Sentencia Nº 000083-S1-2022 de Sala Primera de la Corte, 26-01-2022

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Exp. 13-005832-1027-CA

Res. 000083-S1-2022

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J., a las diez horas nueve minutos del veintiséis de enero de dos mil veintidós.

Proceso de conocimiento (proceso de puro derecho) tramitado ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Sexta por GALERONES INDUSTRIALES S.A, cédula de personería jurídica no. 3-101-016159, representada por su apoderado especial judicial, Msc. A.N.Q., mayor, abogado, carné no. 12935, vecino de San Antonio de Belén, H., portador de la cédula de identidad no. 4-0160-0063 contra la CAJA COSTARRICENSE DEL SEGURO SOCIAL (CCSS), representada por su apoderado general judicial, R.H.G.A.. El representante de la actora, formula recurso de casación contra la resolución no. 038-2019-VI de las 11 horas 40 minutos del 5 de abril de 2019.

Redacta la magistrada J.R.

CONSIDERANDO

I.- ANTECEDENTES: 1.- El 23 de agosto de 2013, la empresa actora formuló demanda contra la CCSS. Las pretensiones iniciales se ajustaron en la fase de audiencia preliminar, de la siguiente manera: "A. (...) B. Que el plazo del contrato de arrendamiento No. 860 de 23 de enero de 2009 suscrito entre nuestra representada y el Hospital Dr. R.Á.C.G. es de 3 años, ya que su cláusula octava es nula, por ser contraria a nuestro ordenamiento. Es decir, que el citado contrato se mantuvo vigente desde el 26 de enero de 2009 hasta el 25 de febrero de 2012, o en su defecto, el período que determine el despacho. C. Que el plazo del contrato de arrendamiento No. 860 de 23 de enero de 2009 suscrito entre nuestra representada y el Hospital Dr. R.Á.C.G. fue prorrogado en forma tácita por un plazo de 3 años adicionales. Es decir, que acorde a la prórroga operada el citado contrato tiene un nuevo plazo de vigencia del 26 de enero de 2012 hasta el 25 de enero de 2015, siendo nulas a su vez las prórrogas adoptadas por la demandada, así como el contrato adicional No. 1217 del 15 de febrero del año 2013. D. Que nuevamente el plazo del contrato de arrendamiento No. 860 de 23 de enero de 2009 suscrito entre mi representada y el Hospital Dr. R.Á.C.G. fue prorrogado en forma tácita por un plazo de 3 años adicionales. Es decir, que acorde a la prórroga operada el citado contrato tiene un nuevo plazo de vigencia del 26 de enero de 2015 hasta el 25 de enero de 2018. E. La nulidad absoluta del acto contenido en el documento titulado: "Acta Administrativa de Indemnización por Arrendamiento Edificio Galerones Industriales para los servicios de Reumatología, Arquitectura de Planta, Junta de Salud, Terapia Respiratoria y vigilancia", por ser contrario a nuestro Ordenamiento Jurídico. F. Se condene al demandado al pago de los daños y perjuicios causados." Para tales efectos señaló que tales lesiones consistían en lo siguiente: "i. En primera Instancia, en reajustar el precio de la renta mensual el contrato de arrendamiento que deriva de la Contratación Directa 2008CD·000718-3003, al monto del avalúo que realizó el Ministerio de Hacienda en el marco de la Contratación Directa 2013CD-000299-2101. ii. En segunda Instancia, en rebajar del monto del avalúo un 10%, por concepto de contratación irregular. lll. En tercera instancia, en cancelar una suma inferior al monto que resulta de rebajar el 10% al monto del avalúo, según se detalló en el hecho XI de la presente demanda. iv. En los Intereses dejados de percibir por las sumas de capital que no ha cancelado la demandada. v. En el daño moral causado a los representantes legales de la empresa, que consiste en la incertidumbre y desazón en que se ha colocado a los directores por la ejecución de estas conductas, que ha afectado su psiquis y vida cotidiana.". Estimó esos daños y perjuicios en el monto de ¢4.843.765.56) (cuatro millones ochocientos cuarenta y tres mil setecientos sesenta y cinco colones 56/100), más su indexación e intereses. Además, señaló que al existir facturas pendientes de pago y la naturaleza mensual del precio del arrendamiento, este monto debía actualizarse al momento de su cancelación efectiva. Por concepto de daño moral, lo estimó tentativamente en la suma de ¢6.000.000.00 (seis millones de colones), correspondiendo el monto de ¢3.000.000.00 (tres millones de colones) a la señora Y.V.V. y para el señor A.C.V., igual cantidad. Como pretensión G.), reclamó la condena en ambas costas. 2.- La representación de la CCSS contestó de manera negativa, oponiendo la defensa de falta de derecho. 3.- Posteriormente, mediante escrito de fecha, 23 de abril de 2014, la empresa actora presenta escrito de hechos nuevos y ampliación de pretensiones. Conservó las pretensiones de la A a la C y formuló nuevas pretensiones D, E y F. 4.- En escrito de fecha 3 de agosto de 2015, la parte actora d nuevo planteó hechos nuevos y reformuló sus pretensiones, modificando las pretensiones B y C y añadiendo una pretensión D. Solicitó que, en cuanto a las pretensiones del escrito de fecha, 23 de abril de 2014, numeradas de la D a la F, se corrija su nomenclatura y pase a ser las E a la G. 5.- Conferido el traslado de rigor en cuanto a los hechos nuevos, la CCSS se opuso. En cuanto a la ampliación de la demanda, de fecha 23 de abril de 2014, alegó defensa de demanda defectuosa. Sobre la ampliación de la demanda, de fecha 3 de agosto de 2015, planteó las defensas de falta de interés actual y falta de legitimación. 6.- La audiencia preliminar establecida en el ordinal 90 del Código Procesal Contencioso Administrativo, fue celebrada el 10 de octubre de 2017. En esta audiencia, la demandada desistió de la defensa de demanda defectuosa. Luego de la fase de admisión de pruebas, al no existir probanzas que evacuar, de conformidad con el numeral 98.2 del Código Procesal Contencioso Administrativo, el asunto fue declarado de puro derecho y las partes rindieron sus conclusiones. 7.-El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Sexta, conformado por los jueces J.R.G.N. (redactor), C.A.G. y S.C.F.B., mediante sentencia número 038-2019-VI de las 11 horas y 40 minutos del 5 de abril de 2019, dispuso: “POR TANTO: Se acoge la defensa de falta de legitimación activa, en su modalidad ad processum, en lo que se refiere al reclamo de daño moral subjetivo. En lo demás se rechaza esa defensa. Se rechaza la defensa de falta de interés actual. Se dispone el rechazo de la defensa de falta de derecho, en cuanto al ruego de reparación de las diferencias que se presentan entre la suma tasada en el documento denominado "Acta Administrativa de Indemnización por Arrendamiento Edificio Galerones Industriales para los servicios de Reumatología, Arquitectura de Planta, Junta de Salud, Terapia Respiratoria y Vigilancia" y las que efectivamente se han girado por ese concepto a la accionante. En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda en los siguientes términos, entendiéndose por denegada en lo demás: Se condena a la Caja Costarricense de Seguro Social a cancelar a la accionante, las diferencias que se han producido a favor de esta última respecto de los montos definidos por indemnización mensual en el "Acta Administrativa de Indemnización por Arrendamiento Edificio Galerones Industriales para los servicios de Reumatología, Arquitectura de Planta, Junta de Salud, Terapia Respiratoria y Vigilancia" y las que efectivamente se han girado por ese concepto a la accionante. De conformidad con el artículo 122 inciso m) numeral ii) del Código Procesal Contencioso Administrativo debe condenarse en abstracto al pago de esas diferencias, a fin de que sea en fase de ejecución de sentencia donde se dilucide la magnitud económica de esas diferencias. Sobre esas partidas, debe concederse el interés legal previsto en el ordinal 34 del Decreto Ejecutivo No. 33411-H, sea, la tasa básica pasiva fijada por el Banco Central de Costa Rica, a seis meses plazo, desde la fecha en que cada giro debió haberse realizado, y hasta su efectivo pago. Tal aspecto será definido en fase de ejecución de sentencia. El otorgamiento de esa tasa de rédito supone, de manera implícita, la actualización monetaria de la obligación, para los efectos del ordinal 123 del Código Procesal Contencioso Administrativo. En lo demás, debe acogerse la defensa de falta de derecho, extremos respecto de los cuales, se declara sin lugar la demanda. Se resuelve sin especial condenatoria en costas.”.

II.- AGRAVIOS: El representante de la sociedad actora presenta recurso, en el cual expresa tres reproches en concreto; no obstante, dado el rechazo de plano del tercer cargo; se analizaran de seguido los dos primeros quebrantos acusados: 1. Recurso por violación de normas sustantivas, de conformidad con el artículo 138 inciso c) del Código Procesal Contencioso Administrativo. A., el Tribunal incurrió en una errónea interpretación e indebida aplicación de los numerales 70, 72 y falta de aplicación del artículo 2, todos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (en adelante LAU), (Ley no. 7527). Inicia, transcribiendo parcialmente el “considerando V de la sentencia” y el “considerando VI, titulado “Sobre el plazo contractual aplicable”. Refiere, se analizan las dos cláusulas (cuarta y octava) del contrato suscrito entre las partes, que establecen un plazo de un año en la relación inquilinaria; de seguido, transcribe el artículo 70 de la citada LAU, que en lo que interesa, dispone: “Plazo del arrendamiento. La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración. El plazo se contará a partir del día siguiente en que el arrendatario recibe el bien…”. Transcribe de seguido, el fundamento de la sentencia que recurre. Señalando, a su criterio, la interpretación jurídica utilizada por el Tribunal, rompe la lógica jurídica, quebranta el artículo 70 de la LAU. Estima, incurre en una elasticidad en la interpretación de la norma conculcada, en su sentido jurídico, infringiéndola por errónea interpretación e indebida aplicación. Señala, para el tribunal, si el arrendatario por su propio marco de intereses o necesidades requiere de un tiempo de posesión menor al indicado, puede disponer de tal aspecto. A criterio del recurrente, el artículo 70 LAU, establece categórica y expresamente: “se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración”. En tal sentido, considera, no tendría sentido la frase del numeral 70 LAU; si se entendiera que el arrendatario puede fijar un plazo menor al que establece la ley, cuando le convenga. A., la norma de forma imperativa y preceptiva, dispone que se tendrá y entenderá, sino se coloca, quiere o se redacta de otra forma, el plazo mínimo es de tres años para este tipo de contratos. A., es un plazo mínimo y ordenatorio, que regula el tiempo mínimo del uso del inmueble, cuando existe un arrendamiento. Asegura, esa errónea interpretación del numeral 70, se prohíja, en otras ideas externadas por la sentencia en el mismo considerando VI. Por ese motivo, acusa transgresión de los artículos 70 y 72 por su errónea interpretación e indebida aplicación. Agrega, en relación con el artículo 72, que su aplicación se da, para finalizar la relación inquilinaria, antes del plazo mínimo de los tres años, siempre que se comunique con 3 meses de antelación al arrendante. Afirma, opera única y exclusivamente para finalizar la relación inquilinaria, no para otros fines, no para establecer un plazo menor en el contrato de arrendamiento; en tal sentido, al ser una excepción a la regla general del plazo mínimo de los contratos de arrendamiento. A., la LAU establece una regla general de orden público, en cuanto, al plazo mínimo que deben tener los contratos de arrendamiento (3 años) y una excepción, que el arrendatario puede renuncian al finalizar la relación contractual. Asegura, en el caso concreto, esas dos reglas son erróneamente interpretadas e indebidamente aplicadas por el Tribunal Contencioso, al considerar, que por razones de orden público la CCSS puede establecer un plazo menor (inferior al mínimo de tres años); en tanto, debe existir justificación, clara para establecerlo de esa forma dentro del expediente de selección al contratista. A su criterio, los numerales 70 y 71 tienen una redacción armónica, establecen de forma imperativa que el plazo mínimo de lo contratos de arrendamiento es de tres años; en relación con el ordinal 70, indica, en la redacción del mismo, el legislador ordena la existencia de ese plazo mínimo; entretanto, en el 71 ibidem, deja entrever la seguridad jurídica que plasma la norma, para que las partes en la relación inquilinaria, tengan ese plazo mínimo. Vincula, ambos artículos con el artículo segundo de la LAU; asegurando que de manera imperativa la ley establece que es de orden público. Reitera, su tesis, al señalar error de interpretación e indebida aplicación de los ordinales 70 y 71 citados y falta de aplicación del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Agrega, considerar que el “Interés Público” es equiparable al “interés que tuvo la CCSS para imponer un plazo inferior a los tres años”, transgrede por falta de aplicación, el numeral 113 de la Ley General de la Administración Pública (LGAP): Afirma, la demandada (CCSS) siempre necesitó un plazo superior a los tres años, en tanto, del elenco de hechos probados, en el año 4 de la relación inquilinaria y antes de su “finalización”, invitó a la actora a concursar para que otorgara en arriendo el inmueble; no obstante, se ha acredita que la sociedad actora no tuvo el interés a un plazo inferior a los tres años. Ante lo cual, la CCSS utilizó sus potestades de imperio, para que ante la falta de nuevo acuerdo entre las partes, requirió mediante una valoración al Ministerio de Hacienda, avalúos sobre el alquiler. Luego mediante la vía de hecho, siguió utilizando hasta la fecha el inmueble (10 años después). Considera, ese interés de la demandada es distinto al interés público. A., el Tribunal Contencioso conculca el numeral 113 de la LGAP, al interpretar que hay un interés público para reducir el plazo mínimo de ley para un arrendamiento, quebrantando la seguridad jurídica y promoviendo un desequilibrio de la ecuación financiera en la presente relación jurídica. Afirma, la CCSS paga lo que quiere y no reconoce el justo precio, según la inflación. Estima, existe una desviación de poder y arbitrariedad, violentándose de esta forma las normas de la razonabilidad, proporcionalidad y seguridad jurídica, conforme lo dispone el ordinal 138 inciso d) del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA). Estima, se debió establecer que el plazo contenido en las cláusulas 4° y 8° del contrato no. 860, correspondiente; es de tres años y por tal motivo, se debió declarar su nulidad de pleno derecho. Asimismo; que ese plazo se ha prorrogado tácitamente por las partes y que se encuentra vigente para todos los efectos jurídicos y económicos. Motivo por el que solicita, se declare el quebranto de los citados numerales, se case la sentencia en lo conducente. 2. Recurso por errónea interpretación e indebida aplicación de los numerales 71 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAU). En este apartado, alega, el Tribunal Contencioso con ocasión de la errada interpretación del numeral 70 de la LAU, incurre en una nueva equivocación al disponer: “No obstante, las prórrogas se han de entender otorgadas por el mismo plazo que se corresponde con el original de la contratación, de suerte que, si la vigencia del contrato es por un año, la prórroga objeto de análisis, sería por ese mismo tiempo”. Asegura, el texto del artículo 71 LAU no admite interpretación; afirma, las prórrogas en este tipo de relaciones jurídicas son por el plazo de tres años; entretanto, el Tribunal establece, el plazo de las prórrogas debe entenderse de un año en la especie, con lo cual, dejó de observar la regla imperativa de la norma; aplicándola e interpretándola diferente; con lo cual, deja a la parte actora en un desequilibrio en la relación contractual. A., quebranto del numeral 18 de la Ley de Contratación Administrativa (LCA); por falta de aplicación; en tanto, contempla el equilibrio de la ecuación financiera de la contratación administrativa. Agrega, esa infracción subyace, al indicar que el contrato no. 860 y el adicional no. 1217, fenecieron; en consecuencia, se originó una contratación irregular, que le permite a la CCSS establecer el precio del arrendamiento, bajando el precio inicial de lo contratado y eliminando la posibilidad de ajustes por inflación (congelando el precio del arriendo desde hace 6 años). Indica, la parte actora, recibe menos del precio inicial sin que se le permita indexarlo de acuerdo con la inflación. Cuestiona, la afirmación del Tribunal Contencioso (expuesta en el considerando VII), en cuanto a que no existen vicios ni nulidades en las cláusulas 4° y 8° del contrato no. 860, ni en el contrato adicional, por ende, la vigencia de la relación; afirma, propiamente al considerar: “no se ha de regir por las reglas que postula la demandante, por lo que la causal de invalidez que se acusa debe ser rechazada”. A su entender, el Tribunal Contencioso al adoptar la anterior decisión, va en contra de lo dispuesto por los artículos 2 y 70 de la LAU; que imponen la nulidad absoluta, entendiéndose que se debe eliminar el plazo de un año e incorporar el mínimo de ley (3 años); de ahí, asegura, su nulidad y la del contrato adicional no. 1217. Como segundo aspecto, indica, al declararse tales nulidades, acaecieron prórrogas automáticas conforme el plazo que dispone el 71 de la LAU; siendo una interpretación conforme con el principio general de derecho: “una cláusula contractual no puede enervar la competencia de la ley”. En razón de lo anterior, señala, dada la errónea interpretación e indebida aplicación de las normas citadas, solicita se declaren quebrantadas, se case la sentencia en lo conducente.

III.- Del análisis de los anteriores cargos contra la sentencia recurrida, se establece una relación directa entre el primero y segundo; por cuanto, en ambos, el motivo casacional es el mismo: ”violación directa por errónea interpretación e indebida aplicación”, referidos, a distintos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos; específicamente, en el primero se acusa, en relación con los ordinales 70, 72 y 2°; entre tanto, en el segundo, los numerales 71 e igualmente 2°. En tal sentido, dada su vinculación se dispone abordarlos de forma conjunta en el presente apartado. R., en el primer cargo ,a criterio del apoderado especial judicial de la parte actora, los razonamientos efectuados en la sentencia, referentes al plazo contractual aplicable al contrato de arrendamiento establecido entre las partes, propiamente en las cláusulas 4° y 8°, correspondiente a un año en la relación inquilinaria; rompe la interpretación jurídica, establecida al numeral 70 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAU); en tanto, esa norma establece un plazo mínimo de arrendamiento de tres años. Estima, el tribunal incurre en una elasticidad de la norma, dada la interpretación e indebida aplicación de la misma; conculcando su sentido jurídico. Argumenta, no tendría sentido, la frase del texto del numeral 70 de la LAU, que establece: “se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración”; considera, si se entendiera que el arrendamiento puede fijarse en un plazo menor al que establece la ley, cuando le convenga al arrendatario; contrario a la norma, no obstante, que de forma imperativa y preceptiva dispone que se tendrá y entenderá; en tanto, si se coloca o se redacta de otra forma o por un plazo menor, éste se entenderá que el aplicable es de un mínimo de tres años. Reprocha, del mismo modo, la consideración del fallo, en que se establece: “…Véase que incluso el precepto 72 de la LAU reconoce la facultad del arrendatario de dar por terminado el vínculo, de manera anticipada, cuando indique al arrendante su voluntad, en ese sentido, con tres meses de anticipación”. A., esa interpretación, del mismo modo transgrede el artículo 72, por errónea interpretación e indebida aplicación. Argumenta, el citado numeral, permite al arrendatario contar con la posibilidad de finalizar la relación contractual antes del plazo mínimo de tres años, siempre que lo comunique con 3 meses de antelación al arrendante; siendo, esa posibilidad jurídica --de no sujetarse al plazo mínimo de tres años—opera única y exclusivamente para finalizar la relación inquilinaria, no para establecer un plazo menor en el contrato de arrendamiento; siendo una excepción a la regla general del plazo mínimo de un contrato de arrendamiento; que se otorga para finalizar la relación contractual. Señala, la interpretación de ambos numerales que hace la sentencia, transgrede, por falta de aplicación el artículo 2° de la LAU; porque en éste se establece la imperatividad de esa ley, de orden público. Agrega, el numeral 2° de la norma, señala que toda cláusula contractual contraria a la norma es nula de pleno derecho y no se tendrá por escrita, estableciéndose de ese modo, el manifiesto error de interpretación e indebida aplicación de los ordinales 70 y 72 de la LAU. Entretanto, en el segundo cargo, denuncia errónea interpretación e indebida aplicación del numeral 71 de la LAU, señalando que dada la errada interpretación del numeral 70, el Tribunal de nuevo se equivoca al disponer: “...No obstante, las prórrogas se han de entender otorgadas por el mismo plazo que se corresponde con el original de la contratación, de suerte que, si la vigencia del contrato es por un año, la prórroga objeto de análisis, sería por ese mismo tiempo”. Su disconformidad radica, en la diferencia entre el razonamiento del fallo y la literalidad de la norma, en tanto el numeral 71 establece: “… la prórroga tácita será por un nuevo periodo de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o del destino del bien. Con la prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato”. Considera, el texto no admite otro tipo de interpretación, en tanto, las prórrogas en este tipo de relaciones jurídicas son de tres años. A su criterio, el legislador así lo quiso y advierte en la redacción de la norma, en tanto determina: “cualquiera sea el plazo inicial del contrato”. Considera, el Tribunal sin observar la regla imperativa, la aplica e interpreta diferente, dejando a la parte actora en un desequilibrio en la relación contractual; quebrantando del mismo modo, por falta de aplicación, el numeral 18 de la Ley de Contratación Administrativa, que contempla el equilibrio de la ecuación financiera en la contratación administrativa. Lo cual subyace, porque la parte actora recibe menos precio por concepto del arrendamiento del inmueble, sin permitírsele indexarlo, de acuerdo con la inflación. Cuestiona el fallo, por considerar que no existen vicios de nulidad en las cláusulas 4° y 8° del contrato suscrito entre las partes, inicialmente no. 860, ni en su adicional (no. 1217), en consecuencia, la vigencia de la relación contractual. Considera, la resolución de esa manera, es contraria a lo dispuesto por los ordinales 2° y 70 de la LAU, por medio de los cuales se impone la nulidad absoluta de ambas cláusulas. Del análisis de ambos reproches, se determina, en el fallo cuestionado, quedó acreditado, en el hecho probado no. 1; que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, identificado en el no. 860, de fecha 23 de enero de 2009. En la cláusula cuarta, denominada: “Condiciones del Alquiler”, las partes dispusieron en el inciso 1): “El contrato regirá por un año y será prorrogable por tres periodos más y se apegará a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, Ley de Contratación Administrativa y su Reglamento, el cartel y demás normativas supletorias”; por su parte, en la octava cláusula, relativa a la vigencia del contrato, se acordó: ”Vigencia: Este contrato regirá por un año y podrá ser prorrogado por 3 periodos más, si el ARRENDATARIO no comunica al ARRENDANTE su deseo de darlo por terminado con noventa días de anticipación. Asimismo, el ARRENDANTE podrá dar por finalizado el contrato si lo comunica al ARRENDATARIO con noventa días de anticipación al vencimiento del periodo, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”. En el caso concreto, el Tribunal Contencioso señaló en la fundamentación de su decisión al respecto; que el marco legal aplicable a la relación establecida entre las partes, es la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos; en tanto, el propio contrato no. 860 del 23 de enero de 2009, lo establece puntualmente: Asimismo, determinó, que se está frente a un contrato administrativo, no ante un contrato privado de la Administración; toda vez, que se está, frente a la adquisición del derecho de uso de un bien inmueble por parte de un ente público para prestar un servicio público: “Albergar el Servicio de Reumatología, Junta de Salud, Oficina de Arquitectura de Planta, Vigilancia y Programa de Cuido Domiciliar para pacientes oxigeno dependientes”. Ahora bien, en relación a la pretensión de nulidad de la cláusula cuarta, relativa al plazo de vigencia contractual, el Tribunal señaló: “ Luego del análisis de las diversas posturas que han formulado las partes, es consideración de este cuerpo colegiado, si bien en efecto la LAU fija un plazo mínimo del arrendamiento de 3 años, es evidente y notorio que se trata de una norma que busca la protección de los derechos del arrendatario, en la medida en que le garantiza que, dentro de ese lapso temporal, tendrá un derecho de ocupación y de posesión sobre el inmueble. Sin embargo, es claro que, ante la necesidad del arrendatario, en los casos en que, por su propio marco de intereses o necesidades propias, requiera de un tiempo de posesión menor al indicado, bien puede disponer de tal aspecto. En ese sentido, no estima este Tribunal que se trate de un aspecto contractual que no pueda ser disponible por el arrendatario, es decir, se trata de un componente negocial que en ningún caso puede interpretarse en detrimento del arrendatario, pero que tampoco puede imponerse en los casos, en que, por sus propias actividades o marco de intereses, requiera de una modalidad de alquiler inmobiliario por lapsos menores. El mismo numeral 3 de la LAU dice de la irrenunciabilidad de los derechos conferidos a los arrendatarios, disponiendo la nulidad ipso iure (de pleno derecho) de las condiciones contractuales que supongan renuncia a los derechos que concede la ley a esa parte. Ello implicaría que, si frente a la necesidad del arrendatario, el arrendante, como titular del bien, pretende limitar la vigencia del contrato a un plazo menor, esa estipulación, aun cuando aceptada por el inquilino, se considera nula y el vínculo se tiene vigente por el plazo previsto en el canon 70 señalado. Pero escenario diverso se produce cuando es el propio arrendatario quien, se insiste, por sus necesidades, busca la ocupación temporal de un inmueble, por un plazo menor, pues en tal hipótesis, no habría desprotección alguna de sus derechos legales. De otro modo imponer al inquilino una duración contractual mayor a la que requiere, dada su necesidad específica; por el contrario, le coloca en una situación de desprotección, al obligarle a mantener un vínculo pese a no contar ya con la necesidad que la motiva a suscribir ese tipo de negocio. Véase que incluso el precepto 72 de la LAU reconoce la facultad del arrendatario de dar por terminado el vínculo, de manera anticipada, cuando indique al arrendante su voluntad en ese sentido, con tres meses de anticipación. […]. “…en cuanto al plazo de vigencia de las relaciones de arrendamiento inmobiliario, son totalmente aplicables al Estado y los entes públicos menores, sujeción que como se ha dicho, ya de por sí estatuye el ordinal 6 de la Ley No. 7527. Con toda, la sujeción a ese marco legal no dice de la imperatividad del plazo de tres años de vigencia contractual que impone el canon 70 mencionado de previo”. […] Desde esa arista de examen, no se observa la ilegalidad en que se sustenta la demanda, pues el desarrollo argumentativo que realiza la accionante en cuanto a la prevalencia de la LAU sobre las reglas de la contratación administrativa y sobre el mismo contrato 860 del 23 de enero del 2009, por criterio de especialidad. Lo anterior ya que incluso en el contexto de aplicación e interpretación de esa Ley No. 7527, es claro que el arrendatario público puede modular de manera motivada, plazos de vigencia menores, cuando la necesidad administrativa así lo determine. Precisamente, en las reglas de la contratación de marras, y concretamente en el contrato respectivo (860), las partes plasmaron con precisión la vigencia del vínculo que se analiza, mediante estipulaciones que encuentran respaldo en las facultades que se conceden en la citada norma de la LAU. Así las estipulaciones contractuales cuarta y octava que disponen una vigencia de un año, con posibilidad de tres prórrogas por igual periodo, no es disconforme con el Ordenamiento Jurídico que regula la materia, producto de lo cual, debe tenerse, para todos los efectos, que el plazo de vigencia de ese vínculo negocial es el estipulado en esas cláusulas”. Sobre el particular, esta Sala en casos anteriores, ha advertido en relación con los contratos de arrendamiento sustentados en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley no. 7527), que el legislador se inclinó por tutelar a favor de uno de los contratantes, apreciando que no se encuentran en perfecta posición de paridad, regulando “derechos mínimos”, cuya renuncia anticipada es nula, con el fin de evitar que el contratante en posición de ventaja saque partido de su estatus, abusando del derecho y contrariando la buena fe. En particular, se debe prestar atención al artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAU), en cuanto dispone: “Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables. La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la contratación”. A partir de lo anterior, se da resguardo a los derechos del arrendatario como reconocimiento legal de la necesidad de ocupar una vivienda, o bien la estabilidad requerida para el ejercicio del comercio, o la prestación de servicios públicos (artículo 4 ibidem). Lo anterior, estableció condiciones irrenunciables que solo podrán ser desatendidas ante el acuerdo de derechos más favorables para el arrendatario; teniendo el carácter de orden público y no admitiendo pacto en contrario en su menoscabo (véase en ese sentido la resolución no. 00399-2003 del 11 de julio de 2003, Sala Primera de la Corte). La posición de esta Cámara resulta coincidente con los fundamentos jurídicos externados por el Tribunal Contencioso en el fallo cuestionado, que han sido transcritos líneas atrás. En caso concreto, en el primer cargo el casacionista refuta el plazo de un año establecido en el contrato de arrendamiento entre las partes, por considerarlo que es contrario al establecido de tres años en el ordinal 70 de la LAU; del mismo modo, objeta la posibilidad del arrendatario de terminar por anticipado la relación contractual, antes del plazo mínimo de tres años, siempre que lo comunique con 3 meses de antelación al arrendante, operando única y exclusivamente para finalizar la relación inquilinaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 72 del mismo cuerpo legal. A criterio de esta Cámara, la posición que asume la parte actora-recurrente en sus argumentos, resulta contraria a las condiciones establecidas por el Legislador, en los términos referidos a tutelar al arrendatario concediéndole derechos más favorables en la relación contractual. De acuerdo a lo expuesto, la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos resguarda los derechos del arrendatario; al tener carácter de orden público, no admite un acuerdo en contra que los menoscabe; posición que es la que postula el recurrente en sus argumentos del agravio. O., como en el caso concreto, la Caja Costarricense del Seguro Social por medio del Hospital Rafael Ángel Calderón Guardia, mediante el contrato de arrendamiento no. 860 del 23 de enero de 2009, suscrito con el propósito de albergar los servicios de Reumatología, Arquitectura de Planta, Junta de Salud, Terapia Respiratoria y Vigilancia; sugiere, que su fin es para brindar un servicio público (lo anterior, con sustento en el artículo 4° de la LAU). En tal sentido, coincide esta Cámara con el criterio del Tribunal Contencioso, que dado el propósito del arrendamiento analizado , en conjunción con la tutela establecida en la LAU a favor de la CCSS (arrendatario), imponerle al inquilino una duración contractual mayor a la que requiere, la colocaría en una situación de desprotección, obligándola a mantener un vínculo, que podría no requerir, dadas sus necesidades específicas al momento de suscribir el contrato de arrendamiento. Considerar válida, la tesis desarrollada por el recurrente, sería matricularse con aceptar una renuncia a derechos más favorables para el arrendatario (CCSS), lo cual, atenta contra la propia ley de orden público que no admite pacto en ese sentido. Del mismo modo, no lleva razón el recurrente en cuanto, a que se da una indebida aplicación del ordinal 72 del mismo cuerpo legal; al considerar que esa norma opera única y exclusivamente para finalizar la relación inquilinaria, no para establecer, como en este caso, un plazo menor para finalizar la relación contractual antes del plazo mínimo de tres años, siempre que lo comunique con 90 días de antelación a la parte actora (arrendataria). Debe recordarse, que el contrato de arrendamiento establece un vínculo en que se dan prestaciones que se suscitan recíprocamente a lo largo de la relación contractual, aún cuando, cuenten con un plazo definido de duración, pueden terminarse anticipadamente sin que esa situación establezca un menoscabo del valor del pacto si así fue regulado por los contratantes, tal y como ocurre en este caso. Por otra parte, las obligaciones de ejecución sucesiva convenidas por las partes en el ejercicio de su libre voluntad, están impregnadas por una probabilidad de acontecimientos que podrían presentarse a futuro, ocasionando eventualmente que las partes desistan de continuar la relación. Esa incertidumbre origina la posibilidad de terminación anticipada de la relación contractual; siempre y cuando, se cumpla con el aviso previo, conforme lo establece la norma o lo pacten las partes a su conveniencia. En ese orden de ideas, a partir, de la tutela señalada que contiene la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos a favor del arrendatario; dado su carácter de orden público, a criterio de esta Sala, la cesación anticipada de los acuerdos contractuales, si permite ponerle término al vínculo que los une en cualquier momento durante la vigencia del contrato; sin que esto entrañe lesión alguna, que deba ser sancionada con nulidad, como parece entenderlo el casacionista, siempre y cuando, se cumpla con el plazo de aviso, establecido en la LAU o en el contrato suscrito por las partes. En tal sentido, se concuerda con los razonamientos vertidos en el fallo, por el Tribunal Contencioso. Motivo por el cual, no es de recibo la posición externada por el recurrente en cuanto a la transgresión del ordinal 72 de la LAU por parte de la sentencia cuestionada. En cuanto al segundo agravio, circunscrito a señalar errónea interpretación e indebida aplicación del numeral 71 de la LAU, bajo el argumento de una errada interpretación del numeral 70 ibidem, dado que el fallo establece, que las prórrogas han de entenderse otorgadas por el mismo plazo de un año (originalmente pactado) y no por el plazo de tres años que establece el artículo 71 de la LAU, en cuanto señala: “Prórroga tácita. …La prórroga tácita será por un nuevo periodo de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien. Con prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato. […]”. Sobre el particular, se cuenta con la cláusula octava del contrato, estableció entre las partes, en que se pactó que la relación contractual podrá ser prorrogada por 3 periodos más, cada una por un año, si el arrendatario no comunica al arrendante su deseo de darlo por terminado con noventa días de anticipación. De acuerdo a lo expuesto en relación con el artículo 70 que regula el plazo del contrato; en tesis del Tribunal Contencioso avala esta Cámara, resulta legítima y lícita, sea de un año, conforme se consignó en la cláusula atacada; aún y cuando, se contraponga a lo establecido en la norma, que establece un mínimo de tres años. Ahora bien, al pactarse la prórroga sucesiva del contrato en la cláusula octava, del mismo modo resulta lícita que sea por el mismo periodo de vigencia del contrato original, sea por un periodo de un año. Por las razones expuestas, asentadas en la tutela a favor del arrendatario, expuesta anteriormente, de la misma manera se considera no se da la transgresión del ordinal 2° de la LAU, acusado en ambos cargos. Esta Cámara concluye, no se configuran los yerros indilgados a la sentencia cuestionada, imponiéndose el rechazo de los agravios primero y segundo en estudio.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación formulado.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga

Rocio Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez

Jéssica Jiménez Ramírez Ana Isabel Vargas Vargas.

Jar*/recurso 4574-S1-19