Resolución
| Fecha de publicación | 22 Octubre 2020 |
| Número de registro | IN2020494082 |
| Emisor | BANCO CENTRAL DE COSTA RICA |
CONSEJO NACIONAL DE SUPERVISIÓN
DEL SISTEMA FINANCIERO
El Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, en el artículo 8°, del acta de la sesión 1611-2020, celebrada el 12 de octubre de 2020,
considerando que:
Consideraciones de orden legal y reglamentario
1. El literal b, artículo 8°, de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, Ley 7732, establece, como parte de las funciones del Superintendente General de Valores, someter a la consideración del Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero los proyectos de reglamento que le corresponda dictar a la Superintendencia, de acuerdo con esta ley.
2. El literal b, artículo 171, de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, Ley 7732, dispone que son funciones del CONASSIF aprobar las normas atinentes a la autorización, regulación, supervisión, fiscalización y vigilancia que, conforme con la ley, debe ejecutar la Superintendencia General de Valores. Además, en el literal ñ, se dispone como una de sus facultades el aprobar las disposiciones relativas a las normas contables y de auditoría, según los de contabilidad generalmente aceptados, así como la frecuencia y divulgación de las auditorías externas a que obligatoriamente deberán someterse los sujetos supervisados.
3. El artículo 89 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, Ley 7732, dispone que: “La Superintendencia velará porque exista uniformidad en las valoraciones de los fondos de inversión y sus participaciones, así como en el cálculo del rendimiento de dichos fondos. Asimismo, velará porque dichas valoraciones se realicen a precios de mercado. Sin perjuicio de lo anterior, en ausencia de precios de mercado, la Superintendencia establecerá los lineamientos generales para efectuar estas valoraciones. La Superintendencia determinará la periodicidad con que deben realizarse las valoraciones de los fondos y sus participaciones. Además, la periodicidad del cálculo del rendimiento de los fondos, que deberá hacerse público, de acuerdo con las normas que dicte, reglamentariamente, la Superintendencia”.
4. Según lo dispuesto en el artículo 17 del acta de la sesión 762-2008, celebrada el 19 de diciembre de 2008, el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) aprobó el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Ese Reglamento dispone, en sus artículos 87 y 88, que, para el caso de la actualización del valor de los bienes inmuebles de los fondos de inversión inmobiliarios, deben existir anualmente dos valoraciones para cada inmueble: una valoración por parte de un perito incorporado al Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica o el colegio respectivo en el país en donde se ubique el inmueble, si corresponde; y una valoración por parte de un profesional en finanzas. El valor final del inmueble que se utiliza para actualizar la información financiera es el menor valor de los consignados en estas valoraciones, lo que permite que los inversionistas existentes o potenciales evalúen los resultados del fondo a lo largo del tiempo. Además, el reglamento considera en su artículo 52, sobre la independencia y capacidad de los profesionales responsables de los avalúos y las valoraciones financieras de los bienes inmuebles, que la sociedad administradora debe establecer los controles necesarios para garantizar que estos profesionales emiten una opinión fundamentada e imparcial, dentro de lo cual deben contar con un proceso claro, formal y trazable para seleccionar a los profesionales, considerar al menos la experiencia, conocimientos y capacidades de los profesionales, y evitar disposiciones que impidan o limiten la competencia. Con estas disposiciones se pretende cumplir un objetivo prudencial, el de protección de los inversionistas, ya que al exigir que la información financiera de los fondos de inversión se formule de acuerdo con base en unos valores de mercado o razonables, de este modo, se garantiza que la información suministrada en los estados financieros sea completa, coherente, pertinente, fiable y comparable; y ayuda a los inversionistas a tomar decisiones de inversión fundamentadas.
5. Mediante artículos 6° y 5°, de la actas de las sesiones 1442-2018 y 1443-2018, respectivamente, celebradas el 11 de setiembre de 2018, el CONASSIF aprobó el Reglamento de Información Financiera (RIF), el cual, de acuerdo con lo establecido en su artículo 1°, tiene por objeto regular la aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y sus interpretaciones (SIC y CINIIF), emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB), considerando tratamientos prudenciales o regulatorios contables, así como la definición de un tratamiento o metodología específica cuando las NIIF proponen dos o más alternativas de aplicación. El Reglamento entraría en vigencia el 1ero de enero de 2020.
Consideraciones sobre la valoración de los bienes
inmuebles que forman parte de los fondos
de inversión inmobiliarios
6. Como parte de los objetivos y principios de regulación de los mercados de valores de IOSCO, se encuentra como parte de los relativos a las instituciones de inversión colectiva, como lo son los fondos de inversión regulados por la Ley Reguladora del Mercado de Valores, Ley 7732, el Principio 27 que señala que: “La regulación debe asegurarse de que exista un criterio adecuado y conocido de valoración de activos y para la fijación de precios y el reembolso de las participaciones en una institución de inversión colectiva”. Este principio señala que la correcta valoración de los activos de un fondo de inversión es fundamental para garantizar que los inversionistas confíen en que el fondo es un vehículo de inversión fiable y robusto, así como para la correcta protección de los inversionistas. También señala el principio que los intereses de los inversionistas están, por lo general, mejor protegidos mediante el uso de la presentación de informes basados en el precio de mercado, siempre que puedan determinarse unos valores de mercado o razonables fiables, y que deben establecerse requisitos regulatorios de que el valor de las participaciones del fondo sea calculado: a) periódicamente y b) de acuerdo con unas normas de contabilidad aceptadas y de alta calidad aplicadas de manera uniforme.
7. La Norma Internacional de Información Financiera, NIC 40, Propiedades de Inversión, desarrolla el tratamiento aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de información de las propiedades de inversión, definidas como terrenos o edificios, o parte de un edificio, mantenidos para obtener rentas o apreciaciones de capital. En la medición posterior, la norma requiere principalmente el modelo del valor razonable, el cual actualiza los valores al reflejar los ingresos por rentas de arrendamientos corrientes y condiciones de mercado al final del periodo sobre el que se informa.
8. La Norma Internacional de Información Financiera, NIIF 13, Medición del Valor Razonable, define el concepto “valor razonable” y establece en una sola NIIF un marco para la medición del valor razonable. En la aplicación de esta norma se introducen premisas para determinar este valor tales como tomar en cuenta las características del activo de la misma forma en que los participantes del mercado las tendrían en cuenta al fijar el precio en la fecha de la medición, que el activo se intercambia en una transacción ordenada en el mercado principal (o más ventajoso), se toman en cuenta los supuestos que los participantes del mercado utilizarían para fijar el precio suponiendo que estos participantes actúan en su mejor interés económico, y en el caso de la aplicación a activos no financieros, esta norma señala que se tendrá en cuenta la capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizaría el activo en su máximo y mejor uso. En esta medición, el máximo y mejor uso de un activo no financiero tendrá en cuenta la utilización del activo que es físicamente posible (características físicas del activo que se tendrían en cuenta al fijar el precio, por ejemplo la localización o dimensión de una propiedad), que es legalmente permisible (sobre las restricciones legales de utilización del activo, por ejemplo las regulaciones de zona) y que es financieramente factible (la generación de un ingreso o flujos de efectivo adecuados para producir una rentabilidad).
9. Si bien las disposiciones prudenciales contenidas en las primeras versiones de la regulación de fondos de inversión, aprobadas mediante artículo 9°, sesión 65-99 del CONASSIF, del 14 de enero de 1999, y que actualmente están contenidas en los artículos 52, 87 y 88 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, reconocieron la reducida experiencia en este tipo de producto en aquel momento, tanto para los diversos participantes del mercado de valores, como para los profesionales responsables de la valoración, estas no han sido sujetas a revisión por un periodo de aproximadamente dos décadas. En este sentido, a partir de los elementos descritos en los puntos anteriores se encuentra razonable la revisión de dichas disposiciones a la luz de lo indicado en la NIC40 y NIIF13 que introducen un concepto comprensivo de valor razonable.
10. La evolución de las de prácticas de valuación observadas en Costa Rica sobre fondos inmobiliarios constituyen información de valor agregado para el regulador y los regulados, específicamente para definir mejoras en los procesos de valuación que se utilizan en la preparación de información financiera bajo NIIF. En este sentido, uno de los estudios solicitados en la regulación para la valoración de propiedades considera elementos como la situación legal, características físicas y características de la zona en donde se ubican los inmuebles, así como el análisis comparativo de transacciones de mercado de propiedades similares. En ...
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