Comentario al artículo 1124 de Código Civil
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Autor | Karol Vanessa Solano Ramírez |
| Sección | Código Civil |
COMENTARIO
Existen tres tipos de arrendamientos y son: de obras, de servicios y de cosas. Este contrato es uno de los más frecuentes en nuestro país, después de la compraventa.
1.Contrato de arrendamiento de cosas.
Es un contrato típico mediante el cual, la persona arrendadora, adquiere como obligación, el proporcionar a la otra parte, llamada arrendatario, a cambio de un precio, el uso y disfrute temporal de la cosa que puede ser mueble o inmueble.
Los bienes muebles son aquellos que se pueden trasladar de un lugar a otro, como por ejemplo un electrodoméstico, un vehículo, entre otros. Mientras que los inmuebles, son aquellos bienes que se encuentran fijados al suelo como un edificio, una casa de habitación, una finca, etc.
Este tipo de contrato, excluye aquellos inmuebles que se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos, según lo regula el precepto 4 de la Ley General de los Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS).
El contrato de arrendamiento de cosas contrato contiene tres clases de elementos, que son los personales, reales y formales.
Los elementos personas son dos: el arrendador, es quien da en arrienda la cosa, y el arrendatario, es la persona a la que se le traslada el uso y disfrute de esa cosa.
Los elementos reales son la cosa dada en arriendo, la cual debe de ser parte del comercio del ser humano, como un derecho siempre que no sea personalísimo, puede ser mueble o inmueble, presente o futuro, incluso corporal o incorporal. Por su parte, el precio es fijado por las partes de forma libre y expresa y debe de ser cierto.
Los elementos formales. Al ser un contrato consensual, no requiere de forma alguna según la normativa, sin embargo, se puede hacer por escrito o verbal, y si se hiciere por escrito será ad probationem, es decir, para demostrar la prueba del contrato, pero no para validez.
Los elementos esenciales de este contrato son: el traslado de la concesión de uso y disfrute de la cosa, a cambio del pago del precio.
Los elementos se desarrollarán de forma específica en los comentarios de los siguientes artículos.
2. Su naturaleza.
La naturaleza de cada uno de los convenios de arrendamientos, no se definen por la denominación dada por las partes al contrato, sino por su contenido global.
Y será esa naturaleza contractual, la que permite calificar la normativa a aplicar al proceso correspondiente que presente alguna de las partes, pues si el contrato es de naturaleza civil corresponde aplicar las reglas dadas por el Código Civil (CC), o si corresponde a un contrato urbano, se regirá por las normas dadas por LGAUS.
Con respecto, a los alquileres de los bienes inmuebles en el sector público es importante tener en consideración la directriz n°. 008-H, publicada en el Alcance n°. 115, de La Gaceta de 06.06.2018, la cual salió promulgada con el fin de propiciar el uso óptimo y correcto de los recursos públicos para el pago de arrendamiento de bienes inmuebles que requieren las entidades públicas.
3. Proceso aplicable.
Procederá el proceso de desahucio cuando se pretenda la desocupación del inmueble, por la terminación del contrato, en los casos que prevé la ley o cuando se quiera hacer cesar la tolerancia. De este tipo de proceso se exceptúa, el monitorio arrendaticio.
El desahucio es un proceso sumario, según el art. 103.1.1 del Código Procesal Civil (CPC), por lo que, aplican las normas generales de ese tipo de asunto, más el numeral 104 CPC, que es la norma específica para este tipo de asuntos.
En el proceso monitorio arrendaticio se resolverá, el desahucio originado en una relación de arrendamiento de cualquier naturaleza que conste documentalmente, si se funda en la causal de vencimiento del plazo, falta de pago de la renta o de los servicios públicos, falta de pago de los fastos del condominio. Dicho proceso se encuentra regulado en los arts. 110 y 111 CPC.
También se tramitará por el procedimiento sumario, todas las pretensiones derivadas de un contrato de arrendamiento, según el numeral 103.1.2 CPC y 122 LGAUS.
Y lo relacionado a las pretensiones que se puedan derivar las partes, con motivo de la extinción del contrato de arrendamiento por causa de nulidad, rescisión, evicción y pérdida o destrucción de la cosa arrendada, así como las de indemnizaciones por daños y perjuicios, restablecimiento o reconocimiento de un derecho subjetivo lesionado y cualquier otra pretensión procesal derivada del contrato de arrendamiento, que no pueda discutirse en el proceso sumario,...
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