Sentencia nº 00293 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 28 de Mayo de 1999

RES:000293-F-99

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J., a las diez horas cinco minutos del veintiocho de mayo de mil novecientos noventa y nueve.

Proceso ordinario de incumplimiento contractual establecido en el Juzgado Civil de San Ramón, por ARNOLDO ORLICH CARMONA, agricultor, contra E.C.P., oficinista, F.C.P., soltero, estudiante; y de éstos contra A.O.C., C.O.J., comerciante, y INVERSIONES ORCA DE SAN RAMON, representada por su presidente C.O.J.Figura, además, como apoderado especial judicial de los demandados contrademandantes el licenciado C.M.G.L., bínubo, abogado.Todos son mayores de edad y vecinosde S.R., Alajuela, y con las salvedades dichas casados.

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó el actor planteó demanda ordinaria de incumplimiento de contrato, cuya cuantía se fijó en la suma de ocho millones de colones, a fin de que en sentencia se declare:"1- El incumplimiento de la OPCION DE COMPRA VENTA, llevada a cabo entre el suscrito y los demandados.2- Que se de por Rescindido el contrato, suscrito entre las partes.3- Que se declare a mi favor y en concepto de daños y perjuicios las sumas estipuladas en el contrato, sea UN MILLONES CIENTO VEINTICINCO MIL COLONES.4- Que se le obligue a los señores CARRANZA PICADO, al pago de ambas costas de esta acción.5- Que se exija a los demandados en caso de oposición de la Presente demanda al afianzamiento de costas.6- Que se me restituya la posesión.7- Que se me exonerede toda responsabilidad respecto de las mejoras introducidas.".

2. -

   Los demandados contestaron negativamente la demanda y opusieron las excepciones de falta de derecho, falta de interés actual, Nom Adimpleti Contractus, pretensión infundada.

3. -

   En escrito de contestación el apoderado de los demandados contrademandó al actor, C. O.J., y a la sociedad denominada INVERSIONES ORCA DE SAN RAMON SOCIEDAD ANONIMA, para que se declare:"PRETENSION PRIMERA PRINCIPAL: 1º) Que el contrato suscrito entre mis representados y el co-demandado A.O.C., es una venta.2º) Que el co-demandado A.O.C. está obligado a llevar adelante el contrato suscrito entre él y mis representados.3º) Que en consecuencia, a la fecha en que quede firme la sentencia, el co-demandado O. C., estará obligado a suscribir la correspondiente escritura de venta y en caso de negarse, lo hará en su sustitución, el señor Juez.4º.- Que los demandados separada o conjuntamente, están obligados a hacerles entrega a mis representados, del inmueble a que se refiere el contrato suscrito en éstos y el co-demandado A.O.C., ajustándose en forma precisa, a los catorce mil doscientos treinta y cuatro metros en que convinieron era su extensión.5º) Que la entrega de la área total, en que se pactó la adquisición del lote o finca convenida entre mis representados y el co-demandado A.O.C., debe de tomarse, ya sea de la finca inscrita en matrícula de folio real veintitrés mil cuatrocientos sesenta y tres-cero cero cero, a que se refiere el contrato suscrito, o en su caso, de las fincas contiguas pertenecientes a los otros dos co-demandados el señor O.J. o Inversiones Orca de San Ramón S.A..6º) Que en el supuesto caso contenido en el apartado anterior, los co-demandados C.O.J. e Inversiones Orca de San Ramón S.A., están obligados a otorgar la escritura correspondiente de traspaso y en el supuesto caso de no querer o poder, lo hará en su sustitución el señor Juez.7º) Que tanto en el supuesto caso señalado en el apartado 4º y 5º anteriores, los gastos de mensura correrán por cuenta de los demandados.8º) Que los gastos escriturarios de traspaso e inscripción registral del inmueble adquirido por mis representados, correrán por mitades entre mis representados y los demandados, según corresponda en relación con los apartados números 4º y 5º anteriores.9º) Que mis representados simultáneamente con la suscripción de la escritura de traspaso, que corresponda, estarán obligados a depositar, el saldo total del precio pactado sea la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS VEINTICINCO MIL COLONES.10º) Que dicha suma anterior no devenga intereses de ningún tipo.11º) Que los demandados deberán de pagar ambas costas del juicio.PRETENSION SEGUNDA PRINCIPAL:Que en el supuesto caso, que la totalidad del inmueble adquirido por mis representados no sea posible entregarlo por parte de los demandados, SE DECLARE EN SENTENCIA:1º) Que el contrato suscrito entre mis representados y el co-demandado A.O.C., es una venta.2º) Que el demandado A.O.C. está obligado a llevar adelante el contrato por él suscrito entre mis representados y él.3º) Que en consecuencia el co-demandado A.O.C., está obligado a otorgar la escritura inscrita en el Registro Público, del resto de la finca inscrita, en la Provincia de Alajuela, matrícula de folio real veintitrés mil cuatrocientos sesenta y tres-cero cero cero.4º) Que en cuanto a la diferencia de cabida no entregada por los demandados, referente a la finca matrícula de folio real veintitrés mil cuatrocientos sesenta y tres-cero cero cero, éstos deberán de pagar los daños y perjuicios ocasionados, consistentes:A): El que habiendo contratado la adquisición de una extensión fija de 14.243 metros cuadrados, al haber adquirido una cabida mucho menor, la expectativa de obtener una plusvalía y ganancia futura desaparece.B): Consistente en dejar de ganar, estimado en dinero, el valor de la plusvalía de futuras ventas o del valor del usufructo no percibido.C): El valor de la plusvalía y el usufructo dejados de percibir asciende a la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL COLONES.PRETENSION PRIMERA SUBSIDIARIA: SOLICITO QUE EN SENTENCIA SE DECLARE:1º) Que el contrato suscrito entre mis representados y el co-demandado A.O.C. es una Promesa Recíproca de CompraVenta.2º) Que dicho contrato el demandado A.O.C. está obligado a llevarlo adelante.3º) Que siéndolo así, a la fecha de vencimiento de dicha promesa, el cinco de marzo de mil novecientos noventa y cuatro, el co-demandado A.O.C., está obligado a suscribir el contrato principal de venta conjuntamente con mis representados y en el supuesto caso que se negare o no pudiere, deberá de hacerlo el señor J. en sus sustitución.4º) Que los gastos de mensura y topografía, incluido el catastrado del plano correspondiente, corresponde hacerlo de su propio peculio al demandado O. C..5º) que ambas partes está (sic) obligados a pagar por mitades los gastos que demanda la escritura e inscripción correspondiente de ésta en el Registro de la Propiedad.6º) Que si el co-demandado A.O.C. no pudiere entregar el inmueble convenido en vender, en su medida total, están obligados los otros co-demandados O.J. e Inversiones Orca San Ramón S.A., a otorgar la escritura de venta conjuntamente con mis representados y que si no quisieren o no pudieran hacerlo, lo hará el señor J. en sus sustitución.7º) Que los demandados están obligados a pagarles a mis representados ambas costas del juicio.PRETENSION SEGUNDA SUBSIDIARIA: En el supuesto caso, que la pretensión anterior, no fuere posible declarar, subsidiariamente solicito se declare en sentencia: 1º) Que el contrato suscrito entre mis representados y el co-demandados O.C., es una Promesa Recíproca de CompraVenta.2º) Que el co-demandado O.C. incumplió dicho contrato.3º) Que siendo el co-demandado O.C. el incumpliente, está obligado a pagarle a mis representados los daños y perjuicios ocasionados.4º) Que dichos daños y perjuicios se liquidarán en ejecución de Sentencia.5º) Que el demandado A.O.C. deberá de ser condenado al pago de Ambas Costas del Juicio.". La anterior contrademanda fue ampliada para que se declare:"Que las Pretensiones Segunda Principal, Primera y Segunda Subsidiaria, deben adicionarse otro apartado, A SABER:Que los demandados están igualmente obligados a reconocerle a mis representados, en los supuestos de la Pretensión Segunda Principal y Primera Subsidiaria, el pago proporcional -EN EL CASO DE RECIBIR PARTE DE LA FINCA OBJETO DEL CONTRATO- de la mejoras introducidas en la finca desde que tomaron posesión de ella hasta la fecha de su cumplido pago y que en su oportunidad se liquidarán en ejecución de sentencia.Esta pretensión deberá de extenderse a la Pretensión Segunda Subsidiaria únicamente al co-demandado ORLICH CARMONA.".

4. -

   El actor reconvenido contestó negativamente la contrademanda.El co-demandado C.O.Y. en calidad personal y como representante de Inversiones Orca de San Ramón S.A., contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de indebida acumulación de pretensiones, falta de capacidad, falta de derecho, falta de legitimación.

5. -

   La Jueza, Ma. E.V.C., en resolución de las 10:00 horas 20 de agosto de 1997, resolvió:"De conformidad con lo expuesto y artículos 1, 5, 153, 221, 317 inciso 1, del Código Procesal Civil, 1, 264, 620, 692,702, 708, 627, 629, 1007, 1049, 1053, 1054, del Código Civil, se declara sin lugar la demanda interpuesta en contra de E. y F.C.P.Se acogen las defensas de falta de derecho, pretensión infundada y falta de interés.Se rechaza la de non addiplente contractus.De la contrademanda se declara sin lugar la interpuesta por F. y E.C.P. en contra de C.O.J. (sic) en su condición personal y como representante de Inversiones Orca sociedad anónima y contra esta sociedad.Se acogen las defensas de falta de derecho, falta de legitimación.Se rechaza las de falta de capacidad e indebida acumulación de pretensiones.Se declara con lugar la contrademanda interpuesta por E. y F.C.P. en contra de A. O.C.Se declara en concreto lo siguiente:Que O.C. y los hermanos C.P. realizaron el día cinco de marzo de mil novecientos noventa y tres un contrato de compraventa perfecto, O.C. deberá otorgar escritura inscribible en el Registro Pública del resto de la finca inscrita en matrícula folio real 23463 000, que por la diferencia de cabida resultante entre lo vendido y la materialidad existente deberán pagar los daños y perjuicios consistentes en la plusvalía dejada de ganar en la diferencia resultante y en el usufructo no percibido por los contrademandantes lo que se hará en ejecución de sentencia sin que sea dable aprobarlos en tres millones setecientos mil colones como lo piden aquellos pues no hay acreencia que cuantifique tal cantidad.Igualmente deberá el actor contrademandado responder con el pago por las mejoras que se le hayan hecho a la finca sobre la que han ejercido posesión los hermanos C.P. hasta su efectivo pago y que serán liquidadas en ejecución de sentencia.En relación con las costas respecto de la demanda, las cubrirá el actor perdidoso y respecto de la contrademanda en cuanto a las contrademandadas O.C. se condena a éste respecto de las irrogados por el contrademandante y en cuanto a las de O.J. (sic) e Inversiones Orca sociedad anónima, se condena a los contrademandantes C.P..".

6. -

   El actor apeló, y el Tribunal del Primer Circuito Judicial de Alajuela, integrado por los Jueces L.A.H., C.A.M. y M.A.O., en sentencia de las 9:10 horas del 3 de marzo de 1998, dispuso:"De conformidad con lo expuesto y artículos 1008, 1009, 1022, 1023, 1025 del Código Civil, 559, 574, 576 del Código Procesal Civil y otras normas citadas, se falla:En lo que es objeto de apelación, se revoca la sentencia recurrida en cuanto declara con lugar la contrademanda, denegándose ésta excepto en cuanto a lo siguiente:Deberá el contrademandado O.C. pagar a los contrademandantes C.P., las mejoras útiles y necesarias que hubieren introducido a la finca objeto de este asunto, así como las mejoras de adorno que hubieren introducido al inmueble hasta el momento en el que se les notificó esta demanda.Se revoca la misma sentencia en cuanto declara sin lugar la demanda, y en su lugar se acoge ésta de la siguiente manera:Se declara a los demandados C.P. como incumplientes en la negociación llevada a cabo entre ellos y el demandante O. C.Se declara que la suma entregada por los demandados Carranza Picado a O.C., queda en poder de éste a título de daños y perjuicios.Deberán los demandados restituir en la posesión al demandante.Se les obliga igualmente, a dejar de introducir mejoras al inmueble.Se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por los demandados, en los puntos que no fueron otorgados al demandante.La misma defensa se acoge, pero opuesta por el contrademandado O.C., en todos los puntos que no fueron concedidos de la contrademanda.Esta excepción, y las otras de fondo interpuestas, se rechazan -en ambos casos- en cuanto a los puntos otorgados a uno y a otros.Son ambas costas del proceso a cargo de los demandados.No se notan defectosque causen nulidad de los procedimientos.".

7. -

   El apoderado de los demandados C.P., formuló recurso de casación, por estimar que se han violado los artículos 692, 764, 773, 1008, 1022, 1049, 1054, 1072, del Código Civil.

8. -

   En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.Intervienen en la decisión de este asunto los Magistrados Suplentes, H.G.Q. y O.A.S., en sustitución de los Magistrados E.C.V., por acogerse a su jubilación y R.M.T., por licencia concedida.

   R.M.Z.Z.; y,

   CONSIDERANDO:

   I.-

   Al formular los distintos agravios, sobre los cuales se conocerá más adelante en forma detallada, el recurrente plantea muchas consideraciones referidas a las pruebas, no específicamente a los hechos probados, discutiendo el cuadro fáctico en función de sus propias probanzas o alegatos, pero sin combatirlo técnicamente a través de errores de hecho o de derecho en la valoración de la prueba.Consecuentemente el cuadro fáctico de la sentencia impugnada se mantiene incólume. Porque no ha sido impugnado eficazmente y el mismo corresponde a los hechos probados y no probados de la sentencia recurrida.Esto es así porque esta S. ha señalado en forma clara, y reiteradamente, los requisitos procesales indispensables para combatir la prueba en Casación.La Sala siempre ha venido distinguiendo con mucha claridad sobre las particularidades del recurso por razones de fondo, y específicamente por violación indirecta de las normas de fondo.En efecto habrá violación indirecta cuando el fallo ha incurrido en errores de hecho o de derecho en la valoración de la prueba.En estos casos el casacionista debe expresar con claridad y precisión el error acusado y cumplir con las exigencias técnicas del ordenamiento para combatirlo.Primero debe identificarlo.Opera el error de hecho cuando los Tribunales incurren en equivocaciones materiales al apreciar la prueba; el caso típico sería deducir de la declaración de un testigo un hecho no manifestado por éste, o de un perito poner como expresada una calificación no indicada por él, o bien extraer de un documento un contenido inexistente; en tal eventualidad el recurrenteno está obligado a señalar las normas probatorias infringidas, pues por tratarse de un error material del juzgador o los juzgadores al apreciar la prueba no infringen normas de prueba sino, por el contrario, se equivocan leyendo mal o en sentido contrario de cuanto consta en esas pruebas.La expresa acusación del yerro y la simple constatación le basta a la Sala de Casación para otorgarle competencia para proceder a su estudio y análisis, determinando si en la especie se encuentra o no el reproche probatorio planteado.El error de derecho, por el contrario, consiste en otorgarle a las pruebas un valor distinto al otorgado por el ordenamiento jurídico, o dejar de concederles el valor atribuido a ellas por las mismas leyes, en este caso el recurrente deberá indicar en forma clara la prueba específica conculcada, como también acontece con el error de hecho y explicar el yerro, pero además deberá señalar las normas legales infringidas sobre el valor de los elementos probatorios apreciados erróneamente.Pero aparte de lo común de ser precisos con la prueba cuya valoración ha sido errónea, y calificar técnicamente el error acusado,y con la única salvedad del error de hecho de citar las normas procesales conculcadas,también resulta común en las dos clases de errores la obligación de expresaren forma clara y precisa las leyes de fondo infringidas, y los argumentos de como ello sucede, como consecuencia de la equivocada apreciación reclamada. Esto implica no citar sólo los artículos, o transcribirlos, sino señalar técnicamente la violación infringida al ordenamiento jurídico en las normas de fondo con la errónea apreciación.La normativa procesal y la misma jurisprudencia de la Sala se aparta del criterio de calificar al recurso de casación como un recurso formalista, pero ello no excluye la necesidad de cumplir con la técnica propia del sistema procesal.Lo contrario implicaría darle a la Sala de Casación una competencia amplísima en perjuicio de las sentencias y del vencedor en instancia.Como se trata de un recurso otorgado en favor de la ley hay interés público en entrar a conocerlo, pero ese interés lo determina la forma de combatir la sentencia.Porque la función de la casación es juzgar sentencias y no casos concretos.Y solo cuando se infringe el ordenamiento jurídico se le otorga competencia a la Sala para entrar a quebrar el fallo y corregir la infracción en interés de la parte.Si el casacionista no observa los requisitos señalados por el mismo ordenamiento procesal el recurso deberá ser declarado sin lugar

   II. Por todo lo dicho el recurso solo puede ser analizado en cuanto a la infracción directa de las normas de fondo.En este sentido conviene reiterar el cuadro fáctico en el siguiente considerandosobre el cual se analizarán los agravios o losmotivos de casación invocados.

   III.El 5 de marzo de 1993 se otorgaron dos contratos. El primero es una venta: en ella Inversiones Orca de San Ramón S.A., representada por C.O.J., vendió a A.O.C. un lote segregado de la finca del Partido de Alajuela matrícula de folio real número 23463-000.El segundo contrato es denominado por las partes opción recíproca de compraventa, y se celebró entre A.O.C., por una parte, con los hermanos C.P., F. y Eladio.En este segundo contrato se refería al mismo inmueble y en él se establecieron las siguientes estipulaciones.El bien es un terreno de café;situado en el distrito 9, cantón 2, de Alajuela; linda: norte: Inversiones Orca de San Ramón S.A., sur: Asociación de Vivienda Walter Picado, servidumbre en medio con 10 metros de ancho y Sede de Occidente de la Universidad de Costa Rica, este: servidumbre de paso con 10 metros de ancho en medio, Sociedad Kooper S.A, y, oeste: Inversiones Orca de San Ramón S.A., mide 14.234 metros cuadrados. En este segundo contrato el actor se compromete a vender el referido lote, y a su vez los hermanos C.P. se obligan a comprarlo, cuando se pague la totalidad del precio pactado. Se estatuye la prohibición del promitente de vender el lote a otras personas diferente a los demandados, y en tal evento se obliga el acto de indemnizar los daños y perjuicios causados a los demandados.El precio de la finca lo sería la suma de ¢4.300.000.Se pactaron tres pagos de la siguiente manera:a) el día de la transacción, 5 de marzo de 1993, se pagaron ¢625.000, b) el 15 de junio de 1993 se debían pagar ¢500.000,y, c) el 5 de marzo de 1994 se debía cancelar el saldo, sea ¢3.175.000. Las dos primeras sumas se entregarían, conforme al pacto, como arras penitenciales, porque serían utilizadas como indemnización de daños y perjuicios, si al concluir el plazo no se cumplía el negocio principal; pero si se pagaban serían imputables al precio. La vigencia fue hasta el 5 de marzo de 1994, pudiendo prorrogarse por acuerdo previo de las partes.Los intereses comenzarían a correr a partir del 5 de diciembre de 1993, con una tasa del 2.5% mensual sobre el saldo en descubierto. Igualmente se pactó la puesta en posesión de los demandados en el fundo a partir del momento de la suscripción del contrato, y en el evento de no finalizarse el negocio el cocontratante O.C. debería acudir al trámite judicial para recuperar la posesión del lote. De igual forma el actor se obligó a traspasar el bien a favor de la persona física o jurídica señalada en su oportunidad por los hermanosCarranza Picado.Pero después cuando se llegó a la fecha del segundo abono los codemandados no pagaron el monto pactado.El 14 de julio de ese mismo año E.C.P. hizo una oferta real de pago por medio del Notario Público C.M.G. Leiva.La oferta fue por ¢300.000 pero no fue aceptada por O. Carranza.Durante el tiempo de la posesión los demandados realizaron en el fundo una serie de mejoras.En este proceso ordinario se pretende rescindir el contrato, y el actor reclama la restitución del bien y elpago de daños y perjuicios, además pide se prohíba a los demandados a introducir nuevas mejoras al fundo, así como el pago de ambas costas.El Tribunal revocó la sentencia apelada y en su lugar acogió la demanda, en consecuencia declaróa los demandados incumplientes del contrato, condenándolos en daños y perjuicios con las sumas entregadas.Se ordenó restituir la posesión ysuspender la introducción de mejoras al inmueble, condenando también al pago de ambas costas.La contrademanda fue acogida parcialmente y condenóOrlich C. al pago de lasmejoras útiles y necesarias introducidas en la finca.

   IV.El recurso lo interponen los demandados.Para un mejor estudio se ordena y se limita a los alcances ya señalados.Básicamente se esgrimen dos motivos.El primero se dirige a combatir el incumplimiento declarado por el fallo e invoca violación de los numerales 692, 702, 764, 773 y 1008 del Código Civil y el segundo se refiere a la existencia del contrato de compraventa, en vez de un contrato atípico como lo califica la sentencia, con infracción de los artículos 1022, 1049 en relación con el 450, 459 y 460, además del 1054 y 1072 también del Código Civil.La técnica planteada por los casacionistas consiste en señalar la conculcación de cada una de las normas del Código Civil dentro del tema referido.Así se resumen seguidamente.El primer motivo es en cuanto a la falta de incumplimiento.Violación del artículo 692.Endilga este yerro porque las partes no convinieron ni tácita ni expresamente la forma de incumplimiento señalada en la sentencia, sea la falta de pago del abono de ¢500.000, por el contrario pactaron el "plazo final" el 5 de marzo de 1994; funda su tesis en cuatro elementos: a) los abonos eran arras penitenciales y no una condición resolutoria, porque la fecha de vencimiento fue el 5 de marzo de 1994;b) la falta de pago de un abono se sustituiría por el pago de intereses: porque éstos empezaba a correr el 5 de diciembre de 1993, y a esta fecha la obligación no era exigible, entonces la única sanción estipulada por incumplir con el segundo abono sería el pago de intereses;este pacto, de acuerdo al criterio de los recurrentes, es acorde con el artículo 1091 del Código Civil porque esa norma admite el pacto de intereses en los pagos a tractos; para los casacionistas no hay incumplimiento sustancial como lo sostiene la sentencia recurrida porque a su criterio las partes acordaron sustituir el incumplimiento por el pago de intereses; c) como las partes fijaron la vigencia del contrato, dicen, entonces se excluye la posibilidad de resolverlo en fecha anterior a la pactada porque no se señaló expresamente la posibilidad de resolverlo antes del 5 de marzo de 1994 por exclusión de una condición resolutoria implícita; apoyan su argumento en la obligación del actor de plantear la acción judicial correspondiente para recuperar la posesión sobre el bien, por cuanto la resolución contractual era el plazo estipulado como vigencia del contrato y no se pactó un incumplimiento intermedio; y,ch) tampoco hay incumplimiento porque fue el actor quien se negó a recibir los ¢350.000 de la oferta real de pago, y en tal sentido, alegan, si se hubieren recibido se habría cumplido con el segundo abono.Además alega violado el artículo 702 del Código Civil porque fue el actor quien incumplió al negarse injustificadamente a recibir el dinero ofertado, por eso no procede la resolución contractual.Violación del artículo 764.Para los casacionista la falta de pago al 15 de junio de 1993 no era relevante o sustancialporque, conforme a lo pactado, su omisión se compensaba con el pago de intereses; mediaba consentimiento del actor, se dice,para diferir a una fecha posterior el segundo abono porque era recompensado con el pago de intereses; la intención verdadera de las partes era mantener la vigencia del contrato hasta el 5 de marzo de 1994, fecha fijada para cancelar el saldo adeudado y otorgarse la escritura de traspaso.Violación del artículo 773.Lo debido a plazo no puede exigirse antes de su expiración, dicen, por eso, a pesar del pacto de los contratantes de fijar una determinada fecha para el segundo abono, se fijó otra para el pago de los intereses, ello autorizaba a los demandados a diferir este abono a fecha futura, razón por la cual se prolonga el plazo estipulado en la cláusula quinta del convenio, y ésto imposibilita a definirlo como un incumplimiento relevante o sustancial para convertir la ausencia de ese pago en una condición resolutoria;por eso si los demandados fueron autorizados contractualmente a diferir el pago entonces la sentencia recurrida no puede calificarlos de morosos, ello en concordancia con el 776 del Código citado.Violación del artículo 1008. De las diferentes cláusulas del contrato se establece, en beneficio de los demandados, un lapso mayor para el pago del segundo abono porque se pactó el pago de intereses y en virtud de ello la sentencia no debió declararlos incumplientes. Esta declaratoria es calificada por los recurrentes como una resolución contractual contraria a la forma convenida por las partes, y con ello se avala la conducta maliciosa del actor.El segundo motivo de casación se refiere a la naturaleza jurídica del contrato suscrito.Para los casacionistas es una típica compraventa.Se endilgan los siguientes quebrantos. Violación del artículo 1022 del Código Civil. La voluntad de las partes, sostienen los recurrentes,fue siempre la de pactar una compra venta y no un "contrato atípico" como lo sostiene la sentencia recurrida. Violación del artículo 1049. A criterio del recurrente de la simple lectura del contrato se desprenden los elementos constitutivos del contrato de compra venta, y el hecho de haber pactado para futuro el otorgamiento de la escritura de traspaso en nada afecta el negocio jurídico. Califica esta formalización como accesoria o probatoria del negocio principal, el cual solo es indispensable para obtener seguridad registral de acuerdo a los artículos 450, 459 y 460 del mismo cuerpo legal. Además apunta otras cláusulas del contrato donde se puede desprender la existencia de una compraventa y la consecuente violación del artículo de marras.Entre ellos cita la entrada en posesión de los demandados al fundo desde el momento de la negociación y laposibilidad de los compradores de enajenar el bien a favor de un tercero. Califican las anteriores actuaciones como atributos del dominio, con lo cual no cabe duda de la existencia de un contrato de compraventa. Violación del artículo 1054. A pesar de ser citado en la sentencia recurrida, el quebranto surge por la errónea interpretación dada, porque de los hechos se concluye la existencia de una compra venta, por cuanto los demandados desde el momento de la suscripción del contrato entraron en posesión del bien, y se pactó, además, una sanción al actor, en caso de vender el inmueble a tercera persona so pena del pago de los daños y perjuicios. Violación del artículo 1072. La sentencia calificó indebidamente la puesta en posesión de los demandados en el fundo, siendo este proceder acorde con lo estipulado en esta norma.Ello porque la posesión era la "representación tangible de la transmisión del dominio", y de acuerdo a la norma citada, esta debida interpretación permite observar la existencia de una compra venta.

   V.Llevan razón los recurrentes en su segundo motivo de casación. Evidentemente el negocio jurídico pactado es una compraventa aún cuando las partes le hubieren dado otro nombre.Por ello no es correcta la calificación de la sentencia como si se tratara de un contrato atípico.Ello es así porque las partes convinieron en cosa y precio.Cumplieron con el requisito básico del nudo consenso, en armonía con el artículo 480 del Código Civil.Pero además en el mismo contrato el comprador pagó en forma adelantada una parte del precio y el vendedor al recibirlo le entregó la posesión del inmueble.Con esto también se le dieron efectos reales a la compraventa.Y resulta evidente la voluntad de consolidar dichos efectos cuando se estipula la obligación del vendedor de recurrir a los tribunales de justicia para recuperar el inmueble en caso de incumplimiento. Esta S. en muchas ocasiones ha señalado las características de la compraventa.En efecto, la sentencianúmero 340 de las 14 horas 50 minutos del 5 de diciembre de 1990 señala: "Mediante el contrato de compraventa una persona, denominada vendedor, transmite o se obliga a transmitir a otra, llamada comprador, la propiedad de un bien corporal a cambio del pago de un precio determinado.-

   De conformidad con los artículos 1007, 1008 y 1049 del Código Civil y 442 del Código de Comercio, este contrato se perfecciona desde que hay acuerdo en cosa y precio.- "El contrato de compraventa, por ser de carácter consensual, se perfecciona con el solo consentimiento de las partes, independientemente del otorgamiento de la escritura" (Sala de Casación, No. 63 de las 14,30 horas del 3 de agosto de 1951 y No. 193 de las 15 horas del 18 de diciembre de 1974).-Tanto la cosa como el precio que por ella se paga, deben estar determinados en el contrato, o ser al menos determinables mediante elementos objetivos estipulados en la contratación misma, pues de lo contrario la venta no nace válidamente a la vida jurídica, o se tratará de una figura distinta de la compraventa (artículos 627, 630, 835, 1007, 1049 y 1056 del Código Civil y 442 del Código de Comercio, y sentencias de Casación No. 68 de las 10,10 horas del 16 de agosto de 1951 y No. 116 de 16,45 horas del 20 de diciembre de 1966)".

   VI.En la misma forma como evidentemente se trata de una compraventa también el incumplimiento parece indiscutible. Los demandados incumplieron el contrato al no realizar el segundo abono de acuerdo a la forma pactada. El pago del precio es esencial en la compraventa.El comprador está en la obligación de pagar el precio en tiempo.En la especie este tiempo fue pactado de forma fraccionada. El primero el día de la transacción, el 5 de marzo de 1993, cuando los demandados entregaron al actor la suma de ¢625.000;el segundo el 15 de junio de 1993 cuando debían pagar la suma de ¢500.000 y el último el 5 de marzo de 1994 para cancelar lo restante del valor del bien, sea ¢3.175.000. Ha quedado demostrado el pago de parte delprimer abono, mediante cheques entregados al actor expedidos por terceras personas, pero este monto no llega a lo pactado.En relación al argumento de la oferta real efectuada y no aceptada por el actor, lleva razón la sentencia al señalar la falta de validez de la opción por sí misma, para liberar la responsabilidad de los demandados.Era menester, ante la negativa del actor, consignar judicialmente esta diferencia para tener como válido el pago.Pero ello no se hizo.Por otra parte obsérvese la fecha consignada en el acta notarial de la oferta real de pago.La misma fue el 14 de julio de 1994, es decir tiempo después de la pactada para el segundo pago.Tampoco son procedentes los quebrantos señalados por violación del artículo 692 del Código Civil.La Sala se ha pronunciado sobre el alcance de esta norma. De los criterios vertidos se desprende la imposibilidad de las partes sea de forma tácita o expresa suplir el sentido de esta norma. La sentencia número 80 de las 15 horas 30 minutos del 30 de noviembre de 1993 al respecto dice: "Tratándose de contratos bilaterales y ante su incumplimiento, el artículo 692 del Código Civil establece la posibilidad de demandar su ejecución forzosa o su resolución. Es la consecuencia prevista por el ordenamiento jurídico por transgredir un vínculo obligacional con fuerza normativa para las partes. Es decir, se trata de acciones otorgadas a la parte cumpliente en razón del incumplimiento de la otra parte, precisamente porque los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, según lo estatuido por el artículo 1022 ibídem. Pero es claro, en todo caso, que las acciones derivadas del precitado artículo 692 son otorgadas a la parte que ha cumplido. Quien incumple no puede exigir el cumplimiento forzoso ni la resolución contractual. Sin embargo, dos aspectos han de tenerse presente. En primer lugar, la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple. Es decir, si en la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene por que, cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho cumplimiento mediante la conocida excepción de non adimpleti contractus. En tal caso, quien puede eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido, puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumplimiento se reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otra parte".

   VII.Mediando incumplimiento evidente del contrato pactado todas las demás violaciones acusadas a la sentencia recurrida carecen de fundamento jurídico.Esto es así incluso llevando razón el recurrente en cuanto a la calificación del segundo contrato (como compraventa y no como atípico como lo califica el tribunal).Y carecen de fundamento jurídico porque toda la formulación contractual del negocio jurídico en modo alguno eximen, por lo pactado, a incumplir.Y esta es la tesis de los recurrentes.Ni del contrato y mucho menos del ordenamiento jurídico podría justificarse el incumplimiento en perjuicio de otro contratista de buena fe.Estoincluso cuando del texto de lo pactado entre las partes pudiere deducirse ello.Porque los contratos se supone pactados conforme a lineamientos de buena fe y en estricto apego a principios jurídicos y éticos.

   VIII. En razón de todo lo anterior, no se han producido los violaciones legales acusadas, y, en consecuencia, debe denegarse el recurso, con sus costas a cargo de quien lo estableció.

   POR

   TANTO

   Se declara sinlugar el recurso y se condena a los reucrrentes al pago de las costas respectivas.

   RicardoZamora Carvajal

   Hugo Picado Odio RicardoZeledón Zeledón

   Horacio González QuirogaOlmanArguedas Salazar

   Magistrado SuplenteMagistrado Suplente

   hgfr