Sentencia de Sala Primera de la Corte, 21-12-2023

Exp21-000036-0004-AR

Res.002444-F-S1-2023

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J.éa lasdiez horas veintiuno minutos del veintiuno de diciembre de dos mil veintitres

Recurso de nulidad interpuesto contra el laudo dictado en el proceso arbitral establecido ante el Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje por GREEN LIGHT WAREHOUSE, SOCIEDAD ANÓNIMA (en lo sucesivo también podrá ser llamada como GLW), por medio de su Presidente con facultades de Apoderado Generalísimo, A.S.ánchez C.,contra VISIONGLASS, SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA (en lo sucesivo también podrá ser llamada como Visionglass), por medio de su gerente con facultades de representación judicial y extrajudicial, C.B.H.. Los siguientes abogados comparecen representando a las partes con Poder Especial arbitral: otorgado por la parte actora: el abogado G.C.M., y concedido por la sociedad demandada: los abogados: Róger G.V., M.M.ínez Gómez y F.R.O..

Redacta la magistrada Vargas Vargas

CONSIDERANDO

I.- Por considerarse de interés a la solución de este recurso de nulidad, se consigna la plataforma fáctica fijada por el Tribunal, probada e indemostrada, resumida como a continuación se expone: G.L. es propietaria de la finca inscrita en el Registro Nacional, provincia de San José, con matrícula 377548-000 situada en La Uruca, San José, en la que hay construidas dos naves industriales, denominadas en adelante como la Nave Este y la Nave Oeste, la primera de las cuales, según contrato de fecha 30 de julio de 2015 fue dada en arrendamiento a la demandada, donde instaló una fábrica de productos de vidrio de alta calidad y de varios tipos, con diversas máquinas y equipos. El alquiler mensual pactado entre las partes fue de US$20.000 con aumentos anuales de un 5%, con un plazo de 5 años a partir del 30 de julio de 2015. En enero de 2017, V. le propuso a G.L. tomar en arrendamiento además de la Nave Este, parte de la Nave Oeste, y el resto a fines de 2017 o principios de 2018. Además manifestó interés en adquirir los inmuebles. Finalmente, en junio de 2017 las partes acordaron verbalmente ampliar el Contrato para incluir la Nave Oeste y aumentar en consecuencia el alquiler mensual a la suma de US$30.500. A partir de ese mes y hasta abril de 2018 Visionglass pagó un alquiler mensual de US$30.500, sin embargo, en algún momento entre abril y mayo de 2018 las partes convinieron en volver a la mensualidad de alquiler original de US$20.000, y G.L. daría en adelante un

crédito de US$7.000 mensuales a los pagos de alquiler de Visionglass, crédito aplicado durante tres meses, para un total de US$21.000. Según indica el Tribunal, hay discrepancia entre las partes en cuanto a la duración que tendría el crédito mensual dicho y por tanto el monto total del crédito pactado. También se tuvo por probado que, Visionglass ha pagado los alquileres adeudados a G.L. en forma incompleta, al menos desde julio de 2017, dando como resultado que aquella ha dejado de pagar alquileres por un monto total de US$220.096 (doscientos veinte mil noventa y seis dólares). Desde julio de 2017 Visionglass frecuentemente pagaba los alquileres debidos conforme al Contrato en forma parcial o tardía, o ambas, y durante la vigencia de la relación de arrendamiento G.L. realizó múltiples gestiones de cobro para solicitar el pago de los saldos pendientes de alquileres, gestiones comunicadas a V. verbalmente y por medios electrónicos. También se tuvo por probado que, la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas vino a gravar con impuesto al valor agregado (IVA) los alquileres comerciales, a partir del 1 de julio de 2019. G.L., sin embargo, no cobró el referido impuesto sino a partir del alquiler de agosto de 2019 y V. no canceló el importe del IVA correspondiente a facturas de alquiler. Luego, el 25 de mayo de 2020 G.L. formuló un requerimiento formal a Visionglass para que desocupara la Nave Oeste y pagara los montos adeudados por concepto de IVA. Además interrumpía la tolerancia por mora en el pago puntual del alquiler y pedía regularizar el pago de la renta en la forma, fecha y monto pactado, el cual deberá

realizarse de inmediato Se acompañaba un estado de cuenta de los períodos adeudados. (extracto del texto del hecho probado número 14). G.L. nunca aplicó el aumento anual del alquiler (5%). Además, según el contrato, para que la arrendadora pueda iniciar una acción de desahucio, debe notificar del incumplimiento a la arrendataria y concederle un plazo de un mes para subsanarlo, y la notificación debe darse una vez vencido el período de 7 días de gracia contenidos en la Ley para el pago de alquileres (hecho probado número 16). El requerimiento efectuado por G.L. a Visionglass según se refiere en el hecho probado número 14, no confirió el plazo para subsanar el incumplimiento indicado en el hecho probado 16. Más bien afirma que el cumplimiento deberá realizarse de inmediato. Además, según consta en este expediente, el requerimiento arbitral fue presentado por la actora al CICA al día siguiente, es decir, el 26 de mayo de 2020. Con posterioridad al cierre de las actuaciones procesales, el día 8 de enero de 2021 la demandada desalojó voluntariamente el bien arrendado. Los abogados de la parte

actora y de la parte demandada (los licenciados G.C. y M.M.ínez) se apersonaron en el inmueble arrendado con la finalidad de constatar la desocupación de la nave este por la parte requerida y la entrega del área arrendada a favor de la actora. Seguidamente, se tuvo por indemostrado: los términos exactos del Contrato, salvo los referidos en la relación de hechos probados, pues ninguna de las dos partes aportó el documento; que la zona arrendada inicialmente (Nave Este) incluyese un área denominada patio de maniobras, o que proveer tal patio de maniobras fuera una obligación contractual de la arrendadora. La colindancia este de la finca matrícula 377548-000 es calle pública y por su condición de bien demanial esa área no puede ser objeto de un acuerdo de arriendo entre sujetos de derecho privado. Tampoco se aportó ningún documento de reclamo de la demandada presentado durante la ejecución de la relación de arrendamiento relacionado con el supuesto de que el área arrendada incluyese un área de patio de maniobras, motivos por los cuales este Tribunal considera que este hecho debe tenerse como un hecho no probado. Tampoco se probó el crédito alegado por la demandada a su favor por los pagos realizados durante la relación de arrendamiento, que asciende, según su dicho, a $115.500. Sí se probó que la parte requirente le confirió un crédito a la demandada, después de la devolución del Nave Oeste, por la suma de $21.000, importe aplicado y compensado en tractos en las siguientes tres mensualidades, pero no hay evidencia concluyente de que ese crédito se hubiera dado por la suma mucho mayor que alega la demandada. Seguidamente, el acuerdo para reducir el importe del canon de alquiler como resultado de la pandemia de Covid-19 adolece de prueba que sustente un acuerdo verbal o escrito en ese sentido, debido a que lo único que fue probado en este proceso arbitral, fue la existencia de una reunión en la que participaron el señor J.G.érrez y la señora esposa del representante legal de la accionada (señor C.B., pero no quedó demostrado que el importe mensual de arriendo durante la pandemia fuese reducido de común acuerdo en la suma de $10.000 o en la suma de $5.000. El testigo J.G.érrez en su declaración confirmó la veracidad de esa reunión, pero indicó que los socios de la actora rechazaron la solicitud de reducción del monto de alquiler por tener la accionada montos pendientes de pago por esos conceptos, e indicó en su declaración la posibilidad de la actora de considerar esa solicitud, en caso de que la demandada se pusiese al día en el pago de los alquileres adeudados. En el alegato de conclusiones la demandada misma no llega a afirmar que el acuerdo se hubiera dado. Sólo que hubo una reunión para hablar al respecto y que después V. ha venido pagando un 50% de alquiler. Tampoco quedó demostrado un acuerdo verbal o escrito por el que se habría eximido a la demandada del pago del IVA, o que éste sería asumido por G.L. considerándolo ya incluido en el monto pactado de alquiler. Las facturas electrónicas de las que hay copia en el expediente muestran que, salvo la del mes de marzo de 2020, siempre que así correspondió se emitieron con el recargo adicional por el IVA (13%). Finalmente, fijó el Tribunal Arbitral, no hay evidencia en el expediente de que la demandada haya efectuado pagos suficientes para satisfacer el saldo de sus obligaciones con la actora por concepto de alquileres.

II.- G.L.W., Sociedad Anónima demandó en sede arbitral a Visionglass, Sociedad de Responsabilidad Limitada para que, en el laudo se declare: 1. Válidos y eficaces en todos sus extremos, el contrato de arrendamiento de las bodegas, ubicadas en la finca inscrita en el Registro Nacional, Provincia de San José, número 377548-000, en el que la actora figura como arrendante y la demandada como arrendataria, así como de los acuerdos adicionales, verbales o documentados. 2. G.L. es parte no incumpliente del contrato y sus adiciones. 3. A partir del 7 de octubre del 2017, Visionglass incumplió en forma reiterada y grave, al pagar, solo en forma parcial, el precio o alquiler convenido. 4. Ese incumplimiento grave y reiterado se mantuvo desde el 7 de octubre del 2017. Al momento de presentación de la demanda, se adeuda, en concepto de alquileres, la suma de $192.456, así como alquileres no pagados o pagados en forma parcial, que se generen a futuro. 5. La tolerancia cesó el 25 de mayo del 2020, fecha en que así se le comunicó a Visionglass. 6. A pesar de esa comunicación de cese, la demandada ha mantenido un incumplimiento grave, por falta de pago del alquiler en su monto íntegro. 7. El contrato de arrendamiento queda resuelto de pleno derecho, desde el momento en que se dio el primer acto de incumplimiento grave, atribuible a Visionglass. 8. La demandada deberá desalojar el inmueble objeto del arrendamiento y dejarlo en el mismo estado en que lo recibió9. V. pagará los daños extraordinarios causados con ocasión de la ocupación y aquéllos que se produzcan con el desalojo.

10. La demandada pagará daños y perjuicios derivados de su incumplimiento grave,

desglosados asía. Daños. Corresponden a los alquileres no pagados entre el 7 de octubre del 2017 y el 10 de julio del 2020, la suma de $192.456, así como todos aquellos que se generen en el futuro, hasta el efectivo desalojo y la puesta en posesión formal y material del bien a favor de G.L.. b. Perjuicios. Consisten en el pago de los intereses, calculados según la tasa del artículo 497 del Código de Comercio para contratos en moneda estadounidense, para cada período mensual adeudado, a partir de la fecha del incumplimiento y por todo el tiempo en que los respectivos principales se mantengan insolutos. 11. V. pagará las costas, de todo tipo, que se generen con ocasión del proceso principal y con el presente procedimiento de medida cautelar. Por su parte, Visionglass, S.R.L. contestó negativamente la demanda oponiendo las excepciones de: contrato no cumplido, pago, falta de legitimación activa y pasiva, y falta de derecho.

III.- El Tribunal arbitral, integrado por la Árbitra y Árbitros: A.L.ón F., A.án A.A.O. y R.L.P. dictó el laudo de las 9:00 horas del 25 de febrero de 2021, por cuyo medio dispuso: XX. POR TANTO

Se declara con lugar la demanda interpuesta por G.L.W.S. contra Visionglass S.R.L., en los siguientes términos, entendiéndose denegada en lo no expresamente concedido: 1.- G.L. es parte no incumpliente de la relación inquilinaria que mantuvo con V.. 2.- A partir del 7 de octubre del 2017, Visionglass incumplió en forma reiterada y grave el compromiso contractual, al pagar, solo en forma parcial, el precio o alquiler convenido. 3.- Visionglass debe pagar a la actora por concepto de alquileres la suma de $192.456 (ciento noventa y dos mil cuatrocientos cincuenta y seis dólares), por el período comprendido entre el 7 de octubre del 2017 y el 19 de agosto de 2020, fecha de presentación de la demanda. 4.- La demandada deberá pagar a la actora los alquileres del período comprendido entre el 19 de agosto del 2020 (fecha de presentación de la demanda) y el 8 de enero del 2021, fecha en que se entregó el inmueble arrendado, lo que se liquidará en ejecución del laudo. 5.- Visionglass pagará a la actora los daños extraordinarios, si es que los hubiere, causados por la ocupación y el desalojo, según determinación que se hará en etapa de ejecución del laudo, todo con sujeción a lo dispuesto por el artículo 704 del Código Civil. 6.- Sobre las sumas otorgadas en este laudo y las que se determinen en ejecución del laudo, Visionglass deberá pagar intereses a partir de la fecha de incumplimiento de cada mensualidad del alquiler adeudado y hasta su efectivo pago, calculados según tasa establecida en el artículo 497 del Código de Comercio para contratos en moneda estadounidense. 7.- Se declara sin lugar la pretensión de desalojo del inmueble arrendado, respecto de la cual, se acoge la excepción de falta de derecho. Además, se declara de oficio una falta de interés por causa sobreviniente, por haberse desalojado el referido inmueble. 8.- Se rechazan las excepciones de contrato no cumplido, pago, falta de legitimación activa y pasiva y la de falta de derecho, esta última excepto en relación al extremo petitorio de la demanda que se rechazó (punto anterior) 9.- Se condena a la demandada al pago de ambas costas. Este laudo fue adicionado en resolución número 10 de las 9:00 horas del 25 de febrero de 2021, donde se dispuso: Por Tanto Se acoge la solicitud planteada. En consecuencia, se adiciona y aclara el Por Tanto del Laudo, en el sentido de que se rechaza la solicitud de la actora tendiente resolver el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada.

IV.- De conformidad con los artículos 64 y 65 de la Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y P.ón de la Paz Social -número 7727-, contra el laudo dictado en un proceso arbitral podrá interponerse ante la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia el recurso de nulidad. Lo anterior, en el plazo de quince días siguientes a la notificación del laudo o la resolución que aclare o adicione esa resolución. En la especie, la aclaración y adición del laudo de fecha 25 de febrero de 2021 fue notificada el ocho de marzo del mismo año, y el recurso de nulidad fue presentado ante esta Cámara el seis de abril siguiente. De tal forma, descontado el periodo de Semana Santa que corrió del 28 de marzo al 3 de abril, se colige que el recurso se presentó en tiempo. Así, revisados los requerimientos preliminares de admisibilidad (cardinal 66 Ibídem) se conocen de seguido las causales en que se funda el recurso presentado por Visionglass, S.R.L.

Motivos de nulidad

V.- Primer motivo. Con fundamento en el artículo 67 inciso b) de la Ley de Resolución Alterna de Conflictos y P.ón de la Paz Social (también puede denominarse como Ley RAC), reprocha que el laudo omitió por completo pronunciarse sobre asuntos sometidos al arbitraje. Según indica, el Tribunal no resolvió sobre los asuntos puestos a su conocimiento por la demandada. En el presente caso, señala, la actora pretende se declare que: a) Visionglass está en incumplimiento de pago del precio del alquiler, b) que ha operado cese de tolerancia y por ende debe cancelársele el pago de daños y perjuicios; y c) ordenarse el desalojo de nuestra representada. Sin embargo, reprocha la representación recurrente, ni del escrito de demanda, ni la prueba documental, testimonial, declaración de parte ni pericial se puede desprender de forma clara y precisa cuál es el supuesto adeudo, existiendo varias incongruencias e inconsistencias en lo alegado por la actora que fueron alegadas por V. y no consideradas al momento de dictar el laudo. Añade, GLW parte de 3 períodos distintos del supuesto incumplimiento no coincidiendo ninguno de ellos, ya que mencionó distintas fechas en su escrito de demanda, y el Contador Público R.B.B. certificó otros períodos en la Certificación de Saldos Adeudados la cual fue ofrecida como prueba. En ese sentido, para demostrar las incongruencias Visionglass sometió a conocimiento del Tribunal una serie de argumentos, motivos legales y prueba sobre los cuales el Laudo Impugnado no se pronunció y omitió referirse por completo, por cuanto, delimitó la controversia sobre la existencia o no de un incumplimiento contractual y el reclamo de los correspondientes daños y perjuicios. Para ello, consigna el siguiente extracto del laudo: Entre las partes hay diferencias en cuanto a si la arrendataria ha cumplido con sus obligaciones, si se presenta en mora en el pago del alquiler, si hay una suma de dinero (por el alquiler temporal de la nave dos), que debe ser compensada, si el 21 de abril del 2020, se le comunicó formal protesta para el cese de la tolerancia y requerimiento para que en lo sucesivo, pagara puntualmente, conforme las estipulaciones contractuales acordadas, y si los acuerdos verbales y escritos durante la ejecución del contrato, han modificado lo que originalmente pactaron. (transcripción así consignada en el recurso de nulidad), incumplimiento contractual negado fundadamente por la demandada, quien sometió una serie de argumentos, motivos y pruebas sobre los cuales el laudo no se pronunció. Así, omitió por completo referirse a lo alegado sobre las incongruencias de la actora que impiden al Tribunal la determinación exacta de los periodos adeudados por Visionglass; en específico la oposición expresa a la Certificación de Saldos de Deudor del Contador Público Autorizado. Por el contrario, sin motivar por qué no consideró esos argumentos, en el Laudo se corrigió oficiosamente la demanda e hizo una reconstrucción del saldo adeudado, para lo cual, escuetamente indicóLa demandada ha alegado que la actora ha sido confusa e inconsistente en su indicación de los adeudos por concepto de alquileres. Y en ello tiene razón. Se echa de menos una relación clara y consistente a lo largo del proceso en cuanto a ello. Sin embargo, es indudable que hay una deuda dejada de pagar y que es cuantiosa. Como se ha indicado, el propio Tribunal ha tenido que reconstruir el saldo a partir de informes contables presentados por ambas partes, que- haciendo los ajustes necesarios con base en los hechos probados y no probados del laudo- resultan sorprendentemente consistentes entre sí (transcripción así consignada en el recurso de nulidad). En criterio de quien recurre, lo anterior evidencia la falta de pronunciamiento por parte del Tribunal de todos y cada uno de los asuntos sometidos como argumentos de defensa técnica-legal. En ese sentido, reitera, el Tribunal no motivó sobre cada uno de sus argumentos de oposición presentados respecto a la Certificación del Contador Público, sino, en forma genérica utilizó el documento como prueba e hizo una reconstrucción de lo pretendido para arribar a una condenatoria de sumas dejadas de pagar por concepto de alquiler, lo cual luego pretende justificar diciendo que, si bien el monto al arribado es mayor, debe limitarse la condenatoria al monto reclamado en la acción. Incluso, alega, el Tribunal tomó como partida del incumplimiento una fecha distinta a la alegada en la demandada, por cuanto, indicóLos cálculos parten del mes de julio de 2017, que es el momento desde el que se observan saldos pendientes por alquileres, lo que califica como una causal de nulidad por violación al debido proceso al no haber tenido la oportunidad de referirse y defenderse sobre esa fecha. Luego, reprocha del Tribunal su omisión de pronunciarse sobre los temas de fondo ¿Por qué es indudable que hay una deuda dejada de pagar y que es cuantiosa? ¿Por qué la Certificación de Saldos Adeudados emitida por el Contador Público Autorizado tiene validez? ¿Toda la información contenida en dicha certificación es válida o solo una parte? ¿Cuál es el motivo para su admisión? ¿Por qué si existió una compensación como forma de pago, que las partes aceptaron, y no era un hecho controvertido, no lo contempló en la reconstrucción que realizó el Tribunal?. Reitera, los razonamientos del Tribunal para colegir la existencia de una deuda, no contempla los argumentos de defensa de la demandada. Es decir, no se indicó por qué la oposición alegada no es de recibo, y ello le priva de comprender los motivos del Tribunal para concluir en su laudo como lo hizo. Cita el voto de esta Sala número 963-F-SI-2017.

VI.- Resolución del planteamiento recursivo. El motivo de nulidad es improcedente. Al respecto, de la propia jurisprudencia citada por el recurrente, sea la sentencia de esta Cámara número 963-F-SI-2017, se desprende que, cuando la Ley consigna como motivo de nulidad la omisión sobre los asuntos sometidos al arbitraje, estos se refieren a las pretensiones deducidas por las partes Ahora bien, en casos de supuesta violación del inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC, ésta Sala ha estimado, lo que procede establecer es si los árbitros se pronunciaron de forma ordenada y suficiente, sobre cada una de las pretensiones de la demanda, así como las razones por las cuales se acogen o rechazan, dando con ello solución al caso concreto (voto 963-F-SI-2017, el texto no aparece así resaltado originalmente). Por eso, la misma ley dice que la nulidad opera ante la omisión de pronunciarse sobre asuntos sin cuya resolución resulte imposible la eficacia y validez de lo resuelto. No se trata de una obligación del Tribunal Arbitral a pronunciarse sobre todos los cuestionamientos e inconformidades que la contraparte pueda tener respecto de la tesis y planteamientos contra la acción o la reconvención. En ese sentido, se observa, el Tribunal se pronunció sobre las pretensiones de la demanda, y en lo que interesa a la demandada, resolvió fundadamente sus excepciones introducidas como defensas, que son aspectos de fondo sobre los cuales importa su postura dentro del proceso. De seguido, contrario a lo aseverado por el recurrente, se observa que, en su ejercicio de estructurar y reconstruir el saldo adeudado por Visionglass, el Tribunal manifestó haberse auxiliado de informes contables aportados por ambas partes. Más allá de eso, esta Cámara no se pronunciará por carecer de la competencia funcional para ello. En ese sentido, en el marco del inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC, el reclamo de nulidad así planteado deviene improcedente.

VII.- Segundo motivo. Con fundamento en el artículo 67 inciso e) de la Ley RAC, reclama la incongruencia del laudo al no motivar la decisión de admitir un contrato que no forma parte del acervo probatorio y es ineficaz. Asegura, el Tribunal omitió razonar porqué parte de la existencia del contrato suscrito el 30 de julio de 2015 para condenar a la demandada por el adeudo de rentas, cuando ese contrato no forma parte del acervo probatorio. Además, alega una incongruencia a la hora de analizar el citado contrato, por cuanto, en el apartado de hechos probados admite su existencia en los hechos 2, 11 y 16, y luego en el segmento de hechos indemostrados se tuvo por no probado Los Términos exactos del Contrato, salvo los referidos en la relación de hechos probados, pues ninguna de las dos partes aportó el documento (transcripción así consignada en el recurso de nulidad). Así

admite que el contrato no consta como prueba, pero le da validez al contenido ya que en el Laudo constantemente habla del contrato, sin indicar por qué el contrato escrito tiene validez para unas cosas y no para otras. Señala haber alegado la ineficacia del contrato presentado por la demandante por el impago de timbres fiscales, sin podérsele considerar como prueba, en tanto, vulnera el artículo 272 del Código Fiscal, norma de orden público. Acorde con el numeral 58 de la Ley Rac, añade, los árbitros deben exponer sus razones de laudar. Considera la existencia de motivos suficientes para anular el laudo dada la falta de motivación de las razones por las que se acepta la existencia de un contrato escrito que no fue ofrecido como prueba, y con base en ello determina un supuesto incumplimiento, lo que resulta en una falta de motivación y consecuente quebranto al debido proceso.

VIII.- Resolución del planteamiento recursivo. El reclamo es improcedente. Inicialmente, un reclamo de incongruencia versa o gravita sobre algo distinto a lo alegado por el recurrente, sea, la resolución mínima, ultra o extra petita en relación con lo expresamente solicitado en la demanda. Lo alegado por la representación impugnante se equipara a un reclamo de contradicción en los hechos probados e indemostrados, referidos al contrato de arrendamiento entre las partes, discordancia igualmente inexistente, en tanto, el hecho probado número 2 del laudo fija la celebración de un contrato de arrendamiento, con algunos alcances señalados en los hechos probados 11 y 16, expresamente señalados por el recurrente, y el hecho indemostrado número 1 tiene por no probados los términos exactos de ese contrato salvo los referidos antes en la relación de hechos probados, pues ninguna de las dos partes aportó el documento.. Es decir, la existencia del contrato se comprobó, para efectos de la resolución de este motivo recursivo, en los alcances citados en los hechos 2, 11 y 16, a cuyo respecto, al final de cada hecho aparece entre paréntesis la prueba que sirvió para demostrarlos, por lo que, el hecho de no haber aportado el documento con el pago de timbres fiscales, punto alegado en la impugnación, no impide la comprobación de la relación contractual por otros medios. En ese sentido, ninguna contradicción existe entre los hechos probados e indemostrado, por lo que, el reclamo así formulado, en el marco del inciso e) del artículo 67 de la Ley RAC, deviene improcedente.

IX.- Tercer motivo. Con fundamento en el artículo 67 inciso f) de la Ley RAC, reclama la violación de los artículos 272 y 286 del Código Fiscal con la consecuente violación del debido proceso. Según indica, el contrato suscrito el 30 de julio de 2015 carece de los timbres fiscales, y por tanto, debió ser tomado por el Tribunal como ineficaz para efectos probatorios. Ello, sumado a las modificaciones verbales de las partes genera que las disposiciones contractuales no puedan considerarse por el Tribunal, dada la deficiencia ad probationem sobre el contenido del contrato, debido a la falta de timbres y las modificaciones verbales de las partes, las cuales deben prevalecer sobre cualquier acuerdo escrito. No obstante, el Tribunal aceptó sin motivación el contrato en contraposición del artículo 272 del Código Fiscal. Por ende, solicita la nulidad del laudo por dictarse contra disposiciones de orden público.

X.- Resolución del planteamiento recursivo. El reclamo es infructuoso. Según se indicó en el apartado anterior, la existencia del contrato resultaba plenamente comprobable por otros medios distintos al documento físico. Por ello, se comprobó según los alcances citados en los hechos 2, 11 y 16, a cuyo respecto, al final de cada hecho aparece entre paréntesis la prueba que sirvió para demostrarlos. Así, se reitera, el hecho de no haber aportado el documento con el pago de timbres fiscales no es óbice para comprobar la relación contractual por otros medios (testimonial, hechos no controvertidos, u otra prueba idónea según el caso concreto). A. la anterior acotación, la Sala no puede pronunciarse debido a su limitada competencia funcional en esta materia, máxime, porque el recurrente introduce otros aspectos en su reclamo como las variaciones verbales de la relación contractual que le modificaron hacia un contrato-realidad, y la fuerza ad probationem del contenido del contrato, aspectos propios del juicio intelectivo de valoración probatoria, propio del Tribunal Arbitral. En ese sentido, el reclamo así formulado, en el marco del inciso f) del artículo 67 de la Ley RAC, deviene improcedente.

XI.- Cuarto motivo. Con fundamento en el artículo 67 inciso f) de la Ley RAC, reclama la violación del artículo 62 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos con la consecuente violación al debido proceso. Esto, por las contradicciones que tiene el laudo impugnado que vulneran el debido proceso por violar una disposición de orden público como es el numeral 62 ibid., acorde con el cual, la notificación del cese de tolerancia es indispensable para presentar cualquier tipo de acción legal. Ello, para evitar tomar por sorpresa al inquilino mediante la interposición innecesaria de demandas sin aviso previo para que se someta a lo pactado en el contrato de arrendamiento, y así, evitar acudir a los tribunales. Cita lo considerado por el Tribunal Arbitral: En cuanto a esta prevención la demandada alega con razón, en su contestación de demanda (pág. 25) y en su alegato de conclusiones escritas, que G.L. no otorgó a V. el período de cura de un mes contemplado en el Contrato. Efectivamente, se echa de menos ese elemento en la carta. Se incumplió así un requisito contractual sine qua non para el reclamo de desahucio. Si bien el artículo 117 de la LGAUS dispone que la extinción del contrato de arrendamiento se produce de pleno derecho, por el acaecimiento de la causa (el incumplimiento), nada impide a las partes, como ocurrió en este caso, acordar otras condiciones para que ante el incumplimiento se produzca la extinción, como lo es un período convencional para la subsanación de incumplimientos. Ello es permitido por el párrafo final del artículo 2 de la misma Ley. Por todo lo anterior no es posible acceder a la petición de la actora de tener por resuelto el Contrato y ordenar el desalojo, con base en esa causal, petición que, como bien alega la demandada, resulta prematura. Es así sin perjuicio de lo que se dirá en cuanto al desalojo voluntario ocurrido posteriormente. A juicio de este Tribunal, a pesar de las objeciones de la demandada, el cese de la tolerancia se ha efectuado correctamente para efectos del párrafo 2 del artículo 62 de la LGAUS, pero no por ello se abrió el paso a la demanda de desahucio, porque (a) la actora presentó la solicitud de arbitraje al día siguiente, y (b) por no haberse cumplido con el período de cura previsto contractualmente. Sin embargo, no se elabora más el punto del cese de la tolerancia, como causa del desalojo, por carecer totalmente de interés (pérdida de interés sobreviniente), desde que hace algunas semanas ya la demandada desocupó voluntariamente el local. Asegura el recurrente, ello significa haberse tenido por demostrado que no operó el cese de tolerancia al incumplir la actora con los presupuestos para ello y haberse acogido la excepción de falta de derecho respecto a la pretensión de resolución contractual. Sin embargo, en el punto H. del laudo el Tribunal es incongruente al indicar que, si bien hay una violación por parte de la actora del procedimiento pactado entre las partes en caso de supuestos de incumplimiento contractual que no permiten declarar la resolución contractual y el desalojo, pero sí tiene por probado que la demandada dejó de pagar alquileres derivados del arrendamiento y por ella ha incumplido el Contrato, lo que declara junto con la condena de daños y perjuicios. Es decir, señala, si bien se acogió la excepción de falta de derecho para el tema de resolución contractual, de todas maneras, resulta infringido el principio de congruencia por no considerarse la violación del proceso para tener por efectuado el cese de tolerancia a efectos de determinar un incumplimiento en el pago de renta. Según indica, ello vulnera el debido proceso y constituye una incongruencia del Laudo, por cuanto, la notificación de cese de tolerancia es para informarle al arrendatario su situación de mora desde el día que se le notificó, con la indicación de los montos reclamados, situación que nunca se dio porque la actora no indicó certeramente los periodos adeudados, al extremo que el Tribunal se dio a la tarea de reconstruir el adeudo, pero sin motivar qué elementos de hecho y de derecho consideró para esa reconstrucción. Así, la nota de fecha 10 de marzo de 2020 que no fue ofrecida como prueba documental, notificada a V. el 25 de mayo de ese año, la accionante solicitó el pago de renta e IVA sin detallar clara y precisamente los meses supuestamente adeudados y de los que se requiere el pago e informa el cese de tolerancia. Estima evidente el incumplimiento de la actora con los requisitos para declarar un cese a la tolerancia, no solo para la declaratoria de del desalojo y resolución contractual sino para también para efectos de cobrar la deuda, porque la demandada no tuvo oportunidad de tener un periodo de cura y mucho menos se le imputó clara y precisamente el supuesto monto adeudado al existir grandes contradicciones e inconsistencias en lo pretendido en la demanda. Ello significa que, la obligación de notificar correctamente el adeudo no es independiente de la comunicación de cese de tolerancia. Asimismo, a raíz de la adición y aclaración solicitada por esta representación se determinó la improcedencia de la resolución contractual al no operar el cese de tolerancia, y si no opera la resolución contractual tampoco el pago, no hay congruencia, y determinarlo así vulnera el debido proceso. De esa cuenta, alega la resolución contra de una norma de orden público como lo es el artículo 62 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

XII.- Resolución del planteamiento recursivo. El reclamo es manifiestamente improcedente. A pesar del esfuerzo del representante casacionista por encuadrar su reclamo en un vicio procesal de violación al debido proceso y resolución contra una disposición de orden público, en la forma planteada, el argumento recursivo se encamina a cuestionar lo resuelto por el Tribunal sobre la notificación del cese de tolerancia. Al respecto, el recurrente interpreta lo considerado y, con un calificativo de incongruencia, se pronuncia sobre aspectos probados, tales como, la violación de la actora respecto del procedimiento pactado entre las partes y el incumplimiento en el pago de alquileres, o cuando reprocha que, si bien se acogió la excepción de falta de derecho para el tema de resolución contractual no se consideró la violación del proceso para tener por efectuado el cese de tolerancia a efectos de determinar un incumplimiento en el pago de renta. Aunque lo califica como una incongruencia, la Sala lo interpreta como una inconformidad hacia el sentido de lo resuelto. Nótese la interpretación que hace sobre los alcances de la notificación de cese de tolerancia, cuando dice que esta tiene como objetivo informar al arrendatario su situación de mora desde el día que se le notificó, con la indicación de los montos reclamados, situación que nunca se dio porque la actora no indicó certeramente los periodos adeudados, al extremo que el Tribunal se dio a la tarea de reconstruir el adeudo, pero sin motivar qué elementos de hecho y de derecho consideró para esa reconstrucción, o cuando estima evidente el incumplimiento de la actora con los requisitos para declarar un cese a la tolerancia, no solo para la declaratoria del desalojo y resolución contractual, sino también para efectos de cobrar la deuda, porque la demandada no tuvo oportunidad de tener un periodo de cura y mucho menos se le imputó clara y precisamente el supuesto monto adeudado dadas las contradicciones e inconsistencias de la pretensión de la demanda, lo cual significa, en su criterio, que la obligación de notificar correctamente el adeudo no es independiente de la comunicación de cese de tolerancia. Todo ello, considera la Sala, tiene relación directa con el fondo del asunto sometido a la sede arbitral, y por ende, excede la competencia funcional de esta Sala. En ese sentido, el reclamo así formulado, en el marco del inciso f) del artículo 67 de la Ley RAC, deviene improcedente.

XIII.- En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso.JRODRIGUEZBAR

	Luis Guillermo Rivas Loaiciga
Damaris Vargas Vásquez		Jorge Leiva Poveda
Ana Isabel Vargas Vargas		Yuri Lopez Casal

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