Sentencia nº 00400 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 22 de Mayo de 2002

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-

S.J. a las catorce horas cuarenta minutos del veintidós de mayo del año dos mil dos.

Proceso abreviado establecido en el Juzgado Quinto Civil de San José por “LABORATORIO G.B. SOCIEDAD ANONIMA”, representada por su Presidente con facultades deapoderado generalísimo sin límite de suma, L.F.G.C., divorciado, farmacéutico; contra “FONOGRAFOS DE COSTA RICA SOCIEDAD ANONIMA”,representada por su Liquidador, señor M.A.H.; y contra “IMPORTADORA VARHI LIMITADA”, representada por su apoderado general judicial, G.C.M.Figuran como apoderados especiales judiciales, J.J.R.B., de la parte actora y los licenciados, D.B.U. y R.H.Q., divorciado, por la co-accionada Importadora Varhi Limitada.Todas las personas físicas son mayores de edad y con las salvedades hechas, casados, abogados y vecinos de San José.

RESULTANDO:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor estableció demanda ordinaria cuya cuantía se fijó en la suma de seis millones de colones a fin de que en sentencia se declare: “...1.- Que a mediados de mil novecientos ochenta y nueve, Fonógrafos de Costa Rica, desocupó el local que le arrendaba en ese entonces a mi representada, del establecimiento mercantil de electrodomésticos denominado GALERIA MUSICAL, ofreciendo en venta el mismo a terceros. 2.- El treinta y uno de Mayo de 1990, y ya desocupado el local, por escritura otorgada ante el N.F.C.P., cedió y sin el consentimiento de la propietaria, sólo el contrato de arrendamiento objeto de esta acción a IMPORTADORA VARHI LIMITADA, que se instaló en el mismo con su establecimiento mercantil denominado TIENDA DE ROPA FASCINATION, por lo que no se incluyó en dicha cesión el establecimiento mercantil de electrodomésticos, que la cesionaria tuvo instalado en el local, hasta mediados de mil novecientos ochenta y nueve. 3.-Que IMPORTADORA VARHI LIMITADA, una vez instalada en el local, realizó en contra la voluntad del propietario, y abusando de la posesión que tenía del mismo como cesionario del contrato de arrendamiento, construcciones tales como la instalación de un entrepiso, y realizando modificaciones a los ventanales, y la puerta de ingreso, y sustituyendo las rejas del local propiedad de mi representada. 4.-Que ambos actos descritos en las petitorias anteriores, son abusivos y contrarios a las disposiciones legales que regulan la materia de arrendamiento de propiedades comerciales, y en consecuencia debe declararse resulto el contrato de arrendamiento, con daños y perjuicios a cargo de ambos accionados, y ordenarse el desalojo inmediato del local, una vez firme la presente acción ordinaria declarativa, por medio de nota que se enviará a la autoridad de policía administrativa del lugar en que está situado el inmueble objeto de esta acción, para lo cuál si fuera necesario, sin más trámite aplicará el allanamiento, expulsando a todo aquél que se opusiere, sin atender cualquier orden de embargo u otra semejante, y poniendo en posesión a mi representada de su local comercial. 5.-Que además la co-accionada IMPORTADORA VARHI LIMITADA, construyó en el local objeto de esta acción, en contra de la voluntad de mi representada, y por lo cuál debe destruir a su costa las edificaciones que realizó en ese local, y además debe reintalar las rejas, puerta y vidrieras que tenía el local propiedad de mi representada, cuando lo recibió IMPORTADORA VARHI LIMITADA de FONOGRAFOS DE COSTA RICA S.A., para lo cuál se le fijará un plazo perentorio, y si no lo realiza en el mismo, mi representada podrá realizarlo a costa de la co-accioanda IMPORTADORA VARHI LIMITADA. 6.-Que ambas accionadas, sea FONOGRAFOS DE COSTA RICA S.A. e IMPORTADORA VARHI LIMITADA, son solidariamente responsables de los daños y perjuicios que con las conductas antes tipificadas en esta acción, han perjudicado a mi representada, consistiendo los DAÑOS en: a) El costo de reestablecimiento del local a como se entregó a los accionados por mi representada, que estimo a esta fecha en la suma de UN MILLON DE COLONES; b) Los alquileres que por culpa de los accionados, dejará de percibir mi representada, desde que se ejecute el desalojo que se solicita en esta acción ordinaria declarativa, hasta se restablezca el estado original del local, y el tiempo luego que sea necesario según la costumbre del lugar, para que mi representada pueda celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero; c) La suma de TRECE MIL QUINIENTOS COLONES, que en concepto de multas tuvo que pagar mi representada a la Municipalidad de San José, por el permiso de construcción que no pagó a esa entidad Corporativa, la co-accionada I. V.L., y que ejecutó sin mi permiso en el local; y d) La repetición del pago de la condenatoria en costas personales, que por la suma de SESENTA Y SEIS MIL COLONES, pagué a la co-accionada FONOGRAFOS DE COSTA RICA S.A., en el juicio de desahucio, que en contra de ella estableció mi representada en la Alcaldía Cuarta Civil de San José, bajo el expediente número mil ochocientos ochenta y siete-noventa-uno, y la repetición también del pago de esa misma suma que mi representada pagóal Licenciado J.J.R.B., por la dirección de ese desahucio. Todos los daños los cuales se liquidarán en ejecución de sentencia. Los PERJUICIOS consisten: En los intereses al tipo que pague el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, por los certificados de depósito a seis meses plazo en colones, desde que alcance su firmeza definitiva la sentencia que condene a los accionados, hasta la fecha del efectivo pago. TODO LO CUAL SE LIQUIDARA EN EJECUCION DE SENTENCIA. 7.-Que las demandadas solidariamente deben cancelarle a mi representada, los excesos de agua que sean consumidos en el local, y que se liquidarán en ejecución de sentencia. 8.-Se condenará además en forma solidaria a los accionados al pago de ambas costas de esta acción, las cuales desde ahora solicito AFIANZAR.”. (sic)

2. -

   Las sociedades accionadas, por separado, contestaron negativamente la demanda. I.V. Limitada opuso las excepciones de falta de derecho y prescripción; por su parte, la Co-accionada, opuso la excepción de falta de derecho.

3. -

   Importadora Varhi Limitada, contrademando para que en sentencia se declare: “...DEMANDA PRINCIPAL: 1.Que en virtud del traspaso o venta del establecimiento mercantil de Fonógrafos de Costa Rica S.A. a Importadora Varhi S.A., hecho en escritura otorgada a las 16 horas del 31 de mayo de 1990, esa última sociedad sustituyó válidamente a la sociedad arrendataria en la relación de arrendamiento con Laboratorio G.B. S.A. respecto al local existente en la finca 71586 del Partido de San José, al menos desde el 15 de noviembre de 1990 y en todo caso antes de iniciar el proceso 187-91-5 de ese Juzgado para la fijación de nueva renta. 2.Que la fijación judicial hecha en ese expediente, por sentencia de 13:20 horas del 28 de octubre de 1993, confirmada por sentencia de 8:40 horas del 28 de abril de 1994, es ineficaz respecto de Importadora Varhi S.A., por no haber sido demandada y en consecuencia por no ser parte dentro de ese proceso. 3.Que Importadora Varhi Limitada no está obligada a pagar en lo sucesivo el nuevo alquiler fijado y tiene derecho a que la reconvenida le reintegre todas las diferencias de alquileres ya pagados y de los que llegue a pagar. 4.Que la reconvenida debe pagar ambas costas. DEMANDA SUBSIDIARIA:De acogerse la demanda y denegarse la reconvención principal, por considerarse que Importador Varhi Limitada no llegó a adquirir la condición de arrendataria o de inquilina, pido que se declare: 1.Que habiendo I.V. Limitada hecho cuantiosas mejoras en el local a que se refiere el proceso, a ciencia y paciencia de la reconvenida, tiene derecho a que la reconvenida le pague el valor actual de esas mejoras al momento de la valoración; y que de no hacerse ese pago dentro del plazo que se fije en ejecución de sentencia, la propiedad total sobre la finca 71586 del Partido de San José será común entre la reconvenida y la reconventora en proporción al valor del inmueble antes de las mejoras y a dicho valor actual de esas mejoras. 2.Que Importadora Varhi Limitada tiene derecho a reducir en la misma proporción el importe del alquiler que pague por el local, ya sea el vigente de ochenta mil colones mensuales o el anterior de veintidós mil colones mensuales; y a que se le reintegren todas las diferencias ya pagadas y que llegue a pagar. 3.Que la reconvenida debe pagar ambas costas. AMPLIO LA PRETENSION DE LA SIGUIENTE MANERA: El extremo 4 de la demanda principal debe quedar como 6 y como extremos 4 y 5 debe declararse lo siguiente: 4.Que las mejoras indicadas en los hechos 3 y 6 deben ser valoradas judicialmente y la sociedad actora debe resarcir su importe a mi representada dentro del plazo que se fije, en ejecución del fallo. 5.Que en caso de no hacerse ese pago dentro del plazo dicho, mi representada tiene derecho a permanecer en el local arrendado sin pagar alquiler, durante todo el tiempo necesario para que el importe de las mejoras quede amortizado con la ocupación del local, si es del caso hasta el 17 de agosto del año 2005." (Sic).

4. -

   La sociedad actora-reconvenida contestó la contrademanda negativamente y opuso las excepciones falta de derecho, prescripción y la genérica de sine actione agit. (sic)

5. -

   El Tribunal Segundo Civil, por auto 212 de las 13:30 horas del 17 de junio de 1995, dispuso: “Se confirma el auto denegatorio de la apelación.Remítase este legajo al Juzgado para que proceda a agregarlo al procedimiento principal.Tramítese este proceso como abreviado y adecúense los procedimientos.”.

   .6°.-

   El Juez, F.A.K., en sentencia número 85-99 de las 16:10 horas del 11 de octubre de 1999, resolvió: “De conformidad con los hechos tenidos por demostrados, aquellos que se tuvieren como no determinados, consideraciones de fondo efectuadas y los artículos citados, se acoge la excepción de falta de derecho y se rechaza la de prescripción, ambas formuladas por la codemandada Importadora Varhi.En consecuencia, se declara sin lugar en todos sus extremos la presente demanda abreviada de Laboratorio G.B. Sociedad Anónima, representada por F.G.C., contra Fonógrafos de Costa Rica Sociedad Anónima, representada por su liquidador M.A.H., y contra I.V. Limitada, representada por D.B.U.. Lo anterior se resuelve sin especial condenatoria en costas. En lo que respecta a la contrademandada formulada por Importadora Varhi Limitada, se rechazan las excepciones de prescripción, falta de derecho, y sine actione agit que interpusiera el apoderado de la reconvenida. En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la presente contrademanda de Importadora Varhi Limitada contra Laboratorio G.B. Sociedad Anónima, teniéndose la misma por no aprobada en todos aquellos aspectos que expresamente no se indicaren, ya fuera en cuanto a la demanda principal como subsidiaria, declarándose: a.-Que en virtud de la venta del establecimiento mercantil o derecho de llave de Fonógrafos de Costa Rica Sociedad Anónima a Importadora Varhi Limitada, hecho en escritura otorgada a las dieciséis horas del treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa, esa última sociedad sustituyó validamente a la primera en la relación de arrendamiento con Laboratorio G.B. Sociedad Anónima, respecto al local existente en la finca número 71586 del Partido de San José, esto antes de que se iniciara el proceso de fijación de renta que se tramitara en este Despacho; y b.- Que la presente reconvención se resuelve sin especial condena en costas.".(Sic).

7. -

   Tanto la parte actora, así como la co-demandaapelaron y el TribunalCivil de San José, Sección Primera, integrado por los Jueces, L.R.B., S.B. Q. y J.C.B.V., en sentencia N° 191 de las 9:40 horas del 11 de mayo del 2000, dispuso: “I.- DEMANDA.- Se mantiene en cuanto rechaza la excepción de prescripción y se revoca parcialmente la sentencia apelada en cuanto declara sin lugar la demanda yacoge la excepción de falta de derecho opuesta, y en su lugar se rechaza dicha defensa y SE ACOGE PARCIALMENTE LA DEMANDA, ENTENDIENDOSE DENEGADA EN LO QUE NO ES OBJETO DE PRONUNCIAMIENTO EXPRESO, ASI: PRIMERO.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento vigente entre "Laboratorios G.B., S.A." y "Fonógrafos de Costa Rica S.A.", y consecuentemente se declara ineficaz en contra de la primera, la relación habida entre "Fonógrafos de Costa Rica S.A." e "Importadora Varhi S.A.", que facilitó el ingreso al inmueble de esta última. SEGUNDO.- Se condena a"Importaciones V.L.."

   al pago de los siguientes daños y perjuicios a favor de "Laboratorio G.B., S.A." : a) el costo en que incurra la actora para lograr el restablecimiento del local a la situación anterior a la realización de las obras, siempre y cuando "I.V.L.." no lo ejecute voluntariamente, caso en el cual queda autorizada la actora a ejecutar los trabajos. El valor del costo de tales trabajos se fijarán en la fase de ejecución de sentencia, si tuviere que ejecutarlos la actora. b) La suma de tres mil colones por concepto de multa pagada por la accionante a la Municipalidad de San José por haberse ejecutado las obras clandestinamente. c) Un mes de alquiler a razón de ochenta mil colones, dejado de percibir por la actora, mientras se restablece el local al estado original, para lo cual "Importaciones Varhi Ltda." contará con un mes de plazo. d) Los alquileres dejados de percibir durante el plazo necesario para que la demandante pueda celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con terceros, plazo éste que prudencialmente se fija en seis meses, contadosa partir de la fecha en que el local sea restablecido, a razón de ochenta mil colones mensuales, para un total de cuatrocientos ochentamil colones. TERCERO.- Se ordena a "Importaciones V.L.."

   proceder a la demolición de la segunda planta que edificó en el local y a restituirlo al estado en que se encontraba cuando entró en posesión del mismo, instalando los ventanales originales que tenía el local frente a la calle nueve, la puerta de entrada así como las rejas en vez de cortinas de seguridad. Para tal efecto se concede un mes de plazo. CUARTO.- Se ordena el desalojo de "Importadora Varhi Ltda."del localque ocupa, una vez vencido el plazo de un mes concedidoen el extremo tercero. QUINTO.- Se condena a "Fonógrafos de Costa Rica S.A."

   , a pagar a la actorala suma de sesenta y seis mil colones por concepto de honorarios cancelados a dicha coaccionadaen el proceso de desahucio incoado contra esa empresa. SEXTO.- Se condena a las demandadas "Fonógrafos de Costa Rica S.A." e "Importaciones Varhi Ltda." a pagar los intereses de las sumas que en definitiva cada una de ellas resulte obligada a pagar, a partir la firmeza de la resolución que determine el monto definitivo de cada rubro pendiente de liquidar hastasu efectivo pago, al tipo resultante que pague el Banco Central de Costa Rica para operaciones en moneda nacional. SETIMO.- Se condena a las codemandadas en forma solidaria al pago de ambas costas de este proceso.-II.- CONTRADEMANDA.- Seconfirma en cuanto rechaza la defensa de prescripción y se revoca parcialmente lo dispuestoen cuanto rechazó la excepción de falta de derecho opuesta por la actora-reconvenida, en cuanto acogió el extremo primero de la petitoria principal de la contrademanda y en cuanto resolvió el asunto sin especial condenatoria en costas, y en su lugar se acoge la excepción de sine actione agit en su modalidad defalta de derecho, se rechaza dicho extremo petitorio primero de la demanda principal y se impone el pago de ambas costas de la contrademanda a cargo de I.V.L..”. (sic)

8. -

   El apoderado de la co-accionada, I.V.L., solicitó aclaración y alegó nulidad concomitante, y el Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, por auto N° 241 de 9:30 horas del 16 de junio del 2000, dispuso: “I.- Sin lugar la nulidad pedida pues ante la disconformidad por omisión entre lo consignado en el Libro de Votos y la resolución que contiene la sentencia, prevalece ésta última.II.- Mediante nota procédase a insertar en el Libro de Votos, el pronunciamiento emitido sobre la reconvención, antes de la oración “Se confirma en lo demás”, debe leerse: “Se revoca parcialmente la contrademanda en cuanto acogió el extremo primero de la petitoria principal de la reconvención y resuelve sin especial condenatoria en costas, y en su lugar se rechaza dicho extremo y se condena a la codemandada Importaciones Varhi Ltda. Al pago de ambas costas de contrademanda.”.III.- Se adiciona la parte dispositiva de la sentencia dictada por este Tribunal, en relación a la contrademanda, en el sentido de que “Se confirma en lo demás o sea en cuanto se rechazaron los demás extremos de la reconvención.”.

9. -

   El Licenciado, H.Q., en su expresado carácter, formula recurso de casación por la forma y por el fondo.Alega violación de artículos 99, 153 y 155 del Código Procesal Civil; 9 inciso c) de la Ley de Inquilinato; e indebida aplicación de la legislación mercantil, en concreto, del artículo 488.

10. -

    En los procedimientos sehan observado las prescripciones legales. Redacta la M.L.F.; y,CONSIDERANDO:

    I.-

    La actora, Laboratorio G.B.S.A.,(G.B.S.A. en lo sucesivo), es propietaria de un inmueble que es terreno con un edificio, cuya primera planta tiene 3 locales comerciales. Uno de ellos lo dio en arrendamiento al señor A.I.C., según contrato suscrito el 6 de agosto de 1980, para instalar una tienda de ropa, prohibiendo la variación del destino y la transformación del local. Se estipuló que las reparaciones se harían por cuenta y riesgo del arrendatario, quien podría hacer mejoras, previa consulta a la propietaria, las cuales, a excepción de las de mero adorno, quedarían en beneficio del local sin costo alguno para ella. También se prohibió el subarriendo, la cesión y el traspaso de los derechos y de las obligaciones adquiridas, salvo consentimiento previo, expreso y escrito de la arrendante, permitiéndose la venta del establecimiento comercial, en cuyo caso el adquirente asumiría las correspondientes obligaciones para con aquélla. El señor I.C. vendió el establecimiento mercantil a don R. S.M., quien luego lo traspasó a la coaccionada Fonógrafos de Costa Rica S.A. (Fonógrafos en adelante), la cual cambió la línea comercial a electrodomésticos. Mediante contrato celebrado el 31 de mayo de 1990, esta sociedad traspasó el “derecho de llave” a la codemandada Importadora Varhi Limitada (Varhi). Se convino en que el traspaso comprendía el derecho de arrendamiento sobre el local; asimismo, que durante el plazo de la deuda asumida por la adquirente para con la enajenante, por concepto del traspaso, “...el precio del alquiler, será depositado por la compradora a la vendedora, quien a su vez, lo pagará al propietario del local, en tiempo”.Varhiremodeló y puso una tienda de venta de ropa. G.B.S.A. manifiesta que la cesión del arrendamiento, lo mismo que la remodelación, se hicieron sin su consentimiento expreso. Por ello, denunció penalmente a los señores Z.F. y B.U., representantes de las coaccionadas, por el delito de falsificación de documento, causa en la que recayó sentencia de sobreseimiento;y estableció un proceso de desahucio contra F., que se declaró sin lugar.En febrero de 1991, demandó aFonógrafossolicitando un aumento de alquiler, fijándose como nueva renta mensual, según sentencia dictada el 28 de abril de 1994, la suma de ¢80.000.00.En ambos procesos, se notificó aVarhicomo interesada.

    II.-

    En la presente demanda, G.B.S.A. sostiene que F. desocupó en lo personal el local y ofreció en venta el establecimiento mercantil a terceros, cediendo, después, el derecho de arrendamiento a V., quien, contrario a la ley, de modo abusivo y sin su consentimiento, se instaló, remodeló y puso una tienda de ropa. En lo esencial,solicita la resolución del contrato de arrendamiento, se imponga a las codemandadas el pago de losdaños y perjuicios, debiendo V., además,destruir a su costa las edificaciones que realizó en el local y reinstalar las rejas, puertas y vidrieras que tenía cuando lo recibió de Fonógrafos, en su defecto, disponer que lo haga la propietaria a costa de la codemandada. Ambas accionadas contestaron negativamente la demanda.Varhi, por su parte, opuso las excepciones de falta de derecho y prescripción; además,reconvino a G.B.S.A. En la contrademanda solicita, como pretensión principal, declararse en sentencia que como Fonógrafos,le vendió el establecimiento mercantil, ha sustituido válidamente a la sociedad arrendataria en la relación de inquilinato con G.B.S.A., al menos desde el 15 de noviembre de 1990 y en todo caso antes de iniciar el proceso 187-91-5 para la determinación de nueva renta,fijación que le es ineficaz, por no haber sido demandada ni ser parte en ese proceso, de modo que no está obligada a pagar el nuevo alquiler, asumiendo la reconvenida el deber de reintegrarle todas las diferencias por concepto de alquileres pagados y futuros. Como pretensión subsidiaria pide, que de acogerse la demanda y denegarse la contrademanda, en su pretensión principal, por considerarse que no adquirió la calidad de inquilina, se declare que habiendo hecho cuantiosas mejoras, a ciencia y paciencia de la reconvenida, tiene derecho a que se le pague suvalor o a que se declare que la propiedad total será común entre ambas, en proporción al valor del inmueble antes de las mejoras y al valor actual de ellas; además, que puede reducir, en la misma proporción, el importe de la renta que cancele por el local, ya sea el vigente de ¢80.000.00 mensuales o el anterior de ¢22.000.00, y al reintegro de todas las diferencias ya pagadas y que llegue a pagar. Conferido el emplazamiento, la contrademandada contestó en forma negativa e interpuso las excepciones de prescripción, falta de derecho y sine actione agit.

    III.-

    El Juzgado rechazó la defensa de prescripción y acogió la de falta de derecho respecto a la demanda, la cual denegó en todos sus extremos, resolvió sin especial condenatoria en costas. En cuanto a la contrademanda, desestimó las excepciones de prescripción, falta de derecho y sine actione agit, que contra ella interpusoG.B.S.A.Estableció que, en virtud de la venta del establecimiento mercantil o derecho de llave de FonógrafosaVarhi, según escritura otorgada el 31 de mayo de 1990, esta última sustituyó válidamente a la primera en la relación de arrendamiento con G.B.S.A., sobre el local existente en la finca 71586 del Partido de San José, esto antes de que se iniciara el proceso de fijación de renta que se tramitara en ese despacho. Resolvió la contrademanda sin especial condenatoria en costas.El Tribunal revocó lo resuelto por el a-quo. Rechazó la defensa de falta de derecho opuesta a la demanda, la cual acogió parcialmente. En lo fundamental, resolvió el contrato de arrendamiento entre G.B.S.A. yFonógrafos, declarando ineficaz, respecto de la primera, la relación habida entre la segunda y V., que facilitó el ingreso al inmueble de esta última, a quien le impuso pagar daños y perjuicios a favor de la actora, y demoler la segunda planta que edificó en el local, restituyéndolo al estado en que se encontraba cuando entró en posesión, instalando los ventanales originales que tenía frente a la calle 9, la puerta de entrada, así como las rejas en lugar de las cortinas de seguridad, dentro del plazo de un mes. También, le ordenó desalojar el local una vez vencido el referido plazo. F. resultó condenada a pagarle a la actora la suma de ¢60.000.00 por honorarios del proceso de desahucio, y las dos coaccionadas los intereses sobre las sumas que deben cancelar, conforme se determine en ejecución de sentencia, así como ambas costas del proceso. Atinente a la contrademanda, el ad-quem revocó la sentencia de primera instancia. En su lugar, acogió la excepción de sine actione agit en su modalidad de falta de derecho, rechazando la reconvención en todos sus extremos con ambas costas a cargo de V., quien formula recurso de casación por razones procesales y de fondo.

    IV.-

    La recurrente aduce que la actora la demandó, como arrendataria, en un proceso de reajuste de alquiler, y con ello está aceptando esa calidad; como se trata de un hecho sobrevenido, no le fue posible exponerlo en segunda instancia, mediante un incidente de hechos nuevos, por lo que ofrece como prueba para mejor proveer, una certificación que ya consta agregada al expediente (folios 1059 a 1069) y otros documentos, sometidos a conocimiento de esta Sala para que se pronuncie sobre el punto.

    V.-

    En cuanto a este pedimento, como luego se explicará en detalle, la razón para resolver el contrato de arrendamiento se fundó en un subarriendo, que vulneró la cláusula contractual que lo prohibía y dio lugar al desalojo, bajo la causal contenida en el artículo 9, inciso c, de la Ley de Inquilinato aplicable. No se acreditó que entre Fonógrafos y V. se hubiese celebrado un contrato de venta de establecimiento mercantil; ergo, no puede aceptarse que haya operado una sustitución de arrendataria, ni siquiera con la demanda queG.B.S.A. formuló contraVarhi, para el aumento de alquiler o, incluso, quedando establecida ya una nueva renta, pues ni la causa petendi ni el objeto de las diligencias de fijación de renta,guarda identidad con la causa y pretensión que motiva este proceso, en el que se discute, precisamente, acerca del carácter con el queVarhise encuentra en poder del local, refutando la actora, en todo momento, la condición de arrendataria sustituta que dicha codemandada insiste en decir que tiene, producto de un traspaso del negocio comercial. Diferente es si con las diligencias de fijación de renta, la actora, de alguna manera, ha aceptado a V. como nueva inquilina, a consecuencia de un subarriendo que, sostiene, se produjo, pero a contrapelo de la contratación originaria que lo impedía. No obstante, esto resulta ajeno a lo rogado en el recurso; además, G.B.S.A. mostró oposición a la presencia de V. en su local y a las obras de remodelación y cambio de línea comercial que hizo. También, la calidad de subarrendataria siempre ha sido negada por la propia casacionista y el recurso apunta a que se revierta el fallo del ad-quem, a los efectos de considerarla y declararla arrendataria pero por sustitución acaecida en virtud de haber adquirido el establecimiento mercantil, no así por haberse producido un subarriendo tolerado por la arrendante, si es que hubo tal aceptación. Así las cosas, la prueba que se ofrece para mejor proveer resulta impertinente y debe rechazarse.

    Recurso por razones procesales.

    VI.-

    Se invocan cinco cargos y la violación del principio de congruencia y de los artículos 99, 153 y 155 del Código Procesal Civil. Primero: Indica la recurrente que el Tribunal rechazó el reclamo de mejoras porque, según el contrato originario suscrito entre G.B.S.A. y Fonógrafos, luego sustituida porVarhi, éstas quedarían a favor del inmueble. A su juicio, ese argumento constituye un hecho que nunca fue expuesto por la reconvenida y el ad-quem, al considerarlo para denegar esa pretensión, incurrió en el vicio de incongruencia.Agrega que con ello se invocan hechos no alegados por las partes, contraviniendo la doctrina procesal, la jurisprudencia de esta Sala y las disposiciones normativas que en su apoyo cita, al pronunciarse sobre cuestiones no debatidas con relación a las partes, objeto y causa o hechos.Segundo: Se alega que la sentencia impugnada contiene disposiciones contradictorias en su parte considerativa, que trascienden a la dispositiva. En concreto, la casacionista acusa que si V. adquirió la condición de arrendataria, en virtud de la compra del establecimiento a Fonógrafos,la demanda debió rechazarse y la reconvención admitirse en su petitoria principal; pero, si no llegó a adquirir esa condición, como lo estimó el Tribunal, debió acoger la pretensión subsidiaria de la contrademanda. No obstante, expresa, la sentencia recurrida dice, por una parte, queVarhi no es arrendataria y, por otra, que sí lo es, declarando con lugar la demanda y rechazando la reconvención en sus pretensiones principal y subsidiaria. En concreto, señala que el Tribunal no acepta que la reconventora sea arrendataria por sustitución en virtud del contrato de compraventa del establecimiento mercantil, pero luego le reconoce esa condición por la cesión que se hizo del arrendamiento.Más adelante, expone, se rechaza la repetición de lo pagado por aumento de renta, estimando que V. sustituyó a la arrendataria original y por eso le afecta el incremento, sin embargo, le niega el pago de las mejoras porque, acorde con el contrato original, del cual resulta sustituta, su reconocimiento es improcedente.Tercero: De nuevo recrimina incongruencia en lo resuelto. Esta vez, por emitirse un pronunciamiento no solicitado y extraño a lo pedido, cuando con motivo de la declaratoria de la resolución contractual el Tribunal agrega: “... consecuentemente se declara ineficaz en contra de la primera, la relación habida entre “Fonógrafos de Costa Rica S.A.” e “Importadora Varhi S.A.” (sic), que facilitó el ingreso al inmueble de esta última”. Cuarto: Se atribuye al fallo disposiciones contradictorias, por no guardar correspondencia con lo consignado en el libro de votos.La recurrente hace ver que de ello planteó aclaración y nulidad que el Tribunal rechazó indicando que prevalece la sentencia documento o sentencia-acto jurídico.Quinto:En la ampliación del recurso señala un supuesto quebranto del artículo 99 del Código Procesal Civil, cometido porque el Tribunal desestimó los extremos 2 y 3 de la contrademanda, en su pretensión principal, los que debió acoger, ya que la sentencia únicamente puede producir efectos respecto a las partes y el artículo de cita establece que se debe resolver dentro de los límites establecidos en la demanda.De esta manera, aduce, si la actora no la demandó en el proceso de fijación de alquiler (número 187-91-5), la determinación de la nueva renta le resulta inaplicable.

    VII.-

    La discusión ha girado en torno a la naturaleza y alcances de las diversas contrataciones que se han sucedido. Es por ello que el Tribunal, necesariamente, ha tenido que emprender una labor interpretativa de las distintas estipulaciones de los contratantes, a los efectos de determinar si los extremos petitorios, tanto de la demanda cuanto de la reconvención, resultan procedentes, máxime, cuando las partes se han excepcionado, de las respectivas acciones entabladas en su contra, con la defensa de falta de derecho. Entonces, no es correcto afirmar que el ad-quem ha incurrido en incongruencia, cuando el debate lo ha conducido al estudio del contrato de arrendamiento originario y a fijar su alcance y aplicación. En este sentido, el rechazo del reclamo de mejoras, con fundamento en lo estipulado en ese contrato, no conlleva, por sí, quebranto alguno del principio de congruencia, antes bien, el Tribunal se ha visto precisado a analizar los presupuestos sustanciales de la acción, con obligado reparo de lo convenido, que es ley entre los contratantes.Por otra parte, conviene referir que, al haber invocado la contraria la excepción de falta de derecho que el Tribunal acoge, el rechazo de ese ruego no resulta ajeno al debate y por ende, el cargo formulado no es procedente.

    VIII.-

    De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 594, inciso 3, del Código Procesal Civil, el vicio de incongruencia, como causal de casación por razones procesales, acontece cuando existe desarmonía entre lo pedido y lo resuelto o cuando el fallo contiene disposiciones contradictorias. De este modo, no existe incongruencia si el Tribunal rechazó la contrademanda en todos sus extremos, incluso, acogiendo la demanda en los términos en que lo hizo. Si lo que se objeta es la justificación de ese rechazo, plasmada en la parte considerativa de la sentencia, y en particular, la aparente contradicción al negar a la recurrente el carácter de arrendataria al amparo del contrato suscrito con F. y considerarla como tal al sustituir a aquélla en la relación inquilinaria, esa censura se debió canalizar como un agravio por el fondo, propiamente, como falta o indebida fundamentación, que es un quebranto indirecto de la ley, por error de derecho en la apreciación probatoria, en cuyo caso resultaba indispensable la cita de las normas relativas al valor del elemento de prueba que se estime mal apreciado y las de fondo que se consideren conculcadas como derivación del yerro, lo que se echa de menos en este agravio.

    IX.-

    La ineficacia del contrato de arrendamiento suscrito entre Fonógrafos y V., y que en el tercero de los cargos procesales se censura, por estimar la recurrente que no fue solicitado, resulta sin duda una consecuencia lógica y obligada de la resolución del contrato que existía entre la actora y Fonógrafos.Esta declaratoria, por parte del ad-quem, no tiene más sentido y propósito que ajustar el fallo a la pretensión yhacer viable su ejecución, por lo que no representa incongruencia alguna. Tampoco genera ese vicio cualquier desarmonía que pudiera existir entre lo consignado en el libro de votos del Tribunal y lo que, en definitiva, se resolvió en sentencia. Este último cargo ni siquiera constituye causal de casación por la forma.

    X.-

    El artículo 604 Ibídem, estipula que el recurso de casación sólo podrá ampliarse por motivos de fondo, porque en cuanto a nulidades procesales, “... no podrá alegarse ninguna distinta de las consignadas en el escrito en el que se hubiere establecido el recurso”.En armonía con lo expuesto, no es de recibo el cargo de orden formal que la recurrente aduce en su ampliación al recurso, relativo a los alcances que se dio a la nueva renta dispuesta en un proceso en el que se le tuvo como tercera interesada.En todo caso, esta censura fue planteada en el recurso original como parte del segundo cargo, en el que el propio recurrente hace ver que será objeto de análisis por el fondo.

    Recurso por razonesde fondo.

    XI.-

    Expone cuatro agravios. Primero: Acusa quebranto, por falta de aplicación, del artículo 9, inciso c, de la Ley de Inquilinato e indebida aplicación de la legislación mercantil, en concreto, del artículo 488. Manifiesta que la venta, traspaso o cesión de un negocio comercial, no da derecho a pedir el desalojo si el adquirente cumple con las obligaciones que tenía el transmitente. Argumenta que la compra efectuada no se puedecalificar de nula, pues la ley lo que establece es una oponibilidad de la contratación frente a los acreedores, entre ellos el propietario en el tanto se le adeuden rentas.Señala que la venta, traspaso o cesión no da derecho al propietario a pedir la desocupación si el adquiriente acepta y cumple con las obligaciones que tenía el vendedor. Segundo: Reprocha que se han infringido, por falta de aplicación, el citado numeral 9, inciso c, y los ordinales 318, inciso 3, 369 y 370 del Código Procesal Civil. Estima que se incurrió en un error de derecho en la apreciación de la escritura de compraventa de las 16 horas del 31 de mayo de 1990, según la cual, lo vendido es el derecho de llave, que es sinónimo de negocio o establecimiento comercial, y que como tal, conlleva a la sustitución del arrendante. Se trata, agrega, de un documento público que hace plena prueba mientras no sea argüido de falso. Censura la afirmación del Tribunal de que existió una desocupación en lo personal y un subarriendo ilegítimo, con base en el cual ordena su desalojo, olvidando que éste sólo procede cuando se configura una de las causales expresamente contempladas en la ley, lo queen la especie no sucedió. Tercero: Protesta infracción de los artículos 1140 y 1147del Código Civil que exigen, por su orden, para la resolución del arrendamiento, un incumplimiento grave del arrendatario o un perjuicio para la arrendante, situaciones que, sostiene, no han ocurrido por cuanto el cambio de línea debe resultarle indiferente a la propietaria y las remodelaciones efectuadas, aún y cuando se hicieran sin permiso, lejos de perjudicarle suponen un valioso beneficio.La inversión amplió el uso del inmueble y mejora su apariencia.Reitera que la actora no sufrió perjuicio grave y no tenía mérito para oponerse a las mejoras, siendo además que lo hizo cuando ya las obras estaban concluidas, lo que le impedía pedir la resolución del arrendamiento, la demolición de las obras y la restitución del local a su estado anterior, como lo ordena el Tribunal, pese a haber acreditado su bondad y valor, por considerar que la falta de permiso de la arrendante constituyó un incumplimiento grave.Manifiesta que en el caso concreto también es intrascendente el cambio de arrendatario, pues antes se produjeron dos, incluso, con modificaciones en la línea comercial.Cuarto: En la ampliación del recurso recrimina conculcados los artículos 328, 330 y 332 del Código Civil y el Transitorio II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y S. por cuanto se desconoció su derecho al pago de las mejoras, siendo que, aún en el hipotético caso de ser poseedora de mala fe, tiene derecho a las útiles y necesarias que incrementaron el valor del inmueble y enriquecieron a la actora.

    XII.-

    Según el artículo 9, inciso c, de la Ley de Inquilinato No. 6 de 21 de setiembre de 1939, aplicable al caso en estudio, el arrendante no podrá pedir la entrega del local dedicado al comercio, cuando se venda, traspase o ceda el negocio, si el adquirente acepta y cumple las obligaciones que su vendedor o cedente tenía para con él.Precisamente, el objeto arrendado a F. un local destinado al comercio, por lo que bien resultaba posible la sustitución de la arrendataria ante el evento de cesión o venta del negocio. Empero, la enajenación de estos establecimientos mercantiles está sometida a la regulación, expresa y especial, del Código de Comercio, del artículo 478 al 489. Esta normativa contiene una serie de requisitos que los negociantes deben observar en la contratación. En efecto, se impone publicar un aviso en el periódico oficial, por tres veces consecutivas, con el fin de citar a los acreedores e interesados, para que se apersonen a ejercer sus derechos dentro del plazo de 15 días. Se prohíbe la entrega del precio de venta al transmitente durante ese plazo, debiendo depositarse a la orden del adquirente o de un tercero, pudiendo hacerse ante un Banco o al Notario Público autorizante de la escritura. Los créditos que surgen de la enajenación del establecimiento, deberán presentarse dentro del aludido plazo, con la comprobación de su existencia y de que provienen del giro del negocio. Luego de pasados los 15 días, se convocará a los acreedores para que tomen los acuerdos pertinentes respecto al pago de las acreencias, quienes, incluso, podrán oponerse a la venta del negocio bajo ciertos supuestos.

    XIII.-

    Pese a que la recurrente insiste en haber sido parte de un contrato de venta de establecimiento mercantil, en virtud del cual adquirió el negocio y sustituyó a Fonógrafos como arrendataria, esas sociedades no cumplieron con los requisitos y condiciones que la legislación mercantil impone para el buen destino de contrataciones de este tipo. De los razonamientos del Tribunal se desprende, con buen tino, que no podía haber operado un traspaso del negocio si no se observó el cumplimiento de las formalidades propias que la ley obliga para estos efectos. En esta inteligencia, no resulta atendible el ruego de la casacionista, quien increpa a ese órgano por haber aplicado esa normativa, incluido el artículo 488 del Código de Comercio, pretendiendo afianzar la validez del contrato de venta del negocio y tener por operada la sustitución, como nueva arrendataria, sustrayendo la contratación de todos los requerimientos legales. Consiguientemente, no se han producido las infracciones de ley que se reprochan en este apartado del recurso.

    XIV.-

    Señala la recurrente, que para la doctrina comercial y en nuestro país, establecimiento mercantil y derecho de llave son conceptos coincidentes, de modo que cuando se anuncia la venta de éste, es entendido que se trata del establecimiento comercial y no sólo del derecho de arrendamiento. En ese sentido, afirma, el Tribunal incurrió en un error de derecho en la apreciación de la escritura de compraventa, al negar la venta del establecimiento comercial y la sustitución del arrendatario.Sobre el particular, se reitera, no se ha acreditado la venta del establecimiento mercantil, como para aceptar las afirmaciones de Varhi, respecto a un posible error de derecho sobre la prueba documental que, a su decir, acredita esa negociación.Por otra parte, cabe destacar que aunque existan fallos que han asimilado los conceptos “derecho de llave”y “establecimiento mercantil”, en el caso concreto no se ha demostrado esa coincidencia. En primer término, porque las partes no consignaron, de manera expresa, que era el establecimiento mercantil lo que una transfería a la otra, sino sólo el derecho de llave, comprensivo del derecho de arrendamiento; además, los actos de ejecución no dieron a entender que se transmitió el negocio comercial. Debe repararse que si lo traspasado hubiese sido el establecimiento, de acuerdo con la relación de artículos 478 del Código de Comercio y 9, inciso c, de la Ley de Inquilinato aplicable,esa venta ya de por sí conllevaba la cesión del arriendo, por lo que no habría justificación alguna para que se estipulara, expresamente, que el traspaso del derecho de llave comprendía el arrendamiento. Entonces, todo se orienta a que la voluntad fue la de traspasar el arrendamiento, es decir, subarrendar, negociando también el punto comercial que la enajenante había logrado, por sí y por sus transmitentes, incluyendo una posible clientela, puesto que anteriormente ese mismo local fue destinado a venta de ropa y ello podía favorecer a V. que dedicaría su actividad a esa misma línea.En conclusión, no es dable afirmar que el Tribunal haya valorado incorrectamente la escritura que incorpora el contrato de traspaso del derecho de llave y de arrendamiento.

    XV.-

    No es posible aceptar, que con la expresión “derecho de llave”, necesariamente, deba interpretarse que la transmisión operó respecto al establecimiento mercantil, cuando resulta que aquella expresión alude, conforme se ha dicho en jurisprudencia y doctrina, por ejemplo, en la sentencia de la Sala de Casación número 117 de 1978, que la propia casacionista cita (folios 1108 a 1110 del libelo de casación) “...a los elementos que integran la empresa, materiales e inmateriales (mobiliario, mercaderías, punto comercial, etcétera), pero no considerados esos bienes en forma aislada, sino en su conjunto, como una organización destinada a la producción o venta de mercaderías...” . El Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Primera, en sentencia número 533 de las 13 horas 20 minutos del 7 de diciembre de 1993 (también referida por la recurrente), con fundamento en el anterior fallo, dispuso: “... el aviamiento o llave es una cualidad de la empresa, que ROCCO define como la capacidad de hacienda (o establecimiento mercantil) por su composición y el empuje dado a su organización para producir económicamente y proporcionar beneficios al empresario... Por su parte el autor F.M.... hace referencia a los posibles elementos constitutivos de la hacienda, indicando que son (o pueden ser) heterogéneos entre sí, porque son entre sí complementarios, y entre los cuales –de ordinario- no hay preeminencia del uno sobre el otro; e indica que son los siguientes: ‘a) cosas corporales, o sea: dinero, mercaderías, bienes muebles e inmuebles (local o establecimiento: que, sin embargo, puede no pertenecer en propiedad al titular de la hacienda); instalaciones; b) cosas inmateriales: razón social, enseña, emblema, marca de empresa; secretos de fábrica; patentes de invención, ... c) relaciones jurídicas (de trabajo) que tienen lugar con el personal... y relaciones jurídicas (con la clientela)... d) créditos...fuentes de aprovisionamiento; e) pero también elementos pasivos:deudas’. Continúa diciendo el autor M.: ‘Los bienes que componen la hacienda se presentan (como dice el art. 2555) organizados para el ejercicio de la empresa. Organización de los bienes importa que los mismos se encuentren vinculados por un nexo de recíproca dependencia, a los fines del ejercicio de la empresa, o sea en relación de medio a fin’ ”.Lo cierto es que F. nunca transmitió esos elementos a Varhi. Antes bien, ésta adquirió un local desocupado, gestionó un cambio de patente, remodeló para transformar el destino del bien y la actividad en él desarrollada, puesto que cambió la línea comercial. Asimismo, si con decir la escritura pública “derecho de llave”,debe entenderse que lo transmitido fue el negocio comercial, carecería de todo sentido haber agregado, en ese documento (como se hizo), que el precio del alquiler lo depositaría la compradora a la vendedora para que fuera ésta quien en definitiva lo cancelara a la propietaria del local. De haber existido realmente traspaso del establecimiento y sustitución de la arrendataria, quien asumiría las obligaciones que la anterior tenía para con la arrendante, lógicamente tendría que haber sido la nueva inquilina, a quien hubiere correspondido, entre otras, cancelar la renta aG.B.S.A. y no estipularse que V. a Fonógrafos, para que ésta cancelara a la propietaria, lo cual, más bien, es propio de la forma en que opera el subarriendo, en procura de evitar que la arrendante se logre enterar de la existencia de una nueva arrendataria, cuando el subarriendo ha sido prohibido. Desde esta otra perspectiva, la escritura pública de traspaso no permite acreditar, con toda contundencia, que el objeto de negociación fuera el establecimiento mercantil; por ello es que no se ha producido el error de derecho que se achaca, ni la violación de los artículos 9, inciso c, de la Ley de Inquilinato aplicable; 318, inciso 3, 369 y 370 del Código Procesal Civil.

    XVI.-

    El tercero de los cargosatañe al tema del cambio de arrendatario, la modificación de la línea comercial y las remodelaciones efectuadas en el local.El Tribunal acogió la demanda, sobre la base de haber operado un subarriendo, sin consentimiento de la propietaria, estando prohibido expresamente en el contrato. Esto se ha mantenido incólume, pues los agravios que pretenden variar ese criterio, para justificar la negociación del establecimiento mercantil y la calificación de la recurrente como nueva inquilina, no han sido válidos y el principal motivo para la resolución contractual y el desalojo no se ha logrado desvanecer. De todas maneras, el cambio de giro del negocio, más bien, pone en tela de duda la existencia del contrato de traspaso del establecimiento mercantil, puesto que al verificarse una sustitución de arrendataria, como consecuencia de la transmisión del negocio, la nueva inquilina debe aceptar y cumplir las obligaciones que su vendedor o cedente tenía para con la arrendante. Es claro que el contrato original prohibió,sin el consentimiento del propietario, la variación del destino y la transformación del local. Si esos cambios no le eran permitidos a la arrendataria original, mucho menos a una nueva inquilina, que se integraba a la relación sustituyendo a la anterior, producto de un traspaso del establecimiento mercantil, y menos si lo fue bajo la condición de subarrendataria, cuando el subarriendo también estaba expresamente prohibido.

    XVII.-

    En la ampliación del recurso, expresa la recurrente desacuerdo con el Tribunal,porque la condenó al pago de daños y perjuicios sin comprobar su existencia, incluso, luego de haber tenido por cierto que las remodelaciones mejoraron el inmueble.Para ella,debieron reconocérsele,aún en el supuesto de que fuera poseedora de mala fe.Por último agrega que: “No invoco la violación del artículo 509 del Código Civil, porque la jurisprudencia de esa S. ha resuelto que su aplicación sólo es posible respecto de un inmueble sin construcciones”.El Tribunal condenó a la codemandada al pago de daños y perjuicios (y los tuvo por demostrados), como resultado de la resolución contractual, asimismo, con fundamento en la existencia, real e inobjetable, de las obras de remodelación que la misma recurrente acepta haber hecho y que, también, generaron consecuencias lesivas a la actora. Cada extremo relativo a indemnizaciones fue objeto de un debido pronunciamiento y justificación y no se evidencia quebranto legal alguno.El Transitorio II de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y S. no es aplicable en la especie, como tampoco los artículos 328, 330 y 332 del Código Civil, por cuanto estas disposiciones regulan los efectos de la posesión ejercida sobre bienes ajenos que deben restituirse a sus titulares, lo mismo que las consecuencias derivadas de la actividad mejoraticia que se ejecute sobre ellos. Lo cierto es queVarhinunca ha gestionado el pago de las obras realizadas en el local, al tenor de esas disposiciones. En la petitoria subsidiaria de la contrademanda, lo que solicita es el pago de las obras de remodelación hechas a ciencia y paciencia de la reconvenida o, en su defecto, el establecimiento de un régimen de copropiedad, entre ambas, sobre la finca, en proporción al valor del inmueble antes de las obras y al valor actual de las mismas. Aunque haya utilizado la terminología “mejoras”, lo que técnica y jurídicamente ha pedido, es el reconocimiento de los efectos de una accesión inmobiliaria, bajo los términos, exactos y precisos, que contempla el artículo 509 del Código Civil. Incluso, nótese que ésta es la norma que consignó en el libelo de contrademanda para apoyar esa pretensión (folio 798), no así los artículos 328, 330 y 332 del Código Civil, que ni siquiera menciona. Además, la naturaleza del reclamo y los alcances de lo pretendido, tampoco corresponden a una petición de pago de mejoras. En ningún caso calificó esas obras como mejoras necesarias,útiles o de puro adorno, ni reclamó derecho de retención, tampoco formuló pedimento alguno a tono con las disposiciones que ahora acusa inaplicadas, como hubiese sido natural en un reclamo de esa índole. La recurrente repara en ese desafuero, cuando en el recurso advierte y dice que no alegará la violación del artículo 509 del Código Civil, invocando, en su lugar, las normas que rigen el pago de las mejoras, pero lo hace en forma tardía,ya definido el debate sobre las pretensiones de la demanda y la reconvención, por lo que no puede esta S. introducir un elemento ajeno a lo discutido y a lo solicitado por las partes. De hacerlo así, violaría el principio de congruencia y los artículos 99, 153, 155 y 608 del Código Procesal Civil.

    XVIII.-

    Como no se han cometido las violaciones que se acusan en el recurso, se impone su rechazo, debiendo correr con sus costas quien lo interpuso.

    POR TANTO:

    Se rechaza la prueba para mejor proveer que ofrece la recurrente y se declara sin lugar el recurso, con las costas a su cargo.

    Rodrigo Montenegro Trejos

    Ricardo Zeledón ZeledónLuis Guillermo Rivas Loáiciga

    Román Solís ZelayaAnabelle León Feoli

    gdc.-