Sentencia nº 00125 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 31 de Enero de 2001

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.San J., a las dieciséis horas quinceminutos del treinta y uno de enero del año dos mil uno.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Primero Civil de San José, por O.J.V.; contra R.S.M.. Ambos son mayores de edad, casados, por su orden empresarioy administrador de empresas, vecinos deSanta A. yCoronado, respectivamente.

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, elactor planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en la suma de seis millones cuatrocientos mil colones, a fin de que en sentencia se declare:"1).- Que se le dé curso a la demanda. 2).- Que se anote la presentación de la presente demanda, como gravamen judicial sobre la finca de San José 290871-000, mediante mandamiento dirigido al Registro Nacional, Sección de propiedad inmueble de San José. 3).- Que se anote la presente demanda, dentro del expediente 209-96 del Juzgado Primero Civil, juicio sucesorio de I.M.M., mediente exhorto a dicha autoridad judicial. 3).- (sic) Que se declare con lugar el presente proceso ordinario. 4).- Que se le condene al señor demandado, a lo siguiente: A) A continuar tramitando, con la diligencia normal, debida y procedente, el juicio sucesorio de I.M.M., expediente 209-96 que se tramita en el Juzgado Primero Civil de San José, hasta la efectiva conclusión del mismo, que resulta en la adjudicación a su favor de la finca de San José, Matrícula 290871-000. B) Una vez realizado lo anterior, a comparecer ante notario público, a traspasar dicha propiedad a favor del aquí actor, por el precio de seis millones quinientos mil colones, menos la suma de cien mil colones, que ya han sido cancelados por el señor actor, de dicho monto. 5).- Que se le condene al demandado al pago de ambas costas de este proceso. 6).- Que se le ordene al demandado rendir la garantía de costas. 7).- Que se condene al pago de los daños y perjuicios ocasionados a mi persona por causa de los hechos enunciados.”Y su ampliación: “SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS Son los siguientes: PRIMERO: Gastos cobrados por el Banco Nacional, que tuve que cancelar para que se atendiera mi solicitud de concesión de crédito para poder comprar la propiedad cuya venta se demanda en este proceso. Al Banco Nacional le cancelé por concepto de inspecciones, avalúos, comisión por colocación y estudios de Registro, la suma de 38.000 colones. Ese monto fue originado en la solicitud de préstamo de dinero que hice a dicho Banco para comprar la propiedad indicada en la demanda, una vez que por medio de opción de venta, la tenía según yo "amarrada". Lógicamente el préstamo no lo puede obtener por los hechos enunciados en la demanda. SEGUNDO: H. profesionales cobrados por el C.P.A.L.. L.A.C., que tuve que cancelar al solicitar dos declaraciones de ingresos que me solicitaron el Banco Nacional y la Mutual Heredia, precisamente para otorgarme el créditopara la propiedad. A dicho profesional le cancelé 16.000 colones. Ese monto también fue originado por la solicitud de préstamo para la compra de la propiedad cuya venta ya me había asegurado por opción de venta. TERCERO: H. cobrados por el autenticante, que tuve que cancelar al solicitar la confección de un poder especial otorgado de mi parte a favor de mi hermano J.L.J.V., par que dicha persona durante mi ausencia firmara los documentos del préstamo con el Banco. Además, también tuve que cancelarle honorarios a efectos de poder presentar un escrito al expediente de la sucesión donde se encuentra inventariada la finca, para evitar que el demandado cediera sus derechos hereditarios al enterarse del presente proceso. Ambos gastos ascienden a 10.000 colones.CUARTO: Contrato de propaganda de mi empresa Diseños Impresos Jiménez S. A., con la Compañía General de Directorios Telefónicos, para que promocionara dicho negocio en la propiedad cuya venta se demanda en este proceso. Con dicha empresa contraté para que me promocionara mi negocio de Imprenta y Litografía, el cual yo iba a trasladar a la propiedad cuya opción de compra firmé. Por lo anterior, contraté con la Guía Telefónica para promocionar mi negocio en su nueva dirección. Con dicha empresa, contraté para que me anunciaran el negocio por todo el año 1998, por un monto de 13.373 colones mensuales, más impuesto de ventas, para un total de 181.338 colones al año. Lógicamente el anuncio publicado por todo el año en la Guía Telefónica no funcionó y es totalmente ineficaz, a raíz de los hechos que enumeré en la demanda. Los anteriores extremos son los daños y perjuicios causados, que ascienden a 245.338 colones.".

2. -

   El accionado contestó la demandaincoada enforma negativa e interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación,la genérica de sine actione agit ycaducidad.

3. -

   El Juez, L.. L.F.F.H., en sentencia dictada a las 14:10 horas del 09 de setiembre de 1999, resolvió: "Se rechazan las excepciones de caducidad,falta de derecho, falta de legitimación, sine actione agit comprensiva de las dos anteriores y la falta de interés actual, opuestas por el demandado R.S.M.. Se declara con lugar la demanda del presente proceso ordinario, establecido por O.J.V. contra R.S.M. entendiéndose denegada en lo que expresamente no se resuelva. Se condena a R.S.M. a: A) Continuar tramitando, con la diligencia normal, debida y procedente, el juicio sucesorio de I.M.M., expediente 209-96, de este despacho, hasta la efectiva conclusión del mismo, que resultaen la adjudicación a su favor de la finca de San José, matrícula 290871-000; paracuyo efecto se le conceden tres meses de plazo, bajo el apercibimiento de que, ante su incumplimiento, se procederá a testimoniar piezas para ante el Ministerio Público, en su contra, por la comisión del delito de Desobediencia a la Autoridad. B)Una vez realizado lo anterior, se ordena a R.S.M. comparecer ante notario público a traspasar dicha propiedad a favor del señor O.J.V., por el precio de seis millones de colones, menos la suma de cien mil colones, que ya han sido cancelados por el actor; para cuyo efecto se le conceden diez días, después de los tres meses anteriores. En caso de incumplimiento el juez comparecerá en nombre del señor R.S.M. al otorgamiento que interesa. C) Que en consecuencia el señor O.J.V. deberá cancelar la suma de cinco millones novecientos mil colones, a favor del señor R.S.M. en el acto del traspaso de la propiedad. Se condena al señor S.M. al pago de daños y perjuicios y se aprueban los siguientes: a) Los gastos cobrados por el Banco Nacional para concesión de crédito, por concepto de inspecciones, avalúos, comisión de colocación y estudios de registro por la suma de treinta y ocho mil colones y b) Contrato de propaganda de su empresa Diseños Impresos Jiménez S. A., con la compañía General de Directorios Telefónicos, para promocionar su negocio, en la propiedad suya venta se demanda en este proceso, contrato durante todo el año 1998, por un total de ciento ochenta y un mil trescientos treinta y ocho colones. Con relación al pago de honorarios profesionales que cobró el C.P.A.L.. L.A.C., para emitir declaraciones de ingresos, que le solicitaron para tramitar el préstamo ante el Banco Nacional por dieciséis mil colones y el pago de honorarios profesionales pagados al autenticante deunpoder que tuvo que dar a su hermano J.L.J.V., para que durante su ausencia firmara los documentos del préstamo con el banco y honorarios para presentar escrito en expediente de la sucesión donde se inventarió la finca, para evitar la cesión de los derechos hereditarios, se conceden para que se liquiden en ejecución de sentencia. Se condena al señor S.M. a pagar las costas procesales y personales de este proceso.".-

4. -

   R.S.M., apeló y, el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda, integrado por los Jueces J.R.L.D., J.R.C.H. y A.E.R.A., en resolución número 203 de las 9:15 horas del 06 de junio del 2000, dispuso:.”Se revoca la sentencia apelada en todas sus partes. Se acoge la excepción de caducidad opuesta por el demandado y se omite pronunciamiento sobre las de falta de derecho, falta de legitimación y sine actione agit. Se declara sin lugar la demanda, quedando a cargo del actor el pago de ambas costas del juicio.”.

5. -

   O.J.V., planteó recurso de casación por razones de forma y fondo. En cuento a este último aduce violación directa e indirecta de ley. Estima conculcados los artículos 21, 22, 681, 1009, 1011, 1022, 1023, 1034, 1049, 1053, 1054, 1055, 1058, 1066, 1089, 1092, 1099 del Código Civil; 316, 331, 351 a 358; y 368 a 400 del Código Procesal Civil.

6. -

   En los procedimientos se hanobservado las prescripciones legales. En la decisión de este asunto intervienen las Magistradas Suplentes E.E.V.R. y A.M.B.J. en sustitución de los Magistrados Titulares R.M.T., por vacacionesy R.Z.C. incapacidad.

   Redacta el Magistrado Picado Odio;y,

   CONSIDERANDO:

   I.-

   La finca del Partido de San José matrícula número 290.871-000, aparece inscrita a nombre de la señora I.M. Mejía.Ésta falleció el 26 de mayo de 1995.La respectiva mortual se tramita ante el Juzgado Primero Civil de Mayor Cuantía de San José, en la cual se inventarió dicho inmueble.Mediante resolución de las 10:05 hrs. del 14 agostode 1996, y por haberlo dispuesto así la causante en su testamento, se declaró a su hijo, R.S.M., único y universal heredero.El 8 de agosto de 1997, don R. y el señor O.J.V., suscribieron un contrato el cual denominaron "Opción de venta".Mediante este convenio, el primero, como heredero propietario de la indicada finca, se comprometió a vendérsela al segundo.El precio se pactó en la suma de ¢ 6.500.000, el cual se cancelaría en un solo pago, cuando el Banco Nacional de Costa Rica girara el dinero.El plazo de la opción se fijó en tres meses a partir de esa fecha, susceptible de ampliación, por un mes más, de no haberse concretado el préstamo, siempre y cuando existiera aceptación expresa y por escrito del señor S. Mena.Al momento de firmarse ese documento don O. canceló como señal de trato la suma de ¢ 100.000, la cual formaba parte del monto total de la venta.Se estipuló que, en caso de no poderse concretar el traspaso por causas imputables al comprador, perdería dicha cantidad a favor del vendedor.El señor J.V. solicitó en la Agencia del Banco Nacional de Costa Rica en Escazú, un crédito por ¢ 7.000.000 para adquirir la susodicha finca, la cual ofreció como garantía del préstamo.El 4 de setiembre de 1997, el perito nombrado por el ente bancario dictaminó que, por su valor, aquélla no constituía suficiente respaldo de la operación crediticia.A raíz de lo anterior, ofreció como garantía adicional el inmueble de su propiedad, inscrito en el Partido de San José, bajo matrícula número 341.507-000.Sin embargo, primero, debía cancelar el gravamen hipotecario a favor de la Mutual Heredia de Ahorro y Préstamo y, además, obtener la autorización de este ente y del Banco Hipotecario para la Vivienda (BANHVI).El 31 de octubre de ese año, el Banco Nacional de Costa Rica aprobó la solicitud de crédito.Empero, no pudo otorgarse el préstamo por cuanto, a esa fecha, la finca a comprar no aparecía inscrita a nombre de don Rolando y porque don O. no obtuvo la autorización del BANHVI. Con el presente juicio, el señor J.V., en lo conducente, pretende se le ordene a don R. continuar tramitando el juicio sucesorio de su madre, doña I.M.M., hasta su efectiva conclusión, a efecto de resultar adjudicatario de la finca litigiosa; una vez realizado lo anterior, comparecer ante notario público a traspasarle la propiedad por el precio pactado.Asimismo, pretende el pago de los daños y perjuicios irrogados, los cuales ascienden a la suma total de ¢ 245.338.El accionado se opuso a la demanda.El Juzgado la declaró con lugar en todos sus extremos.Al respecto, le concedió al demandado un plazo de tres meses, bajo el apercibimiento de testimoniar piezas ante el Ministerio Público por el delito de desobediencia a la autoridad, para que tramitara el proceso sucesorio y se adjudicara la finca litigiosa.Asimismo, le otorgó 10 días, contados a partir del vencimiento de los tres meses, para otorgar la escritura de traspaso.Además, lo condenó al pago de ¢ 38.000 por concepto de gastos cobrados por el Banco Nacional para la concesión del préstamo, inspecciones, avalúos, comisión de colocación y estudios de registro; ¢ 181.338 por el contrato de propaganda suscrito entre la empresa del actor, D.I.J.S.A., con la Compañía General de Directorios Telefónicos, para la promoción del negocio.Tocante a la fijación de los honorarios del Contador Público Autorizado por la emisión de declaraciones de ingresos, solicitados para la tramitación del préstamo, y los del abogado autenticante por el poder otorgado al hermano del actor, remitió a la vía de ejecución de sentencia.El Tribunal Superior revocó lo resuelto.Acogió la excepción decaducidad y declaró sin lugar la demanda.

   II.-

   Don O. formula recurso de casación por la forma y el fondo.En cuanto a este último aduce violación directa e indirecta de ley.Estima conculcados los artículos 21, 22, 681, 1009, 1011, 1022, 1023, 1034, 1049, 1053, 1054, 1055, 1058, 1066, 1089, 1092, 1099 del Código Civil;316, 331, 351 a 358; y 368 a 400 del CódigoProcesal Civil.

   III.-

   El recurso, en su formulación, no se ajusta a los requerimientos técnicos establecidos por ley. Sea, no observa el debido orden de exposición propio de la casación.Al respecto, el casacionista reputa quebrantados los artículos 351 al 358 y 368 al 400 del Código Procesal Civil, con una justificación insuficiente.Esto, por cuanto, de conformidad con el numeral 596 párrafo 2do. ibídem, es menester señalar con claridad y precisión, así como indicar, con igual rigor, en qué consiste su quebranto.Además, alega el recurrente tanto violación directa, cuanto indirecta de ley.Esta última por error de hecho y de derecho, por haber determinado el Tribunal que el convenio suscrito por las partes el 8 de agosto de 1997 constituye un precontrato (opción de venta), y no una compraventa perfecta.En realidad, de darse el quebranto, configuraría, concretamente, un error de derecho por indebida valoración del susodicho negocio jurídico. A pesar de los defectos relacionados, se apresta la Sala a la consideración del recurso, en los siguientes términos.

   RECURSOPOR LA FORMA

   IV.-

   Bajo esta inteligencia, achaca el casacionista el vicio de falta de citación para alguna diligencia probatoria durante la tramitación del proceso, lo cual le irrogó indefensión.Ello por cuanto, según afirma, mediante escrito presentado en el Juzgado el 9 de febrero de 1999, ofreció, como prueba para mejor resolver, el testimonio de su hermano, J. L.J.V., quien declararía sobre cómo le otorgó poder especial para que, mientras estuviera fuera del país, formalizara el negocio con el demandado.Posteriormente, manifiesta, en memorial presentado el 16 de abril, reiteró dicho pedimento.Sin embargo, añade, dicha probanza no fue admitida ni rechazada.Tampoco fue comentada en sentencia.Lo anterior, concluye, le ha causado indefensión, pues el demandado alega que, por haber salido del país, no tuvo interés en culminar el contrato, lo cual iba a ser refutado con esa probanza.

   V.-

   Según los términos en que se plantea el agravio en cuestión, de darse, configuraría, no la causal invocada por el casacionista, sino un supuesto de denegación de prueba admisible.Ello, por no haberse evacuado el testimonio del señor J.L.J. Vega.Sin embargo, éste fue propuesto como prueba para mejor resolver, lo cual le da una connotación especial.En relación, esta S. reiteradamente ha resuelto:"II.-...la prueba para mejor resolver es un instituto concebido para que el J., una vez evacuada la prueba ordinaria, solicite aquella que, aún siendo relevante para el proceso, no fue ofrecida por las partes, o bien que habiéndolo sido, fue declarada inevacuable, nula, rechazada por extemporánea o inadmisible, e incluso se refiera a hechos tenidos por ciertos en rebeldía del demandado.Por tratarse de una facultad del Tribunal y no de las partes, no puede ser utilizada por éstas para subsanar sus omisiones respecto de la prueba que pudieron haber ofrecido en el momento procesal oportuno y no lo hicieron.Por lo demás, y siempre como consecuencia de ser un instrumento concebido para el Tribunal, es que puede prescindirse de ella sin necesidad de resolución expresa que así lo haga ver, que fue justamente lo que aquí sucedió". ( Fallo número 94 de las 15:45 Hrs. del 9 de noviembre de 1994.).En este mismo sentido pueden consultarse, entre muchas otras, las sentencias de esta Sala números 23 de las 14 horas y 20 minutos del 4 de marzo de 1992; 34 de las 10:45 Hrs. del 28 de mayo de 1993;83 de las 14 horas y 40 minutos del 22 de diciembre de 1993; 5 de las 14 horas 40 minutos del 19 de enero de 1996; 27 de las 14:20 Hrs. del 16 de abril de 1997; 21 de las 15:15 hrs. del 18 de febrero; 48 de las 15:10 hrs. del 13 de mayo; 58 de las 14:30 hrs. del 5 de junio; y, 73 de las 14:20 hrs. del 10 de julio, todas de 1998.A la luz de lo anterior, los juzgadores de instancia no incurren en el quebranto reclamado por el recurrente, al haberse prescindido de la prueba en cuestión.Sin perjuicio de lo anterior, y a mayor abundamiento, precisa indicar que el propio actor, de conformidad con lo expuesto en el memorial de conclusiones, folio 203, desistió de ese testimonio.Acorde con lo apuntado, se impone la desestimación del agravio demérito.

   RECURSOPOR EL FONDO

   VIOLACIONESINDIRECTAS

   VI.-

   Como primer motivo de disconformidad al respecto, alega el casacionista error de derecho en la valoración de la prueba testimonial.En relación, indica, la Agencia del Banco Nacional de Escazú le asignó a la licenciada M.H.C. y a su esposo, el expediente de crédito bancario de don O., a efectos, en primer lugar, de hacer los estudios respectivos y, luego, una vez aprobado el crédito, proceder a confeccionar la hipoteca.Dicho trámite no pudo concretarse, pues la propiedad a hipotecar no estaba a nombre de quien se indicó como vendedor.Doña M., agrega, narró que ella habló en varias ocasiones con don O. y don R. para explicarles la situación.Le comentó al Juzgado las reacciones, comentarios y posiciones asumidas por cada uno de ellos.Lo anterior, manifiesta, también fue relatado por la otra testigo, esposa de don O., quien además afirmó constarle que tanto su esposo, cuanto su cuñado, éste último cuando el primero salió del país, constantemente buscaron al demandado para solicitarle la ayuda para continuar la efectiva ejecución del contrato, pero se negó.Sin embargo, indica, el Tribunal adopta la temeraria, precipitada y, sobre todo, infundada decisión, basada en que dichos testimonios no le merecen fe, incurriendo así en el vicio apuntado, al negarle su valor.

   VII.-

   El error de derecho, como es sabido, consiste en otorgarle a las pruebas un valor legalmente indebido, o en negarles el que les corresponde.Cuando se alega dicho error, es menester indicar, con claridad y precisión, las normas consideradas como infringidas concernientes al valor de los elementos probatorios apreciados erróneamente.Es indispensable, además, señalar las leyes quebrantadas en cuanto al fondo, como consecuencia del yerro de apreciación reclamado; asimismo, y con igual rigor, cuáles fueron las pruebas mal apreciadas y en qué consisten los errores cometidos (artículos 595 inciso 3º y 596 del Código Procesal Civil).En el recurso bajo examen, el casacionista omite señalar, con el rigor debido, cuál es la norma correspondiente al valor del elemento probatorio considerado como erróneamente valorado; tampoco indica las de fondo, a su juicio quebrantadas, por la incorrecta apreciación de dichos testimonios.Consiguientemente, tampoco explica en qué consisten los quebrantos cometidos.Lo anterior torna informalel recurso, por lo cual se impone su rechazo.

   VIII.-

   Como segundo agravio, vuelve el casacionista a alegar error de derecho en la valoración de la prueba en cuestión.Según afirma, el contrato suscrito no es una opción de compraventa, ni una promesa unilateral aceptada de compraventa, como erróneamente lo establece el Tribunal en la parte dispositiva y en los considerandos del V al VIII, al acoger la excepción de caducidad.Configura, aduce, una compraventa perfecta.Ello por cuanto, al momento de su firma, ambas partes se encontraban presentes.Por ende, oferta y aceptación se dieron en el mismo instante y simultáneamente, como lo establece el artículo 1011 del Código Civil.Sea, del mismo contrato se deriva la aceptación de la venta por parte del actor y, en consecuencia, su comunicación al demandado.No precisaba aceptar ninguna oferta, agrega, pues se hizo inmediatamente.Lo único pendiente, acota, fue el pago del precio.No se recibió la oferta del demandado para estudio y posterior aceptación o rechazo, pues se aceptó de una vez, quedando concluida la compraventa.Por ello, apunta, se dedicó, de inmediato, a solicitar y conseguir, lo antes posible, el crédito bancario, necesario para cumplir con su obligación.Dicha aceptación, señala, la conoce, entiende, y acepta perfectamente don R., desde que firman el contrato.Por tal razón, repite, no queda pendiente ninguna comunicación posterior de aceptación.Tampoco, manifiesta, se está en presencia de una promesa bilateral o recíproca de compraventa.Ello, por cuanto en la cláusula cuarta del convenio se estableció la forma cómo se cancelaría el precio estipulado.Con ello, según lo acordado por los contratantes, lo único pendiente en el contrato, es el giro del dinero por parte del Banco.De esa manera, apunta, el negocio de compraventa entre las partes es total y completo, no existiendo absolutamente nada por aceptar, decir, negociar, ni hacer.Para ese giro, comenta, figuró como condición necesaria, el inicio, desarrollo y aprobación de un crédito bancario, lo cual no dependía exclusivamente de él, sino, en su mayor parte, de las políticas crediticias, eficiencia, requisitos y proceder de la Agencia del Banco Nacional de Costa Rica en Escazú.Para que el contrato suscrito por las partes fuera una figura prenegocial y no un contrato definitivo, arguye, tendrían que haberse obligado, única y exclusivamente, a respetar el plazo para la realización del negocio definitivo, lo cual no fue así.Su voluntad, así como la del demandado, fue la de poner por escrito el negocio ya pactado, dimensionado totalmente en cuanto a cosa, precio y forma de pago.Podían y querían vincularse definitivamente, acordando, insiste, como única cuestión pendiente, la del pago.Refuerza lo anterior, acota, el hecho que el término de los tres meses se dio, únicamente, como plazo aproximado para la solicitud, desarrollo y concreción del crédito a solicitar, lo cual fue estipulado en el convenio.Los actos de ejecución del contrato, agrega, reafirman la venta efectuada,pues el actor tramitó el préstamo ante el Banco y el demandado suministró la información necesaria para esos efectos.En el contrato celebrado, asevera, existió acuerdo definitivo sobre cosa y precio.Ergo, se está en presencia de una compraventa definitiva, consumada con todos sus efectos jurídicos.Prueba de ello es, además, que de conformidad con el documento firmado por ambas partes, se fijó la suma de ¢ 100.000 como arras o señal de trato, las cuales, de conformidad con el artículo 1058 del Código Civil, se suelen entregar en las ventas. Por otro lado, indica, la equidad y buena fe son reglas de interpretación de los contratos.En el sub-júdice, al inicio de la relación negocial, manifiesta, ambas partes contrataron de buena fe y en equidad.Sin embargo, desde el momento en que la obtención del crédito se tornó imposible, por cuanto la propiedad litigiosa no estaba a nombre del demandado, sino de su difunta madre, empezó la inequidad en contra del actor, al verse imposibilitado para realizar el pago al cual se había comprometido.En ese instante, y todavía de buena fe, apunta, tanto él, cuanto la abogada del Banco Nacional de Costa Rica, acudieron donde don R. a pedirle su ayuda para solucionar esa situación y para que respondiera por el saneamiento del contrato.Al no querer colaborar, actuó de mala fe.Además, agrega, el demandado adquirió otra obligación importantísima:la de culminar el proceso sucesorio de su madre, en donde se encuentra inventariada la propiedad litigiosa.Sin embargo, todavía se encuentra inconcluso.Lo anterior, afirma, es una condición suspensiva implícita del contrato, pues para la firma de la escritura y, en este caso, la constitución de la hipoteca, era lógico, racional y totalmente previsible para el demandado, que él debía aparecer como propietario en el Registro Público.Además de la anterior condición, se estableció otra, la cual consistía en la aprobacióny giro por parte del Banco del dinero para el pago al demandado.Por no continuar éste gestionando diligentemente el proceso sucesorio, agrega, se tornó imposible el cumplimiento de esta segunda condición.El demandado, al negarse a cumplir el contrato, por no haber concluido el sucesorio de su madre, incurrió en incumplimiento grave, voluntario e imputable.Por su parte, asevera, el actor, al no estar la propiedad registrada a nombre del demandado, lo cual impedía la constitución de la hipoteca, quedó facultado, en virtud de la excepción de contrato no cumplido, para no cumplir con el pago acordado.Siendo el convenio suscrito una compraventa, concluye, es clara la violación del artículo 1055 del Código Civil, pues tal precepto se refiere, y debe aplicarse únicamente, a la promesa de venta y a la recíproca de compraventa.

   IX.-

   De los argumentos sobre pruebas señaladas como indebidamente valoradas, sólo los referidos al contrato firmado por las partes, están asistidos de las razones correspondientes.En consecuencia, de conformidad con lo apuntado en el considerando VII, respecto a los demás elementos de convicción, esta S. tiene vedado su conocimiento.El agravio resulta informal.Ello, por cuanto el recurrente omite indicar, con la precisión y claridad requeridas, cuál es la norma sobre el valor probatorio conculcada y, por ende, la explicación de en qué consiste su violación.Porconsiguiente, es de rigor su rechazo.

   X.-

   Sin perjuicio de lo anterior, y a mayor abundamiento de razones, conviene anotar lo siguiente. El punto medular de la cuestión planteada consiste en determinar si el contrato suscrito por las partes el 8 de agosto de 1997, el cual ellas denominaron "opción de venta", configura un precontrato; o, si por el contrario, se está en presencia de una compraventa perfecta.Sobre la distinción entre la promesa de venta, o la recíproca de compraventa, y la compraventa propiamente dicha, esta S., en su sentencia número 80 de las 15:30 hrs. del 30 de noviembre de 1993, indicó:"V.-La doctrina moderna para referirse a los tipos contractuales preliminares o preparatorios de otros contratos ha usado la expresión de precontrato, definiéndola como aquella convención mediante la cual dos o más personas se comprometen a hacer efectiva en el futuro la conclusión de un contrato que, en ese momento, no quieren o no pueden celebrar en forma definitiva. El precontrato, en rigor, es un contrato por medio del cual surge una obligación de hacer: la celebración del futuro contrato, que a su vez constituye su objeto o finalidad. Son precontratos, por tener como finalidad la realización de otro contrato, la promesa unilateral de venta y la promesa recíproca de venta. La primera, es decir, la promesa unilateral de venta -o simplemente promesa de venta- comúnmente se denomina opción de venta y es la figura prenegocial a que se contrae el artículo 1054 del Código Civil. Esta Sala, en Sentencia Número 51 de las 15 horas del 11 de agosto de 1993, analizando la opción de venta, ha dicho: "El contrato de opción de venta, figura muy debatida en doctrina y jurisprudencia, es concebido en la actualidad como un contrato autónomo, preliminar o preparatorio. Por medio de él, un sujeto se compromete a vender a otro un bien, por un determinado precio, si éste decide aceptar la opción dentro del plazo fijado al efecto. Es así como el promitente se compromete a mantener su oferta durante un cierto plazo, y a vender un bien a un precio determinado; el optante, por su parte, acepta el compromiso adquirido por el otro contratante, pero no se compromete a aceptar la oferta. Goza, por ende, de un plazo para estudiar la propuesta, la cual debe considerarse firme durante el tiempo de la opción, sin posibilidad de ser revocada. Si es aceptada, habría acuerdo entre las partes y se configuraría entonces el contrato definitivo, según las reglas previstas por los artículos 1009, 1049 y 1054 del Código Civil. La opción de venta puede ser gratuita u onerosa. En la primera, el promitente se obliga a mantener su oferta en firme y su compromiso de celebrar el contrato futuro durante el plazo previsto, sin recibir nada a cambio. En la opción onerosa, el optante ha pagado una suma de dinero al oferente para obtener la promesa de venta, estableciéndose así prestaciones recíprocas de ambas partes. En este tipo de contratos, según suele estipularse, la suma dada como anticipo o adelanto quedará en manos del oferente en caso de no ser aceptada la opción en el plazo convenido, pero si es aceptada, se estima como parte del precio. Empero, si las partes nada han acordado al respecto, el oferente debe devolver el dinero recibido como señal de trato en caso de no realizarse el contrato definitivo, según lo establecido por el artículo 1058 del Código Civil."

   .VI.-Como lo sostuvo Casación en su sentencia número 83 de las 16 horas del 28 de julio de 1965, la promesa unilateral de venta una vez que ha sido aceptada, perfecciona la obligación de hacer que cada una de las partes ha contraído y transforma el contrato en una compraventa, con todos los efectos jurídicos que a éste corresponden. Es decir, si el beneficiario -optante-acepta pura y simplemente mientras esté vigente el plazo de la opción de venta, nace a la vida jurídica el contrato definitivo, es decir, la compraventa. Lo anterior significa, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1054, 1049 y 480 del Código Civil, que opera el traspaso dominical del bien vendido de un sujeto al otro.VII.-La promesa recíproca de compraventa entraña una relación contractual un poco más compleja. Al igual que en la opción de venta, se trata de un precontrato cuya finalidad es la realización de la compraventa definitiva, pero en este caso ambos sujetos ofrecen en forma recíproca llevarla a cabo, en donde uno promete vender en un precio determinado y el otro promete comprar en ese precio, durante un plazo determinado. En este caso, la aceptación de cualquiera de las dos partes precontratantes perfecciona el contrato definitivo, sea la compraventa con todas sus consecuencias jurídicas.VIII.- Es importante establecer con claridad cuándo se está frente a un precontrato cuyo objeto es un contrato de compraventa y cuándo se está frente a compraventa propiamente dicha, siendo necesario tener presente que tanto la opción de venta como la promesa recíproca de compraventa, por ser figuras prenegociales, contienen los elementos esenciales de la negociación proyectada. Por eso se considera al precontrato como un "contrato base" en el cual se proyectan las características del contrato definitivo, de tal forma que aceptadas las ofertas respectivas, no es necesaria una nueva declaración de voluntad.En la opción -o promesa de venta- y en la promesa recíproca de compraventa, basta que, dentro del plazo, opere la aceptación del optante en el primer caso, o de cualquiera de las dos partes en el segundo para que, como se ha señalado, se perfeccione la compraventa. Resulta claro, entonces, que la diferencia entre la figura prenegocial y el negocio definitivo de compraventa es el acuerdo definitivo de cosa y precio manifestado, precisamente, en la aceptación de los optantes. Es decir, la relación contractual prenegocial diseña el contrato definitivo haciendo referencia a los elementos esenciales de que se compone aquél, pero sin que haya acuerdo definitivo sobre cosa y precio, que se da con la aceptación de las ofertas. En la opción y en la promesa recíproca de compraventa por ser su objeto la futura estipulación de un contrato de compraventa, sus efectos nunca pueden coincidir con los de la venta, no pudiendo derivar ni la transmisión de propiedad ni la obligación del vendedor de entregar la cosa ni del comprador de pagar el precio, porque aun cuando en el precontrato se determina la cosa y el precio, los promitentes sólo se obligan a respetar el plazo y a realizar el contrato definitivo de mediar consentimiento sobre el precio y la cosa tal y como fue previsto.De allí que si en un determinado contrato se desprende que la fase de las simples ofertas -unilateral o recíproca, según el caso- ha sido superada pues en realidad no hay nada pendiente de aceptación, la compraventa definitiva se ha consumado con todos sus efectos jurídicos, en forma independiente de su eventual inscripción en el Registro Público, pues ésta no es un requisito ad substantiam para su perfeccionamiento, quedando para la fase de ejecución del contrato como una obligación del vendedor el otorgamiento de escritura pública y la entrega del bien."

   (Lo resaltado no es del original.En igual sentido, pueden consultarse, entre otros, los fallos de esta Sala números83 de las 9:40 hrs. del 9 de marzo de 1990, 100 de las 9:50 hrs. del 30 de setiembre de 1996, 34 de las 15:15 hrs. del 31 de marzo de 1998; 78 de las 15:05 hrs. del 29 de julio de 1998, 202 de las 14:20 hrs. del 30 de abril de 1999).

   XI.-

   A juicio del recurrente, al hallarse presentes las partes al momento de suscribirse el contrato, la oferta y la aceptación se dieron simultáneamente.Esa aceptación, asevera, la conoce, entiende y admite perfectamente el demandado, desde el momento en que firma el contrato.Lo único pendiente, concluye, fue el pago.Al respecto precisa hacer hincapié en lo siguiente.El contrato constituye un medio o instrumento del cual se sirve el ser humano, en su vida de relación, para alcanzar muy diversos propósitos, de acuerdo con sus necesidades y posibilidades específicas.En lo referente a los bienes, con frecuencia se dan situaciones particulares, cuando se desea comprar uno determinado.Empero, por algún obstáculo momentáneo, no se puede realizar el contrato respectivo.Uno de esos impedimentos -como sucede en el sub-júdice- puede ser la falta de dinero para pagar el precio.Sin embargo, se tiene la posibilidad de obtenerlo en determinado tiempo.Ante esa circunstancia, quien desea comprar el bien, puede propender -por la vía convencional- a que su dueño se comprometa a vendérselo dentro de un plazo prudencial (aquél dentro del cual, estima el pretendiente, puede obtener el dinero).Según se observa, dentro de la situación descrita, hay deseos de efectuar la compraventa de inmediato, pero no se puede.Sin embargo, queriendo alguna de las partes mantener jurídicamente viva la posibilidad de realizarla tras obviar el obstáculo existente, puede proponer otro contrato cuyo objeto no será la trasmisión del bien y el pago del precio, sino el compromiso de compra venta.De tal forma, dentro del supuesto prealudido, quien desea comprar podrá asegurarse la obligación, por parte del propietario, de venderle dentro de un plazo a estipularse en el respectivo contrato.De no establecerse el plazo, nuestra ley, en aras de la seguridad jurídica, se encarga de preceptuarlo en el artículo 1055 del Código Civil.Según se colige de lo expuesto, dicho contrato no será el de compraventa, sino uno de carácter preliminar, preparatorio y autónomo, con un propósito a tono con las circunstancias.Es preliminar, por cuanto precede a otro, respecto del cual sienta sus bases.Es preparatorio, pues previene, disponiendo algo encaminado a un fin.Es autónomo,por cuanto cobra vida independientemente del por venir.Por lo tanto, la concurrencia de voluntades se dirige a un objeto de tal linaje, que no fragua la compraventa, pues no determina la transmisión dominical ya que el sinalagma, el cual se configura con el pago del precio, no es por el momento posible.Consiguientemente lo que las partes concurrentes suscriben, en tal evento, es un compromiso de comprar y vender, dentro del plazo acordado; sea, de celebrar un futuro contrato.

   XII.-

   Según la tesis propugnada por el recurrente, para que el contrato en cuestión fuera una figura prenegocial, y no un contrato definitivo, las partes tendrían que haberse obligado, única y exclusivamente, a respetar el plazo para la realización del negocio definitivo, lo cual no fue así.En relación, expresa, ambas asumieron otras obligaciones contractuales:don O., la de gestionar y cumplir todos los trámites para la obtención de un crédito bancario, a fin de pagarle al señor S.; este último, la de ayudarle al primero en ese menester, y culminar el proceso sucesorio de su madre, quien figuraba como titular del bien.Con arreglo al criterio del casacionista, tal culminación constituía condición suspensiva implícita del contrato de compraventa aducido.Sobre el particular, se impone considerar lo siguiente.En la especie, según lo dicho anteriormente, se está ante la situación de una proyectada compraventa, la cual, por las razones apuntadas, no se puede realizar de inmediato.Para tender a ella, se forja entonces un contrato preparatorio o preliminar cuyo objeto es el compromiso de compraventa, a fin de colocarse las partes, en el transcurso del plazo, en aptitud para efectuar el definitivo.Al respecto, nada impide que, dentro de ese contrato, preparatorio y autónomo, se consignen compromisos proclives al referido propósito de alcanzar la aptitud para realizar la compraventa, en el transcurso del plazo pactado.En el caso concreto, la obtención del dinero para pagar el precio, mediante crédito bancario.Si así se hace -como ocurre en la especie-, tales compromisos forman parte del contrato autónomo, preparatorio.Sea, bajo ningún concepto lo desnaturalizan, para convertirlo en uno definitivo.Ello por cuanto tales cláusulas se enmarcan dentro del objeto del contrato preliminar cual es, como se dijo, el compromiso de efectuar la compraventa cuando se esté en aptitud para ello, y no la compraventa misma.Obsérvese que a esas alturas ninguna de las partes está en aptitud para perfeccionar el contrato definitivo.El promitente tiene un impedimento legal, y el optante, uno de orden material.El objeto del contrato en cuestión, no es, por ende, la transmisión dominical y el pago del precio, sino el ya explicado, de orden preparatorio.Pero, como ese contrato preliminar o de opción, se encamina a la realización del definitivo, amén de las referidas cláusulas sobre actos necesarios para colocarse en aptitud para tal efecto, suele incluir otras, como convenio base, alusivas a la negociación culminante proyectada. Por su parte, tampoco las arras, a contrapelo de la tesis del recurrente, desnaturalizan la opción.Estas, dentro del contrato preparatorio, en su modalidad onerosa, tiende precisamente a la seguridad del cumplimiento relativo a la observancia del plazo estipulado.Con arreglo a loexpuesto, tampoco es de recibo el argumento en cuestión.

   VIOLACIONES DIRECTAS

   XIII.-

   Como primer motivo de disconformidad, alega el casacionista falta de aplicación de los artículos por él referidos del Código Civil.Ello por cuanto, afirma, el Tribunal Superior declaró la caducidad del contrato al aceptar la estipulación de que el plazo podía ampliarse por un mes más, si vencidos los primeros tres meses no se hubiere concretado el préstamo, siempre y cuando existiera aceptación expresa y por escrito del demandado.Dicha cláusula, afirma, es contraria a la ley, pues el vendedor se reserva el derecho de modificar unilateralmente el contrato, por lo cual, se hace depender su eficacia únicamente de la voluntad del promitente.Por ende, resulta nula.La interposición del sub-júdice para la ejecución forzosa del contrato, es una petición de la parte actora para que se declare dicha nulidad.

   XIV.-

   Contrario a lo afirmado por el casacionista, dicha cláusula no constituye una modificación unilateral del contrato.Su origen es de carácter consensual.Se refiere, únicamente, a la posibilidad de ampliación del plazo convenido, para que el optante pudiera acceder a la posición de pagar el precio. Al efecto, el promitente tiene el derecho, fijado ya el plazo, de decidir si lo amplía o no, según su conveniencia.De todas maneras, dentro de las pretensiones de la demanda, no figura la petición de nulidad de esa estipulación, petición que, si procediera, implicaría, de todas maneras, la vigencia únicamente del plazo convenido de tres meses.

   XV.-

   Por último, alega el recurrente, en caso de aceptarse la tesis de que el contrato suscrito entre las partes es una opción de compraventa, su caducidad, de conformidad con el artículo 1055 del Código Civil, sería procedente, si su cumplimiento no se demanda dentro del plazo de un mes desde su exigibilidad.En el sub-júdice, afirma, el demandado no podía exigir el cumplimiento del actor hasta después de los tres meses, pues antes de eso tenía plazo y, por ende, no debía nada.De consiguiente, la opción no era exigible para ser cumplida por el actor.Por otra parte, la firma de la escritura, tradición y/o entrega de la propiedad por parte del demandado, sólo podía exigírsele cuando él procediera a aceptar la oferta y el Banco pagara el precio de la propiedad, para lo cual, se contaba con el plazo inicial de tres meses, prorrogable a uno más.

   XVI.-

   Al respecto, en el considerando XI se señala, respecto al plazo de un mes fijado por el artículo 1055 del Código Civil, que su aplicación se dá cuando en la opción no se ha establecido plazo.Como en la especie tal estipulación se dio, la caducidad queda determinada por el período de tres meses acordado, exclusivamente. Sea, de no haberse convenido por las partes ese período, la caducidadhabría operadoirremisiblemente al mes, de acuerdo con lo establecido por el aludido precepto. Empero, como el promitente, de conformidad con el optante,concedió, a cambio del precio pagado por la opción, un plazo de tres meses, la caducidad se extiende a este último.No es de recibo, por ende, el presente agravio.

   XVII.-

   Con base en las razones apuntadas, se impone desestimarel recurso formulado, con sus costas a cargo de quien lo interpuso.

   POR TANTO:

   Se declara sin lugar el recurso.Son sus costas acargo de quien lo formuló.

   Hugo Picado Odio

   Ricardo Zeledón ZeledónLuisGuillermo Rivas Loáiciga

   Elvia Elena Vargas RodríguezAna MaríaBreedy Jalet

   Magistrada SuplenteMagistradaSuplente

   J** Recurso: 546-00