Opinión Jurídica n° 036-J de 18 de Junio de 2008, de Asamblea Legislativa
| Emisor | Asamblea Legislativa |
OJ-036-2008
18 de junio del 2008
Señora
Ofelia Taitelbaum Yoselewich
Presidenta
Comisión de Asuntos Sociales
Asamblea Legislativa
Estimada señora diputada:
Con aprobación de la señora Procuradora General de
Al respeto, se hacen los siguientes comentarios:
I.-
ALCANCE DE ESTE PRONUNCIAMIENTO
La asesoría jurídica brindada por
Lo anterior, en virtud de tratarse de otro Poder de
Se reitera la improcedencia de asumir nuestra conformidad con el Proyecto consultado ante una eventual falta de respuesta. Efecto que no atribuye la legislación en el caso.
Asimismo,
II.-
MOTIVACIÓN DEL PROYECTO
Conforme a su Exposición de Motivos, el Proyecto tiene por objeto regular el derecho de superficie como derecho real autónomo que faculta a plantar o construir en la superficie de un inmueble ajeno y hacer propia la obra.
Afirma que si bien en el país esa figura carece de regulación, ha sido reconocido, con un desarrollo incipiente, en la propiedad pública, por medio de las Leyes 6043 (sobre Zona Marítimo Terrestre) y 6758 (de desarrollo y ejecución del proyecto turístico de golfo Papagayo), así como en el ámbito civil, a través de interpretaciones hechas por
No obstante, considera necesario introducir el derecho de superficie en nuestro ordenamiento jurídico, de manera clara, para contrarrestar la especulación en los costos del suelo y permitir al superficiario construir o plantar en terreno ajeno con una inversión menor, y explotar lo construido o plantado y gravarlo para obtener recursos financieros.
A su vez, se dice, el superficiante mantiene la propiedad del suelo, se beneficia con la plusvalía en su valor, obtiene un rendimiento económico (canon periódico) y, al finalizar el derecho, lo construido o plantado pasa a ser de su propiedad, previo pago.
Destaca la utilidad del derecho de superficie como función de garantía y alternativa a las permutas del suelo por edificación futura, los plazos dentro del que se debe construir o plantar y el régimen de propiedad horizontal.
Con relación a lo anterior, caben algunas acotaciones:
II.1) DERECHO DE SUPERFICIE NO ESTÁ REGULADO EN NUESTRO PAÍS EN EL ÁMBITO DE
No es exacta la afirmación de que en nuestro ordenamiento jurídico el derecho de superficie se ha desarrollado en el ámbito de la propiedad pública, “por medio de leyes especiales de concesión turística, tales como
En
La condición de dominio público se extiende a la superficie (espacio aéreo del inmueble o subsuelo), y el principio de inalienabilidad inhibe a
II.2) DERECHO DE SUPERFICIE NO ESTÁ RECONOCIDO EN NUESTRA LEGISLACION CIVIL
Es incorrecto aseverar que el derecho de superficie se ha reconocido en la legislación civil, a través de interpretaciones de
Sobre este punto, en
No se apega a la verdad la afirmación de que para “concesiones turísticas” el derecho real de superficie “esta claramente reconocido en nuestro medio por el inciso segundo del artículo 459 del Código Civil, así como por la jurisprudencia de
El artículo 459, inciso 2°, del Código Civil dispone la inscripción en el Registro de
Derechos reales que pueden adquirirse por el nudo consensu, el simple convenio, y por ocupación, accesión, herencia o legado, prescripción, u otra forma inscribible en el Registro Público (arts. 480, 484 y 1022 ibídem. Sala Primera de
Dejando de lado que el reconocimiento del derecho de superficie en el citado numeral no es expreso, pues no lo menciona siquiera, sin negar que las partes, por el principio de autonomía pueden constituir “cualesquiera otros derechos reales diversos del de hipoteca” (artículo 459 inciso 2°), no debe perderse de vista la inadecuación de la normativa civil para disciplinar relaciones propias del Derecho Público, como el uso y disfrute del demanio”.
La resolución 40/1997 de
“Es incomprensible la cita de la sentencia número 1 de las 14 horas 50 minutos del 6 de enero de 1993, de
Breve reseña de los tres pronunciamientos de
La sentencia N° 40/1997 hace una mera “referencia histórica” a la accesión, comenta las hipótesis de los artículos 506 y 509 del Código Civil e indica que “los romanos elaboraron el principio conocido como Superficies Solo Cedit. De acuerdo con él, todo lo edificado o construido en suelo ajeno, cede a favor del propietario del terreno, quien los hace suyos. Y deja claro que el caso se resuelve, “con arreglo a la accesión” (considerando III).
La resolución 431-F-2000 transcribe los considerandos V a X de la sentencia 183-1991 de la misma Sala, explicativos de la accesión, como modo originario de adquirir derechos reales, y de los artículos
Nótese que la transcripción hecha por las sentencias 431-F-2000 y 751-F-2000 del fallo 183-1991, todas de
La sentencia N° 751-F-2000 es la única de las citadas que menciona, por una única vez, la expresión “derecho de superficie” (considerando XV), pero lo hace en comentario al sistema español y, en concreto, a la resolución del Tribunal Supremo de ese país del 31 de mayo de 1949.
Dicha sentencia 751-F-2000 resuelve un caso de accesión invertida por construcción extralimitada y aborda sus particularidades, retomando, según se señaló el planteamiento de la sentencia 183-1991 de
La accesión invertida es un supuesto excepcional de aplicación del principio de accesión; no una derogación voluntaria y temporal de éste, como sucede con el derecho de superficie.
II.3) IMPLEMENTACIÓN LEGISLATIVA DEL NUEVO INSTITUTO JURÍDICO
La valoración sobre la conveniencia y oportunidad de implementar, de manera expresa, y sistematizar en nuestro ordenamiento el derecho de superficie compete, en exclusiva, al legislador. Varios factores pueden concurrir en la ponderación:
a) La utilidad que dentro de nuestra idiosincracia pueda tener entre los particulares;
b) Dinamizar nuevas ofertas en el tráfico inmobiliario.
c) Conceder facilidades para que el suelo privado se ponga a disposición de promotores en desarrollo de las áreas urbano-rural.
d) Crear un instituto que llene una función económico-jurídica no cumplida por otros derechos reales;
e) Incentivar las construcciones y plantaciones a menor costo, en suelo ajeno de quienes no deseen o puedan hacerlas.
f) Fomentar la forestación e importantes funciones ambientales que cumple en orden a reducir o evitar la erosión de suelos, mitigar gases de efecto invernadero, con el almacenamiento de dióxido de carbono por los...
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