Comentario al artículo 264 de Código Civil
| Fecha | 06 Octubre 2022 |
| Autor | Ruth María Alpízar Rodríguez |
| Sección | Código Civil |
La propiedad o dominio es un concepto extrajurídico, con gran evolución histórica y en constante transformación, pese a que parezca un concepto universal y permanente.
Dos son los grandes enfoques que jurídicamente es necesario conocer, cuando se analiza el derecho de propiedad:
- Propiedad como derecho subjetivo. Se le califica tradicionalmente como el más perfecto o amplio derecho real (ver comentario del art. 259 del Código Civil -CC-).
- Propiedad como derecho humano y fundamental (art. 45 de la Constitución Política -CPol-). Contempla el derecho “a” y “de” propiedad privada, porque comprende el derecho al acceso a la propiedad privada (como instrumento de riqueza y bienestar social) y el derecho de gozar de ella (inviolabilidad).
Un sector de la Doctrina considera que este tema debe ser estudiado y analizado en “plural”, es decir, que no debe hablarse de “propiedad”, sino de “propiedades”. Por ende, de “derechos de propiedad”. El sólo hecho de que existan varias modalidades, algunas con reglas muy diferentes, apoya dicha posición. La Sala Primera, en resolución nº. 189, de 30.10.1991, indicó: “(…) Y ha sido reiterado por esta Sala- no existe un único modelo de propiedad, ni mucho menos un concepto genérico de la propiedad privada, por el contrario, existen distintos tipos, diferentes conceptos, y sobre todo distintos regímenes de donde se afirma la existencia de "las propiedades" propias de la legislación especial, para distinguirlas de "la propiedad" del Código Civil".
En relación con lo indicado, la estructura y función social que implica el ejercicio del dominio cambia según la naturaleza del bien (inmueble principalmente) sobre el que se ejerce. La Procuraduría General de la República, en el dictamen nº. 63, de 01.04.1998, señaló: “Con base en el principio de la función social es que ya no se conoce a la propiedad como un instituto estático y unívoco, sino más bien dinámico y ajustado a los cambios que promueve la sociedad. Lo que cabe, entonces, es hablar de propiedades y no tanto de propiedad, según el uso racional y al fin económico del bien. De acuerdo con esta concepción, iniciada ya hace algunas décadas por el Prof. Salvatore Pugliatti…, la propiedad puede manifestarse de diferentes formas, según sea su función o naturaleza productiva: propiedad agraria, propiedad urbana, propiedad forestal, etc.; y ésta a su vez determinará el conjunto de derechos y obligaciones que caracterizarán al respectivo propietario”.
El Título II del Libro II del Código Civil, titulado “Del Dominio”, contiene las principales reglas para el ejercicio del derecho subjetivo de propiedad privada, pero no en todas sus modalidades posibles.
Además de esa deficiencia, que debería ser corregida vía reforma legal, para no invisibilizar ninguna y actualizar la reglamentación insuficiente que existe respecto de las reguladas, el Código Civil también es omiso en incluir un apartado inicial que comprenda las reglas básicas de todos los derechos reales. Por ello, lo que se dispone para el dominio debe aplicarse e interpretarse, con los ajustes pertinentes, a los demás derechos reales. Razón adicional que amerita una reforma y actualización normativa de los temas indicados.
Ello también ha provocado que, a través de reformas derivadas de legislación especial, emitida para solventar algunas de las deficiencias del Código Civil, se incluyan modificaciones a su articulado concreto que no siempre evidencia coherencia con lo originalmente normado, por referirse a temas diferentes o que ameritaban una norma exclusiva o separada o, incluso, una sección aparte. Por ejemplo, lo sucedido con el segundo párrafo adicionado al art. 265 CC, en 1966.
También es necesario resaltar que la técnica utilizada para dividir los capítulos del Título del dominio (en total 6), tampoco resulta la más idónea, pues aparte del uso de vocablos confusos (v.g. usar “derechos” para hacer alusión al contenido del “derecho de dominio”), en el primer capítulo se contemplan regulaciones de tres modalidades de propiedad privada diferentes y en los restantes se regulan los atributos del dominio, primordialmente desde el enfoque de la modalidad individual exclusiva.
Otra debilidad en la técnica utilizada se refiere a lo regulado sobre la posesión, pues además de ser un atributo del dominio, también es un derecho real independiente. Pero el Código omite hacer esta diferenciación, al no regularlo de manera separada como derecho real, tal y como se hizo con el usufructo, la servidumbre y la hipoteca (la prenda se regula en el Código de Comercio -CCom-, desde 1941). Consúltese el comentario del art. 277.
Propiedad privada como derecho subjetivo
Clásicamente, a la propiedad privada, se le atribuyen las características de ser un derecho absoluto (aunque se acepta que no lo es en un sentido de arbitrariedad, dado que existen restricciones para su ejercicio, por lo que realmente es relativo), exclusivo (para su persona titular única o en común) y perpetuo (sin límite de tiempo, salvo por extinción del bien y por ser imprescriptible negativamente).
También se le asignan otras características, como: la abstracción o elasticidad (el derecho existe aún si no se tienen todos los atributos), la inmediatez (no se requiere colaboración de otra persona para su ejercicio) y la inherencia (el derecho siempre acompaña al bien, independientemente de quien lo tenga).
Finalmente, se le atribuye el carácter de inviolable, pero ello es una derivación de su enfoque como derecho humano y fundamental [Alessandri, A., Somarriva, M. y Vodanovic, A. (1993). Tratado de Derechos Reales. Bienes. Tomo I. 5ta. ed. Jurídica de Chile, pp. 35 a 40].
Esas características se reflejan en los arts. 266 277, 290, 291, 295, 316, 320, 324 CC, entre otros.
Son tres las categorías de propiedad privada que se reconocen en Costa Rica:
- Privada individual. La persona titular es una sola. En la categoría más regulada y conocida.
- Privada común individualizable. El dominio no pertenece a una sola persona, sino a un conjunto de dos o más. Por ello es común. Pero esa situación puede desaparecer cuando se extingue el ejercicio común; por ello se le califica de individualizable. Dentro de tal quedan comprendidas: la copropiedad y el condominio (subcategoría que combina propiedad individual sobre las “unidades” y copropiedad sobre “zonas comunes”). Un sector de la Doctrina incluye una tercera categoría (propia cuadrimensional o multipropiedad), posición debatible.
- Privada común colectiva no individualizable. El dominio pertenece a una colectividad o comunidad, sin que pueda llegar a ser individualizado. En Costa Rica sólo se reconoce como tal a la propiedad indígena. Es la menos conocida. Por sus particulares características, confusamente en ocasiones, se le califica inapropiadamente de propiedad pública.
La propiedad privada de carácter individual y la común individualizable son las que se conocen y regulan en el Código Civil. Al respecto la:
- propiedad individual (exclusiva, de una sola persona propietaria), es la más reglada. Sus disposiciones, con los ajustes pertinentes, se aplican a las otras modalidades (arts. 264 a 334 CC).
- copropiedad (más de una persona ejerciendo el derecho de manera conjunta), se regula de una manera muy básica e insuficiente en los arts. 270 a 274 CC.
- propiedad en condominio: se tutela en los arts. 265, 272.3, 411.4, 505 CC, pero principalmente en la Ley Reguladora de la propiedad en condominio (LRPC). También en los numerales 25, 114 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos (LGAUS) y 2 de la Ley de Creación del Registro Nacional de 1975 (LCRN).
La Doctrina también contempla como propiedad individual lo que se denomina “propiedad cuadrimensional” o “multipropiedad” (hotelera o accionaria), que sólo se puede individualizar en su ejercicio temporal, pero no de forma permanente [Montejo, A. y otros (2013). Derechos Reales. ISOLMA, pp. 293 a 299]. Sin embargo, las reglas generales del régimen de propiedad individual no parecen ser aplicables a ese instituto jurídico. Parece ser más apropiado calificarlo de derecho personal o, a lo sumo, de derecho de uso, que considerarlo un derecho real de propiedad, por basarse en un contrato regido por disposiciones especiales para hacer uso o aprovechamiento compartido de un bien que pertenece a otra persona, por un periodo determinado.
En Costa Rica existen pocas regulaciones sobre ese sistema. El Reglamento Empresas Hospedaje Turístico, Decreto nº. 11217, de 1980, conceptualiza la modalidad de “tiempo compartido” para fines turísticos (art. 5) como “el sistema o...
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