Comentario al artículo 462 de Código Civil
| Fecha | 22 Diciembre 2022 |
| Autor | Alejandro Madrigal Quesada |
| Sección | Código Civil |
COMENTARIO
El acceder a la corriente registral del hoy llamado Registro Inmobiliario (art. 2.a de la Ley de Creación del Registro Nacional, Ley n. 5695; antes, “Registro de Propiedad” –art. 448.1 del Código Civil–), implica haber sometido el documento a un proceso riguroso de calificación registral, por medio de la cual se verifican aspectos de forma y fondo del documento.
Una vez inscrito un determinado contrato traslativo de dominio –como lo es una compraventa o una donación–, no es posible inscribir otro que venga a contradecir lo que se encuentra inscrito.
El principio de legalidad permite realizar un examen del documento y unido al principio registral de tracto sucesivo, es fundamental verificar que la persona que dispone en un instrumento público notarial es la que tiene el derecho para hacerlo. Ello significa que el titular actual de un inmueble es el único que puede alterar la información registral o disponer libremente por medio de un contrato traslativo de dominio.
Según el principio de tracto sucesivo, los asientos del registro deben enlazar unos con otros de una manera ininterrumpida, lo cual permite que asegurar que los derechos reales objeto de inscripción fueron constituidos o transferidos por la persona que en el Registro aparece con el derecho para ello.
Lo anterior lo confirma el art. 7 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, Ley n. 3883, ya que menciona que no podrán constituirse derechos en el Registro, por quien no tenga inscrito su derecho o no lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución.
Esto genera un sistema de doble protección. Por un lado, hacia el titular, asegurando que nadie más que él o un representante legal puede disponer de sus derechos inscritos. Y, por otro, hacia el tercero, asegurando que el que adquiere al amparo de la publicidad registral, lleva el componente de la presunción de buena fe y lo hace a partir de información de asientos registrales íntegros y exactos.
Para identificar todavía mejor el sentido de la norma, el art. 56 del Reglamento del Registro Público, Decreto Ejecutivo n. 26771-J, establece que no se inscribe documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta a la que figura en la inscripción precedente, ya que debe derivarse del estudio de los asientos registrales, una perfecta secuencia del titular del dominio y los derechos registrados.
AUTOR
Alejandro Madrigal Quesada • Cuenta con una Especialidad en Derecho Notarial y...
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