Comentario al artículo 1153 de Código Civil
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Autor | Karol Vanessa Solano Ramírez |
| Sección | Código Civil |
COMENTARIO
La cosa dada en arrendamiento debe de encontrarse en el comercio de las personas, por lo cual, el propietario goza del poder enajenarla, eso significa que podrá transmitirla mediante el contrato de compraventa. Este contrato se encuentra regulado a partir del art. 1049 del Código Civil (CC). Una de las principales obligaciones del vendedor es entregar la cosa vendida, y si no la entrega en el tiempo estipulado, el comprador podrá pedir la resolución de la venta o la puesta en posesión de la cosa (arts. 1070 y 1071 CC).
Por lo que, cuando la cosa arrendada cambia de dueño, es necesario determinar si el nuevo propietario tiene o no la obligación de respetar el derecho del arrendatario.
La norma regula los siguientes supuestos:
Primera, si el contrato de arrendamiento se encontraré inscrito, el nuevo propietario que adquirió a título oneroso, como lo es un contrato de compraventa, o a título gratuito, como la donación, deberá de respetarlo completamente.
Es necesario recordar que el contrato de arrendamiento puede inscribirse en el Registro Público con el fin de proteger los derechos adquiridos en el mismo, pues esa inscripción le confiere publicidad al contrato. Para la inscripción, es necesario tener en cuenta lo indicado en el art. 460 CC, art. 88 del Código Notarial (CN), art. 49 del Reglamento del Registro Público (RegRP) y la Guía de Calificación Registral para bienes muebles o para bienes inmuebles, según corresponda.
Con respecto a este tema de la prioridad registral, se puede considerar lo resuelto por el Tribunal Agrario, en la resolución n°. 00802, de 29.11.2002.
Segundo, si el contrato de arrendamiento constare en un documento público o privado con fecha cierta, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato de arrendamiento hasta por un año. Dicho año contará desde que le notifique la solicitud de desalojo al arrendatario.
Según el art. 45.2 del Código Procesal Civil (CPC), el documento público es aquel redactado o extendido por un funcionario público, según las formas requeridas, y dentro de los límites de sus funciones, y los calificados por la ley como tal. Por su parte, el documento privado es todo aquel que no tiene la condición de público (art. 45.3 CPC).
De conformidad con el art. 45.8 CPC, la fecha cierta de un documento privado contará respecto de tercero, cuando: se de la muerte de alguna de las personas que firmó, la presentación del documento ante cualquier oficina pública para que forme parte de un...
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