Comentario al artículo 1135 de Código Civil
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Autor | Karol Vanessa Solano Ramírez |
| Sección | Código Civil |
COMENTARIO
1. Obligación del arrendador.
Una de las obligaciones de quien da en arriendo, es precisamente la de mantener al arrendatario en el uso y disfrute pacífico de la cosa alquilada, durante el tiempo establecido en el contrato.
2. Garantía.
En caso de que alguna persona alegando tener un derecho de uso, posesión o propiedad sobre la cosa dada en arriendo, perturbe al arrendatario en esa tenencia pacífica y disfrute de la cosa, el arrendador tiene el deber de cumplir con esa obligación de garantía evicción.
Esa obligación podrá estipularse en el acuerdo expresamente, pero si no se hiciere, se considera implícita, por ser parte del contrato según disposición de la ley.
En los casos donde el arrendatario pierde la posibilidad de goce y disfrute de la cosa, procede la resolución del contrato de pleno derecho. Así lo resolvió, el Tribunal Agrario, en la resolución n°. 448, de 24.07.1998.
Este tipo de garantía legal, no cubre el caso de la persona que perturba ese uso y disfrute, por las vías de hecho, sin pretender derecho alguno sobre la cosa, según lo dispuesto en el siguiente art.
También se excluye de este tipo de garantía la expropiación forzosa, por causa de interés público legalmente comprobado, regulada en la Ley de Expropiaciones (LExp).
La garantía de evicción se encuentra regulada a partir del art. 1034 del Código Civil (CC).
3. Pérdida de la garantía.
Quien arrienda perderá el derecho de reclamar esa garantía, cuando no haya puesto en conocimiento del arrendador, la perturbación que sufre en el uso y goce de la cosa, con el fin de que éste pueda impedirlas. Y, según lo dispuesto en el numeral 1038 CC, responderá por los daños y perjuicios causados al arrendante.
No establece esta norma el plazo con el que cuenta el arrendatario para realizar esa comunicación, sin embargo, se considera que esa comunicación deberá de ser inmediata, para que el arrendador pueda ejercer las acciones respectivas, y no le transcurra algún plazo de caducidad o prescripción.
Si el arrendante conocía de la perturbación acaecida, por algún otro medio, esa falta de aviso, no le perjudica al arrendatario, por cuanto lo que pretende esta norma es que el arrendador pueda defender al arrendatario de esa perturbación y esa comunicación se considera innecesaria debido a que el arrendamiento tenía conocimiento de lo sucedido.
4. Excepciones a la pérdida de la garantía.
No perderá el arrendatario ese derecho de reclamar la garantía en las siguientes situaciones:
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