Sentencia de Sala Primera de la Corte, 02-11-2023

Exp13-000220-0181-CI

Res.001868-F-S1-2023

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. S.J.éa lastrece horas dos minutos del dos de noviembre de dos mil veintitres

En proceso ordinario presentado por R.S.D. y ANNIE MARY DRIBNENKY, contra MONTERRA DEVELOPER GROUP LIMITADA y MONTERRA VALLE DE LUS LIMITADA, ambas representadas por su apoderado generalísimo sin límite de suma M.A.A.C.. La parte actora interpuso recurso de casación en contra de la sentencia no. 007 de las 10 horas 43 minutos del 9 de enero de 2020, dictada por el Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, integrado por los jueces J.é M.G.ález M., O.L.ópez Mora y C.Q.V.. Intervienen, como apoderado especial judicial de la parte actora, el abogado R..Á..n.P.érez Z., así como el Licenciado Bernal Alberto Chavarría V. por parte de la sociedad demandada.

Redacta la magistrada V.V.ásquez

CONSIDERANDO

1. El presente proceso se origina con motivo dos compraventas efectuadas entre la parte actora y la demandada. En lo medular la actora señaló, en diciembre de 2007 comenzaron a asistir a conferencias en Canadá impartidas por una compañía conocida como Fast Track, la cual promocionaba ventas para los aquí demandados. Apuntó, a raíz de ello dio un primer adelanto de quinientos dólares (US$500,00) por el lote número 34 del desarrollo denominado Ríos del Sol. R.ó, en fecha 19 de diciembre de 2007, entregaron un total de doce mil quinientos dólares (US$12.500,00). M.ó, le indicaron que tan pronto estuviera inscrito el lote se haría el traspaso mediante una sociedad que constituirían para tales efectos y que podría pagar el saldo hasta tanto la infraestructura prometida estuviera completa. Expuso, el 06 de marzo de 2008 se le indicó que ya no debía esperar a que la infraestructura estuviese terminada y debía continuar haciendo los pagos correspondientes. A.ó, cumplió con la indicación de pagar un total de doce mil quinientos dólares (US$12.500,00) a más tardar el 11 de marzo de 2008. Recalcó, el 30 de abril de 2008 efectuó el pago final por el costo del lote adquirido. Adujo, el 22 de mayo de 2008 recibió un documento de los vendedores que denominaron como título de garantía. R.ó, el lote adquirido se ubica en la finca número 6-15331-000. Aseveró, el 24 de enero 2009 visitaron el desarrollo Ríos del Sol dentro del cual estaba el lote por el cual habían pagado su totalidad y firmaron el contrato de compraventa. Expresó, en una nueva presentación se les ofreció adquirir un segundo lote ubicado en el desarrollo inmobiliario Valle de Luz, específicamente el lote Florida 16, ubicado en la finca número 6-12320-000. Explicó, el 13 de setiembre de 2009 realizaron el primer pago de quinientos dólares (US$500,00) por dicho lote. Agregó, efectuaron un segundo pago por nueve mil dólares (US$9000,00) completando el depósito de arras, según las instrucciones de la demandada. A.ó, el 23 de setiembre de 2009 les indicaron que la propiedad tendría acceso a servicios básicos y opción de financiamiento una vez obtenidos los permisos correspondientes. Detalló, el 04 de febrero de 2010 firmaron un contrato de compraventa denominado Agreement of Purchase and sale, relativo al lote antes indicado. S.ó, el objeto del contrato fue debidamente determinado como el lote Florida número 16, cuyo precio fue de noventa y cinco mil dólares (US$95.000,00). Estableció, el 01 de abril de 2011 realizaron el último pago del saldo pendiente, cumpliendo a cabalidad lo pactado. Señaló, el 08 de febrero de 2012 por correo electrónico los demandados decidieron modificar el lote que habían adquirido en el desarrollo denominado Ríos del Sol. Reprochó, es un cambio unilateral en el objeto de compra. Sostuvo, el 22 de febrero de 2012 visitó el desarrollo Valle de Luz y el lote Florida número 16 que se comprometieron a vender. Expresó, durante su visita a Costa Rica el 23 de febrero de 2012 se encontraron con M.P. quien se presentó como representante de la compañía encargada de la construcción, denominada MDG Construction. Expuso, el señor P. les indicó que habían decidido cambiar el lote por el cual ya habían pagado, porque el lugar había sido destinado para otro uso, para el mantenimiento de la maquinaria usada. Reprochó, la modificación se dio sin ningún aviso previo ni autorización. Reclamó, le expresaron su malestar al señor Pechbrenner sobre el cambio. R.ó, el 11 de marzo de 2012 procedieron a contactar por correo al señor B.H. como dueño y representante de la demandada para que les explicara el porqué del cambio y manifestar el deseo de que se devolvieran los montos entregados por incumplir el contrato que tenían. Endilgó, obtuvo una respuesta escueta del señor H., en la cual instruía a su empleada A. para que revisara lo sucedido. M.ó, la señora A.T. los contactó, indicando entre otras cosas, las posibilidades existentes para el cambio de lotes. Explicó, intercambiaron comunicaciones con la señora T. y finalmente el 04 de mayo de 2012 les indicó que, en sus registros internos, intercambiaría el lote ubicado en Valle de Luz por el lote número 79 ubicado en el Desarrollo Pacific Blue. Aseveró, el 08 de mayo de 2012, le solicitaron nuevamente a la señora T. referirse al proceso de inscripción que habían prometido. Afirmó, el 10 de mayo de 2012 la señora T. remitió mediante correo electrónico un nuevo contrato privado para transferir el lote del Desarrollo Valle de Luz al del Desarrollo Pacific Blue. Reclamó, el 10 de diciembre de 2012, la señora A.C. les indicó vía correo electrónico que la señora Nozzara había estado trabajando en los traspasos pero que era necesario que ellos pagaran los impuestos de la sociedad. Censuró, hasta ese momento ni siquiera habían recibido copias de los documentos sociales comprobando que representaban dichas sociedades y que eran los únicos accionistas. Recriminó, han cumplido todas las obligaciones y los demandados no. M.ó, la compraventa no se ha perfeccionado por virtud del incumplimiento de la parte demandada. Con base en lo anterior, la parte actora interpuso la presente demanda cuyas pretensiones fueron las siguientes: "1. Que se declare el presente proceso con lugar 2. Que se declaren resueltos los dos contratos, así como cualquier modificación a los contratos realizados por la parte demandada, tal y como consta en la prueba ya enlistada. 3. Que se ordene a los demandados a restituir los fondos que mis representados entregaron a los demandados por concepto de la compra de las propiedades, monto que asciende a la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL DÓLARES ($220.000,00), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, así como todos los gastos administrativos o por concepto de administración de sociedades, que asciende a un monto de MIL DÓLARES ($1.000,00). 4: Que se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios sufridos por mi presentado que enlistan de la siguiente manera: a. Costos procesales y personales que se incurran en virtud del presente proceso y a ser determinados en la etapa de ejecución de sentencia. Como parte de dichos gastos procesales y personales los demandados deberán pagar la totalidad de los gastos de traducción incurridos al momento de la presentación de la demanda, que ascienda a un total de DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES ($2.500,00), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América; así como el pago de las especies fiscales pagadas por mis representados por concepto de timbre fiscal y de timbre de colegio de abogados que ascienden a un total de MIL CIENTO SETENTA Y CINCO DÓLARES ($1.175,00), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. Así mismo los demandados deben cancelar los honorarios legales que se devengan de esta demanda que ascienden a un total de TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS DÓLARES ($31.800,00), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. Los demandados deberán pagar así mismo los gastos personales y procesales que se generen durante el proceso, todo de acuerdo con la liquidación de costas a ser presentada en el momento proceso (sic) oportuno. b. Los gastos en que han incurrido mis clientes hasta la fecha de (sic) por concepto de traslados y visitas hacia Costa Rica y traslados dentro del país. Entre otros gastos, mi representados han incurrido en el pago de viajes desde su país de origen a la zona. Dichos gastos se determinan en este acto en la suma de DOCE MIL DÓLARES ($12.000,00). C. El daño moral que han sufrido por la imposibilidad de convertirse en los propietarios registrales y construir la casa en la propiedad por la cual se pagó, no pudiendo disfrutar siquiera de la plusvalía. Este extremo se estima en diez mil dólares ($10.000,00) moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. d. Los intereses de ley que corresponden sobre los montos arriba indicados. e. Subsidiariamente solicitamos ejecutor (sic) forzosamente los contratos a favor de mis representados otorgándole los lotes correctos (y originalmente escogidos por mis representados) a favor de mis representados. En este escenario, sin embargo, solicitamos que se condene a todos los gastos procesales y personales enlistados en esta petitoria, así como aquellos que vayan a ocasionarse durante el presente proceso, así como al pago del daño moral y demás rubros solicitados arriba". (Visible a folios 207-245 del expediente físico). Las accionadas contestaron en forma negativa la demanda y presentó las excepciones de falta de derecho y contrato no cumplido. El Juzgado Segundo Civil de San José mediante sentencia no. 89-2017 de las 15 horas del 09 de mayo del 2017, dictada por el juez B.S.S., resolvióSe acoge la excepción de falta de derecho y se omite pronunciamiento acerca de la excepción de contrato no cumplido, opuestas por las codemandadas. Por consiguiente, se declara SIN LUGAR EN TODOS SUS EXTREMOS PETITORIOS la presente demanda ordinaria interpuesta por R.S.D. y A.M.D. contra MONTERRA DEVELOPER GROUP LIMITADA y MONTERRA VALLE DE LUZ LIMITADA, representadas por M.A.A.C.. Tal denegatoria comprende el cúmulo de pretensiones principales, accesorias y subsidiarias invocadas. Se impone el pago solidario de las costas personales y procesales de este asunto a cargo de los actores perdidosos. Una vez firma esta sentencia, queda sin efecto la medida cautelar de anotación de demanda dispuesta por auto de las nueve horas cuarenta y cuatro minutos del veintiocho de noviembre de dos mil trece. Hágase saber.Dicha sentencia fue apelada por la parte accionante, razón por la cual el Tribunal Segundo de Apelación Civil (Sección Segunda) en sentencia no. 007 de las 10 horas 43 minutos del 09 de enero de 2020, integrado por los jueces J.é M.G.ález M., O.L.ópez Mora y C.Q.V., dispuso: En lo apelado, se confirma la sentencia.Inconforme con lo resuelto, la parte vencida interpuso recurso de casación, el cual fue admitido por esta Sala mediante auto de las 08 horas 14 minutos del 13 de febrero de 2023.
2. De previo a resolver lo que corresponda, conviene aclarar,el Código Procesal Civil -ley n. 9342- dispone en el Transitorio II que contra las resoluciones que estuvieran dictadas al entrar en vigor el Código -el día 8 de octubre de 2018-, cabrán los recursos autorizados por las disposiciones procesales vigentes al momento en que se dictaron. En el presente asunto, la sentencia de primera instancia no. 89-2017 de las 15 horas del 09 de mayo del 2017 fue emitida por el Juzgado Segundo Civil de San José, de previo a la fecha mencionada; por consiguiente, los recursos subsiguientes se rigen de conformidad con las normas procesales contenidas en el Código Procesal Civil ley n. 7130, tal y como fue previsto en el transitorio. A partir de esas premisas, esta Sala infiere que, al habilitar la ley n. 9342 un régimen recursivo vigente al momento del dictado de la sentencia; concomitantemente habilitó que, tanto el contenido de la impugnación como el pronunciamiento al que esta da origen, se funden también, en los preceptos legales procesales vigentes en esa data. Por ende, el recurso debe conocerse de conformidad con las normas procesales contenidas en la normativa Ley no. 7130.

Casación por razones sustantivas.

3. Por la conexidad en los temas planteados, se resolverán los primeros cuatro agravios de forma conjunta. Como primer agravio por motivos de esta naturaleza, reclama incorrecta interpretación en cuanto a la pretensión que da fundamento a este proceso. Señala, la pretensión desde la interposición de la demanda fue la resolución de los contratos por incumplimiento de los demandados. Apunta, su posición durante todo el proceso ha sido clara y sencilla, al indicar que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones contractuales que adquirieron al suscribir y firmar los contratos de compraventa. Refiere, quedó demostrado que de su parte sí han pagado los rubros correspondientes. Manifiesta, la causa petendi, lejos de lo que sostiene el Tribunal de Apelación, es consecuente y siempre ha sido la misma. A., en virtud del incumplimiento comprobado y no desmentido por las demandadas, debe entonces resolverse los contratos según la aplicación del artículo 692 del Código Civil. Reprocha, el Tribunal incurre en un grave error de apreciación del contenido de la demanda al indicar que, hasta ahora se introduce como elemento principal de la causa petendi el argumento de entregar las fincas sin la estructura básica. Alude, en las pretensiones dos y tres de la demanda original se solicitaron la resolución de los contratos. Agrega, gran parte de la temática discutida a propósito de la prueba documental versó precisamente sobre el estado de los lotes. Subraya, el objeto de este proceso es determinar si hubo o no incumplimiento por parte de los demandados. Asevera, no se discute la validez o legalidad de los contratos. En segundo agravio, acusa la incorrecta fundamentación de la sentencia al sostener que se debió impugnar la validez, ya sea de las cláusulas que facultaban a las partes demandadas a modificar unilateralmente el objeto del contrato, o bien la integralidad de los contratos mismos. En su parecer, no entiende cómo el Tribunal sostiene que los contratos de compraventa no fueron tema de análisis de la demanda desde el inicio. Expresa, de la simple revisión del escrito inicial se denota claramente que la descripción fáctica es sumamente detallada. T., resulta incorrecto que el Tribunal indique que no se cuestionó oportunamente un elemento específico como los son las cláusulas en las que se basaron las demandadas para justificar el cambio unilateral del objeto de venta. E., debe quedar claro que el sustento del presente proceso nunca ha sido la validez o no de los contratos. Alega, si bien ha cuestionado la abierta tendencia del contrato a favorecer a los vendedores con una redacción deficiente y cláusulas que les permitan hacer y deshacer a su antojo, la posición de la parte actora ha sido que han cumplido con todas las obligaciones, y lo demandados no. En su criterio, incurre el Tribunal de Apelación en un vicio de interpretación de la petitoria al deducir que desde el inicio fue incorrecta. R., sin duda se cuestionó las cláusulas leoninas de los contratos, pero nunca ha sido la justificación principal del presente proceso. Censura, la resolución recurrida hace una incorrecta interpretación tanto de la normativa que fundamentó la demanda como de la propia pretensión que interpusieron. Como tercer agravio, reclama que, a raíz de lo expuesto en los dos reproches anteriores, la sentencia impugnada llega a la conclusión errónea de que la parte actora no tiene derecho a la pretensión indemnizatoria por los daños y perjuicios sufridos. Reitera, debió concentrarse la resolución en determinar si hubo o no incumplimiento contractual por parte de lo demandados. R., no debió ahondar tanto innecesariamente en si se había cuestionado la legalidad o validez de las cláusulas del contrato. Amonesta, primero debía determinar el incumplimiento, para posteriormente indicar si procedía o no la pretensión indemnizatoria. En su parecer, debe la Sala Primera confirmar el vicio de fondo y proceder a dictar una nueva sentencia refiriéndose a si corresponde o no la indemnización por incumplimiento contractual. Sobre el cuarto reproche, sostiene, si bien se trata de un elemento secundario y que no discute el verdadero punto de fondo sobre este proceso, debe referirse al tema relativo al tema de la infraestructura disponible para los lotes en cuestión. Señala, la descripción fáctica de la demanda incluye datos específicos y precisos de la situación infraestructural de los proyectos. Endilga, basta observar los hechos número cinco, seis, quince, dieciséis, veintiocho, veintinueve y sesenta y dos de la acción. Alude, se ven obligados a corregir esta calificación porque el proceso giró entre muchos otros temas, a la determinación de si los demandados habían o no logrado cumplir con su obligación contractual de entregar los lotes con la infraestructura prometida. Recalca, esto constituye una falta de apreciación tanto de la prueba evacuada como del proceso en general por parte de la resolución recurrida.
4. Sobre el particular, el fallo impugnado resolvió VII. Ahora bien, se debe verificar primero si el objeto del proceso, es decir la pretensión, así como la causa de pedir en general, corresponde con la identificada por el juzgador (resolución contractual o en su lugar ejecución forzosa por incumplimiento de las demandadas debido a una modificación unilateral de los objetos de los contratos de compraventa inmobiliaria, sea un cambio de las fincas vendidas), pues de ser así, la mayoría de los agravios de los apelantes, centrados en lo esencial en el incumplimiento de las demandadas por la falta de provisión de la infraestructura convenida (agua, electricidad y caminos), perderían interés al no corresponder con lo originalmente pretendido. Nos referimos a: "Primero. Sobre el vicio de omisión y falta de valoración al no advertir el incumplimiento contractual primordial o más importante por parte de las demandadas. Segundo. Sobre la falta de prueba documental para comprobar la autorización de la modificación de uno de los lotes de marras. Tercero. Indebida aplicación del artículo 692 del Código Civil e inexistente valoración sobre la prueba referente al incumplimiento de las demandadas. Cuarto. Sobre la falta absoluta del actuar de los demandados al traspasar los lotes a favor de terceros que no son parte de los contratos. Quinto. Sobre la indebida asignación de valor a la prueba testimonial aportada al expediente. (...) Sétimo. Sobre la falta de análisis de la prueba disponible sobre las circunstancias en que se dieron los documentos en que se basa la sentencia para aducir la aceptación del cambio de los lotes.". De una lectura de la demanda, este Tribunal determina que, en efecto, la causa de pedir consiste en la resolución contractual o en su defecto la ejecución coactiva ante la falta de cumplimiento de las demandadas, ambas pretensiones con petición accesoria de indemnización de daños y perjuicios, dirigida a cuestionar la modificación unilateral de los objetos (los bienes inmuebles) convenidos con las accionadas. Se aprecian los siguientes elementos en la demanda para sustentar la afirmación: En el hecho quinto, a folio 209, se menciona infraestructura prometida, pero sin relacionarlo con el tema del incumplimiento. Igualmente, en el hecho sexto de la misma página (que las demandadas les dijeron que no era posible esperar la terminación de la infraestructura para cancelar el saldo). En el hecho dieciséis indican que el lote en Ríos del Sol no estaba todavía desarrollado al 24 de enero de 2009 (f. 211). En el hecho veintinueve afirman que las demandadas les dijeron que el lote tendría acceso a servicios básicos (f. 215). En el hecho treinta y cinco afirman que el compromiso fue de traspasar el lote a los actores, con exclusión de terceros, por lo que el traspaso a cualquier otra persona constituiría un incumplimiento contractual indiscutible (f. 217). En el hecho treinta y siete se habla de inducir a error (fs. 217-218, pero no lo relacionan con la pretensión). En el hecho cuarenta y cuatro refieren que preguntaron para cuándo finalizaría la inscripción del lote ya pagado (f. 220), requerimiento que se reitera en el hecho cuarenta y ocho (f. 221). En el hecho cincuenta y seis mencionan que las demandadas decidieron modificar el lote que ellos habían adquirido dentro del desarrollo "Ríos del Sol" (f. 224). Cambio unilateral en el objeto de compra que reiteran en el hecho cincuenta y siete, de misma página. En el hecho sesenta tratan sobre el motivo para el cambio del lote informado por las demandadas e indican que dicha modificación se dio sin ningún aviso previo y mucho menos [con] la autorización de los actores. Que de acuerdo con lo indicado anteriormente, desde el año 2010 se había identificado plenamente el objeto de la compraventa (fs. 224-225). En el hecho sesenta y uno manifiestan su desacuerdo con el nuevo lote porque no reúne las características para la casa que tenían planeado construir (f. 225). En el hecho 62 indican que expresaron su malestar a las demandadas por el cambio de propiedad, a pesar de que se les llevó a ver una casa terminada en el proyecto Valle de Luz, pero después de eso en el caso de los caminos e infraestructura no había avanzado desde la última visita de los actores en el año dos mil diez (f. 225). En el hecho sesenta y tres revelan que pidieron explicaciones del porqué del cambio [de los lotes] y manifestaron su deseo de que les devolvieran los montos entregados, ya que los demandados estaban incumpliendo el contrato que tenían (f. 225). En el hecho sesenta y cuatro refieren a un mensaje por correo electrónico con las demandadas en que explican a un agente de las demandadas que otro de sus empleados (Sra. A.) les notificó el cambio del lote 34 en "Ríos del Sol" por el 21 en el mismo "desarrollo", que dicha modificación fue unilateral y sin el consentimiento de ellos, cambio que tampoco había sido de su agrado por varias razones (f. 226). En el hecho sesenta y cinco, misma página, tratan sobre situación análoga acontecida con el lote 16 en Valle de Luz, comprado y pagado, pero cambiado sin aviso ni aprobación por el lote 6. En el hecho sesenta y seis dan cuenta de un correo electrónico donde los actores dicen abordar "nuevamente el tema fundamental del incumplimiento en el proceso de inscripción del traspaso de las propiedades a su favor", haciendo hincapié en que ya tenían de haber comprado los lotes 5 y 3 años respectivamente, por lo que desean un reembolso (f. 226-227). En el hecho sesenta y ocho reiteran su desacuerdo con los ofrecimientos de cambios de lotes que les proponían las demandadas (f. 228). Luego, en el punto 2 de la pretensión solicitan la resolución de ambos contratos, así como de "cualquier modificación a los contratos realizados por la parte demandada..." (recordemos, insistimos, que los demandantes se quejan una y otra vez del presunto cambio unilateral y no consentido de los lotes) y, en la pretensión subsidiaria, se solicita "ejecutar forzosamente los contratos... otorgándole los lotes correctos (y originalmente escogidos por mis representados)". Se concluye de lo observado, que el elemento que los actores asocian directamente y de forma expresa al incumplimiento de las demandadas, por el cual piden la restitución de lo pagado (efecto de la resolución al declararse la ineficacia sobrevenida del negocio jurídico), el cual reiteran en varios hechos de la demanda y sobre el que indican que manifestaron desacuerdo, fue el cambio unilateral de los lotes dispuesto por las demandadas, quienes se escudaron para ello en las disposiciones contractuales transcritas en la sentencia (hechos probados 6 y 11). En este contexto, las escuetas menciones a la infraestructura se revelan accidentales y no relacionadas directamente con el fundamento de la pretensión resolutoria principal. Y, de todos modos, discutir si los lotes estarían listos según lo convenido, choca con el valladar negocial de las estipulaciones recogidas por el juzgador en los hechos 6 y 11 de la sentencia, cláusulas muy amplias que dan la facultad discrecional a las vendedores deudoras de cambiar los lotes asignados originalmente por acuerdo entre las partes, con base en alguna de las causas ahí enunciadas, y sin que se agote la lista al menos respecto de la situación del lote 34 (de hecho cierran la lista con un "etcétera"). Amplitud de las disposiciones (por ejemplo, no se definió plazo para operar el cambio del lote originalmente pactado, ni las condiciones en que podía darse, más allá de las causales de una lista meramente enunciativa y abierta), predispuestas o no por la parte vendedora, cuya licitud la Cámara no puede entrar a juzgar. Como tampoco lo pudo hacer el juez de primera instancia, ya que en la demanda no se impugna la validez de las respectivas cláusulas de los contratos ni al menos la interpretación que de ellas hizo la parte demandada para justificar su actuación al decidir entregar otros lotes o fincas distintos a los inicialmente individualizados por las partes contratantes. No es hasta ahora que se introduce como elemento principal de la causa petendi el argumento del incumplimiento de entregar las fincas sin la infraestructura básica de acueducto, electricidad y caminos para construir en los inmuebles, para intentar la revocación de lo resuelto. A.értase por otro lado que es en la audiencia de contraprueba cuando la parte actora habla de nulidad de la cláusula por "inexistencia", de incumplimiento en razón del atraso, de contenido nulo dentro del contrato de compraventa. Igualmente desarrolla temas como falta de consentimiento informado, ocultación de información e imposibilidad de cumplimiento de desarrollar las fincas en etapa de "predesarrollo", contrato de redacción deficiente y proceso de convencimiento mediante ocultación (folios 312-313). Que al igual que los argumentos en la apelación sobre la invalidez de las cláusulas devienen novedosos y extemporáneos. Aparte de que los factores que atañen a cuestionar la validez del clausulado o a defectos en la formación de la voluntad negocial de los actores no corresponden a supuestos de resolución ni de ejecución contractual, sino a causas de nulidad de los negocios jurídicos de compraventa inmobiliaria en particular, o al menos a parte de su contenido. En este contexto, hurgar en el ejercicio de sobre abundamiento argumentativo que hizo el juzgador, para discutir y refutar su conclusión de que los actores confirmaron voluntariamente el cambio de fincas, no tiene utilidad práctica, puesto que no se cuestionóoportunamente la validez de las cláusulas contractuales referidas, o al menos la interpretación que de ellas hizo la parte demandada. Así que, aunque se hubiera comprobado que los demandantes no consintieron el cambio de lotes, a igual resultado se habría llegado con la aceptación (por falta de impugnación en tiempo y forma) de las estipulaciones contractuales que entonces lícitamente permitieron a la demandadas ejecutar la contratación por medio de la disposición de entregar otros lotes como prestación liberatoria en ejercicio de obligaciones facultativas. En cuanto al rechazo de la pretensión indemnizatoria (objeción incluida dentro del apartado tercero "Indebida aplicación del artículo 692 del Código Civil e inexistente valoración sobre la prueba referente al incumplimiento de las demandadas"), debido a la parquedad del razonamiento, esto es, por la accesoriedad respecto de la pretensión principal, debe desecharse por inconducente el agravio de que "los incumplimientos son esenciales y no accesorios". No basta la sola determinación de la existencia de hechos constitutivos de lesión al patrimonio de los actores, a falta de la comprobación de un incumplimiento antijurídico culposo o doloso por parte de las demandadas, como criterio de imputación de responsabilidad civil por el menoscabo patrimonial. Doctrina de los artículos 692, 701, 702 y 704 del Código Civil, el primero de los cuales los apelantes acusan infringido por desaplicación. Así pues, si no es posible con las alegaciones de la parte determinar una falta de cumplimiento contractual de las demandadas que amerite declarar la resolución de los contratos (o bien su ejecución forzosa) y justifique amparar también el pedimento resarcitorio, no es factible conceder la indemnización pedida, por lo que no interesa entonces la verificación de la existencia de hechos constitutivos de los daños y perjuicios reclamados. Por otro lado, la sola invocación (dentro del mismo capítulo tercero de agravios) de la transgresión del numeral 2 de la Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor (LPCDEC), norma que solo enuncia definiciones, es insuficiente para lograr una revocación de lo resuelto, en ausencia de argumentos concretos que justifiquen el peso de la alegación. (El resaltado es del original).
5. En lo medular, la casacionista reprocha que el Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, rechazó sus agravios por considerarlos novedosos a la causa petendi establecida al principio del proceso, en el tanto el fallo impugnado señaló que no se cuestionó oportunamente la validez de las cláusulas contractuales referidas, o al menos la interpretación que de ellas hizo la parte demandada. Por otro lado, consideró que el incumplimiento alegado por las accionadas se circunscribía al cambio de los lotes inicialmente definidos, mientras que la casacionista afirma que al alegar incumplimiento en términos generales debía el Tribunal contemplar la falta en las condiciones infraestructurales del proyecto y no solamente lo relacionado a la modificación de las fincas. Coincide esta Cámara con lo resuelto por el Tribunal, además de la gran cantidad de citas efectuadas en la resolución recurrida y referidas en el considerando anterior, que dan claridad sobre las pretensiones de la parte actora en el proceso, se confirma en el escrito de respuesta a la audiencia conferida a la accionante para referirse a la oposición formulada contra la demanda y a las excepciones interpuestas (visible a folio 318 del expediente físico) dicha argumentación:Las DEMANDADAS, de manera arbitraria, incumpliendo con lo estipulado en el contrato, cambiaron el objeto del contrato indicándole a mis representados que no recibirían los lotes acordados según el contrato, sino otros incluso uno de los lotes ofrecidos se encuentra en otro desarrollo () El incumplimiento contractual viene aquí por el cambio de objeto realizado por la parte demandada al indicar que mis representados deben adquirir otras propiedades diferentes a las pactadas (ello después de años a partir de que mis representados habían cumplido con sus obligaciones).Asimismo, en el alegato de conclusiones de la parte actora (visible a folio 561 del expediente físico) refirióEs decir la principal defensa de la parte demandada (sea, la existencia de una cláusula en el contrato) fue creada por sí misma: esto claramente evidencia no sólo que desde el inicio la parte demandada premeditaba un posible escenario que le impidiese cumplir con sus obligaciones, sino que, para evitar complicaciones, planeó tener un amplio (e ilegal) margen de maniobra como lo sería permitirle que, ni más ni menos, podría cambiar el objeto de venta unilateralmenteDe lo anterior, resulta contradictorio las aseveraciones de la casacionista, pues efectivamente durante el proceso ha centrado su disconformidad por el incumplimiento en el cambio de lotes y no sobre el argumento planteado en el recurso de apelación referida a la falta de infraestructura de éstos. Al respecto, el numeral 608 del Código Procesal Civil (Ley no. 7130) establece los límites del recuso al indicar: No podrán ser objeto del recurso de casación cuestiones que no hayan sido propuestas ni debatidas oportunamente por los litigantes. La sentencia que se dicte no podrá abrazar otros puntos que no sean los que hubieren sido objeto del recurso. (Ver en ese sentido votos de esta Sala no. 1082-2004 del 22 de diciembre de 2004, no. 299-2007 del 26 de abril de 2007, no. 360-2008 del 16 de mayo de 2008, no. 795 del 27 de noviembre de 2008 y no. 1182-2009 del 12 de noviembre de 2009). Por otro lado, en el recurso de casación afirma que impugnar las cláusulas no era la justificación principal del proceso, pues considera que al alegar el incumplimiento parte del hecho que el contrato fue válido, de tal forma que así fuera plasmado en su petitoria. Bajo esa línea, tal como lo desarrolló el Tribunal de Apelación, dichas cláusulas contractuales permitieron la situación de la cual alegó incumplimiento (ver hechos probados 6 y 11 de la sentencia de primera instancia no. 89-2007) y que no fueron impugnadas en la forma debida en esta litis, según lo reconoce en su recurso. En consecuencia, no proceden los reproches alegados y por la forma en que se resuelve tampoco lo referido a la petitoria accesoria de los daños y perjuicios por estar supeditados a ellos, de modo que deberán ser denegados.
6. En el quinto agravio, acusa, la generalización que lleva a cabo la sentencia impugnada de extender el alcance de un acuerdo a los dos lotes deviene en ilegítima y contraria a derecho. Explica, como elemento accesorio en el que se basa el fallo es discutir si los lotes estarían o no listos según lo convenido, pero supuestamente no era posible porque hubo acuerdo firmado. Indica, debe recordarle a esta Sala que ese acuerdo tiene alcance para solo una propiedad no para las dos. Reclama, eso denota un análisis rápido y poco cuidadoso del expediente. Como sexto reproche, endilga falta de apreciación de las pruebas evacuadas. Asevera, pasa por alto la documentación aportada sobre los supuestos títulos de propiedad que los demandados entregaban a los compradores de los lotes. Cita, a manera de ejemplo en la prueba documental número cinco. Afirma, tampoco se consideró los comunicados electrónicos que intercambiaron las partes. Expresa, en ellos se colige claramente el pleno cumplimiento de la parte accionante, y la abierta desatención que a cambio daba la parte demandada.Censura, el fallo impugnada se contenta con citar los argumentos que se interpusieron en el recurso, pero no entra a debatir si eran de recibo o no.
7. En relación con los reproches quinto y sexto, se resolverán en forma conjunta debido a que ambos adolecen del mismo vicio. Esta Sala ha sostenido que III.- El recurso de casación por el fondo, se otorga ante violaciones de la ley sustantiva. La vulneración legal puede ser directa o indirecta. Es directa, cuando no existe error de índole probatorio. Los hechos están correctamente seleccionados y enunciados en el fallo, pero el Tribunal se equivoca en su calificación jurídica o interpreta mal la ley sustantiva. Es indirecta cuando se produce a través de yerros cometidos al apreciar las pruebas, los cuales pueden ser de hecho o de derecho. Se da el error de hecho cuando el Juzgador incurre en desaciertos materiales al apreciar la prueba, cual sería, verbigracia, endosar a las declarantes afirmaciones no emitidas por ellos o atribuir a un documento un contenido inexistente. El error de derecho estriba en otorgar a las pruebas un valor legalmente indebido, o en negarles el propio. Cuando se alega error de derecho, es necesario indicar las normas infringidas concernientes al valor de los elementos probatorios apreciados erróneamente, y en las dos clases de errores, de hecho o de derecho, es indispensable señalar también las leyes quebrantadas en cuanto al fondo, como consecuencia de los errores de apreciación reclamados; asimismo, ha de señalarse con igual rigor, cuáles fueron las pruebas mal apreciadas y en qué consisten los yerros cometidos (artículos 595 inciso 3 y 596 del Código Procesal Civil). En concordancia con lo expuesto, la jurisprudencia de esta Sala ha reputado improcedente el recurso cuando se alega error de hecho o de derecho en la apreciación de las pruebas sin concretarse en qué consiste el uno y el otro. Dicho en otros términos, la afirmación abstracta del recurrente en torno a la supuesta mala interpretación de la prueba, sin indicar ni demostrar cuáles son esas pruebas y en qué consiste la predicada interpretación indebida, torna inatendible el recurso. (Ver resolución 2007-134 del de las 8 horas 20 minutos del 23 de febrero de 2007).De un detallado análisis de los cargos propuestos para su examen en sede casacional, estos no cumplen con los requisitos referidos anteriormente. En primer lugar, nótese que en ambos agravios omiten señalar las leyes que, en cuanto al fondo, consideran que resultan infringidas como consecuencia de los errores de apreciación reclamados, motivo suficiente para su denegatoria según lo establece el ordinal 595 del CPC (Ley no.7130) y la jurisprudencia citada. A mayor abundamiento de razones, los agravios carecen de un análisis jurídico que dista mucho de lo requerido para que esta Cámara pueda proceder a su análisis. O.érvese, en el agravio quinto se centra en recordarle a esta Sala que el acuerdo de aceptar un intercambio solo afectaría a una de las propiedades, pero no expone el fundamento ni la prueba que sustenta lo referido en sus alegatos. Asimismo, en el agravio sexto, aunado al ayuno de exposición jurídica, la parte recurrente se limita a señalar que de su parte ha cumplido el contrato y que las demandadas no, sin embargo, esta situación como se expuso en el Considerando V fue debidamente resuelta de conformidad con la prueba contenida en el expediente. Por tales motivos, los reproches son improcedentes y corresponderá su rechazo.
8. En el sétimo agravio, reclama la condenatoria en costas se da por el error del fallo recurrido en considerar que el litigio versa sobre la nulidad de los contratos. Reitera, como se ha hecho ver a lo largo del recurso, esa no fue la petitoria que dio origen a este proceso. R., ha litigado de manera honesta, apegada a derecho, basándose en documentación concreta, en comunicados específicos y en prueba evacuada. Manifiesta, no es posible que la sentencia califique de mala fe procesal acudir a estrados a debatir esta temática. Asevera, existe al menos un proceso penal en estrados judiciales contra los demandados por motivos muy similares. Considera, es inaudito que del propio expediente se deduce con claridad que existieron contratos firmados, intercambio de fondos y una disputa en cuanto al cumplimiento o no de éstos. En su parecer, la condenatoria en costas deviene en improcedente, injustificada y exagerada.
9. Sobre lo alegado en el agravio, el Tribunal desarrolló lo siguiente: VIII. Costas. Los apelantes piden ser absueltos de la condena a pagar las costas del proceso. Se trata del agravio sexto, sobre una incorrecta aplicación de la normativa procesal relativa a la condenatoria en costas, por aplicación indebida del numeral 222 del Código Procesal Civil. Sostienen que ha sido patente que se han apegado al derecho y han comprobado tener una acción y un interés para incoar el procedimiento. Esto porque las pretensiones han sido razonables y conforme a la documentación aportada. La dispensa no es procedente. La condena en costas al perdidoso se impone por el solo hecho del vencimiento (artículo 73.1 del CPC actual ley N 9342, 221 del CPC anterior N 7130), debido a la necesidad de reembolsar las erogaciones ordinarias en el trámite del litigio. La exención en el pago de las costas del juicio se admite ante la actuación procesal apegada a la buena fe por parte del vencido (73.24 CPC ley N 9342, 222 CPC pasado), calificada de notoria o manifiesta en el régimen legal anterior. En este contexto, sin que los recurrentes se sirvan dar una explicación razonable, no puede hablarse de buena fe, y mucho menos palmaria, en la actitud procesal de contendientes que no lograron demostrar la justicia de sus pretensiones, ante el obstáculo de cláusulas contractuales que podían prever serían utilizadas por las adversarias y cuya validez, o bien por lo menos su interpretación por parte de estas, no fue impugnada oportunamente al incoarse la demanda, lo que torna inviable atender una hipótesis de falta de cumplimiento por modificación del objeto o prestación en el marco de obligaciones facultativas. En conclusión, en cuanto resultó objeto de agravio, se debe impartir ratificación a lo resuelto.
10. En cuanto al pago de las costas del proceso, es criterio de esta Sala, que la condenatoria en costas se impone al vencido por el solo hecho de serlo. Regla contenida en el artículo 221 del Código Procesal Civil (Ley no. 7130). En toda sentencia, cuando decida definitivamente las cuestiones debatidas, mediante pronunciamiento sobre la pretensión formulada en la demanda, o en su caso en la reconvención, y en los autos con carácter de sentencia, cuando resuelve sobre excepciones o pretensiones incidentales, cuyo efecto es poner fin al proceso, se condenará al vencido al pago de las costas personales y procesales. Además, el pronunciamiento sobre ambas costas debe hacerse aún de oficio, pues la condenatoria se impone al vencido por perder el litigio. Por ello, no se produce quebranto legal si se le condena. Contrariamente, cuando se exonera de ese pago con base en el numeral 222 del CPC (Ley no. 7130), quienes juzgan deben justificar su proceder, por ser ésta la excepción a la regla. En este supuesto, el pronunciamiento respectivo es susceptible de revisión, ante la presencia de eventuales errores derivados de una mala aplicación de los casos de exención y un uso indebido de la facultad de exonerar. Sobre el particular, pueden consultarse, entre muchas otras, las sentencias números 633 de las 10 horas 45 minutos del 6 de septiembre, 770 de las 14 horas del 13 de octubre, ambas de 2006 y 105 de las 10 horas 30 minutos del 14 de febrero de 2007. En el caso de examen, a tenor de lo expuesto, al resultar condenada en costas la parte vencida, como consecuencia de haber sido declarada sin lugar la demanda, el Tribunal aplicó la norma en los términos por ella previstos, por lo que no incurre en el yerro apuntado, imponiéndose el rechazo del presente motivo.
11. En mérito de lo expuesto, procederá denegar el recurso, con sus costas a cargo del recurrente conforme al canon 611 del Código Procesal Civil.
12. VOTO SALVADO DEL MAGISTRADO LÓPEZ CASAL Con el debido respeto que les profeso a las señoras M. y a los señores Magistrados que, en este caso concreto, conforman la mayoría de esta honorable Sala de Casación, me aparto de la decisión mayoritaria, salvo mi voto y lo emito en los siguientes términos: Respetuosamente considero que la sentencia de segunda instancia debe ser anulada, porque se alejó, con base en argumentos ligeros y accidentales, de la teoría del caso de la parte actora, la cual fue sumamente clara y concreta, como acertadamente lo expuso en su recurso de casación y que puede sintetizarse de la siguiente manera: Desde la perspectiva de la parte actora, la parte demandada protagonizó un incumplimiento grave y malicioso de los dos contratos definitivos de compraventa, celebrados entre las partes, dado que, de manera unilateral y sin previo aviso, la parte demandada modificó el objeto de ambos contratos y los reemplazó por otros, completamente diferentes, con respecto a los cuales, la parte actora, nunca manifestó, de manera libre y voluntaria, su voluntad de comprarlos. Esta era la teoría del caso que la parte actora sometió a debate y que, para el Infrascrito Magistrado disidente, el Tribunal Ad quem, realmente no se pronunció sobre ella, no la resolvió en los términos en que así la debatió la parte actora, pues el Tribunal de segunda instancia se basó en otras circunstancias marginales y secundarias, para declarar sin lugar la demanda, lo cual, en el fondo, equivale a emitir una sentencia incongruente. Nótese, incluso, tal y como así se consigna en esta misma sentencia casacional, cómo la parte actora, cuando se le dio audiencia de la oposición de los demandados, visible a folio 318 del expediente físico, reitera su teoría del caso, en el sentido de que el incumplimiento contractual que les atribuyó a los demandados obedeció al cambio unilateral y sin previo aviso de los objetos de los contratos de compraventa definitivos, que ya las partes habían celebrado. No se vale, pues, como lo hizo el Tribunal Ad quem, refugiarse en argumentos tales como la falta de impugnación o el cuestionamiento de la validez de ciertas cláusulas contractuales, por parte de la actora, que supuestamente le daban derecho, a la parte demandada, de llevar a cabo el cambio unilateral y sin previo aviso de los objetos pactados en contratos de compraventa definitivos celebrados por las partes. En mi criterio personal, conforme lo expuso la casacionista, el Tribunal Ad quem tenía la obligación de verificar si, con el acervo probatorio que constaba en el expediente, se habían cumplido o no los requisitos sine qua non de la resolución contractual, los cuales, según los artículos 692 y 702 del Código Civil Costarricense, son los siguientes: 1. La existencia de un contrato válido, lo cual significa que el contrato debe cumplir con todos los requisitos legales, previstos en el art. 627, con las formalidades que la ley pudiera exigir y que el consentimiento se hubiera formado y manifestado libre y voluntariamente, de conformidad con los arts. 1007 y 1008 oración primera; 2. La existencia de un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, es decir, que no se hubiera cumplido fiel y totalmente, lo acordado en el contrato; 3. La posibilidad jurídica de imputarle, al deudor contractual, el incumplimiento grave de lo pactado en el contrato, lo cual hace referencia a que tal sujeto, efectivamente, sea el responsable por no haber cumplido, total y fielmente, sus obligaciones contractuales; 4. Existencia de daños y perjuicios, es decir, el menoscabo patrimonial y la ganancia dejada de percibir; 5. Relación de causalidad entre el incumplimiento contractual y los daños y perjuicios irrogados, esto es, que los daños y perjuicios se deriven del incumplimiento de lo pactado en el contrato y; 6. Inexistencia de prueba de los supuestos que tienen la virtud de romper el nexo causal entre el incumplimiento contractual y los daños y perjuicios causados, a saber, la falta o la culpa del acreedor contractual, la fuerza mayor o el caso fortuito, los cuales hacen referencia a las situaciones que tienen la virtud de exonerar, al deudor contractual, de la obligación de pagar los daños y perjuicios. Por las razones expuestas, en voto de minoría, dispongo que, por incongruente, debe anularse la sentencia de segunda instancia, que recayó en el presente proceso y debe reenviarse el asunto, al Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José, para que vuelva a dictar, según lo que en Derecho corresponda, la sentencia de segunda instancia dentro del presente proceso. POR TANTO En voto de minoría, declaro con lugar el recurso de casación interpuesto por la parte actora. Se casa la sentencia de segunda instancia. Se ordena el reenvío de este asunto para que el Tribunal Segundo de Apelación Civil de San José vuelva a dictar, según lo que en Derecho corresponda, la sentencia de segunda instancia dentro del presente proceso.

POR TANTO

Por mayoría, se declara sin lugar el recurso de casación. Son las costas de este a cargo de quien lo interpuso. El magistrado López C. salva el voto.JCHEUNG

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