110000590180CI EXPEDIENTE: 11-000059-0180-CI (148-13-1) PROCESO: ORDINARIO ACTOR/A: CORREDORES COSTARRICENSES DE BIENES RAÍCES CCBR SOCIEDAD ANÓNIMA. DEMANDADO/A: HOGARES DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA. VOTO: 192 TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN PRIMERA.- A las quince horas y cuarenta y tres minutos del treinta y uno de marzo de dos mil diecisiete.- Proceso ORDINARIO establecido en el JUZGADO PRIMERO CIVIL DE MAYOR CUANTÍA DE SAN JOSÉ, bajo el expediente 11-000059-0180-CI , por CORREDORES COSTARRICENSES DE BIENES RAÍCES CCBR, SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma de G.P.S.S., mayor, soltera, corredora de bienes raíces, cédula 4-133-886, vecina de Turrialba, contra HOGARES DE COSTA RICA, SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma J.F.E.C., mayor, cédula 8-048-882, vecino de San José. Interviene el licenciado L.P.S.C. y O.A.A., en calidad de apoderados especiales judicial de la actora el primero y de la demandada el segundo.- RESULTANDO:
1.- La doctora J.J.R., Juez del Juzgado Primero Civil de Mayor Cuantía de San José, en sentencia dictada a las trece horas quince minutos del veintiuno de marzo de dos mil trece, resolvió: " POR TANTO De conformidad con lo expuesto, artículos 692, 704, 706, 480, 1049, 1022, 1055, 1075, y siguientes del Código de Civil, 1, 5, 221, 287 y siguientes del Código Procesal Civil, se declaran SIN LUGAR las excepciones falta de derecho y caducidad opuestas por la parte demandada. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda ordinaria promovida por Corredores Costarricenses de Bienes Raíces CCBR Sociedad Anónima , CONTRA Hogares de Costa Rica Sociedad Anónima, por cuanto se rechazan los extremos de daño moral objetivo, los intereses liquidados, la plusvalía perdida, los gastos por financiamiento dado por el Banco de Costa Rica, los alquileres no percibidos así como la indexación. En consecuencia se condena a la parte demandada a pagar a favor de la parte actora, la suma de CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES DÓLARES CON DIECISIETE CENTAVOS DE DÓLAR, además de los intereses al tipo legal para ese tipo de moneda desde el momento del vencimiento de la prórroga concedida en el adendum del contrato de compraventa efectuado entres las partes, es decir, los intereses deben liquidarse a partir del 20 de mayo de dos mil diez a la tasa de interés legal, según el artículo 1163 del Código Civil y hasta su total cancelación, intereses que se liquidarán en etapa de ejecución de fallo. Son las costas personales y procesales de este asunto a cargo de la parte demandada. N.. " (Sic).-
2.- De dicho fallo conoce este Tribunal y Sección en virtud de apelación interpuesta por ambas partes.-
3.- En los procedimientos se ha observado las prescripciones correspondientes.- REDACTA la J.M.E., y; CONSIDERANDO: I. La relación de hechos probados que se sustituye en su totalidad, por la que se expone de seguido:
1.- En fecha no precisada en el proceso, la personeras de la mercantil Corredores Costarricenses de Bienes Raíces, CCBR. S.A., visitaron el edificio en donde se desarrollaba un proyecto habitacional de la parte demandada, expresando su interés en adquirir un apartamento. Se les mostró el que funcionaba como modelo, para que conocieran los acabados y la dimensión de los mismos. Además se les enseñaron los planos de construcción de los alojamientos, de las bodegas, de los parqueos, de las áreas comunes, las piscinas y del rancho multiuso, indicándoseles que las viviendas se iban a ubicar en los pisos dos al catorce, mostrando esas personas interés en el apartamento del piso catorce, con el fin de contar con una bodega más grande. (declaración de A.G.Q. a folio 231).
2.- Se les ofreció un apartamento de ciento veinticuatro metros cuadrados de área habitable, una bodega de con una medida de aproximadamente nueve metros cuadrados y dos parqueos con un tamaño de veintiocho metros cuadrados. Ellas hicieron la reservación y se especificó en ese documento el apartamento que les interesaba, el código correspondiente, el área habitable y las condiciones de pago. Reservación que luego fue pasada a la oficina correspondiente para que se confeccionara la opción de venta, detallando las medidas de cada unidad y todas las condiciones que regirían el acuerdo. El memorial fue rubricado por la señora D.E., en su condición de Gerente de Ventas de la empresa demandada. (Misma declaración citada).
3.- Al momento de hacerse la preventa de la casa de habitación, el proyecto estaba en proceso de construcción, no se habían creado las fincas filiales, ni se habían inscrito los planos catastrados, los que se iban creando según se avanzaba en el desarrollo inmobiliario. El proceso de constitución de fincas filiales y de inscripción de planos catastrados, se dio entre los meses de junio a agosto de dos mil diez. (Hecho 2 de la demanda y su contestación, fojas 122 y 155 vto., declaraciones de B.G.M. y de J.U.V. a folios 264 a 266 y 267-268, documentos a folios 75, 103, 111 y 119).
4.- En fecha 20 de enero de 2009, la sociedad actora Corredores Costarricenses de Bienes Raíces, CCBR. S.A., representada por M.S.J. y la compañía accionada Hogares de Costa Rica, personificada por D.E.P., suscribieron un documento denominado "PROMESA RECIPROCA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE", que en lo conducente, se regía por las siguientes cláusulas: "PRIMERA: DEL "CONDOMINIO 6-30": Que el PROMITENTE VENDEDOR ESTÁ DESARROLLANDO un proyecto inmobiliario en condominio sobre la finca de su propiedad inscrita en la Sección de Propiedad del Registro Público bajo el Sistema de Folio Real matrícula QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y UNO-CERO CERO CERO ; denominado "CONDOMINIO 6-30", el cual constará de varias torres, con fincas filiales para uso habitacional y comercial. El condominio contará con las siguientes facilidades comunales: parqueo para visitas ubicado en el área común de los Condominios, piscina, jardines, caseta de vigilancia, vestíbulos, ascensores, cancha multiuso, gimnasio. Por encontrarse el condominio en proceso de desarrollo, el PROMITENTE VENDEDOR se reserva el derecho unilateral de realizar modificaciones a las áreas comunes del condominio. / SEGUNDA: DE LA FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO: Que el PROMITENTE VENDEDOR promete vender al PROMITENTE COMPRADOR, quien a su vez se compromete a comprarla, el apartamento número 14-05 Torre A con un área aproximada de
124.07 metros cuadrados más dos parqueos en el sótano uno, con la ubicación S1-001A y S1-002A con un área de
28.29 metros cuadrados entre los dos y una bodega con un área de
9.19 metros cuadrados que será construido en el "CONDOMINIO 6-30" , la cual para efectos de presente contrato se continuará denominando como "el apartamento". El apartamento se entregará totalmente terminado y listo para ser habitado. Se adjuntan como parte integral del presente contrato: a) Copia del croquis del condominio con indicación de la ubicación y tamaño aproximado del apartamento (anexo número uno); sin embargo es claramente entendido por las partes que la dimensión del apartamento puede sufrir modificaciones menores en el etapa final de coordinación de la estructura y desarrollo de la obra, b) Lista de acabados del apartamento en relación (anexo número dos). / TERCERA: DEL PLAZO: El plazo de la presente opción es de 14 meses contados a partir del día de hoy. / CUARTA: DEL PRECIO: A efectos de perfeccionar la presente opción el PROMITENTE COMPRADOR deberá cancelar a la PROMITENTE VENDEDORA, la suma de US $189.029.00 (ciento ochenta y nueve mil veintinueve dólares moneda de los Estados Unidos de América) . / QUINTA: DE LA SEÑAL DE TRATO: Acuerdan las partes que como SEÑAL DE TRATO, aplicable al precio final de venta en caso de perfeccionarse la presente opción EL PROMITENTE COMPRADOR debe entregar la suma de US $1.000.00 (mil dólares exactos moneda de los Estados Unidos de América) al PROMITENTE VENDEDOR el día el día 14 de Enero del 2009, el día 02 de Febrero de 2009 deberá entregar la suma de US $4.000 (cuatro mil dólares exactos moneda de los Estados Unidos de América), y a efecto de mantener vigente la presente opción, deberá entregar a partir del momento en que se cuente con los permisos de construcción otorgados por la Municipalidad de San José y en 14 tractos nensuales, iguales y consecutivos la suma de US $3.018.37 (tres mil dieciocho con 37/100 moneda de los Estados Unidos de América). En caso de que el PROMITENTE COMPRADOR no entregue al PROMITENTE VENDEDOR puntualmente uno solo de los tractos de la señal de trato acordados, el PROMITENTE VENDEDOR se reserva el derecho de dar por resuelta la presente opción, pudiendo disponer libremente del apartamento en relación, sin perjuicio de aplicar lo establecido en la clausula penal que se detalla adelante. / SEXTA: DEL PERFECCIONAMIENTO DE LA PRESENTE OPCION: Acuerdan las partes que la presente opción se perfeccionará siempre y cuando el PROMITENTE COMPRADOR cancele al PROMITENTE VENDEDOR la totalidad del precio convenido dentro del plazo de la presente opción. La prima de US $47.257.25 (cuarenta y siete mil doscientos cincuenta y siete dólares con 25/100 moneda de los Estados Unidos de América) en el plazo de catorce meses en cuotas mensuales, iguales y consecutivas y la diferencia sobre el precio total, los que serán US $141.771.25 (ciento cuarenta y un mil setecientos setenta y un dólares con 25/100 moneda de los Estados Unidos de América) contra firma de la escritura final de traspaso, el día de la entrega del condominio totalmente terminado a satisfacción de el PROMITENTE COMPRADOR / SETIMO: DE LA FORMALIZACION DE LA PRESENTE OPCION Y ENTREGA DEL APARTAMENTO: Es claramente entendido por las partes que por tratarse de un proyecto en construcción la fornalización de la presente opción se llevará a cabo una vez se encuentren inscritas en el Registro Público las fincas filiales que compondrán el condominio. De igual forma, es claramente...
