REFORMA DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO LEY N.°7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS
| Fecha de publicación | 11 Marzo 2024 |
| Número de registro | IN2024846361 |
| Emisor | Poder Legislativo |
REFORMA DE LA LEY REGULADORA
DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO LEY N.°7933
DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS
Expediente N.°24.179
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N.°7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, fue promulgada en noviembre de 1999, momento histórico en que las personas compraban propiedades y se mantenían en la misma durante extensos periodos, dotando al pacto constitutivo de garantías pétreas, tornando imposible que una persona, con el mismo derecho de los demás quisiera plantear un cambio para brindarle un valor agregado a las mismas, por conveniencia del propio condominio, o por algún caso particular que, presentado ante los demás propietarios sea analizado y apoyado.
En mayo de 2022, se promulgó la ley número 10229; titulada “Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio”, mediante la cual se intentó modernizar y facilitar la operatividad de la figura del condominio como tal, no obstante, pudo haber sido más actual, y pensada con respecto al mediano y largo plazo. Esta reforma se basó en cuanto al sistema de votación respecto de los acuerdos para variar el área proporcional de las filiales en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes[1]; y el sistema de votación respecto de los acuerdos que versen sobre proceder a variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración, dejando de lado otros temas también importantes.
Como podemos ver de la lectura actual de la ley bajo examen, el quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio, en caso de que no se cumpla con dicho requisito de asistencia, en la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes.
Al respecto, esta barrera es completamente desproporcional, lo anterior, en virtud de que cualquier órgano de carácter colegiado requiere para que actúe válidamente la asistencia de por lo menos la mitad más uno de los miembros inscritos o con derecho a participar (ver, por ejemplo; sociedades anónimas, comisiones legislativas, órgano director, entre otros). Lo anterior, le antecede una convocatoria con cada requisito particular, como lo es incluso la publicación en diarios de circulación nacional, correo electrónico o vía personal.
Y es necesario contextualizar que las fincas filiales pertenecen a un sinnúmero de propietarios, incluyendo extranjeros; personas fallecidas que no han iniciado el proceso sucesorio correspondiente; o incluso bancos, quienes claramente no se presentan ni se hacen representar en estas asambleas y restringen la capacidad de cumplir con dicho quorum, de manera que, permitir que sea votado con la mitad más uno de los obligados a ello de manera física o digital, es un cambio fundamental para el correcto funcionamiento del condominio.
En el caso particular de la propiedad en condominio, tiene una garantía más, relativa a que, en caso de que algún propietario estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil[2].
Se deben realizar cambios a fin de generar más confianza a los propietarios o futuros propietarios de que las reglas de su copropiedad no son pétreas y que se adaptan a cambios necesarios o de conveniencia para el buen desarrollo del condómino.
Por lo expuesto, presentamos a consideración de los señores y señoras diputados el presente proyecto de ley para su aprobación.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA
DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
DECRETA:
REFORMA DE LA LEY REGULADORA
DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, LEY N.°7933
DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS.
ARTÍCULO ÚNICO- Se reforman los artículos 24, 27 y 34 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N.°7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, para que se lean de la siguiente manera:
Artículo 24- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley. Deberá realizarse como mínimo una vez al año.
El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de la mitad más uno del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.
Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:
a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:
1- Modificar el destino general del condominio.
2- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
b) Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:
1- Variar el destino especial de una finca filial.
2- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
3- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime.
4- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
5- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
6- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.
c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por la mita...
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