Sentencia nº 00070 de Sala 1ª de la Corte Suprema de Justicia, de 28 de Junio de 1996

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-

S.J., a las quince horas treinta minutos del veintiocho dejunio de mil novecientos noventa y seis.

Proceso Ordinario establecido en el Juzgado Agrario de Liberia, Guanacaste, por "Baldioceda Rojas Hermanos Limitada", representada por su Gerente, I.C.M., empresaria, vecina de Liberia; contra "Derivados de Maíz Alimenticio S.A.", representada por su Presidente, H.B.C., ingeniero químico. Se tuvo como parte al "Instituto de Desarrollo Agrario", representada por su Apoderada General Judicial, L.. A.V.M.M., soltera. Intervienen, además, los L.D.H.A.A., divorciado, y D.S.H., en calidad de apoderado especial judicial de la accionante y de Apoderado General Judicial de la demandada, respectivamente. Todos son mayores de edad, y con las excepciones dichas, casados, abogados y vecinos de San José.

Resultando:

1. -

   Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el representante de la actora estableció demanda ordinaria que estimó en trescientos treinta y seis millones cuarenta y tres mil seiscientos treinta colones, a fin de que en sentencia se declare: "1) Que son total y absolutamente válidas la cláusulas pactadas en los contratos de venta y arrendamiento, y especialmente la que se refiere a la cláusula estabilizatoria, pactada en el contrato de arrendamiento suscrito entre Baldioceda Rojas Hermanos Limitada y Derivados de Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) y que literalmente dice: "... Décima Segunda- Cláusula Estabilizatoria: Dado el acelerado proceso de devaluación de nuestra moneda -colón-, así como el acelerado proceso inflacionario que sufre el país, se sujetan los contratantes a la siguiente cláusula estabilizatoria: el precio del arrendamiento que se pagará y que a la fecha se ha fijado se incrementará en un porcentaje igual al índice de la inflación oficial acumulada en el año en curso, rigiendo para la cosecha siguiente, que indique el Banco Central para cada período de tiempo a la hora de realizar el pago ...". 2) También es total y absolutamente válida la cláusula pactada en el contrato de venta celebrado entre Baldioceda Rojas Hermanos Limitada y Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa), que literalmente dice: "... Tercero: El saldo, si lo hubiere más el porcentaje correspondiente según la cláusula estabilizatoria pactada en la escritura número setenta siguiente, se le entregará a la Empresa vendedora, en el momento en que quede inscrito el plano catastrado y se encuentre sin objeciones para inscribir la presente escritura ...". 3) D. mismo modo se declara que es total y absolutamente válida la cláusula pactada en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes ya indicadas, según la cual los contratos de venta y el propio de arrendamiento, se encontraban ligados en su cumplimiento, de tal manera que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de uno acarreaba el incumplimiento del otro contrato y viceversa y que literalmente dice: "... La falta de pago de las obligaciones contraídas en lo que al contrato de venta que se firma por aparte se refiere, dará derecho a la arrendante de rescindir el presente contrato y viceversa ...". 4) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) incumplió la cláusula tercera del contrato de venta, al no pagar suma alguna por el porcentaje correspondiente a la cláusula estabilizatoria pactada en el contrato de venta. 5) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) incumplió el contrato de arrendamiento celebrado con Baldioceda Rojas Hermanos Limitada ya que no sembró el área total que indicaba dicho contrato en la cláusula tercera y sétima, ni pago el precio total del arrendamiento. 6) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) no cumplió con el compromiso pactado en la cláusula novena del contrato de arrendamiento que la obligaba a sembrar dos veces por año, ni pago el precio del mismo como le correspondía. 7) Que derivados del maíz alimenticio S.A. (Demasa) no canceló el precio del arrendamiento de conformidad con lo estipulado en las cláusulas sexta y décima segunda del contrato de arrendamiento o cláusula estabilizatoria. 8) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) no canceló los intereses moratorios pactados en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento en lo que se refiere al pago atrasado, que realizó por lo adeudado en parte del arrendamiento de 1991. 9) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) incumplió la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento que indicaba que los honorarios y gastos por este contrato de arrendamiento eran a su cargo, en tanto no pagó la suma que realmente debía pagar. 10) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) al incumplir las cláusulas principales del contrato de arrendamiento, también incumplió el contrato de venta, por estar así pactado, y viceversa, al incumplir también la cláusula principal del no pago de la sumas de dinero consecuencia de la aplicación de la cláusula estabilizatoria pactada incumplió el contrato de arrendamiento. 11) Que en virtud de los incumplimientos en que incurrió, Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) en ambos contratos, y de conformidad con el artículo 692, se declaran resueltos los contratos de venta y arrendamiento celebrados entre las partes, y que constan en la escrituras números 69 y 70, otorgadas antes los N.A.A.A. y D. M.F.G., celebradas a las ocho horas y a las ocho horas con treinta minutos del veinte de junio de 1991 respectivamente, debiendo Derivados del maíz Alimenticio S.A. (Demasa) pagar todos los daños y perjuicios causados, definidos y liquidados expresamente en esta demanda, los que se liquidarán en ejecución de sentencia y a justa tasación de peritos cuando procediere a Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, y además debe la parte incumplidora cargar con las consecuencias que por su culpa se produjeron y se declara: 12) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) debe devolver a Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, libre de todo gravamen y con los impuestos municipales y territoriales al día, la propiedad que se encuentra inscrita en el partido de Guanacaste, folio real número setenta y cuatro mil seiscientos sesenta y ocho cero cero cero, mediante la firma de la correspondiente escritura o mediante mandamiento que enviará el Juez al Registro Público. 13) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa), debe cancelar de inmediato la hipoteca que se encuentra inscrita en la sección de hipotecas tomo trescientos noventa y uno, asiento tres mil treinta y siete, secuencia cero cero uno, a favor del Banco Crédito Agrícola de Cartago por la suma de cuarenta millones de colones. 14) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) debe devolver el valor de los frutos generados por el inmueble desde la fecha de la firma de la escritura hasta la fecha de resolución del contrato a justa tasación de peritos. 15) Que todas las mejoras efectuadas por Derivados del Maíz Alimenticio (Demasa) en la finca objeto de la venta, le corresponden en forma exclusiva a Baldioceda Rojas Hermanos Limitada no pudiendo aquella retirarlas. 16) Que los intereses pagados por Derivados del Maíz Alimenticio (Demasa), como consecuencia de la novación de deudor, pagados al Dr. U.B.F., según lo estipulado en la cláusula referente a la forma de pago y novación del deudor, no está obligada la empresa Baldioceda Rojas Hermanos Limitada a devolverlos. 17) Que los intereses que Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, debe devolver a Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) junto con el precio de la venta, deben compensarse con la suma que derivados del maíz alimenticio s.a. (Demasa) debe pagar a título de daños y perjuicios por intereses que la empresa Baldioceda Rojas Hermanos Limitada va a tener que afrontar a favor de la demandada, y en virtud de la resolución por incumplimiento del contrato de venta. 18) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) está obligada a pagar el Daño Moral producido a la empresa Baldioceda Rojas Hermanos Limitada y que consiste en la situación de angustia e incertidumbre en que queda la Empresa vendedora al tener nuevamente obligaciones de pago que ya había resuelto, y que ponen en peligro la finca madre, así como el menosprecio a que se ha visto sometida por parte de la misma. 19) Que Derivados del Maíz y Alimenticio S.A. (Demasa) debe pagar la suma dejada de percibir con motivo del incumplimiento por parte de la Empresa compradora y que de otro modo la vendedora hubiera disfrutado así como los intereses legales que ésta suma le hubiere generado, como consecuencia de la aplicación del porcentaje definido en la cláusula estabilizatoria pactada para el contrato de venta, y que se calculará aplicando el índice de la inflación acumulada en el año 1991, a las sumas que la compradora D., fue pagando a cuenta de Baldioceda Rojas Hermanos Limitada. 20) Que Baldioceda Rojas Hermanos Limitada debe devolver a Derivados del Maíz Alimenticio S.A. el precio recibido por la venta del inmueble junto con sus intereses legales, previa deducción de los gastos y honorarios de la misma, del precio de los frutos que el inmueble hubiere generado, así como todos los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de los contratos de venta y arrendamiento, todo lo cual se realizará en la ejecución y liquidación de la sentencia. 21) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) está obligado a pagar a Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, el total del monto de los alquileres pactados en el contrato de arrendamiento, durante diez años incluido el incremento que sufrirán con motivo de la cláusula estabilizatoria, previa deducción de los alquileres que a la fecha de la resolución se hubieren por alguna razón cancelado. 22) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (demasa), debe cancelar las mejoras que por su incumplimiento, no se realizarán en la propiedad arrendada, tales como caminos revestimiento de canales, movimientos de tierra, redes de riego y drenajes, canales elevados, parcelación, las que se determinarán a justa tasación de peritos. 23) Consecuencia de lo anterior, Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) debe pagar la plusvalía que el terreno arrendado dejará de ganar con motivo de la resolución del contrato de arrendamiento, y de la no realización de las mejoras que se pactaron, todo a justa tasación de peritos. 24) Igualmente Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa), debe reintegrar a Baldioceda Rojas Hermanos Limitada los honorarios pagados a los L.D.H.A.A., y D.M.F.G., con motivos del arrendamiento y en la proporción legal correspondiente, tomando en cuenta 1) Que dichos profesionales devengaron únicamente el cincuenta por ciento de los mismos, en tanto se trataba de un conotariado; 2) La verdadera cuantía del negocio que debemos estimarse en el total de rentas que se cancelarían en diez años, más el incremento estimado por la cláusula estabilizatoria y el valor real de las mejoras que se efectuarían en la tierra arrendada. 25) Que Derivados del Maíz Alimenticio S.A. (Demasa) debe pagar ambas costas de esta demanda, procesales y personales.".

2. -

   El Lic. S.H., en su condición de apoderado general judicial de la accionada contestó la demanda y opuso las excepciones de falta de derecho, non adimpleti contractus, pago, la genérica de sine actione agit y la defensa previa de prescripción la que, interlocutoriamente fue deducida para resolverse en sentencia. Asimismo contrademandó a la actora, para que se declare: "Uno: Que la empresa Baldioceda Rojas Hermanos Limitada tenía la obligación de permitir a Derivados de Maíz Alimenticio S.A. ejecutar las obras de infraestructura necesarias para obtener el aprovechamiento de las aguas del Río Colorado, conforme los términos de la concesión otorgada por el Servicio Nacional de Electricidad; y dado que en el contrato de compraventa firmado entre las partes se acordó que dicha concesión de aguas sería asignada en parte al terreno adquirido por mi representada, aquí reconventora. Dos: Que al impedir Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, mediante actos directos de su parte, que los funcionarios contratados por Derivados de Maíz Alimenticio S.A. concluyeran las referidas obras de infraestructura oportunamente antes de que iniciaran la siembra de la primera cosecha del año 1992, la empresa Derivados De Maíz Alimenticio S.A. no tuvo la disposición agua en cantidad suficiente y adecuada para el riego de la siembra, sufriendo daños y perjuicios por disminución de los rendimientos que se hubieran obtenido con los volúmenes de agua provenientes de la concesión autorizada por el Servicio Nacional de Electricidad, de haberse concluido las obras; daños y perjuicios que se liquidarán en la etapa de ejecución de sentencia. Tres: Que la sociedad Baldioceda Rojas Hermanos Limitada debe reconocer a Derivados de Maíz Alimenticio S.A. los intereses al tipo legal, por la suma que resulte condenada a pagar una vez definida en ejecución de sentencia y hasta su efectivo pago. Cuatro: Que la sociedad Baldioceda Rojas Hermanos Limitada debe pagar a Derivados de Maíz Alimenticio S.A. ambas costas de la presente reconvención.".

3. -

   La representante de la actora contestó negativamente la reconvención y opuso las excepciones de falta de derecho, transacción y la genérica de sine actione agit. Igualmente opuso la defensa previa de prescripción, la que también fue deducida para resolverse en la sentencia.

4. -

   La Jueza, L.. C.D.S., en sentencia de las 7:30 horas del 28 de junio de 1995, resolvió: "... Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, contra Derivados Alimenticios del Maíz Sociedad Anónima (Demasa), acogiendo únicamente las pretensiones numeradas, uno, tres y dieciséis del escrito de demanda y declarando sin lugar la demanda en cuanto a las veintidós pretensiones restantes, por lo que se declara válidos los contenidos de los contratos de venta y arrendamiento suscritos por las partes, y la cláusula estabilizadora únicamente en cuanto al contrato de arrendamiento, pues se ha demostrado que en el contrato de venta no tiene dicha cláusula. Cláusula que indica respecto al contrato de arrendamiento que el precio de dicho arrendamiento se pagará a la fecha fijada y se incrementará en un porcentaje igual al índice de inflación oficial acumulada en el año en curso, que indique el Banco Central para cada período, rigiendo para la cosecha siguiente. También se declara válido que los contratos de venta y arrendamiento dependían entre si, por lo que el incumplimiento y la resolución de uno incidiría necesariamente en la resolución del otro, en virtud del pacto entre las partes previsto dentro de la cláusula décima sétima del contrato de arrendamiento. Se acoge la pretensión dieciséis por cuanto es cierto que la actora no debe devolver los intereses pagados por Derivados de Maíz Alimenticio (Demasa) estipulados en dicha pretensión en virtud del pago de los gravámenes a favor del D.U.B.F.. Asimismo se declara con lugar en todos sus extremos la reconvención interpuesta por Derivados de Maíz Alimenticio (Demasa) contra Baldioceda Rojas Hermanos Limitada, por lo que se declara que: La actora o reconvenida debía llegar a un arreglo con la demandada o reconventora, respecto a la forma en que debía hacerse de un canal de riego que le permitiera a la reconventora compartir la concesión de riego que la primera tenía como estaba contractualmente pactado, quedando demostrado que respecto a ésta pretensión primera las partes lograron llegar a un arreglo posterior y tardío pues se desprende del reconocimiento judicial, y de la prueba aportada a los autos que hoy existe un canal de riego que sale del canal de riego de la actora, atravesando su finca y llegando hasta los terrenos comprados y arrendados por la demandada por lo que provocó perdidas económicas a la sociedad Demasa por lo que se condena a Baldioceda Rojas Hermanos Limitada al pago de los daños y perjuicios ocasionados los cuales se determinarán en ejecución de sentencia y a los intereses del tipo legal de los certificados a seis meses plazo del Banco Nacional de Costa Rica. Se aclara que al existir un proceso de desahucio entre las partes por los terrenos arrendados de conformidad con el contrato de arrendamiento, en el cual se declaró con lugar la demanda de desahucio, se debe tener en cuenta que una vez firme la sentencia del proceso ordinario, debe reintegrársele a Demasa en el arrendamiento, pues en este proceso ordinario la prueba ha sido más amplia que en aquel proceso, lo que ha traído a la luz que en realidad la demandada no ha incurrido en ningún incumplimiento contractual ni del contrato de venta, ni del arrendamiento por lo que tiene el derecho de mantenerse en el pleno goce de sus derechos como arrendataria. En cuanto a las excepciones de Prescripción, Sine Actione Agit, opuestas por la demandada en cuanto al incumplimiento de contrato de venta y de sine actione agit, prescripción, pago y exceptio non adimpleti contractus opuestas por la demandada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento. Se resuelve: a) En cuanto a las excepciones opuestas para el contrato de venta de la excepción genérica de sine actione agit, entendiendo ésta comprensiva de las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación y falta de interés, se acogen las de falta de derecho y de interés y se rechazan las de falta de legitimación y se rechaza también la excepción de prescripción. En cuanto a las excepciones de sine actione agit, prescripción, pago y exceptio non adimpleti contractus opuestas por la demandada por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, se resuelve: En cuanto a las opuestas para el contrato de arrendamiento de la genérica sine actione agit, entendiendo ésta comprensiva de las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación y falta de interés se acogen las de falta de derecho y de interés y se rechaza la de legitimación. Se acoge también la exceptio non adimpleti contractus, o sea, la excepción de contrato no cumplido y se rechazan las de prescripción y la excepción de pago. En cuanto a las excepciones de prescripción, transacción, genérica de sine actione agit, opuestas por la reconvenida, se resuelve: Se rechaza la excepción de prescripción y la de transacción, en cuanto a la excepción genérica de sine actione agit, entendiendo ésta comprensiva de las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación y falta de interés, se acoge la de interés y se rechazan en cuanto a la de falta de derecho y la de legitimación. Se condena a la actora Baldioceda Rojas Hermanos Limitada al pago de las costas procesales y personales de la demanda y de la reconvenida.".

5. -

   El Lic. A.A., en su calidad de apoderado especial judicial de la actora apeló, y el Tribunal Superior Agrario, integrado entonces por los Jueces Superiores licenciados G.O.J., C.E.F. y E.N.U.C., en sentencia dictada a las 13:45 horas del 31 de agosto de 1995, dispuso: "... SE ANULA parcialmente la sentencia de primera instancia únicamente en cuanto deja sin efecto la sentencia dictada en el proceso de desahucio, donde discuten las mismas partes de este juicio. En todo lo demás, en cuanto ha sido objeto de apelación, se confirma la sentencia apelada.".El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el J.U. C.: "I.- No se comparte lo dispuesto en el considerando I por la a-quo, en cuanto trae a este juicio la sentencia de un proceso de desahucio sin encontrarse firme. Como veremos, ello no es de relevancia ni de atinencia a lo discutido en este juicio ordinario.II.- EN CUANTO A HECHOS PROBADOS: Por encontrar buen sustento en lo que informan los autos, el Tribunal prohija la relación de hechos tenidos por acreditados pero con las siguientes salvedades y modificaciones: HECHO NUMERO ONCE: No se comparte. En su lugar se sustituye por el siguiente: "Que en el contrato de compraventa suscrito por las partes, se pactó una cláusula estabilizadora para el pago del saldo del precio pendiente, conforme se señaló en el contrato de arrendamiento agrario, sea un incremento en el precio en un porcentaje igual al índice de la inflación oficial acumulada en el año en curso, rigiendo para la cosecha siguiente, lo que indique el Banco Central para cada período de tiempo a la hora de realizar el pago (Al respecto, entre otras probanzas, puede observarse la Certificación a folio 19, certificación a folio 556, testimonial de A.A. folio 337 vlto. a 340 fte.; H. de la demanda y contestación numerados 26, 30, 31, 34 ..., certificación de folios 27 y 30). HECHO NUMERO DOCE: No se comparte como está expuesto. Se aclara que la concesión de aguas se refiere a toda la finca y no sólo al lote "Los Nísperos", tal y como se estipula en el contrato (misma prueba). HECHO NUMERO VEINTICUATRO: No se comparte como está expuesto. Se debe agregar que en dicha cláusula las partes acordaron que la arrendante no está obligada a recibir pagos atrasados (misma prueba). HECHO NUMERO VEINTINUEVE: Este hecho se elimina al tener relación con el considerando I de la sentencia de primera instancia, por referirse a un proceso de desahucio, independiente a lo que aquí se discute.III.- HECHOS NO PROBADOS: No se comparte lo dispuesto en cuanto a hechos no probados. Este Tribunal, por ser de influencia en la decisión del juicio, tiene por no demostrado lo siguiente: 1.- Que la codemandada, Derivados del Maíz Alimenticio S.A., haya incurrido en incumplimiento grave de la relación contractual. La falta de pago del reajuste en el saldo del precio, por aplicación de la cláusula de estabilización pactada, a juicio del Tribunal, no constituye falta grave en el incumplimiento del contrato de venta. Tampoco se ha demostrado el incumplimiento en el contrato de arrendamiento agrario por parte de la arrendataria.IV.- No se comparte las consideraciones de fondo esgrimidas por la a-quo.V.- EN CUANTO AL RECURSO DE APELACION: La actora combate la sentencia de primera instancia en tres aspectos fundamentales, los cuales, para una mejor comprensión, se resumen aquí: 1.- Se alega incongruencia del fallo por cuanto la a-quo trajo, como prueba para mejor proveer, la sentencia dictada en el desahucio y, sin encontrarse firme, la deja sin efecto en la parte dispositiva del fallo apelado. Ello, a su juicio, es motivo de nulidad del fallo. (páginas 1 a 8 del recurso). 2.- Contra el criterio externado por la a-quo, sostiene la existencia de la cláusula estabilizadora en el contrato de compraventa, pues sobre el saldo tenía que pagarse un rédito conforme a la cláusula establecida para el arrendamiento (páginas 9 a 50 del recurso). Este agravio lo refuerza en varios aspectos: a.- En los hechos probados de la demanda y contestación números 6, 27, 18, 29, 30 y 33 se acepta la existencia de la cláusula. Además la demandada la reconoció tácitamente al alegar la prescripción; b.- Combate el hecho probado No. 4 en cuanto afirma que la compraventa no tenía cláusula estabilizadora, lo cual es contradictorio con lo dispuesto en el hecho probado No. 41 donde se admite tácitamente su existencia al indicarse que las partes no se pusieron de acuerdo en el monto. También la demandada la aceptó al alegar las conclusiones; c.- Combate los considerandos V, VI y VII de la sentencia, el primero por cuanto tiene por inexistente la cláusula estabilizadora y por satisfecho el interés de la actora al aceptar el pago del saldo, con ello concluye la a-quo que DEMASA cumplió con el precio y lo estipulado en el finiquito en cuanto a la cláusula no sería válido, el segundo en cuanto la a-quo sostiene que la actora no se presentó a cobrar por lo que hubo mera tolerancia en el pago del cánon del arrendamiento, el tercero en cuanto declara válida la cláusula estabilizadora únicamente para el arrendamiento pues a su juicio se debió solicitar el cotejo de la certificación con la escritura original. Finalmente, combate la parte dispositiva del fallo. 3.- En su tercer y último agravio, acusa varios vicios por los cuales se debe decretar la nulidad de la sentencia, por cuanto omitió pronunciarse sobre varios hechos de la demanda; los hechos indemostrados, a su juicio, carecen de relevancia salvo el cuarto que sí esta demostrado; no se analiza el fondo del asunto y se hace una copia de los hechos probados; no se analiza lo relativo al incumplimiento; combate igualmente el fallo en cuanto acogió la contrademanda.VI.- El Tribunal ha procedido a valorar la prueba libremente, sin sujeción estricta a las normas de derecho común (artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria). En los considerandos siguientes se darán los fundamentos de equidad y de derecho que sirven de sustento al fallo, tomando en cuenta lo establecido en el numeral 1023 del Código Civil en el sentido de que "Los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta".VII.- La parte actora, Baldioceda Rojas Hermanos S.A., pretende que en sentencia se declare RESUELTO el contrato de compraventa y de arrendamiento, por incumplimiento contractual de Derivados del Maíz Alimenticio S.A. Básicamente los motivos invocados como incumplimiento del contrato se refieren, en primer lugar, al no pago del monto pactado como cláusula estabilizadora (tanto para la compraventa como para el arrendamiento) por el saldo pendiente en el precio de la venta y liquidado en el finiquito firmado por las partes; en segundo lugar, se alega incumplimiento del contrato de arrendamiento por cuanto no se pagó, en los términos convenidos, el precio del año 1992. Al contestarse la demanda, DEMASA sostiene que lo acordado en la cláusula estabilizadora no formaba parte del precio y que en todo caso como se trata de réditos el reclamo estaría prescrito y por otra parte, en cuanto al arrendamiento, sostiene que en 1992 no estaba obligado a pagar el precio por cuanto no existía agua de riego suficiente para sembrar, lo que lo exime de esa obligación de pago. Derivados del M.A. contrademandó reclamando el pago de daños y perjuicios por cuanto los Hermanos Baldioceda se opusieron a la continuación de las obras tendientes a construir un canal de riego sobre su finca, lo cual no sólo les ocasionó un atraso, sino que no pudieron contar con agua de riego suficiente para cultivar en 1992.VIII.- EN CUANTO A LA PROCEDENCIA O NO DE LA DEMANDA: Las pretensiones de la demanda, como un todo, debieron ser rechazadas. A nada conduciría establecer la validez o existencia de una cláusula de estabilización monetaria, y su eventual incumplimiento, pues aún cuando se demuestre tal cláusula y el incumplimiento, ello no constituye una falta grave como para declarar la resolución del contrato de compraventa. Sin embargo, como el Tribunal no puede resolver en perjuicio del apelante, debe confirmarse la sentencia en cuanto acogió parcialmente la demanda. Véase que todas las pretensiones contenidas en la demanda (folios 135 a 144) giran en torno a una principal cual es el incumplimiento de la demandada y como consecuencia se pide la resolución del contrato (ver petitorias 4, 5). Este Tribunal considera que, en el momento de celebrarse el finiquito en el contrato de compraventa, el día 1o. de noviembre de 1992, es evidente que las partes terminaron de cumplir con sus obligaciones más importantes: la entrega inscripción del inmueble a nombre de la compradora, y el pago del saldo del precio a favor de la vendedora. Ello es evidente si las partes aceptaron los términos de dicho finiquito. La vendedora se mostró satisfecha con el saldo del precio recibido, sea la suma de quince millones doscientos dieciocho mil setecientos diecisiete colones con veinticinco céntimos (ver hecho probado número décimo). Se hizo la salvedad de que quedaba una liquidación pendiente en cuanto a la cláusula estabilizadora que se haría en la semana siguiente. Ello evidencia la buena fé de la compradora y también de la vendedora. Incluso, después del finiquito, se estuvieron intercambiando correspondencia con el fin de establecer el monto final de la liquidación, aspecto sobre el cual aún no se han puesto de acuerdo. Ahora bien, si nos atenemos a los conceptos elaborados en la doctrina y en la jurisprudencia sobre incumplimiento contractual debe cuestionarse si el hecho de estar pendiente el pago de una diferencia como consecuencia de una cláusula estabilizadora, constituiría una causa de incumplimiento y por ahí declarar resuelto el contrato. Obviamente no. A criterio del Tribunal, un incumplimiento de esa especie no es "grave" como para aplicar la máxima consecuencia jurídica, sea la resolución contractual. Efectivamente, refiriéndose a este tema, H.P.R. cita la sentencia reciente de la Sala Primera de Casación No. 309 de las 14:50 horas del 31 de octubre de 1990, veamos: "En cuanto a la necesidad de que el incumplimiento contractual sea grave, para que opere la resolución, la jurisprudencia de casación ha sido enfática: "La Sala de Casación ha considerado reiteradamente que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la resolución de un contrato, ya que ésta sólo puede tener lugar en presencia de un incumplimiento grave (entre otras, resolución No. 53 de las 15, 15 horas del 31 de mayo de 1972). No es procedente la resolución, aunque fuere demostrado el incumplimiento, si éste no reviste tal importancia que amerite realmente la sanción más grave que existe en el ordenamiento civil frente a una relación contractual nacida válida y eficaz, cual es su aniquilamiento definitivo con efectos retroactivos y sus lógicas consecuencias restitutorias y de resarcimiento. Hay ocasiones en que por no ser suficientemente grave el incumplimiento operado por una de las partes en un contrato, lo procedente es solicitar el cumplimiento de las obligaciones contraídas y exigir el pago de daños y perjuicios, conforme lo autoriza la ley civil, dado que "puede ser más conveniente, para el interesado, pedir el cumplimiento del contrato y no su resolución, según sean las circunstancias, sino también porque en ciertos casos resultaría absurdo declarar resuelto un contrato que fué cumplido en su mayor parte y que uno de los contratantes dejó de cumplir en un extremo secundario" (sentencia de casación No. 53 de las 15,15 horas del 31 de mayo de 1972). De manera que, para que sea procedente la declaratoria de resolución de un contrato, no basta probar en juicio el incumplimiento por parte de uno de los contratantes, sino que se debe demostrar además su gravedad, que debe ser tal que determine la extinción definitiva del contrato, según se ha dicho". LO SUBRAYADO NO ES DEL ORIGINAL. (V.P.R., H.. Los contratos privados en la jurisprudencia de casación, San José, Comisión Nacional para el Mejoramiento de la Justicia, mayo, 1991, página 55). Por esas razones, se considera que la parte demandada no ha incurrido en un incumplimiento grave de los términos del contrato de venta, ni el de arrendamiento, en lo que se refiere a la cláusula estabilizadora y por ende no se podría declarar resuelto el contrato. Ello se podría discutir en otro proceso. EN CUANTO AL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: De las pruebas traídas al proceso, tampoco se podría concluir, como lo alega la actora, que la demandada haya incumplido el contrato de arrendamiento por falta de pago en el año de 1992. En el contrato de arrendamiento agrario, cláusula sétima, se pactó que "Si por cualquier motivo durante la ejecución del contrato no existiere agua de riego suficiente para llevar a cabo las operaciones agrícolas de la arrendataria, ésta (la arrendataria), no está obligada a pagar el precio del arrendamiento, suspendiéndose temporalmente los efectos de este contrato hasta tanto no se cuente con el agua de riego indispensable para llevar a cabo las siembras.". Esta cláusula establece un punto de equilibrio en la relación contractual, con la cual se pretende que el disfrute del fundo sea equitativo con el pago del precio. Efectivamente, no tendría sentido arrendar un terreno y estar obligado a pagar el precio si no se cuenta con las condiciones indispensables para el desarrollo de la actividad agraria empresarial. En este caso se ha demostrado que para el año de 1992 la arrendataria no contaba con agua de riego suficiente para ejecutar las labores de siembra (así se desprende de los hechos 30, 31, 35, 36, 37 y 39 tenidos por acreditados). Al celebrarse el contrato únicamente se contaba con una concesión temporal de los Hermanos Baldioceda por 250 litros por segundo. Según el perito, para poder sembrar el área irrigable se requerían por lo menos 820 litros por segundo (ver hecho 37 tenido por demostrado). La concesión que solicitó DEMASA, fué autorizada hasta el 22 de noviembre de 1993, con lo cual se podía disfrutar de 400 litros por segundo el Río Colorado y 100 litros por segundo de la Quebrada Crespo de junio a diciembre (Ver hecho probado No. 39). Por ello es evidente que DEMASA no podía sembrar en 1992 la totalidad del inmueble arrendado y por ello no estaba obligada a pagar el precio en la forma convenida. Si realizó alguna siembra fue aprovechando únicamente el poco flujo de agua que podía utilizar. Una interpretación contraria a esta llevaría a violar el principio de equidad que debe imperar en las relaciones contractuales agrarias.IX.- Por lo anteriormente expuesto, y al no poderse resolver en perjuicio del apelante, procede confirmar la sentencia apelada en cuanto acogió parcialmente la demanda y la rechazó en los restantes 22 pretensiones. Se comparte también lo dispuesto en cuanto acoge la excepción de falta de derecho, en cuanto a las excepciones rechazadas, por cuanto al no demostrarse el incumplimiento grave la actora no tiene derecho a pedir la resolución del contrato. Se confirma la sentencia en cuanto rechazó las restantes excepciones interpuestas a la demanda.X.- EN CUANTO A LA CONTRADEMANDA. Ha quedado acreditado que, en la fase de ejecución del contrato de arrendamiento, las partes, y particularmente la actora y contrademandada, se comprometió a facilitar las labores a la arrendataria. En este sentido, ante el requerimiento de la arrendataria para ejercitar su actividad empresarial de cultivo de vegetales, se iniciaron las labores para la construcción de un canal para llevar el agua de riego indispensable. Sin embargo, los Hermanos Baldioceda se opusieron a la construcción del canal y paralizaron las obras. Ello, obviamente, impidió a la arrendataria terminarlas a tiempo y de esa forma se le dificultó el ejercicio de la actividad agraria. Sin riego es evidente que no se podría sembrar pues se perderían las cosechas. Por ello el Tribunal considera, en este aspecto, que la sentencia de primera instancia está ajustada al mérito de los autos y a los hechos tenidos por acreditados. Definitivamente el actuar de los Hermanos Baldioceda ocasionó daños y perjuicios a la arrendataria, los cuales deben ser indemnizados quedando sujeta su comprobación y liquidación a la etapa de ejecución de sentencia, y cuyo monto no podrá exceder la suma de ocho millones de colones pues ese fue el máximo de lo pretendido en la contrademanda. Por lo expuesto, procede confirmar la sentencia en cuanto declaró con lugar en todos sus extremos las pretensiones de la contrademanda, rechazando las excepciones interpuestas por los contrademandados.XI.- EN CUANTO A LA NULIDAD DE LA SENTENCIA. El único motivo que observa este Tribunal, para anular parcialmente la sentencia apelada, es el hecho de que la a-quo se pronunció y dejó sin efecto el fallo dictado por ella misma en un proceso de desahucio. Ello es absolutamente improcedente. Máxime si esa resolución no está firme, pues pende en este Tribunal un recurso de apelación. En todo caso lo discutido en ese juicio sumario no tiene relación con lo pretendido en este ordinario. Efectivamente la base del incumplimiento invocado para el desahucio es la falta de pago del período 1994, en cuanto al cánon del arrendamiento. Aquí, en cambio, se discute el incumplimiento dentro del período de 1992. Por ello lo que se resuelva en uno no afecta al otro y viceversa. En consecuencia, SE ANULA, parcialmente la sentencia apelada únicamente en cuanto deja sin efecto la sentencia dictada en el proceso de desahucio donde discuten las mismas partes.".

6. -

   El Tribunal a las 14:50 horas del 10 de noviembre de 1995, a gestión formulada por el apoderado de la actora, resolvió: "No ha lugar a las solicitudes de aclaración y adición de la resolución dictada por este Tribunal a las trece horas cuarenta y cinco minutos del treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y cinco por carecer de dichos recursos.".

7. -

   El Lic. A.A., en su condición de apoderado especial judicial de la demandante, planteó recurso para ante esta Sala, en el que en lo conducente alegó el supuesto incumplimiento de pago del precio de la compraventa por parte de DEMASA, al no aplicar de mala fe la cláusula de estabilización pactada; el problema del incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de cultivo y de pago de la renta, achacado a la carencia de agua y problemas de riego; el no pago de los intereses correspondientes a las sumas pagadas extemporáneamente; el no pago de los honorarios y gastos correspondientes al contrato de arrendamiento; falta de pago del arrendamiento de 1992; y la suspensión, justificada según la tesis del recurrente, de las obras de construcción del canal de riego en febrero de 1992, en la cual se fundamenta la reconvención.

8. -

   En los procedimientos se han observado las prescripciones legales. En la decisión del asunto interviene el Magistrado A.M.L., en sustitución del titular Z., por licencia concedida.

   Redacta el Magistrado Picado Odio; y

   CONSIDERANDO:

   I.-

   El 20 de junio de 1991, Baldioceda Rojas Hermanos Limitada y Derivados de Maíz Alimenticio Sociedad Anónima (DEMASA) suscribieron dos contratos. En el primero, la accionante segrega y vende a la demandada una finca de 316 hectáreas con 165.78 metros cuadrados. Esta formaba parte de la propiedad inscrita en el Registro Público, Provincia de Guanacaste, Folio Real número CERO CATORCE MIL CERO OCHENTA Y UNO. El segundo convenio estribó en el arrendamiento de un primer lote con una predicada medida de 144 hectáreas 112 metros cuadrados, parte de la finca madre antes indicada; éste posteriormente fue medido, operación la cual dio como resultado 147.5 hectáreas. Asimismo fue arrendado un segundo lote de 130 hectáreas, conocido con el nombre de S. F.. Los terrenos objeto del convenio serían dedicados a la siembra de maíz por parte de DEMASA. La accionante, Baldioceda Rojas y Hermanos Ltda., imputa a la accionada incumplimiento de los contratos, consistente según su tesis, en lo siguiente: la falta total de pago del precio de la compra, al tenor de la cláusula de estabilización monetaria, establecida en el contrato de arrendamiento pero aplicable a la compraventa por remisión expresa; de los intereses pactados debidos por el retraso en la cancelación del arrendamiento correspondiente a 1991; y del arrendamiento relativo a la primera y segunda cosechas de 1992. Por otro lado, alega la falta de cancelación de los honorarios y gastos de la escritura de arrendamiento, lo cual correspondía a DEMASA según fue convenido. Por último, la actora estima que no se sembró ni se pagó lo estipulado en cuanto al arrendamiento del predio denominado "S. F.. Con base en dichos incumplimientos, la accionante solicita, en síntesis, la resolución de los contratos, con las consecuencias de ello derivadas, enunciadas en las respectivas pretensiones. La demandada contestó negativamente la acción. Opuso al respecto las excepciones de prescripción, sine actione agit, comprendiendo en ésta las de falta de derecho, "non adimpleti contractus" y de pago. Asimismo, reconvino y peticionó el pago de los daños y perjuicios ocasionados por Baldioceda Rojas Hermanos Ltda., al impedirles construir a tiempo las obras de infraestructura necesarias para el riego de parte de los terrenos adquiridos para la siembra del maíz. Con ello, aduce la reconventora, no se pudo realizar la primera cosecha de dicho grano prevista para 1992. En la sentencia de primera instancia, en lo que ahora interesa, fueron denegadas las pretensiones de la actora atinentes a la resolución de los contratos y, por su parte, se declaró con lugar la reconvención en todos sus extremos. Tales pronunciamientos fueron confirmados por el Tribunal Superior en alzada.

   II.-

   El apoderado especial judicial de la actora reconvenida interpone un extenso recurso de casación. En él hace un análisis de los hechos probados y no demostrados consignados en la sentencia del Tribunal, y de aquéllos omitidos en ésta, según su criterio. De lo dicho a lo largo de su exposición, pueden extraerse como puntos fundamentales sometidos al análisis de esta Sala, los siguientes: el supuesto incumplimiento de pago del precio de la compraventa por parte de DEMASA, al no aplicar de mala fe la cláusula de estabilización pactada; el problema del incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de cultivo y de pago de la renta, achacado a la carencia de agua y problemas de riego; el no pago de los intereses correspondientes a las sumas pagadas extemporáneamente; el no pago de los honorarios y gastos correspondientes al contrato de arrendamiento; falta de pago del arrendamiento de 1992; y la suspensión, justificada según la tesis del recurrente, de las obras de construcción del canal de riego en febrero de 1992, en la cual se fundamenta la reconvención.

   III.-

   FALTA DE PAGO DE PARTE DEL PRECIO DE LA COMPRAVENTA. En cuanto al precio de la venta del terreno, las partes establecieron en el contrato un valor de ¢167.062,50 por hectárea, para un total de ¢50.118.750. Asimismo, según acordaron, la compradora quedaba autorizada para deducir del precio de la venta lo correspondiente a los impuestos municipales y territoriales que estuvieren pendientes. Tocante a la forma de pago, se dispuso expresamente lo siguiente: "PRIMERO: En este acto la compradora como parte del precio total gira a la vendedora quien recibe a entera satisfacción la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL COLONES a efecto de que se proceda a cancelar y retirar sin inscribir los documentos que se encuentran anotados en la finca de la cual se segrega este lote. SEGUNDO: Igualmente se reserva la compradora las suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE COLONES, a efecto de cancelar el principal e intereses generados de las HIPOTECAS DE PRIMERO Y SEGUNDO GRADO que se encuentran anotadas en la finca madre y cuyo acreedor es el D.U.B.F. (...). El compareciente B.F. y LA COMPRADORA DEMASA, deberán -lo cual acepta la vendedora BALDIOCEDA ROJAS HERMANOS LIMITADA-, proceder dentro del plazo de seis meses contados a partir del siete de junio de mil novecientos noventa y uno a CANCELAR DE MANERA TOTAL las hipotecas antes dichas, a efecto de que el resto de la finca quede totalmente libre de estos gravámenes. A partir del siete de junio de mil novecientos noventa y uno, DEMASA corre con el pago de los intereses pactados en dichas hipotecas (...). La siguiente será la forma de pago de las hipotecas dichas, aceptadas por el acreedor compareciente: DEMASA le paga en este acto la suma de CINCO MILLONES DE COLONES y el saldo sean VEINTISIETE MILLONES DE COLONES DEMASA se lo pagará a seis meses plazo contados a partir del día siete de junio de mil novecientos noventa y uno, con intereses corrientes y moratorios del tres punto veinticinco por ciento mensual, los que se pagan por adelantado, y que en este acto recibe a entera satisfacción ..."

   . Posteriormente, las partes estipularon, en lo tocante a la cláusula de estabilización, lo siguiente: "TERCERO: El saldo, si lo hubiere más el porcentaje correspondiente según la cláusula de estabilizatoria pactada en la escritura número setenta siguiente, se le entregará a la Empresas vendedora, en el momento en que quede inscrito el plano catastrado y se encuentre sin objeciones para inscribir la presente escritura". La cláusula estabilizatoria a la cual hacen referencia las partes, incluida en el contrato de arrendamiento, establece lo siguiente: "Dado el acelerado proceso de devaluación de nuestra moneda -colón-, así como el acelerado proceso inflacionario que sufre el País, se sujetan los contratantes a la siguiente cláusula estabilizatoria: el precio del arrendamiento que se pagará y que a la fecha se ha fijado se incrementará en un porcentaje igual al índice de la inflación oficial acumulada en el año en curso, rigiendo para la cosecha siguiente, que indique el Banco Central para cada período de tiempo a la hora de realizar el pago."

   . La principal divergencia de las partes se refiere a la interpretación y aplicación de la citada cláusula de estabilización monetaria -prevista inicialmente para el contrato de arrendamiento- al saldo que pudiere existir en la compraventa. El primero de noviembre de 1991, las partes suscribieron un finiquito de la citada venta, en el cual coincidieron expresamente en que la cabida definitiva del terreno vendido fue de 316 hectáreas, 165,78 metros cuadrados, estableciéndose entonces el precio total en ¢52.791.750. Asimismo, fijaron en ¢37.573.033,25, el monto de las deducciones a aplicar al precio, por pagos diversos realizados por DEMASA en favor de la vendedora. El saldo a pagar en favor de la vendedora se calculó, entonces, en ¢15.218.716,75, los cuales recibió en el acto la vendedora, dándose por satisfecha en cuanto a este extremo. Sin embargo, no estuvieron de acuerdo tocante a la aplicación de la denominada "cláusula estabilizatoria" a dicho saldo, lo cual postergaron para la semana siguiente. Empero, nunca pudieron concordar respecto de este extremo.

   IV.-

   La cláusula de estabilización monetaria a la cual hicieron referencia las partes en el contrato de compraventa, presenta una formulación vaga e imprecisa. Ello originó la controversia en cuanto al cumplimiento del precio. En primer lugar, al parecer, la cláusula estabilizadora es aplicable únicamente al saldo del precio, no así a los pagos realizados con anterioridad. Lo expuesto encuentra asidero en la frase "El saldo, si lo hubiere más el porcentaje correspondiente según la cláusula de estabilizatoria pactada en la escritura número setenta siguiente, se le entregará a la Empresa vendedora ..."

   . La falta de claridad también es padecida por la fecha que ha de tomarse como punto inicial para proceder a la actualización monetaria. Al respecto, la remisión a la cláusula de estabilización prevista en el contrato de arrendamiento fue poco afortunada. Para éste, se establecieron claramente los parámetros dentro de los cuales procedía la actualización del precio del alquiler. Así, el precio fijado se incrementa en un porcentaje igual al índice de la inflación oficial acumulada en el año en curso, rigiendo para la cosecha siguiente. En otras palabras, el mecanismo de la estabilización monetaria previsto se ajustaba plenamente al contrato de prestaciones sucesivas pactado, unido a incrementos anuales acordes con la inflación acumulada durante los últimos doce meses. Sin embargo, dicho mecanismo no acusa la misma claridad tratándose del saldo del precio de la compraventa pactada. Según la tesis sostenida por la vendedora, ha de tomarse el saldo existente al momento de firmarse la escritura, el 20 de junio de 1991, estimado por ella en ¢ 18.822.781,50, para proceder a continuación a calcular mes a mes el incremento del precio por concepto de inflación (ver documento de folio 45). En total, estima el reajuste del precio en ¢3.920.637,42. Por su parte, DEMASA sostiene que es a partir del momento en el cual se pudo determinar con certeza la existencia de un saldo en favor de la vendedora cuando comienza a aplicarse la cláusula de estabilización, la cual operaría hasta la efectiva cancelación de éste. Entonces, indica, el cálculo debe hacerse tomando en cuenta el período comprendido entre el 25 de setiembre y el primero de noviembre de 1991, teniéndose como saldo ¢15.218.716.75. La inflación acumulada entre esas fechas, señala, fue de 1.86 % y, por ende, la diferencia a pagar sería de ¢ 283.066,11. La diferencia entre los cálculos hecho por cada una de las partes es muy estimable. Ella se origina, precisamente, en la desacertada formulación de la cláusula de estabilización consignada en el contrato de compraventa. Dentro de tales supuestos, no cabe pensar en un incumplimiento grave por parte de la compradora, pues no existe una voluntad de incumplir los compromisos contraídos, los cuales en su gran mayoría ya habían sido honrados. La accionante solicitó se declarara la validez de la cláusula de estabilización monetaria prevista en el contrato de compraventa. Sin embargo, con ello no se soluciona el problema suscitado entre los contratantes, pues en realidad el conflicto surgió por la carencia de un criterio unívoco para su interpretación, lo cual ha quedado al margen de la presente litis. Por las razones expuestas, estima la Sala, no existe incumplimiento grave por parte de la compradora en cuanto al pago del reajuste del precio previsto en la cláusula dicha. Débese por ende descartar los agravios formulados tocante a este aspecto.

   V.-

   FALTA DE PAGO DE LOS INTERESES PACTADOS ORIGINADA EN EL PAGO ATRASADO DEL ARRENDAMIENTO DE 1991. Según afirma la accionante en su demanda, DEMASA no pagó los intereses moratorios respectivos, al haber cancelado tardíamente el precio del arrendamiento correspondiente al año 1991. Por el contrario, afirma DEMASA, ella tuvo a disposición de la accionante el cheque por el arriendo. Empero, ésta no lo retiró oportunamente de sus oficinas. Por tal motivo, la demandada se negó a pagar los respectivos intereses moratorios y, en definitiva Baldioceda Rojas Hermanos Limitada recibió, a entera satisfacción, ¢904.350 como cancelación total del arrendamiento durante el año 1991. El alegado incumplimiento referido al pago del arrendamiento, ha quedado desvirtuado en autos. Al respecto, cabe resaltar, las partes establecieron que los pagos debían efectuarse en las oficinas de DEMASA. En la cláusula décima novena se consignó lo siguiente: "... en este acto la arrendante recibe la suma de UN MILLON OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTA COLONES, en pago del arrendamiento por una cosecha, sea desde el día de hoy hasta el último de diciembre del año de mil novecientos noventa y uno". Al parecer, según lo consignado, el precio del arrendamiento había quedado saldado. Sin embargo, posteriormente la actora recibe, a entera satisfacción, ¢904.350 por concepto del alquiler del área arrendada en la finca La Cueva (ver documento de folio 152 y recibo conforme de folio 178). Por otro lado, la suma indicada por la actora referente a posibles intereses adeudados, asciende a ¢145.968,60, la cual dentro de las proporciones del negociado, no reviste la gravedad requerida para proceder a la resolución solicitada. En relación, ha de tomarse en cuenta la trascendencia del arrendamiento pactado y demás circunstancias que rodean la compleja negociación realizada inter partes. Por ende, la conformidad de la actora con el pago realizado, descarta más bien que el incumplimiento alegado se diera. Por tales razones, se impone desestimar los agravios esgrimidos al respecto.

   VI.-

   INCUMPLIMIENTO DE PAGO POR LA PRIMERA COSECHA DEL AÑO 1992. La empresa Baldioceda Rojas Hermanos Limitada sostiene que la demandada no sembró ni pagó lo correspondiente a la primera cosecha del año 1992, en un total de 167,12 hectáreas, como era su obligación. Por su parte, afirma la demanda, no tenía la obligación de sembrar el área arrendada si no contaba con el agua de riego suficiente. En el mes de abril de 1992, asevera, únicamente disponía de dicho elemento para cultivar 19 hectáreas del lote denominado NISPEROS. Pese a ello, sembró por su cuenta y riesgo 105 hectáreas del lote SAN FELIPE. En total, según el área efectivamente cultivada, el precio del arrendamiento por la primera cosecha de ese año ascendía a ¢1.030.943,75. Dicho dinero, alega la demandada, estuvo a disposición de la arrendadora en las oficinas de DEMASA. Sin embargo, aquélla, pese a ser requerida por los funcionarios de la arrendataria, no quiso retirar las cantidades correspondientes, alegando que deseaba llegar a un arreglo global de todos los diferendos existentes. Finalmente, concluye, se vieron obligados a depositar las sumas correspondientes a la primera y segunda cosechas de 1992. Como acertadamente afirman las sentencias de primera y segunda instancias, tampoco existió incumplimiento de la arrendante en este punto. Baldioceda Rojas Hermanos Limitada contaba con una concesión de aprovechamiento de agua en cantidad de doscientos litros por segundo, en los meses de junio a diciembre de cada año, y cien litros por segundo de enero a mayo. El agua debía tomarse del río Colorado, en el punto de captación ubicado en la finca La Cueva. Asimismo, tenía una licencia provisional, para tomar doscientos cincuenta litros por segundo del Río Colorado, vigente hasta el 26 de mayo de 1992. Por su parte, DEMASA solicitó una concesión de aprovechamiento de aguas de los ríos Colorado y Q. C., la cual se encontraba pendiente al 16 de febrero de 1992. Para poder utilizar el agua, era necesario servirse de un canal, el cual se iniciaba en una finca de la accionante. La empresa demandada pretendió realizar trabajos de reparación y reconstrucción de dicho canal en los predios de la arrendante. Esta, impidió entonces la realización de las obras hasta llegar a un acuerdo en la forma de realizarlas, a inicios de marzo de ese año. Así, no se pudo contar con el agua necesaria para la siembra de la totalidad del área arrendada. Según el informe pericial rendido por el Ingeniero L.R.A.M. (folios 347 a 358 y 364 a 367), efectivamente no se contaba con agua suficiente para sembrar la totalidad de las areas arrendadas. Cabe añadir a ello el diferendo suscitado entre las partes sobre la reparación y la reconstrucción del canal de conducción, en el sector ubicado en la finca de la accionante. Esto motivó un retraso en la realización de las obras y la imposibilidad de realizar a tiempo la primera cosecha total del área arrendada. Hay suficiente base en consecuencia para tener por sentado que no se produjo falta contractual al respecto por parte de DEMASA. Dicha empresa tenía interés en cultivar la mayor extensión posible, pues estaba realizando enormes inversiones en el proyecto de siembra en la finca vendida y en las arrendadas. Por ello, la siembra parcial de las areas alquiladas no puede reputarse como incumplimiento de la demandada. Tampoco cabe estimar como tal el pago atrasado del arriendo, pues no demostró la accionante haber requerido a tiempo su cancelación en las oficinas de la demandada, lugar establecido contractualmente para realizar los pagos. Por el contrario, de la declaración de las personas encargadas de tramitar los pagos en DEMASA, en especial de la de don W.C.G. (folios 340 vuelto y 341 frente), se desprende claramente lo contrario. Sea, que los pagos no se efectuaron por cuanto la actora no quiso oportunamente retirar los cheques confeccionados con tal fin. Ello, dada su intención de llegar a un acuerdo global sobre todos los diferendos existentes entre las partes. No existen, por ende, elementos suficientes para afirmar el incumplimiento de pago del arrendamiento correspondiente a la primera cosecha de 1992.

   VII.-

   INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE LA SEGUNDA COSECHA DE 1992. Según estima la accionante, también hubo incumplimiento de pago de la segunda cosecha del año 1992. Al respecto, alega la demandada, para la segunda cosecha de dicho año fueron cultivadas 105 hectáreas del lote S.F., 147, 5 del lote principal y 19 hectárea con 6.234.87 metros cuadrados del lote N.. Indica, además, que para estimar el valor del alquiler por cada hectárea, se estableció un incremento del 10.30 % por inflación acumulada, utilizándose para dicho cálculo el índice de precios al por mayor emitido por el Banco Central. El precio del arrendamiento por cada hectárea cultivada fue de ¢8.954,55, para un monto total del arriendo de ¢2.078.557,25. Tampoco aquí el retraso en el pago del alquiler le es imputable a la demandada, pues la arrendadora no gestionó su cobro en las oficinas de la arrendataria, como había sido estipulado en el contrato. Los cheques correspondientes fueron confeccionados pero no se retiraron, por las mismas razones señaladas en el considerando anterior. Por ende, tampoco existió al respecto incumplimiento alguno achacable a DEMASA.

   VIII.-

   INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE LOS GASTOS Y HONORARIOS DE LA ESCRITURA DE ARRENDAMIENTO. De acuerdo con lo pactado en el contrato de arrendamiento, DEMASA correría con los gastos y honorarios de la respectiva escritura. Según la tesis sostenida por la actora, el contrato fue estimado indebidamente, y por ello dejaron de pagarse más de un millón de colones al fisco y cerca de tres millones a los abogados que realizaron la respectiva escritura, los cuales fueron cancelados por ella. Por su parte, considera la accionada el contrato de arrendamiento era inestimable, pues su trascendencia económica quedaba sujeta a factores externos que impedían saber de antemano el monto total del precio de los alquileres. La actora, empero, no indica cuál es la cuantía que debió dársele al contrato, ni la forma en la cual se liquidaron los honorarios de abogado. Además, si la estimación dada al negocio era incorrecta, ello es imputable a ambas partes; no sólo a la demandada. E., no procede atribuir incumplimiento en el pago de dichos honorarios. Además, en su recurso ante esta Sala, lo único argumentado al respecto por el representante de la accionante es el pago realizado a los notarios ante los cuales se otorgó la escritura. Empece, no se indica el por qué fue realizado, ni se justifica tampoco el monto de lo cancelado. Por ende, tampoco aquí se acredita la existencia de un incumplimiento grave por parte de la demandada.

   IX.-

   EN CUANTO A LA RECONVENCION. Según consta en autos, DEMASA contrademandó a BALDIOCEDA ROJAS HERMANOS LIMITADA. En tal acción pide el pago de los daños y perjuicios ocasionados. En relación, aduce, se le impidió sin justa causa, realizar las obras de reparación y reconstrucción del canal de riego, necesario para el cultivo de maíz en la finca vendida y en los terrenos arrendados. La reconvenida, por su parte, replicó que a ella no se le solicitó autorización para la realización de los trabajos. Además, indica, luego de varias conversaciones, accedieron a la continuación de las obras. Para la adecuada irrigación de los terrenos en los cuales DEMASA quería realizar la explotación agraria, precisaba utilizar un canal de riego, el cual, en parte, se encontraba en una finca propiedad de BALDIOCEDA ROJAS HERMANOS LTDA.. No se estableció específicamente en los contratos el derecho de efectuar las obras respectivas por parte de DEMASA. Sí se previó, en cambio, dicha facultad para ejecutar las labores conducentes al disfrute de una servidumbre de paso en favor del lote vendido y de los terrenos arrendados. Asimismo, se estipuló que la concesión de aguas otorgadas por el Servicio Nacional de Electricidad, en favor de la reconvenida, sería utilizada proporcionalmente por las partes. Como quedó demostrado en autos, la debida utilización de los recursos hídricos, requería mejorar el canal existente en ese momento, pues éste presentaba defectos técnicos, los cuales ocasionaban la pérdida del preciado líquido. Los trabajos de reconstrucción, según lo indicado por la reconventora, se iniciaron en agosto de 1991, en los terrenos de ella. Luego, las obras fueron avanzando hacia la propiedad de la reconvenida, en la cual se encontraba la toma de agua en la orilla del Río Colorado. La utilización del canal reconstruido no podía practicarse, si no se concluían las obras en el fundo de BALDIOCEDA ROJAS HERMANOS LTDA. Fue así como, el 10 de febrero, esta empresa reconvenida impidió la continuación de las obras en su heredad, por cuanto no se le había solicitado el respectivo permiso, ni explicado la magnitud y naturaleza de los trabajos a realizar. Finalmente, a inicios de marzo de ese año, ambas partes lograron zanjar sus diferencias al respecto, y continuaron los trabajos. Sin embargo, este atraso afectó la siembra de maíz proyectada por DEMASA para la primera cosecha del año 1992, la cual no se pudo realizar como había sido programado. Según inspección efectuada, las obras en terrenos de la reconvenida eran de gran envergadura y complejidad. Al respecto, el acta indica: "Acto seguido nos desplazamos a la propiedad de los actores donde se encuentra ubicada la toma de agua la cual sale de manera paralela de un brazo natural del Río Colorado cuyo muro de contensión (sic) primeramente y en una extensión de veinticinco metros se encuentra construido con rocas naturales propias del río siendo que acto seguido se observa a ambos lados del canal muros de contención de aproximadamente un metro de alto formando una pequeña esclusa o compuerta, a partir de la cual empieza a correr un canal construido en forma de U en cemento chorreado con pequeñas divisiones de aproximadamente tres metros la una de la otra. Dicho canal corre a lo largo de la propiedad de los actores con una extensión aproximada hasta el límite con la finca de la empresa demandada de dos kilómetros con cuatrocientos metros de largo. A lo largo de dicho canal se aprecia que el mismo presenta una profundidad de ochenta centímetros lineales, y de la toma de agua hasta una distancia aproximada de kilómetro y medio se ve una pequeña compuerta que dependiendo del nivel del agua que circula a través del citado canal irriga la propiedad de la parte actora. Finalmente se observó el resto del canal que corre hasta colindar con la finca de la parte demandada incluso pasando a través de la misma, y como característica general se observó que dicho canal se encuentra sólidamente construido y en muy buen estado de conservación. Se indica además que en un tramo aproximado de setecientos metros a mil metros se observó que dicho canal dentro de la finca de los actores corre a lo largo y en forma perpendicular del antiguo canal mismo que se observó en un canal natural de piedra y tierra. En unas partes ambos canales presentan cinco metros de separación mientras que en otras partes y deacuerdo a la topografía del terreno pueden encontrarse hasta un metro el uno del otro ...". Según estima esta S., BALDIOCEDA ROJAS HERMANOS LTDA. tenía la obligación de permitir la realización de obras de reparación y reconstrucción del canal, pese a no haber sido establecido así expresamente en el contrato. Ello deriva de la naturaleza y vastos alcances del convenio. Sin embargo, DEMASA no podía iniciar dichos trabajos por disposición unilateral. N. como en algunos lugares se modificó el curso del canal, se realizaron obras de contención y revestimiento de tal magnitud, que requerían lógicamente del conocimiento y convergencia en su ejecución de la reconvenida. La buena fe, elemento indispensable en toda relación contractual, imponía el informe previo a la reconvenida sobre la naturaleza y entidad de los trabajos. Si las obras del canal se iniciaron en agosto de 1991, hubo suficiente tiempo para comunicar a los representantes de la reconvenida todos los detalles del trabajo a realizar. Sin embargo, esto no se hizo. Por el contrario, motu proprio irrumpió DEMASA en propiedad ajena a realizar los trabajos. Las facultades de transformación sobre el fundo en cuestión correspondían a su legítima propietaria. Ello resulta insoslayable, aún ante la obligación implícita prealudida, de permitir el mejoramiento del canal por parte de DEMASA para beneficio mutuo. Al omitirse tal comunicación antes del inicio de las obras dentro de su fundo, le asistió derecho a la reconvenida para oponerse a su continuación, hasta tanto no le fueran aclarados todos los pormenores de la obra a ejecutar. Y, según lo dicho por ambas partes, la suspensión se dio por un tiempo razonable o normal, pues acaeció del 10 de febrero a inicios de marzo de ese año. Por tales motivos, contrario a lo sostenido por el Juzgado y el Tribunal Superior, a juicio de la Sala, la reconvención debe ser desestimada, mediante el acogimiento respecto de ésta, de la excepción de falta de derecho interpuesta por la reconvenida. En consecuencia, se impone revocar lo resuelto en el fallo de segunda instancia sobre el particular. En cuanto a la reconvención, ambas costas deben ser impuestas a la parte vencida.

   PORTANTO:

   Se revoca la sentencia del Tribunal Superior Agrario, únicamente en cuanto declara con lugar la reconvención. En su lugar, se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por la reconvenida y se desestima en todos sus extremos dicha reconvención, con el pago de sus costas, personales y procesales, a cargo de la reconventora vencida. En lo demás, se confirma la sentencia del Tribunal.

   EdgarCervantes Villalta

   Ricardo Zamora C.HugoPicado Odio

   Rodrigo Montenegro T.AlvaroMeza Lázarus

   MuñozNº70-96. Bis

   SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.-

   S.J., a las catorce horas treinta minutos del seis de setiembre de 1996.-

   Visto los anteriores escritos de adición, aclaración, revocatoria y nulidad concomitante de la sentencia de esta sala Nº 70 de las 15:30 hrs. de 28 de junio de 1996; y,

   I-En sus escritos presentados el 18 de julio de este año, el apoderado especial judicial de Baldioceda Rojas Hermanos Limitada solicita revocatoria, aclaración, adición y nulidad concomitante de la sentencia de esta Sala, Nº 70 de las 15:30 horas del 28 de junio pasado.

   II-. Previo al análisis de los argumentos esbozados por el gestionante en su memorial, conviene determinar cuáles aspectos pueden ser analizados por esta Sala, y cuáles no resultan procesalmente admisibles para su consideración.

   III-.Contra las sentencias dictadas por la Sala de Casación en esta materia,no cabe recurso alguno (Artículo563 del Código de Trabajo).Por tal motivo, no es de recibo la revocatoria interpuesta, la cual ha de rechazarse de plano.

   IV-. Por disposición expresa del artículo 158 del Código Procesal Civil, la aclaración y adición sólo proceden en cuanto a la parte dispositiva de las sentencias.No cabe, por esta vía, reabrir nuevamente la discusión en torno a las consideraciones de fondo contenidas en el fallo, ni entrar a analizar posibles contradicciones entre éstas y la parte dispositiva de la sentencia.Sólo es posible subsanar, a través de este remedio procesal, aquellas contradicciones existentes en el acápite dispositivo de la sentencia y las omisiones padecidas por éste, respecto de puntos preteridos sujetos a decisión por parte de los juzgadores.Por esta razón, no pueden analizarse los argumentos esbozados por el gestionante, en lo tocante a la supuesta falta de claridad, precisión y congruencia de la parte dispositiva de la sentencia de la Sala y sus considerandos.En particular, no son atendibles los reparos consignados en el punto II del referido escrito, identificados con los números 1), 2), 5) y 7).De igual manera, tampoco proceden los alegatos contenidos en el punto III del escrito de adición, número 2) en su totalidad y el 3), en cuanto alega supuestas contradicciones entre la parte considerativa y la dispositiva del fallo.Tocante a estos aspectos, se impone también rechazar deplano la gestión.

   V-. Según sostiene el apoderado especial judicial de la actora, la sentencia de la Sala de Casación es incongruente, pues por un lado rechaza la excepción de falta de pago opuesta por la demandada, mientras por otro declara sin lugar la acción.La defensa de falta de pago fue rechazada en primera instancia.En relación con dicho pronunciamiento la parte demandada no ejerció el recurso de apelación, motivo por el cual adquirió firmeza.Sin embargo, contrario a lo sostenido por el representante de la sociedad actora, esto no significa, de manera alguna, que a dicha parte le asista derecho en sus pretensiones.La resolución contractual, según la tesis consolidada en nuestra jurisprudencia y en la doctrina y pronunciamientos jurisdiccionales de los países occidentales, procede únicamente cuando ha existido un incumplimiento grave de las obligaciones de las partes.Atentaría contra el principio de racionalidad el declarar la ineficacia sucesiva de un acuerdo por aspectos intrascendentes o de poca importancia, en relación con la totalidad de la regulación contractual. Queda abierta, en esos casos, la posibilidad de solicitar el cumplimiento forzoso por parte del otro contratante y el pago de daños y perjuicios. Acceder a la resolución contractual en tales hipótesis, significaría entronizar en nuestro sistema jurídico el ejercicio antisocial del derecho,sacrificando principios cardinales como el de la buena fe contractual, la conservación de los actos y, sobre todo, la seguridad jurídica.Además, ello conduciría a soluciones contrarias a la justicia, pues ante situaciones de escasa importancia se dejaría sin efectoel contrato, frustrando la realización de los aspectos medulares del convenio.Por ello, pese al rechazo de la defensa de pago, quedaba siempre abierta la discusión en cuanto a si existió en realidad un incumplimiento grave.La Sala, al examinar el recurso interpuesto por el apoderado de la sociedad actora en sus aspectos fundamentales, concluyó que no existieron incumplimientos graves por parte de la demandada. Por ende, la excepción de falta de derecho fue bien acogida por el Tribunal, y ello no configura pronunciamiento contradictorio con respecto al rechazo de la defensa de pago.

   VI-.Tampoco existe contradicción alguna al declarar válida, por una parte, la cláusula tercera del contrato y, por otra, declarar sin lugar la demanda.Según lo establecido en ésta, el incumplimiento del contrato de compraventa o del arrendamiento, acarreaba "...el incumplimiento del otro contrato y viceversa..."

   .De acuerdo con lo argumentado por el petente, no tiene importancia definir si se trata de inobservancias graves, pues las partes, en el ámbito de la autonomía de la voluntad, hicieron referencia a cualquier incumplimiento, sin calificarlo en modo alguno.En el considerando precedente se hizo alusión a la doctrina según la cual el incumplimiento, para dar lugar a una resolución, debe ser grave.En nuestro derecho, el artículo 692 del Código Civil, al referirse a la resolución contractual, no hace alusión expresa a tal requisito.Sin embargo, la jurisprudencia, en su función integradora, y con arreglo al espíritu de la ley, ha establecido que no basta cualquier incumplimiento para aplicar tal remedio jurídico.De igual manera, si en relación con el sub-júdice, las partes han establecido una cláusula como la tercera del contrato, su interpretacióndebe ser acorde con los lineamientos jurisprudenciales y doctrinas ya indicados.Al respecto, la interpretación de tal estipulación debe hacerse tomando en cuenta que los contratos no sólo obligan a lo expresamente indicado en ellos, sino también a las consecuencias derivadas de la equidad (artículo 1023, inciso 1, del Código Civil), la buena fe (artículo 21 del citado Código) y el ejercicio social del derecho (artículo 22 ibídem). En conclusión, la cláusula debe entenderse referida únicamente a incumplimientos graves de los contratos.Por ende, tampoco aquí se da ninguna contradicción en la parte dispositiva de la sentencia.

   VII-.También se señala contradicción en el fallo, al acoger la excepción de nom adimpleti contractus opuesta a la acción, y declarar sin lugar la contrademanda.Según estimó la Sala, en su oportunidad, correspondía a la arrendante, de acuerdo con los términos del contrato, acudir a las oficinas de Demasa a recibir el pago del arrendamiento.La prueba evacuada demuestra que no lo hizo, afectándose de esa forma el cumplimiento expedito de su obligación a la contraparte.Por ello, la excepción indicada es procedente, independientemente de lo resuelto en lo tocante a la reconvención, la cual se fundaba en hechos diferentes.

   VIII-.Respecto al pronunciamiento sobre costas, se achaca no haberse analizado por qué la parte actora no se hacía acreedora al beneficio de su exoneración, conforme al artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria.Según el representante de ésta, ello debió hacersepor cuanto en la pretensión identificada con el número 3 del Recurso de Casación, se solicitó revocar todos los extremos contrarios a ella.En relación, olvida el reclamante que este recurso debe comprender las razones claras y precisas por las cuales se estima ha de revocarse la sentencia del Tribunal.Al respecto no se indicó expresamente nada, y una formulación tan vaga y genérica no permitía a la Sala hacer consideración alguna.En todo caso, cabe señalar, que la exoneración en costas representa una facultad que compete al juzgador.Como tal, su no otorgamiento no requiere justificación en modo alguno cuando, siguiendo la regla, las costas les son impuestas a la parte vencida.

   IX-. En otro de sus argumentos, el gestionante alega falta de claridad y congruencia, por cuanto el fallo de primera instancia acogió la pretensión Nº 16 de la sentencia, declarando que laactora no debe devolver los intereses pagados por DEMASA.Ello, en virtud del pago de los gravámenes a favor del D.U.B.F.Pero, añade, la Sala no tomó en cuenta que dicha pretensión sólo tenía sentido si se hubiere declarado con lugar el resto de la demanda.Este fue un punto respecto del cual tampoco hubo apelación por parte de la demandada.Por ende, adquirió firmeza.Siendo así, no podía la Sala modificar lo ahí dispuesto, ni entrar a conocer sobre un aspecto que no fue objeto del recurso correspondiente. En todo caso,si se hizo el pago de intereses según fue pactado, y el contrato no ha sido declarado resuelto, no procede exigir a la actora devolver lo pagado por dicho concepto.De todas maneras, ello no había sido pretendido por DEMASA.Se trata de un pronunciamiento absolutamente intrascendente en relación con el punto medular de la litis, a saber, si procedía la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada.Por ende, no existe vicio alguno en loresuelto por esta Sala.

   X-. Más adelante, recrimina el representante de la sociedad actora otra omisión a la sentencia de la Sala.Sobre el particular censura no haberse analizado la falta de pago en su totalidad, de manera pormenorizada, tomándose en cuenta lo dispuesto en la cláusula estabilizadora prevista en el contrato de arrendamiento.En realidad, según sostuvo dicha parte en su demanda, no existió pago del arrendamiento; pero quedó acreditado en autos su deber de acudir a la oficina de DEMASA a retirar la suma correspondiente, lo cual no hizo, incumpliendo su deber de facilitar a la deudora el pago de la obligación.En ningún momento la accionante solicitó la determinación del monto a pagar por concepto de arrendamiento.Su acción se fundó en la falta de pago en la fecha pactada, la cual obedeció más bien a su incuria.Ahora pretende, por vía de aclaración y adición, que la Sala entre a determinar el monto que debió pagar DEMASA por el alquiler de tierras durante la primera y segunda cosecha de 1992.Ello, además de lo dicho tocante a cuál fue el fundamento de la acción, a nada conduciría.Por un lado, no hay certeza en cuanto al índice económico utilizado en la cláusulacontractual.En ésta se hace referencia al "índice de inflación acumulada" establecido por el Banco Central de Costa Rica.Pero dicho ente no cuenta con tal indicador económico.Al respecto, a folio 217, el citado Banco manifestó al Juzgado lo siguiente:"...me permito comunicarle queel Banco Central de Costa Rica no dispone de "Indices de Inflación"..."

   .Asimismo, manifestó este ente que para medir la evolución de los precios, usualmente se recurre a ciertos indicadores, como el Indice de Precios para los consumidores de ingresos medios y bajos del Area Metropolitana de San José, elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos en forma mensual.Pero es sólo uno de los indicadores que pueden ser usados, con el agravante de la relatividadde sus datos, pues se refiere a un sector muy particular de la población nacional.Aún si se aceptara como correcto dicho índice para actualizar el precio del arrendamiento, la discrepancia suscitada entre las partes no revestiría tal trascendencia como para decretar la resolución de un contrato, mediante el cual se programó un cultivo de tierras de gran importancia para la región, según lo dicho inclusive por el representante de los actores.En todo caso, ha de tomarse en cuenta que la variación acumulada que certificó el Banco, de diciembrede 1990 a diciembre de 1991, fue de 25,32%, o sea, un promedio de 2,11% mensual.La partes pactaron el precio del arrendamiento el 30 de julio de 1991, en¢7.500 por hectárea en cada cosecha. Por ende, de julio de 1991 a finales de diciembre de ese año, el precio del arrendamiento se debió incrementar tan sólo en un 10.55%, por cuanto habían transcurrido únicamente 5 meses desde la fijación original del precio y la inflación acumulada que según el índice indicado, fue de 2,11% mensual durante el año 1991.Así, si el precio calculado por DEMASA tomó en cuenta un incremento de 10,30%, no existe una desigualdad sustancial en lo pagado, pues tan sólo hay una diferencia del 0,25%. No sería correcto, como lo interpreta el representante de la actora, aplicar un incremento de un 25,32% al alquiler relativo a la primera cosecha de 1992, por cuanto dicho porcentaje correspondía al incremento del índice dicho, acumulado de diciembre de 1990 a diciembre de 1991, y el precio real del arriendo había sido establecido el 30 de julio de 1991.El incremento, entonces, débese dar tan sólo tomando en cuenta la inflación acumulada desde ese día hasta inicios de 1992.Por las mismas razones, tampoco era aplicable el citado 25,32% al precio del arrendamiento para la segunda cosecha de 1992.Al aumento establecido para la primera cosecha de ese año, debía agregarse la inflación acumulada a partir de enero, cuyo promedio era de 1,41 por mes, tomándose en cuenta que durante todo el año el porcentaje acumulado fue de 16,97%. Si la segunda cosecha inició en julio de 1992, lo cual no está acreditado fehacientemente, la inflación acumulada era aproximadamente de 8,46%.Este sería el incremento a aplicar al precio del arrendamiento vigente hasta entonces.La parte demandada manifiesta haber realizado los cálculos correspondientes tomando en consideración otro indicador económico. A saber, el índice de precios al por mayor emitido por el Banco Central de Costa Rica. Puede ser por este motivo que existan diferencias en los cálculos realizados.Sin embargo, cabe enfatizar, no se pretende en este proceso la determinación del monto exacto a pagar.La pretensión estriba en la resolución por falta de pago en la fecha estipulada.La Sala sí nota, en cuanto a este punto, la existencia de una diferencia entre el precio a pagar por hectárea cosechada estimado por la accionada, y el obtenido utilizando el índice de precios certificado en autos.Pero tal diferencia no es, en todo caso, de la entidad requerida para acceder a la resolución del contrato. De todas maneras, lo analizado hasta aquí, por vía de ilustración para el petente, no significa en modo alguno que la Sala determine como válido para actualizar el precio del arrendamiento, el índice de precios para los consumidores de ingresos medios y bajos del Area Metropolitana de San José, elaborado mensualmente por la Dirección General de Estadísticas y Censos.En ningún momento se ha solicitado en autosque sean los Tribunales quienes determinen el precio a pagar.

   XI-.A lo largo de sus escritos, el representante de la actora atribuye omisión a la Sala, al no haber declarado la nulidad de las sentencias de primera y segunda instancias, por vicios supuestamente cometidos en dichas etapas procesales. Al efecto, cabe recordar, según lo dispuesto por el artículo 552 del Código de Trabajo, aplicable a los procesos agrarios a tenor de lo estatuído por el artículo 61 de la Ley de esta Jurisdicción, no es posible conocer por vía de recurso ante la Sala, sobre corrección, reposición o práctica de trámites procesales.En otras palabras, no puede la Sala disponer nulidades en esta etapa procesal, acaecidas en las instancias previas.Unicamente le es posible, en virtud de su competencia funcional, conocer los reclamos que en cuanto al fondo formulen oportunamente las partes.

   XII-.En virtud de lo expuesto, es de rigor rechazar de plano el recurso de revocatoria interpuesto contra la sentencia de esta S., y desestimar la gestión de aclaración y adición formulada.Asimismo, no existiendo vicio alguno que irrogue nulidad de la sentencia, también debe declararse sin lugar la solicitud hecha por el petente en tal sentido.

   POR TANTO:

   Desestímase la solicitud de nulidad presentada en forma concomitante contra dicho fallo. Se rechaza de plano el recurso de revocatoria interpuesto contra la sentencia de esta Sala, Nº 70 de las 15:30 horas del 28 de junio pasado. Sin lugar las gestiones de aclaración y adición formuladas respecto de ésta.

   R.M.T.RicardoZeledónZ.

   ns.-