Comentario al artículo 1149 de Código Civil
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Autor | Karol Vanessa Solano Ramírez |
| Sección | Código Civil |
COMENTARIO
1. Antes de la reforma producida por la vigencia de la Ley Concursal de Costa Rica.
De este numeral se desprenden las siguientes situaciones:
Primera situación: cuando el contrato de arrendamiento tenga por objeto una finca urbana, es decir, un terreno con o sin edificio dentro de la ciudad, y el arrendatario llega a declararse insolvente o en estado de concurso, los acreedores podrán resolver el contrato, sin embargo, deberán de comunicarle al arrendador, un mes antes. Esa anticipación es necesaria para que el arrendador tome las medidas respectivas ante la resolución contractual, y no le tome por sorpresa.
Segunda situación: si el objeto del contrato de arrendamiento es una propiedad rústica, sea aquella dedicada a uso pecuario, forestal o agrícola, también podrá ser rescindido por parte de los acreedores, pero el arrendador tiene derecho a pedir que el contrato de arrendamiento continúe por otros seis meses, que correrán a partir de la comunicación que realicen los acreedores. En esta situación, también deberá de comunicarse de forma anticipada, la resolución del contrato, con el fin de que el arrendador pueda tomar las medidas necesarias. Sin embargo, por el tipo de propiedad arrendada, el arrendador podrá realizar una solicitud de prórroga por seis meses más.
Las anteriores situaciones son resueltas, según el tipo de propiedad que se dio en arrendamiento, por cuanto, en el caso de la propiedad rústica como se dedica a cuestiones agrícolas, forestales o pecuarias, se requiere de mayor tiempo para que las labores de campo faciliten el cambio en la administración.
La norma en comentario, no dispone si la comunicación antes citada, debe de contener algún tipo de formalidad o no, por lo que, se entiende que será mediante una simple nota entregada al arrendatario. Al no tratarse de una notificación judicial no aplica la Ley de Notificaciones Judiciales (LNJ), pero si será necesario que sea comunicada de forma efectiva, para que el arrendante tenga conocimiento.
Según el art. 899 del Código Civil (CC), desde la declaratoria de insolvencia, el deudor queda separado de derecho, e inhibido de la facultad de administrar y disponer de los bienes que le pertenezcan y sean legalmente embargables. Esa facultad le corresponde a su acreedor o acreedores, quienes la ejercerán por medio de un curador nombrado al efecto.
Por lo que, si los acreedores sustituyen al arrendatario dentro del proceso concursal respectivo, es necesario que rindan una garantía suficiente, con el fin de garantizar los eventuales daños y perjuicios, sin embargo, no podrá darse ésta, cuando el inmueble arrendado este destinado para uso y habitación del arrendatario concursado y su familia. Lo anterior, por el derecho que tienen las personas de tener una vivienda...
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