Comentario al artículo 157.3 de Código Procesal Civil
| Fecha | 24 Octubre 2023 |
| Autor | Minor Andrés Delgado Sánchez |
| Sección | Código Procesal Civil |
COMENTARIO.
La base para el remate constituye la suma mínima sobre la cual se iniciará las posturas de la subasta, es decir, ningún postor podrá ofrecer menos que la base fijada y así publicada en el edicto de remate, pues dicha oferta no se tomará en cuenta ni siquiera podrá participar del acto de remate. Ahora bien, la norma contempla tres supuestos para fijar la base de remate:
1. El primero de ellos obedece a la suma pactada por las partes. Para su mejor comprensión se debe recordar que el remate en este tipo de ejecuciones proviene del no pago de una obligación representada por lo común en un contrato. En ese sentido, los contratos nacen para ser cumplidos y por el principio de relatividad contractual, tienen fuerza de ley solamente entre las partes que prestan su consentimiento, según el art. 1022 del Código Civil (CC): “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes”. Por ello es que para la previsión de incumplimientos que se fija en los contratos de constitución de garantías reales (hipotecas o prendas) debe de respetarse inicialmente la base de remate que se fijó en el contrato.
Es menester hacer una apreciación técnica, y es que la hipoteca en garantía en realidad constituye un negocio jurídico que es accesorio a un contrato principal por el cual se constituye la obligación principal. Por ejemplo, en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, la obligación convencional es el contrato principal de préstamo, y la hipoteca su accesorio como garantía de pago, constituyéndose como un derecho real en cosa ajena.
Ahora bien, si se considera a la hipoteca como negocio autónomo, forensemente no sería potable calificarla de contrato, pues para que exista contrato se requiere del consentimiento de dos partes, así se comprende de la relación entre las normas sobre consentimiento contractual y del principio de relatividad contractual, arts. 1008 y 1022 CC, respectivamente, mientras que para la constitución de hipoteca (como acto autónomo no accesorio) solamente se requiere el consentimiento del dueño del bien por hipotecar, no requiere consentimiento del acreedor. Así de enfático es el art. 409 CC cuando dispone: “La hipoteca se constituye en escritura pública por el dueño de un inmueble, para garantizar deuda propia o ajena. No es necesaria la aceptación expresa de aquel a cuyo favor se constituye la hipoteca…”.
En cualquier caso, lo cierto es que, para utilizar la base de remate acordada, debe estar aceptada por el titular del bien hipotecado o pignorado.
2. Ahora bien, tratándose de una ejecución por remate de bienes embargados, cuya ejecución no provenga de un contrato de garantía, sino de la aplicación del principio de universalidad del patrimonio -los bienes del deudor constituyen prenda común de sus acreedores, art. 981 CC- en ese caso no existe base pactada interpartes, por lo que aplicaría el segundo supuesto, sea el valor registrado o fiscal actualizado en los últimos dos años. En este segundo supuesto se utiliza un valor objetivo, ya no convencional, para fijar la base del remate, y consiste en el avalúo tributario del bien expedido por la Administración Pública competente (Municipio o Ministerio de Hacienda). Lo relevante, es que no se configura por la fecha en que se expidió la constancia o certificación, sino por la fecha de la última actualización del valor tributario o fiscal.
3. El tercer supuesto, aplica para el caso en que no exista suma convencional para base remate, y que el valor tributario o fiscal se encuentre con una actualización mayor a los dos años de antigüedad. En esos casos, la única forma posible para realizar la subasta es nombrar un perito valuador, que realice un avalúo del valor del bien a rematar e indique la base. Dicho perito será nombrado de forma objetiva mediante la lista que para tal efecto tiene el Poder Judicial.
Con todo, es palpable que los criterios objetivos para la definición de la base de remate buscan generar un precio justo para la venta que impida al acreedor sacar provecho de saldos en descubierto desproporcionados por bases bajas de remate que le generen enriquecimientos incausados, y al mismo tiempo que generen cobros desproporcionados y con abuso del derecho al ejecutado.
Por otra...
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