento del contrato, ni tomarse como indicio del alegado acuerdo en cuanto al uso específico del bien. Por ende, no se dan los errores de hecho y de derecho en la valoración de la prueba alegados, ni la violación de las normas de fondo mencionadas en el recurso.

   V-Con arreglo a lo expuesto, es de rigor descartar los quebrantos aducidos por la recurrente con la pretensión de quebrar el fallo. Procede, entonces, declarar sin lugar el recurso, con sus costas a cargo de la actora.

   POR TANTO:

   S. sin lugar el recurso. Son sus costas a cargo de quien lo interpuso.

   Edgar Cervantes Villalta

   Ricardo Zamora C.Hugo Picado Odio

   Rodrigo Montenegro T.Ricardo Zeledón Z.

   VOTO SALVADO DEL MAGISTRADO ZELEDON ZELEDON

   El Magistrado Z.Z. salva el voto y declara con lugar el recurso de casación interpuesto, anula la sentencia recurrida, y fallando sobre el fondo declara la demanda con lugar, entendiéndola denegada en cuanto se omita algún extremo, de la siguiente forma: Se declara la resolución contractual, por incumplimiento grave del contrato de arrendamiento, por cambio de destino sin consentimiento de la actora. El demandado deberá pagar los daños y perjuicios ocasionados al propietario, cuyo monto se determinará en ejecución de sentencia. Son ambas costas a cargo del vencido. Los motivos de este voto son los siguientes:

   I.El demandado H.L.L. contrató un arrendamiento de un terreno ubicado en San Antonio de Guadalupe, como inculto. Posteriormente, y sin consentimiento de la actora, procedió a verificar variaciones en el inmueble hasta tener en la actualidad un local para parqueo y venta de vehículos. Originalmente dicho terreno inculto iba a ser destinado a la siembra y venta de hortalizas, lo cual cumplió, pero luego fue transformado en venta de verduras y en la explotación de una sala de diversiones denominada "Brincos", más tarde se estableció la "Soda La Cabaña", y finalmente llegó a tener el destino actual.

   II.Evidentemente ha habido variación del destino. Y ello ha de constituir suficiente causal para declarar el incumplimiento grave y la consecuente resolución contractual con la respectiva indemnización en daños y perjuicios. El cambio de destino no implica solamente una modificación unilateral del acuerdo de voluntades, lo cual ya es grave, sino también la enajenación de parte del arrendatario del bien arrendado con el objeto de hacer más gravosa la situación del arrendante para recuperar el bien dado en arrendamiento.

   III.El arrendante cuando otorga el contrato con un destino determinado fija, junto con el arrendatario, el monto de la renta o canon. Entonces el destino constituye un criterio fundamentalísimo para establecer el monto de la contraprestación. Al variar el destino del bien, como en este caso, lo transforma en otro. Desde este punto de vista no puede ser igual la renta de un bien destinado a la siembra y venta de hortalizas a la de un terreno con parqueo y destinado a la venta de vehículos. Al actuar en esta forma el arrendatario está perjudicando al propietario pues le ha inducido a error en su voluntad. Naturalmente el propietario tiene derecho a reclamar en la vía judicial el aumento del canon o renta, pues el bien objeto del contrato ahora tiene otras características y genera otro tipo de rentas, sin embargo, estima el voto de minoría, esto también es motivo para dejar sin efecto el contrato por variación del destino.

   IV.Pero también el cambio de destino afecta la relación contractual pues al introducirle mejoras al bien arrendado, sin consentimiento del propietario, su situación resulta ser más gravosa al momento de indemnizarlas. Esto es, si el arrendatario mejora el terreno, en forma paulatina, también comienza a apoderarse indirectamente del bien. Y ello es así porque al momento de la terminación del contrato el propietario va a preferir prorrogarlo en vez de indemnizar el mayor valor adquirido. El propietario pasaría a ser un copropietario si no indemniza. En consecuencia existe una ruptura del equilibrio entre las partes derivado del abuso de una de ellas.

   V.En razón de todo lo anterior el fallo impugnado ha violado los numerales 1137, 1140 en relación con el 1022, todos del Código Civil. Esto es así porque al variar el destino el arrendatario no usó el bien en la siembra y venta de hortalizas sino en otras actividades, pasando desde una sala de diversiones, una soda, y hasta llegar a convertirlo en un terreno para parqueo y venta de vehículos. En consecuencia el arrendador tiene la posibilidad de plantear el restablecimiento de las cosas al estado original. Y ello porque ha habido violación del principio de la autonomía de la voluntad.

   VI.En consecuencia procede declarar con lugar el recurso, anular la sentencia impugnada, y al fallar sobre el fondo declarar la resolución contractual, por incumplimiento grave, al haber variado el destino del bien sin consentimiento del actor. Deberá condenarse al demandado a pagar los daños y perjuicios irrogados, a determinar en ejecución de sentencia, y asimismo al pago de ambas costas.

   R.Z.Z.